臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第96號上 訴 人 吳秋月訴訟代理人 潘金露被 上訴人 君鼎建設股份有限公司法定代理人 詹雯琇訴訟代理人 林開福律師
沈暐翔律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國103年1月20日本院臺中簡易庭101年度中簡字第3332號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國103年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳萬玖仟貳佰玖拾參元，及自民國101年9月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨除確定部分外之訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)、及第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人前於民國98年11月27日向原告購買坐落臺中市○○區
○○○段○○○○段0000000地號土地（重測後改編為洛泉段1156地號）上案名「山水一品Ⅱ」編號H3之房屋及土地（下稱系爭房屋及土地），並分別簽立「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約）各一份。被上訴人業已依約完工並交屋及移轉系爭房屋與土地所有權予上訴人。惟上訴人尚有下列款項未付：
⒈外水、電及瓦斯管線代辦費143,500元：
內含：⑴外水管線費13,000元。
⑵外電管線費72,000元。
⑶瓦斯管線費58,500元。
⒉第一次申辦買賣移轉及抵押權設定登記，嗣後又撤回之費用18,500元：
內含：⑴買賣移轉登記費用13,500元。
⑵抵押權設定登記費用5,000元。
⒊第二次辦理買賣移轉登記及抵押權設定登記之費用53,284元：
內含：⑴印花稅2,166元。
⑵買賣及抵押權設定登記費用11,960元。
⑶書狀費480元。
⑷謄本費500元。
⑸契稅36,012元。
⑹作廢印花稅2,166元。
⒋房屋價金尾款40,000元。
⒌三樓陽台變更設計追加窗戶之費用18,900元。
⒍廚具檯面修改之費用23,730元。
㈡上訴人所應給付及負擔之費用合計為297,914元，經以上訴
人前所預繳之180,000元及被上訴人所同意補貼上訴人之房屋稅600元扣抵後，上訴人尚應給付被上訴人117,314元。爰依兩造間之系爭買賣契約及代辦費之約定，訴請上訴人給付。
㈢對上訴人答辯之陳述：
⒈第一次所有權移轉及抵押權設定登記費用：
⑴依系爭房屋買賣契約第15條第2、4項約定：「稅費之負
擔除依有關規定外，並依左列規定辦理：二、產權登記規費、印花稅、契稅、監證費(或公證費)、代辦手續費，貸款保險費及各項附加稅捐由買方負擔」、「本條買方應繳之稅費，買方於辦理產權登記時，應將此等費用全額預繳，並於交屋時結清，多退少補」。另依系爭房屋預定買賣契約第10條第3項第2款、第4項及第15條第2項約定，被上訴人可單方指定土地登記專業代理人辦理系爭房屋之產權登記，而無須徵得上訴人之同意。
⑵被上訴人將上訴人所購買之系爭房屋及土地登記，委由
地政士施雅婷辦理，本無不合，詎上訴人屢經通知，均不配合辦理有關貸款之一切手續，被上訴人乃於100年8月19日定期催告上訴人依約配合辦理，惟仍遭拒。被上訴人再於100年9月2日函催上訴人應於函到7日內配合辦理，逾期即以該函作為解除買賣契約之意思表示。然上訴人仍不依約履行，被上訴人迫於無奈，始撤回第一次之買賣移轉及抵押權設定登記。系爭房屋及土地嗣經協議，再委由地政士施雅婷代辦第二次之所有權移轉及抵押權設定等相關手續，則上訴人自應負擔前後二次之各項代辦費用及稅費，又因各該費用前已由被上訴人先行墊付，依約上訴人自應返還。
⒉外水、電及瓦斯管線代辦費：
⑴「山水一品Ⅱ期」20戶之共同外水管線費用共計2,777,
