臺灣臺中地方法院民事判決 103年度再易字第2號再審原 告 曹文琴訴訟代理人 許景鐿律師再審被 告 陳雯菁上列當事人間拆除增建物事件，再審原告對於中華民國102年12月27日本院100年度簡上字第351號第二審民事確定判決聲請再審，本院判決如下：
主 文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按再審之訴，應於30日之不變期間內提起，前項期間，自判決確定時起算；判決於送達前確定者，自送達時起算；其再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算，民事訴訟法第500條第1項、第2項定有明文。查本院民國102年12月27日100年度簡上字第351號判決（下稱原確定判決）之判決書業於103年1月6日送達予再審原告，有送達證書附於該簡上案卷可稽（見該簡上案卷第188頁）。再審原告於103年1月29日提起本件再審之訴，未逾30日之不變期間，於法即無不合。
二、再審原告再審意旨略以：
（一）門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號1、2、3樓之建築物（即臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號，下稱18號1、2、3樓建物）及所坐落基地同段677地號土地，均為再審原告所有；再審被告則為門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號4樓（即同段1641建號，下稱16號4樓建物）之所有權人。再審被告未經再審原告同意，無權占用再審原告單獨所有18號3樓建物之「屋頂平台」（下稱系爭屋頂平台）；然原確定判決竟引用98年1月23日修正前民法第799條與修正後民法第799條，謂系爭屋頂平台其性質應屬整棟建物之共同使用部分，而顯有錯認事實及錯用應適用法規之違誤。蓋修正前之民法第799條係規定：「數人區分一建築物，而各有一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有…」；修正後之民法第799條第1、2項係規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」、「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」，其關鍵在於「該建築物及其附屬物」；而18號3樓建物，除樓梯與鄰屋所有人分別共有外，既全登記屬再審原告所有（專有），當無推定為共有之可能，又非屬附屬物之概念，則原確定判決逕推定在18號3樓建物上之系爭屋頂平台為共有云云，即顯然有誤。
（二）原確定判決又謂基於遠太公司與承購戶當初所簽訂之買賣契約書與後附之「國際城住戶基本公約」供社區住戶遵行等情，足認系爭屋頂平台經住戶間分管協議，由再審被告取得使用權，且再審原告應受該分管協議拘束云云。然上開文件僅屬買賣契約，具債權效力，復再審原告又未曾與遠太公司簽訂此約，何有拘束再審原告之分管協議存在？且參照最高法院47年度台上字第861號、86年度台上字第1656號判決見解，物權共有人間，就共有物簽有分管協議，始能拘束簽約之共有人，是原確定判決就分管協議之適用，亦顯與上開最高法院見解牴觸。
（三）又倘認遠太公司與承購戶所簽訂之買賣契約書第3條第1項載明「公寓式各層建物均有獨立之產權，惟公共設施及設備，有共同使用與維護之權利。屋頂層除A棟Al、A4之3樓屋頂層分由A2、A3之4樓保管使用外，皆歸頂樓保管使用，但其他各樓住戶，如安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業時，頂層住戶不得阻止。」，關此債權契約仍有拘束再審原告之情；惟則，單純之保管使用應係在不改變3樓平台既有原貌之狀態下予以保管使用，並在其他樓層之住戶安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業時，頂層住戶不得阻止。