臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1071號原 告 洪金山訴訟代理人 鐘登科律師
李世才律師被 告 黃興應上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國103年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區市○○○路○○○號之房屋（即坐落臺中市○○區○○段○○○○○號建物）全部搬遷騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。」，民事訴訟法第10條定有明文。查本件遷讓房屋訴訟之請求權基礎為民法第767條所有權人之物上請求權，係因不動產涉訟，而系爭房屋復坐落於臺中市○○區市○○○路○○○號，依法本院自有管轄權，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、兩造主張、抗辯：
一、原告主張：
（一）被告於民國（下同）102年4月2日，就其所有而以陳曉明為登記名義人之坐於臺中市○○區○○段○○○○○○○號、199-14地號土地及其上601建號(門牌號碼：臺中市○○區市○○○路○○○號）房屋，與原告簽訂如不爭執事項欄附件所示協議書（以下簡系爭協議書），以附買回條件將上開房地出賣予原告，並移轉登記予原告。嗣原告於102年4月18日，與被告就系爭房屋簽定租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自該日起至103年4月17日止，每月租金新臺幣（下同）2萬元，雙方並於系爭租賃契約第七條第四項約定：「乙方（即本件被告）積欠租金達兩個月以上，或違反第肆條使用租賃物之各款限制時，甲方（即原告）得終止租約，收回租賃物。」之約款，當日並至鈞院所屬民間公證人黃穎昌事務所作成公證書。惟被告自承租迄今，始終未依約給付房屋租金，累計積欠之租金已達兩個月以上之租額，原告爰於103年2月13日委請律師催告被告於函到10日內給付積欠租金，倘逾期不付即終止租賃契約之旨，惟被告並未為善意回應；原告復於103年3月4日發函重申終止租賃契約之意思。然被告迄今仍拒不搬遷，致使原告權益受損，原告爰依法對被告提起本件訴訟請求遷讓房屋，並以起訴狀繕本之送達重申終止租賃契約之意思。
（二）原告為系爭房屋之所有權人，被告因積欠租金，經原告依約終止系爭租賃關係後，已無正當權源得繼續占有系爭房屋，則原告依民法第767條第1項前段，請求被告遷讓房屋，即屬有據。並聲明：被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區市○○○路○○○號之房屋全部搬遷騰空返還原告。
（三）對於被告抗辯之陳述略以：
１、兩造於102年4月2日簽訂系爭協議書，因被告係借用訴外人陳曉明名義為系爭房地之登記名義人，故立協議書人記載「陳曉明」，惟本件不動產買賣契約實際上是由被告簽訂）就系爭房屋權利變動之真意為買賣契約：
①依系爭協議書第三條約定：「本件買賣價金為新臺幣參
仟柒佰萬元整．．」等文字，可推知兩造就系爭房屋之法律關係，係以買賣契約定性之。再由兩造於同上協議書第四條約定：「甲方（即原告）同意乙方（即被告）就本件不動產於民國年月日後在下列條件全部成就之情況下，得主張以新台幣參仟柒佰萬元買回。．．」之文字，約定被告就系爭房地享有附條件之買回權，並於第
五、六條接續就買回權之費用負擔進行約定乙點，更可證明兩造於締結系爭協議書時之真意，確係為使系爭房地之所有權發生變動，故締結本件買賣契約。
②再依被告先前所稱：「原告跟我買系爭房屋的3700萬元
，確實已經有支付給我了。因為我賣給原告的價金比較低，所以房子就讓我繼續住，而且允許我買回來，如果我要買回來，就是按照協議書的內容去履行。」等語，可知被告已自認系爭協議書為買賣契約。由此以觀，系爭協議書為買賣契約，確係兩造不爭之事實。至於系爭協議書第三條後段，雖有以：「雙方同意自借貸交付日起，按每百元日息0.09元計算利息至乙方清償日止。」等語，約定被告應給付利息之義務。然對照第四條約定：「甲方同意乙方就本件不動產於民國年月日後在下列條件全部成就之情況下，得主張以新台幣參仟柒佰萬元買回。1.乙方應於主張買回之同時，繳清本協議書第三條所訂本息之全部款項。2.貸款（含銀行及本協議書之款項）乙方應按期繳納，一期未繳，則甲方有權不予乙方買回之權利。」等文字，當可確認此項文字約定，係被告為保有買回權所願意支付予原告之對價，但因計算方式係比照利息為之，而於文字用語上未臻精確。但由被告主張伊依系爭協議書約定享有買回權乙事，更可證明兩造就系爭房地，確係本於買賣關係締結協議。
