臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1966號原 告 陳世豐訴訟代理人 許桂挺律師
黃士哲律師被 告 有豐開發股份有限公司法定代理人 林世民訴訟代理人 蕭銘蔚上列當事人間請求返還保證金等事件，本院於民國104年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾肆萬元，及自民國一○三年八月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣壹佰壹拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國102年6月間，經訴外人劉至原建議，擬共同經營夜市，劉至原並稱被告於七期重劃區內有大片空地可作為夜市使用，經由劉至原介紹與被告洽談。被告代表人林世民稱坐落臺中市○○區○○段○○○號及同段33地號等2筆土地（下稱系爭2筆土地），為地主授權其管理，該等土地之使用分區可作為夜市攤商使用無疑。被告係專業之不動產經濟、開發公司，對外以專職規劃單元二之土地為標榜。原告因此以「磐利居商行」（按：此商行之負責人已於103日4月29日變更登記為陳榆家）名義與被告簽立由被告草擬之「合作契約書」（下稱系爭合作契約）以及「租地合約書」（下稱系爭租地合約），並預先交付如附表一所示保證金支票及如附表二所示共3期之租金支票予被告。觀諸系爭合作契約之前言記載兩造合作經營創意市集與夜市事業，並於第1條約明以經營創意市集與夜市為其主要營業標的等情，可知兩造訂立系爭合作契約之目的，係由被告出租系爭2筆土地予原告供作夜市（下稱系爭夜市）使用。然原告施作夜市開設之基礎設施諸如整地、鋪設水電管線以及設置公共廁所，並與劉至原開始招商後，引來各方關注，臺中市政府竟表示系爭2筆土地屬於住宅用地，依法不得作為夜市使用。經原告向被告確認後，被告仍表示系爭2筆土地可作為夜市使用無虞。乃系爭夜市於102年8月11日開設後，旋即受到臺中市政府裁罰，嗣臺中市政府更於同月13日強制拆除系爭夜市之設施，並以護欄將系爭土地圍起，除致原告血本無歸外，更遭致攤商追償，積欠大筆債務。
（二）系爭合作契約第3條雖約定「甲方股權」，惟查其約定內容為：「……由甲方出資本合作事業後取得股權，該出資細節另行議定之」，又第5條雖名為「投資回饋」，然依該條第1項約定內容明載：「乙方於每月1日固定給付甲方提供土地供合作事業使用之報酬費用，……並依據年度以每坪不同單價計算，如下表所示……」等情，可見不論所謂「合作事業」（即系爭夜市）盈虧，該「報酬」均須於每月1日「固定」給付被告，且價格係依系爭土地坪數計算，可知在被告實際出資取得股權之前，原告僅有每月固定給付使用系爭2筆土地之對價予被告之義務。再參以系爭租地合約亦明確約定「租期」、「租金」、「7月5日正式交地給予承租人使用」等語，則雙方間就系爭土地之法律關係，應屬民法第421條以下規定之租賃契約無疑。又系爭合作契約之目的固由被告將系爭2筆土地出租予原告作為夜市使用。然實際上，系爭2筆土地之使用分區為住宅用地，根本不得供作夜市使用，惟被告仍與原告簽訂系爭合作契約，將系爭2筆土地出租予原告經營夜市，顯然陷於客觀給付不能，則依民法第256條規定，原告自得解除系爭合作契約，並以起訴狀繕本之送達為意思表示之送達。系爭合作契約經原告合法行使解除權後，被告前所受領之如附表一所示編號2、3所示保證金支票，事後雖已返還原告，但附表編號1所示面額150萬元之支票，被告則業已提示兌付，故原告自得依民法第259條規定，請求被告返還之。
（三）被告固抗辯依系爭合作契約第4條第3項約定，足見被告就系爭夜市之適法性存有疑慮云云。惟觀諸系爭合作契約第4條第3項所載文字，實難認系爭2筆土地不得作為夜市使用，按依一般人之認知，此條項之約定應係指如系爭夜市有違反噪音、環保、交通法規致遭處罰、罰款，或因營業所得應繳納營業稅、所得稅時，均由原告負責處理。況果如被告所言，其已向原告表示系爭2筆土地之使用分區無法經營夜市，為何不明白約定諸如「本土地依使用分區尚不得經營夜市，若有違反一切後果均由乙方（按指（原告）自負」等文字，反而於系爭合作契約之前言中明文約定系爭2筆土地係作為夜市使用？又系爭合作契約雖係兩造於102年8月9日簽立，然其原因多端，況被告亦不否認，於其草擬之系爭合作契約簽立前，為便原告整地、申請水電等作業，兩造早於102年7月間即已簽立系爭租地合約。
是被告以簽約日期作為抗辯，殊無理由。
