臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1944號原 告 簡嘉雯訴訟代理人 林怡誠被 告 陳亮廷
陳映勳上 一 人法定代理人 陳明偉共 同訴訟代理人 朱從龍律師
魏光玄律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原係請求：「被告應賠償原告新臺幣（下同）82萬元。」，嗣於民國103年10月21日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「被告二人應連帶給付原告859,770元（含與簽約金同額之違約金82萬元及約定計付之利息39,770元）。」，核屬擴張應受判決事項之聲明，且經被告當庭無異議而為本案之言詞辯論，視為同意原告所為擴張，程序上應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告為購屋需求，於103年6月24日在永慶不動產臺中大墩加盟店簽署房屋買賣合約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍10000分之177），及其上3531建號即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號4樓（下稱系爭房地），並已支付82萬元簽約金。簽約時原告與訴外人林怡誠係配偶關係；被告陳亮廷、陳映勳因未滿20歲，須由法定代理人代理契約行為，而被告陳映勳、陳亮廷之父即陳明偉為被告之法定代理人；訴外人何芊芊為陳明偉現任配偶，於簽約當時表明為被告陳亮廷、陳映勳之母，並於兩造簽立系爭買賣契約時，擔任被告陳亮廷、陳映勳之代理人。查原告於系爭買賣契約特別約定事項中同意被告即房屋所有權人可於原告辦理貸款審核期間有權出售予其他買方，並口頭同意被告出售第三人之售價須高於系爭買賣契約之約定總價，原告不得異議，有在場之代書及永慶房屋仲介可證。惟事後被告未經合法程序確認原告是否已向金融機構貸得約定款項，亦未通知原告其欲解除系爭買賣契約，即逕行與第三人就系爭房地簽訂不動產買賣合約，該第三人合約經原告與代書、房屋仲介確認下，因該第三人合約顯示出的買賣價金790萬元遠低於當初兩造系爭買賣契約簽約價格813萬元，且未通知原告解約，已違背當初兩造口頭承諾之上開約定。被告上開背棄誠信原則之行為，原告並以存證信函通知催告被告繼續履約，被告均置之未理，再以本件起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，則依系爭買賣契約第12條第3項之約定，被告除需返還原告已給付簽約定金82萬元（原告於103年6月24日簽約時先支付5萬元，再於103年7月16日支付77萬元，原告嗣於本件言詞辯論期間已取回此筆簽約金共計82萬元），並需賠償同額違約金82萬元，且依同條項約定須支付按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金利息39,770元（計算式：820,000元×0.0005×97日〈即自原告支付前述77萬元之103年7月16日起算至本件第二次言詞辯論期日103年10月21日止，共計97日〉＝39,770元）。原告爰依系爭買賣契約第12條第3項約定為本件請求，並聲明：被告應連帶賠償原告859,770元（即違約金82萬元＋違約金利息39,770元）。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、原告於103年6月25日向中國信託商業銀行申請貸款，中國信託商業銀行於103年6月27日核准貸款，則原告確實有依約辦理貸款事宜，否認被告辯稱是否核貸為系爭買賣契約成立與否之前提要件。實則，兩造簽立系爭買賣契約時，因原告有辦理貸款需求，代書建議給予原告2星期的時間辦理貸款，當時何芊芊及陪同在場之證人尹國正、周秀貞（即何芊芊友人）均先後提到，若等核貸期間有更高出價買方出現，應給賣方一些保障，在此前提下，雙方乃口頭約定若核貸期間有其他更高出價買方，賣方仍有權出售系爭房地，有證人石美珠（即原告仲介，本件買方經紀人）、陳麗明（即永慶不動產仲介公司所配合承辦系爭買賣之代書事務所人員）證述可按。惟兩造事後未就系爭房地完成買賣，證人陳麗明亦同意不收取代書費用，並願協助辦理本件解約事宜，故被告以石美珠、陳麗明有向原告收取仲介費及代書費之利益為由，爭執證人證述之可信性，並不可採。
