臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第664號原 告 張金瑞
蒲麗寬共 同訴訟代理人 張慶達律師被 告 王肇宏訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 許舒凱律師上開當事人間請求給付代償金等事件，本院於民國103年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按因不動產物權而涉訟者，雖應專屬不動產所在地之法院管轄，然因買賣、贈與或其他關於不動產之債權契約，請求履行時，則屬債法上之關係，非不動產物權之訟爭，應不在專屬管轄之列（參照最高法院71年台上字第4722號判例）。又管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求之是否成立無涉（最高法院65年台抗字第162號判例參照）。末按同一訴訟，數法院有管轄權者，原告得任向其中一法院起訴，民事訴訟法第22條亦有明文。查本件原告向本院起訴主張其代位被告，終止與訴外人高清華、高清三、高文卿、高啟森、高明鐘、高明和、高明裕7人間承租耕作坐落臺中市○○區○○段○○○○號田地之三七五租約並代給付補償金與上開高清華等7人，請求被告返還上開代付補償金，且主張上開耕地係坐落臺中市，係屬本院轄區，提起本件訴訟等語，堪認原告之起訴，並非因不動產之物權或其分割或經界涉訟，本不在專屬管轄之列，又本件被告之住所非在臺中市，非為本院轄區內，縱認本件請求返還代償金等債權爭執，係屬民事訴訟法第10條第2項之其他因不動產涉訟事件，有同法第22條規定之適用，原告向本院起訴，既未違背專屬管轄權之規定，本院並非無管轄權之法院。是依上開規定，應認本院具有管轄權，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○○號田地（下稱系爭土地）原
為被告所有，出租予訴外人高清華、高清三、高文卿、高啟森、高明鐘、高明和、高明裕7人耕作（下稱系爭三七五租約）。因系爭土地於民國63年間實施都市計畫，變更土地使用分區，被告早得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」之規定，終止系爭土地租約，詎被告迄今逾37年之久，均未終止租約。於系爭土地遭本院民事執行處99年度司執96171號強制執行之拍賣期間，被告亦未終止系爭三七五租約。嗣系爭土地由原告2人拍賣取得所有權，因出租人即被告長久怠於行使租約終止權，原告2人乃依民法第242條之規定，代位向系爭土地承租人高清華等人終止系爭三七五租約，並代被告償還系爭土地終止租約補償金新臺幣（下同）共14,999,999元予承租人。查被告為系爭三七五租約之出租人，於出售系爭土地時，本負有義務與承租人終止租約，給付承租人補償費，卻懈怠不支付承租人補償費，致原告受有代償上開補償費之損害，經通知被告清償上開代償補償費，被告均無清償。爰依民法第184條第1項及第312條之規定，請求被告給付上開代償金。
又債權人代位行使債務人之權利，其與債務人之關係，可解為一種法定的委任關係，爰依民法第546條第1、3項之規定，請求被告賠償上開代償金。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告固提出強制執行法第98條第2項之規定，認系爭三七五
租約之租賃關係一併移轉予原告。惟查，耕地三七五減租條條例17條之規定，耕地依法編定或變更為非耕地使用時，終止租約需由出租人提出補償金予承租人。而補償金計算標準，參酌第17條第2項第1款之規定「承租人改良土地所支付之費用」，可知係考量出租人過去對改良土地之貢獻，而使承租人對原地主有補償金之請求權，而在系爭土地移轉時，原出租人即地主既未將補償金交付受讓人，受讓耕地之人自不負給付補償金之義務（參照最高法院65年台上字第156號判例要旨）。則耕地三七五減租條例第17條第1項第5款所規定終止租約後，出租人應交付之補償金非屬租金，係別一契約，非當然移轉予原出租人之後手即買受人即原告承受。
⒉租賃權為債權契約，雖原出租人即被告非系爭土地之現所有
權人，但就補償金給付義務而言，原地主即被告之出租人地位並未消失，此與被告是否仍為系爭土地之所有權人無涉。⒊被告於原告代位終止系爭三七五租約前，仍為系爭耕地租約
之出租人，有大甲區公所耕地租約可證，則被告辯稱原告代位終止租約與伊無關，自非正確。
⒋按房屋之買賣無論房屋為違章建築與否，除其前手本身即為
債務人外，在未為移轉登記前，凡因第三人就買賣標的物對於承買人主張權利，指由執行法院實施查封時，原出賣人既均負有擔保之義務，以排除第三人對於承買人之侵害（參照民法第349條）。則承買人本於民法第242條代位前手行使此項權利，要無不合。最高法院52年度台上字681號裁判要旨參照。本件原告代位被告排除系爭三七五租約之租賃關係並代償補償金，依法有據。被告長期怠於終止系爭三七五租約，藉此免除原出租人交付補償金之責任，尚非公允。
