臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1365號原 告 蔡學甲訴訟代理人 王庭鴻律師被 告 李時明
李時美共 同訴訟代理人 李學鏞律師複 代理 人 余柏儒律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國104年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李時明應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告李時美應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李時明、李時美負擔百分之八十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾陸萬陸仟陸佰陸拾陸元為被告李時明、李時美供擔保後，得假執行。但被告李時明、李時美如分別以新臺幣柒拾萬元、新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原聲明求為：1.被告李時明應給付原告新臺幣(下同)85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告李時美應給付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決。嗣於訴狀送達被告後，變更其聲明求為：1.被告李時明應給付原告85萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告李時美應給付原告85萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決。原告所為變更，核屬減縮其應受判決事項之聲明，為法之所許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告於民國103年1月5日以新臺幣(下同)1,790萬元向被告購買其等共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)及其上同段0000建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號房屋(下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地)，兩造並於103年1月13日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定原告應於103年1月13日給付被告第1期款190萬元；於103年2月28日，雙方用印蓋竣移轉過戶相關書表之同時，由原告支付第2期款100萬元予被告；其餘尾款則俟系爭房地之所有權移轉及抵押權設定登記完畢，經銀行貸款核撥之當日即以匯款方式，將1,500萬元匯入被告指定之銀行帳戶。原告已依約給付第1期款190萬元予被告，嗣因無法向金融機構貸得款項，而未能如期支付第2期款，被告乃於103年3月3日以台中南和路郵局第30號存證信函(下稱系爭第30號存證信函)通知原告其業依系爭買賣契約第10條約定，沒收原告給付之第1期款190萬元充作懲罰性違約金。
(二)惟被告並未因原告違約而受有損害，被告沒收原告給付之第1期款190萬元充作違約金，該違約金數額，顯屬過高：
1.被告已於103年3月27日將系爭房地另行以1,800萬元出售予訴外人蔡坤曆，並於103年4月29日辦妥系爭房地之所有權移轉登記。被告將系爭房地出賣予蔡坤曆所得之價金1,800萬元，較出賣予原告所得之價金1,790萬元，尚高出10萬元，被告顯未因原告違約而受有任何損害。
2.縱認被告確有因原告違約，致無法取得全數買賣價金之情事，然系爭房地並未登記在原告名下，被告不能取得系爭房地之買賣價金，至多僅生利息之損失。而自103年3月1日原告應負違約責任之日起，至103年5月8日被告全數收取蔡坤曆交付之買賣價金之日止，以原告尚未給付之價金1,600萬元計算，被告請求之違約金每日約為2萬7,941元，相當於日息萬分之17.46，年息百分之63.74，足認被告請求之違約金，依一般社會觀念，顯屬過高，有失公平。況兩造間約定之買賣價金為1,790萬元，被告沒收原告給付之第1期款190萬元作為懲罰性違約金，已占買賣總價百分之10.615，益徵本件懲罰性違約金實屬過高。但考量被告另有支出宣傳廣告等相關費用，原告認本件懲罰性違約金之數額應酌減至20萬元，方屬妥適。
3.綜上，依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，本件約定之違約金顯然過高，爰請求法院依民法第252條規定，將違約金酌減為20萬元。被告所沒收之違約金既經法院核減其金額至20萬元，則被告沒收之190萬元違約金，超過20萬元部分即170萬元，受領之法律上原因已不存在，原告自得依不當得利法律關係，請求被告各返還85萬元及加給利息予原告。
(三)被告雖辯稱依內政部頒定之成屋買賣契約書範本及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所約定之懲罰性違約金均以房屋總價款之百分之15為上限；及參酌財政部核定之102年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準表(下稱系爭利潤標準表)，可知不動產興建業之淨利率為百分之10、不動產買賣業之淨利率為百分之17，取其中間值則淨利率為百分之