（四）依臺中市政府103年8月29日函覆法院之府授都測字第1030161959號函，其中102年8月9日臺中市政觀光夜市聯合稽查會勘紀錄表上劉至原係以「土地所有權人或代表人」身分簽名，可知原告主張其於102年6月間，經劉至原建議，擬共同經營夜市，劉至原並稱被告於七期重劃區內有大片空地可作為夜市使用一節，確屬事實。且依上開會勘紀綠表及卷附之台中市政府行政裁處書、臺中市政府函覆法院之中市00000000000000號函，可知系爭2筆土地使用分區確為第一之C種住宅區，不得做為夜市等攤販集中場使用。玆因兩造依系爭合作契約就系爭2筆土地係成立租賃法律關係，已為兩造所不爭執，且依系爭合作契約之前言及第1條之約定，兩造訂立系爭合作契約之目的，顯係由被告將系爭2筆土地出租予原告作為夜市使用，惟系爭2筆土地之使用分區為住宅用地，根本不得供作夜市使用。乃被告卻仍與原告簽訂系爭合作契約，將系爭2筆土地出租予原告經營夜市，未久即遭台中市政府取締，是被告始終未依系爭合作契約本旨交付合於約定使用目的之租賃物予原告，可認系爭合作契約顯然陷於客觀給付不能，則依民法第256條規定，原告自得解除系爭合作契約，並依同法第259條規定，請求被告返還業已提示並兌付之保證金支票款項150萬元。被告抗辯租賃契約屬繼續性契約，原告只得終止契約，不得依上開規定解除契約云云，並非可採。
（五）被告固另辯稱原告尚欠租金1,998萬6,050元未給付，故無從請求返還保證金150萬元云云。惟系爭合作契約因有客觀給付不能情事，業經原告以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而依法失其效力。更何況，系爭2筆土地之使用分區既為住宅用地，根本不得供作夜市使用，被告竟仍與原告簽訂系爭合作契約，將系爭2筆土地出租予原告經營夜市，未久即遭台中市政府取締，則被告顯然違反民法第423條所定出租人之主給付義務，是原告於系爭合作契約解消前，本即得依民法第264條第1項之規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。況且被告亦自承其於102年8月14日後即取回系爭2筆土地之占有。是被告抗辯原告尚欠租金1,998萬6,050元未給付，顯無理由。再者，系爭合作契約於原告起訴解除之前，被告已陷於給付不能，當無從由被告以原告未給付租金等理由終止系爭合作契約。是被告縱曾於103年3月7日以台中民權路郵局營收股第503號存證信函（下稱503號存證信函）送達原告，亦難認被告終止系爭合作契約，係屬適法。
（六）綜上，兩造訂立系爭合作契約之目的，係由被告將系爭2筆土地出租予原告作為夜市使用，然被告始終未依契約本旨交付合於約定使用目的之租賃物予原告，顯然陷於客觀給付不能，原告並已依民法第256條規定合法解除系爭合作契約，是被告自應依同法第259條規定，將業已提示兌領之如附表一編號1所示支票款項150萬元返還原告，爰依法提起本件訴訟。並聲明：（1）被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；（2）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告於102年6月間，多次拜訪被告代表人急欲洽談合作經營系爭夜市及磋商報酬費用數額等事宜。同年7月9日媒體接獲投訴，大肆報導「...該處屬於住宅用地，依法不得作為攤販集中場。市府表示，若業者執意經營，將依法開罰」。嗣原告於102年7月17日在系爭2筆土地上張貼「市政觀光夜市用地」廣告布條大肆宣傳，並自7月以降一再向被告代表人表示，招商業已完成，預定8月9日系爭夜市開幕在即，多次催促被告締約，足見原告於102年8月9日締約時，已明知系爭2筆土地供作夜市攤商使用，嗣後的確有被裁罰之風險，損益權衡後卻仍執意要求與被告締約，其後果被臺中市政府裁罰，並施予停水停電、勒令歇業甚至強制拆除等處分，致法律上經營不能。今原告急欲解除契約，主張回復原狀，規避本件契約債務之履行，依民法第148條第2項規定，有違誠信原則，原告之請求顯無理由。
（二）再觀諸系爭合作契約第4條第3項約定：「本合作事業經營位址之使用，如有任何違反法令等相關規定時，乙方（即原告）全權負責處理．．．」，足見被告就系爭夜市適法性存有疑慮，故特於契約中約定原告負有上開義務，並遲至系爭夜市開幕日當天始與原告締約。且由前揭報章媒體之報導及系爭合作契約第4條第3項之約定，亦顯見原告於締約時，即知系爭2筆土地不能作為夜市使用甚明。原告指稱被告代表人曾表示系爭2筆土地可作為夜市攤商使用無疑云云，與事實相悖，並不足採。果爾如原告所言，被告曾向其表示系爭2筆土地之使用分區可供經營夜市使用無虞，則原告理應於系爭合作契約中明白約定諸如「本契約成立後，若有因本土地使用分區致生相關罰鍰者，則本契約失其效力，甲乙（即兩造）雙方應負回復原狀之義務」等文字，兩造亦無庸迫至系爭夜市開幕日始行締約。又被告當初因體恤原告系爭夜市開幕之時間壓力，同意原告暫以其母親陳張閱所開立之如附表一所示支票先行墊付保證金，及如附表二所示支票預付102年10、11、12月份計3期之報酬費用。嗣系爭夜市陷於經營不能，經被告多次催告原告履行系爭合作契約第4條第3項之契約債務，原告竟謂其無力償還，被告為免遲誤訴願期間，僅得以經提示兌現之如附表編號1所示面額150萬元之保證金支票，作為委託律師代為訴願因原告經營系爭夜市所生裁罰處分之費用及支付已經確定之行政罰鍰。被告就其餘面額合計350萬元之保證金支票及如附表二所示之報酬費用支票迄未委託取款，實因體恤原告恐無法兌現，盼給予原告時間妥善處理其經營系爭夜市所招致之行政罰鍰及債務紛爭。乃原告不知感念，竟欲解除契約免除對待給付義務，實屬推諉卸責。被告依系爭合作契約僅係按債之本旨提供系爭2筆土地予原告使用收益，至於原告之動機為何及締約後是否從事經營夜市使用，並不影響系爭合作契約之效力。
