臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第226號上 訴 人 方振宏
廖純娥共 同訴訟代理人 黃文崇律師複 代理人 張順豪律師被 上訴人 胡清宇上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國103年4月30日本院第一審判決（103年度簡字第1號）提起上訴，本院於民國104年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣陸仟肆佰伍拾元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理（同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第1項規定參照）。本件經被上訴人於原審為減縮訴之聲明，而屬民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序之範圍，原審乃依職權改行簡易程序審判，此有原審言詞辯論期日確認在卷（見本院103年度簡字第1號〈下稱原審〉卷㈡第2頁），合於前開規定，合先敘明。
貳、實體事項：
一、被上訴人（即原審原告）方面：㈠被上訴人於原審起訴主張：
被上訴人於民國100年6月26日向上訴人2人購買渠等所有坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地（方振宏權利範圍：0000000分之802、廖純娥權利範圍：0000000分之79398），及其上臺中市○○區○○段○○○○○號（即門牌號碼為臺中市○○區○○路○段○○號2樓之2）建物（下稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書，約定買賣價金為新臺幣（下同）393萬元，並約定本件買賣標的物包括地下第三層之機械式、升降式停車位，其停車位產權及使用規定，為有建物產權、產權狀況為持分併入公共設施、使用狀況為固定位置使用、車位編號為12（即諾貝爾商務中心地下三樓機械式、升降式停車位編號12A，見原審卷㈠第36頁下圖〈即地下三樓停車位示意圖〉，下稱系爭停車位）。被上訴人已支付全部買賣價金予上訴人，上訴人於100年9月8日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，及交付車位證明書予被上訴人。詎上訴人搬入系爭房地後，欲停車在系爭停車位時，諾貝爾商務中心管理委員會認該車位證明書係偽造，致被上訴人車輛無法停入系爭停車位，被上訴人多次要求上訴人2人出面處理，然均置之不理，爰依兩造間買賣行為之相關法律關係提起本訴，並聲明：上訴人2人賠償系爭停車位價款39萬8,926元，及自102年4月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡被上訴人於本院之補充陳述：
伊買受系爭房地時，上訴人有交付1張車位證明書（見原審卷㈠第8頁），並告知該張車位證明書是證人陳和堃開立的等語。
二、上訴人（即原審被告）方面：㈠上訴人於原審之答辯：
⒈上訴人於100年9月8日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴
人，並點交系爭停車位及交付車位證明書予被上訴人，已完成買賣之交付行為。依據上訴人提出之97年8月11日車位證明書、繳納車梯（位）保養費收據，及100年6月間機械車位因自動控制遙控系統故障繳交修理費18,000元收據，皆足證上訴人確有因分管契約約定而有系爭停車位使用權，且在將系爭房地出售予被上訴人之前，系爭房地及系爭停車位均由上訴人在使用。被上訴人雖主張上開車位證明書為偽造云云，此部分自應由被上訴人就上開車位證明書為偽造負舉證責任。
⒉在另案101年度中簡字第1975號確認車位使用權存在訴訟中
