臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1132號原 告 劉瓊霞訴訟代理人 陳怡婷律師複 代理人 黃呈利律師被 告 李玉山訴訟代理人 常照倫律師複 代理人 高馨航律師
陳彥价律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國104年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰壹拾陸萬貳仟貳佰壹拾叁元，及自民國一百零貳年叁月拾叁日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣壹佰零伍萬肆仟元為被告供擔保後得假執行。但如被告以新臺幣叁佰壹拾陸萬貳仟貳佰壹拾叁元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國102年1月11日購買被告所有坐落臺中市○里區○○段○○○○○○○○號土地（以下分別稱系爭502、504地號土地）及其上未辦理保存登記之建物即門牌號碼臺中市○里區○○路○○巷○號之建物（下稱系爭建物）【合稱系爭房地】，總價款新臺幣（下同）330萬元，雙方並簽立不動產買賣契約書，依約定被告有交付無第三人占用使用或其他致令買受人不得使用該買賣標的物之義務。原告已給付全部價金，被告於102年3月26日將上開土地及建物交付原告受領並完成土地所有權移轉登記。嗣原告因系爭地上建物老舊欲拆除重建，於103年3月4日臺中市○里地00000000000000地號土地有三分之二之面積為既成巷道，供當地居民進出通行之用，有複丈成果圖及國有土地勘（清）查表使用現況略圖可稽，而該既成巷道已具有公用地役權之性質，無從予以除去，屬土地所有權權能行使之障礙事由。另其上未辦保存登記建物則為老舊平方，無財產價值，原告顯然受有不能完整取得買受土地權利之損害。
㈡、本件系爭504地號土地有三分之二土地面積（21.59平方公尺）屬既成巷道用地，且被告並未告知，原告於103年3月19日以臺中法院郵局第833號存證信函催告被告除去上開瑕疵，被告仍無法排除該障礙，原告顯然受有不能完整取得買受土地權利之損害，且該瑕疵致原告完全無法利用該地建屋，契約目的顯然無法達成，瑕疵自屬重大，原告爰依系爭不動產買賣契約約定及民法第349條、第354條第1項、第359條、第259條第2款規定，主張解除系爭買賣契約，並以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還價金330萬元及自102年3月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
退步言，如認原告仍不得主張解除系爭買賣契約，原告亦得請求減少價金。
㈢、並聲明：⑴被告應給付原告330萬元及自102年3月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
㈣、對被告抗辯之陳述：
⑴、被告並未告知原告系爭504地號土地上有既成巷道占用：⒈依鈞院所調閱之系爭不動產說明書內容，完全未記載原告所
買受之土地有存有巷道供他人通行使用之事實，且不動產說明書內並無鈞院卷第23頁之地籍圖資料，原告根本無從得知該瑕疵之存在，原告係因地上建物老舊欲拆除重建，申請建築執照時，遲遲未能獲准核發，於103年3月4日經臺中市○里地00000000000000地號土地上有既成巷道占用。
⒉證人王璟瑤、王淑靜於鈞院103年9月15日開庭時雖當場均證
