臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1742號原 告 謝美杏訴訟代理人 許耀輝被 告 邱耀文上列當事人間交還房地事件，本院於民國103年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○區○○段○○段0000地號土地（地目建，面積四七平方公尺，所有權範圍：全部）及坐落其上臺中市○區○○段○○段0000○號建物（即門牌號碼：台中市○區○○路○○巷○號，所有權範圍：全部）交還原告。
前項給付履行期為ꆼ個月。
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬元及自民國一０三年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第三項原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行，如被告以新臺幣肆拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。
民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴原聲明請求：「1.被告應將如主文第一項所示之土地及建物交還原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）96萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明願供擔保請准宣告假執行。」，後於民國（下同）103年9月18日言詞辯論期日減縮聲明為：「1.被告應將如主文第一項所示之土地及建物交還原告。2.被告應給付原告48萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即103年7月10日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明願供擔保請准宣告假執行。」，原告顯係基於同一基礎事實為減縮應受判決事項之聲明，依前開說明，應予准許。
乙、實體部分：
壹、兩造主張、抗辯：
一、原告主張：
（一）被告於93年7月12日，將其所有坐落臺中市○區○○段○○段0000地號土地（地目建，面積47平方公尺，所有權範圍：全部）及坐落其上臺中市○區○○段○○段0000○號建物（即門牌號碼：台中市○區○○路○○巷○號，所有權範圍：全部）出售予原告，於原告付清價金後，被告亦於93年8月13日將上開不動產所有權移轉登記予原告。惟因被告與原告之配偶許耀輝為同母異父之兄弟，且被告向原告表示有使用系爭房、地之必要，請求原告同意被告繼續居住使用系爭房、地，並向原告表示日後必定買回，兩造乃約定被告日後必定買回，且買回時除應返還原買賣價金外，並應另給付價金之利息（利息以房屋每月租金8000元計算，此亦為後述原告請求每月8000元損害之證明）及原告購買時代墊付之各項稅金、費用。兩造並書立租賃契約書約定租賃期間為93年9月1日至94年2月28日，每月租金8000元，作為被告將來買回應賠償原告每月8000元之證明。且如被告將來不為買回，就其使用系爭房、地部分，亦應以每月相當於8000元損害金賠償原告，原告乃同意將購買之系爭房、地交由被告使用。被告於96年間曾向原告表示欲於96年底前買回系爭不動產，卻未履約，後經原告多次催促末果，原告於101年4月19日以存證信函要求被告明確告知買回日期，而被告以101年4月30日台中路郵局94號存證信函表示將於102年12月間買回系爭不動產，然屆期仍未履約，為此，原告於102年12月27日向本院民事庭聲請調解（103年度司中調字第3號），請求協助督促被告依約買回系爭不動產，經本院臺中簡易庭於103年3月5日、同年4月23日、同年5月7日三次調解，結果為調解不成立。原告再於103年6月9日以存證信函要求被告於文到十四日內買回系爭不動產，屆期被告仍未履行買回之承諾。今被告既已明白表示不買回系爭不動產，而原告亦不同意被告繼續占有使用系爭房、地，被告無權占有系爭房、地，應將系爭房、地返還原告。且系爭不動產既已賣予原告並為所有權移轉記予原告，本應由原告接手使用收益，然至今仍由被告繼續居住使用中，依買賣當時被告告知系爭不動產月租金為每月8000元計算，原告每年受有相當於租金9萬6000元之損失，自起訴日往前推溯5年損失，合計有48萬元，被告應賠償原告上述損害。原告以起訴狀繕本作為解除買回約定之意思表示，被告應將系爭房、地交還原告，並應返還起訴前5年相當於租金之不當得利損害金48萬元予原告，爰聲明：1.被告應將如主文第一項所示之土地及建物交還原告。2.被告應給付原告48萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即103年7月10）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明願供擔保請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、當初因被告急需用錢，乃拜託原告承購系爭房、地，於訂立買賣契約之時，兩造口頭約定被告應買回系爭房、地，買回時除應返還原告所付之價金360萬元外，亦應給付每個月8000元利息，且當時被告告知原告，如原告所購之房、地出租予他人，每月約可得8000元之租金，故被告表示如其買回會以每月個8000元作為被告繼續占有使用系爭房、地之對價。被告並表示買回時會返還包含原告購買房地所給付之價金、利息及原告所繳之契稅、代書費用等。