（三）原告主張系爭合作契約陷於客觀給付不能，顯係倒果為因地將「給付不能」取決於行政執行實施手段之程度，原告依民法第256條規定解除契約，顯屬權利濫用，應無理由：
無論係臺中市政府施以「消極按日連續處罰」，抑或是「積極斷水斷電、強制拆除」，僅係督促受行政處分人履行公法上義務，定性上均歸為勒令停、歇業之行政執行手段。惟如前者情形，則原告必將繼續使用系爭2筆土地供夜市經營，依一般人認知應無發生原告主張給付不能之可能；反之若係後者情況，臺中市政府同樣施以勒令停、歇業之手段，惟原告竟能驟然轉而解除系爭契約，欲主張免除對待給付義務。申言之，兩造締約前後背景並無發生重大情勢變遷，原告締約當時亦知悉系爭2筆土地屬於住宅用地，依法不得作為攤販集中場，卻僅因行政執行施以手段之程度不同而異其主張。又系爭合作契約期間長達10年，原告本應援引系爭合作契約手寫之特約約定：「本合作事業『未來』因營運需求請領建造執造事宜，由甲方（即被告）協助處理之」，請求被告協助處理，而非於未受領合法建造執造前，仍逕自開張營業。嗣經臺中市政府處以罰鍰、勒令停業、強制拆除，待被告依約催告履行契約債務時，又苦苦哀求表示無力繳納巨額罰鍰。俟被告代替原告協助處理關於陳情、訴願事宜，迨罰鍰數額減至合理程度，原告竟又不知感念，反欲援引民法第256條規定解除系爭合作契約，意圖免除租金債務之給付義務及罰鍰繳納義務，則原告規避系爭合作契約債務履行、轉嫁相關責任歸屬之意甚明。是原告解除權之行使，顯屬權利濫用，有違誠信原則。
（四）又租賃契約屬繼續性之契約，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅。被告已於102年7月5日將系爭2筆土地交付原告使用，既為兩造不爭執之事實，則被告顯然已為系爭合作契約債務之履行。且兩造於締約當時已知悉系爭2筆土地屬於住宅用地，依法不得作為攤販集中場使用，原告卻仍執意主動要求被告締約，則被告就系爭合作契約應負之債務義務應指「交付『土地』供原告使用」，而非「交付『可作攤販集中場使用之土地』供原告使用」。是被告既已依約交付原告系爭2筆土地，則兩造間租賃關係即已存在，迨至103年3月8日被告以503號存證信函之送達為終止系爭合作契約意思表示之送達，兩造間之契約關係始告消滅。
（五）原告迄未履行給付之租金債務金額共計為1,998萬6,050元，另原告應繳納而由被告代為墊付之行政罰鍰合計為36萬元，玆分述如下：
⑴ 依系爭合作契約第2條之約定，原告所負之租金債務給付
義務應自102年10月1日起算，迨至被告於103年3月7日以503號存證信函向原告為終止系爭合作契約之意思表示，原告並已於103年3月8日收受該存證信函，故原告應負擔之租金債務期間為102年10月、11月、12月、103年1月、2月、3月1日至3月8日，共計5個月又8日。再依系爭合作契約第5條約定，被告提供系爭2筆土地供原告使用，原告所應給付之對價數額，第1年至第3年，每月總額（含稅）為245萬8,600元，換算每日平均應給付之數額（以每月為31日為基準計算）為79,310元【計算方式：2,458,600÷31＝79,310（元以下4捨5入）】。是以，原告於系爭合作契約效力存續中應為給付之租金金額計為1,292萬7,480元（計算方式：2,458,600×5＋79,310×8＝12,927,480元）。
⑵ 另被告為供原告申設水電及施設基礎設備之用，而簽立系
爭租地合約，被告並已於102年7月5日將系爭2筆土地交付原告使用，依原告主張「租地合約之押金就是合作契約的保證金」等情，足見兩造間租賃關係應自102年7月5日即已存在，故原告就系爭租地合約應負擔之租金債務期間為102年7月5日至同年9月30日，共計2個月又27日。是以，原告就系爭租地合約部分應為給付之租金金額計為705萬8,570元（計算方式：2,458,600×2＋79,310×27＝7,058,570）。
⑶ 系爭2筆土地因違法經營系爭夜市，遭台中市政府都市發
展局裁處罰鍰共計48萬元，經被告協助陳情、訴願後，撤銷原處分，台中市政府嗣改裁以一次裁處罰鍰30萬元，並由被告於103年9月5日代原告繳納完畢。
⑷ 又系爭夜市因營業需要，致越界占用毗鄰之台中市○○區
○○段○○○號土地（下稱32地號土地），經台中市政府都市發展局裁處土地所有權人罰鍰共計816萬元，經被告協助陳情、訴願後，撤銷原處分，台中市政府最終更改裁罰對象即受處分人為原告，罰鍰金額為6萬元，並由被告於103年5月20日交付6萬元現金予原告，以供原告完納罰鍰。