２、兩造於102年4月18日經鈞院所屬民間公證人黃穎倉公證，締結系爭房屋租賃契約時，已就被告使用系爭房屋之權源，由使用借貸轉換為租賃契約，至於被告未給付任何租金予原告係被告自承債務不履行，被告不思自己未依約履行給付租金之義務，反據此指稱系爭租賃契約係屬通謀虛偽意思表示，拒絕返還房屋，被告顯有違反契約誠信之債務不履行行為。
３、被告對系爭房地已無買回權可茲主張：①兩造雖於系爭協議書第四條約定：「甲方同意乙方就本
件不動產於民國年月日後在下列條件全部成就之情況下，得主張以新台幣參仟柒佰萬元買回。1.乙方應於主張買回之同時，繳清本協議書第三條所訂本息之全部款項。2.貸款（含銀行及本協議書之款項）乙方應按期繳納，一期未繳，則甲方有權不予乙方買回之權利。」等語，可知兩造係約定被告對系爭房屋係享有附條件之買回權。
②依被告於103年5月22日庭期中，分別以：「（法官問：
是否有按照協議書內容履行？）答：我現在沒有履行。
」、「（法官問：契約上記載的利息，是否有支付？）沒有，我沒有付。」等語，被告已自認伊並未依約履行，故依系爭協議書第四條第2款約定，原告自得拒絕被告行使買回權。從而，被告之買回權自伊怠於依約給付系爭協議書第三條所約定之利息（即保有買回權之對價）時起，即已不復存在，原告並以本件書狀繕本之送達重申拒絕被告行使買回權之意思。準此，被告主張伊因兩造約定於買回權之權利存續期間，仍得繼續借用本件不動產云云，亦屬無據。
４、被告辯稱原告未給予足額價金云云，俱與事實不符：①依兩造於102年4月2日所簽定之不動產買賣契約書，所
附付款明細表之記載可知，原告於簽約當時即已支付被告200萬元之定金，嗣於102年4月18日，即完成系爭房地之所有權移轉登記手續後，再給付被告尾款800萬元，此有被告於付款明細表上親筆簽名並記明「付清」文字為證，故被告辯稱原告有預扣利息，並未給予足額價金云云，並非事實。
②次依系爭協議書第四條第2款約定：「甲方同意乙方就
本件不動產於民國年月日後在下列條件全部成就之情況下，得主張以新臺幣參仟柒佰萬元買回。．．2.貸款（含銀行及本協議書之款項）乙方應按期繳納，一期未繳，則甲方有權不予乙方買回之權利。」等語，可知兩造已合意在被告繼續負擔房屋貸款之條件下，被告得保有買回系爭房屋之權利。惟如前述，因被告未履行系爭協議書上所記載條件，買回權早已喪失。被告猶執陳詞加以爭執，亦屬無據。
③又查系爭房地之貸款每月應清償本息，第1年為4萬6800
元，第二年調升為4萬8825元，自102年6月起均係由原告繳交，此有原告開設於第一商業銀行中港分行第000-00-000000帳號之存摺影本為證。
５、依證人羅澤宗所證稱內容可知，羅澤宗對於兩造間之交易情形，全然不知情，不足以證明被告主張為真。被告於歷次庭期均已自承與原告間，就系爭房地所有權移轉之原因關係為買賣契約，且原告確已支付伊1000萬元；故被告抗辯張本件係通謀虛偽之假買賣契約、原告未如實支付伊1000萬元，均應由其負擔舉證責任。
二、被告則抗辯：
（一）被告於102年4月2日將被告所有而以訴外人陳曉明為登記名義人之系爭房、地，以附未約定買回期限之買回約款，出賣予原告時，同時兩造特於系爭協議書第六條約定：「甲方（即原告）同意乙方（即被告）在本件不動產買回權利存續期間，得借用本件不動產。」。基於上述約定，可知兩造就系爭房地使用之法律關係，係屬借貸關係無誤。至於原告主張之租賃關係，係因原告強烈要求，且謂簽訂系爭租賃契約只是一個形式的外觀，社會一般習慣均是如此，並無任何意義，亦不影響被告在買回前得無償繼續使用系爭房地之權利，兩造始為本件租賃法律行為之通謀虛偽意思表示，此亦可由被告從未給付任何租金予原告，可資為證。關於原告目的為何，被告並不清楚，惟可確信者是本件虛偽的租賃法律行為中，隱藏著借貸之法律行為，按民法第87條第2項規定，本件應適用關於借貸之法律規定，故本件兩造之行為真意並非為成立租賃關係，而是原告同意被告在本件不動產買回權利存續期間，得借用系爭房地之借貸關係甚明。