，該案原告主張，其前手王嘉正以其地下三樓編號16A車位與陳和堃交換地下二樓編號五之平面車位，有交換協議書附該案卷可稽云云，惟因地下二樓編號五車位，依該案被告諾貝爾商務中心管理委員會於101年10月25日審理時提出之原始車位配置表附圖影本，該圖就編號五平面車位沒有標記戶名，該案因而判決認定是管委會統籌使用的車位，然本件系爭停車位有標記「504」，並非沒有標記戶名，顯然並非管委會統籌使用的車位。此外，系爭停車位雖標記為「504」，但大樓自81年興建完成迄今長達20餘年，其間車位使用人因互易而發生變化，被上訴人未提出確實之有權使用系爭停車位之人，自難僅辯稱以該車位為管委會統籌使用即認上訴人需返還系爭停車位價款。況依該案被告諾貝爾商務中心管理委員會於101年8月2日提出建商原始移交之車位所有權人資料表上所載系爭停車位確有使用人，而非屬管委會之統籌車位。
⒊諾貝爾商務大樓管理委員會雖未向主管機關登記，但其於93
年間即以諾貝爾商務大樓管理委員會組織對外行文並與人簽約，並不影響其管理權；而諾貝爾商務中心雖係於101年1月16日向主管機關申請同意備查，惟在此之前均由陳和堃為管理人按月向全體住戶收取管理費，並進行實質管理行為，自不能因諾貝爾商務中心未向主管機關報備，而認諾貝爾商務中心非管理人。
⒋證人鍾昶竤之證詞，有下列諸多不實之處：
①證人鍾昶竤雖證稱：「該大樓在當時建商出售時，有出具車
位使用證明書給買車位的人，即如被告提出之被證一…」等語，惟82年5月11日車位使用證明書（即被證一）係於82年5月11日由塗武忠出具「諾貝爾商務中心」之車位使用證明書，而塗武忠僅為卷附年中工建使字第0929號使用執照（上載竣工日期為81年5月20日）20名起造人之一，並非唯一之區分所有權人（即共有人），自無權單獨為分管約定，則其出具之車位使用證明書可否作為車位分管約定要非無疑。
②證人鍾昶竤提出諾貝爾商務大樓住戶名冊（見原審卷㈠第15
1頁），其上記載名稱為「諾貝爾商務大樓」與塗武忠出具之82年5月11日車位使用證明書上所載之稱呼「諾貝爾商務中心」兩者既不相同，則諾貝爾商務大樓住戶名冊自不可能為塗武忠所出具之名冊，該諾貝爾商務大樓住戶名冊來歷不明，又多以文字塗改，刪除暨並無任何印信或權責人之簽名，證人鍾昶竤以之為車位證明，並進而推翻101年1月16日原大樓既有之車位使用方式，更屬無稽。
③證人鍾昶竤於原審102年9月11日審理時證稱：「每個車位都
有提供建商的車位使用證明書及示意圖，包括12A，重點是是否有建商出具的使用證明書」等語，然於103年3月12日在鈞院審理時卻改稱：「…法拍的情形很多，所以前後手有沒有交付建商使用證明書不一定，如果沒有建商的使用證明書，還是可以對照管委會所有的對照表來使用」及「…也可以依照管委會的對照表來做確認」等語，顯見其前後供述不一致。況證人鍾昶竤自稱由其擔任主任委員之諾貝爾商務中心管委會於100年1月方成立，惟系爭房地興建於81年間，距管委會成立已近20年，所謂建商塗武忠早已在十數年前即不知去向，豈會將所有對照表交付管委會，且該對照表內容即所有權人等各欄記載大部分均與目前實際情形不符（由電話號碼僅七碼可見一班），期間又經歷二十多年住戶間變動情形頻繁，是其所謂對照表實無可採之處。
④證人鍾昶竤供述：「系爭停車位依建商對照表5樓4係由王士
明使用，目前是林世旻使用，林某知道他有車位，我認為前手應該有跟他說」等語，惟依對照表12A係王士明租用，但依證人林世旻則證稱：「我購買時不確定有車位」等語，故證人鍾昶竤證述實不足採。
㈡上訴人於本院之主張：
⒈依建築法第102條之1、土地登記規則第72條之規定，法定停
車空間應為該區分所有權建築物全體所有權人所共有（即一般俗稱「大公」）或合意由部分該區分所有建築物區分所有人所共有（即一般俗稱「小公」），即法定停車空間均需以「共用部分」方式辦理登記。諾貝爾大樓並未將停車位登記在區分所有權登記謄本之公共設施部分，並另外編列附屬建號登記，而依臺中市○○區○○路0段00號公共設施（即2333建號）可知，諾貝爾大樓係將法定停車空間，以地下一、
二、三層增加諾貝爾大樓之公共設施持分比例登記，是諾貝爾大樓之停車位為「法定停車位」，並登記為共同使用，屬於公共設施，且鼎諭不動產估價師事務所不動產估價鑑定報告書記載系爭停車位係依建築技術規則建築設計施工篇所規範之停車空間，通說稱為「法定車位」，故系爭停車位卻為「法定停車位」，並以增加諾貝爾大樓之「公共設施」持分比例登記為全體區分所有權人共有為之。依據諾貝爾商務中心管理委員會提出之全區公共持有千分比例一覽表（見原審卷㈠第112至113頁），上訴人之公共部分持分為10000分之401，屬全區所有人公共部分持分第三高（第一高為10000分之891、第二高為10000分之457），足見上訴人確實擁有系爭停車位。
