臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第55號上 訴 人 元太利開發有限公司法定代理人 李文龍訴訟代理人 張智翔律師被 上訴人 陳振嘉訴訟代理人 陳盈壽律師複代理人 李杏如上列當事人間請求加倍返還定金事件，上訴人對於中華民國102年12月4 日本院臺中簡易庭102 年度中簡字第1582號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國103 年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、被上訴人方面：
（一）於原審起訴主張：
1.被上訴人於民國102 年4 月5 日與上訴人簽訂訂購房屋預約單（下稱系爭預約單），願以總價新臺幣（下同）1450萬元購買上訴人所興建座落臺中市東區居天地透天別墅A1戶（下稱系爭預售屋），並以信用卡刷付20萬元定金，上訴人公司之經理廖西敏旋將各期應支付之拆款明細表交予被上訴人，同時告知簽約時應付之簽約金數額、簽約應備文件並提供房屋及土地買賣契約書範本予被上訴人回去審閱，兩造約定102 年4 月19日至被上訴人之桃園住處簽約，談妥相關買賣細節後被上訴人即回桃園。詎102 年4 月19日上午廖西敏竟以電話告知上訴人公司負責人覺得當初同意價額太低，所以毀約不賣，也不前來簽約，除非被上訴人願提高價額至1,550 萬元，此為被上訴人所不能接受，經多次以電話向廖西敏及上訴人公司李姓會計聯絡，均確認上訴人拒絕以1,450 萬元簽約出售，且表示不會向信用卡公司請求支付被上訴人之刷卡款項。惟兩造買賣契約應已成立，嗣上訴人於兩造協調過程中，以臺中四張犁郵局第91號存證信函，告知被上訴人拒絕履行所成立之買賣契約，則兩造間業已成立之買賣契約，因可歸責於上訴人之事由，致不能履行，被上訴人自得依民法第249 條第3款規定，請求上訴人加倍返還定金20萬元。縱認兩造間尚未成立買賣本約，被上訴人所交付之定金屬立約定金，被上訴人仍得請求上訴人加倍返還定金。
2.兩造間就系爭預售屋確已達成買賣標的物及價金之合意，兩造間買賣契約已經成立乙節，除有載明本件買賣標的、面積、總價、簽約日期、各期付款明細及經被告蓋有公司大小章表示同意其內容之系爭預約單，及載明買賣標的、總價款暨工程期款各期金額之拆款明細表為證外，亦有經理廖西敏於上訴人悔賣當日與被上訴人之電話通話內容為證。況兩造間若未達成買賣之合意，上訴人何需逕與被上訴人約定簽立契約書面之日期，甚且提供前述載明各期繳款明細之拆款明細表、簽約應備文件及買賣合約範本予被上訴人。尤有甚者，被上訴人於前揭時、地就系爭預售屋出價1,450 萬元後，因上訴人公司之人員曾炯峰與上訴人確認後，表示上訴人不同意被上訴人所提之買賣價格，被上訴人旋即離開銷售中心返家，則依民法第155 條之規定，被上訴人之要約經上訴人拒絕而失其拘束力；其後經理廖西敏及曾炯峰復來電表示上訴人同意以1,450 萬元出賣予被上訴人，自應解為係上訴人對被上訴人所發出之要約，則被上訴人嗣後返回銷售中心並當場同意以該價格買受系爭預售屋，顯然亦已當場承諾上訴人之要約，則本件買賣契約確已成立。
3.被上訴人於系爭預約單簽名時，實無印象該預約單上有以橡皮圖章所蓋「本戶房地總價需經公司同意，如不同意則原金無息退還」字樣，而被上訴人簽名後即將該預約單交還廖西敏，其後再由廖西敏將裝有該預約單之紅包袋連同拆款明細表、買賣合約範本及簽約應備文件等文件資料交予被上訴人，被上訴人未再打開紅包袋確認系爭預約單之內容，故系爭預約單上橡皮圖章字樣是否係被上訴人簽名後交還廖西敏時，始由上訴人所自行蓋上，不無疑問。又被上訴人嗣攜同家人返抵桃園住處後，被上訴人之配偶打開紅包袋察看系爭預約單時，始發現其上蓋有前開橡皮圖章字樣；然因廖西敏、曾炯峰於兩造磋商過程中，從未敘及所謂「本戶房地總價需須公司同意」乙情，反係於兩造就系爭不動產買賣達成合意時，迭向被上訴人及被上訴人之配偶、母親表示賀喜系爭不動產成交之意，且系爭預約單上除蓋有上訴人之公司收款章外，亦蓋有上訴人公司及法定代理人之大小章，業已表示上訴人確實知悉並同意系爭預約單內所載含系爭不動產買賣價格在內之所有內容，復佐以廖西敏、曾炯峰於兩造磋商過程中確表示上訴人同意被上訴人所提買賣價格等語，被上訴人乃據此認為系爭預約單備註欄內以橡皮圖章所蓋字樣應屬具文，且兩造於磋商過程中並未就該等字樣達成任何合意，自不影響本件買賣契約之效力。