（二）雖兩造於102年4月18日締結房屋租賃契約，但並非已就被告使用系爭房屋之權源，由使用借貸轉換為租賃契約，為此被告才會連一期租金及保證金10萬元均未支付，原告亦未於買賣價金中預扣第一期租金及10萬元保證金，顯見兩造就系爭房地約定使用之法律關係，係屬使用借貸關係而非租賃關係甚明。依上可知，兩造於系爭協議書就系爭房屋權利變動之真意為附買回條件之買賣關係無誤，且被告對系爭房屋仍有買回權可主張，蓋兩造所簽立之系爭協議書第四條並無買回期限之限制，且本件既為買賣關係，則何來繳清本息之全部款項，及被告應按期繳納貸款，一期未繳，則原告得不予被告買回之理？因此兩造於系爭協議書就系爭房屋權利變動之真意為附買回條件之買賣關係無誤，且被告對系爭房屋仍有買回權可主張甚明。
（三）關於系爭協議書第三條：「本件買賣價金為新台幣貸款約參仟柒佰萬元整，因本件不動產尚有銀行貸款約新台幣貳仟柒佰萬元尚未清償，餘額約新台幣壹仟萬元整，由甲方於完成產權登記後借貸予乙方。雙方同意自借貸交付日起，按每百元日息0.09元計算利息至乙方清償日止。」之約定，是否合法且符合當事人雙方利益？請鈞院詳查法源之公平性。另原告所稱被告已取得價金1000萬元等情，俱與事實不符：
①原告所提出之系爭房地不動產買賣契約書，並非完整內容
，蓋該契約書應有13頁，但原告所提出者僅有11頁。被告茲提出原版契約書（即卷附附件8所示，係由簽約當時廖代書所提供），而於原始契約書第12頁有詳載付息及其他金額紀錄，原告辯稱已付清尾款800萬元給被告，並非事實。
②又依證人羅澤宗於103年9月4日證述已於102年8月份繳交
利息27萬元，而簽約完成日102年4月18日後三個月（即102年5月18日、6月18日、7月18日）之利息，亦由原告先預扣81萬元，是原告所稱被告未繳息等情，亦非事實。且證人已明白表示，伊所取得之資金係來自於與系爭房地同一標的，即係向原告融資1000萬元取得。本件係因證人羅澤宗之需求，才會簽訂系爭協議書，協議書上之金額才會有更正之情形，顯見羅澤宗同為本件債務之關聯債務人之一。
③兩造於102年4月18日簽訂買賣契約之價金為3700萬元，但
因其中價金1000萬元已轉為借貸，則買賣價金不就變成2700萬元，如此買賣行為不就不成立了。按買賣價金既已有3700萬元，又何需再向原告借貸1000萬元，此乃矛盾且不符常理。
④本件借貸金額為1000萬元，須於每月支付利息27萬元，核
其年利率達32.4％，遠超過民法第205條所規定之年利率20％之限制，則原告對超過部分之利息，應無請求權。⑤兩造於系爭租賃契約所約定之租金為每月2萬元；另原告
要求被告開立票號為NO633552、票面金額1000萬元之本票；原告之妻所提供於彰化縣地方稅務局公文袋手稿完稅金額明細所載預收過戶規費3萬6000元、欠稅額1萬3009元，皆無單據；原告又預扣借貸1000萬元利息3個月（102年5、6、7月）計81萬元；預扣銀行貸款2700萬元利息6個月以上，合計30萬元以上。依原告上列行為可知，系爭房地等於是白白送給原告：蓋被告除每月要還利息27萬元，加上房租每月2萬元，還欠原告1000萬元，原告之行為明顯已觸犯民法第74條規定之暴利行為；且犯有刑法第344條之重利罪。前項重利包括手續費、保管費、違約金及其他與借貸相關之費用。
（四）綜上所述，兩造就系爭房地使用之法律關係，並非基於租賃關係，故原告於本件訴訟之終止租賃關係行為及請求遷讓房屋之主張，顯然無理由。又被告業於103年4月10日以存證信函依上開協議書之約定，函向原告主張買回系爭房地，則依上開協議書之約定，既然原告同意被告在本件不動產買回權利存續期間，得借用本件不動產，顯見被告繼續占有並使用系爭房屋而無遷讓房屋之義務，應為有理由。並聲明：原告之訴駁回。
貳、兩造經協商就下列事項不為爭執，本院自得採為判決之基礎：
一、被告於102年4月2日，就其所有而以陳曉明為登記名義人之坐於臺中市○○區○○段○○○○○○○號、199-14地號土地及其上601建號(門牌號碼：臺中市○○區市○○○路○○○號）房屋，與原告簽訂如附件所示協議書，以附買回條件出賣予原告，並移轉登記予原告。
二、原告嗣於102年4月18日，與被告黃興應就系爭房屋簽定租賃契約，約定租賃期間自該日起至103年4月17日上，每月租金2萬元，雙方並於契約第七條第4項約定，乙方積欠租金達兩個月以上，或違及第肆條使用租賃物之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物。」之約款。當日並至本院所屬民間公證人黃穎昌事務所，作成如原證三所示之公證書乙份。
三、被告自上開租賃契約簽訂後迄今，未依租賃契約給付房屋租金、保證金予原告，原告於103年2月13日委請律師催告被告於函（群倫國際法律事務所103年2月13日103群科字第0009號）到10日內給付積欠租金，倘逾期不付即終止租賃契約之旨，被告仍未給付，原告復於103年3月4日發函（群倫國際法律事務所103年3月4日103群科字第0011號）重申終止租賃契約之意思。且原告復以起訴狀繕本之送達重申終止租賃契約之意思。