⒉諾貝爾大樓係將停車位之面積，以增加諾貝爾大樓之公共設
施持分比例登記為之，即諾貝爾大樓之停車位係為不動產，依民法第758條之規定，上訴人確實擁有系爭停車位，上訴人移轉專有部分即系爭房地予被上訴人時，區分所有建物之共有部分即登記為公共設施之系爭停車位，亦一併移轉予被上訴人，故上訴人之給付義務即已完成，無庸再為交付。
三、原審依被上訴人主張買賣行為之法律關係即以權利瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，判決上訴人應給付被上訴人398,926元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年4月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執及本件爭執之事項（見本院卷第106頁反面）：㈠本件不爭執事項：
⒈兩造於100年6月26日就系爭房地簽立不動產買賣契約書，約
定買賣價金為3,930,000元，買賣標的包括地下第三層之機械式、升降式停車位，其停車位產權及使用規定，為有建物產權、產權狀況為持分併入公共設施、使用狀況為固定位置使用、目前車位編號為12。被上訴人已支付全部買賣價金予上訴人，上訴人並已經將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。
⒉兩造前揭約定之停車位即為諾貝爾商務中心地下三樓機械式、升降式停車位編號12A（即系爭停車位）。
⒊兩造於原審同意送請鼎諭不動產估價師事務所鑑定系爭停車位價值，鑑定停車位價值為398,926元。
㈡本件爭執事項：
被上訴人依兩造買賣法律關係，請求上訴人給付398,926元及自102年4月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造間簽立之不動產買賣契約書內容（見原審卷㈠第10頁）
，其中第1條明定「本約買賣標的物包括地下第三層車位（機械式）。車道（升降式）其產權及使用規定如下：有建物產權。產權狀況：持分併入公共設施。使用狀況：固定位置使用。目前車位編號：12」，此為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書在卷可佐（見原審卷㈠第9至18頁），足認兩造間訂立上開買賣契約時，確實有約定被上訴人可以取得固定位置使用之特定停車位，即編號12A之系爭停車位甚明。
㈡上訴人主張其於100年9月8日將系爭房地所有權移轉登記予
被上訴人，並點交系爭停車位及交付車位證明書予被上訴人，已完成買賣之交付行為，然此為被上訴人否認，並抗辯：上訴人僅交付系爭停車位證明書（見原審卷㈠第6頁，即原證1），迄今其均無法使用系爭停車位，且上開停車位證明書事後遭諾貝爾管理委員會認係偽造等語；查：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務。民法第348條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，則為民事訴訟法第277條所明定。而主張積極事實者應負舉證責任，主張消極事實者不負舉證責任，則為舉證責任分配之法則。本件被上訴人抗辯，其自成立買賣契約後並未取得系爭停車位之使用權利，自應認系爭停車位並未點交與被上訴人，上訴人主張已點交既屬積極事實，自應由其就其有將系爭停車位點交被上訴人之積極利己事實負舉證之責任。
⒉本件上訴人出賣系爭房地與被上訴人，該買賣契約內業已註
