臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1012號原 告 天王星大樓公寓大廈管理委員會法定代理人 廖永泰訴訟代理人 梁基暉律師被 告 林欣穎
黃明華共 同訴訟代理人 張慶達律師上列當事人間排除侵害事件，本院於民國104年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林欣穎應將坐落於臺中市○區○○路○○號房屋如附圖一所示一樓至十樓之三台電梯及十樓至十九樓之四台電梯（如附圖一黃色螢光筆所示共七台電梯）交予原告管理。
被告黃明華應將坐落於臺中市○區○村段○○○○○號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路○○號如附圖二所示頂樓北側夾層一層（面積八五點四三平方公尺）、頂樓北側夾層二層（面積八五點四三平方公尺）之建物及陽台（面積二０點七二平方公尺）拆除，並將頂樓平台遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣拾柒萬伍仟元為被告林欣穎供擔保後得假執行，但如被告林欣穎以新臺幣伍拾貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項如原告以新臺幣叁拾肆萬貳仟元為被告黃明華供擔保後得假執行，但如被告黃明華以新臺幣壹佰零貳萬捌仟伍佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第182條第1項固規定訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得命在他訴訟終結以前中止訴訟程序，然就本訴訟問題之法律關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因中止訴訟程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不中止訴訟程序為宜（最高法院30年抗第105號、28年抗第164號、18年抗第56號判例意旨參照）。查本件被告以原告是否為合法之管理委員會及有否訴訟實施權能乙節，業經其提起確認民國102年12月22日召開之天王星大樓公寓大廈（下稱系爭大廈）102年度第一屆第二次區分所有權人會議之決議不存在訴訟，並由本院103年度訴字第3276號審理在案，而於104年8月18日以言詞聲請本院裁定停止訴訟等語（見本院卷第293頁反面）。惟本件原告是否為合法成立之管理委員會，並涉及訴是否合法，為本院依職權調查事項；又本件訴訟已可自為裁判，且上開103年度訴字第3276號確認區分所有權人決議不存在等事件，業於104年7月15日判決，被告林欣穎等人上訴後，因未繳納上訴審裁判費，於104年9月10日經裁判駁回上訴乙情，亦有本院調取該事件卷宗核閱無誤。又本件兩造復就已進行集中審理並進行簡化爭點，嗣經兩造對卷內證據為相當之調查、辯論後，本件已達可終結之程度甚明。此外，本件繫屬後已逾一年又四月，被告始於本院言詞辯論終結期日，當庭以言詞為上述裁定停止訴訟程序之聲請，則本件如因而裁定停止訴訟程序，原告顯受延滯之不利益，依上開說明自仍以不裁定停止訴訟程序為宜，爰駁回被告停止訴訟程序之聲請，附此說明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第3項定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項亦有明文。查原告起訴時原列林政雄、徐麗珠、林欣穎、黃明華為被告，並聲明第一、二項為：㈠被告林政雄、林欣穎、徐麗珠應將坐落於臺中市○區○○路○○號房屋內如附圖一所示之電梯交予原告管理。㈡被告黃明華應將坐落於門牌號碼為臺中市○區○○路○○號屋頂平台上面積100平方公尺（面積依地政機關實測為準）之建物拆除，並將屋頂平台回復原狀。嗣於審理中，撤回對林政雄、徐麗珠部分之起訴，並變更第一、二項聲明為：㈠被告林欣穎應將坐落於臺中市○區○○路○○號房屋如附圖一所示一樓至十樓之三台電梯及十樓至十九樓之四台電梯（如民事準備二狀附圖一黃色螢光筆所示共七台電梯）交予原告管理。㈡被告黃明華應將坐落於臺中市○區○村段○○○○○號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路○○號如附圖二所示北屯路18號頂樓北側夾層一層（面積85.43平方公尺）、北屯路18號頂樓北側夾層二層（面積85.43平方公尺）之建物及陽台（面積20.72平方公尺）拆除，並將頂樓平台遷讓返還予原告」。