然本件不爭事實為「如原判決鑑定圖所示B部分（15.47㎡遮雨棚兼客廳）、C部分（5.29㎡空心磚牆）、D部分（3.37㎡廚房之一部分）」，已明顯占用並排除其他住戶安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業需求，違反或逾越分管協議範圍。而原確定判決竟謂再審被告與其前手在系爭屋頂平台搭建增建物，尚難認違反或逾越分管協議範圍，亦無證據證明有何違反共有物使用目的，致妨礙大樓及住戶安全云云，實有濫用自由心證及採證違法之虞。系爭18號3樓建物由地政機關登載之地籍資料及臺中清水地政事務所建物複丈平面圖以觀，可見總面積為72.70（第3層66.58㎡、電梯樓梯間6.12㎡），且全為再審原告單獨所有，其上並無任何如花台、陽台、空調、排水、給水、水塔及屋頂突出物之記載，而再審被告在原確定判決鑑定圖B、C、D所示部分，乃無權占有建造該等違建物甚明，自該當民法第767條第1項規定；然原確定判決卻消極不適用該條文，廢棄原判決改判，再審原告自當獲得再審程序之救濟。
（四）再審聲明：原確定判決廢棄。上開廢棄部分，駁回再審被告於第二審上訴。
三、再審被告方面：本件未經言詞辯論，再審被告亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、法院之判斷：
（一）按再審之訴顯無再審理由者，得不經言詞辯論，以判決駁回之，民事訴訟法第502條第2項定有明文。而所謂「顯無再審理由」，係指針對再審原告所主張之再審原因，無須另經調查辯論，即可判定其不足以動搖原確定判決所為判斷結果而言。次按適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴對於確定終局判決聲明不服，民事訴訟法第496條第1項第1款固有明文。惟所謂適用法規顯有錯誤，係指積極的適用法規錯誤即所適用之法規不合於法律規定或與司法院、大法官會議現尚有效之解釋及最高法院現尚有效之判例顯然違反者，或消極的不適用法規而言。且確定判決消極的不適用法規，顯然影響裁判者，自屬民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之範圍，應許當事人對之提起再審之訴，以貫徹憲法保障人民權益之本旨，為司法院大法官會議釋字第177號解釋所明示。故民事訴訟法第496條第1項第1款所謂「適用法規顯有錯誤」，並不包括判決理由矛盾、理由不備、取捨證據失當、調查證據欠週、漏未斟酌證據、認定事實錯誤及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內（最高法院100年度台聲字第1027號裁判意旨參照）。再按解釋意思表示原屬事實審法院之職權，原確定判決不過就事實審法院所確定之事實為法律上之判斷，事實審法院解釋意思表示，縱有不當，亦不生適用法規顯有錯誤之問題。
（二）再審原告固主張系爭18號3樓建物，除樓梯與鄰屋所有人分別共有外，全登記屬再審原告所有（專有），尚無推定為共有之可能，亦非屬附屬物之概念，則原確定判決逕行推定在18號3樓建物上之系爭屋頂平台為共有，顯然錯誤云云。惟則，觀諸原確定判決實未否定再審原告為系爭18號3樓建物之單獨所有人及系爭18號3樓建物謄本總面積為
72.70（第3層66.58㎡、電梯樓梯間6.12㎡）等公示記載之事實；而係就系爭屋頂平台是否具共有性質一節，基於兩造所不爭執之建物測量成果圖、建物登記謄本及建物外觀照片，參以兩造之各樓層之水管、水錶及加壓馬達均設置於再審被告所有16號4樓建物之屋頂平台上，再審原告18號2、3樓建物之水管亦由再審被告16號4樓建物屋頂及外牆配管等照片，併審酌一審法院前於100年7月29日、同年8月29日至現場勘驗之結果載明：「系爭屋頂平台現場增建部分作為廚房使用，另有增建部分為棚架，廚房部分與再審被告原有室內（即16號4樓）有相連通，兩造所有建物比鄰；再審原告所有房屋樓層共有3樓，再審原告是第3樓，再審被告所有房屋樓層共有4層，再審被告是第4層；兩造分別所有之2棟建物共同使用1部樓梯，需經由樓梯穿越再審被告所有房屋才能到達再審原告所有3層房屋之樓頂」等語；以及遠太公司當初與承購戶所簽立之買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第1條載明：「所訂購之房屋壹戶面積係包括陽台、屋頂突出物、公共設施等在內」、第3條第1項載明：