明買賣標的包含系爭停車位在內，已如前述，且於買賣契約註明系爭停車位之車位編號、位置，顯見系爭停車位乃屬特定，則為出賣人之上訴人除負交付系爭房地予買受人即被上訴人之義務外，自尚負有交付亦屬買賣標的物之一即系爭停車位之義務。又所謂交付系爭停車位，自應與系爭房地之交付同，需履行排除他人對系爭停車位之占有，並將系爭停車位之占有移轉予原告之交付行為，絕非僅交付權狀或使用權利證明書，即可認為已履行交付義務，是上訴人交付系爭停車位證明書（見本院卷㈠第6頁，即原證1）與被上訴人之行為，尚不足認其確已完成系爭停車位之交付。況上訴人方振宏於原審準備程序時陳稱：被上訴人買受系爭房地一個月後，有告知我們車位不能停，伊跑去問新的管理委員會為何不能停，主委提出被證1（見原審卷㈠第35頁）之車位使用證明書，表示要這張證明書才能停。當時伊也有問主委說，伊有原證1即陳和堃給的車位使用證明書，新的管理委員會不能否認舊的管理委員會發的證明書等語（見原審卷㈠第119頁背面），足證上訴人交付買賣標的即系爭房地時，並未履行交付系爭停車位予被上訴人之義務。
㈢又查，證人鍾昶竤於102年9月11日原審準備程序時具結證稱
：「（問：是否擔任諾貝爾大樓管理委員會之主委？）是。」、「（問：任期起訖？）101年1月開始成立該管理委員會，我就當選主委，我的任期一直到103年1月，我們管理委員的任期是2年。」、「（問：管理委員會的全名為何？）諾貝爾商務中心公寓大廈管理委員會。」、「（問：諾貝爾大樓從何時就存在？管理委員會從何時存在？）大約20幾年的房子，但我是從98年買該大樓房屋才入住，當時該大樓並沒有管理委員會。」、「（問：該大樓車位如何約定？）該大樓在當時建商出售時，有出具車位使用證明書給買車位的人，即如被告〈按：指上訴人，以下均同〉提出之被證一，後來陳和堃自行出具如原告〈按：指被上訴人，以下均同〉提出的車位證明書，把不是屬於他的車位自行賣給住戶。」、「（問：依你所述是否持有建商所提出如被證一所示的車位使用證明書，即為車位約定專用之證明？）是。因為立證明書的人𡍼武忠就是建商。」、「（問：原告是否有提出他的車位證明書，遭你們管理委員會認定為偽造？）是。因為就如我剛所述該車位證明書是陳和堃所製作。」、「（問：就你所知，原告主張地下三層機械12A車位，是何人所有？）我們管理委員會，有壹個車位對照表可查明該車位係屬何人所有，資料沒有帶過來。該車位對照表是與建商出具的車位使用證明書一併由建商出具的，故應為該大樓原始的車位約定專用情形，該車位對照表是對照住戶的住址及車位的號碼，我們大樓的車位都是連同住戶的房屋一起出售。」、「（問：是否每個車位都有提供建商的車位使用證明書及示意圖，是否有包括12A？）是。我要再回去查。我只能提出車位對照表，沒辦法提出每個住戶的車位使用證明，因為由住戶自行領取。」、「（問：提出建商車位示意圖，是否就代表有車位使用權？）原審卷㈠第45頁之示意圖有𡍼武忠的簽名，應該是真的，但是卷㈠第44頁車位證明書並沒有寫𡍼武忠，而且那張車位證明書是陳和堃自行製作的，不能僅從示意圖就推知有車位使用權，還是要搭配建商出具的車位使用證明書。」、「（問：建商的車位使用證明書是否均須搭配示意圖？）是否搭配示意圖不是重點，重點是是否有建商出具的使用證明書。」、「（問：何以本院101年度中簡字第1975號民事判決諾貝爾管理委員會的法定代理人是楊懷朝？）主任委員確實是楊懷朝當選，但他有授權我全權代理，所以我實質上是主委的身分。」等語（見原審卷㈠第83頁至第85頁）；復於103年3月12日本院準備程序時具結證稱：「（問：使用諾貝爾大樓停車位需要提供何文件給管委會？）我接任管委會後，大樓停車位都是管委會認定，住戶不需要提供文件。」、「（問：你之前在本院時證述說每個車位都有提供建商的車位使用證明書及示意圖，與你剛剛所述不符，何以如此？）我們管委會本來就有車位的對照表，如果對照表上沒有寫到住戶當然要提出證明。」、「（問：你之前何以說是否搭配示意圖不是重點，重點是否有建商出具使用證明書？）建商發的使用證明書也有證明車位的效力，這跟管委會的對照表其實是相符的。」、「（問：地下三層編號12 A車位，是否有提供建商使用證明書及示意圖？）這棟大樓在我接手的時候，法拍的情形很多，所以前後手有沒有交付建商使用證明書不一定，如果沒有建商的使用證明書，還是可以對照管委會所有的對照表來使用。據我所知，原告所購買的這間房屋，也是法拍，所以可能這個建商使用證明書早就遺失，也不能確認原告購買的房屋有無使用系爭編號12A之權利，我們判斷住戶是否可以使用停車位，在無建商使用證明書的情形下，也可以依照管委會的對照表來做確認。」、「（問：你剛所述之對照表是指何者？）我們管委會主要是依據鈞院101年度中簡字第1975號卷所附之對照表，當時諾貝爾商務管理中心管理委員會楊懷朝主委提出答辯狀之證物二即是，這張是建商留下來的。至於伊於本院所提出之對照表，是我們管委會的另外一個吳冠志總幹事，依照大樓現況打的，但是當時我沒有確認過這個表格他就寄出來了，我剛看了表格，確實是我們大樓現在停車位使用情形。」、「（問：機械12A車位是否為系爭停車位？）是。」、「（問：
