臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第355號上 訴 人 游錦綢訴訟代理人 林志忠律師
潘仲文律師被 上 訴人 曾照雅訴訟代理人 宋永祥律師複 代 理人 鄭志誠律師
江健鋒律師受告知訴訟人 游月香上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國103年8月14日本院臺中簡易庭103年度中簡字第676號第一審判決提起上訴，本院於民國105年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用新臺幣伍仟肆佰陸拾元由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。
但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。
民事訴訟法第446條第1項定有明文。該規定依民事訴訟法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟之上訴程序準用之。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，上訴人於原審係依據民法第767條、第821條規定為請求權基礎，請求被上訴人遷讓房屋，嗣於第二審追加民法第179條之規定請求被上訴人返還無權占有房屋之不當得利，核其請求之基礎事實同一，應予准許。
乙、實體方面：
壹、兩造主張：
一、上訴人（即原審原告）方面：㈠上訴人於原審起訴主張：
⒈門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋
）為上訴人及受告知訴訟人游月香（即上訴人之妹）所共有，應有部分各為二分之一。本件兩造曾於民國97年1月11日就系爭房屋簽立房屋租賃契約書，約定租期自97年1月23日起至100年1月22日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元。因系爭房屋為上訴人與游月香共有，故自97年間收取被上訴人每月給付之租金後，將每月租金二分之一即15,000元交付游月香。於100年1月22日租期屆滿後，兩造未曾就系爭房屋之續租訂立契約。然被上訴人嗣向上訴人陳稱已另向游月香續租云云，上訴人就此曾多次向被上訴人表達並未授權或同意游月香出租系爭房屋，故其與游月香所簽立租期自100年1月23日起至110年1月22日止之租賃契約（下稱系爭契約）對上訴人應不生效力。但被上訴人始終置之不理，上訴人為此嗣於103年1月28日以太平宜欣郵局第35號存證信函要求被上訴人說明系爭房屋之承租情形並提出相關資料等語，然被上訴人迄今仍未回覆上訴人前揭存證信函，且未向上訴人說明其繼續占用系爭房屋之合法權源。兩造間之租賃關係既因租期屆滿而消滅，被上訴人自應交還系爭房屋等語。並聲明：被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人及其他全體共有人。
⒉對被上訴人抗辯之主張：
①受告知訴訟人游月香曾於103年1月10日以台中民權路郵
局第49號存證信函通知上訴人略謂系爭房屋現由游月香代母親出租，租金均係供母親作為生活費用云云，顯見游月香應係以其自己或訴外人游藍秀燕（即游月香與上訴人之母）代理人之名義，與被上訴人就系爭房屋簽立系爭契約，並無向被上訴人陳稱代理上訴人簽立系爭契約之情事。被上訴人應就其曾向上訴人通知「游月香表示其為上訴人代理人」之主張舉證以實其說，否則自難認本件有民法第169條表見代理規定之適用。上訴人於家族間訟爭不斷之際，實無可能同意游月香代理出租系爭房屋。上訴人係於家族間訟爭紛擾稍平息後，始於
103 年1月28日以太平宜欣郵局第35號存證信函通知被上訴人略謂上訴人就此未曾授權游月香或其他人管理。
亦無被上訴人所謂上訴人知游月香表示為上訴人代理人而不為反對表示之情事。縱認游月香確曾將系爭房屋續租予被上訴人，依民法第820條第1項規定及最高法院71年台上字第4199號、76年台上字第1571號、85年台上字第2139號、92年台上字第1143號等判決意旨，其與游月香間之租賃契約對上訴人亦不生效力。被上訴人縱以非無權占有為抗辯，仍應就其取得占有，係有其他正當權源之事實證明之。
②游月香已明確證述其並未代理上訴人與被上訴人簽立租
