臺灣臺中地方法院民事判決 103年度續易字第1號上 訴 人 賴朝涼
賴朝中被 上訴 人 賴朝清上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國102年7月11日本院臺中簡易庭102年度中簡字第784號第一審簡易判決提起上訴，兩造於民國102年12月13日在本院成立訴訟上和解，上訴人請求繼續審判，本院於民國103年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按和解有無效或得撤銷之原因者，當事人得請求繼續審判，民事訴訟法第380條第2項定有明文。次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟中一人之行為有利於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款亦有明定。又租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人自屬必須合一確定(最高法院71年度台上字第5079號判決可資參照)。查上訴人2人係以其等共有之臺中市○○區○○○段0○○○○○段0000000地號土地(下稱2266-6號土地)、同段2267地號土地(下稱2267號土地)、同段2272地號土地(下稱2272號土地；並就上訴人2人共有之2266-6號、2267號、2272號土地合稱系爭土地)因與被上訴人成立法定租賃關係，並符合增加租金之要件為由，而訴請調整租金，是本件訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定。而兩造雖於民國102年12月13日在本院成立訴訟上和解，惟當日係由訴外人即兩造之母親李碧梅以其為上訴人賴朝涼之訴訟代理人身分，與被上訴人在本院成立和解，然賴朝涼並未委任李碧梅擔任訴訟代理人，李碧梅係因賴朝涼當日前往日本出差，無法到場，其認為兩造係兄弟，希望兩造能成立和解，不要經常上法院，乃趁賴朝涼無法到場之機會，未獲賴朝涼之同意或授權，擅自到場，代理賴朝涼進行訴訟程序。而李碧梅所出具以賴朝涼名義委任其擔任訴訟代理人之委任狀，其上賴朝涼之署名，則係另一上訴人賴朝中未獲賴朝涼之同意或授權之情形下，應李碧梅之要求而簽署，賴朝涼確實未委任李碧梅擔任訴訟代理人等情，業據上訴人2人陳明在卷(見本院103年度續易字第1號卷【下稱續易卷】第66頁背面、第67頁)，並經證人李碧梅在本院審理時證述明確(見續易卷第67頁)。且經本院將賴朝中、李碧梅當庭書寫「賴朝涼」姓名之字跡資料(見續易卷第69、70頁)，與卷存委任狀(見102年度簡上字第300號卷【下稱簡上卷】第122、123頁)相互比對結果，發現委任狀上所示賴朝涼之簽名筆跡確為賴朝中所為無誤。堪認上訴人賴朝涼並未委任李碧梅擔任訴訟代理人屬實，則李碧梅於102年12月13日在本院即無權代理賴朝涼為訴訟行為，並與被上訴人成立和解。從而，兩造成立之訴訟上和解，既有由無代理權之李碧梅代理上訴人賴朝涼而為之情事，應認兩造前開成立之訴訟上和解有無效之原因，是上訴人2人依民事訴訟法第380條第2項規定，請求繼續審判，應予准許。
二、按於第二審為訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。上開規定依民事訴訟法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟之上訴程序準用之。查上訴人2人於原審起訴時，原聲明求為：(一)被上訴人承租2266-6號土地之租金，自102年1月1日起至被上訴人終止占有之日止調整為每年新臺幣(下同)8萬3,072元。(二)被上訴人承租2267號土地之租金，自102年1月1日起至被上訴人終止占有之日止調整為每年2萬3,936元。(三)被上訴人承租2272號土地之租金，自102年1月1日起至被上訴人終止占有之日止調整為每年3萬9,600元之判決。經原審判決上訴人2人敗訴，上訴人2人不服，提起上訴，聲明求為：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，請求判決如前揭起訴之聲明之判決。嗣其等變更聲明求為：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，1.被上訴人承租2266-6號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年8萬3,072元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付。2.被上訴人承租2267號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年2萬3,936元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付。3.被上訴人承租2272號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年3萬9,600元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付之判決。其等所為變更，核屬擴應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，為法之所許，合先敘明。
貳、實體方面
一、上訴人主張：
