臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第251號上 訴 人 陳萬貴訴訟代理人 古富祺律師
葉東龍律師陳浩華律師被 上訴人 吳美媛訴訟代理人 陳三銓上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國103年5月14日本院臺中簡易庭102年度中簡字第2954號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國105年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。
但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。該項規定依民事訴訟法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟之上訴程序準用之。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，亦為民事訴訟法第255條第1項第2、3款所明定。經查，上訴人於原審起訴時原聲明：被上訴人應將坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地上之建物即門牌號碼臺中市○區○○路0段000號之2層樓房屋1棟全部遷讓。嗣於於本院民國105年11月9日審理時，將該項聲明變更為：被上訴人應於106年11月1日將坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地上門牌號碼為臺中市○區○○路0段000號房屋遷出，並經記明筆錄在卷（見本院卷第153頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。又上訴人於原審係以民法第767條規定為請求權基礎，請求被上訴人遷讓房屋。嗣於第二審追加依民法第179條之規定，請求被上訴人返還無權占有房屋之不當得利，核其請求之基礎事實同一，亦應准許，先予敘明。
貳、實體方面
一、上訴人（即原審原告）起訴主張：
（一）坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上建物即門牌臺中市○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），原為上訴人及上訴人之兄弟即訴外人陳萬選、陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂（下稱陳萬選等5人）所共有，系爭土地嗣經鈞院98年度重訴字第543號分割共有物事件於100年12月22日判決確定由上訴人1人取得，業經上訴人於101年4月10日辦妥土地所有權登記完畢。而系爭房屋為兩造之父陳松碧所建未辦保存登記之建物，陳松碧去世後，由上訴人及陳萬選等5人繼承而共有，嗣陳萬選等5人於分割共有物判決確定前，未經上訴人同意將之出租予被上訴人，租期自100年11月1日起至102年10月31日止已屆滿，竟仍未經上訴人同意繼續出租被上訴人經營「韓鶴亭」餐飲業使用，系爭房屋之共有人陳萬選等5人於100年12月22日鈞院分割共有物判決確定後，本應將系爭房屋拆除，並點交系爭土地予上訴人，其等5人就系爭房屋已喪失出租權利，被上訴人承租系爭房屋亦因房屋須拆除而成為無權占有，為此本於土地所有人之地位，提起本件訴訟。並於原審聲明：被上訴人應將坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地上之建物即門牌號碼臺中市○區○○路0段000號之2層樓房屋1棟全部遷讓。
（二）於二審補充陳述：
1、被上訴人於102年10月31日簽訂不動產租賃契約書時明知系爭土地為上訴人所有，且共有人陳萬選等5人管理範圍僅限於系爭房屋。是以，被上訴人所承租之範圍應僅限於系爭房屋，而未及於系爭土地，惟系爭房屋性質上不能與系爭土地分離而存在，被上訴人承租範圍既未包含系爭土地，被上訴人占有系爭土地自屬無權占有。縱然被上訴人對系爭房屋係屬有權占有，並不因此使被上訴人對系爭土地之無權占有變成合法占有，上訴人自無需容忍被上訴人使用系爭土地。至此，上訴人本於系爭土地所有權人之身分，請求被上訴人自所占有系爭房屋之系爭土地遷出，將系爭土地交還，自屬有據。
