臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第366號上 訴 人 江茂嘉訴訟代理人 林孟毅律師複代理人 鄭伊純律師被上訴人 成吉思汗住戶管理委員會法定代理人 蘇恩訴訟代理人 李慶隆律師複代理人 盧勁豪上列當事人間請求確認停車位約定專用使用權事件，上訴人對於民國103 年8 月28日本院臺中簡易庭103 年度中簡字第363 號第一審判決提起上訴，本院合議庭於105 年7 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；受託人之信託任務終了者，訴訟程序在新受託人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168 條、第169 條第1 項及第170 條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第171 條、第173 條前段及第175 條第1 項分別定有明文。
查上訴人原為劉權慧，嗣因劉權慧與江茂嘉就臺中市○○區○○段○○○ ○號土地及同段655 、656 、657 、658 建號建物之信託關係，已於民國104 年3 月9 日消滅，並於同年3月10日辦理完成塗銷信託登記，而由江茂嘉登記為前揭不動產之所有權人，並經江茂嘉於104 年4 月10日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀附卷可稽（見本院卷一第228頁）。另被上訴人之法定代理人原為顏永薰，迭經變更，現法定代理人為蘇恩，並經蘇恩於105 年6 月7 日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、臺中市南屯區公所函在卷可參（見本院卷三第267 至269 頁），均核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人即原告主張：
（一）上訴人於99年10月間經本院強制執行案件而拍定取得訴外人嚴恩齡與賴國華位於成吉思汗社區（下稱系爭社區）之下列不動產所有權，並於99年11月15日完成移轉登記：
⑴臺中市○○區○○段00000000000000
000000段00000000 地號土地，權利範圍1126/10002；⑵655 建號建物，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號
地下一層之1 ，權利範圍：全部及該單位之共同使用部分（即748 建號建物，權利範圍為149/10000 ）；⑶656 建號建物，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號
地下一層之2 ，權利範圍：全部及該單位之共同使用部分（即748 建號建物，權利範圍為111/10000 ）；⑷657 建號建物，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號
地下一層之3 ，權利範圍：全部及該單位之共同使用部分（即748 建號建物，權利範圍為180/10000 ）；⑸658 建號建物，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號
地下一層之4 ，權利範圍：全部及該單位之共同使用部分（即748 建號建物，權利範圍為142/10000 ）。
（上開655 、656 、657 、658 建號建物下稱系爭4 筆
建物）系爭社區地下三樓編號第129 號平面停車位及編號第93、
96、97、98、99、131 、132 、133 、138 、139 、140、150 號機械停車位共13位（下稱系爭停車位），係歸屬於系爭社區之公共設施（即748 建號建物），而由全體區分所有權人共有，並透過全體區分所有權人間所成立之分管契約（即上證15車位分管圖），約定各停車位之使用權如何分配予區分所有權人專用。是以，系爭停車位既歸屬系爭社區之公共設施即748 建號建物，則上訴人依據分管契約（即上證15車位分管圖）請求確認系爭停車位之約定專用使用權，自屬有據。
（二）得證明系爭停車位係依照「分管契約」（即主張系爭停車位包括於748 建號建物中）之積極證據如下：
1.上證15車位分管圖中系爭停車位均註記B1，且於左下方註記有B1→13位。訴外人嚴恩齡與賴國華已按分管契約（即上證15車位分管圖）取得系爭停車位之約定專用使用權。
訴外人嚴恩齡與賴國華所有之地下一樓經本院強制執行，並由上訴人拍定取得。是以，被上訴人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
2.748 號建號建物係坐落於274 地號土地，建物門牌為「豐偉路81號等公共設施」，主要用途為「共有部分」、「共同使用」，其地下三層之面積為2054.50 平方公尺（計算方式：以274 地號土地之總面積扣除653 建號建物部分之面積）。而原始起造人即代威建設股份有限公司（下稱代威公司）於申請使用執照時，於系爭社區室內地下三層設置71個停車位，停車場面積計767.32平方公尺。是以，系爭社區地下三層之停車位顯非歸屬於總面積僅有22.38 平方公尺之653 建號建物，而係歸屬於總面積為2054.5平方公尺之748 建號建物內甚明。