796元（計算式：6667＋3810＋12395＋177324＝277796），每戶平均費用約為13,890元（計算式：277796÷20＝13890），被上訴人依每戶之地坪及建坪大小，微調各戶所應負擔之費用，上訴人應分擔13,000元。
⑵「山水一品Ⅱ期」20戶之共同外電管線費用共計3,032
,489元（計算式：710＋0000000＋299760＝0000000），每戶平均費用約為67,236元（計算式：0000000÷20＝67236），被上訴人依每戶之地坪及建坪大小，微調各戶所應負擔之費用，上訴人應分擔72,000元。
⑶「山水一品Ⅱ期」20戶之共同瓦斯管線費用共計1,220,
000元（計算式：406667＋81333＝0000000），每戶平均費用約為61,000元（計算式：0000000÷20＝61000），再按每戶之地坪、建坪大小，微調各戶實際應負擔之費用，上訴人應分擔58,500元。
⒊房屋價金尾款：
⑴系爭房屋預定買賣契約第6條約定：「付款條件及方式
：一、本條付款辦法買方應依附件㈡付款明細表之規定，於接獲賣方書面掛號繳款通知單7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。惟每期付款間隔應不少於7天。二、依前項規定，如買方逾期仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之5計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如經賣方以存證信函定期7日催繳後仍未繳者，雙方同意依第17條違約之處罰規定辦理」。
⑵依系爭房屋預定買賣契約附件㈡房屋價款付款明細所示
，尾款為60,000元，因上訴人前曾就其他款項溢付2萬元，經予抵扣後，尚欠房屋價金尾款40,000元。另被上訴人早於101年5月14日即已就上訴人所辯之遲延交屋部分，補貼上訴人56,916元銀行貸款利息，上訴人自不得再為交屋尾款應另行扣除之抗辯。
⒋陽台變更設計及廚具檯面修改費用：
⑴上訴人雖否認有變更設計之情事，但上訴人確曾要求將
系爭房屋內之瓦斯爐，由三口爐台改成兩口爐台，並另在3樓陽台增建窗戶成為洗衣間。
⑵兩造並未於系爭房屋預定買賣契約中就廚具檯面（流理
台）為廠牌、規格、尺寸、顏色及材質為特別之約定，依約被上訴人本可自行指定。縱認被上訴人所提供之流理台，不符合建築法之建築技術規則建築設備編第103、104條之規定（上訴人否認之），亦僅係違反行政法規，與私法上之爭執無關。被上訴人既已依約提供，本無更換之義務。被上訴人嗣係應上訴人之要求始就廚房檯面進行修改，此有上訴人之夫即潘金露簽認之修改設計單可稽，則因此所生之費用，自應由上訴人負擔。⒌上訴人雖另抗辯系爭房屋存有瑕疵，及土地面積不足云云
。惟上訴人所抗辯之房屋瑕疵，或不存在，或已修補完成，另兩造間之系爭土地買賣契約第2條第3項約定：「…前項之面積以地政機關登記為準」。亦即雙方就土地買賣之面積，業已合意以地政機關之登記為準，雙方自應同受拘束。而系爭土地前經地政機關所登記之面積，與買賣契約上所約定之面積，均為156平方公尺，二者相符。上訴人所稱系爭土地面積短少云云，顯屬無據。
㈣於本院補陳：
⒈關於被上訴人遲延完成交屋部分，已於101年5月14日補貼
上訴人4個月銀行貸款利息56,916元，此部分自屬被上訴人給付之遲延交屋違約金。被上訴人不得再由交屋尾款另行扣除。
⒉被上訴人公司之業務人員洪淑英從未曾針對三樓陽台增設
窗戶之費用，對上訴人承諾不予收費。上訴人主張有此事實，應負舉證之責任。
⒊關於修改流理台及更換排油煙機之費用，被上訴人在原審
曾對上訴人請求給付23,700元，惟遭原審判決被上訴人敗訴。上訴人此部分已獲勝訴判決，自不得聲明不服。況且，兩造之買賣契約書，並未就流理台指定特別之廠牌、規格、尺寸、顏色及材質，被上訴人自無更換之義務。至於上訴人主張流理台之安裝，不符建築技術規則，此亦僅違反行政規則，與本件私權之爭議無涉。
⒋原審於102年3月6日前往現場會勘時，上訴人雖曾主張停