稱已告知原告系爭土地上有私設巷道占用，但對於原告於知悉此事後有何反應卻無法交代，與常理不合，蓋一般人若知悉自己所買受之土地被占用，必定不會輕易買受，至少也會議價。惟依證人王淑靜證述：「（當初議價時原告有無針對系爭土地上面私設巷道事情做任何議價？）印象中沒有。」「（第一次帶買方去看時有告知系爭土地上面有私設巷道情形，買方對這點有無具體表示什麼意見？）沒有印象。」；證人王璟瑤證述：「（當時原告有無針對有道路這件事情，有任何議價的意見？）504地號有一半土地是道路，我有跟原告說是私設道路，原告並未表示任何意見，只是點點頭。」。上開兩位證人之證詞，對於原告知悉所買土地遭私設道路占用後之反應均未能具體陳述，與常情不符，顯示兩人已進行串證，該證詞並不可採。事實上證人等從未向原告提到土地有私設巷道占用之情事，否則原告不可能知情卻未表示任何意見。
⒊又於上開期日法官提示鈞院卷第23頁與證人王淑靜閱覽，並
問：是否有提供地籍圖給原告看？證人王淑靜答：不動產說明書上有這樣的地籍圖。惟依卷內所調閱之上開不動產說明書內容，其中並無鈞院卷第23頁之地籍圖資料，蓋上開資料係原告於買受系爭房地後，國有財產局才發給原告上開地籍圖，該地籍圖自不可能於雙方簽立時即存在，證人所述與客觀證據不同，足見證人王淑靜所述不實。
⒋次就鈞院所調閱之系爭房地不動產現況說明書，於右下角處
雖以手寫方式寫道：「前庭有約3米半寬道路為私設地占用
501 503地號有繳補償金」，惟查上開增補字樣旁並未有原告之簽名蓋章，與其他增補事項不同，顯係仲介事後添補，原告否認其真實性。又縱認上開字樣於簽約時即寫於不動產現況說明書上，然其所指稱被占用之地號為501、503地號，與原告買受之標的502、504地號無關，且綜觀整份不動產現況說明書，內容從未出現原告所買受之系爭502、504地號土地有被私設巷道所占用之記載，益證系爭504地號之使用現況如何，被告及仲介人員未據實告知，足見被告及證人等所述不實。
⑵、本件系爭504地號土地有三分之二土地面積屬既成巷道用地
，且依臺中市政府建設局104年2月4日00000000000000號函說明欄第二項記載：「旨揭巷道經大里區公所表示現況供公眾通行使用」，是系爭土地之所有權權能行使確實存有障礙事由，被告經通知仍無法排除該障礙，原告顯然受有不能完整取得買受土地權利之損害，且該瑕疵致原告完全無法利用該地建屋，建築執照無法核發，契約目的顯然無法達成，瑕疵自屬重大，原告主張解除契約並請求返還價金與附加之利息，自有理由。
⑶、末查，原告買受系爭房地後因系爭建物老舊，乃自費拆除原
本老舊之建物，並規劃新建物之藍圖重新建築，惟因被告給付瑕疵之物，使原告無法於該地建屋，上開成本付諸流水，原告為此已蒙受相當損害，且由上開舉動已顯示系爭建物對原告並無利用價值，本件被告未誠實告知系爭504地號土地有既成巷道占用之事實，原告信賴其已買受完整土地，而拆除系爭老舊建物欲重新建築，原告並無可歸責事由。今兩造契約解除係可歸責於被告之事由所致，原告信賴買賣契約已成立且標的無瑕疵而拆除該屋致契約解除後無法返還系爭房屋與被告，然此既源於被告故意不告知瑕疵所致，被告仍應返還全部買賣價金，始符誠信原則。退步言，綜認被告返還價金數額應扣除系爭房屋之價值，系爭房屋之價值亦僅有137,787元。
二、被告抗辯：
㈠、原告於訂立買賣契約時已知悉系爭504地號土地有部分面積遭作為道路使用：
⑴、依證人王淑靜於鈞院103年9月15日開庭時證稱：「（問：當
初有告知原告系爭土地上有任何的道路？）有跟原告說這個有佔到水利地，而且前面有私設巷道，前屋主有繳補償金，也有跟原告說明」等語；證人王璟瑤於鈞院103年9月15日開庭時證稱：「（問：訂約之前有無提供不動產現況給原告看過？）有，裡面都有地籍圖的相關資料」、「（問：當時有無告知系爭土地上面有建物存在？）系爭房屋坐落的502、504地號土地是地主所有，503、501地號的土地是占用國家的水利地，我有問地主他表示有繳補償金給政府。道路我也有跟原告說道路是私設道路，產權一半歸屬地主這邊」、「（當時原告有無針對有道路這件事情，有任何議價的意見？）504地號有一半的土地是道路，我有跟原告說是私設道路，原告並未表示任何意見，只是點點頭」、「（問：原告買受系爭不動產前有無提供原告不動產現況說明書？）有，說明書在公司保存中，所有產權部分經雙方簽訂契約時雙方確認蓋章」等語。