依照你剛所述，建商對照表，機械12A車位應由何人使用或何住戶使用？）依照對照表的話，是5樓4的王士明使用。」、「（問：5樓4的住戶後來有無變更？）現在的住戶是林世旻。」、「（問：依照你於本院所提出之對照表，是否與上開中簡卷楊懷朝所提出之對照表相符？）例如編號11A本來就是9樓3的車位，楊懷朝住在9樓4可以使用編號11A車位，是因為後來9樓3、9樓4打通，只有9樓4的門牌，兩個是同一個住戶。我認為兩個對照表大致相符。」、「（問：如何確認上開中簡卷的對照表是建商留存的？）因為最原始的7樓1的梁碧琳住戶還在，當時每個住戶都有這個對照表，這個對照表是他提供的，至於其他住戶因為多次買賣法拍都已經不在大樓居住。」、「（問：你曾於陳報狀中，表示車位為社區公共財產，無法所有權狀，無法提供產權證明，編號12A為公共車位或私人車位？）私人車位。是5樓4住戶的車位，我們都是按照對照表。」等語（見原審卷㈡第2頁背面至第4頁正面）。是依證人鍾昶竤前揭證述內容，可知系爭房地所處之諾貝爾大樓社區，依諾貝爾商務中心公寓大廈管理委員會認定車位權利之標準，係以住戶是否提出建商塗武忠出具之車位使用證明書（如原審卷㈠第35頁所示文書）為主要認定標準，如無車位使用證明書時；再參以建商留存之對照表（即訴外人楊懷朝於本院101年度中簡字第1975號卷宗所提出之諾貝爾商務大樓住戶名冊），而本件被上訴人向上訴人所購買系爭房地時，上訴人並無提出如原審卷㈠第35頁所示之車位使用證明書予被上訴人，為上訴人所不爭執，復依前揭對照表所示，系爭停車位屬504住戶（即5樓4）所有，而非系爭房地住戶，是被上訴人主張經該社區管理委員會以其出具之車位使用證明為虛偽，故無使用系爭停車位權利等情，並非無據。
㈣再查，證人林世旻於102年12月11日日原審準備程序時具結
證稱：「（問：是否為綏遠路二段72號5樓之4房屋所有權人？）是。」、「（問：何時買受該房屋？）去年年初。」、「（問：你買受時是否包含車位？）賣方說這個大樓很亂，請我自己查，因為當時管委會才剛成立。」、「（問：你的上開房屋買賣契約書上是否包含車位？」、「（問：我手上沒有資料，所以無法確認。」、「（問：當時你買受上開房屋時賣方有無交付該使用車位證明書等相關資料？）沒有。」、「（問：有無將何種車位使用證明書交給管委會？）沒有。」、「（問：系爭大樓12A機械車位目前是否由你使用？）是。」、「（問：為何你可以使用？）我跟管委會查時，管委會告知我，我買受的系爭房屋有車位可以使用。」、「（問：證人鍾昶竤於本院證述時說「機械12A車位也有建商提供車位使用證明書及示意圖」為何與你剛所述不同？）我剛就說沒有提供機械12A車位使用證明書，是管委會跟我說可以使用，但是證人鍾昶竤為何為上開所述我不了解。」、「（問：後來證人鍾昶竤有補正機械12A車位為公共財產應該是公共車位，無法提出產權證明及使用證明，並無說你可以使用機械12A車位，有何意見？）依我剛剛所提出的管委會給我看的資料，管委會就按照資料跟我說，我可以使用機械12A車位，並且要我付機械12A車位之相關維修費用，而且我陸續有繳納系爭機械12A車位之管理費用。」、「（問：機械12A車位的管理費用從何時開始繳納？）從我買受上開房屋後。」等語（見原審卷㈠第178頁背面至第179頁背面）。依證人林世旻前揭證述內容，可知系爭停車位經該社區管理委員會認定為證人林世旻所買受之房地住戶所有，且自101年年初起迄今，系爭停車位均為證人林世旻所使用，被上訴人並未因兩造間就系爭房地買賣行為而取得系爭停車位之權利，亦可知上訴人於交付系爭房地時，並無履行排除他人對系爭停車位之權利甚明。至證人嚴鴻邦於本院準備程序中證稱，其將所有臺中市○○區○○路0段00號5樓之4房子給林世旻，沒有包括停車位一情，尚無法推翻證人林世旻自101年初起迄今均為系爭停車位之實際使用人之事實。