⑸ 綜上，原告迄今尚未履行給付之租金債務合計1,998萬
6,050元（計算方式：12,927,480＋7,058,570＝19,986,050）。又原告因經營系爭夜市致遭罰鍰處分而確定繳納之罰鍰數額則合計為36萬元（計算方式：30＋6＝36）；另被告協助行政裁罰處分之相關陳情、訴願、行政規費共計6萬元，依法原告應返還予被告。
（六）退步言之，若依原告所稱系爭合作契約之保證金係屬押租金性質，則兩造間之契約關係既已消滅，原告請求之本件保證金150萬元自應扣抵原告積欠之租金數額及其遲延利息暨行政罰鍰：
押租金係租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或欠租之遲延利息或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他代替物。出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行，且將租賃物返還出租人時，將押租金返還於承租人。如承租人有欠租或因此生有遲延利息或應負損害賠償債務之情形者，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。系爭合作契約第4條所約定之保證金，具有履約保證金之性質，同時亦具有違約金性質。縱依原告主張「租地合約的押金就是合作契約書的保證金」，系爭合作契約之500萬元保證金所擔保承租人即原告之租賃債務，應自102年7月5日被告依系爭租地合約交付系爭2筆土地供原告申設水電及施作基礎設施使用起算，俟103年3月8日被告以503號存證信函之送達為終止系爭合作契約意思表示之送達，兩造間租賃關係終了為止。原告迄今仍未支付使用系爭2筆土地之對價，顯然承租人之原告有債務不履行情事，則被告業已提示兌領之保證金150萬元，於扣抵原告積欠之租金合計19,986,050元及其遲延利息，暨損害賠償債務計42萬元（即行政罰鍰36萬元，加上被告協助行政裁罰處分之相關陳情、訴願、行政規費共計6萬元）後，尚有不足，是被告當得依民法第179條規定，請求原告返還之。從而，原告請求返還本件保證金150萬元，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造間不爭執之事項：
（一）系爭2筆土地原為訴外人紀玉枝所有，並授權被告出租、管理該2筆土地。
（二）系爭2筆土地之使用分區均為「第一之C種住宅區」，不得作為「攤販集中場」（即俗稱夜市）使用。
（三）原告於102年8月9日與被告訂立合作契約書，約明合作事業為：於系爭2筆土地經營創意市集與夜市為主要營業標的，合作期間自102年10月1日起至112年9月30日止。由被告提供系爭2筆土地供上開合作事業之營運位址，並由原告出資此項合作事業後取得股權。原告於簽約時，曾交付面額分別為150萬元、200萬元、150萬元，合計500萬元之如附表一所示保證金支票予被告收執，而其中發票日為102年8月9日、面額150萬元之支票業經被告提示兌領。
（四）兩造曾於102年7月間就系爭2筆土地另訂立租地合約書，雙方約定租期10年，被告並已於102年7月5日將系爭2筆土地交付原告使用。
（五）臺中市政府曾於102年8月9日、10日、11日稽查系爭2筆土地，並以該等土地違法作「攤販集中場」使用為由，分別對系爭2筆土地之所有權人紀玉枝裁處罰鍰6萬元、12萬元、30萬元，嗣經被告協助紀玉枝提起訴願，而撤銷上開處分，臺中市政府並於102年11月28日改裁以一次裁處罰鍰30萬元，並由被告於103年9月5日代為繳納該30萬元罰鍰完畢。
（六）原告於系爭2筆土地上經營夜市，因有越界占用毗鄰32地號土地情事，被臺中市政府都市發展局裁處罰鍰6萬元，被告因此於103年5月20日交付6萬元予原告，用供原告繳納該項罰鍰。
（七）原告同意實際由被告代為繳納之前2項罰鍰合計36萬元，得於本件請求之給付逕予扣抵。
（八）臺中市政府於102年8月13日強制拆除土地上供作夜市使用之地上物。
（九）原告於102年8月14日將系爭2筆土地交還被告。
（十）被告曾於103年3月7日以503號存證信函向原告為終止系爭合作契約之意思表示，原告並已於翌日即103年3月8日收受該存證信函。
四、原告主張其與被告訂立系爭合作契約之目的，係由被告將系爭2筆土地出租予原告經營夜市之用，惟被告始終未履行民法第423條所定之出租人義務，自始未依債之本旨將合於約定使用目的之租賃物交付原告，顯然陷於客觀給付不能，原告已依民法第256條規定解除系爭合作契約，則被告自應依同法第259條規定，將業已提示兌領之如附表編號一所示保證金支票款項150萬元返還原告及加給法定遲延利息等情。然被告拒絕支付，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：（1）系爭合作契約是否已經原告合法解除或被告合法終止，而失其效力？（2）原告請求被告返還本件保證金150萬元，於法是否有據？經查：