核屬應受判決事項聲明之擴張或減縮，且被告表示同意原告之撤回，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、按公寓大廈之「管理委員會」依公寓大廈管理條例第3條第9款之規定，係指為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。參諸同條例第10條第2項前段規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，及第36條對公寓大廈之管理委員會職務所為之規定，足見管理委員會之職權在於執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，且依同條例第9條第2項、第4項規定，所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。是無論原告所主張係拆除地上物或排除侵害之請求，其雖非該訴訟標的法律關係之主體，但對於既有管理權，則其本於管理共有部分所生私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，且再依系爭大廈住戶規約第26條第1項第3款規定，可知原告得提起本件訴訟，合先敘明。
㈡、門牌號碼為臺中市○區○○路○○號之系爭大廈，於102年12月22日依公寓大廈管理條例之規定召開102年度第一屆區分所有權人會議，制訂大廈管理規約，選任訴外人廖永泰、許育禎、劉夙富、廖志平、王淑娟為管理委員，並依法成立天王星大樓公寓大廈管理委員會（下稱天王星公寓大廈管委會），會議中並選任管理委員會管理委員及代表人，嗣經臺中市北區區公所102年12月30日以公所社字第0000000000號核發公寓大廈管理組織報備證明書在案。
㈢、查位於臺中市○區○○路○○號如附圖一螢光筆所示1-10樓之三台電梯及10-19樓之四台電梯（下稱系爭七台電梯）、起訴狀附圖二所示之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台），為系爭大廈之共用部分。詎料，被告林欣穎就系爭七台電梯拒絕原告使用並管理維護，被告林欣穎更以系爭大廈管理權人自居，就系爭電梯於103年1月間自行委由國霖機電管理服務股份有限公司為消防安全設備檢修，並向主管機關為消防安全設備檢修申報。被告林欣穎並以天王星大樓主任管理委員名義於103年2月向系爭大廈之所有區分所有權人請求103年3月份管理費及國霖機電管理服務股份有限公司為消防安全設備檢修之服務費，嗣原告多次請求被告林欣穎交付系爭七台電梯之管理，均為被告林欣穎拒絕，經催告亦置之不理。又被告黃明華未經全體區分所有權人同意訂有分管契約或依規約定為專用部分而得使用起訴狀附圖二所示之屋頂平台，而擅自於屋頂平台上違法增建建物占用屋頂平台。準此，被告林欣穎、黃明華無權占有系爭七台電梯及屋頂平台，原告依天王星大樓住戶規約第26條第1項第3款、及公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項之規定，提起本件訴訟，請求被告林欣穎將系爭七台電梯交予原告管理；被告黃明華應將屋頂平台上違法增建建物拆除，並將頂樓平台遷讓返還予原告。
㈣、聲明：⑴被告林欣穎應將坐落於臺中市○區○○路○○號房屋如附圖一所示一樓至十樓之三台電梯及十樓至十九樓之四台電梯（如民事準備二狀附圖一黃色螢光筆所示共七台電梯）交予原告管理。⑵被告黃明華應將坐落於臺中市○區○村段○○○○○號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路○○號如臺中市○○地0000000000000000000000000000000路00號頂樓北側夾層一層（面積85.43平方公尺）、頂樓北側夾層二層（面積85.43平方公尺）之建物及陽台（面積20.72平方公尺）拆除，並將頂樓平台遷讓返還予原告。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
㈤、對被告抗辯之陳述：
⑴、被告主張系爭大廈於102年12月22日召開之天王星大樓公寓
大廈102年度第一屆第二次區分所有權人會議之決議不存在，原告起訴不合法，並據此於另案提起確認區分所有權人會議不存在之訴云云。惟另案鈞院103年度訴字第3276號確認區分所有權人會議不存在事件，業經鈞院認為上開102年度第一屆第二次區分所有權人會議，係經依公寓大廈管理條例等相關規定之程序而合法召集之區分所有權人會議，並於會中合法通過成立管理委員會等決議，而為原告（即本案被告林欣穎）之訴駁回。復於鈞院另案103年中簡字第2256號民事判決，關於原告請求訴外人（區分所有權人）給付管理費事件，該案亦認系爭大樓區分所有權人會議無任何無效事由，足證本件原告為合法成立，具有本件訴訟實施權能，被告主張原告起訴不合法，並不可採。
⑵、被告林欣穎並非系爭大樓10-19樓之管理負責人：⒈按管理負責人係指未成立管理委員會，由區分所有權人及住