約，游月香顯係以其「自己名義」與被上訴人就系爭房屋簽立系爭契約，故無論上訴人嗣後是否知悉此事，游月香既未向被上訴人表示其為上訴人之代理人，自難逕認上訴人應負民法第169條規定「表見代理」之責任。
㈡上訴人於本院補充陳述稱：
⒈緣被上訴人前自97年1月23日起向訴外人游朝陽即上訴人
父親承租系爭房屋，游朝陽係以上訴人名義與被上訴人簽訂租約，約定租金每月為3萬元，租期至100年1月22日止，共計3年。嗣於100年1月中旬，受告知訴訟人游月香（即游朝陽之女兒）及上訴人有分別向被上訴人詢問要否繼續承租系爭房屋，後被上訴人與游月香簽訂系爭契約，繼續承租系爭房屋，約定每月租金仍為3萬元，租期自100年1月23日起至110年1月22日止。系爭房屋於102年10月23日辦理所有權第一次登記完畢，為上訴人與訴外人游月香所分別共有，應有部分各二分之一。游月香並於103年1月10日寄發臺中民權路郵局第49號存證信函給上訴人、副本給被上訴人，向上訴人表示其已將系爭房屋出租予被上訴人使用，租金部分則請上訴人逕與其洽商處理。上訴人則於103年1月28日寄發太平宜欣郵局第35號存證信函予被上訴人，表示其未同意受告知訴訟人游月香出租系爭房屋與被上訴人等語，要求被上訴人說明系爭房屋之承租情形並提出相關資料。被上訴人嗣以103年2月26日太平宜欣郵局第
78 號存證信函回復上訴人，表示被上訴人不過單純承租使用系爭房屋，無從介入上訴人與受告知訴訟人游月香間對於系爭房屋之產權歸屬爭議，請上訴人直接與游月香協商處理。另被上訴人自97年1月起承租系爭房屋至99年12月止，均有依約給付租金予上訴人，自100年1月起迄今均有依約按時給付租金予受告知訴訟人游月香。上情為兩造所不爭執。
⒉經查，系爭房屋為上訴人及受告知訴訟人游月香所分別共
有，應有部分各二分之一，而游月香將系爭房屋出租給被上訴人，不符法定之共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意之要件，非屬適法之管理行為，是被上訴人依據與受告知訴訟人游月香系爭契約之法律關係占有使用系爭房屋，自不能對抗或拘束上訴人，上訴人主張被上訴人占有系爭房屋對其仍屬無權占有，並請求返還上訴人及其他共有人，應屬有據，為有理由。次查，被上訴人與受告知訴訟人游月香簽訂系爭契約不能對抗或拘束上訴人，其自100年1月23日起占有系爭房屋對上訴人仍屬無權占有，已如上述，是被上訴人自100年1月23日起使用系爭房屋迄今，獲得相當於租金之利益，致上訴人受有無法使用系爭房屋應有部分之損害等情，應堪認定。又以上訴人係分別共有系爭房屋之應有部分二分之ㄧ，而被上訴人自97年1月23日起使用系爭房屋迄今之每月租金均為3萬元，其對上訴人每月所獲相當於租金之不當得利應為15,000元（計算式：30,000×1/2＝15,000），是上訴人請求被上訴人自100年1月23日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人15,000元，自屬有據，應有理由。
⒋原判決理由固以：「系爭房屋本來係由原告（即上訴人）
一人為出租人，租賃期間自97年1月23日起至100年1月22日止，有原告與被告（即被上訴人）之租賃契約可證；原告出租時，亦未曾表明係以本人同時代理游月香出租系爭房屋，與本件被告與游月香之租賃契約簽訂過程並無不同。況原告自承，其與被告之租賃契約係由其兄游振昌代為簽約，而非原告本人出面簽約；被告既非熟諳法律之人，又有前例可循；加以原告至102年10月23日才辦理系爭房屋之建物第一次登記，故被告與游月香簽約時，無從得悉系爭房屋之真正所有權人是何人。被告主觀上認為與游朝陽（即原告與游月香之父親）子女一人訂立租賃契約即屬有效，其信賴具有正當性的基礎。被告抗辯其與游月香訂立契約後，原告有向被告詢問是否繼續承租，被告當時向原告表示已與游月香就系爭房屋簽訂租賃契約，原告知悉後即未再有表示意見等語。按原告係原租賃契約之承租人，自100 年2月22日後就未再收取租金，卻不曾向被告催告給付，顯見被告之抗辯堪信為真。原告長期未向被告為反對之表示，至103年1月起，才要求被告應搬離系爭房間，前後相隔近3年，使被告長期信賴原告並無欲行使共有人之權利；原告嗣後再為主張，即應認有違誠信原則而屬權利失效，於被告與游月香之租賃契約屆滿前，不得再行向被告主張所有物返還請求權。」（見原判決第5頁第28行至第6頁第17行）云云。惟查：
⑴依受告知訴訟人游月香於原審審理時證稱：「（提示租