㈤至上訴人曾辯稱：自97年起至100年間，系爭停車位為上訴
人所使用，且當時該大樓主任委員及幹事陳和堃有說系爭房地有系爭停車位，所以要多繳500元管理費，又系爭停車位本來是損壞的，伊有找維修公司來維修系爭停車位，並支付維修費用，另伊有請陳和堃補發車位使用證明（即原證1，見原審卷㈠第6頁），就是上訴人出售系爭房地給被上訴人時，所交給被上訴人之車位使用證明云云，惟查：
⒈依據證人陳和堃於本院準備程序中具結證稱：「（問：此車
位證明書〈即原審卷㈠第44至45頁之車位證明書、停車位示意圖〉，是否為你所開立？）沒有印象。」、「（問：此車位證明書上面記載日期是97年8月17日，這段期間你擔任總幹事，這張車位證明書是如何開立的？）好像是標到房子的人，他說他的坪數比較大，應該有車位，二樓有二戶，從92年開始整棟大樓的房子有一半都是法拍，標到房子的人本來都沒有車位證明，當時書記官到現場詢問，守衛都回覆他們沒有車位。當時仲介公司的人會拿這種車位證明書要我蓋章證明。」、「（問：你擔任總幹事期間，諾貝爾大樓的管委會曾經開立過這種車位證明書？）標得法拍的仲介公司會拿這種車位證明書拿給我蓋章證明有車位。因為仲介說他們有去查詢。」、「（問：此張車位使用證明書的目的為何？）為了房子比較好賣。…。」、「（問：在上訴人使用地下室三層12Ａ〈原卷第36頁〉系爭停車位期間，諾貝爾商務大樓管理委員會是否有通知上訴人有繳納車梯（位）保養費？上訴人是否有如期繳納？）是大樓公共車梯的保養費用，不是他使用車位的保養費用。是每個有使用停車位的人都要繳交車梯保養費，每月繳交500元，沒有使用的每月要繳交250元。」、「（問：這些收據〈即原審卷第37至39頁〉是否都是你簽核的？）這些都是守衛蓋的。」、「（問：你說有使用車位的人，車梯每月保養費500元，依據提示的這些收據，請問上訴人繳交車梯保養費是多少？）一個月繳500元。」、「（問：在上訴人使用系爭停車位期間，諾貝爾商務大樓管理委員會是否有通知上訴人應自行負擔系爭停車位馬達及自動控制系統費用？上訴人是否有如期繳納？〈提示原審卷第40頁〉）這張跟我們大樓沒有關係，這不是我們大樓出具的收據。」、「（問：你之前有無告訴方振宏要繳交車位管理費每月500元？）是守衛告訴方振宏的，我沒有跟方振宏接觸過。當時守衛是是誰我忘了。」、「（問：你擔任總幹事期間，有無看過這種大樓停車位示意圖或分配圖？（提示原審院卷第45頁並告以要旨）有。是由7樓之1財委交給我的。」、「（問：你擔任總幹事期間，住戶停車位買賣是否需要向總幹事報備？）不用。」等語（見本院卷第117頁反面至119頁正面）。由證人陳和堃上開證述內容，足證上訴人交付給被上訴人之系爭停車位證明書（見本院卷㈠第6頁，即原證1）是因為當初上訴人告知坪數比較大，應該有車位之情況下始開立，而斯時仲介公司為房子好賣，都會持這張車位證明書給其蓋章，住戶買賣停車位均無須向管理委員會報備；每個有使用停車位的人都要繳交每月500元之車梯保養費，沒有使用的人每月繳交250元。益證上訴人交付給被上訴人之系爭停車位證明書（見本院卷㈠第6頁，即原證1）及管理、維修等收據，均無法證明上訴人確實有交付系爭停車位給被上訴人甚明。況上訴人是否有繳交系爭停車位管理費或維修費等情，均無從證明系爭停車位於被上訴人買受系爭房地前，為上訴人所有。且依上訴人前揭所辯內容，其所認其取得系爭停車位權利之依據，是證人陳和堃所告知，姑不論證人陳和堃是否為諾貝爾大樓前管理委員會之主任委員，然縱使證人陳和堃為該社區大樓前管理委員會之主任委員，然其並非為系爭房地之前手所有權人，是其無權利將系爭停車位出售、讓與或處分與他人，況上訴人自始並無提出證人陳和堃認定系爭停車位為系爭房地住戶使用之依據及合法權源，是上訴人此部分所辯，委無可採。
⒉另上訴人辯以：證人鍾昶竤所述建商留存之對照表（即訴外
人楊懷朝於本院101年度中簡字第1975號卷宗所提出之諾貝爾商務大樓住戶名冊），與塗武忠出具之車位使用證明書上所載之「諾貝爾商務大樓」名稱不同，應非塗武忠出具之名冊，且來歷不明，又多有文字塗改，故不能以此作為車位證明等情，然不論證人鍾昶竤所述建商留存之對照表是否得以作為本件證據，上訴人自應先就其出售系爭房地與被上訴人時，亦有出售、處分系爭停車位權利之事實舉證以實其說，然上訴人並無提出確切證據證明上情，且其所提出前開證據均不足以證明其確有處分系爭停車位之權利，是上訴人此部分所辯，無足採信。