㈢聲明：⒈被告應給付原告14,999,999元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告係依強制執行法，向本院民事執行處99年度司執字第96171號拍定系爭土地，依原證4之不動產權利移轉證明書可知原告於投標前即可得知系爭土地確有租賃關係存在。依強制執行法第90條第1項之規定，可知原告於101年2月8日取得不動產權利移轉證書後，即為所有權人。參照同條第2項之規定，可知系爭土地已連同租賃關係一併移轉，故原告於101年3月21日發出存證信函予大甲區公所稱：「代位王肇宏以本函到後即終止高清華等7人之三七五租約」係屬誤會，實則應係原告終止系爭三七五租約之法律關係。則原告與訴外人高清華等7人終止租約後，給付補償金，係原告自行依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約後，應給付訴外人高清華等7人之義務，要與被告無何關連，原告請求即無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項㈠原告於101年1月6日向本院民事執行處得標買受系爭土地，
拍定金額為41,888,000元，權利移轉證書上之備考欄已註明有三七五租約，原證1之土地登記謄本上也有註明有三七五租約。
㈡本件拍賣時，本院民事執行處並未除去租約，拍賣標的並未點交。
㈢原告已向系爭土地之原承租人終止租約，並給付14,999,999元。
四、法院之判斷：原告主張被告怠於行使終止三七五租約，而代位被告終止系爭三七五租約，並代為給付補償金，請求被告返還代償金，惟被告以系爭三七五租約已移轉予原告等詞置辯，則兩造爭執所在厥為：㈠被告主張依強制執行法第98條2項租賃關係已隨同移轉原告，有無理由？㈡原告主張代位被告終止三七五租約，並代償終止租約之金額，請求被告返還是否有理由？經本院審酌如下：
㈠被告主張依強制執行法第98條2項租賃關係已隨同移轉原告，為有理由：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。為民法第425條第1項所明定。又拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。強制執行法第97條、第98條第1、2項分別定有明文。又強制執行法上之拍賣，核其性質我實務上採私法說，即屬民法上之買賣，並以債務人（即本件被告王肇宏）為出賣人（最高法院47年台上字第152號判例要旨參照）。換言之，以拍賣機關（於本件則為執行法院）代替債務人立於出賣人之地位。
⒉查系爭土地之登記謄本上已註明有三七五租約，本件拍賣時
，本院民事執行處並未除去租約，拍賣標的並未點交，且拍定後權利移轉證書上之備考欄亦註明有三七五租約，此為兩造所不爭執，則依前述法律規定，系爭三七五租約自亦隨同移轉予原告無誤。
㈡原告主張代位被告終止三七五租約，並代償終止租約之金額，請求被告返還為無理由：
⒈按民法第425條所稱「對於受讓人仍繼續存在」之意義，究
何所指，學者間固有爭議。有認為僅係租賃契約之效力，對於受讓人繼續存在，租賃契約仍存在於原出租人與承租人間。惟通說及實務上則認為：所謂租賃契約繼續存在，係指無須另立租約，於受讓之時當然發生租賃關係（法定契約承擔），亦即租賃契約本身轉而存在於受讓人與承租人之間，非僅契約效力對於受讓人存在；且受讓人既然承繼出租人地位，基於原租約所生權利義務，當然亦在承受範圍內，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物（最高法院23年上字第3092號、26年上字365號、41年台上字第1100號、44年台上字第30號、60年台上字第4615號判例；另參照邱聰智著「新訂債法各論（上）」第402至404頁、元照出版有限公司總經銷、91年10月初版1刷參照）。
⒉查系爭土地之租賃契約既已轉存在於原告與訴外人高清華等
人間，則被告已不得更行終止契約，故原告主張其係代位被告終止與訴外人高清華等人之租約，自無理由，而原告亦未舉證證明被告有何故意或過失侵害原告權利之行為，且原告已成為系爭三七五租約之出租人，其與訴外人高清華等人終止該三七五租約，係為自己為之，並非具有利害關係之第三人，亦未受到被告之任何委任，故原告依民法第184條第1項、第312條、第546條規定，請求被告給付上開代償金，亦無理由。至原告主張之最高法院65年台上字第156號、52年台上字第681號判例，分別為返還押租金及執行異議案件，核均與本件無關，其請求再開辯論亦無必要，均附此敘明。
五、綜上所述，原告主張被告應依民法第184條第1項、第312條、第546條規定，請求被告給付上開代償金，均屬無據，故原告之請求均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 23 日
民事第三庭 法 官 黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 23 日
書記官