車位有抿石子地坪龜裂問題，惟後續之訴訟進行中，已不再主張此部分之瑕疵，茲上訴人於上訴後再行主張，已有違反禁反言之原則。況且，被上訴人於101年3月30日完成交屋時，並無停車位抿石子龜裂之瑕疵，自有可能是完工交屋後之人為因素造成，上訴人主張係因被上訴人施工不當造成，自應負舉證之責。
㈤聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：㈠上訴人向被上訴人購買系爭房地，雙方應秉公平合理而依約
履行權利義務。不料被上訴人未能依約完成所應給付之內容，雙方曾於100年11月24日協議，但被上訴人仍未能於所約定之100年12月31日前完成交屋，且存有許多瑕疵尚未修補，卻反向上訴人請求給付價金尾款，自非有理。
㈡各項代辦費用及稅賦，依約應依收據或憑證之實際金額給付
。但被上訴人所主張之外水、外電、瓦斯管路及稅賦等代辦費用，並未提出收據或憑證，且應依實際埋設之外水、電、瓦斯管路長度計算上訴人所應負擔之費用金額，而非以買賣坪數為計算之標準。
㈢被上訴人在房屋瑕疵尚未修補完成前，未經上訴人同意即自
行私下委託代書申辦所有權移轉及抵押權設定登記事宜，嗣為上訴人得知，被上訴人為免涉有偽造文書之罪嫌，乃自行撤件。是被上訴人所主張之兩次所有權移轉及抵押權設定登記費用，上訴人僅同意支付第二次之費用，至於第一次之費用，應由被上訴人自行負擔。
㈣上訴人所購買者為預售屋，所有配備（含瓦斯爐口數及陽台
設置窗戶）於簽約前即已談妥，被上訴人並未提出簽約後上訴人另行要求變更設計之工程變更單，自不得向上訴人請求給付工程變更之費用。
㈤兩造間之系爭房屋買賣契約本即包括廚房流理台在內，並於
簽約前即已談妥瓦斯爐由「三口」改為「兩口」，但被上訴人所提供之流理台違反建築技術規則第103條及第104條之規定，迄未修改，自不得向上訴人請求相關費用。
㈥系爭土地買賣之約定面積為165平方公尺，但經土地重測之
結果，面積短少7.12平方公尺，縱使被上訴人願將相鄰之土地界址移撥10公分之寬度給上訴人，買賣約定之面積仍短少約5平方公尺左右，在解決土地面積短少之問題前，不得要求上訴人給付買賣價金。
㈦於本院補陳：
⒈雙方於100年11月24日曾簽署協議書，被上訴人承諾應於
100年12月31日完成交屋手續，若無法如期交屋，上訴人得由交屋尾款先行扣除懲罰性違約金。故即使如被上訴人主張於101年3月30日交付房屋鑰匙予上訴人時，已完成交屋手續，亦已逾上開約定之交屋期限。上訴人自得主張將尾款60,00元(含已先行支付之20,000元)，全數作為懲罰性違約金。爰以此主張與被上訴人請求之價金尾款相抵銷。
⒉關於三樓陽台增設窗戶之費用，被上訴人業務代表洪淑英
曾向上訴人承諾不另加收費用，雖洪淑英事後遲遲未與上訴人簽定書面協議，惟口頭之約定，契約仍然成立。被上訴人再向上訴人請求此部分之費用18,900元，自屬無據。
⒊依建築技術規則設備編第三節廚房排除油煙設備第104條
之規定：煙罩之構造，應能將燃燒設備完全蓋罩。惟本件被上訴人提供之廚房排油煙機，卻未能將瓦斯爐完全蓋罩，自有瑕疵。此部分修改流理台及更換排油煙機之費用合計38,000元，上訴人自得主張抵銷。
⒋原審於102年3月6日前往現場履勘時，已發現一樓停車位
地板有抿石子龜裂的問題。另該停車位之坡度相對於馬路之高度過於陡峭，停車時排氣管會碰觸地面，惟被上訴人迄今仍未修繕補，依民法第359條之規定，被上訴人應負瑕疵擔保之責任。此外，雙方所簽訂之買賣契約，賣方亦承諾就固定設備保固一年，據此，被上訴人亦應負責修繕。經查，修補此一瑕疵共計需花費65,000元，上訴人自得請求被上訴人給付，並以此與被上訴人之請求互為抵銷。
㈧聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件不爭執之事實：㈠上訴人於98年11月27日與被上訴人簽立房屋及土地預定買賣