戶互推一人為負責管理公寓大廈之事務者，如大廈已設有管理委員會之組織，即無庸亦不可再有管理負責人。查本件天王星大樓（1-19樓）既經合法成立天王星大樓公寓大廈管理委員會，依臺灣高等法院86年上字第1804號判決意旨，本件大樓（1-19樓）既經合法成立管理委員會，被告等主張渠等再設置10-19樓管理負責人，因違背公寓大廈管理條例之規定而無效甚明。
⒉次依公寓大廈管理條例第26條第1項規定，固明定於一定要
件下經由法定程序，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分成立管理委員會，然法律僅規定得成立管理委員會，並無規定得推選管理負責人，是被告林欣穎主張受推選10-19樓之管理負責人，應屬無效。
⒊再查，被告等初則以已成立系爭大樓（1-19樓）之「天王星
大樓管理委員會」，被告林欣穎並經推選為主任委員為抗辯，後改以已成立10-19樓「天王星大樓管理委員會」，被告林欣穎為主任委員抗辯，復再抗辯其合法推選擔任第6屆主任委員，後又改稱推選擔任管理負責人，則被告林欣穎究為主張主任委員或管理負責人？其陳述前後矛盾，顯不可採。且依被告書狀及所提出被證，其主張成立管理委員會並選任主任委員，顯非推選管理負責人，設若主張成立管理委員會，惟如因其不具法律規定件程序，而該會議（或決議）無效，則原所成立之管理委員會並不合法存在，原所推選主任委員之程序殊無法逕轉變為推選管理負責人程序，可見被告之主張，尚無可採。又本件均未見被告等有依公寓大廈管理條例規定合法推選管理負責人，復無其他證據證明，是被告林欣穎無法認係系爭大樓10-19樓之管理負責人。再者，依公寓大廈管理條例規定，選任管理委員、主任委員與推選管理負責人乃不同概念及有不同程序，殊無認作既然選任管理委員、主任委員，因不合法，故當初係推選管理負責人，此顯係被告臨訟杜撰主張，殊無可採。
⑶、被告主張之天王星大樓管理委員會（1-19樓）（94年5月成立者）及10-19樓管理委員會均不合法，該組織並不成立：
⒈依被告所提出94年5月15日天王星區分所有權人會議記錄，
其召開程序是否合法？又其為何未向主管機關申報備查？又其會議內容可知，除壹、決議中除有記載：「任期先暫定為一年，俟明年召開區分所有權人會議中討論」外，並無「成立管理委員會」、「何人參選管理委員」、「選任何人為管理委員」、「訂立規約」之決議，其後亦無任何召開區分所有權人會議之相關記錄，是該次會議難認已成立管理委員會及選任「何人」管理委員甚明。又同年月日下午15時所召開管理委員會第一次會議，選任主任委員、副主任委員等，承上所述，自難為合法。原告否認被告等已依公寓大廈管理條例規定辦理。
⒉次依該次決議任期先暫定為一年，俟明年召開區分所有權人
會議中討論，若果如是，則第一屆主任委員賴銘銅95年是否召開區分所有權人會議？其後其任期為何？而95年至今區分所有權人迭有變動，是否有依新區分有權人人數再次召開區分所有權人會議？召開內容為何？有何決議？凡此均付之闕如，自難僅以此而可推認被告等人於102年所謂天王星大樓第4屆102年第二次管委會為合法。
⒊甚且被告等所主張第4-6屆管委員會，於何時召開區分所有
權人會議？何時選任管理委員？均付之闕如，且管理委員任期最長為兩年，如自94年起計算，被告等主張之第四屆管委會委員於101年任期已到期，既無管理委員，管理委員會縱認存在亦已不復存在（原告否認被告等之管理委員會合法存在），可見其於102年12月29日召開管委會或其後渠等所認成立之管理委員會，於法均有不合。
⒋復查，依被告等所提出天王星大樓第4屆102年第二次管委會
及會議記錄，其是否已依公寓大廈管條例規定程序合法召開？其管理委員是否經出席區分所有權人選任？均未見被告等提出證據證明之，因此如何能謂已有合法選任之管理委員，焉論該等自行主張為管理委員之人如何能召開管委員會會議，其會議難謂為合法。另依被告稱於103年8月31日召開所謂「103年度區分所有權人會議會議記錄」，依其會議記錄肆、討論議題及決議：第一案「成立管理委員會」及「選舉管理委員會委員」可知，被告林欣穎等並未成立所謂「天王星大樓管理委員會」甚明。至被告林欣穎以成立系爭大樓10-19樓之管理委員會申請報備，業經臺中市北區區公所103年10月31日公所公建字第0000000000號函認未依法定會議程序分割成立管理組織，以103年9月30日公所公建字第0000000000號駁回其聲請在案。
⑷、被告林欣穎無權管理系爭七台電梯：⒈被告等稱於103年9月17日召開103年第二次區分所有權人會