四、【附件：協議書】立協議書人:洪金山（以下簡稱甲方）。
立協議書人:黃興應（以下簡稱乙方）。
立書人等茲為金錢借貸及房屋買賣等事宜，訂立本協議書約定條款如后:
第一條：立書人乙方確實經所有權人授權訂立本協議書。不動產標的:台中市○○區○○段○○○○○○○號，面積:
147.68平方公尺，權利範圍:全，及同段199-4地號，面積: 345.05平方公尺，權利範圍: 1/16及同段建號: 601，建物門牌:台中市市○○○路○○○號;含公設共有部分(以下簡稱本件不動產)。
第二條：雙方確認於簽訂本協議書時，乙方應立即連絡本件
不動產所有權人備齊所有文件及用印予甲方指定之登記名義人辦理移轉過戶，過戶所須之費用(含契稅、土地增值稅、代書費等相關費用)由乙方負擔。
第三條：本件買賣價金為新台幣叁仟柒佰萬元整，因本件不
動產尚有銀行貸款約貳仟柒佰萬元尚未清償，餘額約新台幣壹仟萬元整，由甲方於完成產權登記後借貸予乙方。雙方同意自借貸交付日起，按每百元日息0.09元計算利息至乙方清償日止。
第四條：甲方同意乙方就本件不動產於民國年月日後在下列
條件全部成就之情況下，得主張以新台幣叁仟柒佰萬元買回。
1.乙方應於主張買回之同時，繳清本協議書第三條所訂本息之全部款項。
2.貸款(含銀行及本協議書之款項)乙方應按期繳納，一期未繳，則甲方有權不予乙方買回之權利。
第五條：乙方履行前述所有條件，並主張買回本件不動產時
，因買賣所衍生之一切費用(含甲方應納之奢侈稅、土地增值稅、契稅、代書費等相關稅賦及費用)均由乙方另行負責給付，不計新台幣參仟柒佰萬元內。
第六條：甲方同意乙方在本件不動產買回權利存續期間，得
借用本件不動產，唯借用之期間房屋稅、地價稅、管理費等相關費用由乙方負責繳納。並盡善良管理人之責，維護本件不動產之完整。
第七條：若有違本協議書所訂或第四條所訂買回權消滅情事
時，乙方應無條件，立即搬離本件不動產，點交予甲方；另屆時未搬運之物品均視為廢棄物。乙方同意無條件由甲支全權處理，並同意支付甲方懲罰性違約金，新台幣伍拾萬元整供甲方代為搬離。
第八條：甲方同意就乙方於正常繳息下，甲方不得任意處分本件不動產之任何權益。
叁、本院之判斷：
一、兩造就系爭房、地所訂立之系爭協議書，確為附買回條件之買賣契約：
（一）按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約。原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。」，民法第345條、第379條分別定有明文。被告於102年4月2日，就被告所有而以陳曉明為登記名義人之坐於臺中市○○區○○段○○○○○○○號、199-14地號土地及其上601建號(門牌：臺中市○○區市○○○路○○○號）房屋，與原告簽訂如附件所示協議書，以附買回條件出賣予原告，並於102年4月16日移轉登記予原告等事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之建物所有權狀影本、土地所有權狀影本、土地及建物謄本、房屋稅籍證明書影本、協議書影本、不動產買賣契約書影本、不動產買賣契約所附付款明細表影本各1份在卷可稽，自堪信為真實。且查：
１、依上述附件所示系爭協議書第三條約定：「本件買賣價金為新台幣叁仟柒佰萬元整，因本件不動產尚有銀行貸款約貳仟柒佰萬元尚未清償．．」等語，其明白表示，兩造就系爭房、地係訂立買賣契約，買賣價金為3700萬元，原告主張兩造就系爭房、地之法律關係，明白約定為買賣契約，自非無據。又參諸同上協議書第四條約定：「甲方（即原告）同意乙方（即被告）就本件不動產於民國年月日後在下列條件全部成就之情況下，得主張以新台幣參仟柒佰萬元買回。．．」等字語，則係約定被告日後得就系爭房地主張買回權；顯見兩造就系爭房、地是附買回條件之買賣契約。又上開協書第五、六條接續就買回權之費用負擔進行約定乙點，更可證明兩造於締結系爭協議書時之真意，確係為使系爭房地之所有權發生變動，故締結本件買賣契約。