契約書，向被上訴人購買坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000000地號土地、面積共約156平方公尺（約47.19坪）；及其上「山水一品Ⅱ」編號H3房屋一戶，面積245.47平方公尺（約74.25坪）。房屋總價464萬元、土地總價696萬元，合計1160萬元。
㈡房屋變更設計、廚房（流理台）檯面及中島曾修改。
㈢101年3月30日被上訴人將房屋鑰匙交付予上訴人之夫潘金露收受。
㈣上訴人已預付180,000元予被上訴人收受。
㈤被上訴人於原審對上訴人請求給付之款項如下：
⒈外水、電及瓦斯管線費用：143,500元。
⒉辦理所有權移轉登記之費用：第一次為18,500元；第二次為53,284元。
⒊買賣價金尾款：40,000元(原本尚餘60,000元，惟上訴人已先行支付20,000元，故尚餘40,000元)。
⒋陽台變更設計、增設窗戶費用：18,900元。
⒌廚具檯面修改費用：23,790元。
㈥原審判決結果如下：
⒈外水、電及瓦斯管線費用應由全體承購戶平均分攤，不應
依承購戶房屋之坪數大小分攤，故每戶應分攤：142,125元。
⒉辦理所有權移轉登記費用部分，因第一次登記時雙方尚未
確認房屋之瑕疵，故被上訴人不能請求，僅能請求第二次登記之費用，並應扣除第一次登記之印花稅2,166元。故被上訴人得請求費用為51,118元(計算式：00000－0000＝51118)。
⒊價金尾款40,000元部分，因被上訴人已辦畢所有權移轉登記及交屋手續，故可請求。
⒋陽台變更、增設窗戶費用18,900元部分，兩造雖無簽訂工
程變更單，惟確實已有變更之合意，且被上訴人已按變更之約定完工，故此部分之費用被上訴人亦可請求。
⒌廚具檯面修改費用13,790元部分，被上訴人並未提出已依上訴人要求施作及修改之證明，故不得請求。
⒍上訴人雖抗辯土地面積短少部分，惟土地登記簿謄本之登
記面積與買賣契約所約定之面積相符，被上訴人已依約履行。上訴人此部分之抗辯無理由。
⒎結論：被上訴人得請求之費用為外、水電及瓦斯管線費14
2,125元、第二次登記費用(扣除作廢之印花稅2,166元)51,118元、價金尾款40,000元、陽台變更及增設窗戶費用18,900元，合計252,143元；扣除上訴人已預繳之180,000元及房屋稅600元，總計上訴人應給付被上訴人71,543元。
㈦雙方曾分別於100年6月29日、7月22日、7月24日、8月7日、
8月8日、8月24日、12月22日、101年8月20日、102年1月8日進行房屋瑕疵之會勘，並登載於房屋檢修單。
㈧兩造於100年11月24日曾簽訂協議書。依協議書第二點約定
：甲方(被上訴人)需針對雙方先前勘驗之房屋瑕疵問題完成修繕，並預定於100年12月31日完成交屋手續。依協議書第三點約定：甲方如果無法依約定日期交屋，乙方(上訴人)得由交屋尾款先行扣除懲罰性違約金。
㈨雙方是在101年3月30完成交屋，原約定之價金尾款為60,000
元，上訴人於交屋前已先行給付20,000元，尚餘尾款40,000元未給付。
㈩被上訴人曾於101年5月14日簽發面額56,916元之支票予上訴人兌領。
101年8月20日之檢修單上有記載：前院車庫...抿石子裂開
修補....。流理台深度多出10公分...(原審卷第58頁)。102年1月8日之房屋檢修單上有記載：車庫地坪抿石子及水泥坡道裂痕(原審卷第59頁)。
原審102年3月6日現場履勘時，車庫地坪抿石子確實有龜裂
；瓦斯爐流理台之深度，確實大於排油煙機之深度。另本院103年9月25日現場履勘實地測量結果，瓦斯爐流理台深度為70公分，排油煙機之深度為50公分。
四、本件爭執之事項：㈠上訴人主張被上訴人逾期交屋，故價金尾款60,000元(含交
屋前已交付之20,000元)，依兩造於100年11月24日所簽訂之協議書約定，應全數充作懲罰性違約金，並以之與被上訴人請求之金額抵銷，有無理由？㈡上訴人主張關於陽台變更、及增設窗戶之費用(18,900元部
分)，被上訴人之業務洪淑英已口頭承諾不加價，是否屬實？㈢上訴人主張流理台及排油煙機之安裝違反建築技術規則，且
排油煙機無法將瓦斯爐全部罩蓋，致影響排煙功能，故主張以修改費用與被上訴人請求抵銷，有無理由？㈣上訴人主張車庫地板抿石子龜裂，坡度過於陡峭，應拆除重
