臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1139號原 告 源商資產管理有限公司法定代理人 陳雪惠訴訟代理人 駱威文律師被 告 曹倩倩訴訟代理人 蕭慶鈴律師複 代理 人 黃紫薰上列當事人間請求給付酬金事件，本院於民國104年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告於民國103年1月19日與原告簽訂「一般委託銷售契約書」(下稱系爭委託銷售契約)，委託原告銷售坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋(下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產)，委託銷售價格為新臺幣(下同)1,750萬元；委託銷售期間自103年1月19日起至103年4月19日止，並約定原告可獲取之報酬為成交價之百分之4。嗣兩造再於103年2月15日簽署編號為v628063號之「委託銷售/出租契約內容變更同意書」(下稱系爭2月份變更同意書)，合意將委託銷售底價變更為1,300萬元，委託銷售期間則自103年4月19日延長至103年5月31日止。
(二)嗣經原告所屬營業員陳勇志於103年3月13日覓得訴外人徐宏洲願以1,300萬元購買系爭不動產，徐宏洲並與原告簽立購屋要約委託書(下稱系爭購屋要約書)。原告之業務人員並提交系爭購屋要約書予被告，請求被告會同與徐宏洲簽訂系爭不動產之買賣契約。被告於103年3月13日雖有與徐宏洲見面，惟竟拒絕簽約。原告既已覓得徐宏洲願以被告委託之銷售底價承購系爭不動產，被告故不與徐宏洲洽商訂約，即係以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介，依民法第101條第1項規定，視為居間之條件成就。原告仍得依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付按委託銷售底價1,300萬元百分之4計算之報酬。又依系爭購屋要約書第5條第2項約定，徐宏洲應給付原告以成交總價百分之2計算之服務費，原告未能取得徐宏洲應給付予原告之報酬，係因被告不履行系爭委託銷售契約所失利益，被告對此應負債務不履行之損害賠償責任，賠償原告此部分所失利益，故被告總計應給付原告78萬元(計算式：1,300萬元×6％=78萬元)。
(三)原告既已依約覓得購買條件達系爭2月份變更同意書委託銷售底價1,300萬元之買方徐宏洲，並即通知被告，復於103年3月19日再以台中樹仔腳郵局第96號存證信函(下稱系爭第96號存證信函)通知被告簽約，被告卻拒不履約，自應視為原告已完成仲介之義務，得依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付依委託底價1,300萬元百分之4計算之報酬。
(四)兩造雖曾於103年1月19日簽署編號為v627978號之變更同意書(下稱系爭1月份變更同意書)，將委託銷售底價變更為1,450萬元。惟雙方其後已另簽訂系爭2月份變更同意書，委託銷售底價自應以最後簽署之系爭2月份變更同意書為準。而被告於103年1月19日與原告訂立系爭委託銷售契約，迄至103年3月13日徐宏洲簽署系爭購屋要約書，相隔已近2月，被告於此期間另簽立2次變更同意書，業有相當時間，可瞭解系爭委託銷售契約內容，自不得援引消費者保護法第11條之1第2項規定，指稱原告未給予被告合理審閱系爭委託銷售契約之期間，該委託銷售契約應屬無效云云。又被告簽署之該2份變更同意書，非屬定型化契約，尚無消費者保護法第11條之1規定之適用。
(五)被告於系爭1月份變更同意書所定之底價1,450萬元，因高於行情較多，經原告努力促銷，仍難以成交，被告見狀，乃降低底價至1,300萬元，主動要求簽署系爭2月份變更同意書，原告乃依其意思辦理，由陳勇志先將系爭2月份變更同意書委託人欄、身分證字號欄等以外其餘各該欄位內容填妥，再交由被告親自於委託人欄簽名及書立身分證字號，原告並已交付系爭2月份變更同意書之客戶聯(第2聯)予被告。是以，被告辯稱未收執系爭2月份變更同意書副本，且簽署該變更同意書時，委託銷售底價欄係空白云云，洵非可採。又被告於系爭2月份變更同意書上之簽名既屬真正，則其有無取得副本，尚不影響該變更同意書之效力。