(一)2266-6號、2272號土地及坐落其上門牌號碼臺中市○○區○○街○○○○號建物(下稱系爭建物)原為訴外人賴秋揚(係兩造之父親)所有，嗣因賴秋揚死亡，經其繼承人即本件兩造達成協議，由被上訴人單獨繼承2272號土地及系爭建物，兩造共同分割繼承2266-6號土地，應有部分均等，各為3分之1。
被上訴人嗣後並將2272號土地贈與李碧梅。又系爭建物部分另坐落在2267號土地，該土地係被上訴人以其名義購入，並在之後分別贈與該土地應有部分各3分之1予上訴人2人。是系爭建物及其基地即系爭土地有原同屬1人所有，迭經讓與後已生所有權人相異之情形，經本院於101年3月26日以100年度重訴字第289號(下稱系爭前案)判決被上訴人就系爭建物於其使用期限內，與2272號土地所有權人即李碧梅及2266-6號、2267號土地所有權人即上訴人2人間有法定租賃關係，被上訴人應按系爭土地之申報地價百分之8計算每年之地租，支付予上訴人2人及李碧梅確定。李碧梅嗣於101年4月27日以贈與為原因，將2272號土地移轉登記予上訴人2人共有，應有部分各為2分之1。系爭前案判決時，2266-6號、2272號土地之申報地價均為每平方公尺(以下單位同)3,360元；2267號土地之申報地價則為4,200元。然上訴人2人所有系爭土地應有部分之申報地價於102年1月1日起均已調高為6,600元，故被上訴人每年應給付之地租，自應隨同調整。
(二)被上訴人將其在2266-6號土地搭建之鐵皮建物於系爭前案判決後之101年4月起，以每月2萬5,000元租金之代價，出租予他人經營駿達汽車修配廠使用；被上訴人在2267號、2272號土地搭建之鐵皮建物則自為經營工廠之用，被上訴人利用系爭土地所獲得之經濟價值，遠超過被上訴人依系爭前案判決應給付予上訴人2人之租金，明顯有失公平，並足認被上訴人在系爭前案判決後，利用系爭土地所得之經濟價值確有所提昇。又被上訴人與駿達汽車修配廠間之租賃契約雖長達10年，且租金固定，惟此係被上訴人本身預料建物、土地之價值於10年內不會調漲，自不得以此認為系爭土地之價值未為增漲。
(三)依系爭前案判決意旨，被上訴人應按上訴人2人所有系爭土地應有部分之各年度申報地價百分之8計算每年地租，並給付予上訴人2人。而土地所有權人將土地出租予他人時，依法本得以公告地價百分之120作為申報地價，以增加租金收入，並同時給付以該申報地價為基礎計算而得之地價稅，此乃土地所有權人依法得行使之權利及所負擔之義務。參以新莊地政事務所發布的新聞稿，業已揭示以申報地價為計算租金依據之民眾，得把握申報時限辦理，以保障自身權益等內容。又羅東地政事務所之官方網站，亦載明申報地價可作為計算租金基礎，地主得以公告地價百分之120為申報地價，增加地租收入等內容。故上訴人2人係依法以系爭土地102年度公告地價5,500元之百分之120作為其等所有系爭土地應有部分102年1月1日起之申報地價即6,600元，自無權利濫用情事，並得以該申報地價據為計算被上訴人應給付之地租之基礎。
(四)系爭土地99年當期之公告地價均為4,200元，嗣主管機關於102年重新規定公告地價後，系爭土地102年1月1日起之公告地價均已調整為5,500元，與99年當期之公告地價相較，漲幅高達百分之30.95，足見系爭土地之價值確有上昇，上訴人2人自得請求調整被上訴人應給付之地租。又被上訴人所有2266-6號、2267號土地之應有部分、系爭土地周邊土地即上訴人賴朝涼所有下石埤段2266-33地號土地與上訴人賴朝中所有同段2277-6地號土地99年當期之申報地價均為3,360元(即公告地價之百分之80)，而102年當期之申報地價則均調整為4,400元，申報地價亦增漲百分之30以上，益徵系爭土地之價值確有上昇。原審判決以系爭土地周邊土地之申報地價均無明顯增加為由，認本件無調漲被上訴人應給付予上訴人2人地租之必要，顯有違誤。
(五)又參酌國有非公用基地租賃租金計算標準，係按各年度申報地價增減比例而為租金之增減，國有土地出租之目的在於避免土地閒置，不以營利為主。而兩造間之租賃契約乃私人租賃契約，目的在於收租獲利，自更應依土地價值增減而計算租金。
(六)綜上所述，系爭土地之價值自系爭前案判決後已有提高，且上訴人2人係依法申報其等所有系爭土地應有部分自102年1月1日起之申報地價為6,600元，被上訴人給付予上訴人2人之地租，應隨同上訴人2人所有系爭土地應有部分之申報地價為變更。又被上訴人利用系爭土地所得之經濟價值遠逾其應給付予上訴人2人之地租，被上訴人每年應給付之地租，顯有調整之必要。上訴人2人因依民法第227條之2及同法第442條規定，提起本件訴訟，請求擇一判命調整被上訴人就系爭土地應給付予上訴人2人之地租，而求為命：1.被上訴人承租2266-6號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年8萬3,072元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付。2.被上訴人承租2267號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年2萬3,936元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付。3.被上訴人承租2272號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年3萬9,600元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付之判決。
二、被上訴人則以：
(一)系爭前案已判決確定伊每年應給付予上訴人2人地租之金額，本件訴訟為系爭前案判決效力所及，上訴人2人自不得提起本件訴訟。