賃契約書，是否妳與曾照雅所簽訂？）是，游錦綢知道，但我沒有代表游錦綢出租，我不知道游錦綢是否同意。」、「（在100年間有跟被告簽租約，原告如何知道的？）原來是租給被告，租約快到了，媽媽要我去問房客，是否要續租，是否要照原來的條件，被告願意續租，被告問我要跟我簽，還是要跟原告簽，我說跟我簽就可以了，被告也跟原告說我們已經簽約了。」（見原審
103 年5月8日言詞辯論筆錄）等語，可見被上訴人於簽訂系爭契約時，業已明知受告知訴訟人游月香未獲上訴人授權，並向游月香詢及要與何人簽約，顯對系爭房屋之真正所有權人有所疑慮，並認系爭契約非由受告知訴訟人游月香一人可得簽訂。
⑵又依卷附臺中市政府地方稅務局大屯分局函、財政部中
區國稅局大屯稽徵所書函及財政部臺灣省中區國稅局綜合所得稅核定通知書100年度申報核定等內容所示，系爭房屋之房屋稅納稅義務人自100年期分單前均記載為上訴人游錦綢等2人，而被上訴人於97年1 月23日承租系爭房屋前，即於96年2月10日以系爭房屋門牌號碼申請承德汽車修配廠之營業稅稅籍，並於96年2月20日完成設立登記，應已知悉被上訴人為系爭房屋之納稅義務人，甚以原判決所謂被上訴人既非熟諳法律之人，更是會將尚未辦理保存登記之系爭房屋之納稅義務人即上訴人認定為所有權人，否則何以被上訴人自100年1月23日起與受告知訴訟人游月香簽訂系爭租賃契約後，仍於申報100年度承德汽車修配廠營利事業所得稅時將上訴人列為租金支出時之對象，顯見被上訴人所辯與受告知訴訟人游月香簽約時，無從得悉系爭房屋之真正所有權人是何人云云，亦不足採。
⑶況且，被上訴人自97年1月23日起向訴外人游朝陽即上
訴人父親承租系爭房屋，游朝陽係以上訴人名義與被上訴人簽訂租約，何以被上訴人自100年1月23日起向受告知訴訟人游月香承租系爭房屋時，卻未循前例由游月香以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭契約，甚而上訴人向被上訴人詢問要否繼續承租系爭房屋後，系爭契約仍未以上訴人名義簽訂，顯見兩次簽訂過程顯不相同，被上訴人非無惡意可言。被上訴人復未能舉證上訴人本於共有人之權利行使有違誠信原則，原判決逕謂被上訴人主觀上認為與訴外人游朝陽（即上訴人與受告知訴訟人游月香之父親）子女一人訂立租賃契約即屬有效，其信賴具有正當性的基礎云云，應有誤解，併屬無據。
⑷次以，上訴人於得知被上訴人與受告知訴訟人游月香簽
訂長達10年之系爭租賃契約後，即多次向被上訴人表達未授權同意游月香出租系爭房屋之意，並在100年3月間申請與游月香分單繳納房屋稅，且向被上訴人請求給付租金未果後，即於101年8月間撤銷100年度承德汽車修配廠之租賃所得申報，嗣於102年辦理系爭房屋之保存登記，表明與受告知訴訟人游月香對系爭房屋之共有關係，然因被上訴人一再置之不理，上訴人不得已始於10
3 年1月28日以太平宜欣郵局第35號存證信函通知被上訴人，重申其未同意受告知訴訟人游月香出租系爭房屋與被上訴人等語，非謂上訴人前後相隔近3年始向被上訴人行使權利。退而言之，縱以原判決所謂上訴人至
103 年1月起，才要求被上訴人應搬離系爭房屋，前後相隔近3年云云，然相較於上訴人得主張所有物返還或不當得利返還之請求權時效均長達15年，自難謂前後相隔僅近3年之期間，已足認上訴人於相當期間內不行使權利，否則即無異架空時效制度。
⑸綜上所述，被上訴人主張被上訴人於100年1月與受告知
訴訟人游月香簽訂系爭契約，繼續承租使用系爭房屋，上訴人於103年1月間才要求被上訴人應搬離系爭房屋，違反誠信原則而屬權利失效云云，核與法定要件不符，應屬無據。
⒌關於被上訴人主張上訴人於100年1月間明知被上訴人已與
受告知訴訟人游月香簽訂系爭租賃契約，仍同意被上訴人繼續使用系爭房屋迄今，則上訴人明知他人表示為其代理人而不為反對之表示，應對被上訴人負表見代理之授權人責任云云。惟查，被上訴人於簽訂系爭契約時，業已明知受告知訴訟人游月香未獲上訴人授權，並向游月香詢及要與何人簽約，顯對系爭房屋之真正所有權人有所疑慮，並認系爭契約非由游月香一人可得簽訂，及何以被上訴人自100年1月23日起向游月香承租系爭房屋時，卻未循前例由游月香以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭契約，甚而上訴人向被上訴人詢問要否繼續承租系爭房屋後，系爭契約仍未以上訴人名義簽訂，被上訴人非為善意無過失等情，已如上述，被上訴人亦未能舉證有何表見事實之存在，其主張上訴人於100年1月間明知被上訴人已與游月香簽訂系爭契約，仍同意被上訴人繼續使用系爭房屋迄今，則上訴人知他人表示為其代理人而不為反對之表示，應對被上訴人負表見代理之授權人責任云云，均與法定要件未合，自屬無據。