2、兩造於103年6月24日簽立系爭買賣契約時，約定簽約款為82萬元，原告當日先交付現金5萬元，並承諾數日後會將餘款77萬元匯入履保專戶。惟在103年6月30日代書及仲介即告知賣方主張已另行將系爭房地出售予第三人，原告認此訊息尚未獲證實，要求被告提出證明，而被告未能補足證明，則原告認為在被告出售系爭房地予第三人是否合於兩造約定條件不明，及若賣方事後不願出售予原告，亦應正式通知解除契約之疑慮下，乃暫緩將77萬元匯入履約保證專戶。嗣原告於103年7月11日會同仲介及代書確認賣方出售第三人售價低於與原告約定價格，原告乃向被告主張系爭買賣契約仍然有效，被告應依約履行並於8月13日完成交屋，故原告認為仍應依約支付簽約款，除寄送存證信函通知被告履約，並在103年7月16日將上開77萬元匯入履約保證專戶，惟原告置之不理。
3、否認被告原無簽約之意願。兩造係於簽好系爭買賣契約後，始提到貸款事宜，始於系爭買賣契約第17條特別約定事項加註文字。而既於系爭買賣契約載明以銀行貸款出來的時間為主，被告理應知道可另行自售的時間，被告亦應在時間到達前提出相對證據依法證明，且於原告貸款審核通過後，兩造即須依約完成系爭房地買賣交易。本件原告貸款核定時間係103年6月27日，於該日起，被告不論出賣價金高低，均不可再自由買賣系爭房地。如被告於6月27日高價出售系爭房地，亦須經法定程序告知，並提出證據及解除系爭買賣契約後，方能與第三人簽約。另代書係於103年6月30日下午轉告原告銀行准予放貸，及被告稱已將系爭房地出售第三人之情。
4、質疑被告所提出被證三與第三人陳柏村間之要約書及買賣契約書，蓋依系爭房地謄本標註所有權移轉登記於林宜德名下，則為何不是林宜德為買賣契約之簽約名義人，被告怎可拿不相關的合約之人陳柏村為佐證。另系爭房地所標明的私契約真正簽約日為103年7月24日，為原因發生日，嗣於103年8月14日始交屋予林宜德，登記人與簽約人又非直系親屬關係，以本合約針對房地轉移用印完稅時間需3週，卻為何延至103年7月24日始辦理系爭房地之不動產移轉登記，在在顯示被告所提出另售予第三人之買賣合約係故意而為。況被告於兩造簽約時，以何芊芊為代理人，卻遲遲不交付法定代理人之同意書，而何芊芊並非被告二人之法定代理人等情，在在可見被告於兩造簽立系爭買賣契約時即無誠意可言。
三、被告答辯要旨：
（一）兩造雖於103年6月24日簽立系爭買賣契約，僅有買賣契約形式，無契約之實質，故無拘束力。蓋因原告當初提出「要銀行能核准貸款超過一定金額，才願意購買系爭房地」之不確定條件時，被告即不同意出售，亦不願簽訂系爭買賣契約。後原告又提出互不拘束之方法，即在系爭買賣契約附加一個期限，讓原告於期限內處理核貸相關事宜，如核貸不通過即可不買，被告於期限（即7月9日）屆滿前，則不受系爭買賣契約之拘束，得自由出賣予第三方。兩造經協商並達成「你不綁我，我不綁你」之共識後，始由代書即證人陳麗明於系爭買賣契約第17條以手寫方式記明上開特別約定，並經雙方仔細詳閱確認後簽字、蓋印，有系爭買賣契約可證。且系爭買賣契約第17條約定內容並不能與系爭買賣契約其餘契約條款切割，依常理自無先簽約後，再就第17條特約條款為同意，否認原告主張兩造於簽立系爭買賣契約後，始又另行約定第17條之內容。嗣被告於103年6月29日將系爭房地出售予三人陳柏村，實際獲得款項較高，係因陳柏村所提出買賣總價790萬元即為被告實得金額，被告無需支付賣方之仲介佣金，790萬元即係被告實際收到金額。