3.被上訴人固辯稱代威公司於建築執照申請變更後地下二、三樓全部都是獎勵停車位，且都有獨立產權，已經沒有法定停車位云云。然比對80年12月3 日准予新建之建造執照申請書（上證28）及81年4 月7 日准予更改之建造執照變更設計申請書（上證29），足證代威公司固曾變更設計過建築執照，惟系爭社區之停車空間自始至終均規劃設置於地下二、三層，且自80年間代威公司申請建築執造之初，即已規劃31個「法定停車位」，並依台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點增設81個鼓勵停車位。至於使用執照之更改亦僅係因代威公司書寫錯誤而予以修正而已（上證30），並非係因停車位空間之樓層規劃有所變更。故被上訴人辯稱代威公司本來僅申請地下一層要規劃法定停車位，進而申請變更建築執照為增加開挖地下二、三層，以增加停車空間，是系爭停車位係增設停車位及鼓勵停車位云云，顯與上開客觀證據資料不符。又依臺中市政府都市發展局函覆之建築執照資料，足證系爭社區地下三層確實有31個機械停車位係法定停車位，並增設39個平面停車位與1 個機械停車位係鼓勵停車位，故被上訴人辯稱系爭社區已經沒有法定停車位云云，顯非實在。
4.依代威公司於83年5 月27日所立之分配書（上證26），可知系爭社區共計95戶，其中93戶為住戶與店面，另2 戶則為653 （地下三層L7）、654 （地下三層L6）建號建物，此95戶均為區分所有權之專有部分，再由代威公司分別分配公共設施共同使用部分之比例予此95戶，且該分配書明確記載「共同使用部分」之主要用途為防空避難室兼「停車空間」等，足見系爭社區之停車空間未區分法定停車位或鼓勵停車位，均統一規劃於共同使用部分即748 建號建物，而非653 、654 建號建物之專有部分。
5.依上證5 房屋買賣契約書第5 條第3 項記載：「本大樓地下二樓、三樓除應做必要之台電電機房、發電機房、電錶室、法定避難空間、化糞池、蓄水池…等等，規劃做停車場（乙方依台灣省建築物增設停車空間鼓勵辦法設置），由本大樓共同持份，平時由該所有人管理使用。每戶固定分配一位，本戶分配壹個車位，編號為第B3-126號。（先買先選位置。附件五）。剩餘之車位，為分擔成本，甲方同意歸乙方所有，由乙方處置。」等語，以及代威公司依照買賣契約內容所核發之地下室車位使用權利證明書（上證22、上證24第5 頁、上證25），均足證系爭社區地下二、三樓除必要公共設施外，係規劃做為停車場使用，且並未區分法定停車位抑或係鼓勵停車位，均統一由系爭社區大樓共同持分，而每位區分所有權人就其專有之每個建號建物均可分配1 個停車位之「使用權」，且亦可另外增購具使用權之停車位。
6.依被上訴人於與系爭社區之其他住戶間關於停車位使用權之訴訟中之主張，益證被上訴人於另案訴訟中已自承系爭社區之停車位係屬於社區共用部分即748 建號建物中，系爭社區之住戶再依車位分管圖使用停車位等語，詳如鈞院卷三第231 至236 頁附表所示。
7.代威公司與系爭社區房屋原始買受人間之房屋買賣契約，並未有以對地下樓層持分比例作為認定停車位專用權之約定（上證5 ）。且98年11月29日系爭社區召開98年度臨時區分所有權人第二次會議（下稱「98年臨時區權會」）業已提出討論並作成決議：「車位認定，將依新修訂之社區規約處理。」等語（上證21第4 頁），而新修訂之社區規約即採用政府機關所頒布之規約範本，依該新修訂之社區規約第2 條即規定：「約定專用部分：…四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」等語，足證系爭社區之停車位專用權，仍應回歸承購戶與代威公司之車位分管圖（即分管契約書）其上之約定作為停車位使用之依據，為系爭社區住戶規約所明定，並符合內政部所修正公告之公寓大廈規約範本之規定。是以，僅憑653 、654 建號建物應有部分之取得，並無從特定停車位使用權之所在，而須回歸原承購戶與代威公司之買賣契約中之車位分管原始約定，參以其後區分所有權人間就停車位使用權之移轉歷程，作為判斷依據，始能界定停車位使用權之具體範圍，即特定編號停車位。上情業經本院100 年度中簡字第755 號（上證13第20頁第2 行至第23頁第9 行）、100 年度簡上字第331 號（上證14第35頁倒數第16行至倒數第9 行）民事確定判決予以確認在案。
8.本件上訴人係透過法拍方式取得系爭4 筆建物及其共同使用部分即748 建號建物之應有部分，故上訴人實無法取得原承購戶與代威公司間之買賣契約。惟上訴人業已提出上證15即被上訴人依據代威公司與區分所有權人間之分管契約所製作之車位分管圖，而該車位分管圖系爭編號第129號平面停車位及編號第93、96、97、98、99、131 、132、133 、138 、139 、140 、150 號機械停車位均標記為「B1」，且被上訴人於另案本院102 年度中小字第3079號民事訴訟中亦自承該車位分管圖係被上訴人依據車位使用現況製作。雖被上訴人於該另案訴訟中主張該份車位分管圖並非代威公司所核發，不能為車位使用權之證明，因而否認蒲瑞雲就地下三層編號157 、158 機械停車位有使用權云云，然被上訴人於本件訴訟中以104 年7 月31日民事答辯㈡狀所附附件二記載地下三層編號157 、158 機械停車位之所有權人為蒲瑞雲之買賣前手廖志賢，並以104 年
9 月3 日民事陳報狀所附附表一記載地下三層編號157 、
158 機械停車位之使用人暨所有權人為蒲瑞雲，其並有登記653 建號建物之持分4/126 云云，由此足見被上訴人於個別訴訟中之主張均僅係為獲得個案勝訴判決而隨機應變、臨訟編造之詞，故依上證15之車位分管圖已足證系爭停車位之專用使用權應屬於上訴人無疑。
