臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第110號上 訴 人 黃金科被上訴人 大緣不動產經紀有限公司法定代理人 劉力助訴訟代理人 高進棖律師複代理人 陳恩瑩上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國102 年12月20日本院臺中簡易庭102 年中簡字第2613號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國104 年2 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾貳萬元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第44
7 條第1 項第3 款定有明文。稽其立法理由，乃當事人以在第一審已經主張之爭點，即其攻擊或防禦方法（包含事實、法律及證據上之爭點），因第一審法院就該事實、法律及證據上評價錯誤為理由，提起上訴，其上訴理由，仍在第一審審理之範圍內，應允許當事人就該上訴理由，再行提出補強之攻擊或防禦方法，或就之提出其他抗辯事由，以推翻第一審法院就該事實上、法律上及證據上之評價。查上訴人於上訴後再主張「因被上訴人在明知上訴人不賣後，卻仍為訴外人劉志豪之利益而奔走，有違誠實信用原則且有利於相對人劉志豪之利益，違反其對上訴人之忠實義務，故上訴人不得向被上訴人請求報酬」等語，係就其於原審所抗辯：其已經告訴被上訴人他不賣之意思表示等語為補充；及於上訴後再主張：「被上訴人請求之服務報酬過鉅，顯失公平，法院應依民法第572 條前段規定予以酌減」等語，係就其於原審民國102 年11月15日言詞辯論時所抗辯：其認為請求金額沒有這麼多等語為補充，均屬對於原審已提出之攻擊或防禦方法為補充，依前揭規定，自應予准許。
二、次按當事人於第二審原則上雖當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但有其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者下列情形之一者、如不許其提出顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第447 條第1 項第5 、6 款定有明文。上訴人於上訴後主張其簽訂系爭委託銷售契約後未攜回審閱，故兩造間之委託銷售契約有違反消費者保護法第11條之1 第1項、第2 項，故契約第5 條第1 項之約定無效乙節，係原審所無之攻擊防禦方法，上訴人並陳明其於第一審不知道有簽這一份委託銷售契約，致未能提出此項主張，本院認為如不許上訴人提出上開新攻擊或防禦方法，即有顯失公平之情形，爰予准許之。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人起訴主張：
1.其於102 年3 月10日與上訴人簽訂「不動產專任委託銷售契約書」( 下稱系爭契約) ，委託原告仲介銷售坐落台中市○○區○○○段○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○號土地全部，及同段29之2 地號土地一部、面積163.42平方公尺( 下稱系爭4 筆土地) ，契約第3 條約定：「委託銷售期間自
102 年3 月10日起至102 年3 月31日止。」，第5 條約定：「服務報酬按實際成交價額百分之4 計算，委託人應於與買方簽訂買賣契約時以現金1 次支付。」，且第11條亦約定：「買方承諾價格已達委託最低出售價格或委託人簽署確認後不履行簽訂買賣契約書之義務者，受託人視為完成仲介義務，委託人需1 次全額給付銷售價額百分之4 之服務報酬。」。嗣被上訴人已將系爭土地以新台幣（下同) 550 萬元仲介出售予第三人，並於102 年3 月17日簽訂書面之不動產買賣契約及收受第1 期簽約款；另就同段29之2 地號部分土地，上訴人與買方另行書立協議書約定，上訴人應於102 年3 月19日下午4 時前決定是否出售予買方，逾期視為同意以總價272 萬元出售，並應於102 年3月21日簽訂買賣契約。詎上訴人事後拒絕履行交付系爭土地所有權狀正本4 件及繳交國民身分證影本、印章，而就同段29之2 地號土地一部、面積163.42平方公尺部分拒絕簽訂不動產買賣契約書。被上訴人曾於102 年3 月22日寄發臺中南和路郵局存證信函催促上訴人於函到3 日內履約，仍未獲置理。
