臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1649號原 告 廖継助輔 佐 人 陳靜淑訴訟代理人 沈崇廉律師
林柏劭律師被 告 唐曉旭上列當事人間返還土地事件，本院於民國104 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告於起訴之初主張兩造間就原告所有之臺中市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之租賃契約，係不定期租賃，而兩造所簽訂土地租賃契約書第3 條所約定「租賃期間從民國100 年11月1 日始至政府徵收為學校止」，係附條件，因政府已確定不徵收系爭土地，故條件已成就，原告自得隨時終止契約，並要求被告返還租賃物等語（見本院卷第
3 至6 頁）。嗣於本院審理中，以104 年2 月11日民事準備狀補充主張：因被告違法轉租，故原告亦得依民法第443 條第1 項前段及第2 項、土地法第103 條第3 款規定終止契約等語，為其新攻擊方法（見本院卷第117 頁），而為事實上及法律上陳述之補充，本件訴訟標的並無因此有所變更或追加，依前揭說明，應予准許。
貳、事實摘要：
一、原告主張略以：
（一）原告為系爭土地之所有人，兩造於100 年5 月20日成立租賃契約，約定由原告將面積約52坪之系爭土地出租予被告。因兩造約定租賃期間為「100 年11月1 日起至政府徵收為學校止」，看似有終止契約之期限，惟「政府徵收為學校」乙事於客觀上乃屬將來不確定之事實，實非將來確定發生之期限，上開約定之租賃期間爰不具民法第102 條第
2 項之「終期」，至多僅係一附條件之約定，系爭租約既僅有「條件」，而無「期限」，故仍為不定期租賃。
（二）經原告查詢得知系爭土地之土地使用分區似已變更，「政府徵收為學校」之日並非確定屆至，參照101 年8 月臺中市政府「擬定臺中市都市計畫（配合學校用地專案通盤檢討）細部計畫案」，可知系爭土地原編列為「學校開發地區4 、文高16用地」，然參見上開細部計畫案第2-1 頁，可知「文高16用地」已變更計畫為住宅區，另參照上開細部計畫案第5-20頁與「國有土地勘( 清) 查表- 使用現況略圖」，即可確知位於福星路與河南路二段交岔口之系爭土地，已從「文高16用地」變更計畫為「住宅區」。綜上，系爭土地之使用分區名稱雖尚未完成變更記載，然臺中市政府之都市計畫已變更，系爭土地已非計畫作為學校之用，系爭土地已確定不徵收了，系爭租約第3 條所約定之條件即已確定，故依民法第450 條第2 、3 項之規定，原告得就不定期之租賃契約，隨時終止契約並先期通知被告，因兩造以系爭租約第2 條約定雙方以一個月定為支付租金之期限，原告遂提前一個月於103 年4 月2 日委由律師寄發臺中大全街郵局第240 號存證信函，通知被告終止契約乙事，並請求被告於103 年5 月31日前遷出，同時將租賃物清空返還原告，詎原告於103 年4 月8 日收受送達後迄今，均置之不理，原告自得訴請被告返還系爭土地。
（三）退步言之，因被告在開設自助餐店之前，將系爭土地及其上房屋全部違法轉租予他人經營「台灣一品紅風味茶飲」簡餐店，至今現址仍留有「台灣一品紅風味茶飲」字樣，是以，本件原告不惟得依民法第450 條第2 、3 項終止契約，更得依民法第443 條第2 項終止契約。縱鈞院認本件有土地法之適用，原告亦得依土地法第103 條第3 款之規定，終止系爭契約，並請求被告返還系爭土地。就被告違反轉租之情，亦有鄰近店家之證人陳邁可證。爰依民法第
455 條、第767 條第1 項前段之規定，提起本件訴訟。
（四）並聲明：被告應將坐落系爭土地上如原證一承租範圍圖所示面積約為172 平方公尺之地上物拆除後，並將所占用之上開土地返還原告。並聲明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
（一）被告承租系爭土地之目的是要蓋屋，故位在系爭土地上的房屋是被告興建的，有申請門牌號碼也有繳納房屋稅；系爭租約第3 條會這樣約定，是因系爭土地確實是政府要徵收做為學校用地，所以當時就約定租賃期限至政府徵收為止，故該條所約定「從100 年11月1 日起至政府徵收為學校止」之約定，當然是期限之約定，政府不徵收，被告就要繼續租下去，一直要到徵收為止，就不繼續租了。
（二）原告雖有寄存證信函給被告說地目變更，故不打算繼續租被告，但被告去查系爭土地的地目並沒有變更，原先租約約定之情形並未發生，依被告向臺中市政府都市發展局申請核發之土地使用證明書，仍記載系爭土地之土地使用分區是文高用地。