13.5，被告僅依約沒收總價金百分之10.615充為懲罰性違約金，並未過高，無庸酌減云云。然：
1.系爭利潤標準表所載之淨利率，尚非被告就本件買賣實際可獲得之利潤，亦非被告於本件所受之實際損害，自難以該表作為被告可得沒收違約金數額之基準。
2.內政部頒定之成屋買賣契約書範本及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所約定之懲罰性違約金雖均以房屋總價款之百分之15為上限，惟該等範本及規定皆未排除民法第252條規定之適用。況違約金是否過高，應依個案審酌當事人之實際損失予以認定，是以，被告辯稱其收取之違約金比例未逾成屋買賣契約書範本及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所定之懲罰性違約金之上限即房屋總價款之百分之15，兩造約定之違約金並未過高云云，顯無足採。
(四)至被告固抗辯兩造約定之違約金，其性質係懲罰性違約金，並非因債務不履行而生損害之賠償總額，原告不得因被告未受損害，即請求法院酌減違約金云云。惟參照最高法院90年度台上字第857號民事判決意旨，可知只須約定之違約金額過高，法院即得酌減，不因屬懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。被告此部分所辯，自不可取。
(五)綜上所述，被告以原告未履行系爭買賣契約為由，沒收原告所支付之第1期款190萬元，充作懲罰性違約金，該違約金數額顯屬過高，應由法院酌減為20萬元，方為適當。本件違約金經法院酌減至20萬後，其餘被告沒收之170萬元，其等受領之法律上原因嗣後已不存在，原告因依不當得利法律關係，提起本件訴訟，請求被告分別返還85萬元，及加給利息予原告等語。並聲明：1.被告李時明應給付原告85萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告李時美應給付原告85萬元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告依系爭買賣契約給付第1期款190萬元後，未能依約如期於103年2月28日支付第2期款100萬元，被告遂以系爭第30號存證信函催告原告應於收受存證信函3日內履行系爭買賣契約，逾期仍不履行，被告即依系爭買賣契約第10條第1款約定，解除系爭買賣契約，並沒收已收之全部價款，充為懲罰性違約金。原告收受系爭第30號存證信函後，於期限內仍不履約，被告自得依系爭買賣契約第10條第1款約定，沒收第1期款190萬元，充作懲罰性違約金。
(二)原告主張本件懲罰性違約金過高，應酌減至20萬元云云，洵屬無據，蓋因：
1.被告當初出售系爭房地是想將所得價金挪為購買另1筆土地之資金，系爭房地買賣價金之尾款應於銀行核准原告貸款時支付，被告預計系爭房地之整體流程會於1、2個月內完成。
而被告向他人購買土地時，係分期給付價金，惟因原告未依約給付第2期款、尾款，致被告後續無資金支付購買土地所需之價金，被告不得已乃向他人借款約6、700萬元以給付被告購買土地所需之價金，被告向他人借款每100萬元每月須支付3萬元利息，足見被告確有因原告未依系爭買賣契約之約定履行債務而受有損害。兩造間買賣系爭房地之代書費用，係各自支付1,000元，系爭房地於103年3月27日出賣予蔡坤曆，並未透過仲介，然若非湊巧蔡坤曆要購買系爭房地，被告向他人購買土地，將可能因為無法給付土地買賣價金而違約。兩造既已簽訂系爭買賣契約，即應依買賣契約各自履行義務，若原告經濟有困難，應向他人週轉支付第2期款、尾款，而非違約造成被告受有上開損害。
2.兩造於系爭買賣契約第10條第1款所約定之違約金性質屬懲罰性違約金，並非因原告債務不履行所生之損害賠償總額，而係獨立於損害賠償責任外之違約金。原告自不得以被告未因原告違反系爭買賣契約受有損害，即請求酌減違約金。故原告主張被告將系爭房地出賣予蔡坤曆所得之價金1,800萬元，較出賣予原告所得之價金1,790萬元，尚高出10萬元而未受有損害，被告沒收之違約金過高，應酌減至20萬元云云，並無理由。
3.依內政部頒定之成屋買賣契約書範本第11條規定及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條規定，可知成屋買賣約定之懲罰性違約金以房屋總價款之百分之15為上限，係我國交易實務上之慣常。而被告依系爭買賣契約約定，沒收190萬元充為懲罰性違約金，其比例僅為買賣總價金1,790萬元之百分之10.615，遠低於上開成屋買賣契約書範本及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所定之違約金上限百分之15，當無違約金過高而須酌減之情事。
4.房地產價格自79、80年間之高峰期以來，中部地區近年(非熱門重劃區段)房價均普遍疲軟，且不動產興建、買賣業界間競爭激烈異常，常耳聞有中小型商人因無法即時售出建物發生週轉不靈進而倒閉之情事，此為一般人公知之事實。建築商人(含不動產買賣業者)為承購土地投入高價額土地成本及龐大之廣告行銷費用，更常發生有預期利益損失之情形。而參酌系爭利潤標準表，不動產興建業界之淨利率為百分之
