臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第168號上 訴 人 蕭淑貞訴訟代理人 劉政杰律師被上訴人 陳正達上列當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國103年3月27日本院簡易庭102年度中簡字第2626號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國104年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣玖萬陸仟元，及自民國一百零二年十二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：㈠被上訴人起訴主張：兩造於民國100年6月21日訂定租賃契約
（下稱系爭租約），由被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號4層樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自100年7月1日起至102年6月30日止共計2年，租金每月新臺幣（下同）48,000元，應於當月5日前，匯入上訴人開立於國泰世華銀行東臺中分行帳號000-00-000000-0帳戶內，保證金為96,000元，系爭租約並以100年度中院民公婷字第168號公證在案。而被上訴人自87年間起，即向上訴人之夫及上訴人以高價承租系爭房屋已達16年之久。上訴人及其夫均承諾不漲價，後兩造陸續換約，並至公證人處公證，被上訴人均依約繳納未曾積欠租金。嗣被上訴人於租約屆滿前之102年5月中旬，以電話向上訴人表示願以相同條件繼續承租系爭房屋，並經被上訴人同意。惟兩造依前例於102年6月27日至黃賢婷公證人處欲辦理公證時，上訴人竟臨時表示欲調漲租金為每月60,000元，被上訴人無法接受表明應再協商。詎上訴人即於同日以臺中樹仔腳郵局第187號存證信函，通知被上訴人不願續出租系爭房屋，並旋向本院聲請強制執行。又因被上訴人租賃期間甚長，無法於3天內尋得合適處所搬離，請求上訴人能予寬限短暫時間，惟遭上訴人拒絕，上開續約過程亦經公證人黃賢婷到庭證述屬實，益證被上訴人無法於102年6月30日遷讓系爭房屋，係因上訴人於同年月27日簽約過程臨時調漲租金所致，詎上訴人竟又未顧及被上訴人承租系爭房屋時間已久，物品甚多，無法在3日內遷讓及回復原狀，實不可歸責於被上訴人，而上訴人於102年7月10日逕依兩造之系爭租約聲請強制執行遷讓房屋及以未依約遷讓房屋構成違約為由，扣押被上訴人存款，惟被上訴人已搬遷並未有違約情事，承租時之電錶被上訴人並未變更，僅向台電申請加裝，招牌底座亦已經存在，並非被上訴人所加裝，被上訴人只將招牌名稱「達達藝術」掛上，遷離時已將該招牌拆下。上訴人以損害被上訴人為目的（執行違約金部分），強制執行取得被上訴人存款192,000元，依民法第148條規定，顯已逾越權利行使之界限，有違誠信原則，上訴人取得上開存款實無理由，倘認被上訴人未於102年6月30日遷讓系爭房屋仍屬違約，該違約金亦屬過高（192,000元相當4個月之租金，且保證金96,000元已扣抵102年7、8月租金），應予酌減等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人192,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡於本院補充陳述略以：
⒈被上訴人自87年即向上訴人租賃系爭房屋，長達16年之久，
當時被上訴人即高價承租，上訴人即承諾不漲價，嗣雙方陸續換約，並均公證。而被上訴人均依約繳納租金未曾積欠。16年來兩造換約均係電話中講好，至公證人處換約。詎兩造約定102年6月27日至黃賢婷公證人事務所簽立租約及辦理公證時，上訴人臨時要求調漲租金，由原來每月48,000元調至每月6萬元。因被上訴人無法接受，要求上訴人給予合理時間搬遷，上訴人不肯，有證人黃賢婷於原審證述略以看約過程上訴人提出調漲租金的要求，被上訴人表示無法接受，表示沒有事先說好，當場才說被上訴人無法接受，確定沒辦法續約後，被上訴人一直向伊表達，因被上訴人東西很多無法辦法遷讓等語，益證係因上訴人於兩造約定簽約當日臨時調漲租金，實難苛責被上訴人在短短3日內遷讓及完成回復原狀，更難以此逕認被上訴人違約。而上訴人臨時調張租金，及不給予被上訴人搬遷時間，要求被上訴人在短短3日內遷讓，即聲請遷讓房屋及違約金之強制執行，上訴人上開權利之行使顯違誠信原則，係為損害被上訴人為目的（執行違約金部分），則上訴人請求顯無理由，原審僅令上訴人返還被上訴人14,400元，已寬待上訴人，上訴人猶為上訴，顯屬無理由。