⑵、查卷附仲介公司函覆予鈞院之不動產標的物現況說明書，其
上明確記載：「本案地上違建1層，無保存登記。有部分水利地占用中，有繳補償金，約5.43坪（501及503地號）」、「前庭有約3米半寬道路為私設道路，占用501及503地號~有繳補償金」等字樣。另仲介公司（建禾不動產經紀業有限公司，原為永慶不動產文心青海加盟店，現已改為太平洋房屋文心捷運加盟店）回函（鈞院104年4月8日收件），載稱：
「1.不動產說明書由雙方逐頁審閱，整本有蓋騎縫章，並於簽名處簽名，於不動產現況說明書上雙方都有簽名蓋章。2.前臨私設道路為承辦業務王璟瑤先生以捲尺實地現場丈量…」等語。是綜上可見，原告於訂約時，早已知悉系爭504地號土地有部分面積作為私設道路（既成巷道）使用。
㈡、原告不得主張解除契約或減少價金；縱認得解約並返還價金，亦應扣除系爭建物之價值：
⑴、原告於訂約時早已知悉系爭504地號土地有部分土地遭作為
道路使用之狀況，業如上述，且該情形並非隱匿於標的物內以致無法「依通常之檢查」發現，則依民法第351條、第355條第1項及第2項前段規定，被告依法無庸負瑕疵擔保之責。
又被告已於102年3月26日將系爭不動產辦理所有權移轉登記予原告，並交付原告受領，則系爭504地號土地有部分為道路之情形，原告斯時自已知悉，若認係瑕疵，依民法第356條第1項規定，原告原應立刻通知被告。然原告遲至約1年後之103年3月19日，始寄發存證信函予被告，依民法第356條第2項規定，應視為原告已承認其所受領之物。從而本件原告自不得再對被告主張解除契約或減少價金。
⑵、次查，原告於買受系爭不動產後，已向承辦代書表示不願繼
續辦理系爭建物之補辦建物保存登記，並將系爭建物予以拆除；則依兩造於系爭不動產買賣契約第17條之「特別約定事項」中第3、4項所約定，原告自應就其因此所發生之後果，自行負責，不得再對被告究責請求解除契約或減少價金。
⑶、退步言，倘認原告得主張解除契約及請求返還價金，因系爭
建物已遭原告拆除，自應依民法第259條第6款規定，由原告償還系爭建物之價值（宏大不動產估價師聯合事務所評估價值為137,787元），並自被告應返還之價金中予以抵扣。
㈢、並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准為免假執行之宣告。
三、兩造爭執與不爭執事項如下：
㈠、不爭執事項⒈兩造於102年1月11日簽立不動產買賣契約書，約定由原告向
被告購買被告所有坐落臺中市○里區○○段○○○○○○○○號土地及其上未辦理保存登記之門牌號碼臺中市○里區○○路○○巷○號建物，總價330萬元，原告已給付全部價金，被告於102年3月26日將土地及建物交付原告受領並完成土地所有權移轉登記。
⒉上開門牌號碼臺中市○里區○○路○○巷○號建物（下稱系爭
建物），未辦理保存登記，兩造並約定現況點交，並約定如日後因撤銷辦理保存登記而造成買方（即原告）無法再補辦保存登記或拆除建物後無法再申請建照，原告自行承擔結果。
⒊系爭建物點交予原告後，原告雇工予以拆除。
⒋系爭504地號土地有21.59平方公尺為既成巷道（即臺中市○里區○○路○○巷○弄）。
⒌原告以系爭504地號土地有三分之二為既成巷道，主張買賣標的物有瑕疪，於103年3月19日以存證信函通知被告。
㈡、爭點⒈原告於買賣時是否知悉系爭504地號土地有部分為既成巷道
？⒉被告於出賣系爭不動產時，有無告知系爭504地號土地有部
分為私設道路或既成巷道？⒊原告主張系爭504地號土地有21.59平方公尺為既有巷道，具