２、系爭房、地對被告而言很有意義，被告表示其急需用錢，請求原告買下系爭房、地。原告購買系爭房、地時，亦認為買賣價金僅是被告先拿去用，將來被告一定會將房、地買回，並給付被告所承諾之利息。現被告既然不買回，被告占用系爭房、地即應賠償原告，作為被告這段期間占用房、地之代價。被告占用系爭房、地沒有權利依據，本應賠償原告。
３、兩造之買回條件是買賣成立之後另外約定，被告承諾如果沒有買回，被告就其占用房、地期間所受之利益，都會補償原告。兩造當時訂立房租賃契約書，即有載明租期是六個月，每月租金8000元。是被告不欲買回，將來房子歸還之後，就損害的部分，被告仍須賠償原告。為盡速解決本案，原告僅請求自103年7月2日起訴住前溯及5年之不當得利，金額縮減為48萬元。被告如果敗訴，原告同意於判決確定後履行期3個月，請被告3個月內搬走。
二、被告抗辯：
（一）被告於54年間遷入使用系爭房、地，迄今居住約滿50年。原告為被告之弟媳，其配偶許耀輝為被告同母異父之兄弟。被告因投資事業失利，需資金週轉，於93年7月間與原告達成協議，將登記名下之坐落台中市○區○○段○○段0000地號及坐落其上台中市○區○○段○○段0000○號建物售與原告，並簽立不動產買賣契約書，且移轉所有權與原告。其後，原告及其配偶基於與被告親兄弟情誼，體恤被告經濟困境、長期居住對該房、地之情感，原告等對該房、地無使用之計畫，復將其系爭不動產口頭允諾不定期無償使用之借貸關係，同意被告繼續居住迄今，也期待被告日後經濟能力改善後，能以原價買回系爭不動產。如今，被告經濟境況尚未能改善；原告既認被告無能力買回系爭不動產，則已無讓被告繼續使用之理由意思表示，被告自有交付系爭不動產之義務，只不過當初顧念兄弟情誼等如上因素，同意被告不定期無償使用之承諾，如今，卻要被告賠償相當於10年租金共96萬元之損害。
（二）被告於93年間出售系爭不動產時，兩造訂立不動產買賣契約書第2條（總價款）、第5條（稅費負擔）已明確載明雙方責任及費用分擔，並未約定附買回之權利與方式，且移轉所有權與原告；又所謂買回意思是說被告日後經濟有能力時，屆時再協議簽署另一份買賣契約書，只是買賣角色互換，雙方的責任及費用分擔再協議約定。換言之，假若兩造當時曾就日後買回系爭不動產之責任及費用分擔問題加以討論，然亦係被告日後經濟有能力，且兩造協議買回系爭不動產為前提，惟本件嗣後兩造並未完成以協議買回之權利與方式，是原告何來主張應給付利息（以房屋每月租金8000元計算，此亦為原告10年共96萬元之損害）及代墊付之各項稅金、費用等語？又所謂租金債權，係指承租人使用租賃物之代價，出租人應定期按時收取租金之債權而言，原告當初同意不定期無償使用予被告繼續居住，故於10年間未曾收取任何房租，亦未見原告催告支付租金之證據，或見原告租金所得，繳納所得稅之證明。再依原告102年12月27日民事聲請調解狀請求買回不動產」聲明(證三)，僅係要被告買回系爭不動產及其價金之表示，亦未要求給付租金之債權，故被告不定期無償使用之說，足堪認定。
（三）被告使用系爭不動產之法律關係，係依不定期無償使用之借貸為其使用權源；93年間起，原告顧念兄弟舊情，同意系爭不動產供被告不定期無償使用迄今10年，此一事實狀態均未改變，被告長期居住之事實亦未改變，故可認定原告同意被告系爭不動產繼續無償使用，被告並非無權占用。原告既同意以不定期無償使用之借貸關係予被告繼續使用系爭不動產，且原告亦無使用系爭不動產之計畫，自不能構成無權使用他人之物所受之利益，或相當於租金之利益之要件，要求被告賠償其損害。基於前述理由，原告主張被告應賠償原告相當於租金10年共96萬元之損害，自屬無據。
（五）被告同意將系爭房、地交還原告，但賠償部分被告不同意。因被告現在沒有能力將房、地買回。被告有表明以每月8000元向原告承租繼續使用，但原告不同意。原告所提出房屋租賃契約書，是兩造所簽約，但這份租質契約書與賠96萬元沒有關係，93年間被告因為投資失利，有投資者要對被告究責，所以被告與原告達成共識，除了房子賣給原告外，再簽立房屋租賃契約，這是權宜措施，是寫給債權人看的，並不是有真正的租賃行為。對於原告及其配偶，被告真的很感謝，也很抱歉，因為經濟問題，真的無法買回系爭房、地。
（六）並聲明：同意交還房、地，但請駁回原告訴之聲明第二、三項之請求。
貳、本院之判斷：
