臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第457號上 訴 人 邱政和訴訟代理人 邱政平被上訴人 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 章民強訴訟代理人 蔡奕廷
蔡允文上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國103年3月11日本院臺中簡易庭102年度中簡字第2917號第一審判決提起上訴，本院於民國104年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人之部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：㈠於原審時起訴主張：原審被告邱政平及邱精商（下稱邱政平
2人，被上訴人對邱政平2人所為請求，業經原審即本院臺中簡易庭以102年度中簡字第2917號民事判決駁回而確定）於民國100年4月15日，授與代理權予上訴人，由上訴人代理與被上訴人簽訂專任委託契約書（下稱系爭委託契約），將如附表所示之基地及其上之房屋（下稱系爭不動產）委託被上訴人居間出售，委託期間自100年4月15日起至同年10月31日止，委託出售價格為新臺幣（下同）1,100萬元，嗣於同年10月21日將委託期限延長至101年4月30日，於委託期限到期後，上訴人及邱政平2人均仍同意由被上訴人續行銷售。然為求明確，兩造再於102年1月6日以委託內容變更合意書延長委託期限至102年1月31日止，委託銷售價格降低為900萬元。復於同年4月19日再次延長委託期限至同年5月30日止，委託價格仍為900萬元。訴外人陳宥瑋於同年4月26日向被上訴人表示願以900萬元購買系爭不動產，除訂立不動產買賣意願書外，並給付面額50萬元之支票1紙，詎被上訴人通知上訴人出面訂立買賣契約時，上訴人竟反悔不賣，依兩造契約，上訴人、邱政平2人仍有給付按成交價900萬元之百分之4即36萬元報酬予被上訴人之義務，爰依法提起本訴訟等語。
㈡聲明：上訴人及邱政平2人應給付被上訴人36萬元，及自起
訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢於本院時補充：上訴人當時有簽契約變更同意書，同意以90
0萬元出售系爭不動產，當被上訴人找到願意以900萬元購買之買方時，上訴人又故意反悔，故被上訴人認為上訴人有違約之責任等語。
㈣於本院時聲明：
⑴上訴駁回。
⑵第一、二審之訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人方面：㈠於原審時抗辯：
⑴兩造所簽訂之原系爭委託契約書第2條約定「委託銷售價
格1,100萬元整」；第3條約定「委託銷售期間自民國100年4月15日起至100年10月31日止。委託期間得經雙方以書面延長之」；第7條第2項約定「太平洋於簽約前，應據實提供近3個月之成交行情，供賣方訂定售價之參考」，同條第5項前段約定「如買方支付定金時，太平洋應於24小時內通知賣方，不得隱瞞或扣留」。嗣被上訴人及其經紀營業員即訴外人黃世芳於100年10月21日重新訂立「契約內容變更合意書」，將委託期限延長至101年4月30日，經上訴人簽章而同意，是系爭委託書於101年4月30日後，即已到期終止而無效。
⑵上揭系爭委託契約書於101年4月30日之後，土地共有人邱
政平2人反對將系爭不動產售價降為900萬元，但被上訴人、黃世芳及陳宥瑋竟以專業詐騙伎倆，先、後於102年1月6日及4月19日重新製作「契約內容變更合意書」，並傳真予上訴人，謊稱為了做業績為由，請託上訴人在合意書上簽名蓋指印，並誆稱會通知上訴人之兄弟邱政平2人，然實際上被上訴人並未通知邱政平2人，被上訴人擅自變更銷售價格，騙取共有人即上訴人、邱政平2人降低系爭不動產之銷售價格為900萬元，被上訴人、黃世芳及陳宥瑋更以不實之不動產購買意願書，詐騙上訴人、邱政平2人稱買賣契約合致，違反系爭契約第7條第5項之約定，並圖請求給付居間報酬及違約金等詐取財物行為，自屬無效。
㈡聲明：被上訴人之訴駁回。
㈢於本院時補充：
⑴上揭系爭委託書失效後，兩造並未再重新訂立委託書，被
上訴人於101年12月間，已有買主及商議土地為由，約請上訴人、邱政平2人等兄弟3人，在彰化縣○○鄉○○路○○○號高昇代書事務所處，與被上訴人之代表黃世芳、江定遠及陳麗枝及自稱買主之江先生父子會商，遽將原約定委託售價1,100萬元降為900萬元，但上訴人之胞弟邱政平2人當面拒絕，當時商談之買賣即未成立，亦拒絕再委託被上訴人銷售系爭不動產，被上訴人、訴外人黃世芳、陳麗枝在明知之情形下，先、後於102年1月6日及4月19日，誆騙上訴人簽署「契約內容變更合意書」，並佯由陳麗枝與陳宥瑋於102年4月26日簽訂「不動產購買意願書」，並以一紙50萬元之支票為幌，欲向上訴人、邱政平2人訛詐居間報酬36萬元及違約金50萬元。