（二）於本院補充：按公司經理人有為公司管理事務及簽名之權，公司法第31條第2 項定有明文。觀諸系爭預約單上，業已載明業務經手人係廖西敏，於賣方收款人上蓋有上訴人之收款章，並蓋有上訴人之公司大小章，是依系爭預約單上如前所載各項客觀情狀，及兩造均不爭執系爭預約單所載各項內容，均係由上訴人公司之經理廖西敏與被上訴人所協商而定等情綜合研判，足徵上訴人於簽具系爭預約單時，早已同意本件買賣總價為1,450 萬元，否則被上訴人又何須於買賣未成時，貿然交付高達20萬元之定金予上訴人，上訴人又何須委由經理人親自出面與被上訴人商議，並簽具系爭預約單，甚至收下前述定金後，就總價在與上訴人研商分期支付之履約方式。再者，廖西敏、曾炯峰均係上訴人公司之經理人，本有為上訴人管理事務及簽名之權，渠等既就系爭房地價格與被上訴人多次電話來回確認，廖西敏並於系爭預約單上親自簽名，顯係表徵上訴人同意所載總價之意，不然至少有表見代理之情事，縱上訴人事後對此予以爭執，亦不能以此對抗善意之被上訴人，而否認其已然同意前開總價之事實，並據此推翻本件買賣已經成立之情。示上訴人前開所辯，尚與卷附各項證據所示之客觀情狀不合，顯非真實，自不可信。
二、上訴人方面：
（一）於原審抗辯：依系爭預約單備註欄所載「本房地總價需經公司同意，如不同意則原金無息退還」，此為附停止條件，上訴人既不同意以1450萬元出售，則上開預約單即失其效力，且其中「原金無息退還」之真意，應係被上訴人希望上訴人以1450萬元出售系爭不動產，而預先支付斡旋金20萬元，嗣上訴人既不同意以1,450 萬元出售，故20萬元應無息退還被上訴人。而被上訴人以20萬元作為定金，應係買賣之要約，但上訴人並未當場承諾，且對於細節尚未磋商確定，是兩造之買賣契約尚未成立等語。
（二）於本院補充：
1.按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248 條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」，最高法院70年臺上字第1474號判例意旨參照。經查，依據兩造簽訂訂購房屋預約單備註欄所載：「本戶房地總價需經公司同意，如不同意則原金無息退還。」可見被上訴人係就系爭預售屋出價1,450 萬元並約定刷卡給付20萬元作為定金，核其性質，應係買賣之要約，但上訴人並未當場承諾。是被上訴人在簽訂系爭預約單時，刷卡給付定金20萬元，係希望將來本約簽訂時上訴人可以1,450 萬元之價格出售系爭預售屋，但其他細節尚未磋商確定。參照70年度台上字第1474號判例意旨，被上訴人自不能以其刷卡給付定金之舉，即謂雙方之買賣契約已成立。
2.又，兩造簽訂之訂購房屋預約單因所附停止條件不成就而失其效力。查上開訂購房屋預約單備註欄所載：「本戶房地總價需經公司同意，如不同意則原金無息退還。」，為附停止條件，即於條件成就時始發生效力。上訴人既然不同意以1,450 萬元出售，條件不成就，系爭預約單即失其效力。又系爭預約單雖經上訴人公司之經理廖西敏簽名，惟兩造所確認者亦為系爭預約單所載內容( 即接受被上訴人刷卡給付20萬元及該預約單附有『本戶房地總價需經公司同意，如不同意則原金無息退還。』之停止條件等相關內容。) 。自不得僅憑上開預約單上有經理廖西敏之簽名，遽認上訴人已同意本件買賣總價為1,450萬元。