(六)徐宏洲固僅簽訂系爭購買要約書，表示要購買系爭不動產，而未給付定金以表達購買意願。惟參諸民法第101條第1項規定，居間條件之擬制成就，並不以居間人有代收定金為要件，只須居間人已為報告訂約之機會或訂約之媒介，賣方委託人故不與買方洽商訂約時，即係以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介，依法視為居間之條件成就，居間人仍得請求酬金。故原告既已覓得徐宏洲願以1,300萬元承購系爭不動產，被告拒不與徐宏洲簽約，即應視為原告已完成仲介之義務，仍得向被告請求報酬，不以原告須已代被告收受徐宏洲給付之定金為要件。
(七)民法第101條第1項規定之適用，並不以當事人於契約中有所約定為限，故兩造簽訂之系爭委託銷售契約雖未納入民法第101條第1項規定，仍有該項條文之適用。
(八)綜上所述，原告既已尋得訴徐宏洲願以1,300萬元購買系爭不動產，被告即應與徐宏洲洽商簽訂買賣契約，其拒絕簽約，顯係以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介，應視為原告請求居間報酬之條件已成就，原告已完成仲介義務，因依民法第101條第1項規定、系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付依委託銷售底價1,300萬元百分之4計算之報酬。又徐宏洲若如願以1,300萬元向被告買受系爭不動產，應給付原告以成交總價1,300萬元百分之2計算之服務費，惟因被告拒絕與徐宏洲簽訂買賣契約，致原告未能取得徐宏洲應給付予原告之服務費，此係原告因被告不履行系爭委託銷售契約所失利益，被告就此應負債務不履行之損害賠償責任，原告因依民法第101條第1項、第226條及第227條規定，請求被告賠償原告上開所失利益即以1,300萬元百分之2計算之服務費。從而，原告請求被告給付合計78萬元。並聲明：1.被告應給付原告78萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告所簽署之系爭委託銷售契約，雖有勾選「委託人(即被告)簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上(含)無誤。」等語。惟事實上，被告並未將該契約攜回審閱3日以上。而系爭2月份變更同意書，未訂有供被告審閱全部條款內容之合理期間，故系爭委託銷售契約、系爭2月份變更同意書之內容，均違反消費者保護法第11條之1第1項規定，應屬無效。
(二)如認系爭委託銷售契約、系爭2月份變更同意書均屬有效，惟系爭委託銷售契約第5條第1項係約定：買賣成交者，受託人(即原告)得向委託人(即被告)收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4。依此約定，原告須於被告與他人成交系爭不動產之買賣，方得向被告收取服務報酬，則原告主張依民法第101條第1項規定，其已覓得徐宏洲願以被告委託之銷售底價承購，被告故不與徐宏洲洽商訂約時，即係以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介，應視為居間之條件成就，原告仍得依系爭委託銷售契約第5條第1項約定請求被告給付按委託底價1,300萬元百分之4計算之報酬，尚屬無據。
(三)實務通說係認「若委託銷售契約書中有具體約定某種條件存在時，當該條件成就，委託人自應支付服務報酬或違約金。」而非「縱委託銷售契約書中無具體約定存在，受託之房仲公司亦可類推適用民法第101條第1項之規定，視為條件成就，委託人亦應支付服務報酬。」兩造既未約定原告媒介之買方所提承購條件，已達被告委託銷售系爭不動產之條件，被告拒絕與買方簽訂買賣契約之情形下，仍應支付原告服務報酬。原告自不得援引民法第101條第1項規定，請求被告給付服務報酬。
(四)系爭2月份變更同意書僅委託人欄上被告名字「曹倩倩」及被告身分證字號「0000000000」為被告書寫，其餘部分均非被告填載。當初因陳勇志表示有1份資料要被告簽署，被告才會簽署系爭2月份變更同意書，惟原告交付該變更同意書予被告簽名時，其上僅記載「※開價另改1480萬元」、「※成交總價含4%服務費用」、「※土增稅由賣方自行負擔」等內容，委託銷售底價欄則屬空白，並未記載為1,300萬元。