反觀系爭買賣契約雖簽約買賣總價雖為813萬元，但扣除賣方仲介佣金後，被告實際僅能取得780萬元，價差高達10萬元，且第三人陳柏村無須等待審核貸款，整體買賣條件對被告更為有利，被告即於103年6月29日與第三人陳柏村達成買賣合意，並於103年6月29日當晚請被告仲介通知代書，系爭房地已出售予第三人，被告仲介亦於103年6月30日上午通知代書陳麗明（見103年9月16日言詞辯論筆錄），較原告銀行貸款通知之時間更早（103年6月30日下午）。查系爭買賣契約第17條之特別約定，係原告主動提出之條件，目的係讓原告能申請貸款，並附有貸款金額不足即買賣契約不成立之優惠條件，因被告不同意，兩造原即無達成確定之買賣合意。原告乃自願提出於103年7月9日前，被告可自由選擇出售系爭房地予第三人，互不拘束，互不綁約，係因有此一特別約定，被告始願簽署系爭買賣契約，足證兩造簽約真意即係以第17條文字書寫之範圍內，始發生約定效力，且第17條係經代書手寫，再經兩造確認無誤後，始簽字、蓋印，如此慎重、嚴謹之簽約過程，自不可能會有所謂漏寫或疏忽之情。況「第三人出價必須高於系爭買賣契約約定價款」之重要條件，更無遺漏之理。觀之兩造將特別約定書寫於第17條之內容，並於其上簽名、蓋印等事實，足證買賣雙方並無「第三人出價必須高於系爭買賣契約約定價款」之口頭約定。況被告出賣第三人所得價金790萬元，實質上確實已高於兩造所簽契約扣除佣金後之780萬元。本件買賣交易並無一屋二賣之情，因兩造簽訂系爭買賣契約時，已附帶特別約定期限（7月9日），於期限屆滿前，被告有權自由買賣，不受系爭買賣契約之拘束，此一約定係經兩造同意後，由代書特別書寫於系爭買賣契約上，並經兩造簽名、蓋印確認，原告本件請求即無理由。
（二）依系爭買賣契約第17條特別約定事項第1項已約定無法核貸600萬元時，則買賣不成立，而原告未提出任何業已准予核貸600萬元之事證，系爭買賣契約是否成立即有疑義。縱原告於約定期限內有向中國信託商業銀行申辦貸款，且准予核貸金額逾600萬元，惟兩造於系爭契約第17條特別約定事項第2款，並無任何口頭約定須第三人出價須高於系爭買賣契約所約定價款時，被告始得以出售系爭房地予第三人。蓋兩造簽訂系爭買賣契約時，應原告要求，給予2星期期間貸款，如該期限內銀行無法核貸原告600萬元之貸款，兩造即無條件解除契約。因被告未同意該條件，原告乃以同意該期間內如有第三人願意購買系爭房地，被告有權出售，原告絕無異議，作為被告同意上開原告貸款之條件，故兩造於系爭買賣契約載明第17條之特別約定事項。被告基於原告要求之2星期申辦銀行貸款猶豫期間仍得以出售第三人，無損害權益，始同意另約定系爭特別約定事項，並非被告一方面給予原告2星期貸款期限，又一方面須限第三人出價高於原告承購價格始得出售第三人之理。
（三）又系爭買賣契約第17條特別約定事項第2項明確記載貸款申辦期限為2星期（7月9日）前須確定貸款金額，這期間若被告有其他買主出價，被告有權出售系爭房地，原告不得異議，並經原告於該條款底下親自簽名並蓋章，足證兩造對於該條款之記載無誤，復有證人尹國正、周秀貞於隔離訊問後之證述可按，益證兩造並無漏載「第三人出價必須高於系爭買賣契約所約定價款」等其他條件之約定。依常理，承辦代書於買賣契約中買賣雙方另行約定而以手寫部分，均會於書寫完成後，逐字唸給買賣雙方聽，或交由買賣雙方親自看過無誤後，再交由買賣雙方簽名並蓋章，則雙方如另有約定須第三人出價高於原告承購價格，始得出售第三人之條件，且有漏寫之情，此一重要條件，原告豈無發現，即於該條款底下親自簽名並蓋章之理。證人石美珠為原告委託之仲介人員，仲介費係由原告支付，承辦代書即證人陳麗明之委辦費用亦為原告支付，則渠等費用能否收取，取決於本件原告究否勝訴，則渠等證言之真實性即有可議。衡以證人陳麗明從事代書實務經驗豐富，如將當事人當場約定之重要條件「漏寫」已違常理，而原告亦無視此重要條件之「漏寫」，逕自於該條款下親自簽名並蓋章，更違常情。均足證兩造確無以第三人出價高於原告承購價格為限，被告始得出售第三人之合意。