2.上訴人就29之2 地號以外之3 筆土地已與買方簽訂不動產買賣契約書，買賣價金550 萬元，故上訴人應給付仲介費用22萬元（計算式：550 萬元×4/100 ＝22萬元），另就29之2 地號土地部分已約定簽約時間，但上訴人拒不簽約，視為被上訴人已完成仲介服務，上訴人應給付仲介費用10萬8,800 元（計算式：227 萬元×4/100 ＝10萬8,800元）。
3.29之2 地號土地係全部登記在上訴人名下，上訴人即有權利決定是否出售，不生關係人同意與否之問題，況當時買方亦有意購買該筆土地全部。
4.被上訴人否認曾於102 年3 月19日上午前往上訴人店裡拿土地所有權狀，被上訴人與證人陳宥瑋係於102 年3 月19日下午4 、5 時左右第1 次到上訴人店裡，102 年3 月20日上午、下午各再去1 次，總共3 次。又被上訴人第1 次到被告店裡時，上訴人即表示全部不賣了，並非僅指29之
2 地號土地部分不賣而已。
5.依被上訴人提出29之2 地號土地登記謄本記載，上訴人已於102 年6 月5 日將該筆土地應有部分1000分之523 出售予第三人，並於102 年8 月7 日辦妥所有權移轉登記。又上訴人出售部分面積為149 坪，並非僅有黃永進之應有部分49坪。
6.並聲明：上訴人應給付被上訴人32萬8,800 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由上訴人負擔。
（三）於本院補充陳述稱：
1.兩造前曾於101 年3 月16日簽立不動產專任委託銷售契約書及不動產標的狀況說明書，銷售期間自101 年3 月16日起至101 年9 月30日止，報酬為成交價之4 ％，上開契約因屆期無人應買而失效。其後，兩造於102 年3 月10日另簽訂系爭不動產專任委託銷售契約書。上開契約之條款，除委售金額不同外，其餘契約條款均相同，可知上訴人業已知悉本件契約條款及仲介過程。從而，系爭委託銷售契約書確係上訴人於102 年3 月10日下午在其位於臺中市○里區○○路○○○ 號米店內所簽。況上訴人於102 年3 月17日簽名時，已內附「102 年3 月10日之不動產現況說明書」，則簽約日期若有不實，上訴人極易發現，無從蒙蔽；且不動產現況說明書上有上訴人之簽名及註明買方為劉志豪、系爭土地之土地增值稅計算表（已明確試算出稅捐額），其後附有於102 年3 月11日申請之土地登記簿謄本、地籍圖謄本及102 年3 月13日核發之土地使用分區證明書，則本件既已成交，更無須倒填日期。從仲介實務來看，仲介公司亦無可能會於委託人簽認「不動產專任委託銷售契約書」前即將買受人訊息告知賣方，依常理而言，被上訴人亦不可能於簽約委任仲介前即先行申請相關資料，由此可知兩造確於102 年3 月10日簽訂委託銷售契約書後，被上訴人始進行系爭土地基本資料之申請及整理，並於簽訂買賣契約書前交由上訴人簽名確認，此作法合乎常情。因此，上訴人主張其僅於102 年3 月17日簽約一次，而系爭委託銷售契約書上之日期非其筆跡，而為被上訴人所偽造云云，被上訴人否認之。
2.被上訴人早於101 年3 月16日即受託仲介系爭土地，期間兩造即多有接觸，本件交易係依據兩造間102 年3 月10日之系爭委託銷售契約書而履約，只是買方係透過他店轉介而已。又，系爭委託銷售契約書內，業已勾選「業已行使審閱權利，並已充分了解本契約條文」之選項，被上訴人並無違反審閱期間之情事。上訴人主張其未勾選上開已行使審閱權利之欄位、未事前審閱云云，應負舉證責任。
3.上訴人係於102 年3 月19日始告知被上訴人不賣，顯然係上訴人於102 年3 月17日簽訂系爭土地買賣契約後之毀約行為，縱有此事，亦不影響被上訴人依系爭委託銷售契約書第5 條第3 項請求報酬之權利。
4.上訴人固以數額過鉅，失其公平為由主張酌減仲介費，然其未就此舉證以實其說，且本件酬金之約定，符合一般社會交易習慣，與兩造在101年3月16日簽訂之不動產專任委託銷售契約之條件相同（被上訴人受託銷售半年期間已支出相當之人力物力），無顯失公平之情事。
二、上訴人抗辯：
（一）於原審抗辯：