㈥另上訴人主張：系爭房地之公共部分持分為10000分之401，
屬全區所有人公共部分持分第三高（第一高為10000分之891、第二高為10000分之457），足見上訴人確實擁有系爭停車位云云；按「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀」，土地登記規則第81條定有明文、又「『…㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條（現第81條）規定辦理。㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。』」亦經內政部80年9月18日台內營字第0000000號函釋在案。查，依卷附之建物登記第二類謄本（建號全部）（見本院卷第41至78頁），系爭房地於81年9月3日建築完成，於同年10月22日為第一次登記，而臺中市○○區○○段○○○○○號即臺中市○○區○○路0段00號定標示為公共設施，並無標示特定之停車場位置或持分，足見上開臺中市○○區○○段○○○○○號應僅為諾貝爾大樓之公共設施，是在上訴人未提出建商之停車位約定原始資料證明其確擁有系爭停車位之權利之情況下，尚難僅以系爭房地之公共部分持分為10000分之401，屬全區所有人公共部分持分第三高，即遽認其定擁有系爭停車位。綜上各情，上訴人所舉上開證據均不足證明其於出售系爭房地予被上訴人時，亦有權利出售系爭停車位，且其亦無法證明上訴人確有交付系爭停車位予被上訴人之事實，是被上訴人主張上訴人並無出售系爭停車位之權利，應堪認定。
㈦按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第349條、第353條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項亦有明文。上訴人並無「系爭停車位權利」可供出售，卻以系爭停車位權利售予被上訴人，被上訴人購買後始知系爭停車位非其得使用，致被上訴人權利受有損害，此事由可歸責於上訴人。被上訴人主張上訴人應負兩造間買賣之法律關係即權利瑕疵擔保責任及不完全給付之責任，自屬有據。又前揭民法第353條所稱債務不履行之範圍，包括給付不能，因上訴人以法拍方式購買系爭房地，本無包含系爭停車位，自無法期待上訴人補正該項瑕疵後再為給付，此外本件買賣標的中，就系爭停車位之部分雖有權利瑕疵，惟就系爭房地部分，仍無給付不能之情形，被上訴人主張兩造間買賣行為之法律關係，即以權利瑕疵及不完全給付之請求權基礎，適用民法第226條第1項給付不能之規定，自得就系爭停車位之部分，向上訴人請求損害賠償。
㈧兩造間之買賣契約中，就系爭停車位之價金並無明定。兩造
於原審審理時均同意由本院函請鼎諭不動產估價師事務所鑑定前揭買賣契約之交易車位即系爭停車位之價值，並經鼎諭不動產估價師事務所以102年12月3日鼎（法）0000000-0函送之不動產估價報告書認定系爭停車位估價金額為398,926元，有鼎諭不動產估價師事務所不動產估價報告書可證。本院審酌上開鑑定報告業已考量系爭停車位之型態、所在區位不動產市場特性等情，並依不動產估價技術規則等現行法規、不動產估價理論、原則等，運用不動產估價程序及方法，綜合表示其專業之意見，並無不可採之處，是本院認被上訴人請求損害賠償金額即系爭停車位價值，應以上開鑑定報告結論之398,926萬元為當。
六、綜上所述，原審判決上訴人應給付被上訴人39萬8,926元及自102年4月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果，不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文中 華 民 國 104 年 11 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 黃建都法 官 吳昀儒上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 6 日
書記官