(二)伊所有2266-6號、2267號土地應有部分及系爭土地周邊土地包含上訴人賴朝涼所有下石埤段2266-33地號土地與上訴人賴朝中所有同段2277-7地號土地之102年期申報地價均僅為4,400元。上訴人2人所有系爭土地應有部分之申報地價自102年1月1日起竟調整為6,600元，顯然不合理，實係上訴人2人哄抬所致，並欲藉此調漲地租，令被上訴人無力負擔，其等故意哄抬申報地價，係權利濫用，有違民法第148條規定。
(三)系爭建物係賴秋揚於80年間搭建以經營工廠，故上訴人2人取得系爭土地時，系爭建物早已存在，並非被上訴人興建。坐落在系爭土地上之建物，自系爭前案判決後迄今，並無增加，且系爭建物之保存與維修成本均由被上訴人自行負擔，故該建物之使用狀況與經濟價值，與上訴人2人無關。
(四)申報地價並非決定租金之唯一因素，系爭土地之利用現況自系爭前案判決後迄今並無改變，且我國國民實質所得亦無顯著改善。又基地之位置，工商繁榮程度，與系爭前案判決時無異，而上訴人2人所有系爭土地應有部分之申報地價自102年1月1日起有所調整，乃係上訴人2人主觀行為而生結果，非客觀因素造成，本件應無民法第227條之2規定之適用等語，資為抗辯，
三、兩造之聲明：
(一)上訴人之聲明：1.原判決廢棄。2.上開廢棄部分，(1)被上訴人承租2266-6號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年8萬3,072元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付。(2)被上訴人承租2267號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年2萬3,936元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付。(3)被上訴人承租2272號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年3萬9,600元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付。
(二)被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：
(一)上訴人2人主張被上訴人就2266-6號、2267號、2272號土地，應給付予其等之租金，前經系爭前案判決分別核定為每年4萬2,291元、1萬5,232元、2萬0,160元。
(二)被上訴人於系爭前案言詞辯論終結前，已將系爭建物部分出租予他人作為倉庫使用，當時每月租金為2萬5,000元，之後被上訴人改出租予他人作為汽車修配廠使用，但每月租金仍為2萬5,000元。而系爭建物另一部分則由被上訴自己作為工廠使用。
(三)上訴人2人所有系爭土地應有部分之102年期申報地價，於上訴人2人依據平均地權條例第16條規定以公告地價之百分之120申報後，均為6,600元。
五、得心證之理由：
(一)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法第442條前段定有明文。經查，系爭前案判決推定兩造在系爭建物得使用期限內，成立法定租賃關係。該租賃關係既未定有期限，即有民法第442條規定之適用，故於系爭前案言詞辯論終結後，如因情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平，致有調整租金之必要時，出租人即上訴人2人仍得請求調整租金。準此，被上訴人辯稱系爭前案判決已確定其每年應給付地租之數額，本件訴訟為系爭前案判決效力所及云云，尚屬無據，核先敘明。
(二)上訴人2人主張被上訴人就系爭建物於其使用期限內，與上訴人2人對於其等所有系爭土地，分別成立法定租賃關係，被上訴人就2266-6號、2267號、2272號土地，每年應支付予上訴人2人之地租，經系爭前案判決以該等土地當時之申報地價(即99年期之申報地價)百分之8計算，分別核定為4萬2,291元、1萬5,232元、2萬0,160元確定等情，為兩造所不爭執。並經本院調取系爭前案卷宗核閱無誤，上訴人2人前開所陳，堪信為真實。
(三)按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。查系爭前案言詞辯論終結前，2267號土地之99年當期申報地價為4,200元、2266-6號、2272號土地之99年當期申報地價則均為3,360元。嗣經上訴人2人依平均地權條例第16條規定，以公告地價百分之120申報其等所有系爭土地應有部分102年期之地價後，該等土地之申報地價，均已調整為6,600元等情，固有系爭土地之土地登記謄本、地價謄本、臺中市中興地政事務所102年6月4日中興地所三字第0000000000號函及所附之申報書等件附卷可稽(見102年度中簡字第784號卷【下稱中簡卷】第11至13、118至124頁、簡上卷第8至10頁)。惟土地申報地價之調整，既非作為酌定租金之唯一斟酌事項，自難僅以上訴人2人所有系爭土地應有部分之申報地價於系爭前案言詞辯論終結後已有所增加，遽認應調整被上訴人所應支付予上訴人2人租金數額。
(四)被上訴人於系爭前案言詞辯論終結前，已將系爭建物部分出租予他人作為倉庫使用，當時每月租金為2萬5,000元，言詞辯論終結後，則改出租予他人作為汽車修配廠使用，但每月租金仍為2萬5,000元。而系爭建物另一部分則由被上訴自己作為工廠使用等情，為兩造所不爭執(見中簡卷第146頁、簡上卷第102頁)。參以上訴人賴朝涼亦陳稱被上訴人使用土地的現況跟系爭前案判決時沒有改變等語(見續易卷第68頁)。