議，會議決議成立10-19樓之天王星管理委員會，但查其仍非合法組織。按符合公寓大廈管理條例第26條第1項規定之公寓大廈，除經該幢或結合他幢內之辦公、商場部分之區分所有權人過半數書面同意外，尚須經「全體」區分所有權人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項後，始得由該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會。（內政部95年9月28日內授營建管字第0000000000號函），且須符合「集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈」之要件，本件臺中市○區○村段○○○○○號建物即牌號碼為臺中市○區○○路○○號建築物，依建物登記謄本用途並非住、商辦混合使用，已不符合公寓大廈管理條例第26條第1項之規定。再則，被告等並未經「全體」區分所有權人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項後，始由該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，是其決議無效，其組織亦非合法。據上，本件被告林欣穎自無權管理系爭七台電梯。
⑸、綜上，本件被告等所主張94年成立管理委員會，其不合法已
如上所述，亦未經主管機關報備，更無規約制定，原告已否認其管理委員會合法成立。而原告為天王星大樓區分所有權人合法選任之管理委員會，並有臺中市北區區公所函覆可證，自得以代表全體區分所有權人行使管理電梯職務。
⑹、末查，系爭建物18樓頂樓平台除全體區分所有權人約定專用
或規約另有規定外，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，本件系爭建物於102年12月22日前並無規約制定，嗣於102年12月22日天王星大樓召集區分所有權人會議決議通過的規約對於樓頂平臺部分載明為共有部分，是被告黃明華於天王星大樓制定規約之前或之後，皆未取得約定專用之權，其無權占有甚明。再者，被告林欣穎所組成的天王星管委會並不合法，自不能行使管理委員會之職權，況公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管理委員會之職務為共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。是縱為任一合法之管理委員會亦並無權將區分所有權人共用部分之使用權出售。是以，被告林欣穎無權將屋頂平台使用權售予被告黃明華，其契約對全體區分所有權人不生效力，原告自得本於管理委員之職權請求被告黃明華拆除系爭頂樓平台建物，並將頂樓平台遷讓返還予原告。
二、被告抗辯：
㈠、本件原告並無訴訟實施權能，其起訴不合法：
⑴、依天王星大樓公寓大廈管理委員會籌備會102年11月5日之公
告，玉新資產管理股份有限公司（下稱玉新公司）之法定代表人廖永泰為102年11月24日第一次區分有權人會議召集人。依公告內容推舉程序不合法。查依公寓大廈管理條例第25條第3項、施行細則第7條規定，應有區分所有權人2人以上書面推舉，經公告10日後生效。查推舉人德昌營造股份有限公司及格正資產股份有限公司於102年11月5日推舉玉新公司為系爭大廈召開102年第一次區分所有權人之會議召集人，而玉新公司於102年11月5日再授權公司經理廖永泰為召開區分所有權人會議擔任召集人，推舉人公告期間為102年10月25日至102年11月4日止，顯然是公告在先、推舉在後，其公告不合法。
⑵、按公寓大廈管理委員會為人的組織體，應以其區分所有權人
會議為最高意思機關，該會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議決議，惟區分所有權人會議係由「無召集權人」召集而召開該會議決議即屬當然無效。原告依公寓大廈管理條例第25條第3項規定召集人應由具區分所有權人身份之管理負責人或管理委員擔任召集人，查玉新公司法定代理人為黃政勇，並非廖永泰，且廖永泰並無區分所有權人身份，依法不得為區分所有權人會議之召集人，故以廖永泰為會議召集人，顯不合規定。是系爭大樓102年12月22日第一次區分所有權人會議，係由無召集權人召集而召開，該會議決議自屬無效，因而於該次會議決議所訂定之住戶規約自不生效力。此並有最高法院92年度台上字第2517號判決意旨可參。
⑶、次查，公寓大廈管理條例並無區分所有權人會議召集人得委
託之規定，其會議召集人之資格，仍應依上開條例第25條第3項規定，此有內政部營建署95年10月13日營署建管字第0000000000號函示可考。本件玉新公司經被推舉為102年11月24日第一次區分所有權人會議召集人，再出具授權書，授權廖永泰經理辦理召集天王星大樓區分所有權人會議，並擔任該次會議之召集人。然依上開說明，玉新公司並不得授權委託廖永泰擔任本次會議召集人。何況廖永泰是否為玉新公司之經理，尚待證明。原告雖稱廖永泰係玉新公司之授權代表受任為法人處裡事務，代表公司辦理相關召集會議事宜云云。惟原告所舉之內政部、經濟部函示乃針對公司、法人所為之釋示，與本件區分所有權人會議召集人之資格不得委託、代理、授權不同，自不得適用、引用。是以，102年12月22日之第二次區分所有權人會議決議亦不存在，因廖永泰非區分所有權人，且不得被授權為召集人資格，所召集會議決議自屬無效。