（一）系爭合作契約是否已經原告合法解除或被告合法終止，而失其效力？
（1）查系爭2筆土地原為訴外人紀玉枝所有，並授權被告出租、管理該等土地。原告於102年8月9日與被告訂立系爭合作契約，該契約首即揭示兩造本於信賴原則共同合作經營創意市集與夜市事業（下稱合作事業），而經雙方同意訂立該合作契約，並於第1條約定合作事業為於系爭2筆土地，以經營創意市集與夜市為其主要營業標的，另於第2條及第3條約明合作期間自102年10月1日起至112年9月30日止，由被告提供系爭2筆土地供上開合作事業之營運位址，並由原告出資此項合作事業後取得股權，出資細節另行議定之。原告並於簽約時依第4條第2項之約定，交付其母陳張閱所簽發面額分別為150萬元、200萬元、150萬元，合計500萬元之如附表一所示保證金支票予被告收執。而被告亦已提示兌領其中附表一編號1所示發票日為102年8月9日、面額150萬元之支票，至附表一編號2、3所示各該面額分別為200萬元、150萬元之保證金支票則業已返還原告等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之合作契約書及原告之母陳張閱所簽發之如附表一所示支票3紙附卷可稽（見本院卷第7至10頁、第12頁），自堪信為真實。
（2）又兩造雖有意於系爭2筆土地共同合作經營創意市集與夜市此項合作事業，而訂立系爭合作契約書，然於第5條約定原告應於每月1日固定給付被告提供系爭2筆土地供合作事業使用之報酬費用，直至合作時間終止，該報酬費用依據年度以每坪不同單價計算，第1年至第3年，每坪1,000元，每月總額2,458,600元。第4年至第6年，每坪1,050元，每月總額2,581,600元。第7年至第10年，每坪1,100元，每月總額2,704,500元。亦即兩造約明原告須於合作期間固定按月給付使用被告所提供之系爭2筆土地之代價。而在被告尚未依據系爭合作契約第3條之約定出資合作事業取得股權之前，兩造所訂立之系爭合作契約應屬於租賃契約之性質。系爭合作契約所以簽訂，係保留雙方將來有出資入股合作經營的機會，兩造將來若真的進行合作，依據系爭合作契約第3條之約定，出資細節會另行議定，然在兩造沒有實際進行合作之前，雙方就系爭2筆土地只是單純存在租賃關係。系爭合作契約第5條有關第1年至第10年每月給付總額之約定，就是租金之約，已據原告陳述在卷（見本院卷第42頁背面）。且被告亦陳明：系爭合作契約第3條所以會約定被告可以出資合作事業取得股權，係因被告在締約時，曾衡量夜市之收益若超過主管機關之裁罰而有獲利空間時，被告可能會出資參與經營取得股權，如無獲利空間，被告即不會出資取得股權，故兩造才會於系爭合作契約第5條約定被告應按月給付報酬（按即使用系爭2筆土地之對價）。在被告未出資取得股權之前，兩造訂立之系爭合作契約確屬於租賃之性質，因被告想要保留將來有投資入股之機會，才會在系爭合作契約定雙方投資入股之權利義務關係，並將租金金額約定在第5條，只不過被告入股之後，盈餘紅利的分配會再做協議，目前兩造就系爭2筆土地確實存在租賃關係等情甚詳（見本院卷第42頁背面、第91頁），二者所述情節概屬相符。由此足見兩造實係為保留將來雙方有出資入股共同合作經營合作事業之機會，而訂立系爭合作契約，但因被告於締約後，並未實際出資參與經營取得股權，故兩造就系爭2筆土地僅成立租賃關係，由被告提供系爭2筆土地予原告經營系爭夜市之用，原告則須依系爭合作契約第5條之約定，按月給付報酬費用（即租金，使用土地之對價）予被告。
（3）次查，兩造固於102年8月9日訂立系爭合作契約，然雙方於第2條約明合作期間自102年10月1日起至112年9月30日止。再徵諸原告於締約時曾交付原告之母陳張閱所簽發面額均為2,458,600元之如附表二所示租金支票3紙予被告收執，以預付102年10月、11月及12月等3個月之報酬費用（即租金）。兩造間就系爭2筆土地之租期如同系爭合作契約所約定之上開合作期間，復為兩造所是認，並有該3紙支票存卷可查（見本院卷第13頁、第153頁）。足見兩造間就系爭2筆土地所成立之租賃關係，其租金係約定自102年10月1日起算，而其租賃期限如同前開合作期間，即自102年10月1日起至112年9月30日止，共10年無疑。至於兩造固曾於102年7月間就系爭2筆土地另行訂立租地合約書，雙方約定租期10年，被告並已於102年7月5日將系爭2筆土地交付原告使用，為兩造所不爭執，並有租地合約書在卷可參（見本院卷第11頁）。然兩造於系爭租地合約中特別以手寫文字註明：「本契約內容僅供承租人申請電力使用」；復參以兩造所以會於簽訂系爭合作契約前，另行於102年7月間訂立系爭租地合約，係因系爭夜市開幕前，必須先為準備，故雙方才會訂立系爭租地合約，以方便原告在施作諸如整地、申請水電及興建廁所等各項基礎設施前，得提出有權使用系爭2筆土地之證明，亦據兩造陳明在卷（見本院卷第42頁背面、第90頁背面）。是依此情形而論，足認兩造雖簽訂系爭合作契約，約定出租人即被告負有於租賃期限內提供租賃標的土地即系爭2筆土地供承租人即原告以經營系爭夜市之用。惟考量原告承租土地係為經營系爭夜市之用，故同意於租賃期間開始前，先行交付系爭2筆土地予原告，俾供原告得為經營系爭夜市之需要，先行整地並施設各項必要之基礎設施。是兩造間就被告於102年7月5日交付系爭2筆土地予原告使用時起至102年9月30日止，雙方間就系爭2筆土地所成立之法律關係，核其性質係屬「使用借貸」，應可認定。乃被告竟謂原告應自被告實際交付土地即102年7月5日起計付租金云云，顯與兩造當初約定之真意及上開事證不符，自難為本院所憑採。