1.29之2 地號土地部分並未成交，當天上訴人曾與關係人通電話，該關係人表示不願出售土地，且上訴人本身不缺錢，為何要出售該筆土地。
2.上訴人於102 年3 月17日簽訂協議書後，於102 年3 月19日上午，被上訴人法定代理人至上訴人店裡時，即當場告知不願出售，故29之2 地號土地部分並未成交，又上訴人當時並未表示全部不賣。
3.上訴人對被上訴人提出29之2 地號土地登記謄本無意見，但出售部分僅黃永進之應有部分而已。
（二）上訴後則辯以：
1.其於101 年3 月16日委託被上訴人出售系爭4 筆土地，委託銷售期至101 年9 月30日止，屆滿後即未再委託，其並未於102 年3 月10日與被上訴人簽訂系爭委託銷售契約書，而是被上訴人於102 年3 月17日拿不動產買賣契約書給其簽名時，將委託銷售契約書夾帶其中，告知上訴人在何處簽名，上訴人便在被上訴人所提供之委託銷售契約及不動產買賣契約書內簽名。簽名當時該委託銷售契約書並未寫上日期，且該日期以筆勁、墨水之量來看，顯非上訴人之字跡，應係被上訴人偽造，難以證明兩造間有自102 年
3 月10日起至同年月31日止成立系爭委託銷售契約。
2.退步言之，若鈞院認為兩造已成立委託銷售契約，然因系爭委託銷售契約為定型化契約，而上訴人簽訂該委託銷售契約後，未攜回審閱，因上訴人僅簽名，並未勾選「業已行使審閱權利，並已充分了解本契約條文」此選項，難以證明上訴人業已充分審閱。上訴人既未在簽訂定型化契約前，充分了解其內容，故兩造間之委託銷售契約有違反消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項，故契約第5 條第
1 項之約定而無效，被上訴人自不得據此請求本件服務報酬。
3.訴外人劉志豪係在102 年3 月8 日委託21世紀不動產七期河南加盟店一甲不動產經紀有限公司仲介，而一甲不動產經紀有限公司與被上訴人同為21世紀不動產之加盟店，故被上訴人之服務報酬僅得向買受人劉志豪收取，不得再向上訴人收取。退萬步言，倘認上訴人應給付居間費用，因非在委託銷售期間內，不能依4 ％報酬，仍應依一般社會習慣「賣一買二」給付之，即習慣上賣方給付買賣總額百分之一，原判決命上訴人給付4 ％之服務費用，洵有可議。況被上訴人在明知上訴人不賣後，卻仍為訴外人劉志豪之利益而奔走，有違誠實信用原則且有利於相對人劉志豪之利益，違反其對上訴人之忠實義務，故被上訴人就系爭29-2地號土地部分共163.42平方公尺之標的，亦不得向被上訴人請求報酬。
4.退萬步言，被上訴人請求之服務報酬過鉅，顯失公平，法院應依民法第572 條前段規定予以酌減。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人32萬8,800 元，及自102 年
7 月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用3,530 元由上訴人負擔，及依職權宣告原審判決得假執行。嗣上訴人不服提起上訴，並聲明：1.原判決廢棄。
2.被上訴人在第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明駁回上訴。
四、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第104 頁反面至第105 頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
（一）不爭執之事項：
1.上訴人於102 年3 月17日與買受人劉志豪簽訂原審支付命令聲請狀所附原證二「不動產買賣契約書」，約定上訴人以550 萬元之價格，出售其名下之臺中市○○區○○○段○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○號等3 筆土地全部，及同段29之2 地號土地應有部分94200 分之18658 予劉志豪之事實。
2.上訴人與買受人劉志豪於102 年3 月17日簽訂上開不動產買賣契約書後，另同時簽訂支付命令聲請狀原證三「協議書」，約定「臺中市○○區○○○段○○○○ ○號部分共16
3.42平方公尺，地主約定於102 年3 月19日下午4 點前，決定是否售於買方，如超過此約定時間，則售於買方，雙方約定每坪單價5.5 萬（總價272 萬），於102 年3 月21日前簽訂買賣合約」。