「公寓式各層建物均有獨立之產權，惟公共設施及設備，有共同使用與維護之權利和義務…」等語，又系爭買賣契約書併後附「國際城住戶基本公約」供全體住戶遵行等情；復參以證人即本件集合住宅建成銷售時為遠太公司職員亦屬本件集合住宅承購戶之鄭惠章所為證詞（見原確定判決案卷第81至第82頁）等證據，認定兩造固分別擁有16號4樓建物及18號3樓建物之單獨所有權，而有各自獨立使用之建築物部分無疑，然就建物大門、外牆、樓梯間及屋頂平台等構造及設施，非但為兩造及同棟其他住戶所共同使用，且顯然於構造上及使用性質上，均不得分割而獨立為區分所有之客體，尤其屋頂平台（包括再審原告所有18號3樓建物之屋頂平台及再審被告所有16號4樓建物之屋頂平台）為大樓之屋頂，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要之構造，其性質當屬整棟建物之共同使用部分，應屬明確，即使臺中市清水地政事務所101年1月17日清地二字第0000000000號函覆稱18號4樓建物並無辦理建物第1次登記，而無任何所有權之登記紀錄資料，然系爭屋頂平台仍不失其構造上及使用目的上為共有之性質；至再審原告固以其為18號1樓、2樓、3樓及該棟建物所坐落基地之單獨所有權人，該等建物並非集合大樓之公共設施等情為由，主張其上之系爭屋頂平台亦當非共有云云，惟再審原告係先後在不同時點取得18號3樓、1樓、2樓建物及各建物所坐落基地應有部分之所有權，即再審原告陸續取得各該樓層暨所屬基地應有部分所致，而經最後合計結果，方成為該基地之單獨所有權人，然上開事實乃無從改變18號1樓、2樓、3樓之3筆建物，在構造上及使用上為獨立且得單獨為所有權之標的之事實，亦未改變建物大門、外牆、樓梯間及屋頂平台等構造及設施，仍為16號及18號各樓層住戶所共同使用，且於構造上及使用性質上無得分割而獨立為區分所有客體之事實。按一般實務見解，屋頂平台乃大樓之共同構成部分，依（修正前）民法第799條規定，仍應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，亦不失共有之性質，不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能脫離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉，此有最高法院77年度台上字第892號、78年度台上字第1229號判決要旨參照。從而，原確定判決基於取捨上開證據、認定事實，而認兩造爭執之系爭屋頂平台核屬系爭集合住宅之公共設施，而具有共有物權關係，於法尚無不合，已難認有何適用法規顯有錯誤之處。
（三）又再審原告雖主張遠太公司與承購戶所簽訂之買賣契約書第3條第1項載明「公寓式各層建物均有獨立之產權，惟公共設施及設備，有共同使用與維護之權利。屋頂層除A棟
Al、A4之3樓屋頂層分由A2、A3之4樓保管使用外，皆歸頂樓保管使用，但其他各樓住戶，如安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業時，頂層住戶不得阻止。」等語，屬債權契約，僅具有相對性，對再審原告不生效力云云。然則，原確定判決既已審認遠太公司與承購戶所簽立之系爭買賣契約書、國際城住戶基本公約及購屋分期付款明細等，併參核當初系爭集合住宅A1至A4各棟1樓至3樓（A1、A4部分）或1樓至4樓（A2、A3部分）同棟各樓層之面積均為相同，而同棟1樓至3樓之總價款則呈樓層越高價格越低之情形（核係因無電梯之樓梯公寓之故），並與證人鄭惠章證述情節相符等情，是認系爭集合住宅於銷售之初，確有關於A1、A4之3樓屋頂平台分由A2、A3之4樓住戶保管使用之分管協議存在，而原住戶間確有4樓住戶可使用臨棟3樓之屋頂平台而為分管使用之協議，且因此項分管協議之存在，方使4樓住戶得以增加實際使用之面積，且該4樓建物之售價亦方高於2、3樓建物等情詳實；復認定：系爭增建物中如附圖D部分所示面積3.37平方公尺之廚房增建物，乃再審被告於95年10月間向其前手買受16號4樓房地前，已為其前手搭蓋完成者，而系爭增建物中如附圖B部分所示面積15.47平方公尺之遮雨棚及C部分所示面積5.29平方公尺之空心磚牆，則為再審被告於95年年底自行出資搭蓋者，