足見被上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益，並未因其將系爭建物部分改出租予他人作為汽車修配廠使用，而有所不同。其利用系爭土地之經濟價值及所受利益於系爭前案言詞辯論終結後，尚無任何變化。是系爭前案判決時，所核定被上訴人應給付予上訴人2人有關系爭土地之地租數額，已存在被上訴人將系爭建物出租予他人所得租金，高於其應支付予上訴人2人租金之情事。被上訴人雖於系爭前案言詞辯論終結後，將系爭建物改出租予他人經營汽車修配廠，然所得租金數額與系爭前案言詞辯論終結前相同，未有增加，尚難僅憑被上訴人於系爭前案言詞辯論終結後，將系爭建物出租予他人，經營汽車修配廠，所獲取之租金，超過其應支付予上訴人2人之地租一節，即認有情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平，而得適用民法第227條之2規定之餘地。
(五)系爭土地位在臺中市市區○○○○路、福星路口之逢甲商圈約900公尺，距離美滿街大河1巷5弄口之水湳經貿園區約180公尺，距離文心路、櫻花路口興建中之捷運預定站口約500公尺等節，業據兩造在系爭前案審理時不爭執，並有網路地圖及資料等件附於系爭前案卷宗足稽。而上訴人係於102年3月14日提起本件訴訟，有蓋有本院收文日期戳章之聲請狀附卷可稽(見中簡卷第6頁)，距離系爭前案言詞辯論終結日即102年2月29日，僅經過約13個月之時間，依上訴人2人提出之系爭土地102年周邊發展相關位置圖及資料(見簡上卷第103至113頁)，可知於系爭前案言詞辯論終結後，系爭土地鄰近前開所述之逢甲商圈、水湳經貿園區、捷運預定站口等情形，與系爭前案言詞辯論終結前，尚無二致。而其周遭之百貨公司、臺中市政府、捷安特臺中旗艦店等建物，亦非在系爭前案言詞辯論終結後始興建存在。足認系爭土地周邊環境及工商繁榮程度於系爭前案言詞辯論終結後，並無顯著變化。
(六)至上訴人2人另主張被上訴人於系爭前案審理時曾表示倘若上訴人2人請求之租金合於當地市場行情每坪300元時，被上訴人願意支付。本件上訴人2人請求之每月租金總額為1萬2,217元，換算每坪每月租金僅152元，顯然低於100年之市價行情云云。然有關租金之調整，係以本件言詞辯論終結時，與系爭前案言詞辯論終結時之事實狀態相比較。上訴人2人所稱之100年度當地市場行情，乃系爭前案言詞辯論終結前已存在之事實，業得在該案作為核定租金數額之參考事項，該事實既非於該案言詞辯論終結後始發生，尚無從作為被上訴人應支付予上訴人2人之租金有無增加必要之斟酌因素。
(七)上訴人2人另以國有非公用基地租賃租金計算標準，係按各年度申報地價增減比例而為租金之增減，被上訴人應支付之地租，亦應依其等所有系爭土地應有部分之申報地價增減而為計算云云。惟觀諸上訴人2人提出之財政部國有財產局新聞稿內容(見簡上卷第16頁)，國有財產局係表示該局已在租約中與國有非公用基地之承租人約明，公告地價調整時，承租人應照調整後之公告地價繳納租金。足見上訴人2人前揭所稱之國有非公用基地租賃租金計算標準，係因國有財產局與承租人已於租約有所約定而致，實難以此為有利於上訴人2人之認定。
(八)綜上所述，系爭前案言詞辯論終結後，上訴人2人所有系爭土地應有部分之申報地價，固有提高，然被上訴人利用系爭土地之經濟價值、所受利益、系爭土地周邊環境及工商繁榮程度均無變化，本院綜合前開各情，認本件被上訴人應給付予上訴人2人系爭土地之租金數額，尚無庸為調整。是上訴人2人依民法第227條之2、同法第442條等規定，請求被上訴人承租2266-6號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年8萬3,072元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付；被上訴人承租2267號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年2萬3,936元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付；被上訴人承租2272號土地之租金，自102年1月1日到104年12月31日止，調整為每年3萬9,600元，另自105年1月1日起到被上訴人終止占有之日止，則調整為按每年申報地價年息百分之8計付，為無理由，不應准許。原審為上訴人2人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
(九)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
(十)據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 蔡建興法 官 林慧欣上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 9 日
書記官 黃惠閔（＊訴訟標的價額逾150萬元者＊）如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提起第三審上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費），經本院許可後始可上訴第三審，前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則上重要性者為限。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀，具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件影本。