⒍關於原審卷第9-15頁所附之房屋租賃契約書確係上訴人經
受告知訴訟人游月香同意後出租予被上訴人，上訴人並有拿一半租金給游月香；惟該租約期滿後，因被上訴人尚欲繼續承租，是押租金6萬元未還給被上訴人，而係由上訴人與游月香各拿3萬元。
⒎綜上所述，原判決認事用法顯有違誤，並聲明：
①原判決廢棄。
②被上訴人應將門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○號房
屋（臺中市○○區○○段○○○○號建物）騰空遷讓返還上訴人及其他共有人。
③被上訴人應自100年1月23日起至騰空遷讓返還上開房屋
於上訴人及其他共有人全體之日止，按月給付上訴人15,000元。
④第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人（即原審被告）方面：㈠被上訴人於原審抗辯：
⒈被上訴人前自97年1月23日起向訴外人游朝陽即上訴人父
親承租系爭房屋，約定租金每月為3萬元，租期至100年1月22日止，共計3年。而被上訴人雖係與游朝陽洽談系爭房屋之承租事宜，然簽約當時游朝陽表示要用女兒即上訴人之名義與被上訴人簽約，被上訴人則考量當時系爭房屋並未辦理保存登記，只要能確認可合法承租使用系爭房屋，租約與游朝陽之何一親屬簽訂似非重要，因此即在游朝陽準備好之租約上簽名。而被上訴人嗣後即依游朝陽之指示，將第一期房屋租金交予游朝陽之長子即訴外人游振標收取，第二期房屋租金則交給上訴人收取。且由第一份契約中立契約書人欄位之「游錦綢」簽名字跡，與上訴人在契約前頁之房租收款明細表簽名欄位所書寫之「游錦綢」簽名字跡，明顯不同，確為不同人所簽屬之字跡，亦足見該租約實際上為游朝陽與被上訴人所簽訂。
⒉於100年1月中旬系爭房屋之租約即將屆至前，游朝陽之女
兒游月香來向被上訴人詢問要否繼續承租系爭房屋，經雙方洽商後，被上訴人乃決定要繼續承租系爭房屋，約定每月租金仍為3萬元，租期自100年1月23日起至110年1月22日止，並與游月香簽訂系爭契約。而上訴人亦有向被上訴人詢問要否繼續承租，被上訴人當時即向上訴人表示其已與游月香簽訂系爭房屋之租約，上訴人知悉後即未有表示意見，故被上訴人乃繼續承租使用系爭房屋迄今。
⒊上訴人於103年1月間竟多次無端至系爭房屋騷擾被上訴人
，要求被上訴人搬離系爭房屋，甚有強拉鐵門欲阻止被上訴人在系爭房屋營業之行為。嗣經被上訴人向游月香詢問後，游月香乃以103年1月10日臺中民權路郵局第49號存證信函寄予上訴人、副本寄予被上訴人，向上訴人表示已將系爭房屋出租予被上訴人使用，租金部分則請上訴人逕與其洽商處理等語。然上訴人嗣後卻以103年1月15日太平宜欣郵局第20號存證信函僅寄予被上訴人，強調其有系爭房屋之所有權等語；嗣後又再以103年1月28日太平宜欣郵局第35號存證信函僅寄予被上訴人，要求被上訴人說明系爭房屋之承租情形並提出相關資料等語。而被上訴人嗣後以103年2月26日太平宜欣郵局第78號存證信函寄予上訴人、副本寄予游月香，表示被上訴人不過單純承租使用系爭房屋，無從介入上訴人與游月香間對於系爭房屋之產權歸屬爭議，請上訴人直接與游月香協商處理。
⒋上訴人知悉游月香於100年1月中旬與被上訴人簽訂系爭房
屋之租約後，並未有任何意思表示，而同意被上訴人繼續承租使用系爭房屋迄今，足見上訴人確有知他人表示為其代理人而不為反對之表示，上訴人自應對被上訴人負表見代理之授權人責任，而不得在租期屆至前要求被上訴人返還系爭房屋。縱認游月香未明確向被上訴人表示其為上訴人之代理人，但其既在被上訴人詢問要與其或是與上訴人簽訂租約時，向被上訴人表示和其簽約即可，應足令被上訴人認定游月香係有權代理上訴人；況上訴人一再主張系爭房屋為其與游月香所共有，而被上訴人在與游月香簽訂租約之後，隨即將已簽約之事實轉知上訴人，此亦為上訴人所不爭執。則上訴人於當時確已知悉游月香已以共有人之身份代理其與被上訴人簽訂租約。故上訴人在知悉被上訴人已和游月香簽訂租約之後，並無意見，且未再要求被上訴人要與其簽約，應足證上訴人確有知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示，上訴人實應對被上訴人負授權人之責任。再者，被上訴人自97年1月開始承租系爭房屋，係與游朝陽洽商租賃事宜，並由游朝陽以上訴人名義與被上訴人簽訂租約；而被上訴人於100年1月中旬要繼續承租系爭房屋當時，上訴人及游月香雖先後向被上訴人詢問要否續租，但當時系爭房屋尚未辦理保存登記，被上訴人根本無從確認系爭房屋究為何人所有，故被上訴人因而認定上訴人或游月香均有權與被上訴人簽訂租約。因此，就被上訴人於100年1月中旬與游月香簽訂租約當時，確有表見事實之存在；而被上訴人確係無過失基於善意信賴該表見事實而為法律行為。