被告以為僅開價更改為1,480萬元，銷售底價仍與系爭1月份變更同意書所載相同，即仍係1,450萬元，而不知道底價已經變更為1,300萬元，且原告亦未交付系爭2月份變更同意書副本予被告收執。原告主張係被告主動要求簽立系爭2月份變更同意書，且被告簽名時，陳勇志已在其上填載委託銷售底價為1,300萬元，被告係在知情委託銷售底價變為1,300萬元之情形下簽署云云，核與事實不符，自不足取。
(五)被告既不知委託銷售底價已變更成1,300萬元，自未同意該委託銷售底價，當然不願意與徐宏洲以1,300萬元成交買賣系爭不動產。況被告於知道徐宏洲出價購買系爭不動產前，即曾向陳勇志表示不要出售系爭不動產，103年3月13日被告再次告知陳勇志不要出賣系爭不動產。然陳勇志於同日晚上即向被告表示其找到買主，並不斷要求被告前往原告公司商談。被告到場後，告知陳勇志及徐宏洲伊已不要出賣系爭不動產，陳勇志卻一直留被告在原告公司，且表示如被告不想出賣系爭不動產，欲由主管與被告洽談，請被告等候。而陳勇志係在令徐宏洲誤以為已達成買賣條件之情形下，逕自將徐宏洲及代書邀至原告公司商談。然徐宏洲承買之價格既未達到被告委託銷售底價，被告自不可能與徐宏洲簽訂買賣契約，且被告當日亦未見到系爭購屋要約書。是以，原告陳稱被告係故不與徐宏洲訂約，而以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介云云，洵不足取。
(六)參諸臺灣高等法院103年度上易字第96號民事判決，可知委託銷售契約倘有委託銷售期間內，委託人如拒絕以委託條件與受託人所介紹對象成交，委託人仍應支付服務費予受託人之約定，該約定違反消費者保護法第12條規定，應屬無效。
遑論系爭委託銷售契約並無如此條款之約定，原告僅舉民法第101條第1項規定，即推定原告請求居間報酬之條件已成就，顯不可採。
(七)縱認原告所主張之事實及系爭委託銷售契約內容為合法有效，然被告與買方間就標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式、稅賦、點交、費用及違約等重要事項均未有合意，原告尚未完成仲介買賣之任務，與民法第568條第1項所定得請求居間報酬之要件即有未合，原告主張本件有民法第101條第1項規定之適用，顯無理由。
(八)綜上所述，系爭委託銷售契約、系爭2月份變更同意書之內容，因違反消費者保護法第11條之1第1項規定，應屬無效。
且被告不曾同意將系爭不動產之委託銷售底價變更為1,300萬元，自不可能以1,300萬元之價金條件，與徐宏洲成立系爭不動產之買賣契約。被告並無故不與徐宏洲訂約，而以不正當之方法阻止訂約之機會或媒介之行為。原告既未成功居間使系爭不動產之買賣成立，自不得請求被告給付服務報酬，亦不得要求被告負債務不履行之損害賠償責任，賠償其未能取得徐宏洲應給付之服務費之所失利益等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，請准供擔保宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於103年1月19日就系爭不動產簽訂系爭委託銷售契約，約定委託銷售價格係1,750萬元，委託期間為103年1月19日至103年4月19日止。雙方復於同日簽訂系爭1月份變更同意書，將委託銷售底價變更為1,450萬元。
(二)訴外人徐宏洲於103年3月13日與原告簽訂系爭購屋要約書，願以1,300萬元承購系爭不動產。
(三)原告於103年3月19日以系爭第96號存證信函通知被告履行系爭委託銷售契約，被告已於103年3月21日收受該存證信函及存證信函所附具之系爭購屋要約書。
四、得心證之理由：