一、本件原告主張：被告於93年7月12日，將其所有坐落臺中市○區○○段○○段0000地號土地（地目建，面積47平方公尺，所有權範圍：全部）及坐落其上臺中市○區○○段○○段0000○號建物（即門牌號碼：台中市○區○○路○○巷○號，所有權範圍：全部）出售予原告，於原告付清價金後，被告於93年8月13日，將上開不動產所有權移轉登記予原告。惟因被告與原告之配偶許耀輝是同母異父的兄弟，且被告向原告表示有使用系爭房、地之必要，請求原告同意被告繼續居住使用系爭不動產，且向原告承諾日後必定買回，原告乃同意將購買之系爭房、地交由被告使用，被告於96年間曾向原告表示欲於96年底前買回系爭不動產，卻未履約，後經原告多次催促末果，原告於101年4月19日以存證信函要求被告明確告知買回日期，而被告以101年4月30日台中路郵局94號存證信函表示將於102年12月間買回系爭不動產，然屆期仍未履約，原告於102年12月27日向本院民事庭聲請調解（103年度司中調字第3號），請求協助督促被告依約買回系爭不動產，經本院臺中簡易庭於103年3月5日、同年4月23日、同年5月7日三次調解，結果為調解不成立。原告再於103年6月9日以存證信函要求被告於文到十四日內買回系爭不動產並付清價金，屆期被告仍未履行買回之承諾。今被告既已明白表示不買回系爭不動產，而原告亦不同意被告繼續占有使用系爭房、地，被告無權占有系爭房、地，應將系爭房、地返還原告等情，為被告所不爭執，並據原告所提出之台中市○區○○路0○段0000地號土地及坐落其上臺中市○區○○段○○段0000○號建物謄本各1份、不動產買賣契約書及付款憑證、原告所寄發101年4月19日第41號郵局存證信函1份、被告所寄發101年4月30日台中路郵局存證信函1份、本院調解不成立證明書1份、原告寄發103年6月9日嘉義中山路郵局存証信函及回執各1份在卷可稽，自堪信為真實。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。被告本向原告承諾買回系爭房、地，而得原告同意占有使用系爭房、地，今被告經原告一再催告是否行使買回權，被告明白表示無法履行買回條件，而使被告買回權限消滅，並同意還系爭房、地，被告對系爭房、地已無占有權限，原告基於上開民法第767條第1項規定之所有權人物上請求權之法律關係，請求被告交還系爭房、地，為有理由，應予准許。又判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。民事訴訟法第396條第1項定有明文。本件被告長期使用系爭房、地，一時無法覓得居住處所，希望酌定履行期，今原告當庭陳明願予被告於判決確定後3個月搬遷交付系爭房、地，本院審酌被告之現況，兼顧原告之利益，併予宣告被告就系爭房、地之履行期為本事件判決確定後3個月內履行之。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張向被告購買系爭房、地取得所有權後，因被告要求繼續占有使用系爭房、地，並承諾日後一定買回，兩造乃口頭約定，被告日後買回時會連同給付原購價金、購買時支付之稅款及費用，並同意給付按每月8000元計算相當於租金之損害金予原告，如被告日後不買回，亦按月以8000元計算之損害金賠償原告，今被告拒不履行買回之承諾，買回約定業經解除，被告原占有使用系爭房地之依據，已不存在，被告應依約定賠償原告按月以8000元計算相當於不當得利之損害金，原告自得請求被告給付自起訴日往前推算5年之相當於不當得利之損害金48萬元（每月80000元，1年96000元，5年為48萬元）等語，惟為被告所否認，辯稱：當時原告係同意無償讓被告長期使用云云。經查：
（一）原告主張向被告購買系爭房、地取得所有權後，因被告要求繼續占有使用系爭房、地，並承諾日後一定買回，兩造乃口頭約定，被告日後買回時會連同價金、原告購買時支付之稅款及費用，並給付按每月8000元計算相當於租金之損害金予原告，如被告日後不買回，亦按月8000元計算之損害金賠償原告之事實，業據原告提出被告所不爭執之房屋賃契約書1份在卷可參，審諸上開房屋賃契約書第2條約明租賃期限：93年9月1日至94年2月28日計零年陸個月。
第3條租金約定：每月8000元，每月5日前繳納。．．」等語，該每月8000元租金數額之約定，與原告主張被告買回時，應按月計算補償之金額，及於被告不買回時應返還相當於租金之損害金相同，堪認原告主張之事實，並非無據。按原告向被告買受系爭房、地，於所有權轉登記後，系爭房、地本應由原告占有使用收益，被告全無占有使用收益之權限。今因被告請求繼續占有使用系爭房、地，而與原告訂立買回條款，若原告同意被告請求將喪失系爭房、地占有使用權益，是原告於與被告約定買回條件時，要求被告就原告喪失系爭房、地占有使用權益，預立補償或賠償之條件，本屬常情。且審諸民法第379條規定：「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約。原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。」，及民法第381條第1項明文規定「買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之。」。依上開規定，出賣人得與買受人約定買回，而買回之價金一般為出賣者受領之價金，但亦得特別約定。且因買受人於取得買賣標的後，本得占有使用系爭標的物，而出賣人出賣後取得價金亦同受有原價金之利息，固民法明文規定原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。然本件原告買受系爭房、地後，因被告要求買回並請求繼續占有使用系爭房、地，原告就標的物本應取得之利益遭被告取得，是原告與被告約定於被告買回時，除應返還原買賣價金及原告為買受標的物所為支出之費用外，就被告向原告取得之系爭房、地占有使用利益，約定補償條件，或於不買回時應賠償之數額，合乎情理。況兩造事後復訂有前述租賃契約書載明被告占有系爭房、地，每月之相對代價為8000元，是原告主張被告於買回時應就被告占有系爭房、地，按月補償原告8000元，如被告不買回，就其占有系爭房、地應賠償原告按月以8000元計算之損害金，合乎事理，應屬有據。