（4）再查，原告所經營之系爭夜市雖於102年8月9日開幕，然系爭2筆土地之使用分區均為「第一之C種住宅區」，不得作為「攤販集中場」使用。臺中市政府曾先後於102年8月9日、10日、11日稽查系爭2筆土地，並以該等土地違法作「攤販集中場」使用為由，分別對系爭2筆土地之所有權人紀玉枝裁處罰鍰6萬元、12萬元、30萬元，嗣經被告協助紀玉枝提起訴願，上開處分被撤銷，臺中市政府其後於102年11月28日改裁以一次裁處罰鍰30萬元，並由被告於103年9月5日代為繳納該30萬元罰鍰完畢。又原告於系爭2筆土地上經營夜市，因有越界占用毗鄰32地號土地情事，另被臺中市政府都市發展局裁處罰鍰6萬元，被告並於103年5月20日交付6萬元予原告，以供原告繳納該項罰鍰，總計由被告實際代為繳納之前2項罰鍰合計36萬元。而臺中市政府更已於102年8月13日強制拆除系爭2筆土地上供作系爭夜市使用之地上物，原告並於102年8月14日任由被告取回系爭2筆土地，亦為兩造不爭執之事實，並有臺中市政府102年8月12日府授都測字第1020150358號函、0000000000號函、0000000000號函，臺中市政府102年11月28日府授都測字第1020230487號函及臺中市政府103年8月29日府授都測字第1030161959號函、臺中市政府行政裁處書、臺中市政觀光夜市聯合稽查會勘紀錄表、市政夜市聯合稽查現場照片、臺中市中興地政事務所函、土地複丈成果圖、臺中市政府公告、臺中市政府送達證書、臺中市政府都市發展局103年9月17日中市00000000000000號函、臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書、臺中市市庫收入繳款書、陳情書、訴願書、陳述意見書及原告於103年5月20日出具之收據（見本院卷第28頁至33頁、52頁至69頁、75頁至80頁、86頁、87頁、100頁、110頁至113頁、123頁），堪信為真實。原告雖謂兩造訂立系爭合作契約之目的，係由被告出租系爭2筆土地供伊經營系爭夜市使用，惟被告自始未依債之本旨交付合於約定使用目的之租賃物予伊，違反民法第423條，顯已陷於客觀給付不能，伊自得依民法第256條規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭合作契約之意思表示云云。惟按，租賃契約中出租人之主給付義務，固在於使承租人能於租賃期間內對租賃物為合於契約目的之使用及收益。惟承租人所必須提供、維持之租賃物用益狀態，係契約當事人所「約定」之使用、收益狀態，此觀諸民法第423條之規定即明。經查，卷存原告所提出之102年7月9日及同年7月17日新聞媒體報導資料，其內容略為：市政觀光夜市（即系爭夜市）所在之系爭2筆土地屬於住宅用地，為「住一之C」，依法不得做為攤販集中場，業者預定夜市下月正式開幕。臺中市政府表示不會核准，若業者執意違規經營，將依法對業者裁處罰鍰6萬元至30萬元，且可連續處罰等情，此有各該新聞報導附卷可稽（見本院卷第14頁）。足見原告擬於系爭2筆土地上經營系爭夜市，並預定於102年8月開幕，惟該等土地屬於「第一之C種住宅區」，不得作為攤販集中場使用，早於102年7月中旬以前即被新聞媒體披露，並大肆報導，則原告嗣於102年8月9日與被告簽訂系爭合作契約時，顯然應已知悉系爭2筆土地依法並不得作為攤販集中場而經營夜市使用。此再參諸兩造於系爭合作契約第4條第3項特別約明：「本合作事業經營位址（按即系爭2筆土地）之使用，如有任何違反法令等相關規定時，乙方（即原告）全權負責處理並負擔稅費、罰金等相關費用」，益徵兩造於締結系爭合作契約時，被告雖知悉原告承租系爭2筆土地之目的係為經營夜市之用，然雙方對系爭2筆土地依法應不得經營夜市使用，主觀上已有所認知。乃原告明知其瑕疵，竟仍決意與被告訂立系爭合作契約，且不僅未與出租人即被告為除去此項瑕疵之約定，更反而與之特別約明系爭2筆土地因違法使用所生之裁罰等相關費用，全由原告自行負擔。足認原告自始即知系爭2筆土地有不能合法經營夜市之前述瑕疵情形，且已特約排除被告負有除去此瑕疵之特約，是被告依系爭合作契約之約定，僅負有「交付系爭2筆土地」予原告使用之義務，而非如原告所稱，負有「交付可供作夜市使用之系爭2筆土地」之義務。是原告執此主張被告違反民法第423條規定，自始即未依債之本旨交付合於兩造所約定之使用收益狀態之租賃標的土地予原告，遽依民法第256條規定解除本件契約，其解除自難謂合法。
