臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2504號原 告 江陳阿屘
江張阿却江金旺共 同訴訟代理人 陳昭宜律師被 告 李文龍訴訟代理人 林伸全律師上列當事人間租佃爭議事件，原告提起租佃爭議調處不成立，經臺中市政府耕地租佃委員會移送前來，本院於民國103年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項及第2項前段定有明文。查本件兩造間之租佃爭議事件，業經臺中市政府耕地租佃委員會及臺中市北屯區公所耕地租佃委員會依法調處、調解，兩造於民國103年9月10日臺中市政府耕地租佃委員會作成調處決議時，當場表示不同意而調處不成立，由臺中市政府移送本院，此有臺中市政府103年9月19日府授地權一字第0000000000號函檢送之臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及臺中市北屯區公所103年度第2次耕地租佃委員會調解案件處理意見表在卷可稽，揆諸首開規定，本件起訴程式尚無不合，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），原為訴外人林賴秀珠、賴玉枝、賴麗華、賴秀眉、賴明玉、賴錦地及賴清吉等7人共有。原告與林賴秀珠等7人就系爭土地訂有三七五租約，最近一期續訂租約之租期為98年1月1日起至103年12月31日止。而被告於102年12月31日賣受系爭土地，據耕地三七五減租條例第25條規定，上開租佃契約對被告仍繼續有效，被告應會同原告申請為租約出租人變更為被告名義之登記。今本件租約變更登記事件，既經臺中市政府調處，被告不服調處結果，故依法移送本院審理，且同意引用另案103年度重訴字第130號之卷證資料。
並聲明：被告應協同原告辦理臺中市○○區0000000000號私有耕地租約其出租人變更為被告之登記。
二、被告抗辯：系爭土地形式上雖有耕地租約之存在，且該租約期間內已由被告取得所有權，然被告主張系爭土地並無耕地三七五減租條例之適用，業向本院另行起訴主張（103年度重訴字第130號），尚待審理，而關於本案之相關證據資料，被告引用本院103年度重訴字130號之卷證資料。如該案認定被告主張有理由（即系爭土地並無耕地三七五減租條例之適用），則本件之原告等即非耕地租約之承租人，被告亦非耕地租約之出租人，本件訴訟，自無理由。基上，兩造之間應無耕地租佃關係之存在，原告請求被告偕同辦理出租人變更登記，應非有理。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見卷附103年度重訴字第130號卷影本第120頁背面）㈠被告於102年12月31日向訴外人林賴秀珠等7人購買系爭土地，並辦理所有權移轉登記。
㈡系爭土地之三七五減租租約係38年6月13日訂定，租佃關係自38年1月1日至40年12月31日。
㈢被告江陳阿屘於74年4月2日有與訴外人賴諸隆就系爭土地有
簽訂私有耕地租約，6年屆滿後並依耕地三七五減租條例規定辦理續約，最新一期租期自98年1月1日至103年12月31日。
㈣系爭土地經臺中市市政府都市發展局以66年1月18日府工都
字第03109號公告為「住宅區」，並以92年12月30日府工都字第0000000000號公告為「第二種住宅區」迄今。
㈤系爭土地目前由被告共同耕種玉米。
四、本件原告主張其與系爭土地原所有權人林賴秀珠等7人訂有三七五租約，經續約租期自98年1月1日起至103年12月31日止，期間被告買受系爭土地，其自應與原告協同辦理租約變更登記等語，業經被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)系爭土地原係耕地，初由訴外人賴諸隆出租予江桂，雙方簽訂北屯三字第765號私有耕地契約，租期自38年1月1日起至40年12月31日止；嗣江桂過世，由其子江樹發、江維生、江金旺繼受承租耕作；江樹發、江維生去世後，則分別由被告江陳阿屘、江張阿却繼受承租耕作迄今，耕地租約仍然繼續有效等情，業據原告提出臺中市北屯區公所103年5月6日公所農建字第0000000000號函及檢附北屯三字第76號租約相關資料影本為憑（見卷附103年度重訴字第130號卷影本第64-67頁）。依該北屯三字第765號租約相關資料所示，訴外人賴諸隆與江桂於38年6月間所訂之租約上，確蓋有「本約依照減租條例第二十條…續訂租約」戳章，有續約之情；江維生、江金旺與被告江張阿却於74年1月1日雖與出租人賴諸隆簽訂臺灣省臺中市私有耕地租約，租期自74年1月1日起至79年12月31日止，惟此仍歸屬北屯三字第765號租約，並於異動登記處加蓋戳記顯示是經台中市政府核定依照減租條例第20條規定所續訂之租約而來，且此租約屆滿後即均由台中市政府依照三七五減租條例核准辦理續約；又其間依台中市政府87年7月23日八七府地權字第12627號函示准予備查，承租人名義變更為江陳阿屘、江維生、江金旺，出租人為林賴秀珠、賴玉枝、賴麗華、賴秀眉、賴明玉、賴錦地及賴清吉等7人，再依臺中市政府地政局102年8月8日中市地權一字第0000000000號函示同意承租人變更，准予備查；最後一次續約則是經台中市北屯區公所核定，租期自98年1月1日起至103年12月31日止，並依台中市政府98年11月9日府地權字第0000000000號函示，同意辦理續訂，准予備查在案，由此足徵自訴外人江桂與賴諸隆首次就系爭土地訂有耕地租賃契約起迄今，雖迭因契約當事人亡故、繼承而有所更異，惟始終共同列於同一耕地租約登記內。又被告於103年度重訴字第130號案審理時對上開函文及書證之真正未曾為爭執。依此，系爭土地本為耕地，其上之耕地租約自38年1月1日起，經數次辦理續約，最新續約期至103年12月31日止，應是無疑。