(一)原告主張其已依被告委託之銷售底價1,300萬元，為被告覓得徐宏洲以上開價格承購系爭不動產，然被告卻拒絕與徐宏洲簽訂買賣契約，原告因依民法第101條第1項規定、系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付依委託銷售底價1,300萬元百分之4計算之服務報酬即52萬元。並依民法第101條第1項規定、債務不履行規定，請求被告賠償原告未能取得徐宏洲依系爭購買要約書第5條第2項約定，應給付之以成交總價1,300萬元百分之2計算之服務費即26萬元等情。惟被告拒絕給付，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：1.被告辯稱系爭委託銷售契約、系爭2月份變更同意書因原告未給予合理審閱期間，違反消費者保護法第11條之1第1項規定，依同條第2項規定，應屬無效，是否於法有據?2.原告主張被告拒不與徐宏洲簽訂系爭不動產之買賣契約，係以不正當之行為阻止居間條件之成就，依民法第101條第1項規定，視為條件已成就，原告得依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付服務報酬52萬元，有無理由?3.原告依民法第101條第1項、第226條、第227條規定，請求被告賠償因其拒絕與徐宏洲簽訂系爭不動產之買賣契約，致原告未能取得徐宏洲應給付之服務費26萬元，是否於法有據?茲分別說明如下。
(二)被告辯稱系爭委託銷售契約、系爭2月份變更同意書因原告未給予合理審閱期間，違反消費者保護法第11條之1第1項規定，依同條第2項規定，應屬無效，是否於法有據？
1.兩造於103年1月19日簽訂系爭委託銷售契約，由被告委託原告銷售系爭不動產，委託銷售價格為1,750萬元，委託銷售期間自103年1月19日起至103年4月19日止，並約定原告可取得之報酬為成交價之百分之4。於同日復另簽訂系爭1月份變更同意書，將委託銷售底價變更為1,450萬元。被告並有於系爭2月份變更同意書之委託人欄簽名，且於身分證字號欄填寫自己之身分證字號等情，為兩造所不爭執。並有系爭委託銷售契約、系爭1月份變更同意書、系爭2月份變更同意書等件在卷可稽(見本院卷第6至9、33頁)，自堪信為真正。
2.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1第1項、第2項分別定有明文。本件原告之營業項目包含不動產仲介經紀業(見本院卷第23頁所附有限公司變更登記表)，系爭委託銷售契約為原告預定用於同類委託銷售契約條款所訂立印製之契約，性質上應屬於定型化契約，自有上開消費者保護法第11條之1第1項、第2項規定之適用。被告雖辯稱原告並未將系爭委託銷售契約交予被告攜回審閱3日以上云云，然原告已否認此情。經查，觀諸兩造各自提出由其等留存之系爭委託銷售契約，於契約審閱權欄係勾選「委託人(即被告)簽訂本契約前，已確實攜回審閱3日以上(含)無誤。」等內容，並經被告在委託人簽認欄處簽名，足認被告業有合理審閱期間可審閱系爭委託銷售契約。復參諸被告於簽訂系爭委託銷售契約當日，曾另再簽訂系爭1月份變更同意書，將委託銷售底價自1,750萬元變更為1,450萬元。果爾被告並未有合理期間審閱系爭委託銷售契約之內容，則衡情被告應不可能於簽約當日即貿然率爾同意大幅調降委託銷售底價，由此益徵被告應已有合理期間審閱系爭委託銷售契約之內容。且被告就其所辯原告未給予合理審閱系爭委託銷售契約之期間等有利於己之事實，復未能舉證以實其說。故被告辯稱因原告未給予合理期間審閱系爭委託銷售契約，違反消費者保護法第11條之1第1項規定，依同條第2項規定，該委託銷售契約應無效云云，洵不足取。至被告固另辯稱系爭2月份變更同意書，未訂有供被告審閱全部條款內容之合理期間，該變更同意書之內容，亦因違反消費者保護法第11條之1第1項規定，而屬無效云云。惟查，變更同意書係因兩造為修正原委託銷售契約內容，經雙方針對變更部分達成合意，一致同意修正原委託銷售契約內容，始會簽署變更同意書，確認變更之事項、內容。核屬兩造對於變更事項、內容為磋商、討論，達成合意後所簽署變更原委託銷售契約內容之書面文件，並非定型化契約，自無消費者保護法第11條之1第1項、第2項規定之適用。被告此部分所辯，亦不可採。從而，系爭委託銷售契約、系爭2月份變更同意書，並未有因原告違反消費者保護法第11條之1第1項規定，依同條第2項規定，應為無效之情形，堪以認定。
(三)原告主張被告拒不與徐宏洲簽訂系爭不動產之買賣契約，係以不正當之行為阻止居間條件之成就，依民法第101條第1項規定，視為條件已成就，原告得依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付服務報酬52萬元，有無理由?