9.依上證23即上訴人之前手賴國華、嚴恩齡前出售系爭4 筆建物之所有權予訴外人陳清流時所簽立之不動產買賣契約書，其中第拾叁條記載：「本件買賣土地坐落：…。房屋座落：…建號655 、656 、657 、658 共計肆戶全部。及地下三層陸位機械車位使用權」，足證上訴人之前手於85年間至少已擁有6 個機械停車位使用權，且當時上訴人之前手賴國華、嚴恩齡並未持有653 建號建物之持分，足見
653 建號建物之持分與停車位使用權並無相互連結關係。又上訴人之前手賴國華、嚴恩齡其後就655 、656 、657、658 建號建物並無任何買賣、贈與等移轉所有權之情事，則系爭655 、656 、657 、658 建號建物所分配及增購之停車位使用權豈可能突然憑空消失？
10.綜上，系爭社區之地下二層、地下三層停車位既係歸屬於系爭社區之公共設施即748 建號建物，而由全體區分所有權人共有，並透過全體區分所有權人間所成立之分管契約即被上訴人自行製作上證15車位分管圖，約定各個停車位之使用權由哪一位區分所有權人專用，則上訴人依據上證15之車位分管圖請求確認系爭停車位之約定專用使用權屬於上訴人，應有理由。
（三）對被上訴人答辯之回應：
1.653 建號建物之門牌號碼雖係臺中市○○區○○路○○號地下三層，惟其總面積僅有22.38 平方公尺（上證2 、3 ）。復依96年4 月23日台中行政執行處查封筆錄記載：「五、查封標的現況及使用狀況：（二）標的○○○區○○段
653 建號，（即中市○○區○○路○○號地下三層）經地政人員指界為，可能是地下三樓停車位編號105 附近。」等語（上證12），均足證653 建號建物之應有部分並無法用以對應表彰特定停車位之使用權。況系爭社區地下三層之平面及機械停車位，依被上訴人主張目前實際車位數量共計80個（上訴人主張實際上僅79個停車位），則依常理顯可推知，80個停車位之總面積豈可能由總面積僅有22.38平方公尺之653 建號建物所全部涵蓋。是以，被上訴人僅依一無從標定連結至特定停車位使用權之653 建號建物應有部分多寡為據，即以此消彼漲、憑空對號入座之推測方式，任意擇定系爭停車位主張權利，顯無可採。
2.被上訴人固提出民事答辯㈢狀附件二之臺灣高等法院臺中分院102 年度上易字第165 號民事判決，該判決認定654建號建物之應有部分得為「獎勵停車位使用權」之依據（該案爭訟停車位為地下二層編號3 、5 、6 之平面停車位）等語，然：
⑴自行增設或獎勵增設之停車位，應可區分為二種情況，
一為屬於「共同使用部分」，另一則為「非共同使用部分」，必須屬於非共同使用部分且符合一定條件之情形下（即已編列門牌或核發所在地址證明、使用上及構造上具獨立性等），始得單獨編列建號辦理登記並發給所有權狀。
⑵654 建號建物面積僅34.45 平方公尺、主要用途為「管
理員辦公室」，衡情地下二層共計51個停車位之面積絕無可能係指面積僅34.45 平方公尺之654 建號建物。
⑶代威公司係將地下二、三層之「管理員辦公室」部分分
別編列門牌號碼，並分別以653 、654 建號建物辦理第一次建物登記，使之與其他93戶住戶與店面成為區分所有權之專有部分，惟就系爭社區地下二、三層之停車空間部分仍屬於共用部分而編列於748 建號建物中，故代威公司實並無特別就系爭社區之鼓勵停車位部分額外辦理編列門牌號碼及辦理建物所有權第一次登記。
⑷退步言之，本件主要爭執點係653 建號建物之應有部分
可否作為地下三層停車位使用權之依據，而依建築執照申請資料可知地下三層停車位除40個鼓勵停車位外，尚有31個機械停車位係屬法定停車位，與地下二層之平面車位全部為鼓勵停車位乙節有別。又該判決亦肯認「系爭大樓之法定停車位則登記在第748 號建號之中」（該判決第22頁第倒數第8 、9 行）、「臺中市中興地政事務所人員於83年6 月7 日所為建物第一次登記前之建物測量成果圖亦顯示：系爭集合大樓之共同使用部分，屬建號748 號」（該判決第22頁倒數第2 行至第23頁第1行）、「地下三層除有一處是另編獨立建號653 之管理員辦公室外，另規劃設置法定停車空間、鼓勵停車空間、排煙室、機械房、清水池、消防泵浦區、排煙室等設備，同時兼作防空避難室使用」（該判決第23頁倒數第12行至倒數第9 行），故系爭停車位既位於地下三層，且性質上應屬法定停車位，而與地下二層鼓勵停車位之性質有所不同，則本件就該判決認定654 建號建物之應有部分得為鼓勵停車位使用權之依據部分，應無比附援引之餘地甚明。
3.被上訴人固稱上訴人請求確認之系爭停車位，係因原所有權人代威公司積欠稅金遭拍賣，由被上訴人授權時任主委張淑珍拍定取得，故目前所有權人均為被上訴人云云。然：
⑴細觀被上訴人所提民事答辯㈠狀所附附件一、附件二之
內容，至多僅能證明張淑珍經法院拍賣程序取得653 建號建物之應有部分126 分之27，惟並無法證明總面積僅有22.38 平方公尺之653 建號即係指擁有79個停車位之系爭社區地下三層停車場，更無法具體表彰653 建號建物之應有部分126 分之27究竟係指哪幾號停車位，且任何第三人看到653 建號建物之登記謄本所載公示資料，均不可能會產生有653 建號建物持分之所有權人即擁有系爭社區之停車位暨其車位編號為何之認知，如此認定顯然已違反登記公示原則，更對交易安全造成極嚴重之影響，故被上訴人主張伊為系爭停車位之所有權人云云，實無任何依據可言。
⑵台中行政執行處於96年4 月23日查封653 、654 建號建
物時，曾偕同地政人員至現場指界，地政人員指出653建號建物可能係地下三樓停車位編號105 號附近，654建號建物可能係地下二樓停車位編號23、25號附近，地政人員指界之位置均劃為停車位等語（上證12），足見