⒉又系爭租約第6條：「乙方如違約不於租賃期滿時交還房屋
或違反第四條條第二款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新台幣玖萬陸仟元整。」，非預定性損害賠償違約金；而第4條第3款約定：「若未即時遷出返還房屋時，乙方應按租金一倍支付違約金，至遷讓完竣為止。」（按租金一倍即48,000元給付違約金），上開違約金均為懲罰性違約金，且二者係屬重複。而上訴人係於租約屆滿前臨時調漲租金，隨即聲請強制執行，被上訴人亦於102年8月份遷讓返還系爭房屋，並以押租金96,000元抵扣7、8月份租金，隨即上訴人亦將系爭房屋出租他人作營業使用，即有租金收入，則上訴人並無任何損失，又違約金是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例要旨參照）；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定1日之違約金額若干為衡量之標準（參最高法院51年台上字第19號判例要旨參照），又不問是否損害賠償額預定之違約金或懲罰性之違約金，只要約定之金額與實際損害之金額懸殊，法院自得依當事人實際所受之損失酌予核減。本件被上訴人並無違約，縱認被上訴人於102年8月搬遷，已逾102年6月30日有違約，但上訴人並無損失，已如前述，且本件違約金約定確屬過高，原審核減並無違誤，且已厚待上訴人，兩造簽訂系爭租約時，並無就第4條第3款特別提到，應是按租金一倍支付違約金，故上訴人之上訴顯無理由。
二、上訴人方面：㈠於原審答辯意旨略以：兩造固於100年6月21日就系爭房屋訂
定系爭租約，惟上訴人曾於102年6月初，主動與被上訴人聯繫，詢問被上訴人於租期屆滿後是否續租，倘若續租則要調整租金至每月60,000元，而被上訴人當時即表示不願續租，上訴人即請被上訴人於租期屆滿時搬遷，並於102年6月27日以臺中樹仔腳郵局第187號存證信函向被上訴人表示不再出租系爭房屋，惟上訴人數日後仍不見被上訴人有任何搬遷舉動，即於102年7月10日向法院聲請強制執行。嗣被上訴人於102年8月29日執行程序中自行遷出系爭房屋，且以電話通知法院，而被上訴人於搬遷時將系爭房屋內破壞至零亂不堪，迄尚未回復原狀，更未依約將電表、招牌拆除。惟兩造系爭租約既已約定租期屆至期限為102年6月30日，上訴人亦於租約期滿前表明不再與被上訴人續約之意思表示，系爭租約業於期限屆至而消滅。雖上訴人前曾致電詢間被上訴人於租期屆滿後是否續約，但因兩造對於續約條件未能達成合致，故未就租期屆滿後成立任何契約關係，上訴人從未向被上訴人表明同意讓被上訴人繼續承租系爭房屋，及無預警向被上訴人表明租金欲調漲情事，被上訴人上開所述均非事實，況被上訴人亦自述對於調漲租金應再協商，益證兩造未有任何意思表示合致。上開續約過程業經公證人黃賢婷到庭證述明確，兩造間並未於102年6月30日租期屆滿後續約或有成立租約之合意。本院102年度司執字第69329號事件之執行標的96,000元部分，係就被上訴人違約不交還系爭房屋之違約金，與被上訴人保證金無關。被上訴人未於租賃期滿時即102年6月30日交還房屋，依系爭租約第6條約定，上訴人自得請求被上訴人給付違約金96,000元。況被上訴人遲至102年8月29日搬遷，依系爭租約第4條第3款規定，上訴人尚得按租金一倍請求102年7、8月之違約金192,000元。另被上訴人自租期屆滿後即無權占有系爭房屋，上訴人亦得依民法第179條第1項規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即二個月租金共計96,000元。被上訴人惡意違約遲延搬遷應給付上訴人共384,000元，上訴人透過強制執行方式取得196,000元，並自被上訴人押租金即保證金96,000元取償，並無任何不當得利或違法之處。此外，被上訴人未依約將系爭建物回復原狀，且未依約將電表拆除，依系爭租約第3條約定上訴人毋須返還保證金96,000元等語資為抗辯。
㈡上訴理由及於本院補充陳述略以：
⒈被上訴人僅於103年2月21日民事辯論狀中主張略以該違約金