⑷、此外，原告於103年度小上字第103號給付管理費事件審理筆
錄，已自認不包括被告居住之出入口及電梯10-19樓之住戶，被告否認有貼公告10日之事實，原告並未依公寓大廈管理條例第25條第3項、施行細則第7條規定公告10日，其召集程序不合法，決議不生效力，此有公告及授權書可稽。且原告未依公寓大廈管理條例第32條第1項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之；及第34條規定區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。以上會議決議亦未送達各區分所有權人，如有，請舉證。又臺中市北區區公所之函，僅能作形式審查，備查而已。玉新公司是否授權廖永泰為召集人，召開會議及是否符合公寓大廈管理條例第25條第3項、施行細則第7條規定，非區公所之職權所能為之。綜上，本件會議召集程序不合法，其所為決議不存在，原告起訴適用性待商確，應予駁回。
㈡、被告林欣穎為公寓大廈管理條例之合法「管理負責人」，有權管理系爭七台電梯：
⑴、查系爭大樓係由太府建設公司起造，後因該建商倒閉，未能
完成興建及管理，嗣由訴外人蘇峻億等區分所有權人籌組成立「天王星大樓管理委員會」，區分所有權人選出第一屆主任委員賴銘銅。上述天王星大樓管理委員會因有部分銀行亦為區分所有權人未能配合，致尚未向區公所辦理報備成立登記未予核備。惟依公寓大廈管理條例第3條第10款、第40條規定，目前被告林欣穎為系爭大樓10-19樓住戶（參公寓大廈管理條例第3條第8款）合法推選擔任第6屆主任委員，自屬公寓大廈管理條例之管理負責人。
⑵、次查，系爭大樓是參住商混合大樓，被告林欣穎管理系爭大
樓10-19樓與原告後成立之管理委員會管理之1-9樓有各自獨立之出入口，被告林欣穎可依公寓大廈管理條例第26條規定，申請報備另成立管理委員會，然因原告隱瞞被告林欣穎管理之事實，先向主管機關報備成立，致主管機關不查系爭大樓老早推選被告林欣穎為管理負責人，原告僅有1-9樓之管理事實，而誤准原告報備成立1至19樓管理委員會。此部分，被告林欣穎已擬提出訴願。是本件系爭大樓10-19樓自得另成立管理委員會，排除原告對10-19樓之管理。而天王星大樓管理委員會自94年6月迄今均有由區分所有權人所推選之管理負責人進行系爭大樓第10-19樓管理維護工作。至於原告另於102年12月間成立「天王星大樓公寓大廈管理委員會」，實際上管理範圍限於1-9樓不及10-19樓部分。以上2個管理委員會各有成立之歷史背景，且均有各自獨立出入之門戶，包含電梯亦各自管理使用，此由被告林欣穎管理之大樓電梯保養費，均係由10樓以上住戶分擔，每月新臺幣（下同）5,000元固定保養費，原告從未分擔上述電梯保養費可知。原告主張「每一公寓大廈僅能有一個管理委員會適法存在」、「天王星大樓並非住、商混合使用…」、「原告係合法選任之管理委員會」云云，顯非事實。
⑶、又系爭七台電梯（不含原告獨自管理使用1-9樓之內部電梯
），由天王星大樓管理委員會管理近10年，未聞住戶異議有何違法；而且選出財務委員、監察委員，管理收支帳務公開，運作正常。是以，原告片面質疑被告林欣穎提出之94年5月15日區分所有權人會議記錄，其召集程序、任期、會議內容等，空言有何不合法，實不可採。故原告請求交付管理之系爭七台電梯為「天王星大樓管理委員會」管理10-19樓高層樓住戶必經通路，該電梯係屬供10-19樓區分所有權人約定專用部分，是原告稱系爭七台電梯為共用部分，且為原告管理維護云云，顯不合事實。
㈢、末查，被告黃明華於系爭大樓之屋頂平台建物，為「天王星大樓管理委員會」管理，原告並無管理權。因之，原告自不得主張拆除。
㈣、聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
三、兩造同意爭執及不爭執事項如下：
㈠、不爭執事項：就臺中市中正地政事務所103年8月20日之建物測量成果圖所繪製之頂樓夾層及陽台現為被告黃明華所占有使用。
㈡、爭點：
1.原告主張被告林欣穎無權占有臺中市○區○○路○○號之電梯（如準備二狀附圖一螢光標示部分），有無理由？
2.原告主張被告黃明華無權占有臺中市中正地政事務所103年8月20日之建物測量成果圖所繪製之頂樓夾層及陽台，有無理由？
3.被告林欣穎抗辯其為系爭大樓10至19樓之管理負責人，有無理由？
4.被告黃明華抗辯原告非系爭大樓10-19樓之管理委員會，對被告黃明華請求返還之權利，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、本件被告主張在102年12月22日召開天王星大樓公寓大廈102年度第一屆第二次區分所有權會議，是由不具區分所有權人身分之廖永泰所召開，而廖永泰並未取得召集人資格，其所召集之區分所有權會議決議成立天王星公寓大廈管委會為無效，原告起訴不合法，為原告所否認。查：