10、不動產買賣業之淨利率約為百分之17，若取其中間值則淨利約為百分之13.5。兩造約定買賣系爭房地之價金為1,790萬元，被告僅依約沒收總價金百分之10.615(即190萬元)充為懲罰性違約金，實無原告所稱過高而應予酌減之情形。
5.另參照最高法院92年度台上字第2747號判決意旨，足認關於違約金之約定，原則上法院應尊重兩造間所為違約金之約定，此乃契約自由、私法自治原則之體現，除非債務人主張並舉證約定之違約金過高而顯失公平，法院始得依職權將違約金酌減至相當之金額。然原告對違約金酌減之請求，尚未盡其舉證責任，並無法證明本件違約金過高有顯失公平之情事，原告主張本件懲罰性違約金應予酌減，自難採信。
(三)綜上所述，法院應尊重契約自由、私法自治等原則，自無任意酌減違約金之理。況被告收取之違約金，並無過高而應予酌減之情形，故原告主張顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告向被告購買其等共有之系爭房地，約定總價金為1,790萬元，雙方於103年1月13日簽訂系爭買賣契約，原告並當場以支票給付第1期款190萬元。然原告嗣後未依約如期於103年2月28日支付第2期款100萬元予被告。
(二)被告於103年3月3日寄發系爭第30號存證信函予原告，催告原告應於收受存證信函3日內履行系爭買賣契約，逾期仍不履行，被告即依系爭買賣契約第10條第1款約定，解除系爭買賣契約，並沒收已收之全部價款，充為懲罰性違約金。原告業已收受該存證信函。
(三)被告已將系爭房地以1,800萬元價格出售予蔡坤曆，並於103年4月29日辦妥所有權移轉登記。
四、得心證之理由：
(一)原告主張被告以原告違約未如期於103年2月28日支付第2期款為由，沒收原告給付之第1期款190萬元充作懲罰性違約金，然該違約金額過高，應由法院酌減至20萬元，方屬妥適。
經法院酌減為20萬元後，被告前所受領原告給付超過該酌減數額以外之170萬元部分，即無法律上原因，原告因依不當得利法律關係，請求被告各返還85萬元，及加給利息予原告等情。惟被告拒絕給付，並以上開情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：1.原告主張被告沒收原告所支付之第1期款190萬元充作違約金，該違約金額過高，應予酌減，有無理由?2.如本件違約金應予酌減，則原告依不當得利法律關係，請求被告各返還原告85萬元，並加給利息，是否於法有據?茲分別說明如下。
(二)原告主張被告沒收原告所支付之第1期款190萬元充作違約金，該違約金額過高，應予酌減，有無理由?
1.原告主張其以1,790萬元向被告購買系爭房地，兩造並於103年1月13日簽訂系爭買賣契約，原告已依約給付第1期款190萬元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、收款明細、原告為給付第1期款190萬元而交付予被告之支票影本等件在卷可稽(見本院卷第6至15頁)，自堪信為真正。
2.查系爭買賣契約第3條約定：「本契約各期價款及條件，除另有約定外，悉依下列明細表約定，價金之收受應於票據明細中簽收，不另立收據。期款：第1期款：簽訂本約，出賣人(即被告)交付所有權狀正本及雙方身分證正、反面影本之同時，於103年1月13日由甲方(即原告)支付190萬元整予乙方(即被告)。第2期款：於103年2月28日，雙方用印蓋竣移轉過戶相關書表之同時，由甲方支付100萬元整予乙方。尾款：俟所有權移轉及抵押權設定登記完畢，經銀行貸款核撥之當日即以匯款方式將1,500萬元整全數直接匯入賣方(即被告)指定合作金庫銀行太平分行存款帳戶。」又於第10條第1款約定：「買方(即原告)不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方(即被告)得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」依此可知，倘買方即原告未依約如期付款，即屬違約，若經賣方即被告限期催繳後仍不履行時，被告得解除系爭買賣契約，並沒收原告已付價款作為違約金。查原告依約應於103年2月28日給付第2期款100萬元予被告，惟其並未如期支付，經被告定期催告仍不給付，被告乃依系爭買賣契約第10條第1款約定，沒收原告已支付之第1期款190萬元以充違約金等情，有系爭第30號存證信函附卷足憑(見本院卷第19至20頁)，且為原告所不爭執。則被告陳稱其得依系爭買賣契約第10條第1款約定，沒收原告已給付之價金，作為違約金，自非無據。
3.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。觀諸兩造於系爭買賣契約第10條第1款既已明確約明：「…將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」足見本件違約金之性質，顯非屬損害賠償總額預定性之違約金，而應為懲罰性違約金無疑。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，自應賦與債務人救濟之道。是以，民法第252條乃規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院90年度台上字第857號判決要旨可資參照)。準此，兩造間約定之違約金，雖為懲罰性違約金，如該違約金約定之數額過高，已有礙於契約正義，而失其公平亦應依法予以酌減，以求事理之衡平。