（二）至於被告抗辯：原告係基於其配偶許耀輝與被告有同母異父之情，而同意被告無償使用系爭房、地迄今云云，惟被告上述抗辯，為原告所否認，而被告所提之不動產買賣契約書影本1份，並未記載原告同意被告無償使用借貸之事實，自難以該不動產買賣契約書為被告有利之認定。又被告所提出之財政部中區國稅局各類所得清單影本1份，僅足證被告98年至103年間無任何所得申報扣稅之情事，亦不足為被告有利之認定。另卷附原告聲請民事調解狀影本1份，係為確認被告是否履行買回約定，而聲請調解，其聲請狀中亦請求被告就占有系爭房、地之使用利益，按月給付原告8000元之代價（原告因請求被告買回，故於聲請書中將8000元載為被告收受買賣價金之代價），並無同意被告無償占有使用系爭房、地之記載，是上開聲請民事調解狀亦無法為被告有利之認定。至於被告辯稱：兩造所訂之前述房屋賃契約書係因有投資者要對被告究責，所以兩造再簽立房屋租賃契約，這是權宜措施，是寫給債權人看的云云，惟被告就該抗辯未舉證以實其說，實難採信。基上，被告就其抗辯：原告係同意被告無償使用收益系爭房、地之事實，未舉任何積極證據以資證明，被告之抗辯實難遽信。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查：
（一）本件被告既拒絕履行買回之條件，其於出賣系爭房、地後占有使用系爭房、地，原有之法律原因不復存在，其占有即欠缺法律依據，屬無權占有，被告占用系爭房、地自受有相當租金之不當利益，而系爭房、地為原告所有，是原告請求被告應返還無權占用系爭房、地之利益，於法有據。
（二）又關於舉證責任之分配原則，依民事訴訟法第277條規定，固應由當事人就其主張有利於己之事實，負舉證責任。惟當事人雙方若基於合意，在其所訂立之契約中附加約定，將因不完全給付或物之瑕疵所生之損害賠償責任之舉證責任分配原則變更或調整者，此種附加之舉證責任分配契約，性質上為證據契約之一種，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（102年度台上字第1039號判決意旨參照）。
本件原告就被告不行使買回權利而無權占用系爭房、地之利益，本即約定每月相當於租金收益8000元，已如前述，本院參諸上開102年度台上字第1039號判決意旨，兩造上開數額之約定既無礙於公益，且非屬本院依職權應調查之事項，亦不侵害本院對證據評價之自由心證，且在當事人原有自由處分之權限內，基於訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，應承認該證據契約之效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益。是原告主張其得請求被告給付起訴日往前溯及5年內（即98年7月2日至103年7月1日）之不當得利48萬元，應屬有據。
（三）另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告返還不當得利部分之債權，核屬無確定期限之給付，又本件原告係於103年7月2日具狀聲明其訴之聲明及請求之內容，然被告於103年7月9日收受起訴狀繕本，迄未給付，自應負遲延責任。則原告請求被告應給付自103年7月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
（四）從而，原告本於不當得利返還請求權，請求被告付原告48萬元及自103年7月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，原告請求被告應將系爭房、地交還原告，且被告應給付原告48萬元及自103年7月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、本判決第三項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不符，爰酌定相當擔保金，併准許之；且依職權宣告被告於供擔保後，得免為假行；至於本判決第1項原告勝訴部分，由於有履行期之宣告不宜為假執行之宣告，原告此部分假執行之聲請，尚難准許，應予駁回，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
ꆼ、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
民事第四庭 法 官 王金洲正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 16 日
書記官 劉雅玲