3.上訴人對於原審支付命令聲請狀所附原證一、原證二、原證三、原證四、原證五之形式真正均不爭執。
4.原審支付命令聲請狀102 年3 月10日不動產專任委託銷售契約書之第1 頁「注意事項委託人簽名欄」、第3 頁「立契約書欄委託人簽名欄」內之「黃金科」，係由上訴人親自簽名之事實。
5.被上訴人於102 年3 月22日以臺中南和路郵局第46號存證信函寄予上訴人，要求上訴人應於函到3 日內履約（含出具權狀正本、配合繳交身分證影本及印章、就系爭29之2地號土地面積163.42平方公尺部分簽立不動產買賣契約書等）之事實。
6.兩造於101 年3 月16日簽訂被上證一「不動產專任委託銷售契約書」，由上訴人委託被上訴人代為銷售臺中市○○區○○○段29之3 、29之6 、29之8 、29之2 地號等4 筆土地，委託銷售期間為101 年3 月16日至101 年9 月30日之事實。
7.被上訴人於102 年3 月17日持被上證二「不動產說明書」予上訴人及買受人劉志豪審閱、簽名之事實。
（二）本件之爭點：
1.在上訴人與買受人劉志豪簽訂不動產買賣契約書之前，兩造間是否成立原審支付命令聲請狀所附原證一「102 年3月10日不動產專任委託銷售契約書」？
2.上訴人與買受人於102 年3 月17日簽訂不動產買賣契約書時，是否業就臺中市○○區○○○段○○○○ ○號土地部分共163.42平方公尺，成立買賣之合意？
3.上訴人有無於102 年3 月19日下午4 時前，已將其不願出售系爭29之2 地號土地部分共163.42平方公尺之決定告知被上訴人或買受人劉志豪？
4.被上訴人請求上訴人給付報酬32萬8,800元，是否有據？
5.上訴人提起本件上訴，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）在上訴人與買受人劉志豪簽訂不動產買賣契約書之前，兩造間是否成立原審支付命令聲請狀所附原證一「102 年3月10日不動產專任委託銷售契約書」？
1.觀之上訴人於本院審理中自認日期為102 年3 月10日之不動產專任委託銷售契約書，其第1 頁「注意事項委託人簽名欄」、第3 頁「立契約書欄委託人簽名欄」內之「黃金科」，係由其本人簽名之事實，業如前述；而被上訴人負責人劉力助亦於本院審理中到庭具結證稱：本件係受上訴人委任，系爭委託銷售契約書上的「黃金科」簽名是上訴人本人於102 年3 月10日當天所簽，簽完後就放一份副本即第一聯白色收執聯給上訴人，第二聯是被上訴人留存；系爭委託銷售契約書內之電話號碼是伊寫上去的，伊把手寫部分（包括土地標示欄的內容、付款方式欄、委託銷售期間欄、特約條款欄等手寫內容）寫好之後拿給黃金科看，把契約內容解釋一遍給他聽，他自己簽名；102 年3 月17日是簽買賣契約書，不是簽委託書；沒有如上訴人所說在102 年3 月17日拿原證二買賣契約書給他簽的時候同時拿系爭委託銷售契約書給他簽的之事情，通常在簽委託銷售書之後，被上訴人要製作不動產說明書還要去調土地登記謄本及分區使用証明，上訴人在之前就有打過電話說不要賣等語綦詳（見本院卷第81頁反面至第82頁反面），並有系爭委託銷售契約書附卷可參（見原審102 年度司促字第21687 號卷第4 至5 頁反面）。
2.審酌上訴人自承其於101 年3 月16日曾與被上訴人簽立不動產專任委託銷售契約書1 份，約定委託銷售期間係自10
1 年3 月16日起至101 年9 月30日止，委託銷售之標的即29-2、29-3、29-6、29-8地號土地共4 筆，委託銷售金額為932 萬元乙節，業據被上訴人於本院審理中提出兩造於
101 年3 月16日所簽不動產專任委託銷售契約書影本為證（見本院卷第52至54頁），可徵上訴人早於101 年3 月16日即委任被上訴人銷售系爭4 筆土地。觀之上開101 年3月16日委託銷售契約書之當事人、約定內容、不動產標示內容、付款方式、服務報酬、兩造之權利義務事項等約定，核與系爭委託銷售契約書之內容相符，足認被上訴人自