4.原告主張被告將其支付之第1期款190萬元全數沒收作為違約金，該違約金數額有過高情形，請求依法予以酌減等語。查系爭買賣契約未能履行之原因，乃因原告未能依約如期於103年2月28日給付第2期款100萬元予被告，雖屬可歸責於原告。惟被告沒收之違約金190萬元約已達買賣價金1,790萬元之百分之10.6(計算式：190萬元÷1790萬元=0.106【小數點第3位後4捨5入】)，而被告於原告不履約後，相隔僅約1個月即於103年3月27日與訴外人蔡坤曆簽訂不動產買賣契約，將系爭房地以1,800萬元價格出售予蔡坤曆，並於103年4月29日辦妥所有權移轉登記一節，有被告與蔡坤曆簽署之不動產買賣契約書、系爭土地之土地登記謄本、系爭建物之建物登記謄本等件在卷可稽(見本院卷第128至141頁)，足見原告主張被告將第1期款190萬元全數沒收充作違約金應屬過高，而有顯失公平之情況，尚非無據，是本院認前揭違約金190萬元確屬過高，應予酌減。又內政部頒定之成屋買賣契約書範本第11條規定及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條規定(見本院卷第117、124頁)，固均明揭賣方所沒收充作違約金之買方已付價款，以不超過房地總價款百分之15為限等意旨。然此僅在約束賣方沒收買方已付價款充作違約金之上限，尚難謂賣方沒收買方已付價款作為違約金，未逾房地總價款百分之15，該違約金數額即無過高。再者，系爭利潤標準表僅係就102年度各類營利事業所得額及同業利潤為統計，非謂每件不動產交易，均可獲得該表所示各類營利事業同業利潤之淨利率之利益，況本件單純僅為個人買賣不動產之交易，自難執該表所示各類營利事業同業利潤之淨利率數值，逕作為認定被告沒收之違約金有無過高之標準。故被告辯稱其沒收原告已給付之買賣價金190萬元作為違約金，未逾系爭房地總價款百分之15；且低於系爭利潤標準表所載不動產開發業(不動產投資開發、興建及租售)；不動產經營業(不動產買賣)同業利潤標準之淨利率之中間值即百分之
13.5，該違約金數額並未過高云云，尚非可採。茲本院審酌原告上開違約情節，被告因原告違約後，另行尋找買主購買系爭房地，應須耗費相當之時間、費用，而有所勞費。又買賣契約出賣人之利益即在取得買賣價金以充為他用，被告在原告不履約後，即迅於103年3月27日將系爭房地售予蔡坤曆，可見被告應急於出賣系爭房地，以獲取資金作為他用，原告依約給付買賣價金，對被告頗為重要。被告以1,800萬元之價格重行出賣系爭房地，雖多獲取10萬元之價款，但參諸被告陳明其本預計兩造簽署系爭買賣契約後，原告可於1、2個月內向金融機構貸得尾款，其並準備將原告應給付之買賣價金，作為支付購買另筆土地之資金。惟因原告未如期於103年2月28日給付第2期款100萬元，亦未成功向金融機構貸得尾款1,500萬元，致被告須以每100萬元，每月利息3萬元之借款條件，向他人借用6、700萬元週轉以給付被告購買土地之價金。依此計算，被告向他人借款週轉，每月約須支付利息21萬元，而自原告於103年3月1日違約之日起，迄至被告於103年5月8日完全取得蔡坤曆所給付之價金而有資力償還向他人借貸之款項之日止，約須支付利息40餘萬元(計算式：210,000*2=420,000)，及現今社會經濟情況等一切情狀，基於兩造就系爭買賣契約相關利益之衡平，認前揭違約金應核減為50萬元始為適當。
5.綜上所述，原告主張被告沒收原告所支付之第1期款190萬元，充作違約金，該違約金額過高，應予酌減，尚屬有據，本院並認該違約金應核減為50萬元為適當。
(三)原告依不當得利法律關係，請求被告各返還原告85萬元，並加給利息，是否於法有據?按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第179條及第203條分別定有明文。次按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意(最高法院102年度台上字第1330號判決參照)。查被告沒收原告所支付之第1期款190萬元充作違約金，既經本院依上開理由，認該違約金額應核減為50萬元，則超過50萬元以外之140萬元部分，因非出於原告之自由意思而遭扣款，故自本件判決確定之日起，被告即屬無法律上之原因而受有利益，原告因此受有損害，揆諸前揭說明，應構成不當得利，原告自得依不當得利法律關係，請求被告各返還70萬元。而原告此項返還請求權，應俟本判決確定時發生，並於斯時屆清償期，被告自於本判決確定翌日起始負給付遲延之責任，故原告就法定遲延利息部分之請求，應自本判決確定之翌日起計算至清償日止。從而，原告依不當得利法律關係，請求被告各給付70萬元，及均自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則非有據，為無理由，應予駁回。
(四)兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，應予駁回。
(五)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
(六)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 104 年 3 月 20 日
民事第六庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 謝慧敏法 官 林慧欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 26 日
書記官 陳育萱