⒌至於上訴人主張在被上訴人陳稱已向游月香續租後，曾多
次向被上訴人表示未授權或同意游月香出租系爭房屋云云，要非事實。蓋查被上訴人係於100年1月中旬即已與游月香簽訂租賃契約，上訴人即已知悉游月香已將系爭房屋出租予被上訴人，倘上訴人對於此事確有反對之意見，依常理而言，其至遲應會在100年2、3月間，即向被上訴人表示不同意出租之意思。然上訴人對於100年間有向被上訴人表示未授權或同意游月香出租系爭房屋乙事，全未舉證以實其說。況依上訴人所提之存證信函所示，上訴人實際上係在被上訴人使用系爭房屋長達3年以後，始於103年1月28日向被上訴人表示不同意游月香將系爭房屋出租予被上訴人。準此可知，上訴人確有知悉他人表示為其代理人而不為反對之表示，或未於知悉後之相當期間內為反對之意思表示，上訴人對於該表見事實之存在確有可歸責之事由，自應依上開規定對被上訴人負表見代理之授權人責任。
⒍綜上，上訴人知悉游月香於100年1月中旬與被上訴人簽訂
系爭房屋之租約後，並未為反對之意思表示，而同意被上訴人繼續承租使用系爭房屋迄今，足見上訴人確有知他人表示為其代理人而不為反對之表示，上訴人自應對被上訴人負表見代理之授權人責任，而不得在租期屆至前要求被上訴人返還系爭房屋等語資為抗辯。
⒎並聲明：
⑴駁回原告之訴；⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡被上訴人於本院補充陳述稱：
⒈緣被上訴人前自97年1月23日起向訴外人游朝陽即上訴人
父親承租系爭房屋，約定租金每月為3萬元，租期至100年1月22日止，共計3年。而被上訴人雖係與游朝陽洽談系爭房屋之承租事宜，然簽約當時游朝陽表示要用女兒即上訴人游錦綢之名義與被上訴人簽約，被上訴人則考量當時系爭房屋並未辦理保存登記，只要能確認可合法承租使用系爭房屋，租約與游朝陽之何一親屬簽訂似非重要，因此即在游朝陽準備好之租約上簽名。而被上訴人嗣後即依游朝陽之指示，將第一期房屋租金交予訴外人即游朝陽之長子游振標收取，第二期房屋租金則交給上訴人收取。上開事實，有游朝陽以上訴人名義與被上訴人簽訂之租賃契約在卷足稽，且業為上訴人於上訴理由狀中所自認（請見上訴人103年9月23日上訴理由狀第4頁倒數第3行）；另由契約中立契約書人欄位之「游錦綢」簽名字跡，與上訴人在契約前頁之房租收款明細表簽名欄位所書寫之「游錦綢」簽名字跡，明顯不同，確為不同人所簽屬之字跡，亦足見該租約實際上為游朝陽與被上訴人所簽訂。
⒉嗣於100年1月中旬系爭房屋之租約即將屆至前，訴外人即
游朝陽之女兒游月香來向被上訴人詢問要否繼續承租系爭房屋，經雙方洽商後，被上訴人乃決定要繼續承租系爭房屋，約定每月租金仍為3萬元，租期自100年1月23日起至110年1月22日止，並與游月香簽訂系爭房屋租賃契約。而上訴人亦有向被上訴人詢問要否繼續承租，被上訴人當時即向上訴人表示其已與游月香簽訂系爭房屋之租約，上訴人知悉後即未有表示意見，此業為上訴人所自承。故被上訴人乃繼續承租使用系爭房屋迄今。詎上訴人於103年1月間竟多次無端至系爭房屋騷擾被上訴人，要求被上訴人搬離系爭房屋，甚有強拉鐵門欲阻止被上訴人在系爭房屋營業之行為，令被上訴人不堪其擾，亦甚感莫名。嗣經被上訴人向游月香詢問後，游月香乃以103年1月10日臺中民權路郵局第49號存證信函寄予上訴人、副本寄予被上訴人，向上訴人表示已將系爭房屋出租予被上訴人使用，租金部分則請上訴人逕與其洽商處理等語。然上訴人嗣後卻以103年1月15日太平宜欣郵局第20號存證信函僅寄予被上訴人，強調其有系爭房屋之所有權等語；嗣後又再以103年1月28日太平宜欣郵局第35號存證信函僅寄予被上訴人，要求被上訴人說明系爭房屋之承租情形並提出相關資料等語。而被上訴人嗣後以103年2月26日太平宜欣郵局第78號存證信函，表示被上訴人不過單純承租使用系爭房屋，無從介入上訴人與游月香間對於系爭房屋之產權歸屬爭議，請上訴人直接與游月香協商處理等語。惟上訴人仍率而提起本件訴訟。
⒊經查，被上訴人於97年1月間與上訴人父親游朝陽簽訂租