仍屬過高等語，即僅任意泛指本件違約金過高，自始未具體主張及舉證證明系爭租約違約金究如何過高及應核減至如何程度始為相當之事實，更未在原審言詞辯論期日有何言詞主張，原判決關於核減違約金一事自失所據，亦明顯違反辯論主義甚明，尤其原判決認「慮及當今社會經濟狀況及如原告如依約履行和解內容，被告得以系爭房屋供出租使用等一切利益」所指為何？原法院如何審酌及審酌標準為何？當今社會經濟狀況為何？上訴人出租系爭房屋使用利益為何？等情，被上訴人非但於原審未有主張舉證，原判決對此亦毫無任何調查、證據，顯見原判決此部分有判決不備理由之處。實則上訴人既主張承租上訴人所有系爭房屋，並於租期屆滿前會再與上訴人協調續約一事，被上訴人對於系爭租約之違約金約定應知之甚詳，被上訴人對於違反系爭租約約定將會有違約金處罰，自一開始承租上訴人所有系爭房屋即已知悉。且長期以來，被上訴人從未向上訴人爭辯違約金過高，甚從未表示應修改、調整違約金之數額，顯然被上訴人自始至終均同意系爭租約約定之違約金，被上訴人再主張違約金過高顯屬臨訟編撰、卸責之詞。又兩造並非私下簽立系爭租約，係在公證人處審酌、討論後，在公證人前簽約，並經公證人公證，則系爭租約係由兩造當事人簽訂書面方式所成立，於我國國情上已屬慎重，況公證人亦會對當事人說明契約內容、確認當事人是否同意契約內容、是否同意簽約。簡言之，經過公證之系爭租約係在兩造雙方審慎評估經濟能力、履約意願、違約時所受損害程度等情下，同意簽約，兩造於公證人面前地位均屬平等，不可能有影響自由意志之情。則兩造於簽約前已知悉違約金約定內容，簽約前復經審慎評估，又無任何其他外力因素影響簽約，兩造自應同受違約金約定之拘束，斷不容被上訴人事後空言指摘違約金過高，原判決未慮及本件兩造簽約過程、當事人對違約金約定之認識程度，逕依職權審核違約金過高，顯屬違法。職是，依系爭租約第6條約定，被上訴人違約不於租賃期滿時即102年6月30日交還系爭房屋，上訴人自得請求被上訴人給付96,000元，另被上訴人尚應依系爭租約第4條第2款約定給付上訴人192,000元，並無違約金過高或不當情事。
⒉被上訴人未將系爭房屋回復原狀，有公證書及系爭房屋電表
設置資料可按，被上訴人於96年9月18日將系爭房屋之電表（2、3、4樓）一個，辦理分戶改成「2樓」一個，與「3、4樓」一個，至102年11月28日拆除「3、4樓」電表，102年12月19日拆除「1樓」電表，由上訴人在103年1月始辦理裝錶復電，顯見被上訴人於遷出後，毫無任何回復原狀之行為。而未回復原狀前即屬未履行系爭租約所約定之事項，依系爭租約第3條約定，本不需返還押租金，上訴人於言詞辯論時，均有主張上開事實並舉證證明，原判決對此竟無任何說明，逕稱尚待另案審理，亦顯見有誤。該保證金96,000元應抵銷上訴人違反系爭租約第6條之違約金。
⒊參照最高法院99年度台上字第1525號民事判決要旨，可知如
當事人係於生債務不履行情事後，始約定一方應給付他方一定之金額，以賠償他方所受之損害，既非懲罰金或損害賠償額之預定，自與違約金之性質有間，即不得依民法第252條規定予以酌減。本件上訴人聲請102年度司執字第6939號強制執行，係依據兩造所簽立並經公證之系爭租約第4條第3款及第9條之規定，該第4條第3款規定之性質並非違約金之約定，係發生債務不履行情事（未及時遷出返還系爭房屋）後，始約定一方應給付他方一定之金額，以賠償他方所受之損害，既非懲罰金或損害賠償額之預定，而係就占用租賃物之時間而追加之費用，並係按月給付之約定，自與違約金之性質有間，即不得依民法第252條之規定予以酌減。又系爭租約第6條方為所謂違約金之約定，並以一次性給付之方式為之，而上訴人並未於上開執行程序中主張系爭租約第6條之約定，併予敘明。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人144,000元，及自102年12月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，未據被上訴人聲明不服。上訴人不服提起上訴；其上訴聲明為：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴人之上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項㈠兩造於100年6月21日訂定系爭租約，由被上訴人向上訴人承
租系爭房屋。約定租金每月48,000元，保證金96,000元，租賃期間100年7月1日起至102年6月30日止。
㈡被上訴人於租賃期間屆滿後，未能立即遷出，遲至102年8月29日強制執行程序中始自行遷出。
㈢系爭租約第4條第3款約定：「乙方（即承租人）於租賃期滿