101 年3 月16日起即有著手為上訴人處理尋覓系爭4 筆土地之買主之行為，衡情，上訴人對於系爭委託銷售契約書之約定內容如何、法律效果如何，當不陌生。則上訴人於系爭委託銷售契約書第1 頁、第3 頁簽名之際，當已明瞭其簽署該份契約之目的及權利義務為何。況上訴人於101年3 月16日簽立委託銷售契約書之際，係同時出具一份不動產標的現況說明書予被上訴人，而其簽立系爭委託銷售契約書時，亦同時出具一份不動產標的現況說明書予被上訴人，該說明書最末行即記載「102 年3 月10日」，佐以該不動產標的現況說明書業經上訴人本人簽名乙情，衡諸經驗法則與論理法則，系爭委託銷售契約書亦可推論為上訴人出具上開不動產標的現況說明書之際同時所簽，方稱合理。
3.加以，被上訴人係於102 年3 月11日向臺中市大里地政事務所申請核發系爭4 筆土地之土地登記第二類謄本（標示部及所有權部），再於102 年3 月13日以訴外人「楊欣茹」名義，向烏日區公所申請核發系爭4 筆土地之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（見本院卷第61至66頁），衡情，倘非被上訴人斯時已獲上訴人之委任，豈有可能逕自申請核發上開土地登記謄本、都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書等公文書，並用於辦理系爭土地買賣事宜之理。況上訴人於原審中未曾爭執系爭委任銷售契約書非於102 年3 月10日所簽乙事，嗣於提起本件上訴後否認其有於102 年3 月10日委任被上訴人銷售系爭4 筆土地，而主張其無給付報酬予被上訴人之義務等語，又未能提出相當程度之反證以推翻被上訴人之主張，則上訴人於本院所為上開主張，要屬乏據，自無可採。
（二）上訴人與買受人於102 年3 月17日簽訂不動產買賣契約書時，是否業就29之2 地號土地部分163.42平方公尺，成立買賣之合意？
1.上訴人對於其有於102 年3 月17日與買受人劉志豪簽訂不動產買賣契約書，約定上訴人以550 萬元之價格，出售其名下之29之3 、29之6 、29之8 地號等3 筆土地全部，及29之2 地號土地應有部分94200 分之18658 予劉志豪，暨上訴人與買受人劉志豪於102 年3 月17日簽訂上開不動產買賣契約書後，另同時簽訂協議書1 份，約定「臺中市○○區○○○段○○○○ ○號部分共163.42平方公尺，地主約定於102 年3 月19日下午4 點前，決定是否售於買方，如超過此約定時間，則售於買方，雙方約定每坪單價5.5 萬（總價272 萬），於102 年3 月21日前簽訂買賣合約。」等節，迭於原審及本院審理中均不爭執，並經證人劉力助到庭結證：不動產買賣契約書內的黃金科簽名、指印是上訴人所簽署，黃金科說協議書上寫的地號及面積是早期借名登記，他要先借錢去把那些部分向親友買回來，雙方約定一個時間之前由黃金科去買回來，如果超過那個約定時間的話，土地就要賣給劉志豪，買賣雙方就要另外約時間簽買賣契約書；買賣契約書原本約定的金額是822 萬元，但是簽完之後有變更契約內容而將買賣標的價格變更為55
0 萬元，買賣標的物當中的29-2地號土地出售面積也變小，契約上都有刪改的紀錄，相差的面積就是以協議書約定由黃金科先去借錢來買，約定期間為協議書上記載的「10
2 年3 月19日下午4 時前」，所以才會寫了不動產買賣契約書之後又簽協議書等語明確（見本院卷第82頁正反面），且有上開不動產買賣契約書、協議書影本附卷為證（見同上司促字卷第6 至8 頁）。可徵上訴人與訴外人劉志豪間已就系爭29之3 、29之6 、29之8 地號等3 筆土地全部，及同段29之2 地號土地應有部分94200 分之18658 （按此非協議書所指之部分），達成買賣之合意無疑。
2.惟按，「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立」（最高法院61年度台上字第964 號判例、81年度台上字第886 號裁判意旨參照），再按「不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約」（最高法院79年度台上字第1357號裁判意旨參照）。本件被上訴人固主張上訴人與買受人劉志豪於102年3 月17日簽訂系爭協議書，即代表買賣契約已成立云云。查，依據上開系爭協議書所載內容，明顯僅就本件買賣標的及價金先為擬定，然就其他契約重要事項如付款方法、不動產標的坪數、價金之分期、稅負、點交、費用及違約之處理等重要事項均付諸闕如，未加以約定，參以系爭協議書業已明定雙方應於102 年3 月21日前簽立買賣合約之約定，益認系爭協議書僅為買賣預約之性質，而非買賣契約本約。揆諸前開說明，上訴人與買受人劉志豪就系爭協議書所約定之「系爭29之2 地號土地部分共163.42平方公尺」此一標的物，尚未成立買賣本約，買受人劉志豪僅得依系爭協議書約定，請求本件上訴人簽訂買賣本約，而不得逕依預約請求被上訴人將買賣標的即系爭29-2地號土地部分共163.42平方公尺移轉登記予劉志豪，至堪認定。