作，並主張以重作之費用與被上訴人請求之金額抵銷，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠本件被上訴人在原審對上訴人請求給付之項目，包括：①外
水、電及瓦斯管線費用143,500元。②辦理第一次及第二次所有權移轉登記及抵押權設定登記之費用，合計71,784元。
③買賣價金尾款40,000元。④陽台變更設計、增設窗戶費用18,900元。⑤廚具檯面修改費用23,730元等共5項。其中第
①、②項，經原審認定上訴人應分別給付被上訴人142,125元、及51,118元，兩造對此認定結果於本院均未有爭執。且上訴人於本院審理中已不再爭執土地面積短少、屋外之電氣總開關與瓦斯管路瑕疵等問題。故本件僅針對上訴人於本院所爭執事項及主張抵銷之部分，分別說明如下。
㈡關於被上訴人請求上訴人給付價金尾款部分：
⒈按買賣契約成立後，買受人應負交付約定價金予出賣人之
義務，此為民法第367條所明定。依系爭房屋預定買賣契約附件㈡房屋價款付款明細所示，上訴人確有房屋價金尾款60,00元尚未給付，經以兩造所不爭執上訴人前所溢付之20,00元抵扣後，尚未支付之房屋價金尾款為40,000元。茲系爭房屋業已辦畢建物所有權移轉登記並交付與上訴人占有使用。則被上訴人自可請求上訴人給付買賣價金尾款40,00元。
⒉另按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。
⒊經查，雙方簽定之房屋預定買賣契約書第13條第3項約定
：「有關金融機構核准貸款後到通知交屋前之利息由賣方負擔，惟因買方交屋遲延所導致之利息，則由買方負擔。」。惟查，兩造嗣於100年11月24日又針對交屋問題另簽訂一份協議書，而依該協議書第二點約定：「甲方(被上訴人)需針對雙方先前勘驗之房屋瑕疵問題完成修繕，並預定於民國100年12月31日完成交屋手續。」；另協議書第三點則約定：甲方(被上訴人)如果無法依約定日期交屋，乙方(上訴人)得由交屋尾款先行扣除懲罰性違約金。」由此可知，兩造關於遲延交屋之違約金，於房屋預定買賣契約書中係約定以被上訴人補貼上訴人銀行貸款之利息，作為損害賠償之總額，性質上屬於賠償性之違約金；惟事後已另協議上訴人尚可請求被上訴人給付懲罰性之違約金甚明。揆諸上開說明，於被上訴人遲延交屋時，上訴人除得依據房屋預定買賣契約書之規定，請求被上訴人給付房貸利息之補貼作為損害賠償外，亦可依據協議書之約定，請求被上訴人給付懲罰性之違約金。故被上訴人抗辯，已依房屋預定買賣契約書給付4個月之房貸利息補貼56,916元，上訴人不得再請求給付遲延交屋之違約金云云，要非可採。
⒋承前所述，上訴人固得由交屋尾款先行扣除懲罰性違約金
，惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。另法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，亦有最高法院88年度台上字第337號民事裁判可資參照。本院審酌被上訴人遲延交屋之原因，主要係針對上訴人所主張之瑕疵進行修繕，並非故意不交屋；另遲延交屋之時間僅3個月；且被上訴人已另行補貼上訴人4個月之房貸利息56,916元等一切情狀，認上訴人若扣除全部之價金尾款作為懲罰性違約金，實屬過高，應以2萬元為適當。
⒌綜上所述，被上訴人固可請求上訴人給付價金尾款4萬元，惟亦應扣除2萬元，作為懲罰性之違約金。
㈢關於陽台變更、及增設窗戶之費用部分：
⒈三樓陽台增設窗戶一事，業據被上訴人提出原證14所示由
訴外人多田鋁業有限公司之估價單及原證15之原設計圖面資料為證。上訴人並不否認目前系爭房屋三樓陽台確有設置窗戶之情事，但以此係簽約當時即已談妥而非嗣後變更及未簽立工程變更單而為抗辯。惟查，系爭房屋買賣契約第9條固約定：工程變更事項經雙方於「工程變更單」上簽認後，由賣方提出追加減帳，通知買方於10天內繳清工程追加款始為有效…。核其約定之真意，乃係為求避免雙方日後對於有無工程變更發生爭議時，有「工程變更單」可資可憑，尚非變更設計成立與否之要式行為約定。另依卷附系爭房屋買賣契約所附之房屋平面圖觀之，並無系爭房屋三樓陽台應增設窗戶之記載，又參諸常情，果非買方一方之要求，鮮有賣方會主動增加成本而為買方額外增設窗戶之舉動。故兩造間應確有被上訴人所主張在三樓陽台增設窗戶之合意甚明。