⑵依照被上訴人所提出之陳麗枝及陳宥瑋所簽訂之不動產購
買意願書所示，其上僅有陳麗枝及陳宥瑋之簽名，並無賣方簽名及日期之填載，顯然賣方並不同意以該價格條件出售系爭不動產；又依照上揭不動產購買意願書第3條第2項所載：「二、如有其他買方出價超過本意願書之出價或賣方不同意本出價，本意願即刻失效」，被上訴人、黃世芳、陳麗枝及陳宥瑋等人均已自認：賣方即上訴人、邱政平2人透過被上訴人告知陳宥瑋，有其他人出價高於900萬元，顯見上訴人不同意上揭不動產購賣意願書所出900萬元價格交易系爭不動產，詎被上訴人、黃世芳、陳麗枝及陳宥瑋仍沆瀣一氣，以上揭不實之不動產購買意願書坑騙上訴人兄弟3人等語。
㈣上訴人聲明：如主文所示。
三、本件不爭執事項整理如下：㈠100年4月15日邱政平2人與上訴人將如附表所示之不動產，
共同委託「受託人：太平洋房屋仲介股份有限公司經紀營業員黃世芳（100）登字第162417號店長：江定遠，代表人：
副總經理李珠華，住址：臺中市○○路○段○○○號7樓」（其上有蓋被上訴人公司之大小章）出售，簽專任委託契約書，委託出售期間為100年4月15日到100年10月31日，委託出售價格是1,100萬元。原來的專任委託契約書第5條有約定服務的報酬及違約金的事項，詳如專任委託契約書，專任委託契約書第3條委託銷售期間是100年4月15日到100年10月31日止。委託期間得經雙方以書面延長之。
㈡其後根據專任委託契約書第3條，委託期限有延長至101年4
月30日，係由上訴人於100年10月21日根據專任委託契約書第3條，簽訂「契約內容變更合意書」即原證3，委託書的價格仍然為1,100萬元。
㈢上訴人於102年1月6日簽立契約內容變更合意書，將委託被
上訴人出售期限延至102年1月31日，並將委託出售價格變更為900萬元。備註欄上註明：「此為底價，底價不公開」。㈣上訴人於102年4月19日簽立契約內容變更合意書，將委託被
上訴人出售期限延至102年5月30日，委託出售價格仍然為900萬元。備註欄上註明：「此為底價，底價不公開」。
四、本院之判斷：㈠本件被上訴人於原審聲明請求上訴人及邱政平、邱精商給付
36萬元，形式觀諸，應係請求上訴人及邱政平、邱精商3人共同給付36萬元，而非聲明請求上訴人及邱政平、邱精商3人連帶給付36萬元，且被上訴人於聲明中未特另載明上訴人及邱政平、邱精商應各自給付多少元，自應認被上訴人請求上訴人及邱政平、邱精商3人各自給付12萬元，原審竟命上訴人應給付被上訴人36萬元，於逾12萬元部分顯係訴外裁判，自非合法，合先敘明。
㈡被上訴人係居間上訴人出售不動產，依民法第565條、568第
1項規定，必於契約成立，方得請求報酬，本件買賣契約未經被上訴人居間成立，被上並無報酬給付請求權存在。而依專任委託契約書第5第3項第4約定，係於被上訴人未仲介成約時，仍約定上訴人應給付約定報酬予被上訴人，依其給付性質，應屬違約金之約定。即必須可歸責於上訴人致使買賣契約無法訂立時，上訴人方有給付違約金之義務，此合先加以敘明。
㈢上訴人與邱政平2人於100年4月15日將如附表所示之不動產
，共同委託被上訴人出售，並簽定專任委託契約書，委託出售期間為100年4月15日到100年10月31日，委託出售價格1,100萬元。嗣上訴人於100年10月21日簽訂「契約內容變更合意書」，委託期限延長至101年4月30日，委託書價格仍為1,100萬元；上訴人先、後於102年1月6日、4月19日簽立契約內容變更合意書，將委託被上訴人出售期限延至102年1月31日及102年5月30日之事實，有卷附授權書、專任委託契約書、契約內容變更合意書等為證（參本院102年度中簡字第2917卷「下稱中簡2917卷」第7至14頁、第16頁），並為兩造所不爭執，此部分事實堪予認定。而依照兩造於100年10月21日即委託到期後第一次所訂之契約內容變更合意書，將委託期限延長至101年4月30日，其約定之委託總價與原系爭委託契約書之價格相同，均為1,100萬元未變之事實，有契約內容變更合意書可資佐證（參中簡2917卷第13頁）。而上訴人於期限屆至後，先、後於102年1月6日及同年4月19日陸續以契約內容變更合意書延長期限至同年1月31日及同年5月30日，委託總價雖改為900萬元，但契約內容變更合意書之備註欄上特別註明「此為底價（即900萬元），底價不公開」等字樣（參中簡2917卷第14、16頁）。