（三）被告未將系爭土地轉租給別人，「台灣一品紅風味茶飲」是其自己開的店，因為其一直在做餐飲業，承租土地之後，其就蓋房子，蓋完房子之後就是自己經營餐飲業，一開始最早是做修車行，買賣中古車，是其自己經營，那時候也有公司執照，負責人就是其妻。前幾年改賣火鍋，火鍋賣不到一年，生意不好就改開「台灣一品紅風味茶飲」，而其始終都住樓上。後來在前年年底其才改開八方食客自助餐。該「台灣一品紅風味茶飲」字樣是其懶得拆的門片，那裡是現在八方食客自助餐的廚房。被告是租土地之後蓋了房子才開始經營上開各項事業，沒有轉租給別人使用過，被告不同意返還土地。並聲明：原告之訴駁回。
參、本院得心證之理由：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例參照）。再原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（最高法院20年上字第2466號判例參照）。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第1723號判決參照）。次按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450 條定有明文。所謂不定期租賃，係指租約未經約定期限者而言，至當事人約有期限，但其期限不確定者，亦即通稱之不確定期限租賃（例如，租約載明租屋房屋倒塌之日止者即是），仍為定有期限之租賃。又，民法第450 條第2 項、第3 項係就未定期限之租賃關係終止租約時所作之規定，若租賃本身定有期限，則無論該期限係屬確定或不確定期限，均無上開規定之適用，而應適用同條第一項租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅之規定。換言之，即使在不確定期限租賃，如期間逾20年者，除租用基地建築房屋者，不受期限限制外，其他情形之不確定期限租賃，亦應解釋為於20年屆滿時消滅。末按，都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：…二、學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。而依都市計畫法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。都市計畫法第42條第1 項第2 款及第48條亦分別定有明文。末按，解釋當事人契約之真意，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以當時之事實及一切證據資料據以判斷。而關於系爭契約之法律性質為何，係屬法律問題，故應由法院本於職權解釋認，不受當事人主張之拘束。
二、本件原告主張兩造間訂有租賃契約，約定由原告將其所有之系爭土地出租予被告，並以系爭租約第3 條約定租賃期間自
100 年11月1 日起至政府徵收為學校止乙節，業據原告提出與所述相符之土地租賃契約書、土地登記第二類謄本等件影本各1 份為證（見本院卷第9 至10頁），此為被告於本院所不爭，堪認原告此部分之主張為真。惟原告主張系爭租約第
3 條所約定「至政府徵收為學校止」係附條件，因系爭土地之使用分區已變更為住宅區，政府確定不徵收系爭土地，則條件已成就，系爭租約又係不定期租賃，原告自得隨時終止契約；退步言之，被告前曾將系爭土地及其上所蓋房屋違法轉租給他人經營「台灣一品紅風味茶飲」簡餐店，原告自亦得依土地法第103 條第3 款之規定，終止系爭契約，並請求被告返還系爭土地等語，則為被告所否認，而以前詞置辯。
是本件爭點，厥為：（一）兩造所成立之租約為定期或不定期租賃？（二）原告所為終止契約行為，是否合法生效？（三）原告訴請被告拆屋還地，有無理由？經查：
（一）本件原告係將系爭土地出租予被告，由被告自行在其上興建未經辦理保存登記之二層樓鋼鐵造建物1 棟，此有被告提出之臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書1 紙附卷可憑（見本院卷第47頁），參諸兩造於系爭租約內另約定「租賃物如因市○○○○區段徵收，建物補償費由乙方( 按即本件被告) 領取」等語（見本院卷第9 頁），佐以原告自認系爭土地上的房屋是被告興建的等語，可知系爭租約應定性為租地建屋契約。
（二）次查，兩造係以租約第3 條約定租賃期間為「民國100 年11月1 日起至政府徵收為學校止」，足認兩造於簽訂系爭租約時，業就租約約定期限；而系爭土地業經臺中市政府以64年5 月23日府工都字第29369 號公告之臺中市第一期擴大都市計畫（西屯地區），及該府以99年12月21日府都計字第0990351535號公告發布「變更台中市都市計畫（西屯地區）細部計畫（第一次通盤檢討）案」列入其範圍，名稱為「文高用地」，為公共設施用地乙節，此有被告提出之臺中市政府都市發展局簡便行文表所示都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書1 紙在卷可稽（見本院卷第45頁）。是依都市計畫法第48條之規定，計畫主管機關臺中市政府自應依徵收、區段徵收或市地重劃之方式取得上開公共設施用地（於本件中，即為系爭土地）。依此，兩造約定租賃期間末日係「至政府徵收為學校止」，自屬定有終期，僅徵收日期為何日尚未確定而已，故本院認定系爭租約為不確定期限租賃，依上開說明，仍為定有期限之租賃，至為灼然。本件原告主張系爭租約為附條件之不定期租賃云云，要與該租約之約定有間，自無可採。