⒉又兩造對於此部分之費用共計18,900元並不爭執。雖上訴
人於本院另主張，被上訴人之業務人員洪淑英曾口頭承諾不予加價，惟為被上訴人所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件上訴人迄未就被上訴人之業務人員洪淑英曾口頭承諾關於陽台變更、及增設窗戶之費用不另加價之事實，舉證以實其說，則上訴人主張此部分之費用無庸支付，顯屬無據。
㈣關於流理台及排油煙機修改之費用部分：
⒈按建築技術規則設備編第103條及第104條規定：本規則建
築設計施工編第43條第2款規定之排除油煙設備、包括煙罩、排煙管、排風機及濾脂網等，均應依本節規定。（煙罩）煙罩之構造，應依左列規定：一、應為厚度1.27公厘（18號）以上之鐵板，或厚度0.95公厘（20號）以上之不銹鋼板製造。二、所有接縫均應為水密性焊接。三、應有瀝油槽，寬度不得大於4公分，深度不得大於6公厘，並應有適當坡度連接金屬容器，容器容量不得大於4公升。四、與易燃物料間之距離不得小於45公分。五、應能將燃燒設備完全蓋罩，其下邊距離地板面之高度不得大於210公分。煙罩本身高度不得小於60公分。六、煙罩四週得裝置燈具，該項燈具應以鐵殼及玻璃密封。
⒉經本院於103年9月25日前往現場勘驗結果，瓦斯爐流理台
之深度為70公分，排油煙機之深度為50公分，此有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽。則被上訴人所設置之排油煙機明顯無法將瓦斯爐完全蓋罩一情，自可認定。且證人即系爭爐具及排油煙機之廠商代表張光男於本院103年10月27日準備程序中亦證稱：一般不會這安裝等語。故上訴人主張被上訴人所安裝之排油煙機，違反上開建築技術規則，無法達到排煙之效果，顯有瑕疵，應可採信。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責任者，買受人得解除契約或請求減少價金，民法第359條定有明文。茲被上訴人交付之標的既有上開瑕疵，則被上訴人主張以瑕疵修補之費用，計算減少之價金，並以之與本件被上訴人之請求互為抵銷，亦屬有據。
⒊另被上訴人於原審雖曾向上訴人請求修改流理台之費用23
,700元，惟經原審認定被上訴人實際上並無修改之事實，而判決被上訴人敗訴。茲上訴人於本院再以被上訴人應就上開瑕疵負修繕之責任，而主張以修繕之費用與被上訴人之請求互為抵銷，自無違反「禁反言」之原則可言，併此敘明。
⒋又證人張光男於本院證稱：上開排油煙機之情況，可以在
排油煙機的後方加一個不銹鋼，讓排油煙機往外推，加上工資，大概需花費5、6千元等語(參本院上開同日筆錄)。
故上訴人主張此部分之修繕費用38,000元，顯然過高，應以6000元為適當。
㈤關車庫地板抿石子龜裂及坡度過於陡峭部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，同法第373條亦有明定。本件被上訴人是否應就停車位抿石子龜裂之瑕疵負擔保責任，端視該瑕疵是否於交屋時即已存在而定。
⒉經查，被上訴人通知上訴人交屋之後，雙方即分別於100
年6月29日、7月22日、7月24日、8月7日、8月8日、8月24日、12月22日、101年8月20日、102年1月8日共九次進行房屋瑕疵之會勘，此有房屋檢修單9份在卷可憑。而關於停車位抿石子龜裂之瑕疵，僅出現在101年8月20日及102年1月8日之檢修單，此為兩造所不爭執。而本件交屋之時間為101年3月30日，已如前述。換言之，在交屋之前，兩造共7次會勘瑕疵，均未發現當時之停車位地板有抿石子龜裂之問題，足以證明停車位地板抿石子龜裂係在101年3月30日交屋之後才發生。揆諸上開說明，被上訴人完成交屋時，系爭停車位地板抿石子龜裂之瑕疵既不存在，實難令被上訴人就該瑕疵負擔保之責。