又證人陳麗明為永慶不動產仲介公司所配合之代書事務所人員，與仲介公司及原告均有利害關係，又恐不具代書資格，並使用非本人印章（系爭買賣契約書承辦地政士欄是蓋用「陳麗君」之印章），已涉不實，故證人石美珠、陳麗明之證述，自有偏頗原告，即不足採信。縱兩造間有「第三人出價必須高於系爭買賣契約所約定價款」之口頭約定（被告否認），其真意在於使被告實際上可取得多於依系爭買賣契約可得之買賣價金，而本件被告將系爭房地出售予第三人之實得金額（無庸扣除賣方仲介費，得款790萬元）確實高於依系爭買賣契約所取得價金（扣除賣方仲介費，實得780萬元），亦無違背原告所主張之上開口頭約定。
（四）被告固不爭執有關中國信託商業銀行103年11月12日中信銀字第00000000000000號函形式上之真正，惟原告於103年6月25日向中國信託商業銀行申請上開貸款案，中國信託商業銀行於同年月27日予以核准。衡諸一般銀行貸款業務程序，除須對保外，尚須至標的現場查估、鑑價，一般工作天尚需5至7日，本件自申請至核准竟僅需時3日，實有疑義。縱中國信託商業銀行以「急件」方式處理該貸款案，依上開函文所示核准日期為103年6月27日，何以銀行承辦人員未於第一時間即27日當日即通知承辦代書或原告已核准之事實，而遲至30日始通知承辦代書，亦有違常理。另縱原告於約定期限內有向中國信託商業銀行申辦貸款，且准予核貸逾600萬元，惟依系爭買賣契約第17條之特別約定事項第2項並無任何口頭約定須第三人出價高於系爭買賣契約所約定價款時，被告始得出售系爭房地予第三人之情，被告即無違約之情。
（五）依兩造系爭買賣契約之約定，簽約金82萬元應於103年6月24日給付，第二期款131萬元應於103年7月10日給付並匯入履約專戶之帳戶。惟原告於簽約日僅將5萬元匯入履約專戶之帳戶中，另簽發到期日為103年6月25日、面額77萬元之本票乙紙交付代書陳麗明，第二期款亦未依約於103年7月10日匯入131萬元至履約專戶，且上開未給付之簽約餘款77萬元，不僅未依約於本票到期日即103年6月25日匯入履約保證專戶，更未於上開第二期款給付日期（103年7月10日）前匯入履約保證專戶。反係於原告知悉被告已將系爭房地出售第三人後，經兩造協商解約後，原告始於本件起訴前之103年7月16日始將該77萬元匯入履約專戶內，第二期款更迄未履行，原告既未履行系爭買賣契約之給付義務，其主張被告應違約賠償，自無理由，更足證原告知悉被告有權出售系爭房地予第三人，原告不得異議。否則原告何以未依約給付價款，遲至本件起訴前，始將原應於103年6月25日匯入履約專戶之77萬元於103年7月16日始匯入履約專戶。又縱認被告有違約情事（被告否認），原告所支付之價金均在履約專戶帳戶中，原告隨時均可自該履約專戶取回該給付價金，原告並無任何損害可言。甚者，縱使被告於103年6月29日將系爭房地出售予第三人陳柏村係違約（被告否認），依系爭買賣契約第12條第3項後段之約定，損害賠償係以「原所收款項計算之金額」為限，被告於103年6月30日上午即已通知原告將系爭房地出售第三人，迄103年7月11日兩造會面協商時，原告匯入履約專戶之簽約金僅有5萬元，並無其他給付，縱使被告有賠償責任，亦應依系爭買賣契約之約定，僅以5萬元為違約金之計算。至原告提出剩餘77萬元部分，係原告知悉被告已將系爭房地出售第三人時，於兩造於103年7月11日會面並協商解約事宜後，為達提出本件訴訟得增加請求金額之目的，始於7月16日再匯入77萬元至履約專戶，則縱認原告受有損害，此77萬元之損害係可歸責於原告之事由，依民法第217條之規定，原告應自行承擔損失，被告自得以免除之。
（六）被告係於103年6月29日與第三人陳柏村（嗣後登記所有權人指定為其親友林宜德）達成系爭房地之買賣合意，並於隔日完成不動產買賣契約書之簽訂，有被證三之買方要約書及不動產買賣契約書可按，復有證人陳麗明於103年9月16日言詞辯論期日證述：「但當天（103年6月30日）早上賣方的經紀人通知我已經將系爭房地出售予第三人。」可證。嗣經代書準備各項文件於103年7月24日辦理不動產移轉登記時，應買方即陳柏村要求，將登記名義人更改為林宜德，並於103年8月14日完成登記程序，雖系爭房地之謄本記載原因發生日期為103年7月24日，惟與第三人之買賣契約係在103年6月29日即已成立。