２、又再依被告到庭亦陳稱：「．．原告跟我買系爭房屋的3700萬元，確實已經有支付給我了。因為我賣給原告的價金比較低，所以房子就讓我繼續住，而且允許我買回來，如果我要買回來，就是按照協議書的內容去履行。．．．」等語（詳參本院103年5月22日言詞辯論筆錄），且卷附被告於103年5月9日提出之答辯狀亦載稱：「．．緣被告於民國102年4月2日，將被告所有而以陳曉明為登記名義人之位於臺中市○○區○○段○○○○○○○號、199-14地號土地及其上建號：601號（門牌:臺中市○○區市○○○路○○○號）房屋，以附未約定買回期限之買回約款，出賣予原告時，同時兩造於協議書(證一)第六條約定，甲方即原告同意乙方即被告在本件不動產買回權利存續期間，得借用本件不動產．．．」等語，被告就兩造系爭房、地所有權為移轉行為，係因附買回條件之買賣契約而為一節，並無爭議，僅爭執其占用之權源為使用借貸而非租賃契約而已。被告事後否認兩造間有買賣契約存在，改稱：原告給付之價金為借款，自非可採。
３、按原告向被告買受系爭房、地，於所有權移轉登記後，系爭房、地本應由原告占有使用收益，被告全無占有使用收益之權限。今因被告請求繼續占有使用系爭房、地，而與原告訂立買回條款，若原告同意被告請求將喪失系爭房、地占有使用權益，是原告於與被告約定買回條件時，要求被告就原告喪失系爭房、地占有使用權益，預立補償或賠償之條件，本屬常情。且審諸民法第379條規定：「出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約。原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。」，及民法第381條第1項明文規定「買賣費用由買受人支出者，買回人應與買回價金連同償還之。」。依上開規定，出賣人得與買受人約定買回，而買回之價金一般為出賣者受領之價金，但亦得特別約定。且因買受人於取得買賣標的後，本得占有使用系爭標的物，而出賣人出賣後取得價金亦同受有原價金之利息，固民法明文規定原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷。然本件原告買受系爭房、地後，因被告要求買回並請求繼續占有使用系爭房、地，原告就標的物本應取得之利益遭被告取得，是原告與被告約定於被告買回時，除應返還原買賣價金及原告為買受標的物所為支出之費用外，就被告向原告取得之系爭房、地占有使用利益，約定補償條件，或於不買回時應賠償之數額，合乎情理。是上開協議書第三條約定：「本件買賣價金為新台幣叁仟柒佰萬元整，因本件不動產尚有銀行貸款約貳仟柒佰萬元尚未清償，餘額約新台幣壹仟萬元整，由甲方於完成產權登記借貸予乙方。雙方同意自借貸交付日起，按每百元日息0.09元計算利息至乙方清償日止。」等語，原告就承買系爭房、地除轉承擔銀行貸款約2700萬元外，尚應支付被告1000萬元價金，上開條款即約明，如被告日後履行買回條件，應支付3700萬元，並負擔期間上開貸款之利息、因買賣所衍生之一切費用(含甲方應納之奢侈稅、土地增值稅、契稅、代書費等相關稅賦及費用)、使用期間之房屋稅、地價稅、管理費等相關費用外，就原告支付之實質價金1000萬元，亦應支付類似於借貸之本息，即應返還價金1000萬元，並應按每百元日息0.09元計算利息（即月息27萬元）予原告做為補償之用，並將之列為買回條件，合乎事理，被告事後將藉上開應補償之買回條件，稱本件僅為讓與擔保，無買賣契約存在，自無可採。
４、另被告復舉證人羅澤宗為證，經證人羅澤宗到庭結證稱：「．．（認識兩造？與兩造之關係為何？）答：我先認識被告黃興應，與被告是朋友關係，後來才透過被告認識原告洪金山。（知悉兩造就台中市○○區○○段○○○○○○○號、199-4地號土地及其上建號：601號即門牌:台中市○○區市○○○路○○○號房屋，成立買賣契約之事？）答：我不是很清楚。（有參與上開房、地買賣條件之洽商？）答：沒有參與。（有看過該契書？提示原證六不動產買賣契約書）答：沒有看過。（有看過該協議書？提示原告103年8月5日所提出之協議書）答：沒有看過。（為何原告會於102年4月18日匯款500萬元至你合作金庫帳戶？提示被告103年8月5日提出之匯款申請書）答：我當時是拜託被告黃興應幫我周轉資金，他找到周轉資金之後，請人直接匯到我公司的帳戶。（這筆錢是你向被告借的？）答：當時我們有一個投資案，資金不足，我問被告是否要投資，他就找人匯了500萬元給我投資，這是投資款。（兩造就台中市○○區○○段○○○○○○○號、199-4地號土地及其上建號：