1.系爭委託銷售契約第5條第1項約定：買賣成交者，受託人(即原告)得向委託人(即被告)收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4(最高不得超過中央主管機關之規定)，數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。原告固主張其於委託銷售期間，已覓得徐宏洲願以兩造合意之委託銷售底價1,300萬元購買系爭不動產，惟被告竟拒絕與徐宏洲簽訂買賣契約，顯係以不正當方法，阻止居間條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件已成就，原告業完成居間仲介義務，得依系爭委託銷售契約第5條第1項約定請求被告給付服務報酬52萬元云云。被告雖不爭執未與徐宏洲成立系爭不動產之買賣契約，惟否認有何以不正當之方法阻止居間條件之成就，亦無故意不履約之情事，並辯稱其並未同意將委託銷售底價變更為1,300萬元，自不可能以1,300萬元價格出售系爭不動產予徐宏洲等語。經查：
(1)系爭2月份變更同意書除委託人欄被告之署名暨身分證字號係被告簽名及書立，其餘委託銷售標的、委託銷售底價、委託期間延長、開價更改、其他變更內容、簽署日期等欄位，均係由原告之營業員陳勇志填載等節，為兩造所不爭執。準此，系爭2月份變更同意書所載委託銷售底價為1,300萬元等語，係由陳勇志填寫之事實，應堪認定。而被告已辯稱原告交付系爭2月份變更同意書予其簽名時，其上僅記載「※開價另改1480萬元」、「※成交總價含4%服務費用」、「※土增稅由賣方自行負擔」等內容，委託銷售底價欄位則空白。原告雖否認系爭2月份變更同意書所示委託銷售底價1,300萬元為被告簽署該變更同意書後，才再行填寫。惟觀諸原告提出之系爭2月份變更同意書原本，其上委託銷售底價記載為壹仟叁佰萬元、委託期間延長至103年5月31日止，而上開欄位以原子筆手寫之「壹」、「叁」、「103」、「5」、「31」等文字，其書寫力道及運筆方式，核與「※開價另改1480萬元」、「※成交總價含4%服務費用」、「※土增稅由賣方自行負擔」、簽署日期「103年2月15日」中之「103」、「2」、「15」等同以原子筆手寫之字跡，有所歧異，其中委託銷售底價、委託期間延長等欄位之上開手寫文字，其力道較重，原子筆墨色較深；而「※開價另改1480萬元」、「※成交總價含4%服務費用」、「※土增稅由賣方自行負擔」、簽署日期「103年2月15日」中之「103」、「2」、「15」等手寫文字，力道較輕，筆色則較淺；委託期間延長欄位中「5」之數字，其運筆方式更明顯與簽署日期「15」日中之數字「5」不同。而系爭2月份變更同意書之委託人欄及身分證字號欄以外之其餘欄位，既係由陳勇志填載，如其係於同一時間填寫，書寫力道、運筆方式、原子筆墨色應不致於有明顯差異。是以，被告辯稱其在系爭2月份變更同意書上簽名時，委託銷售底價欄位係空白一節，應屬可採。