（七）承上，原告未證明有經中國信託商業銀行核准貸款600萬元以上，系爭買賣契約究否成立已有疑義，若認系爭買賣契約已成立，系爭買賣契約業已明確約定，被告有權出售系爭房地予第三人，原告不得異議，被告並於103年10月21日言詞辯論期日當庭對原告為解除系爭買賣契約之意思表示。兩造系爭買賣契約復未約定被告出售第三人時，出售總價須高於原告承購總價，被告另行出售第三人，並無違約之情。縱認被告行為違約，原告未舉證證明有受何損害，原告請求亦屬無據。並聲明：原告之訴駁回。
四、法院之判斷：
（一）查兩造於103年6月24日在永慶不動產仲介公司臺中大墩加盟店簽立系爭買賣契約書（買方即原告簡嘉雯由其夫即訴訟代理人林怡誠陪同簽約，賣方即陳亮廷、林映勳由何芊芊代理簽約並由證人尹國正、周秀貞陪同），由原告購買被告共有之坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍10000分之177）及其上3531建號即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號4樓（下稱系爭房地）；系爭買賣契約書第4條約定買賣總價為813萬元，第1期即簽約款82萬元應於本契約簽訂時給付，第2期即備證用印款131萬元應於103年7月10日給付，第3期即交屋款應於103年8月13日給付；系爭買賣契約書第12條第3項約定：「乙方（即被告，下同）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告，下同）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並自解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」；系爭買賣契約書第17條另由證人陳麗明（即永慶不動產仲介公司所配合承辦系爭買賣之代書事務所人員）以手寫記載：「（第1項）甲乙雙方協議，若在甲方登記名義人信用狀況良好情況下，無法核貸新台幣600萬元整時，則買賣不成立，甲方已付之價款無息返還甲方，解約撤件相關費用新台幣2000元整由甲方負擔。反之，若核貸時，則甲方須配合代書辦理後續流程，不得異議。」、「（第2項）貸款申辦期限為2星期，（7月9日）前須確定貸款金額，這期間若乙方有其他買主出價，乙方有權出售房屋。甲方不得異議。」等文字，兩造（原告本人、被告由何芊芊代理）並緊接簽名在該條文字其後；原告於系爭買賣契約簽立時，先為交付簽約款中之5萬元現金予地政士代為存入指定之履約專戶，並簽發到期日103年6月25日、面額77萬元之本票以代簽約餘款之擔保，原告嗣於103年7月16日始將上開77萬元款項匯入履約專戶；原告並於103年6月25日向中國信託商業銀行申辦本件貸款；以上事實為兩造所不爭執，復有證人尹國正、周秀貞、石美珠、陳麗明具結證述可佐（見卷第50至52頁、第161至163頁），並有系爭不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、本票影本、收款明細確認表、匯款回條聯及中國信託商業銀行103年11月12日中信銀字第00000000000000號函檢送貸款批覆書、申請書、客戶身分證、買賣合約書、證明資料附卷可稽（見卷第7至19頁、第124至129頁），故上開事實應堪認定，並作為本件判決之基礎，合先敘明。