601號《門牌:台中市○○區市○○○路○○○號》房屋，成立買賣契約所有權移轉登記後，銀行貸款2700萬元之利息由你繳納？為何要由你繳納？）答：我有繳了一筆27萬元，是由被告黃興應帶我去原告洪金山家中，拿了27萬元的利息給洪金山。當時黃興應跟我說，他是用他的不動產去融資了1000萬元來投資我，融資之後，黃興應總共拿了700萬元給我，他先匯了500萬元，另外200萬元是拿現金給我。除了上開27萬元給原告之外，就再也沒有給原告了。
因為我的資金一直進不來。（對兩造之間的買賣關係是否清楚？）答：我只聽黃興應跟我說他是用他的房子去融資來的，其餘我不清楚。我只知道他融資了1000萬元，我真正拿到的是700萬元，300萬元是先扣掉的。當時黃興應有手寫一份明細表給我，洪金山並未在上面簽名。（是否看過此份清單？提示被告103年9月4日答辯狀所附計算清單）答：我沒有看過。（你有看過系爭公證書及租賃契約書？提示原證三之公證書及房屋租賃契約書）答：我沒有看過。我只知道我沒有資金，黃興應很盡力去找資金。（是否有看過系爭本票？系爭本票要交付予何人？被告簽發並交付系爭本票之目的為何？提示被告於103年8月5日所提出之本票即被告於102年4月18日簽發，面額1000萬元，票號THNO633552號，到期日未載本票一紙）答：我沒有看過這張本票，不知道是要交給誰、目的為何。（你是否知道黃興應賣房子、土地之事？）答：我不太清楚，只知道我拜託他籌資金。（對兩造間之買賣契約糾紛，證人有介入協助調？）答：沒有，只有要付利息的時候，黃興應有要求我去付利息，但是因為資金沒有進來，我無法付。（黃興應賣房子之利息，你有無到銀行繳交？）答：沒有。除了那筆27萬元之外，我就沒有再付過錢給洪金山。（你剛稱1000萬元，只拿到700萬元，1000萬元是指什麼錢？）答：是黃興應告訴我他去融資了1000萬元，但只拿到了700萬元，他有出示一張明細表，記載被扣掉的錢。（是否知道扣掉哪些錢？）答：必須回去看明細表才知道。．．（當初給你資金時，《被告》是否有給你一張明細，記載資金明細、銀行利息、1000萬元的利息預扣三個月等？）答：當時黃興應有給我一張明細表，是黃興應親筆寫給我的，上面沒有洪金山的簽名。黃興應給我的明細應該是很詳盡的，因為我們要用1000萬元的融資，去算利息，要把利息給洪金山。黃興應告訴我說那1000萬元是我要負責的。（被告庭呈手寫明細表一份）（黃興應是否給你這張？提示被告手寫明細表）答：應該是。（當初我們是否協調1000萬元的利息是由你支付？）答：是的。（利息每個月要支付多少？）答：每月要支付洪金山利息20多萬元。
我只付了一次27萬元，再來就沒有付過。（27萬元是幾月份的利息？）答：是8月份的利息，我付了兩次，一次是付20萬元，一次是7萬元。後來沒有支付利息是因為資金一直沒有進來。（原本協議書中記載是要借900萬元，但你要求要借1000萬元，原因為何？）答：當時我是想要融資2000萬元，愈能接近目標愈好，黃興應告訴我他能找到的資金是1000萬元。至於黃興應在外面如何融資，我不清楚。我是經由黃興應講了之後，才知道。（你跟我拿的錢，是你向我的借款，並不是我對你的投資？）答：不是。這是黃興應對我的投資款。．．」等語（詳參本院103年9月4日言詞辯論筆錄），依證人羅澤宗上開證述內容，證人羅澤宗對兩造間成立買賣契約之事表示因沒有參與不清楚，也沒有看過系爭不動產買賣契約書、協議書，證人羅澤宗既不清楚兩造珀之法律關係為，自無從為被告有利之認定。至於證人羅澤宗證稱其曾與被告一同給付原告27萬元，惟參諸前述，該27萬元縱屬為真，亦屬被告履行協議書第三條後段「1000萬元按每百元日息0.09元計算利息至乙方清償日止」之部分補償義務，亦無從此證言為被告有利之認定。至於被告為籌資金予證人羅澤宗，而與原告訂約一節為被告出售房屋取得資金之動機，其究為投資或借款予證人羅澤宗？證人羅澤宗後再依約代被告向原告給付每月應補償之款項，此為被告與證人羅澤宗間之糾葛，均不影響上開事實之判斷，附此敘明。
５、至於被告所辯，其與原告書訂協議書後，於102年4月18日曾簽發票號TH633552號，發票日102年4月18日，到期日未載，面額1000萬元之本交付予原告云云，並提出本票影本一紙，惟原告否認有取得該紙本票，被告亦自承至今無人向其主張系爭本票權利，且該本票之作用為何？未據兩造提出證據證明，觀諸該本票與原告所主張給付之價金1000萬元同額，如屬存在應是原告交付價金之擔保本票，而該本票自應於被告行買回權給付買回價金之同時，由原告交還被告，若被告未行使買回權該本票即失去擔保效力亦應返還被告，惟該本票是否存在，不影響兩造買賣契約之效力。
６、基上，兩造就系爭房、地所訂立之協議書，確為附買回條件之買賣契約無誤，被告抗辯兩造間訂之協議書僅是借貸契約，被告僅為擔保借款而將系爭房、地移轉登記予原告，實無可採。