653 、654 建號建物均僅指地下二、三層之部分停車位，而非包含地下二、三層之全部停車位。而仔細比對新雄建築師事務所地下三樓平面圖及B3竣工圖面- 停車位置圖（上證2 ）、台中市中興地政事務所之653 建號建物測量成果圖（上證3 ）以及地下三樓車位分管圖（上證15），益證653 建號建物係指地下三層之管理員辦公室，僅事後遭變更用途為停車位。
⑶台中行政執行處於97年1 月16日會同住戶林淑薰履勘時
，林淑薰固指出653 建號建物權利範圍126 分之27係包括機械停車位編號91、92、151 、153 、163 、165 、
166 、167 計8 個停車位，除此以外之範圍不知道確切位置在哪裡，並提出車位位置圖影本供參云云。然住戶林淑薰既非時任管理委員會之成員，亦非該執行案件之當事人，則其上開不確定之個人意見應無決定系爭停車位使用權歸屬之效力，故被上訴人以附件三之不動產權利移轉證書、附件五之執行筆錄，主張該法拍程序就代威公司所有653 建號建物之持分27/126之查封範圍包含
8 個機械停車位，顯徵地下三樓停車位之建號係653 建號建物云云，應屬倒果為因之謬論，且附件三之不動產權利移轉證書、附件五之執行筆錄之內容僅係行政執行處逕依林淑薰之個人意見所為之記載，並無確定私權之效果。
⑷林淑薰所指出8 個停車位均與上訴人所提出上證15之車
位分管圖中註記「代威」之停車位編號一致，且並未包含系爭停車位，由此足證上訴人所提出上證15之車位分管圖應與林淑薰當時所提出之車位位置圖影本一致，亦即上證15之車位分管圖應可明確表彰當時停車位使用權分管契約之現狀。
4.被上訴人固辯稱停車位要另外購買且與主建物分開計算價金云云。然細觀上訴人所提出上證5 之房屋預定買賣契約書，其中第5 條第3 款業已明確記載：「每戶固定分配一位，本戶分配一個車位，編號為第B3 126號」等語（上證
5 第3 頁），且其他約定事項亦記載：「83.10.5 增購B3
140.141 號車位計價肆拾萬元整」等語（上證5 第8 頁），足證系爭社區係每一住戶固定分配1 個停車位，該分配停車位之價值已包含於該住戶專有部分之買賣價金中，倘住戶有增購停車位之需求，始另依增購停車位之數量加計增購停車位之買賣價金，且由上開約定可知地下三層1 個機械停車位之價值已高達20萬元，而被上訴人亦於本院10
2 年度中小字第584 號、102 年度小上字第89號訴訟中自承訴外人蕭子國於83年9 月26日以50萬元向代威公司增購編號第169 號平面停車位等語，故被上訴人稱伊透過法拍以70萬元取得25個停車位所有權云云，顯不合情合理。
5.被上訴人固稱經伊公告並完成清查車位所有權登記（含所有權狀、房屋買賣契約書、代威建設所發車位使用證明書）後，653 建號建物之持分2/126 代表1 個平面停車位、持分1/126 代表1 個機械停車位，故屬於代威公司所有權持分範圍內者共計25個停車位，而地下二樓停車位則係以
654 建號建物之持分2/102 代表1 個平面停車位，被上訴人已將其民事答辯㈠狀所附附件四之資料公告全體住戶週知，並無住戶提出異議，已告確定云云，然：
⑴被上訴人所謂清查、審核程序僅係被上訴人自行認定審
核，其依據均非公開、透明，亦非經區分所有權人會議決議通過之結果，甚至有區分所有權人因非實際居住於該社區、亦未收到任何相關文件而無從知悉上情之情形，更遑論在期限內提出異議。且被上訴人對於伊主張拍賣取得代威公司之停車位如何從8 個暴增至25個暨其停車位編號為何乙節，僅說明係依照653 建號建物持分計算而得，並無其他具體證據資料，尚難認其主張為真。
⑵依據被上訴人於91年間向臺中市政府南屯區公所申請報
備管理委員會資料，當時報備之停車位數量共計130 位（上證17，其中地下二樓平面停車位為51位；地下三樓平面停車位為43位、機械停車位為36位），若依被上訴人主張653 建號建物持分2/126 代表1 個平面車位所有權、1/126 代表1 個機械車位所有權，則653 建號建物持分之分母理應為122 而非126 （計算式：43×2 ＋36×1 ＝122 ），由此足見被上訴人主張顯與事實不符。
⑶被上訴人固主張依據653 、654 建號建物之持分認定地
下二、三樓停車位所有權人，並做成民事答辯㈠狀所附附件四第2 、3 頁成吉思汗社區住戶車位/ 權利範圍明細表云云，然該份表格有諸多錯誤、與事實不符之處，自不足採。
⑷況被上訴人於99年4 月6 日之第16屆管委會會議中業已
決議：「叁、臨時動議：一、決議：於99年4 月16日前公告市政府調處委員會開會資料、使用執照、地下二、三層竣工圖及社區規約中車位認定依據。二、決議：1、參照使用執照、地下二、三層竣工圖與建號654 成果測量圖，建號654 為管理員辦公室產權並非車位產權」等語（上證20），並於同年月13日依第16屆管委會決議內容公告相關資料，其中已明確說明653 、654 建號建物為管理員辦公室，社區地下室二、三樓層停車位產權持分已含於公共共有公設面積內，其權狀建號為748 等語（上證21下方頁碼第162 頁），足證被上訴人99年間之會議決議及公告內容均已推翻其97年之公告內容及主張，故被上訴人自不得再以過去錯誤資料繼續主張伊因拍賣取得25個停車位所有權云云。
6.被上訴人固以104 年9 月3 日民事陳報狀稱絕大部分使用系爭社區大樓地下二、三樓停車位之住戶都擁有653 、65