2、上訴人已向鈞院聲請強制執行，強制執行之範圍除點交系爭土地外，尚應包含拆除系爭房屋在內，上訴人並無另行起訴請求系爭房屋其他共有人拆除系爭房屋之必要或實益，僅需列被上訴人單獨1人為被告，即屬適法。再系爭房屋既應一併拆除，自無原判決所謂系爭土地與系爭房屋已生推定租賃關係存在云云之情，原判決認事用法顯有違誤之處。又上訴人既已聲請強制執行拆除系爭房屋，依不動產租賃契約書第1條第3項規定，系爭房屋之租賃關係即已視為合意終止，被上訴人對系爭房屋亦欠缺合法占有權源，遑論可對系爭土地主張有權占有，併予敘明。
3、被上訴人一再辯稱其有支付系爭房屋之租金，對於系爭土地非無權占有云云，顯然否認上訴人請求遷出房屋及給付已到期之不當得利請求，考量被上訴人對於已到期之不當得利迄未給付，且明確不願給付，對於遷讓房屋部分亦不願和解、切結，即難期待被上訴人於106年11月1日會遵期遷出系爭房屋。又系爭土地位於中友百貨對面，屬繁華商業地區，價值經鈞院另案105年度聲字第30號囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定高達新台幣（下同）19,013,069元，為被上訴人所不爭執。上訴人已對共有人聲請強制執行，倘若被上訴人無法於106年11月1日適時履行，上訴人勢必另訴請求，曠日廢時浪費司法資源，將致上訴人財產上之重大損害，應認被上訴人遵期遷出適時履行對於上訴人甚為重要，本件有將來不能給付之虞，基於紛爭解決一次性，實有預為請求之必要。
4、被上訴人無權占有系爭土地經營「韓鶴亭」餐廳，可獲得相當於租金之利益，並已造成上訴人之損害。參照系爭土地價值高達19,013,069元，以10％計算租金，每月應為158,442元（計算式：19,013,069×10％÷12＝158,442），被上訴人僅支付房屋租金8萬元，所獲得使用系爭土地相當於租金之不法利益至少應為4萬元，上訴人僅請求4萬元，應屬合理。而上訴人已於103年10月27日將被上訴人委託黃錦郎律師寄予上訴人之租金票據12紙退還。
二、被上訴人（即原審被告）抗辯：
（一）希望上訴人與其兄弟可以自行處理，伊也不知道租金要交給何人，伊現在將租金交給陳萬選等5人，因為伊與陳萬選等5人締結租約。並於原審答辯聲明：駁回被上訴人之訴。
（二）於二審補充陳述：
1、伊有按照租賃契約的內容付款，也有按時付款，不知道應該如何賠償。
2、本件租約是到106年10月31日，契約期滿伊就會搬走，伊會返還房屋，不會占用，本件上訴無理由。目前法院已經確定伊不能續約，這點伊知道，不能續約伊一定會搬走。關於上訴人要伊每月給付4萬元的部分，伊認為不合理，伊每月已經付了8萬元的房租，上訴人不應該再跟伊請求，這樣是1隻牛撥2層皮。
3、對於上訴人主張系爭土地102年1月份申報地價為每平方公尺22,006.4元、105年1月申報地價為每平方公尺25,352元，及系爭土地位於中友百貨對面屬於繁華商業區，均不爭執。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人非無權占有系爭房屋，而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並上訴及追加聲明：1、原判決廢棄。2、被上訴人應於106年11月1日將坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地上門牌號碼為臺中市○區○○路0段000號房屋遷出。3、被上訴人應自102年11月1日起至遷出上開房屋之日止，按月給付上訴人4萬元；被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項及爭點
（一）兩造不爭執事項
1、系爭土地原為上訴人及其兄弟陳萬選等5人所共有，嗣於100年12月22日經本院以98年度重訴字第543號民事判決將系爭土地分歸上訴人取得，上訴人乃於101年4月10日以判決共有物分割為原因，辦理系爭土地所有權移轉登記完畢。
2、系爭房屋為上訴人之父陳松碧所興建未辦理保存登記之建物，陳松碧去世後，系爭房屋即由上訴人及陳萬選等5人繼承而共有（陳萬選應有部分為3/13、上訴人與陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂等5人應有部分各為2/13，見原審卷第36頁）。
3、系爭房屋自86年間起即由被上訴人承租作為「韓鶴亭」餐廳經營使用。嗣於100年10月28日，陳萬選等5人與被上訴人簽訂房屋租賃契約，約定將系爭房屋以每月租金4萬元出租予被上訴人，租賃期限自100年11月1日起至102年10月31日止（見原審卷第21頁）；上訴人於101年4月10日因判決分割共有物而取得系爭房屋坐落土地之所有權後，陳萬選等5人仍於102年10月31日與被上訴人簽訂不動產租賃契約，約定由被上訴人以每月租金8萬元繼續承租系爭房屋，租賃期限自102年11月1日起至106年10月31日止。