⑴、按公寓大廈管理條例第29條第1項、第6項前段規定：公寓大
廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。同條例第55條第1項復規定：本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市)主管機關報備。另公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項則規定：本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。本件天王星大樓是在80年7月30日取得使用執照，為84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前所興建完成之建物，仍應依公寓大廈管理條例第55條第1項及公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項規定，由區分所有權人2人以上書面推選區分所有權人1人為召集人，經公告10日後生效，再召開第一次區分所有權人會議，以成立管理委員會或推選管理負責人，並向主管機關報備。系爭大廈自興建完成迄至系爭102年12月22日第二次區分所有權人會議召開前，並未依上揭公寓大廈管理條例等相關規定辦理成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市)主管機關報備等情，為兩造所不爭，並有臺中市北區區公所103年9月3日公所公建字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷第151至152頁）。
⑵、被告主張原告區分所有權會議之公告、推舉召集人等程序不
合法等語。而查，本件原告在第一次區分所有權人會議召開前，有以天王星大樓公寓廈管理委員會籌備處名義在102年10月25日張貼「天王星大樓公告」，其公告內容載明「區分所有權人互推推舉玉新資產管理（股）公司為天王星大樓區分所有權人會議之召集人，自公告日起10日內若有區分所有權人另推舉召集人者，請於期間內提出。特此公告。推舉人：德昌營造股份有限公司、玉新資產管理股份有限公司、格正資產股份有限公司。天王星大樓公寓大廈管理委員會籌備處。102年10月25日」等情，業據原告提出拍攝日期為102年10月25日之上開公告照片為據（見本院卷第260頁），則原告應確有依前揭公寓大廈管理條例施行細則之規定，由區分所有權2人以上書面推選區分所有權人1人為召集人。另據卷附以天王星大樓管理委員會籌備會名義於102年11月5日張貼之公告內容記載：「自102年10月25日起至102年11月4日止公告期間無人被推舉為召集人」，並載「經推舉玉新資產管理（股）公司『法定代表人』廖永泰先生」為102年11月24日102年度第一屆第一次區分所有權人會議召集人（見本院卷第261頁），顯見應有於102年10月25日公告推舉召集人之事，才有事後於公告10日期滿後之102年11月5日再公告「自102年10月25日起至102年11月4日止公告期間無人被推舉為召集人」之舉，且此公告內容洽與102年10月25日公告之內容正好相呼應並連接，又均係公告於兩造發生訴訟之前，自當非臨訟編製。且參諸臺中市北區區公所103年9月3日公所建字第0000000000號函文內載：「二、查『天王星大樓公寓大廈管理委員會』係由區分所有權人德昌營造股份有限公司、格正投資股份有限公司、玉新資產管理股份有限公司等3人書面推選玉新資產管理股份有限公司為該社區102年度第1次區分所有權人會議之召集人，經公告10日（102年10月25日至102年11月4日）後生效」等語（見本院卷第236至237頁），亦可確認本件推舉召集人之公告應有於102年10月25日張貼，事後並陳報主管機關核備，否則主管機關無由知悉而據以於回覆公函內載明。由是亦足認102年11月5日之公告，其性質僅是就102年10月25日公告期滿之推舉召集人結果所為具報告性質之公告，而非於102年11月5日始為推舉召集人之公告，或未經先前公告即逕公告指定第一次區分所有權人會議召集人。
⑵、被告雖另辯稱廖永泰並非區分所有權人，不得為召集人，且