(二)按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，有最高法院著有88年台上字第1號判例足參。又依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地應以土地法第106條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用；倘自始即以承租農地供耕作之用，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三七五減租條例第17條第5款之規定，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，否則耕地三七五減租條例第17條第2項之規定，將成具文，難以符合其保障佃農之立法本旨，有最高法院91年度台上字第2628號判決可參。另在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地三七五減租第25條亦定有明文。本件原告之祖先江桂既於38年間以承租本屬耕地之系爭土地供耕作之用，而與賴諸隆簽訂耕地租佃契約，歷經數次續約持續耕作，並辦理承租人為原告，出租人為訴外人林賴秀珠等7人之變更登記，最新續約期限為103年12月31日，系爭土地上成立租佃之始，確屬耕地之出租，業如前述；又被告不否認其是該租約期限屆至前之102年12月31日向出租人林賴秀珠等7人購買系爭土地，揆諸上開判例、判決意旨及規定，縱使系爭土地業經臺中市市政府都市發展局於66年1月18日以府工都字第03109號公告系爭243-1地號土地為「住宅區」，復於92年12月30日以府工都字第0000000000號公告為「第二種住宅區」，其間之三七五耕地租佃關係並不因而受影響，且前揭北屯三字第765號租約對被告亦是繼續有效，兩造間就系爭土地上之權利義務自應依耕地三七五減租條例及土地法有關耕地租佃之規定。是而，被告抗辯其非耕地租約之承租人，被告亦非耕地租約之出租人云云，要無足採。
(三)按耕地三七五減租條例於72年12月23日修正時，增訂第17條第1項第5款，規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約。又實施都市平均地權條例於66年2月2日修正為平均地權條例時，該條例第76條第1項規定，出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。嗣該條例於75年6月29日、78年10月30日、83年2月2日修正時，該項規定均未更動，可見平均地權條例第76條第1項規定訂定在前，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定訂定在後。
次按耕地三七五減租條例第1條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項既已設有特別規定，自應優先適用該條例。有最高法院86年度台上第3039號判決可參。又耕地三七五減租條例第2項規定「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題（最高法院83年度台上字第2400號判例）。故終止三七五租佃租約，依民法第263條準用同法第258條規定，由出租人係承租人為終止租約之意思表示即可。本件被告雖因否認其與原告間有三七五耕地租佃關係，而於本院103年度重訴字第130號案審理時主張系爭土地租期已於103年12月31日到期，不同意續租，且該耕地已依法編定為住宅區，其得依民法第458條第5款之定，以103年12月23日之「民事準備書四狀」繕本之送達，為向被告終止租約之意思表示等語（見第頁），惟依其意實與依三七五減租條例第17條第5款「耕地經依法編定或變更為非耕地使用」之事由為之主張終止無異，且系爭土地業經臺中市市政府都市發展局公告為「第二種住宅區」之事實，已據其提出系爭土地登記簿謄本、臺中市市政府都市發展局66年1月18日府工都字第03109號函及92年12月30日府工都字第0000000000號函，為原告所是認，且其於103年度重訴字第130號案審理時又未否認未收受被告前揭所述之「民事準備書四狀」繕本，並已迅於103年12月26日就「民事準備書四狀」部分提出答辯狀（見卷附103年度重訴字第130號卷影本第153-161頁），故被告確於系爭土地耕地租約最後一次續約租期屆滿前已依法表示終止之意，縱有拒不給付補償金予原告之情，仍應發生終止租約之效力，兩造間就系爭土地之租賃契約應自104年1月1日起當然向後失其效力，是兩造間就系爭土地所訂定之租賃契約現已不復存在，被告自無協同原告就系爭土地私有耕地租約辦理出租人變更登記之必要。原告主張被告終止租約之條件與耕地三七五減租條例第17條暨平均地權條例第78條規定之要件不合，不得終止租約，而應協同原告就臺中市○○區0000000000號私有耕地租約其出租人變更為被告之登記云云，應屬無據，洵無足採。
五、綜上所述，系爭土地上確有三七五耕地租約存在且最新續約租期至103年12月31日止，惟系爭土地早於66年間即已經依法變更為非耕地使用，存有耕地三七五減租條例第17條第1項第5款得於租期屆滿前終止之情事，而被告於系爭土地耕地租約租期屆滿前已以此事由表示終止之意，生合法終止租約之效力，則兩造間就系爭土地所原有之租佃契約當向後失其效力而不存在。從而，原告請求命被告協同辦理變更登記，洵無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 王怡菁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官 鄭郁慈中 華 民 國 104 年 4 月 30 日