約，再於100年1月間與受告知訴訟人游月香續行簽訂租約，承租系爭房屋使用迄今，租賃期間均有依約開立支票按期給付租金；而被上訴人於100年1月間與游月香續行簽訂系爭房屋契約乙事，亦為上訴人所明知，故被上訴人確有使用系爭房屋之合法權限。從而，上訴人於租賃期間尚未屆至前即訴請被上訴人遷讓系爭房屋云云，有違誠信，不應允許。而被上訴人迄今既均有依約按時給付租金，從未拖欠，此為兩造所不爭執，則上訴人縱因未能分到租金，亦應為上訴人與其他共有人間之民事糾紛，對於被上訴人合法承租使用系爭房屋之認定應無影響。故上訴人在系爭房屋之租賃期間尚未屆至前，即請求被上訴人遷讓系爭房屋，返還予全體共有人，並給付相當於租金之不當得利金額，確有違誠信，要屬無據，不應允許。
⒋況查被上訴人於100年1月與受告知訴訟人游月香簽訂系爭
契約，繼續承租使用系爭房屋，上訴人於103年1月間才要求被上訴人應搬離系爭房屋，實有違反誠信原則而屬權利失效之情形；且上訴人於100年1月間明知被上訴人已與受告知訴訟人游月香簽訂系爭契約，仍同意被上訴人繼續使用系爭房屋迄今，則上訴人應有知他人表示為其代理人而不為反對之表示，而應對被上訴人負表見代理之授權人責任。
⒌並聲明：
⑴駁回上訴人之上訴及追加之訴。
⑵第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、原審法院審酌兩造之攻擊防禦方法，為上訴人全部敗訴之判決。上訴人對原審判決不服，提起上訴，並為前揭上訴聲明。被上訴人則為上開答辯聲明。
參、本件兩造經本院試行整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項（採為本判決之基礎）：㈠被上訴人前自97年1月23日起向訴外人游朝陽即上訴人父親
承租系爭房屋，游朝陽係以上訴人名義與被上訴人簽訂租約，約定租金每月為3萬元，租期至100年1月22日止，共計3年（請見原審被證1之租約）。
㈡於100年1月中旬，訴外人即游朝陽之女兒游月香及上訴人有
分別向被上訴人詢問要否繼續承租系爭房屋，後被上訴人與游月香簽訂租賃契約，繼續承租系爭房屋，約定每月租金仍為3萬元，租期自100年1月23日起至110年1月22日止（請見原審被證2之租約，下稱系爭租賃契約）。
㈢系爭房屋於102年10月23日辦理所有權第一次登記完畢，為
上訴人與游月香所分別共有，應有部分各二分之一（請見原審原證1之建物謄本）。
㈣游月香於103年1月10日寄發臺中民權路郵局第49號存證信函
給上訴人、副本被被上訴人，向上訴人表示其已將系爭房屋出租予被上訴人使用，租金部分則請上訴人逕與其洽商處理（請見原審被證3之存證信函）。
㈤上訴人於103年1月15日寄發太平宜欣郵局第20號存證信函予被上訴人（請見原審被證4之存證信函）。
㈥上訴人於103年1月28日寄發太平宜欣郵局第35號存證信函予
被上訴人，表示其未同意訴外人游月香出租系爭房屋與被上訴人等語，要求被上訴人說明系爭房屋之承租情形並提出相關資料（請見原審原證5之存證信函）。
㈦被上訴人嗣以103年2月26日太平宜欣郵局第78號存證信函回
復上訴人，表示被上訴人不過單純承租使用系爭房屋，無從介入上訴人與游月香間對於系爭房屋之產權歸屬爭議，請上訴人直接與游月香協商處理（請見原審被證5之存證信函）。
㈧被上訴人自97年1月起承租系爭房屋至99年12月止，均有依
約給付租金予上訴人，自100年1月起迄今均有依約按時給付租金予訴外人游月香。
二、兩造爭執之事項：㈠上訴人請求被上訴人遷讓系爭房屋，並給付相當於租金之不
當得利每月1萬5千元，有無理由？㈡被上訴人於100年1月與游月香簽訂系爭租賃契約，繼續承租
使用系爭房屋，上訴人於103年1月間才要求被上訴人應搬離系爭房屋，是否違反誠信原則而屬權利失效之情形？㈢上訴人於100年1月間明知被上訴人已與游月香簽訂系爭租賃
契約，仍同意被上訴人繼續使用系爭房屋迄今，則上訴人是否有知他人表示為其代理人而不為反對之表示，應對被上訴人負表見代理之授權人責任？
肆、本院得心證之理由：
一、上訴人主張系爭房屋為上訴人及受告知訴訟人游月香（即上訴人之妹）所共有，應有部分各為二分之一，本件兩造曾於97年1月11日就系爭房屋簽立房屋租賃契約書，約定租期自97年1月23日起至100年1月22日止，每月租金3萬元，因系爭房屋為上訴人與游月香共有，故自97年間收取被上訴人每月給付之租金後，將每月租金二分之一即15,000元交付游月香，於100年1月22日租期屆滿後，被上訴人嗣向上訴人陳稱已另向游月香續租云云，上訴人就此曾多次向被上訴人表達並未授權或同意游月香出租系爭房屋，故其與游月香所簽立租期自100年1月23日起至110年1月22日止之租賃契約（下稱系爭契約）對上訴人應不生效力，又游月香將系爭房屋出租給被上訴人，不符法定之共