4 建號建物之持分，且依固定持分比例辦理所有權登記云云，然被上訴人104 年9 月3 日民事陳報狀所檢附之附表一暨附件一、附表二暨附件二之資料存有諸多與其先前主張相互矛盾之處，且持有653 、654 建號建物之持分之所有權人，與系爭社區大樓地下二、三樓停車位之使用人間，絕大多數並無必然之關係，亦即653 、654 建號建物之持分並無法表彰特定住戶對於特定停車位之所有權或使用權。是以，被上訴人上開所辯均不足採信。
7.被上訴人固稱系爭停車位之使用現況，除下層機械停車位因未經主管機關核可而斷電暫停使用外，其餘1 個平面停車位、4 個上層機械停車位均有住戶使用云云。然依被上訴人民事答辯㈠狀附件四之資料，使用系爭13個停車位其中編號97、99、129 、132 、139 號停車位之住戶，原本即各自有停車位可供使用（本院卷三第251 頁附表右欄），且除5E、8J、1K住戶各有一機械下層停車位可能遭斷電而無法使用外，其餘車位均係平面或機械上層停車位，並無斷電或無法使用之問題，則該等住戶使用編號97、99、
129 、132 、139 號停車位之權利基礎究竟為何，被上訴人仍未詳細說明。
8.被上訴人固稱地下三樓653 建號僅以管理員辦公室22.38平方公尺代表登記而已，不以地下三樓實際面積登記，係當年地政機關登記實務之問題云云。然此部分上訴人否認之，蓋地政機關之土地或建物登記謄本所載內容，不論係用途、面積、權利人等項目，均具有公示之效果，任何第三人觀看653 建號建物之登記謄本，均會產生653 建號建物之面積僅有22.38 平方公尺之認知，亦根本無法與79個停車位之所有權做任何連結，被上訴人應就代表登記一說負舉證責任。
9.被上訴人固提出民事答辯㈤狀之附件三臺中市中興地政事務所函，以及民事答辯㈦狀之附件一、二法院拍賣資料，稱地下二、三樓停車位有所有權，有建物登記謄本可稽，為可單獨移轉之鼓勵停車位云云。然該附件三臺中市中興地政事務所函僅稱653 、654 建號建物得單獨移轉，並未明確表示653 、654 建號建物為系爭社區地下二、三層之停車位所有權。且該附件一、二法院拍賣資料固記載：「拍賣標的係車位」云云，惟其認定依據為何？有無區分獎勵停車位及法定停車位？均存有不明之處。
二、被上訴人即被告則以：
（一）系爭社區地下三樓編列建號為653 建號，並非748 建號，
748 建號為該大樓共用部分之建號。系爭社區地下三樓為停車位（獎勵停車位），代威公司於84年2 月13日即已取得該地下三樓之停車位持分27/126之所有權。是系爭停車位在97年6 月3 日以前之所有權人為代威公司，因代威公司積欠稅金，遭法務部行政執行署查封拍賣，經被上訴人授權97年間之主委張淑珍代表出面投標，而拍定取得系爭社區地下三樓代威公司之停車位持分共27/126（因張淑珍自己已有1 個停車位持分2/126 ，加上拍賣所得持分27/126，共計持分為29/126），並於97年6 月27日完成移轉登記。嗣經被上訴人清查地下三樓之車位，共有25個停車位，並製作地下二樓及地下三樓車位圖公告給全體住戶。是系爭停車位屬於獎勵停車位之性質，可以單獨為買賣或拍賣之標的物，則原則上必須有系爭停車位之所有權才有該停車位之使用權，無所謂「約定專用使用權」之問題。被上訴人既屬系爭停車位之所有權人，則上訴人既非系爭停車位之所有權人，也並未向被上訴人承租，則上訴人並無系爭停車位之使用權。
2.被上訴人不否認上證15即原證3 車位分管圖係由管理委員會為方便管理依照現況製作，但因圖內關於B1部分曾遭塗改，故否認上證15之形式上真正。至於上證15車位分管圖正本，因被上訴人管理委員會歷年來人謀不臧，現已無法尋得。
（二）得證明系爭停車位係依照653 建號建物應有部分之積極證據：
1.系爭停車位得否單獨移轉，應視其是否為鼓勵停車位，及是否已編列門牌，並因使用上及構造上具有獨立性，而辦理建物第一次所有權登記並取得建物所有權狀為定，若屬鼓勵停車位，得單獨移轉，即不須隨同主建物一併買賣移轉，得單獨為買賣或拍賣之標的物。故如單獨買受主建物而未一併承買鼓勵停車位之持分（即654 、653 建號持分），即無從取得所謂鼓勵停車位之所有權及使用權。
2.由本案大樓之建築執照、使用執照、地下二、三樓653 、
654 建號有編列門牌、有辦理建物第一次所有權登記並有建物所有權狀等情觀之，系爭停車位屬鼓勵停車位性質無疑，且有單獨所有權狀及地政機關依民法第758 條所為之建物登記謄本登記，自得為區分所有之客體。
3.台中行政執行處亦將停車位653 建號權利範圍27/126作為獨立之查封標的，並於97年由被上訴人拍定取得在案，益證取得653 建號建物應有部分之所有權始取得系爭停車位之所有權及使用權：
⑴法定停車位不得與主建物分開買賣，而鼓勵停車位非僅
限於區分所有人得購買，即住戶以外之公眾亦得購買其車位之應有部分，可見本案鼓勵停車位之所有權（指應有部分）得為單獨之買賣客體而不必隨同主建物一併買賣移轉，亦即本案大廈之鼓勵停車位，既經主管機關為產權登記並核發所有權狀，即得為單獨之買賣移轉標的，故如單獨買受主建物而未一併承買鼓勵停車位之持分（即654 、653 建號持分），即無從取得所謂鼓勵停車位之所有權及使用權。
⑵上訴人請求確認之系爭停車位，目前所有權人均為被上
訴人，有653 建號建物登記謄本及不動產權利移轉證書可稽，系爭停車位在97年6 月3 日前之所有權人原係代威公司，因代威公司積欠稅金，遭台中行政執行處查封拍賣上揭停車位，最後由被上訴人以時任主委張淑珍之名義，向台中行政執行處拍定取得代威公司653 建號權利範圍27/126應有部分即25個停車位在案，其車位包括平面車位共2 個，即編號第129 號、第145 號，每個平面車位持分2/126 ；包括機械車位共23個，即編號91、
92、93、96、97、98、99、131 、132 、133 、137 、