或終止租約時，應將房屋恢復原狀遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利且不得向甲方（即出租人）請求遷移費或任何費用。若未即時遷出返還房屋時乙方應按租金一倍支付違約金，至遷讓完竣為止。」，第6條：「乙方如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第四條第二款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新台幣玖萬陸仟元整。」。
㈣上訴人已將上開保證金96,000元沒收，並依強制執行程序自
被上訴人銀行帳戶執行取得198,930元，其中192,000元部分由上訴人收取。
五、本院之判斷：被上訴人主張其已搬遷並未有違約情事，上訴人以損害被上訴人為目的強制執行違約金取得192,000元，有違誠信原則，縱認被上訴人未於102年6月30日遷讓系爭房屋仍屬違約，然保證金96,000元已扣抵102年7、8月租金，違約金192,000元已相當於4個月之租金，仍屬過高，應予酌減等語，上訴人則以：上訴人透過強制執行方式取得196,000元係系爭租約第4條第3款之違約金，被上訴人未依約將系爭建物回復原狀，未依約將電表拆除，依系爭租約第3條約定上訴人毋須返還保證金96,000元，該保證金應抵銷上訴人違反系爭租約第6條之違約金，另上訴人可依不當得利規定取得相當租金之2個月租金96,000元，被上訴人惡意違約遲延搬遷，共應給付上訴人共384,000元，上訴人並無任何不當得利或違法等語資為抗辯。故兩造爭執所在為：上訴人依系爭租約上開約定取得違約金共288,000元，是否有據？金額是否適當？如認違約金金額過高，應予酌減至多少為適當？上訴人本件上訴有無理由？經本院審酌後認定如下：
㈠被上訴人雖主張兩造於102年6月27日至黃賢婷公證人事務所
簽立租約及辦理公證時，上訴人始臨時要求調漲租金，由原來每月48,000元調至60,000元，被上訴人無法接受，因被上訴人租賃期間甚長，無法於3天內尋得合適處所搬離，實不可歸責於被上訴人，並未違約等語。惟查，證人即上訴人女兒賴玟蓁於本院103年11月11日準備程序時證稱：「（102年沒有簽訂的租賃契約，當時簽約的狀況，還有事後被上訴人是何時搬走的相關時間，請予簡述。）102年6月10日左右，我們想說被上訴人在契約到期時應該不會再續約，所以我們就先打電話問他，因為被上訴人在98年時曾經跟我們提到過他想要搬走，我們才會認為他不想再續租，才會再打電話和被上訴人確認，被上訴人就說他要續租，我們就跟他說要調漲租金到6萬元，被上訴人說他不願意，後來我們在電話中談到再簽三個月，並以6萬元為租金，被上訴人就表示那這樣這部分的公證費他不要出，後來我們雙方才在102年6月27日約在公證人那邊見面，所以那次去本來是只要簽三個月的租約部分，後來租約也沒有簽成，因為被上訴人還是堅持這三個月要以48000元為租金，我們沒有同意」等語，雖為被上訴人所否認，惟被上訴人亦坦承：「102年6月初時確實上訴人有打電話給我說要續租的事，但不是她女兒打的，當時也沒有說要調漲租金，並說好要續租並且比照之前的租約，後來我們本來就要去黃公證人那邊續約，要改了兩次日期，才會在102年6月27日再去公證人那邊簽約，是簽約時他們才突然說要調漲租金為6萬元，讓我沒有時間可以考慮，所以這段時間我都是和上訴人聯絡，不是和她女兒聯絡的。至於剛才證人賴玟蓁說簽三個月租約的事情，是因為102年6月27日要公證的前一天晚上證人賴玟蓁的哥哥打電話給我，說要調漲租金為6萬元，我當時還以為是詐騙集團，當時我馬上打電話給上訴人求證，上訴人說沒有錯，是她兒子打給我的，並說要調漲租金為6萬元，電話上我就表示不能接受，我向上訴人要求說要給我時間搬遷，後來上訴人說不然給我三個月的時間搬，且要再去公證人那裡簽約，所以我才會說三個月如果也要公證的話，公證費應該由他們支出，才會有這三個月租約的事情」等語，足證被上訴人至遲於102年6月26日即已知悉上訴人要漲租金之事，且兩造之系爭租約既約定以2年為期，期間並已多次換約，則被上訴人本應有心理準備如期滿無法續租時即應按期返還系爭房屋，此亦可從系爭租約之公證人黃賢婷於本院103年11月11日準備程序時亦證稱：「（本件102年6月27日兩造前往你的辦公室欲公證時，究竟有無提到剛才所說三個月租約的事？）