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意之要件，非屬適法之管理行為，是被上訴人依據與受告知訴訟人游月香系爭契約之法律關係占有使用系爭房屋，自不能對抗或拘束上訴人，上訴人主張被上訴人占有系爭房屋對其仍屬無權占有，應屬有據，爰依民法第821條、第767條及第179條等規定，請求被上訴人遷讓系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利每月1萬5千元等事實，固據其提出系爭房屋之建物登記謄本、房屋稅繳款書、兩造於97年1月11日就系爭房屋簽立之房屋租賃契約書、100年2月27日游月香回覆之簡訊及財政部中區國稅局綜合所得稅核定通知書100年度申報核定等件為證，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，復據其提出原審被證2之系爭租賃契約、原審被證3、4、5之存證信函及付款簽收簿等件為憑。是本院應審酌之爭點厥為：上訴人依民法第821條、第767條及第179條等規定，請求被上訴人遷讓系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利每月1萬5千元，是否有理由？
二、經查上訴人主張系爭房屋為上訴人及受告知訴訟人游月香（即上訴人之妹）所共有，應有部分各為二分之一乙節，為被上訴人所不爭，並有前開卷附系爭房屋之建物登記謄本及房屋稅繳款書可稽，堪信屬實。按共有物之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。又「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，民法第820條第1項定有明文。
然同意共有物之出租，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。又所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年上字第762號民事判例參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦定有明文。經查上訴人主張其曾多次向被上訴人表達並未授權或同意游月香出租系爭房屋等情，為被上訴人所否認，並抗辯稱：上訴人知悉游月香於100年1月中旬與被上訴人簽訂系爭房屋之租約後，並未為反對之意思表示，而同意被上訴人繼續承租使用系爭房屋迄今等語，審之上訴人就其主張曾多次向被上訴人表達並未同意游月香出租系爭房屋乙節，迄無舉證以實其說，其此部分之主張，洵無足採。至被上訴人前揭抗辯：上訴人知悉游月香於100年1月中旬與被上訴人簽訂系爭房屋之租約後，並未為反對之意思表示，而同意被上訴人繼續承租使用系爭房屋迄今等情，固亦為上訴人所否認，並主張：游月香將系爭房屋出租給被上訴人，不符法定之共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意之要件，非屬適法之管理行為，是被上訴人依據與受告知訴訟人游月香系爭契約之法律關係占有使用系爭房屋，自不能對抗或拘束上訴人，上訴人主張被上訴人占有系爭房屋對其仍屬無權占有等語，惟承前述，可知同意共有物之出租，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。審之本件被上訴人固無舉證證明上訴人有明示同意游月香與被上訴人簽訂系爭房屋之租約，然查上訴人於本院105年1月22日言詞辯論期日業已當庭自承：
「（審判長法官：提示原審卷第9-15頁租賃契約，上開契約是否是由上訴人租出給被上訴人？）兩造均稱：是。（審判長法官：此份契約你出租時，游月香是否有同意？）上訴人：有的。（審判長法官：此份租約期滿有押租金六萬元，是否有還給被上訴人？）上訴人：沒有，押租金我跟游月香各拿三萬元，但是都沒有還給被上訴人。（審判長法官：既然租約結束了，為何你押租金沒有還給被上訴人？）上訴人：