4、系爭房屋現由被上訴人占有使用中。
（二）兩造之爭點
1、上訴人提起本件將來給付之訴（上訴聲明第2項部分），是否合於法律規定？
2、若上訴人之上訴聲明第2項部分，合於將來給付之訴之要件，則上訴人依民法第767條規定，本於系爭土地所有人之身分，請求被上訴人自系爭房屋遷出，有無理由？
3、上訴人上訴聲明第3項部分，追加依不當得利之關係，請求被上訴人自102年11月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月以4萬元計算，給付上訴人相當於租金之不當得利，有無理由？
五、法院之判斷：
（一）關於上訴人提起本件將來給付之訴（上訴聲明第2項部分），是否合於法律規定？
1、按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，此為民事訴訟法第246條所明定。故附期限之法律行為或未到履行期等未到期之請求，債權人就金錢以外之請求權，必須有預為請求之必要，始得提起（最高法院100年度台抗字第575號民事裁定意旨參照）。所謂預為請求之必要，乃指被告就原告之請求本身或其請求所由生之法律關係有所爭執，預先表示不履行，或利息、租金、贍養費等應繼續給付之債務，就已屆履行期部分，有不履行之情形者等類似有到期不履行之虞者，始得提起將來給付之訴。
2、經查，上訴人前以系爭房屋為其與陳萬選等5人所共有，陳萬選等5人與被上訴人訂立房屋租賃契約，每次租期屆至，陳萬選等5人便濫用多數決之模式繼續出租系爭房屋，導致上訴人無法利用系爭土地，陳萬選等5人之管理行為對上訴人顯失公平為由，依民法第820條第1項規定，聲請法院終止系爭房屋之租賃關係。經本院以105年聲字第30號裁定駁回上訴人之聲請。上訴人不服提起抗告，嗣經本院以105年度抗字第109號裁定將原裁定廢棄，並禁止陳萬選等5人於106年11月1日起，再將坐落系爭土地其上之系爭房屋出租予被上訴人及其他第三人。陳萬選等5人不服提起再抗告，經臺灣高等法院臺中分院以105年度非抗字第352號裁定駁回再抗告而告確定等情，為兩造所不爭執，並經本院調取上開卷宗核閱無誤。依照上開確定裁定之意旨，陳萬選等5人與被上訴人間之租賃契約至106年10月31日止仍屬有效，自106年11月1日起始不得再行續租或出租予提他第三人，是就被上訴人而言，其返還租賃標的物即系爭房屋之履行期尚未屆至。且被上訴人於本院審理時，已一再表示：「房屋租約到了，我就會返還房屋，我不會占用」、「如果我不能續約的話，我一定會搬走，目前法院已經確定我不能續約了，這點我知道」、「我的租約是到106年10月31日，契約期滿我就會搬走」等語（見本院卷第154頁、第159頁反面、105年12月23日言詞辯論筆錄第3頁），上訴人亦未提出其他事證足資證明被上訴人有到期不履行之虞，是上訴人之上訴聲明第2項請求被上訴人應於106年11月1日自系爭房屋遷出之將來給付之訴部分，尚難認有預為請求之必要，參諸前揭說明，自不得提起。
3、至於上訴人雖以被上訴人不服上開本院105年度抗字第109號裁定，提起再抗告，上訴人認為即便到了106年10月31日，被上訴人仍會藉故不願搬遷，且被上訴人於本件訴訟中仍否認其占有系爭土地屬於不當得利等為由，主張上訴人有預為請求之必要云云。惟前揭上訴人聲請變更共有物管理事件，經本院105年度抗字第109號裁定後，乃陳萬選等5人不服提起再抗告，已如前述，被上訴人並未對該裁定提起再抗告，上訴人謂被上訴人有提起再抗告，顯有誤會。又被上訴人本於其與陳萬選等5人所訂立之租賃契約而占有使用系爭房屋，對系爭土地而言，究竟有無成立不當得利？乃法律上如何評價系爭房屋與系爭土地間關係之問題（詳如下述），被上訴人縱使否認其占有系爭土地屬於不當得利，亦無從逕此認定其於106年10月31日租約到期後仍會藉故不搬遷，此僅屬上訴人之單方臆測，不足為採。
4、綜據前述，本件上訴人之上訴聲明第2項部分，並無預為請求之必要，不合於將來給付之訴之要件，依法不得提起，應予駁回，則上訴人依民法第767條規定，本於系爭土地所有人之身分，請求被上訴人自系爭房屋遷出，是否有理由，即無審酌之必要，附此敘明。
（二）關於上訴人之上訴聲明第3項部分，追加依不當得利之關係，請求被上訴人自102年11月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月以4萬元計算，給付上訴人相當於租金之不當得利，有無理由？
1、按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。其次，民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（參最高法院99年度台上字第1723號民事判決要旨）。