（二）按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力（民法第99條第1項定有明文）。所謂法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就（最高法院96年度台上字第848號民事判決要旨參照）；所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之附款，須出於當事人明示或默示之約定（最高法院84年度台上字第1757號民事判決要旨參照）。經查，依據系爭買賣契約書第17條由證人陳麗明手寫記載：「（第1項）甲乙雙方協議，若在甲方登記名義人信用狀況良好情況下，無法核貸新台幣600萬元整時，則買賣不成立，甲方已付之價款無息返還甲方，解約撤件相關費用新台幣2000元整由甲方負擔。反之，若核貸時，則甲方須配合代書辦理後續流程，不得異議。」、「（第2項）貸款申辦期限為2星期，（7月9日）前須確定貸款金額，這期間若乙方有其他買主出價，乙方有權出售房屋。甲方不得異議。」等文字觀之，並參以證人石美珠、陳麗明均具結證述：系爭買賣契約有約定在買方確定貸款金額之前，賣方仍有權將系爭房地出售予第三人等情（見卷第50頁背面、第51頁背面），且佐以證人尹國正所具結證述：「...（議價）第2階段，買方要求保證貸款可達7成以上，才要購買（系爭房地），賣方認為買方沒有誠意，拒絕簽約。第3階段因為雙方沒有交集，開始閒聊，各自陳述立場，後來買方先生（即原告訴訟代理人林怡誠）提出如果賣方有其他更好的買主，更好的價錢，賣方還是可以再賣給別人，此時賣方何芊芊仍不同意，最後雙方達成共識，互不約束，也就是說買方若無法貸得所需貸款成數就不買，賣方若有其他買家也可自由買賣。第四階段，因為雙方有上述共識，所以正式開始簽買賣契約書。基於保障雙方意思，所以特別加註兩條（項）約定條款在契約書上」等語（見卷第161頁背面至162頁），及證人周秀貞所具結證述：「...當初買賣雙方議定好總價813萬元之後，買方提出要求，貸款部分要總價的7成才願意買系爭房地，賣方不願意附帶這個條件，於是起身離去，買方要求再給他們一點時間與她先生商量，買方先生提出不然雙方互不綁對方，只要7月9日前有其他買方出現，賣方還是可以自由買賣，何芊芊願意接受互相不綁約的提議，於是代書在謄寫買賣契約書...」等語（見卷第163頁）；則綜合上開事證以觀，本件應認為兩造於簽立系爭買賣契約書時，業已明示約定系爭買賣契約是否發生效力，繫於將來客觀上不確定事實之成就或不成就（即系爭買賣契約書第17條第1項所指「甲方登記名義人〈原告〉得否核貸新台幣600萬元整」之條件成就與否），若此條件不成就，系爭買賣契約不生效力，被告應將已收價款無息返還原告，若此條件成就，則系爭買賣契約即生效力，買賣雙方即須配合代書辦理後續買賣流程，且依照系爭買賣契約書第17條第2項約定，上開停止條件（即原告可貸款600萬元與否）之成就期限為103年7月9日前，在上開條件成就而使系爭買賣契約發生效力之前，被告仍有權將系爭房地出售予第三人，倘被告在系爭買賣契約發生效力之前另將系爭房地出售予第三人，則系爭買賣契約即失其效力。
（三）關於兩造究竟有無口頭約定在上開條件成就前，被告將系爭房地出售予第三人須受「出售予第三人之售價需高於系爭買賣契約所約定買賣總價813萬元」之限制一節，兩造為相反之主張（原告主張有，被告抗辯無），證人石美珠、陳麗明（均證稱有，見卷第50頁背面、第51頁背面）與證人尹國正、周秀貞（均證稱無，見卷第162至163頁）亦為相反之具結證述內容，亦即兩造及各自聲請調查之證人證述乃各執一詞彼此對立。惟本院衡諸事理常情，倘兩造確有關於「限制被告出售予第三人之售價需高於系爭買賣契約所約定買賣總價813萬元」之意思合致，此攸關系爭買賣契約效力存否、兩造互負權利義務生效與否等重要限制要件，亦為兩造議約過程中重要爭執事項，證人陳麗明應無遺漏書寫之道理，且系爭買賣契約第17條手書加註條款，經證人陳麗明繕寫完成後，當場向兩造朗讀內容後（見卷第162頁至163頁），由兩造緊接簽名其後，且系爭買賣契約書一式三份，由兩造及代書各執一份為憑，則經上開議約、撰寫、朗讀、簽名確認等簽約過程，堪稱慎重、嚴謹，倘上開文字確有漏載情事，兩造及在場證人應可及時發現並要求證人陳麗明立即更正補註，而非默不關心容任事後爭議徒生，益徵兩造關於「限制被告出售予第三人之售價需高於系爭買賣契約所約定買賣總價813萬元」一事應無意思合致，證人陳麗明亦非疏忽而漏未於系爭買賣契約第17條記載此項限制文字。