二、兩造於102年4月18日經鈞院所屬民間公證人黃穎會公證，締結房屋租賃契約時，已就被告使用系爭房屋之權源，由使用借貸契約轉換為租賃契約：
（一）依上述造於102年4月2日所訂之協議書第六條約定：「甲方（原告）同意乙方（被告）在本件不動產買回權利存續期間，得借用本件不動產，唯借用之期間房屋稅、地價稅、管理費等相關費用由乙方負責繳納。並盡善良管理人之責，維護本件不動產之完整。」內容觀之，被告辯稱兩造曾在協議書上約定，被告在不動產買回權利存續期間得續住系爭房、地，應屬真實；惟參諸卷附原告所提出之系爭房、地登記謄本，及兩造於102年4月18日訂之房屋租賃契約書及兩造會同辦理之102年度中院民公倉字第0263號公證書，兩造於102年4月2日訂立協議書，並於102年4月16日辦理有權移轉登記後，又新訂立上開房屋租賃契約書，約明原告將上開門牌號碼：臺中市○○區市○○○路○○○號五層樓房（含地下室1棟）全部出租予被告，且約明租賃期間自該日起至103年4月17日上，每月租金2萬元，支付方法每三個月付1次於每次之首日以現金給付，雙方並於契約第七條第4項約定，乙方（即被告）積欠租金達兩個月以上，或違及第四條使用租賃物之各款限制時，甲方（原告）得終止租約，收回租賃物等約定。其後更於當日並至本院所屬民間公證人黃穎昌事務所，作成如原證三所示之公證書1份，顯見兩造已合意，將協議書所載之無償使用借貸契約改立租契約，以明兩造之權義，是原告主張其與被告原約定在被告有權回期限內同意被告使用系爭房、地之約定，事後兩造改依租賃契約規範被告使用系爭房屋之權利義務關係，應非無據。
（二）雖被告辯稱：其於前述租賃契約簽訂後未付任何租金，也未交付保證金10萬元，原告亦未於買賣價金中預扣第一期租金及10萬元保證金，顯見兩造就系爭房地約定使用之法律關係，係屬使用借貸關係而非租賃關係云云。惟兩造於訂立協議書並辦畢有權移轉登記後，另行改訂前述租賃契約書，並加以公證，該房屋租賃契約書文義清楚，並無使人混肴不清之情事，一般人一眼觀之即知其契約之性質、內容，被告自難諉為不知，被告於明白系爭租賃契約之文義，而與原告書訂該契約，並加以公證為憑，自有信守該租賃契約之意，否則何需改立該租賃契約？被告復未能舉證證明該租賃契約之簽訂兩造另有其他動機、目的存在，則該租賃契約契約之簽訂自是欲取代兩造原協議書載之無償使用借貸無訛，被告空言否認該租賃契約之存在，自無可採。
（三）至於被告所稱其與證人羅澤宗曾一同交付27萬元一次予原告，業經原告所否認，且被告上述抗辯縱屬真實，其交付原告每月27萬元之款項原係被告行使買回權時，應計算交付予原告做為其取得原告給付1000萬元價金之利息補償，如事後被告未能行使買回權買回，亦屬被告得否請求原告返還之糾葛，惟此無礙兩造間確有簽訂租賃契約之事實認定；再者，被告復稱其與原告書訂協議後，於102年4月18日曾簽發票號TH633552號，發票日102年4月18日，到期日未載，面額1000萬元之本交付予原告云云，並提出本票影本一紙，然原告業已否認收受系爭本票，且該本票之作用為何？未據兩造提出證據證明，另觀諸該本票與原告所主張給付之價金1000萬元同額，應是原告交付價金之擔保本票，而該本票自應於被告行買回權給付買回價金之同時，由原告交還被告，若被告未行使買回權該本票即失去擔保效力亦應返還被告，已如前述，是該本票之存在，不影響兩造簽訂租賃契約之事實認定。被告事後否認兩造間確有租賃契約存在，自無可採。
三、被告對系爭房屋已無買回權可茲主張：
（一）按買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明。上訴人僅於買回期限內，向被上訴人表示買回其原出賣之系爭不動產，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力。（79年台上第2231號判例意旨參照）。卷附兩造前述協議書第四條約定：「原告同意被告就本件不動產於．．．下列條件全部成就之情況下，得主張以新台幣叁仟柒佰萬元買回。1.乙方應於主張買回之同時，繳清本協議書第三條所訂本息之全部款項。2.貸款(含銀行及本協議書之款項)乙方應按期繳納，一期未繳，則甲方有權不予乙方買回之權利。」，而於協議書第三條兩造約定：「本件買賣價金為新台幣叁仟柒佰萬元整，因本件不動產尚有銀行貸款約貳仟柒佰萬元尚未清償，餘額約新台幣壹仟萬元整，由甲方於完成產權登記後借貸予乙方。雙方同意自借貸交付日起，按每百元日息