（5）本件原告主張系爭合作契約業經其合法解除，雖為本院所不採。已如前述。然租賃契約為一種繼續性債之關係，其成立、存續與履行，均與當事人之人格信用與信賴關係有密切之關連，如租賃契約之目的確實無法達成，依誠實信用原則，亦應許當事人終止契約。查原告向被告承租系爭2筆土地之目的，固係為經營系爭夜市之用。然系爭2筆土地之使用分區均為「第一之C種住宅區」，依法不得作為「攤販集中場」使用，於原告為締結系爭合作契約之決定前，即已為原告所知悉，且系爭夜市於102年8月9日開幕後，既屢遭台中市政府稽查取締，裁處罰鍰，最終更於102年8月13日遭強制拆除系爭2筆土地上供作經營夜市使用之全部地上物，業已詳如前述，顯見本件租賃契約目的已確定無法達成。本院爰審酌原告明知系爭2筆土地不能經營夜市使用，卻仍執意與被告締約，更不顧法治，強行違法經營系爭夜市，致遭裁處罰鍰及強制拆除地上物，惟其後已任由被告於102年8月14日取回系爭2筆土地等交易情況，認本件契約目的無法達成，應可歸責於原告，衡諸誠信原則之精神，應認被告於103年3月7日以503號存證信函向原告為終止契約之意思表示，於法即屬有據。玆原告已於翌日即103年3月8日收受該存證信函，既為兩造不爭執之事實，並有503號存證信函及其掛號郵件收件回執附卷可按（見本院卷第106至109頁、132頁），堪認系爭合作契約已於103年3月8日發生終止之效力無疑。是被告抗辯本件租賃關係已於103年3月8日經其合法終止而消滅一節，應可採信。原告主張系爭合作契約已經其合法解除云云，委無足取。
（二）原告請求被告返還本件保證金150萬元，於法是否有據？
（1）按押租金之主要目的，在於擔保承租人租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。故押租金返還請求權之發生，原則上係以租賃關係終了，承租人已返還租賃物，且無租賃上債務不履行情事，即得請求出租人返還押租金。查兩造於系爭合作契約第4條第2項約定原告應於締約時支付面額分別為150萬元、200萬元、150萬元，合計500萬元之支票，以作為全權授權原告經營合作事業之保證金，且原告確已依約交付如附表一所示各該保證金支票予被告收執，且被告亦已提示兌領如附表一編號1所示該紙面額150萬元之支票，已如前述。惟兩造對於上開約款所約定之保證金性質，則有爭論，並各執一詞。原告主張此項保證金係屬押租金性質；惟被告則謂其具有履約保證金之性質，同時亦具有違約金性質云云。觀諸兩造於系爭合作契約第5條特別約定：「乙方（即原告）保證金應於本約契約期滿或終止時，扣除積欠甲方（即被告）報酬費用、損害賠償費用或違約金等應盡義務後無息返還之」；另於第8條第2項復約明：「合作期滿或契約終止時，乙方結清應付款項、履行應盡義務後，甲方應返還本約所載之保證金，如發生不履行時應逕受強制執行」。是依此等約款彼此參互以觀，被告於系爭合作契約訂立後，並未進行出資參與經營合作事業取得經營權，兩造就系爭2筆土地僅成立租賃關係，既已詳述如前。加以兩造於上開約款中復特別約明原告支付之保證金，被告須於契約關係終了後，扣除積欠之報酬費用（即使用系爭2筆土地之租金）及債務不履行之損害賠償等債務後，負返還之義務，足認兩造於系爭合作契約第4條第2項約定之保證金，應屬租賃關係之押租金性質無誤。原告主張，應可採信。被告所言，尚乏依據，而難憑採。
（2）又兩造間有關保證金之約定既屬押租金性質，則原告於租賃關係終了，返還租賃物，且無積欠租金或其他債務不履行情事，依法即得請求被告返還。被告固不否認已兌領原告所交付之如附表一編號1所示之保證金支票款項150萬元，惟拒絕返還，並辯稱：原告因違法於系爭2筆土地經營系爭夜市，致被裁處罰鍰而由被告代為繳納之罰鍰數額合計為36萬元；又被告協助行政裁罰處分之相關陳情、訴願、行政規費共計6萬元，原告依法應返還予被告。另原告尚積欠被告自102年7月5日起交付系爭2筆土地予原告使用，迄至103年3月8日被告終止系爭合作契約時止之租金合計19,986,050元及其遲延利息。兩相扣抵之後，已無餘額，原告請求返還本件保證金150萬元，並無理由云云。經查：
① 原告於系爭2筆土地違法經營系爭夜市，被臺中市政府裁
處罰鍰合計30萬元，被告已於103年9月5日代為繳納；另因有越界占用毗鄰之32地號土地，復被臺中市政府都市發展局裁處罰鍰6萬元，被告亦已於103年5月20日交付6萬元予原告繳納完畢，合計被告實際代原告繳納之罰鍰數額共計36萬元，業為兩造所是認，且原告亦同意實際由被告代為繳納之此等罰鍰款項36萬元，得於本件請求之給付逕予扣抵。是兩相扣抵後，尚餘保證金差額114萬元（計算方式：150萬元－36萬元＝114萬元）。至被告抗辯：其協助行政裁罰處分之相關陳情、訴願、行政規費共計支出6萬元，依法原告亦應返還一節。查被告就此部分之支出，僅空言泛稱其有此部分6萬元款項之支出情事，惟未提出適當證據證明其確有此部分花費支付之事實。是被告謂此6萬元款項亦應予以扣抵云云，自難遽為其有利之認定，而無足採。