從而，被上訴人主張上訴人與買受人劉志豪所簽系爭協議書，亦為買賣契約本約云云，自無可採。
（三）被上訴人請求上訴人給付報酬22萬元之部分，為有理由：
1.上訴人與買受人劉志豪既於102 年3 月17日簽立不動產買賣契約書，約定上訴人以550 萬元之價格，出售其名下之29之3 、29之6 、29之8 地號等3 筆土地全部，及29之2地號土地應有部分94200 分之18658 予劉志豪，故上訴人與劉志豪間已就系爭29之3 、29之6 、29之8 地號等3 筆土地全部，及同段29之2 地號土地應有部分94200 分之18658 ，達成買賣之合意無疑。
2.又依系爭委託銷售契約第5 條第1 款、第2 款前段約定：「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之4 計算。前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，應以現金1 次支付予受託人。」；契約第11條第1 款第4 目亦約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額支付委託銷售價格百分之4 服務報酬予受託人。…。4 、買方書面承購價格已達委託人之最低出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者。」本件上訴人既已於
102 年3 月17日與買方就系爭29之3 、29之6 、29之8 地號等3 筆土地全部，及同段29之2 地號土地應有部分9420
0 分之18658 ，達成買賣之合意，則上訴人就已簽訂不動產買賣契約書部分，實際成交價格為550 萬元之部分，自有依約支付該成交價格百分之4 即22萬元服務報酬予被上訴人之義務。是被上訴人於原審起訴請求上訴人給付該部分之服務報酬22萬元，為有理由，應予准許。
3.上訴人雖另抗辯被上訴人請求之違約金過高云云。審酌上訴人於102 年3 月10日與被上訴人簽訂系爭委託銷售契約後，被上訴人即有為上訴人處理尋覓買主事宜，其後，亦仲介上訴人與買受人劉志豪簽訂不動產買賣契約，足可推知被上訴人業已為銷售系爭不動產支出費用。本件因上訴人嗣後拒絕履約，經被上訴人依兩造間之約定，請求依上訴人實際出售系爭不動產之金額百分之4 計算上訴人應給付之服務報酬等情，以及一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件被上訴人請求上訴人給付上開550 萬元成交價格之百分之4 即22萬元（計算式：550 萬元×4 ％＝22萬元）之違約金，並無過高之情形。上訴人徒執前詞抗辯，亦屬乏據，自無理由。
（四）就被上訴人請求上訴人給付報酬10萬8,800 元，並無理由：
承上，因上訴人與買受人劉志豪間，就29-2地號土地部分
163.42平方公尺，並未成立買賣契約本約，此部分之買賣契約自屬尚未成立，業如前述。是以，上訴人與買受人劉志豪間所為協議書之約定，自與兩造所約定委託銷售契約書第5 條第1 項：「受託人於『買賣成立時』，得向委託人收取服務費報酬…」之情形不符，被上訴人逕依前開約定，訴請上訴人就此部分給付服務報酬10萬8,800 元，自無理由，不應准許。
參、綜上所述，被上訴人請求上訴人應給付報酬22萬元，及自支付命令送達翌日即102 年7 月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息範圍內，應予准許。逾此範圍，應予駁回。原審判決上訴人應給付被上訴人32萬8,800 元本息，並為假執行之宣告，就超過上開應准許部分，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 李慧瑜法 官 胡芷瑜以上正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 13 日
書記官 許清源