故嗣再審原告其後於97年5月7日買受取得18號3樓建物所有權時，應已明知其使用系爭屋頂平台及系爭增建物已存在於系爭屋頂平台等事實無疑；復再審原告陸續購買系爭18號3樓、2樓、1樓建物期間，就系爭屋頂平台之所有權人及使用現狀，均未予以爭執或主張，則縱使再審原告自97年5月間取得18號3樓建物所有權起，迄100年4月25日提起本件訴訟止，在此長達近3年之期間，就再審被告依前述分管協議所致之使用現狀，雖未特與再審被告再為明示之分管約定，而僅對此分管協議及使用現狀保持沉默，然依系爭集合住宅之交易上及使用上慣例與一般社會之通念，堪認再審原告就再審被告依分管協議使用系爭屋頂平台一事，應已有默示承認之意思表示甚明。是系爭集合式住宅於銷售之初，建商與各承購戶既已分別約定就包括系爭屋頂平台在內之共用部分由特定共有人使用，應認共有人間已合意成立分管契約，而原16號4樓之區分所有權人已按分管契約占有使用共有物之特定部分（即系爭屋頂平台），嗣後16號4樓及18號3樓之區分所有權人又將該等建物所有權各別讓與兩造，且再審原告於取得18號3樓建物所有權時，因系爭增建物早已搭蓋於系爭屋頂平台上，而對於前述分管協議之存在及再審被告使用系爭屋頂平台之現狀核屬明知或可得而知之情形，自應受前述分管契約之拘束，當不因再審原告嗣後再陸續取得18號全部樓層之所有權，而影響再審被告基於前述分管協議所得受之權益甚明。準此，稽諸共有人與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第3人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，大樓屋頂平台之各共有人，同意被上訴人在屋頂平台搭建附屬建物，即屬1種共有物之分管契約，有最高法院80年度台上字第714號判決要旨參照。次按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已，亦有最高法院80年度台上字第1104號判決要旨可參。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨參照。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約；倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第3人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，亦有最高法院97年度台上字第909號判決要旨參照，堪見原確定判決實已詳述再審原告需繼受系爭分管協議效力之理由，且尚無違背任何最高法院裁判等見解之情事甚明。至再審原告所舉最高法院47年度台上字第861號、86年度台上字第1656號判決見解，主張物權共有人間，就共有物簽有分管協議，始能拘束簽約之共有人等情，則係指土地共有人基於各自之所有權能，訂有分配土地區塊、位置之協議效力者而言，因尚與本件公寓大廈集合式住宅所生之各種區域專有或共有關係情況核屬有別，自不得等同視之，是再審原告援引此部分判決為據，方屬顯有誤認，無足為憑。
（四）另再審原告又稱縱認遠太公司與承購戶所簽訂之買賣契約書可拘束再審原告，然再審被告確已占用系爭屋頂平台建造如原確定判決鑑定圖所示B部分（15.47㎡遮雨棚兼客廳）、C部分（5.29㎡空心磚牆）及D部分（3.37㎡廚房之一部分）之違章建築，當已屬明顯占用並排除其他住戶安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業需求，違反或逾越分管協議範圍云云。就此，原確定判決亦已審酌系爭買賣契約書及所附住戶公約之記載，認除其中第3條第1項載有「…但其他各樓住戶，如安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業時，頂層住戶不得阻止」等文字外，並未就4樓建物之住戶使用臨棟3樓屋頂平台之範圍、方式及目的另為任何具體明文之約定，亦未明確禁止4樓建物之住戶完全不得搭設任何工作物或增建物。