是探求當事人真意，應係上訴人仍欲以1,100萬元為系爭不動產之銷售價格，900萬元則為考慮出售之最低價格，故明定受委託之被上訴人不得透露底價予買方，未免買方於知悉賣方心中之底價後，不願再提高買價，使賣方獲利減少，因此買方之出價如在1,100萬元至900萬元間，即應解為賣方仍可再予考慮是否同意其出價，此由證人陳麗枝於臺灣彰化地方法院103年度再易字第11號104年1月22日言詞辯論期日時，具結證稱：陳宥瑋出價850萬元，其告以上訴人最少要900萬元以上才要考慮等語（參本院卷第230頁背面），以及不動產購買意願書第3條第2款關於出價意願之保留，約定「如有其他買方出價超過本意願書之出價或賣方不同意本出價，本意願即刻失效」，及末頁末行特別要求賣方需在「賣方同意以此價格出售，並依本意願書之條件與買方簽定不動產買賣契約」（參本院卷第22頁）欄處簽名同意始受拘束，可互為呼應解釋。又上訴人主張其並未同意以900萬元出售系爭不動產予陳宥瑋等情，業經證人黃世芳於臺灣彰化地方法院103年度再易字第11號104年1月22日言詞辯論期日時，具結證稱：有通知上訴人說陳宥瑋已經提高到900萬元，再審原告並沒有明確同意900萬元要賣等語明確（參本院卷第231頁背面），是本件既無證據足以證明上訴人同意以900萬元之價格出售系爭不動產予陳宥瑋，上訴人復未於不動產購買意願書上回簽同意該價格，故上訴人之上開主張，自堪信為真實。
㈣陳宥瑋簽立不動產購買意願書時，原僅願以850萬元承購系
爭不動產，嗣經營業員陳麗枝告知上訴人之底價為900萬元時，陳宥瑋始將不動產購買意願書上承購總價款850萬元劃去，改為900萬元等情，業經陳宥瑋於臺灣彰化地方法院102年度員簡字第265號給付違約金事件102年11月21日言詞辯論期日到庭陳述無訛（參本院卷第180頁）。證人陳麗枝亦於臺灣彰化地方法院103年度再易字第11號給付違約金事件104年1月22日言詞辯論時，具結證稱：係其告知陳宥瑋，賣方900萬元以上才要賣，陳宥瑋才提高出價等語在卷（參本院卷第230頁背面、第231頁）。顯然係被上訴人公司人員透露底價予買方始促成委託條件，然上訴人既於契約內容變更合意書備註欄特別註明「900萬元為底價，底價不得公開」，則被上訴人公司營業員即不得為求讓買賣雙方出價合致而透露賣方之底價予買方，強予賺取仲介費用，此舉顯然已違背委任銷售契約第7條第1項「太平洋受託處理仲介業務應以善良管理人之注意為之。」之約定，因此被上訴人係違約在先透露底價，未盡善良管理人之注意義務，且其行為違反誠信原則，自屬具有可歸責於己之事由，復無證據證明上訴人確已同意以900萬元之價格出售系爭不動產予陳宥瑋，是被上訴人之行為構成債務不履行中之不完全給付，上訴人自得免其給付義務至明，故其係有正當理由得拒絕與買方簽立買賣契約，實堪認定。
㈤綜上所述，被上訴人主張因上訴人於委託期限內拒絕以本委
託條件與被上訴人所仲介之陳宥瑋訂立系爭不動產契約，其得請求上訴人給付以成交價900萬元百分之4計算之違約金，洵不足採。從而，被上訴人請求上訴人給付36萬元及法定利息，為無理由，不應准許，本院102年度中簡字第2917號民事判決，認為上訴人應給付被上訴人36萬元，及自102年9月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自有未洽，上訴人執此求予廢棄原判決，並改判駁回被上訴人原審之訴，為有理由，應予准許，爰將原審判決廢棄，判決如主文所示。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 王金洲
法 官 夏一峯法 官 楊忠城正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 27 日
書記官 華鵲云附表：
┌─┬────────────────┬─────┬──┐│編│土 地 坐 落 │面積 │權利││號├───┬────┬───┬───┼─────┤範圍││ │縣 市○鄉鎮市區○段 │地號 │平方公尺 │ │├─┼───┼────┼───┼───┼─────┼──┤│１│彰化縣○○○鄉 ○○○段│654 │289.13 │全部│├─┼───┼────┼───┼───┼─────┼──┤│２│彰化縣○○○鄉 ○○○段│653 │4.03 │全部│└─┴───┴────┴───┴───┴─────┴──┘┌─┬───────┬─────────┬────┬──┐│編│建 號│建 物 門 牌 │建物面積│權利││ │ │ ├────┤範圍││號│ │ │平方公尺│ │├─┼───────┼─────────┼────┼──┤│３│彰化縣永靖鄉永│彰化縣○○鄉○○路│30.73 │全部││ │安段165 建號 │98號 │ │ │└─┴───────┴─────────┴────┴──┘