雖證人石美珠、陳麗明於本院審理時證述兩造有上開口頭約定，然本院核諸證人石美珠為買方經紀人，即原告於系爭買賣所委託之仲介人員，仲介費係由原告支付，承辦代書即證人陳麗明之委辦費用亦為原告支付，渠等費用能否收取，取決於本件原告究否勝訴，渠等亦就系爭買賣契約締約過程對原告負有善良管理人注意義務，故證人石美珠、陳麗明就系爭買賣契約成立與否、生效與否，其利害關係與原告一致，渠等關於此部分證述內容是否得予逕行採信，即有疑問。是以，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院80年度台上字第1320號判決要旨參照）；綜合上情，本院認為原告主張兩造有口頭約定在上開條件成就前，被告將系爭房地出售予第三人須受「出售予第三人之售價需高於系爭買賣契約所約定買賣總價813萬元」之限制一節，與卷內證據不符，亦與事理常情有違，尚難以採信。
（四）承上所述，系爭買賣契約是否發生效力，既繫於將來客觀上不確定事實即「原告得否核貸600萬元」之停止條件成就與否，被告對於上開停止條件是否成就並無從確定，原告是否獲得金融機構准予核貸600萬元一事亦非被告所得即時同步知悉，故衡諸申辦貸款之實務流程，關於貸款程序及核貸金額，係由原告及代書自為辦理，被告無從隨時掌握瞭解申辦過程及准予核貸金額究竟為何，及債務不履行責任應以可歸責事由為前提，在被告知悉原告獲核准貸款600萬元一事之前，尚難苛令被告即應受停止條件成就後系爭買賣契約生效之法律上約束，故本院認為系爭買賣契約應於原告獲核准貸款600萬元並將此條件成就一事通知被告後（屬「觀念通知」之概念，亦即原告通知被告其已獲核准貸得600萬元一事即可，至於通知之方式，無論親自告知或委由代理人、經紀人轉知及接收通知，無論以書面或言詞，無論以明示或默示，均無不可），方得認為系爭買賣契約之停止條件已然成就，較屬公允，故中國信託商業銀行內部批覆准予貸款之時間點雖為103年6月27日（見卷第115頁受信批覆書核決主管批示欄之日期戳記），但中國信託商業銀行此項內部決定尚未對外為事實通知，亦尚未就此消費借貸契約之金額對原告為意思表示，在兩造均尚未獲悉銀行准予貸放600萬元之情形下，不應認為系爭買賣契約之停止條件已然成就，並生拘束兩造之契約效力，故原告主張應以103年6月27日當日作為系爭買賣契約停止條件成就之時間點，尚有未洽。而查，原告自承：「代書（證人陳麗明）接獲銀行貸款核貸通知時間為103年6月30日下午」等語（見卷第38頁原告民事聲請通知證人狀所記載），而依據證人石美珠、陳麗明之證述可知（見卷第51至52頁），原告及其經紀人（證人石美珠）均係在證人陳麗明接獲中國信託商業銀行通知准予核貸600萬元一事之後，始經由證人陳麗明轉告而知悉此項准貸之事，證人陳麗明亦係在接獲中國信託商業銀行通知准予核貸後，始將銀行准予核貸600萬元一事告知被告經紀人。然查，被告主張早在證人陳麗明告知被方經紀人上開准予核貸之事之前，被告已於103年6月29日與第三人陳柏村就系爭房地達成買賣契約之意思表示合致，雙方並於103年6月30日補足簽訂不動產買賣契約之形式，且被告經紀人亦於6月30日上午已將被告另與第三人成立買賣契約一事通知證人石美珠、陳麗明，被告並已依約於103年8月14日將系爭房地所有權移轉登記於陳柏村所指定之林宜德名下等情，並提出與所述相符之陳柏村簽具之買方議價委託書、不動產買賣契約書存卷為證（見卷第170至177頁），且有系爭房地之登記第二類謄本、權利異動索引（見卷第55至62頁）、臺中市中興地政事務所103年9月25日中興地所四字第0000000000號函檢送之土地建物登記申請書及附件（見卷第73至81頁）、104年3月9日中興地所字第0000000000號函檢送不動產買賣成交案件實際資訊申報書（見卷第189至190頁）及第一商業銀行中港分行104年3月10日一中港字第31號函檢送不動產買賣契約書及相關資料（見卷第191至209頁）附卷可稽。