⒊另兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第十二條關於保固期
限及範圍係約定：「本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，賣方針對結構部分(樑、柱、樓梯)負責保固十五年；固定設備部分(如門窗、粉刷、地板...等)負責保固一年，但可歸責於買方除外。」由上開約定可知，被上訴人對系爭房屋之損壞，即使於交屋之後，仍負有保固之責任。且如果損壞之原因係可歸責於買方之事由，保固期間自賣方通知交屋時起算；惟若非可歸責於買方之事由，則保固期間應自完成交屋起算。本件系爭房屋於101年3月30日完成交屋之後，未及一年，雙方於101年8月20日第8次會勘時，即出現停車位地板抿石子龜裂之情形，且上開龜裂之情形迄今仍存在，此由原審於102年3月6日現場履勘之照片可證。茲被上訴人亦無法就該停車位地板抿石子龜裂之原因，係可歸責於上訴人之不當使用所造成一事，負舉證之責，參照上開說明，被上訴人自應負保固修繕之義務。
⒋又上訴人主張該停車位之地板抿石子應全部刨除重新舖設
，費用合計65,000元，固據提出由傳閎行所出具之估價單一紙為憑。惟查，系爭裂痕僅集中在車庫地板約四分之一之區塊，此由原審現場履勘之照片可資證明，故上訴人主張全部刨除重新舖設，本院認為亦無必要。茲參照裂痕所涵蓋之範圍，僅占全部地板約四分之一的區塊，故本院認為合理之修繕費用應按比例減少，以全部費用之1/4計算較為合理。故上訴人可請求之車庫地板抿石子龜裂之修補費用應為16,250元(計算式：65000÷4＝16250)。
⒌至於上訴人主張該停車位之坡度陡峭，車輛進出困難等語
。惟查，建築技術規則中就停車位坡度之限制，僅於第61條第2項就「車道」之坡度規定不得超過「一比六」。惟依卷附系爭停車位之照片觀之，與道路之高度雖非相同而有坡度，但上訴人並未舉證證明其坡度已超過「一比六」。且上訴人雖主張車輛進出時，排氣管會碰觸地面，惟據其自行提出之車輛進出照片觀之，亦未有排氣管碰觸地面之情形，故上訴人此部分之主張自無可採，併此敘明。
㈥綜上，被上訴人得請求上訴人給付之費用為：①外、水電及
瓦斯管線費142,125元。②辦理所有權移轉登記之第二次費用51,118元(即第二次費用53,284元扣除第一次登記作廢之印花稅2,166元)。③價金尾款4萬元。④陽台變更及增設窗戶費用18,900元，合計252,143元(計算式：142125＋51118＋40000＋18900＝252143)；扣除上訴人已預繳之180,000元及房屋稅600元，總計71,543元(計算式：000000－000000－000＝71543)。另上訴人可請求被上訴人給付懲罰性違約金20,000元，流理台及排油煙機修改之費用6000元，及車庫地板抿石子龜裂修補之費用16,250元，合計42,250元(計算式：20000＋6000＋16250＝42250)。兩相抵銷後，上訴人應給付被上訴人29,239元(計算式：00000－00000＝29293)。
㈦綜上所述，本件被上訴人依買賣契約及代墊款之約定，請求
上訴人給付71,543元，及自支付命令送達翌日即101年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息(被上訴人於原審之聲明逾上開金額部分，業經原審駁回被上訴人之訴，未經被上訴人聲明不服，業已敗訴確定，不在第二審判決範圍)，其中被上訴人請求給付29,293元及自101年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，並依職權為假執行之宣告，為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 洪挺梧法 官 高英賓上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 日
書記官 鄭淑英