公寓大廈管理條例並無區分所有權人會議召集人得委託之規定，玉新公司授權委託廖永泰為召集人，所召集之會議為違法而無效。惟按公司之經理與公司間為委任關係，且經理人有為公司管理事務之權限，此觀公司法第192條第4項、第29條第1項公司法、第8條第2項及民法第553條第1項之規定自明。又公寓大廈之區分所有權人如為法人，因法人並無自然實體，自應指派代表人行使權利，即其出席會議及選任管理委員，或擔任公寓大廈管理委員會主任委員，皆應指派代表人為之。此亦經公寓大廈管理條例之主管機關內政部營建署分別以94年9月14日內授營建管字第0000000000號、95年4月13日台內營字第0000000000號、102年7月15日內授營建管字第0000000000號內政部營建署及103年2月10日營署建管字第0000000000號函釋在案。本件玉新公司為天王星大樓之區分所有權人，而廖永泰為區分所有權人玉新公司之經理，則其自得受區分所有權人玉新公司委任，而行使玉新公司依公寓大廈管理條例所規定區分所有權人對系爭大廈之權利義務，包括得出席會議、選任管理委員。被告前揭所辯自屬無據。
⑶、復按公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，
應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。」第32條規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」本件玉新公司法人代表廖永泰以召集人身分，於102年11月8日公告並寄發會議通知，召集102年11月24日102年度第一次區分所有權人，其公告及會議通知之署名為「召集人玉新資產管理（股）公司法人代表廖永泰」，在文義上之理解，是表彰「玉新公司」為區分所有權人會議之召集人，僅是推由其公司之機關（自然人，即法人代表）「法人代表廖永泰」行使玉新公司之召集人權利，其意甚明，廖永泰以玉新公司法人代表之名義行使玉新公司之召集人權利，並依時限規定寄發會議通知，符合公寓大廈管理條例第30條之召集規定。惟因該次區分所有權人會議之實際出席戶數僅45戶，未達公寓大廈管理條例第31條定額規定而流會，但公寓大廈管理條例相關規定並無規定玉新公司經推舉為區分所有權人會議召集人之身分，即因此消滅或喪失。且依公寓大廈管理條例第32條規定，前次會議召集人得就同一議案重新召集會議，則玉新公司法人代表廖永泰自仍得以召集人身分，就同一議案重新召集第二次區分所有權人會議。102年12月22日第二次區分所有權人會議之議題與102年11月24日第一次區分所有權人會議之議題皆為：「1.天王星大樓管理委員會成立暨管理委員會委員選舉。2.制定『天王星大樓住戶規約』。規約內容主要係討論公共基金、管理費及共用區部分約定專用等議題。」，則由「玉新公司法人代表廖永泰」再次召集區分所有權人，於102年12月11日公告及寄發會議通知，定於102年II月22日召開102年度第2次區分所有權人會議，其公告及會議通知之署名為「召集人玉新資產管理（股）公司法人代表廖永泰」，在文義上之理解，仍是表彰「玉新公司」為區分所有權人會議之召集人，僅是推由其公司之機關（自然人，即法人代表）「法人代表廖永泰」行使玉新公司之召集人權利，其意甚明，廖永泰以玉新公司法人代表之名義行使玉新公司之召集人權利，並依時限規定寄發會議通知，並未悖於上揭公寓大廈管理條例之相關規定。系爭102年12月22日所召開102年度第二次區分所有權人會議，經125戶出席會議，並決議成立管理委員會，同日即召開102年度第一屆第一次管理委員會議，此有102年12月22日102年度第2次區分所有權人會議出席簽到名冊、102年度第一屆第一次管理委員會議簽到記錄可憑（見本院103年度訴字第3276號卷第109至121頁、13頁反面），依照公寓大廈管理條例第32條第1項後段規定，重新召集之區分所有權人會議，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。而系爭大廈當時區分所有權人總戶數為257戶，重新召集之系爭區分所有權人會議出席及決議門檻降低，當日實際出席125戶，並全數通過決議，已符合上開規定，基上，系爭大廈於102年12月22日召開之102年度第一屆第二次區分所有權人會議自屬合法有效。
而天王星大樓公寓大廈管委會嗣並經臺中市北區區公所102年12月30日並以公所社字第0000000000號函備查在案並核發公寓大廈管理組織報備證明（見本院卷第17至18頁）。此外，本件被告林欣穎及訴外人林厚佑另案對原告訴請確認於102年12月22日召開之天王星大樓公寓大廈102年度第一屆第二次區分所有權人會議之決議不存在事件，業經本院103年度訴字第3276號於104年7月15日判決駁回被告林欣穎、訴外人林厚佑於該案之訴，被告林欣穎、訴外人林厚知雖不服提起上訴，因未繳納上訴審裁判費，於104年9月10日經裁定駁回上訴。
⑷、綜上，被告主張原告天王星公寓大廈管委會並未合法成立，而無訴訟實施權能，本件起訴不合法云云，尚屬無據。