因為被上訴人要繼續租，所以我沒有還給被上訴人。」（見本院卷第210頁背面、第211頁）等語甚詳，即被上訴人於本院同上期日亦陳稱：「（審判長法官：後一份租約的押租金六萬元你是否另付，還是原來舊約移轉過去？）被上訴人複代理人：舊租約的押租金轉成新租約的押租金，沒有另外給付。」（見本院卷第211頁）等語明確。按押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之（臺灣高等法院84年度重上字第292號民事裁判參照）。準此，經比對卷附兩造於97年1月11日就系爭房屋所簽立之房屋租賃契約書（即第一份租約）與系爭租賃契約（即第二份租約）內容之結果，除第二份租約之租賃期間係接續第一份租約，並改為十年期而有不同外，其餘契約內容均相同。而審諸上開第一份租約係由上訴人一人為出租人，上訴人出租時，亦未曾表明係以本人同時代理游月香出租系爭房屋，與本件被上訴人與游月香之租賃契約簽訂過程並無不同，甚且，上訴人於第一份租約租期屆滿後，迄今均未將押租金6萬元返還被上訴人，上訴人復表明係因被上訴人要續租，所以未將押租金返還被上訴人，其後更任由被上訴人與游月香合意將第一份租約之押租金6萬元轉成第二份租約之押租金，參以上訴人既係原租賃契約之出租人，其自100年2月22日後就未再收取租金，卻不曾向被上訴人催告給付，且其於100年1月中旬被上訴人與游月香簽訂系爭房屋之租約後，即已由被上訴人處知悉被上訴人上開續租事實，卻長期未向被上訴人為反對之表示，直至103年1月28日始寄發存證信函予被上訴人，表示其未同意游月香出租系爭房屋與被上訴人等語，前後相隔近3年等情，揆諸首揭最高法院29年上字第762號民事判例意旨，依上訴人前開舉動或其他情事，顯足以間接推知上訴人應已默示同意游月香將系爭房屋續租予被上訴人，故而，游月香將系爭房屋出租給被上訴人，應已符合民法第820條第1項所定之共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意之要件，即屬適法之管理行為，被上訴人自得以系爭第二份租約對抗上訴人，被上訴人利用系爭房屋即屬有權占有，此際上訴人即不得再主張被上訴人無權利用系爭房屋。則上訴人猶執前詞主張其未同意游月香出租系爭房屋，游月香將系爭房屋出租給被上訴人，不符法定之共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意之要件，非屬適法之管理行為，是被上訴人依據與受告知訴訟人游月香系爭契約之法律關係占有使用系爭房屋，自不能對抗或拘束上訴人，上訴人主張被上訴人占有系爭房屋對其仍屬無權占有云云，即與事實不符，應無可採。
三、綜上，本件上訴人既已默示同意共有人游月香出租共有物即系爭房屋予被上訴人，被上訴人自得以系爭第二份租約對抗上訴人，被上訴人利用系爭房屋即屬有權占有，此際上訴人即不得再主張被上訴人無權利用系爭房屋。從而，上訴人猶主張依民法第821條、第767條等規定，請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人及其他共有人，即為無理由，應予駁回。又被上訴人本於系爭第二份租約而利用系爭房屋，為有法律上之原因，且被上訴人自97年1月起承租系爭房屋至99年12月止，均有依約（即第一份租約）給付租金予上訴人，自100年1月起迄今均有依約（即第一份租約）按時給付租金予游月香乙節，復為上訴人所不爭，足認被上訴人占有使用系爭房屋應無不當得利可言。則上訴人猶於本院追加主張依民法第179條規定，請求被上訴人應自100年1月23日起至騰空遷讓返還上開房屋於上訴人及其他共有人全體之日止，按月給付上訴人15,000元，亦為無理由，應予駁回。
四、末以第二審法院認上訴為無理由者，應為駁回之判決，民事訴訟法第449條第1項定有明文。且依民事訴訟法第436條之1第3項之規定，此為簡易訴訟程序之上訴程序所準用。查依前開說明，原審依調查證據之結果，判命上訴人所聲明請求「被上訴人應將門牌號碼為臺中市○○區○○路○○○號房屋（臺中市○○區○○段○○○○號建物）騰空遷讓返還上訴人及其他共有人。」部分，並非有據，應予駁回，經核於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴，又上訴人於本院追加主張依民法第179條規定，請求被上訴人應自100年1月23日起至騰空遷讓返還上開房屋於上訴人及其他共有人全體之日止，按月給付上訴人15,000元，亦為無理由，應併予駁回，爰判決如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費用為第二審裁判費5,460元，爰諭知如主文第2項所示。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 王金洲
法 官 楊忠城法 官 呂明坤上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
書記官 許千士