而依據證人石美珠所證述：「賣方經紀人在103年6月30日早上通知我賣方已經在103年6月29日晚上將系爭房屋出售予第三人」等語（見卷第51頁），及證人陳麗明所證述：「貸款是送中國信託商業銀行，103年6月30日核准貸款600萬元，我當天銀行通知我之後，我就通知買方，但當天早上賣方的經紀人已通知我賣方已經將系爭房地出售予第三人。」等語（見卷第51頁），足見被告之經紀人於103年6月30日上午已將被告與第三人就系爭房地另成立買賣契約之事告知證人陳麗明、石美珠（為原告之代理人或經紀人），其後，中國信託商業銀行於同日下午始通知證人陳麗明准予核貸之事，故即使證人陳麗明或原告之代理人或經紀人嗣將獲准核貸足額之事通知被告，該通知到達被告之時間亦必定在103年6月30日下午或之後，故本件關於系爭買賣契約之停止條件成就之時間點既應以代書或原告之代理人或經紀人將原告獲准核貸足額款項一事通知到達被告時為斷，則被告在停止條件成就前（即系爭買賣契約生效前）之103年6月29日即另與第三人陳柏村達成買賣契約之意思表示合致，並經被告經紀人在103年6月30日上午即已通知代書及原告經紀人，則被告所為，尚合於系爭買賣契約第17條第2項之約定，並無違反契約約定之情事，且系爭買賣契約即自此失其效力，應堪認定。
（五）原告雖爭執與被告另簽立不動產買賣契約之人為「陳柏村」，與嗣後登記名義人「林宜德」不同，故被告提出與陳柏村間之不動產買賣契約與本件無關云云；然查，林宜德乃於103年6月29日委託並授權陳柏村為其議定、簽立及履行系爭房地之不動產買賣契約之各項法律行為，業有前述第一商業銀行中港分行所檢送資料中之授權書在卷可憑（見卷第207頁），足見原告此部分爭執，應有誤會，不足採信。原告復爭執土地及建物登記謄本上記載原因發生日期為「103年7月24日」，而非被告主張出售予第三人之日期「103年6月29日」或「103年6月30日」云云；惟查，衡諸一般不動產仲介之簽約及履行過程，需逐步完成以下階段：（一）簽約階段：買賣雙方磋商議定後簽立不動產買賣契約書；（二）備證用印階段：雙方備妥辦理所有權移轉所需身分證明文件、在不動產移轉登記申請書上蓋用印鑑、賣方提出房地所有權狀原本、印鑑證明書、貸款餘額證明文件或塗銷證明文件（若賣方設定抵押權貸款尚未塗銷者）、買方提出借款人及保證人財力證明（若買方辦理貸款支付買賣價金）；（三）完稅階段：賣方需繳清當期房屋稅及土地稅及繳納土地增值稅、買方需繳納契稅及印花稅費等；（四）辦理所有權移轉登記及抵押權貸款塗銷及設定登記階段；（五）交屋階段；而依一般社會經驗，地政士作業實務上多以備證用印日之後至完稅日之前，作為「公契」即不動產移轉登記時所附制式買賣移轉契約書之買賣契約日期，即地政機關登記資料上所顯示之原因發生日期，通常均在「私契」即買賣雙方實際所簽署之不動產買賣契約書之時間之後，故原告徒以地政機關登記之原因發生日期為「103年7月24日」即逕予否認被告與第三人陳柏村成立買賣契約之時間點為「103年6月29日」及簽具不動產買賣契約書之時間點為「103年6月30日」，亦有誤會，而不足採，均併此敘明。
五、綜上所述，被告於系爭買賣契約停止條件成就前，將系爭房地另行出售予第三人陳柏村，並無違反系爭買賣契約第17條之約定，且系爭買賣契約應自斯時起失其效力，故被告已無移轉系爭房地所有權予原告之給付義務，自無系爭買賣契約書第12條第3項所約定「乙方（即被告）遲延給付之情形」，則原告仍執系爭買賣契約第12條第3項約定，請求被告應賠償與所收款項同額之違約金82萬元，及按每日千分之0.5計算之違約利息即39,770元，即於法無據，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
民事第六庭 法 官 廖慧如正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 24 日
書記官 朱名堉