有瑕疪，且被告並未告知，依據民法第359條之規定解除契約，請求被告返還價金330萬元及自102年3月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、兩造在102年1月11日簽立不動產買賣契約書，約定由原告向被告購買被告所有坐落臺中市○里區○○段○○○○○○○○號土地及其上未辦理保存登記之門牌號碼臺中市○里區○○路○○巷○號建物，總價330萬元，原告已給付全部價金，被告於102年3月26日將土地及建物交付原告受領並完成土地所有權移轉登記；而系爭504地號土地有21.59平方公尺為既成巷道（即臺中市○里區○○路○○巷○弄）等情，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書、本院會同兩造現場履勘，作成勘驗筆錄及囑託臺中市大里地政事務所做成104年4月15日土地複丈成果圖及臺中市政府建設局104年2月4日中市00000000000000號函在卷可憑，應為事實。
㈡、被告辯稱：原告於訂約時已知悉系爭504地號土地有遭作既成道路使用之情形，被告無庸負瑕疪擔保之責，而為原告所否認。查，本件雖據擔任本件不動產買賣仲介人員王淑靜、王璟瑤至本院作證，證人王淑靜證稱：當初有跟原告說這個有佔到水利地，前面有私設巷道，前屋主有繳補償金，有告知原告土地被私設巷道，占用面積不動產說明書有無標示我不清楚等語；證人王璟瑤證稱：系爭房屋所坐落的502、504地號土地是地主所有，503、501地號的土地是占用國家的水利地，我有問地主他表示有繳補償金給政府。道路我也有跟原告說道路是私設道路，產權一半歸屬地主這邊；504地號有一半的土地是道路，我有跟原告說是私設道路，原告並未表示任何意見，只是點點頭等語（見本院卷第78至82頁）。
另據證人王璟瑤所屬之建禾不動產經紀業有限公司（永慶不動產文心青海加盟店現已改為太平洋房屋文心捷運加盟店）檢附之不動產說明書原本（附於證物袋內），固有於「標的物現況說明書」項次12「是否有增建部分欄」以手寫記載：
「本案地上違建1層，並無保存登記。有部分水利地占用中，有繳補償金，約5.43坪（501及503地號）」，記載處有兩造之蓋印；在項次29「是否有占用他人土地之情形」勾選是並記載「前庭有約3米半寬道路為私設地道路，占用501、503地號土地有繳補償金」；另在物件基本資料「銷售建議及訴求重點」五.前臨私設道路，於物件位罝圖上並標有私設巷道等語。然而，詳觀「標的現況說明書」，其上僅記載有私設道路，然僅憑此一記載，並無法一見即知其所指即表示該私設道路係占用本件買賣標的之系爭504地號土地乙情；此外，審之本件買賣標的之系爭504地號土地面積為53.14平方公尺、502地號土地面積為2.35平方公尺，而系爭504地號土地有21.59平方公尺土地遭占用做既成巷道使用，此關爭買賣標的內容情節重大，證人王淑靜、王璟瑤身為專業仲介人員，對於系爭房屋占用臨地即501、503地號土地，而有繳補償金乙節既已為記載，竟對於系爭504地號土地遭占用為私設巷道使用將近一半之面積之重要之點，豈有略而不記之理；再者，依據建禾不動產經紀業有限公司104年4月8日固回函表示：2.前臨私設道路為承辦業務王璟瑤以捲尺實地現場丈量等語（見本院卷第181頁），惟「標的物現況說明書」上所記載前庭約有3米半寬道路為私設巷道，應指私設道路總寬度而言，蓋系爭405地號土地遭占有為私設巷道部分寬度並未達3米半（約一米左右），此有現場照片及足參（見本院卷第180頁），益徵，於「標的現況說明書」上所記載前庭有約3米半寬為私設地道路，僅在描述現場狀況，而並非告知系爭504地號土地遭占用為私設巷道之事實。況且，一般人對於不動產買賣價格錙銖計較，期能以最有利之價格買受，倘證人王淑靜、王璟瑤確已告知系爭504地號土地遭私設巷道占如此大比例之面積，當會向原告再三確認有無購買意願，以免事後反悔及產生爭議，且原告縱仍願買受，衡情亦會在價格上討價還價，而證人王璟瑤前揭所證原告聽聞後僅點點頭，並未表示任何意見，顯與常情不合。而衡以證人王璟瑤、王淑靜為本件不動產買賣之仲介人員，如未據實告知或疏未調查買賣重要事項，當負相關法律責任，是證人王淑靜、王璟瑤前揭雖證稱：有告知原告504地號有一半土地之道路等語，應屬為防免自己遭到求償所為迴護自已利益之證述，亦與仲介常情不符，均不足採信。且按一般買賣土地者，當其使用之經濟考量，原告買受系爭504、502地號土地，總面積55.49平方公尺【系爭504地號53.14平方公尺+系爭502地號2.35平方公尺】，倘知有21.59平方公尺之面積已為既成道路而無法利用，豈有仍願意買受之理。準此以言，被告主張原告買受時即已知悉系爭504地號土地有遭占用為私有巷道，尚屬無據。