3.被上訴人雖主張曾接獲廖西敏及曾炯峰來電，表示老闆同意建案編號A1房屋以1,450 萬元出賣予被上訴人云云，上訴人否認之。蓋倘被上訴人上開主張為真（上訴人仍否認之) ，被上訴人嗣後與廖西敏確認並簽訂系爭預約單時，何須多此一舉於備註欄註記：「本戶房地總價需經公司同意，如不同意則原金無息退還。」等語。足證被上訴人上開主張確與事實不符。
貳、本件原審對於被上訴人之請求，判決：1.上訴人應給付被上訴人20萬元，及自102 年6 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.訴訟費用2,100 元由上訴人負擔。3.本判決得假執行。但上訴人如以20萬元為被上訴人預供擔保後，得免為假執行。上訴人對於原判決聲明不服提起上訴，聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
參、本件經受命法官於準備程序期日協同兩造整理並協議簡化不爭執事項、爭點如下（見本院卷附103 年4 月9 日準備程序筆錄）：
一、不爭執之事項：
（一）兩造曾於102 年4 月5 日簽立系爭預約單，被上訴人當場以刷卡方式預繳定金20萬元，並約定於102 年4 月19日在桃園簽訂不動產買賣契約之事實。
（二）系爭預約單記載之訂購房屋戶別為「別墅A1」；地坪21.2
8 坪；建坪62.96 坪；房地總價1,450 萬元；付款明細為：訂金20萬元、簽約金125 萬元、開工款29萬元、工程期款175 萬元、交屋款14萬元、銀行貸款1,087萬元等項。
（三）上訴人在兩造簽訂系爭預約單之後，有由經理廖西敏於10
2 年4 月19日上午致電被上訴人表示公司要求提高價格到1,550 萬元才願意出售之意，因被上訴人不同意提高價格到1,550 萬元，廖西敏即表示當日不前往簽訂不動產買賣契約之事實。
（四）原審原證四拆款明細表為上訴人應被上訴人要求修正後回傳給被上訴人之資料。
（五）上訴人事後沒有向付款銀行請領上開定金20萬元之金額。
（六）上訴人對於原審原證一至五均不爭執。
二、兩造爭執之事項：
（一）系爭買賣契約是否已成立？
（二）系爭預約單有無因停止條件不成就而失其效力之情形？
（三）被上訴人請求上訴人加倍返還定金，有無理由？
（四）上訴人之上訴，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、被上訴人主張：兩造簽訂系爭預約單後，本以1,450 萬元達成買賣之合意，買賣契約業已成立，詎上訴人事後不願意以1,450 萬元出售系爭預售屋，違約表示不賣，被上訴人自得依契約之約定，要求被上訴人加倍返還定金等語，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。按買賣契約為諾成契約並不以訂立書面契約為必要。又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例意旨參照）。經查：
（一）本件被上訴人起訴主張其與被上訴人間為買賣系爭預售屋，而曾簽立系爭預約單，被上訴人為此已同意刷卡支付20萬元以為定金，嗣因上訴人覺得售價過低，反悔拒售，並停止向付款銀行請領上開定金等各情，為上訴人所不爭，復有系爭預約單、居天地房屋買賣合約書（範本）、土地買賣合約書（範本）、通聯紀錄、錄音譯文及存證信函等件為證，應係真實，而可認定。