(2)證人陳勇志於本院審理時雖到場證稱：系爭2月份變更同意書除委託人欄上被告之簽名外，其餘內容均係伊於同1天先填妥，蓋公司印章後，再交由被告簽名，並將其中1聯交給被告。被告原本開價比較高，因為都沒有人來看系爭不動產，伊向被告建議是否降低底價，被告才於103年2月15日更改底價，簽署系爭2月份變更同意書。徐宏洲看上系爭不動產時，被告已經變更底價為1,300萬元，但徐宏洲當時出價僅1,200多萬元，所以伊只有先向徐宏洲收取斡旋金，不記得斡旋金詳細金額，不是10萬元，就是20萬元。因為徐宏洲之出價尚未到達被告願意出售系爭不動產之底價，伊遂約雙方於103年3月13日到公司來談，當天有談到徐宏洲願以被告所出之底價1,300萬元購買系爭不動產。惟被告表示要回去跟其婆婆討論出售系爭不動產所得價款如何分配，所以當天被告沒有明確承諾要以1,300萬元將系爭不動產出售予徐宏洲。伊收到徐宏洲開立之斡旋金支票時，有告訴被告，被告則回稱買方出的價額還沒有到達底價。徐宏洲下斡旋時，有簽立斡旋書，但尚未簽訂系爭購屋要約書，係於103年3月13日談完後，才簽署該購屋要約書，系爭不動產之買賣契約沒有簽訂後，就把斡旋金支票退給徐宏洲。103年3月13日在談價錢時，徐宏洲出1,200多萬元，被告則要以1,300萬元出售系爭不動產，大概談了1個多小時，徐宏洲蠻喜歡系爭不動產，所以加價願意以1,300萬元購買，被告表示要回去與其婆婆商量。伊等有先通知代書如果當天價錢談好的話，會馬上寫買賣契約，所以代書有到公司準備。被告於103年3月13日仍堅持要以1,300萬元出賣系爭不動產，且未告訴伊其不賣系爭不動產，僅表示價格未到達其想要出售之價格1,300萬元，如果被告有表示不賣，伊等不會於103年3月13日請徐宏洲、被告到場談論買賣事宜。被告於103年3月13日曾當場跟徐宏洲表示其願出售之價格係1,300萬元，但表示要回去跟其婆婆討論所得價金要如何分配。被告說其婆婆要拿比較多，但其不給婆婆那麼多，堅持要先跟婆婆商量好錢怎麼分配，才要簽買賣契約。當天雖有談到買方出價1,300萬元，但沒有談到買方要如何付款，因為就沒辦法與被告簽訂系爭不動產之買賣契約。系爭購屋要約書上之各期買賣價款之付款方式，有與徐宏洲討論過，一般買賣契約自備款是3成，所以通例伊等會這樣寫，徐宏洲認為這樣可以，但是詳細之付款期數還是以正式簽立之買賣契約為準等語(見本院卷第171頁背面至173頁)。
(3)證人徐宏洲固於本院103年9月24日準備程序時到場證稱：系爭購屋要約書手寫部分，立約人名字以外之其餘內容均由陳勇志填好後，交給伊在立約人欄簽名。伊簽署系爭購屋要約書之目的在於委請房屋仲介公司幫伊斡旋買賣系爭不動產，簽署該購屋要約書後，原告有通知被告來簽訂買賣契約，有約好幾次要簽買賣契約，大約3次。最後1次情況為陳勇志約伊及被告於晚上約10點半至11點間到原告公司談價格要簽約，被告有到場，代書也有在場，談到約12點，伊同意被告要求之價格，當時價格是談到1,300萬元，都已經要簽約了。
但後來被告說因為其婆婆要求分部分賣屋所得，要回去問婆婆價錢，跟婆婆商量，所以沒有簽訂買賣契約。當天陳勇志、陳勇志之主管及代書均在場，伊跟陳勇志表示如果當天談妥，可以直接簽約，所以才會請代書一起過去。伊原先從1,250萬元出價，後來慢慢出價到1,300萬元，伊不可能從1,300萬元直接出價，伊最高出價就是1,300萬元，但授權房仲從比較低之價格幫伊斡旋。後來房仲告知與被告願意出售之價格差距不大，才會一直聯繫見面商談，因為大家的時間都喬不攏，最後才會約到晚上10點多，當天見面只談價格，沒有談其他的買賣細節。當次沒談成後，都是陳勇志聯絡被告，伊沒有直接跟被告聯絡，陳勇志跟伊表示有與被告聯絡，但被告都說要再跟婆婆商量，後來被告就表示不願意賣系爭不動產。伊所知陳勇志與被告間之聯絡過程，均係聽陳勇志陳述，購買系爭不動產係要投資，都已經借好錢，因此伊於其後才會問陳勇志系爭不動產究竟有無要賣等語(見本院卷第127-1頁背面至127-3頁)。