138 、139 、140 、141 、150 、151 、153 、162 、
163 、165 、166 、167 ，每個機械車位持分1/126 。
4.臺中行政執行處91年度營稅執專字第132136號強制執行案件，當年該處曾行文函查654 建號、653 建號等建物得否單獨買賣？臺中市中興地政務所96年4 月24日中興地所字第0960006398號函文函覆稱：「本案得單獨移轉豐功段65
4 、653 建號建物」。
（三）對上訴人主張之回應：
1.本案大樓起造人代威公司為停車位之出售及移轉，既已登記取得653 、654 建物建號，並對於購買地下三層停車位者，以每車位應有部分各1/126 （機械車位）、2/126 （平面車位），移轉653 建物建號之應有部分予各買受人，並交付停車位使用證明書以為分管之依據。如單獨買受主建物而未一併承買停車位之持分（即654 、653 建號持分），即無從取得所謂停車位之所有權及使用權，已如前述。
2.上訴人雖主張應依98年間修訂之社區住戶規約區分所有權人會議認定停車位使用之依據云云。然系爭社區98年間修訂之規約，不能否決83年起造人為地下三層停車位之出售及移轉已登記取得653 號建號建物之事實，上開規約僅規定將部分停車場約定為專有部分，與系爭鼓勵停車位產權之歸屬無關，亦不能以事後規約之約定，否認及推翻被上訴人確為系爭停車位所有權人之地位及權能，被上訴人迄今在地政機關之登記謄本上仍屬系爭停車位所有權人。
3.系爭社區地下三樓停車位之建號係653 建號，並非748 建號，且當初建商在登記時是以地下三樓之管理員辦公室作為登記653 建號全部車位代表，並對於購買停車位者移轉
654 、653 建號建物之應有部分予各買受人，並交付停車位使用證明書以為分管之依據：
⑴上訴人並未取得653 建號建物之應有部分，復末提出停
車位使用權證明書，以證明其基於分管契約而取得系爭停車位之使用權，從而，上訴人並未盡其舉證之責任。
⑵在系爭社區內，並非所有住戶均有653 建號建物之持分
，而係僅有購買大樓地下三樓（653 建號）停車位之住戶者，才會有653 建號建物之持分，易言之，653 建號建物之持分表彰了地下三樓停車位之所有權，是具有所有權狀。
⑶所謂管理員辦公室應屬社區共有部分，本社區大樓住戶
有95戶，何以僅有少部分之住戶同時為653 建號建物之共有人？從經濟觀點而論，購買653 號建號建物之應有部分，沒有實際上之利益，如非表彰停車位之使用權，衡諸常情，共有人沒有單獨購買該建物共有部分之動機。故擁有653 建號建物之應有部分，才有停車位之所有權，才能主張停車位使用權，始符合一般社會購買該建物應有部分之常情。
4.土地及建物登記謄本上並未標示不動產內部之使用情形為何，且所謂土地登記之絕對效力，僅在吾人可向地政事務所調取公示之登記簿謄本，以查知不動產上相關物權設定之狀態，其內涵並不包括可從謄本之登記內容，來判斷不動產內部之實際使用情形為何。故上訴人辯稱653 建號建物之應有部分表彰停車位使用權，有違土地法第43條登記有絕對效力之規定云云，容有誤會。
5.上訴人主張其拍賣取得之前手嚴恩齡、賴國華與訴外人陳清流之買賣契約書內有記載買賣標的包括地下三層6 個機械停車位使用權云云。惟該買賣契約書並無標示編號，且上訴人之前手亦無653 建物建號之持分。再者，該買賣契約書內所述之「六個車位」數目亦與本件「十三個車位」數量不同，無從證明二者具同一性，從而，上訴人並無法舉證其該前手確實有系爭停車位之所有權，全係空口主張，毫無憑據，上訴人舉其前手間之買賣契約書上有如何之記載僅有債權之效力，並不足以對抗系爭停車位目前由被上訴人取得物權之所有權。
三、就上訴人所提確認系爭停車位約定專用權屬於上訴人之訴，原審判決駁回上訴人全部之訴。上訴人上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認成吉思汗社區大樓門牌號碼臺中市○○區○○路○○號（即臺中市○○區○○段○○○○ ○號）地下3 樓編號第129 號平面停車位及編號第93、96、97、98、99、131 、
132 、133 、138 、139 、140 、150 號機械停車位約定專用使用權屬於上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
（上訴人原起訴範圍經原審判決上訴人全部敗訴後，上訴人就
原判決之全部提起上訴，故上訴人起訴範圍均屬本院審理範圍。）
四、本院偕同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷三第265 頁反面及第266 頁。本院依論述需要，於不影響整體意旨之前提下，調整其順序或文字用語）：
（一）訴外人江茂嘉於99年10月間經本院強制執行案件而拍定取得債務人顏恩齡與賴國華位於系爭社區之下列不動產之所有權，並於99年11月15日完成移轉登記：
⑴274 地號，權利範圍1126/10002；⑵655 建號，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號地下一
層之1 ，權利範圍：全部及該單位之共同使用部分（即
748 建號，權利範圍為149/10000 ）；⑶656 建號，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號地下一
層之2 ，權利範圍：全部及該單位之共同使用部分（即
748 建號，權利範圍為111/10000 ）；⑷657 建號，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號地下一