（三）又，原告固提出101 年8 月臺中市政府「擬定台中市都市計畫（配合學校用地專案通盤檢討）細部計畫案」及「國有土地勘（清）查表－使用現況略圖」影本（見本院卷第23至28頁），主張系爭土地已從「文高16用地」變更計畫為「住宅區」，政府已確定不徵收，僅土地使用分區名稱尚未完成變更云云。此為被告所否認，經本院依職權函請臺中市政府說明系爭土地之土地使用分區是否有變更，經該府都市0000000000地○○地○○○區○○○○○○地○○號16）」，原配合該府教育局設校需求，於
101 年8 月7 日府授都計字第1010131600號公告公開展覽「變更台中市都市計畫主要計畫（學校用地專案通盤檢討）」案（草案）中，變更「文高用地（編號：16）」為「住宅區」，規定附帶條件：「採市地重劃方式辦理整體開發相關變更回饋內容依據『台中市都市計畫未徵收學校用地變更其他使用分區處理原則』規定辦理。上開主要計畫通檢專案經該府以103 年1 月16日府授都計字第1030007571號函層報內政部審議，並經103 年4 月1 日內政部都市計畫審議委員會第824 次會議審議完竣，決議內容略以：
『…本案僅針對學校用地辦理專案通盤檢討…，恐將造成非學校用地保留地地主認為政府作為不符公平正義原則…。本案建議請台中市政府將有關未徵收學校用地討辦理整體開發變更內容部分，納入辦理計畫範圍內之公共設施用地專案通盤檢討時，再整體考量，爰建議維持原計畫。』，故系爭土地目前仍為「文高用地（編號：161)」等語明確，此有臺中市政府都市發展局103 年12月24日中市都計字第1030210636號函及所附內政部都市計畫委員會第824次會議附卷記錄可佐（見本院卷第94至126 頁），可徵被告抗辯系爭土地之使用分區並未變更等語為真。參照都市計畫法第8 、19、20、26、28條之規定，直轄市主要計畫之核定、變更，應由內政部核定，則本件原告所提出之「文高用地（編號：16) 」變更為「住宅區」乙案，既未經內政部核定其變更，是原告上開主張，自與事實不符，不足採信。
（四）原告固另主張：被告將系爭土地轉租他人經營「台灣一品紅風味茶飲」簡餐店等語，惟此業經被告否認在卷，並抗辯：上開簡餐店是被告自己開的店，因為其一直在做餐飲業，承租土地之後，其就蓋房子，蓋完房子之後就是自己經營餐飲業，一開始最早是做修車行，買賣中古車，是其自己經營，那時候也有公司執照，負責人就是其妻。前幾年改賣火鍋，火鍋賣不到一年，生意不好就改開「台灣一品紅風味茶飲」，而其始終都住樓上。後來在前年年底其才改開八方食客自助餐，該「台灣一品紅風味茶飲」字樣是其懶得拆的門片，那裡是現在八方食客自助餐的廚房。被告是租土地之後蓋了房子才開始經營上開各項事業，沒有轉租給別人使用過等語明確，可徵原告主張被告前曾將系爭土地違法轉租他人云云，要屬無據，不足採信。
（五）承上，本院既認定兩造所簽租約，為定有期限之租地建屋契約，依民法第450 條第1 項之規定，其租賃關係於期限屆滿時消滅。又，土地法為民法之特別法，因土地法第10
3 條另明定租用建築房屋之基地，非因該條所列情形之一，不得收回，即應優先適用土地法之規定。故基地租賃契約，若無土地法第103 條各款所定情形，當事人之一方片面終止契約，自於法未合。揆諸本件原告於103 年4 月2日委由律師寄發上開存證信函及所附律師函通知被告之內容，係以兩造間之系爭租約為不定期租賃，故依民法第45
0 條第2 項、第3 項之規定終止租約為由，通知被告。此舉不僅違反民法第450 條第1 項之規定，依其通知之內容，亦難認原告斯時有以被告將系爭土地違法轉租他人之行為，而依土地法第103 條之規定收回土地之意思存在。則原告所為終止契約之行為，並未合法生效，被告於系爭租約期限屆滿前，仍有權管理使用租賃物。
三、綜上所述，原告上開主張，既無可採，則原告主張兩造間之系爭租約業經終止，被告迄未返還租賃物，係無權占有，故其得依租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告拆除系爭土地上之房屋後，將系爭土地返還原告云云，自無理由，不應准許。
肆、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
伍、據上論結：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
民事第五庭 法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
書記官 許清源