於本院104年2月6日言詞辯論程序則到場證稱：伊當初看到系爭不動產時，確實有下斡旋，斡旋金似為1、20萬元左右，忘記係開支票或以現金給付。當初有約時間要談，最後約的時間是103年3月13日晚上10點多，仲介與被告約好時間，伊過去仲介那邊。系爭購屋要約書係於103年3月13日晚上在仲介公司簽的。其上所載付款方式係仲介人員寫的，仲介人員跟伊說一般買賣之付款方式大概是如此，仲介人員寫完後才給伊簽名。伊下斡旋時，陳勇志有告訴伊可能最少要1,300萬元，賣方才會賣，伊一開始開價約1,230萬元，之後一直談到1,300萬元，伊跟陳勇志說如果超過1,300萬元不會買。伊下斡旋談買賣時，仲介沒有提賣方之委託銷售底價給伊看。103年3月13日洽談當天，代書在仲介公司之辦公室待命，本來談好1,300萬元，代書已經準備要寫契約，但仲介說被告要回去跟婆婆商量。一開始談的時候，買賣雙方是分開的，由仲介從中斡旋，談到1,300萬元後，買賣雙方才會面準備簽買賣契約。伊為買方，被告係賣方，雙方不熟，仲介會兩方溝通，當天談到很晚，原本伊要出的價格還不到1,300萬元，後來伊也同意以1,300萬元向被告購買系爭不動產，準備以1,300萬元之價格簽約，但被告後來表示要回去和婆婆商量。被告沒有向伊表示其不賣系爭不動產，僅說要回去跟其婆婆商量，跟其婆婆溝通好後，再來簽約等語(見本院卷第173頁背面至175頁)。
(4)經核證人陳勇志、徐宏洲上開證詞，證人陳勇志雖證述其係填妥系爭2月份變更同意書之委託銷售底價欄後，才交由被告簽名一情，惟陳勇志乃原告之營業員，與原告利害關係一致，其證詞難免偏頗原告，自難僅以陳勇志所述，遽為有利於原告之認定。而證人徐宏洲已證稱仲介並未向其提過被告之委託銷售底價等語，則徐宏洲顯不知悉被告委託原告銷售系爭不動產之底價為何。再徵諸證人陳勇志、徐宏洲所述與被告於103年3月13日見面洽談之過程，可知於103年3月13日以前，徐宏洲與被告交易系爭不動產之價格並未合致，須再討論，在此情形下，既無法確定雙方可否談妥買賣，惟原告竟約徐宏洲、被告於103年3月13日晚間約10時許會面商談，並通知代書到場等候辦理簽約事宜。而在議價過程，仲介為賣方利益應係自委託銷售價格即開價開始出價，逐步與買方議價，避免讓買方知悉賣方之銷售底價，而無法拉高出賣之價格；買方則係先出低價，之後才逐漸提高至願意承購之最高價格。然依陳勇志所述情節，當日被告僅要求以1,300萬元出售，由徐宏洲一味提高價格，未從被告之開價開始議價，並逐步調降。其等所述商議過程，顯與常情事理相違，所為證言已難遽信。又陳勇志、徐宏洲固均稱被告與徐宏洲於103年3月13日已談好系爭不動產之買賣價金為1,300萬元，被告卻因其婆婆要求分得部分出售系爭不動產所得價款，欲與婆婆談妥分配金額後，才願意簽署買賣契約，乃拒絕於當天與徐宏洲簽訂買賣契約。然果爾被告委託銷售之底價即為1,300萬元，則其將系爭不動產以1,300萬元出售，取得買方支付之買賣價金1,300萬元後，如何與婆婆分配所得該買賣所得1,300萬元，乃係其與婆婆間之內部事務，其與婆婆間可得分配之價款總數仍為1,300萬元，理當不會影響被告簽約意願，豈須以此為由拒絕簽約。自難以陳勇志、徐宏洲此部分所述，即認被告委託原告銷售系爭不動產之底價為1,300萬元。再者，陳勇志雖證述系爭委託銷售契約、系爭1月份變更同意書為其填寫內容後，交由被告簽名一節，惟此僅能證明被告不一定會親自書寫契約內容，亦難以此情，遽爾推認被告於簽署系爭2月份變更同意書時，其上委託銷售底價欄已由陳勇志填妥數額為1,300萬元。從而，被告辯稱其在系爭2月份變更同意書上簽名時，委託銷售底價欄位係空白一節，既堪採信。原告復未能提出相當證據證明被告係在委託銷售底價已記載為1,300萬元之情形下，簽署系爭2月份變更同意書，自難認被告已同意變更系爭不動產之委託銷售底價至1,300萬元。