層之3 ，權利範圍：全部及該單位之共同使用部分（即
748 建號，權利範圍為180/10000 ）；⑸658 建號，門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號地下一
層之4 ，權利範圍：全部及該單位之共同使用部分（即
748 建號，權利範圍為142/10000 ）。
（二）上訴人江茂嘉於102 年6 月5 日將系爭4 筆建物信託登記予劉權慧，嗣於104 年3 月10日辦理塗銷信託登記完畢。
（三）地下三樓（653 建號）：上訴人主張平面車位43個，機械車位36個。被上訴人主張平面車位44個，機械車位36個。
（四）地下二樓（654 建號）：兩造均不爭執為平面車位51個。
五、本院之判斷：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號民事判例意旨參照）。是以，上訴人起訴請求確認停車位約定專用使用權存在，自應由上訴人就此法律關係之存在負舉證責任，且上訴人如未能舉證以證實自己主張之事實為真實，縱被上訴人就其抗辯事實不能舉證，或舉證尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求。
（二）上訴人主張就系爭停車位具有約定專用使用權存在，係以
748 建號建物登記謄本、上證6 臺中市中興地政事務所建物測量成果圖、上證7 使用執照建造執造申請書、上證28、29、30臺中市政府都市發展局函覆之建築執照資料、上證26代威公司83年5 月27日分配書、上證5 房屋買賣契約書、上證15車位分管圖、上證21系爭社區98年11月29日臨時區分所有權人第二次會議決議、上證23訴外人賴國華、嚴恩齡與訴外人陳清流之不動產買賣契約書，及本院有關於系爭社區停車位之民事判決，作為上訴人證明自己具有系爭停車位約定專用使用權之積極證據，經查：
1.上訴人就748 建號建物登記謄本、上證6 臺中市中興地政事務所建物測量成果圖及上證7 使用執照建造執造申請書主張之待證事實略以：代威公司於申請使用執照時，於系爭社區地下三層設置71個停車位，停車場面積共計767.32平方公尺，是系爭社區地下三層之停車位顯非歸屬於總面積僅有22.38 平方公尺之653 建號建物，而係歸屬於2054.5平方公尺之748 建號建物甚明等語。又上訴人就上證28、29、30臺中市政府都市發展局函覆之建築執照資料主張之待證事實略以：系爭社區之停車空間自始至終均規劃於地下二、三層，且自代威公司於80年間申請建築執照時，已規劃31個法定停車位，並於81年間增設81個鼓勵停車位，系爭社區地下三樓確實有31個機械停車位係法定停車位，並非如被上訴人所稱系爭停車位均為鼓勵停車位等語。然查，縱認上開待證事實為真，上開證據僅能證明系爭社區並非以有無653 建號建物之應有部分，作為系爭社區停車位權源之認定標準，未能直接證明上訴人具有系爭停車位約定專用使用權；換言之，上開證物至多僅能證明上訴人所主張「系爭社區停車位係歸屬於748 建號建物，而由全體區分所有權人共有」此情，並不能證明上訴人主張「系爭社區透過全體區分所有權人間所成立之分管契約約定停車位之專用使用權，而上訴人依照分管契約就系爭停車位具有約定專用使用權」等節，此先敘明。
2.承上，上訴人就上證26代威公司83年5 月27日分配書主張之待證事實略以：該分配書明確記載「共同使用部分」之主要用途為防空避難室兼「停車空間」等，足見系爭社區之停車空間未區分法定停車位或鼓勵停車位，均統一規劃於共同使用部分即748 建號建物，而非653 、654 建號建物等語。又上訴人就上證5 房屋買賣契約書主張之待證事實略以：依照房屋買賣契約書第5 條第3 項及代威公司核發之地下室車位使用權利證明書（見上證22、上證24第5頁、上證25），足證系爭社區地下三樓除公共設施外，係作為停車場使用，並未區分法定停車位或鼓勵停車位，統一係由系爭社區大樓共同持分，而每位區分所有權人就其專有之每個建物均可分配1 個停車位之使用權等語。然查，縱認上開待證事實為真，上開證據亦僅能證明上訴人所主張「系爭社區停車位係歸屬於748 建號建物，而由全體區分所有權人共有，系爭社區透過全體區分所有權人間所成立之分管契約約定停車位之專用使用權」等情，尚不能證明上訴人主張「上訴人依照分管契約就系爭停車位具有約定專用使用權」此節，此亦先予說明；至於上述第1 、
2 點理由與本判決結論之關係，則詳如後述第4 點理由所示。
3.再者，上證21系爭社區98年11月29日臨時區分所有權人第二次會議決議，僅能說明系爭社區就停車位之歸屬認定向來即有爭議。至上證23訴外人賴國華、嚴恩齡與訴外人陳清流之不動產買賣契約書中雖載有「本件買賣土地座落○○○區○○段貳柒肆地號、建、零‧壹陸貳玖壹公頃，持分：11 26/10002 。房屋座落○○○區○○路○○號地下一層之一、二、三、四，建號：655 、656 、657 、658 共計肆戶全部。及地下三層陸位機械車位使用權。」之文字（見本院卷二第242 頁）。然上開記載乃屬賴國華、嚴恩齡與陳清流就買賣不動產之私法契約，基於債之相對性，僅對賴國華、嚴恩齡與陳清流具有拘束力，況賴國華、嚴恩齡與陳清流就其存在所謂機械車位使用權一事是否存有誤解，尚未可知，自不得倒果為因，據此作為系爭停車位使用權認定之依據。是以，上開證物亦無從採為有利於上訴人主張之證據。