② 又被告抗辯原告尚積欠102年7月5日實際交付土地之日起
至103年3月8日終止系爭合作契約止之租金合計19,986,050元，應予扣抵部分。查原告向被告承租系爭2筆土地供經營系爭夜市之用，租賃期間固自102年10月1日起至112年9月30日止。然原告為使被告得事先整地及施設各項基礎設施，同意先行於102年7月5日交付土地予原告使用，故自102年7月5日起至同年9月30日止，兩造間就系爭2筆土地係成立無償使用借貸關係，已經本院認定如前，是原告於該使用借貸關係存續期間，自無負有支付租金予被告之義務。乃被告竟謂原告於此期間仍負有租金債務，尚欠102年7月5日至同年9月30日共計2個月又27日之租金合計705萬8,570元（計算方式：2,458,600×2＋79,310×27＝7,058,570）云云，顯無可採。復查，原告自102年10月1日租賃期間開始後，固有依系爭合作契約第5條之約定，按月支付租金（即給付報酬）予被告之義務。惟按，租賃物之交付，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人如未盡此義務，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。查原告在系爭2筆土地違法經營系爭夜市，嗣於102年8月13日遭臺中市政府強制拆除地上物後，原告已於102年8月14日任由被告取回系爭2筆土地，已如前述，顯見被告自102年10月1日起至103年3月8日終止系爭合作契約之此段期間，並無交付系爭2筆土地予原告情事，則依據上開說明，原告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。是被告謂原告尚積欠自102年10月1日起至103年3月8日止共5個月又8日之租金合計1,292萬7,480元（計算方式：2,458,600×5＋79,310×8＝12,927,480元）云云，於法即難謂有據，要非可取。
五、綜上所述，原告主張系爭合作契約業經其合法解除，固非可採，然因被告已於103年3月7日以503號存證信函向原告為終止契約之意思表示，並於103年3月8日合法發生終止之效力，故原告於系爭合作契約關係終了，並已返還租賃之系爭2筆土地予被告後，經扣除被告代其繳納之罰鍰數額36萬元後，自得請求被告返還此項保證金餘額114萬元。從而，原告請求被告給付114萬元，及加給自起訴狀繕本送達被告翌日即103年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 2 月 16 日
民事第六庭 法 官 吳美蒼正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 16 日
書記官 游語涵附表一（保證金支票）：
┌────────────────────────────────────┐│編號│發 票 日 │票 面 金 額 │ 發 票 人 │票 據 號 碼 ││ │ │ （新台幣） │ │ │├──┼──────┼─────────┼───────┼────────┤│1 │102年8月9日 │150萬元 │陳張閱 │AJ0000000 │├──┼──────┼─────────┼───────┼────────┤│2 │102年9月1日 │200萬元 │同上 │AJ0000000 │├──┼──────┼─────────┼───────┼────────┤│3 │102年10月1日│150萬元 │同上 │AJ0000000 │└──┴──────┴─────────┴───────┴────────┘附表二（租金支票）：
┌────────────────────────────────────┐│編號│發 票 日 │票 面 金 額 │發票人 │受 款 人 │票 據 號 碼││ │ │ （新台幣） │ │ │ │├──┼──────┼───────┼────┼──────┼──────┤│1 │102年10月1日│245萬8,600元 │陳張閱 │有豐開發股 │ AJ0000000 ││ │ │ │ │份有限公司 │ │├──┼──────┼───────┼────┼──────┼──────┤│2 │102年11月1日│245萬8,600元 │同上 │ 同 上 │ AJ0000000 │├──┼──────┼───────┼────┼──────┼──────┤│3 │102年12月1日│245萬8,600元 │同上 │ 同 上 │ AJ0000000 │└──┴──────┴───────┴────┴──────┴──────┘