我們事務所的處理過程，都是先由欲續約的當事人先打電話跟我們預約公證的日期時間，再由我辦公室的助理先調原來公證的檔案出來，並由助理先和雙方確定有無要調漲租金、租期多久，先確認後，我們會整理檔案，當事人當天來我們就會有草約提示給他們看，看有什麼地方需要修改，本件是在很多天前就已經先預約了，欲公證當天的草約也不是短期的三個月租約，當時因為離租約到期只剩三天，我就向被上訴人表示依照約定，租約到期就要搬走，看是否要與上訴人另外再定搬遷的期限，我也再向上訴人表示可能要給被上訴人搬遷的時間，後來雙方就搬遷期間有達成合意，我已經忘記是兩個月或三個月，但雙方就這段期間相當於租金之不當得利部分的金額就吵起來了，所以就搬遷期間的合約有簽，但沒有具體寫相當不當得利租金的金額，但雙方就搬遷期間的這份契約都有簽名，因為具體的金額沒有寫，他們就吵起來，並當場要求把該契約撕掉，所以後來兩造離開我辦公室之後，我就將契約銷燬」等語，足證公證人確已告知系爭租約期滿之法律效果。故被上訴人如擔心租約期滿前無法即時搬離，因應之道係事先確認確可續租，始能於租滿前再至公證人處換約，如無法與上訴人間事先達成續租之合意，本應有心理準備屆期即應遷讓房屋，以符合兩造系爭租約之本旨，故其所辯不可歸責，並未違約云云，自不可採。
㈡上訴人雖主張，依系爭租約第6條約定，被上訴人違約不於
租賃期滿時即102年6月30日交還系爭房屋，上訴人即得請求被上訴人給付96,000元，且被上訴人未將系爭房屋回復原狀，依系爭租約第3條約定，本不需返還押租金，該押租金得抵銷被上訴人違反系爭租約第6條之金額，另被上訴人尚應依系爭租約第4條第2款約定，按租金一倍，給付上訴人違約2個月之192,000元，上訴人亦得依民法第179條第1項規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即二個月租金共計96,000元，故本件並無違約金過高或不當情事等語，並舉前述證人為證。經查：
⒈按押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號民事裁判意旨參照。查系爭租約第3條第2項係規定：「保證金新台幣玖萬陸仟元整，於租賃期滿承租人結清應付之款項、履行本租賃契約所規定之事項並交還租賃物後無息返還。」，上訴人亦坦承其為押租金，則於被上訴人欠租或其他債務不履行時，始發生抵充之效力，並非上訴人所謂被上訴人違約時即不需返還，而發生與違約金相同之效果。被上訴人原審102年12月26日審理時，已同意以保證金扣抵前揭2個月佔用系爭房屋之租金，故上訴人前述依民法第179條第1項規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即2個月租金共計96,000元部分，已獲得滿足，故上訴人主張可另請求不當得利、系爭租約第3條規定本不需返還押租金，可抵銷系爭租約第6條云云，自不可採。
⒉按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院17年上字第1118號民事判例可資參照。證人賴玟蓁於本院103年11月11日準備程序時雖證稱：「（100年6月21日租約公證時你有無在場？）有。（請提示100年之房屋租賃契約，契約第4條第3項《按應為第3款之誤》後段寫乙方應按租金一倍支付違約金，這句話的意思為何？）就是原來的租金再多付一倍，租約是95年時就有的，我們有問過黃公證人，不是今日到庭的證人，是另一位黃公證人，當時他就有明白表示是要再加一倍的違約金。（這條所稱的加一倍違約金，與翻頁第6條之規定，是否相同？）是不同的，95年簽約時說第4條的規定是指到期如果沒有搬走，要再多付租金一倍的違約金給我們，第6條是說沒有還給我們房子時的違約金，這些都是95年簽約時黃公證人跟我們說的」等語，而證人黃賢婷亦證稱：「（請提示100年之房屋租賃契約，契約第4條第3項《按應為第3款之誤》後段寫乙方應按租金一倍支付違約金，與第6條之規定，有何不同？）第4條第3項部分是指租約已經到期、租賃關係消滅，承租人無法律上原因繼續使用租賃物，所以要給付相當不當得利之租金，第6條就是單純的違約金，就是如果租賃期滿故意不交還房屋就構成違約要給付違約金。（按租金一倍支付，以契約來看，要支付多少錢？）就是以每日計算，依原來每月的租金除以30，按照承租人又繼續占用房屋的日數乘以一倍，所以以本件兩造原來的租約，是每月48000元，每日租金是1600元計算，每日相當不當得利之補償金就是1600元乘以2，即3200元」等語。惟查，依前揭兩造不爭執之系爭租約第4條第3款係約定：「乙方（即承租人）於租賃期滿或終止租約時，應將房屋恢復原狀遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利且不得向甲方（即出租人）請求遷移費或任何費用。