臺灣臺中地方法院民事裁定 103年度事聲字第167號異 議 人即債 權 人 滙豐(台灣)商業銀行股份有限公司法定代理人 李鍾培相 對 人即債 務 人 黃超羣代 理 人 張家榛上列債權人因債務人清算執行事件，對本院司法事務官於中華民國103年10月20日所定清算財團處分之方法（102年度司執消債清字第12號)，提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
程序費用由異議人負擔。
理 由
一、債權人滙豐(台灣)商業銀行股份有限公司異議意旨略以：異議人認應以新臺幣（下同）810,988 元做為本件清算財團之價值，係依鑑估該不動產之價值為 7,919,800元，經每次減價20%後之第4拍價值之5分之1計算，當屬合理之底線。又該不動產附近之實價登錄交易價格，於今年5月間為每坪152,982元，且自99年至103年間，交易價格自每坪10.99萬元，逐年漲至20.76萬元，每年房價穩定持續上漲；雖未來5年房價無法準確預估，惟由前開趨勢走向，將來勢必繼續上揚或相對抗跌。異議人以每坪14萬元鑑估債務人所有系爭清算財團之不動產權利價值，已屬保守與低估，復以第4拍價格的5分之1計算，應屬合理適當。原裁定認該財產價值僅70萬元，尚有未洽等語。
二、經查：
(一)相對人即債務人黃超羣聲請消費者債務清理條例清算事件，前經本院以102年度消債職聲免字第7號裁定許可追加分配，並由辦理清算執行事務之司法事務官依消費者債務清理條例第 128條規定進行追加分配之清算程序。該追加分配之清算財團為債務人與其他繼承人等合計 5人，共同繼承其父親所有臺灣銀行臺中分行之存款 507,994元暨利息，及門牌臺中市○○區○○路○○號12樓之 1房屋暨其坐落基地之承購權（此房地係國防部空軍司令部依國軍老舊眷村改建條例暨其相關規定配置予債務人父親承購，於承購戶繳納自備款 753,285元後，始依法將所有權移轉予承購戶，惟債務人父親僅繳納頭期款20萬元，尚餘 550,059元未繳納，亦即需繳付欠款完畢後，始可辦理系爭房地之所有權移轉登記）。上開遺產之分割，業由全體繼承人經本院家事法庭102年度司家調字第897號調解成立，其分割方法為：㈠臺灣銀行存款部分，按繼承人人數均分；㈡上開房地部分，由全部繼承人平均分攤未繳納之尾款後，由繼承人黃○興登記為所有權人，並於上開房地得出售時，經黃○興委託仲介出售前開房地，所得款項於扣除一切必要費用後，由全部繼承人均分。債務人即依上開調解結果，領取臺灣銀行之分配存款 101,598元，交予黃○興繳納承購系爭房地之欠款，並已由黃○興於103年4月28日辦妥該房地之所有權登記。此有本院102年度消債職聲免字第7號裁定、102年度司家調字第897號家事法庭調解程序筆錄、空軍司令部102年10月9日國空政眷字第0000000000號函、102年12月10日國空政眷字第0000000000號函、土地登記謄本、建物登記謄本在卷可稽。是本件應屬清算財團之財產，即為債務人依其應繼分，可取得上開房地出售價金之5分之1。
(二)系爭臺中市○○區○○路○○號12樓之 1房屋暨其坐落基地，依國軍老舊眷村改建條例第24條第 1項規定，於產權登記之日起未滿 5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。是該房地既有 5年內不得出售之法律限制，，亦即在108年4月27日前無法出售，則其可供變價分配之清算財團，應以債務人依上開家事調解程序筆錄，於將來出售該房地所得價款扣除必要費用後之餘額5分之1之權利。
(三)本院司法事務官雖先後召開 5次債權人會議，惟到場之債權人並未就清算財團之處分方法形成有效決議，有各該訊問筆錄在卷可憑。本院司法事務官乃參酌上開房地甫經合作金庫商業銀行鑑估，市價約7,631,068元，倘對於108年4月28日後方得出售之權利，進行清算拍賣，因4~5年後房地產之價格變動，難以準確預估，恐造成拍賣不易之結果，故以第4次拍賣推估該權利之拍賣價格為781,241元（7,631,068元×0.8×0.8×0.8×1/5= 781,421元），並扣除鑑價費等相關費用後，認以70萬元做為上開財產之清算價值，應屬合理而無過低之情事。
(四)異議人雖主張上開權利之清算價值至少為 810,988元。惟系爭不動產承購之土地價格為 705,253.5元，亦即前次移轉現值為17,999.9元，103年1月之土地公告現值已高達63,478元，其出售應課徵按一般用地稅率（縱債務人可適用自用住宅優惠稅率，亦無在本次買賣動用每人僅有一次適用此項優惠稅率之義務）之預估土地增值稅額為 500,764元。此有國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區買賣契約書、最新土地登記謄本、財政部稅務入口網土地增值稅試算結果存卷可憑。是債務人應分擔之土地增值稅額約10萬元，加上鑑價、拍賣等相關必要費用，可得淨額亦僅約70萬元，益見原裁定清算財團處分之方法即「由債務人提出與清算財產價值相當之等值現金70萬元，於本件清算程序中按債權比例分配予債權人後，該財產返還債務人。」應屬適當。
(五)綜上所述，本院司法事務官因債權人會議就清算財團處分之方法，無法為有效之決議，乃依消費者債務清理條例第121條第1項規定，裁定上開清算財團處分之方法，其所酌定之變價金額，並無明顯過高或過低之情事，並使性質上變價不易之財產，得依所定方法轉換成可供分配之現金，儘速使債權人獲得分配受償，實已兼顧兩造之利益，經核並無不合。債權人漏未詳察處分系爭土地應課徵如上所述之土地增值稅，舉前揭事由提出異議，指摘原裁定清算財團處分之方法不當，為無理由，應予以駁回。
三、依消費者債務清理條例121條、第15條、民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 2 日
臺灣臺中地方法院民事庭
法 官 張恩賜以上正本係照原本作成。
本件裁定不得抗告。
中 華 民 國 103 年 12 月 2 日
書記官