2.被告既未同意將系爭不動產之委託銷售底價降為1,300萬元，則依證人徐宏洲所稱其於103年3月13日雖已願意以1,300萬元購買系爭不動產，惟該價格並未達系爭1月份變更同意書所載被告同意變更之委託銷售底價1,450萬元，被告本可拒絕簽約，並非以不正當行為阻止給付原告服務報酬條件之成就，自難認應適用民法第101條第1項規定，視為條件已成就，原告業完成居間義務，得依系爭委託銷售契約第5條第1項約定請求被告給付服務報酬52萬元。從而，原告依民法第101條第1項規定、系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付服務報酬52萬元，不應准許。
(四)原告依民法第101條第1項、第226條、第227條規定，請求被告賠償因其拒絕與徐宏洲簽訂系爭不動產之買賣契約，致原告未能取得之徐宏洲應給付予原告之服務費26萬元，是否於法有據?徐宏洲願意承購系爭不動產之價格，尚未達被告委託銷售之底價，被告可拒絕出售系爭不動產予徐宏洲，其未以不正當行為阻止居間條件之成就，業經本院說明如前，準此以觀，自無可歸責於被告之事由致無法完成簽約之情事，亦不因此構成可歸責於被告之事由，致不履行系爭委託銷售契約之情形，被告無須對原告負債務不履行之損害賠償責任。從而，原告依民法第101條第1項、第226條、第227條規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任，賠償原告所失利益26萬元，於法無據，亦不應准許。
(五)綜上所述，原告主張兩造已合意變更系爭不動產之委託銷售底價為1,300萬元，原告覓得徐宏洲願以1,300萬元買受系爭不動產後，被告卻拒絕與徐宏洲簽訂買賣契約，而以不正當之方法阻止給付原告居間報酬之條件成就，應視為原告請求居間報酬之條件已成就。且被告應負債務不履行之損害賠償責任，賠償原告無法取得徐宏洲因買賣契約成立須給付之服務費之所失利益等情，既非可採。從而，原告依民法第101條第1項、第226條、第227條規定、系爭委託銷售契約第5條第1項約定，請求被告給付78萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
(六)原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
(七)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
(八)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 3 月 27 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 廖慧如法 官 林慧欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 2 日
書記官 陳育萱