㈡、另被告主張系爭大廈為住商混合大樓，前經於94年5月間成立天王星大樓管理委員會，另訴外人蘇峻億等區分所有權人亦就天王星大樓10至19樓部分組成「天王星大樓管理委員會」，與原告成立之管理委員會1-9樓為各自獨立出入口，目前管理負責人為林欣穎，原告管理之範圍為1-9樓，不及10至19樓部分云云。查：本件被告既未提出其曾依法定程序召開區分所有權人會議，成立系爭大廈（1至19樓）管理委員會之證明，自難謂系爭大廈（1至19樓）有除被告以外，合法成立之管理委員會。另被告雖主張系爭大廈10至19樓部分，另由區分所有權人成立管理委員會云云。惟按公寓大廈管理條例第26條規定：非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。
四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。第20條、第27條、第29條至第39條、第48條、第49條第1項第7款及第54條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。而查系爭大廈係坐落在臺中市○區○○路○○號之建物，其1至9樓固為辦公商場、10至19樓而為住宅，然其並非屬上開公寓大廈管理條例第26條所定之各自屬立之數幢建物，是以系爭大廈是否符合得分別成立管理委員會，已非無疑。且依據上揭條文規定，如欲成立各別之管理委員會，尚需經區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定共用、約定共用部分權責劃分。而本件被告未提出系爭大廈之區分所有權人曾依公寓大廈管理條例第27條、第29條至39條等相關規定就系爭大廈10至19樓經全體區分所有權人會議決議成立「天王星大樓管理委員會」之證明，而僅提出10至19樓部分住戶之區分所有權人會議簽到表（見本院卷第58至58頁），則被告主張之由被告林欣穎為管理負責人之「天王星大樓管理委員會」自無法證明屬合法成立之管理委員會，是以被告主張10至19樓部分實際為「天王星大樓管理委員會」管理，原告無實際管理權云云，自屬無據。
㈢、按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。再按公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第10條第2項分別定有明文。查，坐落臺中市○區○○路18樓之系爭大廈1至10樓有三台電梯、10至19樓有四台電梯，為系爭大廈共用部分，除另有約定，自應由原告管理委員會管理。被告林欣穎對於其以管理負責人身分占有管理系爭7台電梯乙節並不爭執，被告林欣穎既非合法管理負責人，並無占有管理系爭7台電梯之權利，且排除原告之管理，自屬違反大樓電梯設置目的及通常使用方法，原告基於前揭規定請求命被告林欣穎應將如附圖一黃色螢光筆所示系爭7台電梯交予原告管理，為屬有據，應予准許。
㈣、末查，被告黃明華關於如附圖二所示臺中市○○區○○路○○號頂樓北側夾層一層（面積85.43平方公尺）及頂樓北側夾層二層（85.43平方公尺）之建物及陽台（面積20.72平方公尺），為其所增建並占有使用乙節並不爭執。然系爭屋頂平台即頂樓部分並非屬被告黃明華之專有部分，而係共用部分。本件固有被告黃明華提出以天王星大樓管理委員會主任委員徐麗珠代表「天王星管理委員會」在99年5月10日簽訂買賣契約書，買賣標的為將臺中市○區○○路○○號20樓及頂樓東北側之無登記之附屬建物其永久使用權（見本院卷第52頁），惟上開「天王星管理委員會」並非合法成立之管理委員會，並無與被告黃明華簽約之權能，且被告黃明華亦未舉證證明上開頂樓部分依規約或經全體區分所有權人同意就系爭屋頂平台之共用部分為約定專用，而應屬共用部分，亦不因僅憑與管理委員會之買賣契約即取得專用權利，是以本件被告黃明華關於附圖二所示之頂樓北側增建上述夾層一、二層及陽台，並無合法占有之權源，且已違反共用部分依其設置之目的及通常使用方法，原告依據公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第10條第2項之規定，請求被告黃明華應將附圖二所示頂樓北側夾層一、二層及陽台拆除，並將頂樓平台遷讓返還予原告，自屬有據。
五、綜上所述，原告請求被告林欣穎應將坐落臺中市○區○○路18樓房屋如附圖一螢光筆所示1樓至10樓之3台電梯及10樓至19樓4台電梯交予原告管理；及請求被告黃明華應將坐落臺中市○區○○路○○號如附圖二所示頂樓北側夾層一層（面積
85.43平方公尺）及夾層二層（85.43平方公尺）之建物及陽台（面積20.72平方公尺）拆除，並將頂樓平台遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保准予宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額宣告之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 洪菘臨