0.09元計算利息至乙方清償日止。」，依上開約定，顯見被告欲行使買回權所應履行之條件，應先就原告所交付之1000萬元價金，自給付日起，按每百元日息0.09元計算利息予原告；且應就原告於買賣契約後承受之抵押借款債務按月給付之利息，於被告按月履行此二條件後，被告得以原買賣價金3700萬元做為代價向原告行使買回權無誤。惟被告於審理中固曾一再表示欲行使買回權，惟就其應履行之前述買回條件其已依約履行之事實，且就買回價金3700萬元已為提出之事實，均未能證證明，顯見被告所辯其得對原告主張行使買回權，且已行使一節，實無可採。
（二）又依造前述訂協議書第七條約定：「若有違本協議書所訂或第四條所訂買回權消滅情事時，乙方應無條件，立即搬離本件不動產，點交予甲方；另屆時未搬運之物品均視為廢棄物。乙方同意無條件由甲支全權處理，並同意支付甲方懲罰性違約金，新台幣伍拾萬元整供甲方代為搬離。」等語，本件買回權之約定，兩造未訂有期限，依民法第380條規定：買回之期限，不得超過五年，如約定之期限較長者，縮短為5年。是被告行使買回之期限不得超過5年為然之解釋。惟上開協議書第七條已就買回買回權之消滅有特別約定，解釋上於該買回權消滅事由發生時，兩造約定之買回權自應消滅而不復存在。而依系爭協議書第七條及第四條以觀，其約定被告應「1.乙方應於主張買回之同時，繳清本協議書第三條所訂本息之全部款項。2.貸款(含銀行及本協議書之款項)乙方應按期繳納，一期未繳，則甲方有權不予乙方買回之權利。」，即被告於表示行使買回權時，必之前已依約按月清償系爭2700萬元貸款之利息，且於行使買回權之當下清償原告已給付價金1000萬元按每日每百元0.09元之利息，如被告未按清償2700萬元貸款利息，或於主張買回權時未依約清償原告已給付價金1000萬元按每日每百元0.09元之利息，原告依協議書所約定之買回權均消滅而不得再為主張，今被告自承其就2700萬元貸款之利息未依約清償，且對原告已給付價金1000萬元按每日每百元0.09元之利息，復未清償，是原告主張被告依協議書原本可得主張之買回權已消滅，應屬可採。被告猶稱：其仍得對原告主張買回權限，於法顯屬無據。
四、又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
民法第440條第1項、第2項定有明文。查，被告自承租迄今，始終未依約給付房屋租金，是原告主張被告累計積欠之租金已達兩個月以上之租額，應屬可採。又原告主張其於103年2月13日委請律師催告被告於函（群倫國際法律事務所103年2月13日103群科字第0009號律師函）到10日內給付積欠租金，倘逾期不付即終止租賃契約之旨，惟被告並未為清償；原告復於103年3月4日發函（群倫國際法律事務所103年3月4日103群科字第0011號律師函）重申終止租賃契約之意思，並以起訴狀繕本之送達（於103年5月2日送達被告現住地臺中市○○區市○○○路○○○號）重申終止租賃契約之意思等事實，為被告所不爭執，並有原告提出之群倫國際法律事務所103年2月13日103群科字第0009號律師函、回執、群倫國際法律事務所103年3月4日103群科字第0011號律師函各1份，及本院送達證書回執，在卷可參，是兩造間之租賃契約至遲於103年4月18日已屆止消滅。被告據以占有使用系爭房屋之租賃契約，既已消滅，被告占有使用系爭房屋已無法律上之原因存在，則原告主張被告占用系爭房屋屬無權占有，應屬可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。被告本向原告承諾買回系爭房、地，而得原告同意占有使用系爭房屋，今被告之買回權已消滅，且兩造間前述之租賃契約亦已消滅，被告對系爭房屋已無占有權限，原告基於上開民法第767條第1項規定之所有權人物上請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋全部搬遷騰空返還原告，於法有據。綜上所述，原告基於上開民法第767條第1項規定之物上請求權，請求被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區市○○○路○○○號之房屋（即坐落臺中市○○區○○段○○○○號建物）全部搬遷騰空返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
民事第四庭 法 官 王金洲上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 8 日
書記官 劉雅玲