此外，屋頂平台之設置目的及通常使用，多係供設置全棟住戶生活所需之公共設施（例如水塔、水錶、加壓馬達及各式管線）、逃生避難、曬晾衣物及符合其它生活所需機能之用，則取得屋頂平台使用管理權之特定共有人，在屋頂平台設置或搭蓋工作物、增建物，究竟有無違反或逾越共有人間分管協議之合理範圍，仍應就有無變易屋頂平台原來之性質、構造，或是否影響全棟建築物之景觀及全體住戶之安全等因素而綜合判斷之。基此，原確定判決亦依違章建築處理辦法第11條第1項規定「舊違章建築，其妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者，得由直轄市、縣（市）政府實地勘查、劃分下列地區分別處理：一、必須限期拆遷地區。二、配合實施都市計畫拆遷地區。三、其他必須整理地區。」及建築技術規則建築設計施工編第99條規定「（第1項）建築物在5層以上之樓層供建築物使用類組A-1、B-1及B-2組使用者，應依左列規定設置具有戶外安全梯或特別安全梯通達之屋頂避難平臺：一、屋頂避難平臺應設置於5層以上之樓層，其面積合計不得小於該棟建築物5層以上最大樓地板面積2分之1。屋頂避難平臺任一邊邊長不得小於6公尺，分層設置時，各處面積均不得小於200平方公尺，且其中1處面積不得小於該棟建築物5層以上最大樓地板面積3分之1。二、屋頂避難平臺面積範圍內不得建造或設置妨礙避難使用之工作物或設施，且通達特別安全梯之最小寬度不得小於4公尺。」之內容，而認系爭集合住宅僅4層樓高，當無前揭建築技術規則建築設計施工編第99條規定之適用；且依現場經勘驗內容及相關照片所示，系爭屋頂平台總面積為110.87平方公尺，再審原告所主張之增建物所占用面積僅為24.13平方公尺（即B部分面積
15.47平方公尺之遮雨棚、C部分面積5.29平方公尺之空心磚牆及D部分面積3.37平方公尺之廚房），亦即系爭屋頂平台仍留有86.74平方公尺，並基於再審被告系爭16號4樓建物設計樣式，原本即朝系爭屋頂平台設置落地門窗，上開增建物所在位置亦連結再審被告住處廚房及客廳落地窗前，並非依傍1至3樓之建築線往上延伸加蓋，而係內縮後搭建，故自街坊尚非一窺即見系爭增建物之存在，且系爭增建物之面積僅占系爭屋頂平台約2成，其外觀構造為磚造（D部分廚房增建物）、空心磚牆（C部分）及鐵架遮雨棚（B部分）等情節，且再審原告僅空言陳稱系爭增建物有排除其他住戶安裝電視天線、清理或修護公共設備需於頂層作業需求，違反或逾越分管協議範圍，然未舉出任何證明以實其說，故認尚無證據證明系爭增建物有何違反共有物之使用目的致妨害全體住戶安全之情事。審之原確定判決之上開理由已稱完善，不僅尚無理由矛盾、取捨證據失當、調查證據欠周或認定事實錯誤等情，更無再審原告所指有何適用法規顯有錯誤之情甚明。
（五）復再審原告另主張系爭18號3樓建物為再審原告單獨所有，公示登記資料上並無任何如花台、陽台、空調、排水、給水、水塔或屋頂突出物之記載，而再審被告在原確定判決鑑定圖所示B、C、D部分無權占有建造該等違建物，已該當民法第767條第1項規定，然原確定判決消極不適用該條文，亦有違誤云云。然查系爭屋頂平台為系爭集合住宅之公共設施而具有共有物權關係，並經住戶間分管協議由再審被告取得使用權，再審原告應受分管協議之拘束，已如前述，復再審被告及其前手於系爭屋頂平台搭蓋系爭增建物，尚難認違反或逾越分管協議之範圍，亦無證據證明有何違反共有物之使用目的致妨害大樓及住戶安全之情事，前亦已敘明，從而，再審原告猶認系爭增建物有妨礙其所有權，援引民法第767條規定，請求除去之，自屬無憑，是原確定判決基此廢棄第一審判決，並駁回再審原告上開請求，當無違誤。
五、綜上所述，原確定判決並無消極不適用法規或適用法規顯有錯誤之再審事由，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款規定，提起本件再審之訴，顯無理由，本件爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。
六、據上論結，本件再審之訴顯無理由，依民事訴訟法第502條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
民事第六庭 審判長法 官 謝慧敏
法 官 蔡建興法 官 許惠瑜上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
書記官 鄭晉發