若未即時遷出返還房屋時乙方應按租金一倍支付違約金，至遷讓完竣為止。」，第6條：「乙方如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第四條第二款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新台幣玖萬陸仟元整。」，依該2條之意旨，前者為於租賃期滿或終止租約時，未及時遷出系爭房屋時，被上訴人應按「租金一倍」支付違約金，而每月租金為48,000元，租金1倍即違約金應為48,000元；後者係要求被上訴人於租賃期滿時，或有違反系爭租約第4條第2款未經上訴人同意之轉租等情形時，上訴人得請求被上訴人給付違約金96,000元。故在租賃期滿時，若被上訴人未及時遷出系爭房屋時，上訴人自有權利選擇任一條文而為適用，惟當不得就同一種情形即「租賃期滿時，若未及時遷出房屋」者，重複為違約金之處罰，否則當屬悖於兩造間簽約時之真意及信賴原則。況本件上訴人依前所述，既已就押租金予以沒入，而受領相當不當得利租金部分，依前述證黃賢婷之「第4條第3項部分是指租約已經到期、租賃關係消滅，承租人無法律上原因繼續使用租賃物，所以要給付相當不當得利之租金」之證詞，自不可再就系爭租約第4條第3款及第6條重複主張，惟上訴人仍重複主張，則不論依上訴人所主張系爭租約第4條第3款或第6條規定，上訴人可請求之違約金金額均為96,000元，故本院認上訴人可請求之違約金自以96,000元為限，超過部分不足採信。
⒊按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨」，最高法院93年度台上字第909號民事裁判意旨參照。被上訴人雖主張縱令其有違約，違約金亦屬過高云云，惟並未舉證之實其說，，而依兩造系爭租約第4條第3款「按租金一倍」或「新台幣玖萬陸仟元」之約定，亦無明顯過高之情形，且兩造均為自然人，並已長久訂立租約，兩造均立於平等地位，故本院認被上訴人主張違約金過高之詞，尚不足採。
⒋上訴人雖再主張系爭租約第4條第3款規定之性質並非違約金
之約定，係發生債務不履行情事（未及時遷出返還系爭房屋）後，始約定一方應給付他方一定之金額，以賠償他方所受之損害，既非懲罰金或損害賠償額之預定，而係就占用租賃物之時間而追加之費用，並係按月給付之約定，自與違約金之性質有間，依最高法院99年度台上字第1525號民事判決要旨，不得依民法第252條之規定予以酌減云云。惟依前述說明，上訴人如主張該條款之規定，係就占用租賃物之時間而追加之費用，自係認為此為不當得利部分，本可由押租金予以扣抵，惟上訴人仍另加以主張，顯將該條款解釋為違約金，而該違約金之約定既於系爭租約簽訂時即已訂定，亦與最高法院99年度台上字第1525號民事判決要旨不同，故上訴人主張已前後矛盾，自不可採。況依前述說明，本院並未酌減兩造約定之違約金金額，自無需再加以審酌，併予敘明。
⒌綜上，因被上訴人違約，上訴人共可請求相當不當得利之租
金為96,000元，違約金為96,000元，上訴人超過此部分金額之主張自不可採。
六、綜上所述，上訴人除將被上訴人之押租金96,000元扣抵相當不當得利之租金為96,000元外，另可請求違約金為96,000元。而依兩造前揭不爭執事項，上訴人依強制執行程序自被上訴人銀行帳戶執行取得198,930元，其中192,000元部分由上訴人收取，上訴人已超額收取96,000元（計算式：192,000－96,000＝96,000）。被上訴人認上訴人不當受領96,000元，及自102年12月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，請求償還，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。上訴意旨就逾此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨，就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 1 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 孫藝娜法 官 黃建都正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 1 日
書記官