再者，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號民事判決要旨參照）。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號民事判決意旨參照）。
2、經查，系爭土地與未辦理保存登記之系爭房屋原均為上訴人及陳萬選等5人兄弟所共有，嗣系爭土地經本院以98年度訴字第543號確定判決分歸上訴人單獨所有等情，業據上訴人提出上開民事判決、確定證明書、土地登記謄本為證（見原審卷第10-18頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。系爭土地與爭房屋既然原均為上訴人及陳萬選等5人所共有，嗣因分割結果，由上訴人單獨取得，造成系爭土地與系爭房屋分開由不同人所有，且雙方並無特別約定不許系爭土地上之系爭房屋所有人繼續使用系爭土地，而房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，為一般普遍之常情，則參諸前揭說明，系爭房屋所有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，與系爭土地所有人間有租賃關係存在。因此，系爭房屋占有使用系爭土地，即非無法律上之原因。
3、本件被上訴人與陳萬選等5人就系爭房屋訂立租賃契約，因陳萬選等5人乃系爭房屋之共有人，且其等5人之人數及應有部分均已過半數，則其等5人依民法第820條第1項之規定，將系爭房屋出租予被上訴人，應屬合法有效之共有物管理行為。嗣雖因上訴人不同意陳萬選等5人所為之管理，聲請法院裁定變更，而經本院以105年度抗字第109號、臺灣高等法院臺中分院105年度非抗字第352號裁定禁止陳萬選等5人於106年11月1日起再將系爭房屋出租予被上訴人或其他第三人，但於106年11月1日之前，陳萬選等5人所為之上開出租行為仍屬合法有效。因此，於106年11月1日前，被上訴人本於其與陳萬選等5人間之房屋租賃契約，自得使用系爭房屋。而系爭房屋與系爭土地間推定有租賃關係存在，已如前述，則被上訴人占有使用系爭土地，亦屬有權使用，而非無法律上之原因，上訴人僅得依租賃之法律關係，請求系爭房屋之使用人即被上訴人按上訴人應有部分比例給付租金（此部分業據上訴人於本院審理時自承有從陳萬選等5人處收到按比例計算之租金，見本院105年12月23日言詞辯論筆錄第3頁），而不得請求被上訴人給付不當得利。
4、況按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。查系爭土地係於100年11月25日經本院98年度訴字第543號判決分歸上訴人單獨所有，該判決嗣於100年12月22日確定，上訴人並於101年4月10日前往辦理土地所有權登記，有前揭確定證明書及土地登記謄本在卷可憑。惟被上訴人係早在上開分割共有物訴訟前之86年間起，即開始與陳萬選等5人締結房屋租賃契約迄今，此為兩造所不爭執。換言之，系爭房屋出租在前，系爭土地判決分割在後，系爭房屋最初出租時，系爭房屋與系爭土地同屬上訴人及陳萬選等5人所共有，被上訴人所支付使用系爭房屋之對價即租金，衡情應當包含使用系爭房屋所坐落之基地即系爭土地之代價，且上訴人亦明知被上訴人所租用之系爭房屋即坐落在系爭土地上，猶向法院起訴請求分割共有物，並透過陳萬選等5人，收取被上訴人所給付、依上訴人應有部分比例計算之租金，則上訴人於第二審追加聲明，請求被上訴人就使用系爭土地再給付相當於租金之不當得利，亦有權利濫用及違反誠信原則（參最高法院100年度台上字第1590號民事判決要旨）。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人遷讓系爭房屋，並非有據，原審予以判決駁回，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴，又上訴人於本院追加主張依民法第179條規定，請求被上訴人應自102年11月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付上訴人4萬元，亦為無理由，應併予駁回，爰判決如主文第1項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 廖欣儀法 官 羅智文上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
書記官 黃舜民