4.綜合上述3 點理由可知，上訴人所提之上開積極證據中，多數係用以證明「系爭社區停車位係歸屬於748 建號建物，而由全體區分所有權人共有，系爭社區透過全體區分所有權人間所成立之分管契約約定停車位之專用使用權」此一待證事實，至於證明「上訴人依照分管契約就系爭停車位具有約定專用使用權」之證據，其實僅有上證15車位分管圖而已。然查：
⑴依上訴人所提之上證5 房屋買賣契約書（契約當事人為
代威公司與訴外人陳芳渝，契約日期為80年12月22日）「房屋預定買賣契約書」第5 條第3 項記載：「本大樓地下二樓、三樓除應做必要之台電電機房、發電機房、電錶室、法定避難空間、化糞池、蓄水池‧‧‧等等，規劃作為停車場（乙方依台灣省建築物增設停車空間鼓勵辦法設置），由本大樓共同持份，平時由該所有人管理使用。每戶固定分配一位，本戶分配壹個車位，編號為第B3 126號。（先買先選位置。見附件『五』) 。剩餘之車位，為分擔成本，甲方同意歸乙方所有，由乙方處置。」（見本院卷一第55頁）；又同房屋買賣契約書「臨時約定物件」欄記載：「本欄其他約定事項，視同本約效力。（中略）83.10.5 增購B3 140、141 號車位計價肆拾萬元整。」等語（見本院卷一第60頁）。足見系爭社區住戶如係第一手向代威公司買受系爭社區之房屋，至少可提出如上證5 所示之房屋買賣契約書作為使用系爭社區停車位之權利證明。然上訴人亦自承：上訴人係透過法拍方式取得系爭4 筆建物及其共同使用部分即748 建號建物，上訴人實無法取得原承購戶與代威公司間之買賣契約等語（見本院卷三第287 頁），足見上訴人確未能提出原承購戶就系爭停車位之使用權利證明。至上訴人雖稱其係以法拍方式取得系爭4 筆建物，故而無法提出買賣契約云云，然此並不能免除上訴人就其主張所負之舉證責任，自不待言。
⑵再者，依照上證22成吉思汗地下室車位使用權利證明書
記載：「權利標示：第126 號停車位；使用權利人：陳芳渝；核發單位：代威建設股份有限公司；核發日期：
中華民國83年10月5 日」（見本院卷二第240 頁）、上證24成吉思汗地下室車位使用權利證明書記載：「權利標示：第25號停車位；使用權利人：張義雄；核發單位：代威建設股份有限公司；核發日期：中華民國83年10月18日」（見本院卷三第17頁），及上證25成吉思汗地下室車位使用權利證明書記載：「權利標示：第162 號停車位；使用權利人：廖其琛；核發單位：代威建設股份有限公司；核發日期：中華民國83年10月7 日」（見本院卷三第18頁）。可知代威公司確曾就系爭社區地下室之停車位核發使用權利證明書，作為住戶使用停車位之權利證明。是上訴人如欲主張訴外人賴國華與嚴恩齡已按分管契約取得系爭停車位之約定專用使用權，而上訴人業已自賴國華與嚴恩齡名下移轉取得系爭停車位之使用權等語，理應提出如上開所示之成吉思汗地下室車位使用權利證明書，資以證明權利。而今上訴人徒以上證15車位分管圖影本1 紙，作為其使用權利來源之證明，已難取信，況上證15車位分管圖影本之證明力亦足堪慮，詳如後述。
⑶被上訴人固不否認上證15即原證3 之車位分管圖影本係
由系爭社區管理委員會為方便管理而依照現況所繪製等情（見本院卷三第318 頁），惟依被上訴人上開所陳，只能認定被上訴人自認上證15車位分管圖影本符合使用現況之事實，亦即系爭停車位於系爭社區管理委員會繪製上證15車位分管圖時，係由B1建物所有人使用之事實，尚難據以認定上訴人就系爭停車位確有約定專用使用權。況經本院比對上證15車位分管圖影本內容，於編號
131 、132 、133 、135 號處確有塗改之痕跡（見本院卷一第94頁），參以系爭社區管理委員會與住戶間就地下室停車位歷來素有紛爭（見本院卷三第282 頁以下上訴人提出之表格），甚至曾有時任被上訴人法定代理人就住戶主張具有系爭社區停車位約定專用使用權予以認諾之情形（見本院101 年度中簡字第3015號），堪認系爭社區管理委員會就地下室停車位權利歸屬之認定標準，因不同管理委員會之成員組成而有歧見。基上，本院認上證15車位分管圖影本之證明力，仍有不足，尚無從單憑此一證據而逕為有利於上訴人之認定。從而，上訴人僅憑上證15車位分管圖即主張上訴人就系爭停車位確有約定專用使用權，其所提證據尚未達明晰可信或證據優勢之程度，而無法使本院形成確認上訴人就系爭停車位確有約定專用使用權之心證，依法即應由上訴人負擔事實不明而敗訴之不利益。
（三）另上訴人所提之其他主張及證據，無非係用以駁斥被上訴人提出之主張，然上訴人既無法先舉證以證明自己之主張為真正，揆諸前揭判例意旨，縱被上訴人就其抗辯事實不能舉證，或舉證尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求。又上訴人固舉出本院有關於系爭社區停車位之民事判決，求為證明上訴人就系爭社區停車位權源歸屬認定依據之主張為真，然本件縱認系爭社區之停車位並非以有無653 建號建物應有部分為有無權源之判別依據，而係以上訴人所稱由全體住戶約定分管契約，將系爭停車位交由特定之區分所有權人專用使用，作為有無停車位權源之判別依據，上訴人亦無法證明其就系爭停車位具有約定專用使用權，故上訴人請求確認就系爭停車位具有約定專用使用權，即屬無憑，應予駁回。
六、綜上所述，本件上訴人所提證據尚未達明晰可信或證據優勢之程度，無法使本院形成確認上訴人就系爭停車位確有約定專用使用權之心證。上訴人既無法證明其就系爭停車位具有約定專用使用權，則上訴人請求確認就系爭停車位具有約定專用使用權，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 羅智文法 官 田雅心正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 黃英寬