㈢、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，民法第354條、第356條、第359條前段分別定有明文。查原告買受被告系爭房地，其中系爭502地號土地2.35平方公尺，地目雜，系爭504地號土地面積53.14平方公尺，地目為建，系爭504地號土地遭私設巷道占用21.59平方公尺，致系爭504地號可使用面積僅剩31.55平方公尺，減少其利用價值情節重大，顯然具有瑕疪。
又系爭504地號土地遭私設巷道占用乙節，並非一望即知之瑕疪，尚須經複丈測量後始能確知，是被告既未舉證證明原告於受領時即知有此瑕疪，而辯稱原告受領時已知有瑕疪，遲於103年3月19日始通知被告，係怠於通知，不得主張瑕疪擔保責任云云，並不可採。原告主張其欲拆除系爭房屋重建，於103年3月4日經臺中市大里地政事務所測量後始發現系爭504地號土地遭占用為私設巷道，遂在103年3月19日將此瑕疪以存證信函通知被告等情，業據其提出上開複丈成果圖及存證信函為據（見本院卷第22至25頁），堪信為真。是原告基於前揭物之瑕疵擔保之規定，主張其對被告有解除契約之權利，於法有據。又原告係以起訴狀之送達為對被告解除契約之意思表示，被告於103年5月9日收受起訴狀繕本，是原告解除契約之該意思表示該日生效，並生解除契約之效力。
㈣、再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第259條第1款、第2款、第6款定有明文。
本件原告業因系爭不動產買賣契約給付被告330萬元，此為兩造所不爭執。今兩造系爭不動產買賣契約業己解除，被告自負有返還價金之義務。另查，本件原告於買受系爭502、504地號土地及其上未保存登記之系爭建物後，將該未保存登記之系爭建物拆除，原告於解除契約後自無從返還，被告主張應依民法第259條第6款，由原告償還系爭建物之價值，自屬有據。系爭建物經本院囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定其於買賣時之交易價值為137,787元，有該所檢送之鑑估成果報告果隨卷足參。是以，本件原告解除契約後，被告原應返還價金為330萬元，惟應扣除無法返還建物部分之價額137,787元，則原告請求被告返還價金3,162,213元及附加自受領時起之利息，為屬有據。
五、綜上所述，兩造不動產買賣契約業已解除，於扣除原告應償還已滅失之系爭建物價額137,787元後，原告民法第259條第1項第1款、第2款、第6款之規定，請求被告返還買賣價金3,162,213元及自102年3月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至於原告逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。又兩造就原告勝訴判決部分，均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不符，爰酌定相當擔保金，均准許之。至於原告敗訴部分，其假執行失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
民事第五庭 法 官 李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
書記官 洪菘臨