（二）觀之兩造於系爭預約單內，業就雙方間買賣標的確認為系爭預售屋，且約定房地總價為1,450 萬元（原審判決就此部分誤載為1,450,000 元，本院逕依職權更正之），另就付款明細部分業已約明：訂金20萬元、簽約金125 萬元、開工款29萬元、工程期款175 萬元、交屋款14萬元、銀行貸款1,087 萬元（總價1,450 萬元）等語，被上訴人復於簽訂系爭預約單後，當場以刷卡方式給付定金20萬元，此為兩造所不爭。是兩造於102 年4 月5 日就買賣標的物及價額等契約必要之點已相互意思表示一致，兩造契約已然成立。況，公司經理人有為公司管理事務及簽名之權，公司法第31條第2 項定有明文，而據系爭預約單所載，系爭預約單上載業務經手人係上訴人公司經理廖西敏（親自簽名）、於賣方收款人上蓋有上訴人之收款章，且於其上並蓋有上訴人公司及負責人之大小章，是依系爭預約單上如前所載之各項客觀情狀，及其所載各項內容均係由上訴人公司之經理廖西敏與被上訴人協商所定，亦為兩造所不爭等各情綜合研判，足徵上訴人於簽具系爭預約單時早已同意本件買賣總價為1,450 萬元，否則被上訴人又何須於買賣未成時，貿然交付高達20萬元之定金予上訴人，上訴人又何須委由經理人親自出面與被上訴人商議，並簽具系爭預約單，甚至收下前述之定金後，就總價再與被上訴人研商分期支付之履約方式。再者，廖西敏係上訴人公司之經理人，本有為上訴人管理事務及簽名之權，其既於系爭預約單上親自簽名，顯係表徵上訴人同意所載總價之意，不然至少亦有表見代理之情事，乃縱上訴人事後對此予以爭執，亦不能以此對抗善意之被上訴人，而否認其已然同意前開總價之事實，並據此推翻本件買賣已經成立之情。故上訴人主張兩造僅成立買賣契約之預約，本約尚未成立云云，要無可採。
二、上訴人另主張：系爭預約單備註欄所載：「本戶房地總價需經公司同意，如不同意則原金無息退還。」等語，為附停止條件，於條件成就時始發生效力。上訴人既然不同意以1,45
0 萬元出售，條件即不成就，系爭預約單失其效力云云。惟按，法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於客觀的不確定的將來之事實。至依當事人一方之履約與否之意思，而決定其成就與否之條件，屬學說所謂之隨意條件，依私法自治原則，固難謂其為無效；惟如當事人已為履約或不履約之意思表示，條件成就與否業已決定，自不得以他意思表示而否定其條件確定已成就或不成就之效力（最高法院90年度台上字第56號判決意旨參照）。查，兩造間之買賣應已成立，已如前述。則上訴人縱在系爭預約單備註欄記載：「本戶房地總價需經公司同意，如不同意則原金無息退還。」等語，其條件之成就，顯然繫之於上訴人一方之履約與否，此為上述學說所謂之隨意條件。然因被上訴人業已為履約之意思表示，且已於簽訂系爭預約單之後，交付定金20萬元予上訴人，則條件成就與否業已決定，自不得以上訴人單方之意思，而否定其條件確已成就之效力。依此，上訴人主張其不同意依系爭預約單所載之買賣價金1,450 萬元，故兩造所簽系爭預約書之停止條件已成就，買賣契約即失其效力，應無可取。
三、按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249 條第3 款定有明文。查本件係因上訴人反悔不賣系爭預售屋，甚更否認契約效力之存在，而拒絕履約，已如前述，是本件買賣之不能履行，顯係可歸責受定金之上訴人，乃上訴人依上開規定，自應加倍返還其所受之定金。而本件定金為20萬元，加倍返還數額應為40萬元，扣除上訴人未向信用卡公司請領20 萬元部分，上訴人仍應返還被上訴人20萬元。
四、綜上所述，被上訴人依據民法第249 條第3 款規定，請求上訴人給付20萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人前開請求部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，及酌定上訴人為被上訴人供擔保後得免為假執行之擔保數額，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 潘曉玫法 官 胡芷瑜以上正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
書記官 許瓊文