臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第261號原 告 杜瑞惠訴訟代理人 陳子瑜訴訟代理人 劉思顯律師複 代理人 郭瓊茹律師
謝宗安律師被 告 黃仁美訴訟代理人 楊條明訴訟代理人 林建宏律師複 代理人 陳創堂上列當事人間撤銷買賣契約等事件，本院於民國104年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴及備位之訴，暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。另按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。本件原告原聲明請求被告應給付新臺幣(下同)875萬元及自民事調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息(103年4月3日言詞辯論筆錄)。嗣於103年11月27日之民事變更訴之聲明狀，保留上開聲明為先位聲明，並追加備位聲明為被告應給付原告200萬元及自民事變更訴之聲明狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；且先位聲明之利息起算日變更為自民事準備㈠狀送達被告之翌日起算。
其聲明雖有追加及變更，惟均係本於兩造間就本件系爭不動產之買賣契約衍生之爭議有所請求，基礎事實同一；另先位聲明利息起算日變更，則屬減縮應受判決事項之聲明。又關於先位聲明部分，原本僅依物之瑕疵擔保之法律關係請求；嗣後則追加主張撤銷因受詐欺而陷於錯誤之意思表示，此部分則屬補充法律上之陳述。參照上開說明，均應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠先位聲明部分：
⒈兩造於民國102年4月26日簽訂不動產買賣契約，由原告向
被告購買坐落臺中市○里區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及同段1146建號房屋，雙方並於102年6月30日完成點交，原告並已付清契約所約定價金共新台幣(下同)875萬元。雙方於磋商過程中，被告曾對原告表示，系爭房屋南側由圍牆圍住的空地(○○里區○○○段○○○○○○號土地)為國有財產局所有之土地，原本無法直接標售，但因在本件買賣交易標的之不動產中○○里區○○○段○○○○○○○號土地屬於畸零地，據其向建築師及代書詢問之結果，可以先委託建築師代為辦理取得畸零地使用證明，再由代書向國有財產局辦理申請標售該筆空地。換言之，原告之所以願意購買系爭不動產，正係經被告確認可向國有財產局標售系爭不動產南側之空地，才會與原告簽訂並完成買賣契約。
⒉孰料原告於交易完成後向國有財產局申請辦理標售時，國
有財產局卻回覆以「本案土地經本分署派員勘查結果，現況部分已遭台端占用作『二層RC造樓房、圍牆、庭院』等使用，非屬國有財產法第53條規定得標售之空地，故所請無法辦理。」換言之，系爭買賣標的中之建物部分，居然有違法占○○里區○○○段○○○○○○號國有土地之情形，原告甚感驚訝，而被告於訂約時一再向原告保證可以辦理標售之承諾，亦已成空。
⒊依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第8條第1款約定「買賣
不動產標的之土地與房屋，除契約另有約定外，均以簽約時現況為準，包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依現狀連同本建物交與買方所有，且為本契約買賣標的之一部分」。依此，本件買賣契約之買賣標的物係以簽約時現況為準，依台中市大里區地政事務所之複丈成果圖所示，編號A、B、C、D、E、F、G、H等地上物，於簽約時即已存在，自屬系爭買賣契約範圍。其中編號F之主體建物(面積為9平方公尺)、編號G之圍牆內空地(面積為109平方公尺)，均位於涼傘樹段81-12地號之國有土地上，將來勢必面臨國有財產局請求拆除。且編號F部分係主要建物，以上下二層計算，面積合計18平方公尺，占系爭房屋全部總面積92.24平方公尺之19.5%，一旦拆除將損及房屋整體結構安全及外觀，使系爭房屋應具備之價值及通常效用大幅減損，已構成出賣物之重大瑕疵。另複丈成果圖所示編號G為圍牆內空地，既占用於國有土地，則該圍牆將來亦勢必面臨拆除命運。依民法第359條前段之規定，原告自得主張解除契約並請求被告返還買賣價金。
⒋另被告與原告交易時，隱瞞系爭房地占用國有土地，且訛
稱圍牆內之土地原告均可使用，以詐術使原告陷於錯誤而訂立買賣契約，原告亦可依民法第92條之規定撤銷買賣契約，請求被告回復原狀。
⒌聲明：
⑴被告應給付原告875萬元，及自民事準備㈠狀繕本送達
被告翌日(即103年4月1日)起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡備位聲明部分：
⒈系爭房屋既有占用國有土地而有遭拆除之虞，則其價值顯
然降低。故若法院認為本件解除契約顯失公平者，則被告亦得依民法第359條但書之規定，請求減少價金。
⒉聲明：
⑴被告應給付原告200萬元，及自民事變更訴之聲明狀繕
本送達被告翌日(即103年11月28日)起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告方面㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵(最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照)。本件被告出賣予原告之建物雖有占用他人土地，此對系爭不動產之利用確屬瑕疵。而依民法第359條雖規定物之通常效用減少，出賣人應負瑕疵擔保責任，惟同條但書亦明定依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。本件兩造簽訂之系爭買賣契約，並未明定買賣標的占用他人土地之解決規範，顯見雙方自始即未考量此可能性發生，被告亦係迄今始知悉建物占用他人土地，應認被告無重大過失。且系爭不動產占用他人土地之瑕疵顯非無法補正，實未達得解除雙方契約之程度，原告卻以此為由要求解除買賣契約並請求返還已支付之875萬元價金，顯無理由。㈡另依不動產買賣契約書中特別約定事項第一條規定「本買賣
標的，買賣雙方同意現況點交。買方應自行查明注意本買賣標的，若有占用不明，買方自行承受、處理，且溯及既往承受其全部法律關係與責任，概與賣方無涉，買方亦不得執此向賣方要求任何賠償、撤銷買賣，並放棄一切法律請求之權利」。茲依原告所提出之準備㈠狀所載，原告已自承向被告購買系爭不動產時，已知悉系爭房屋南側有圍牆圍住之空地確為國有財產局所有之土地，其卻未自行調查產權並辦理鑑界，亦有重大過失，是依上開規定，被告自不負瑕疵擔保之責。故原告請求減少價金，亦無理由。
㈢聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於102年4月26日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告
購買坐落臺中市○里區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及同段1146建號房屋，價金為875萬元。
⒉上開買賣標的之房屋部分，依台中市大里地政事務所複丈
結果，有部分房屋主體建物(如附圖F所示)，及部分圍牆(如附圖G所示)，占用同段81-12地號之國有土地。⒊系爭建物占用國有土地之情形，於兩造簽訂買賣契約及移轉交付時已存在。
⒋被告自認出賣予原告之房屋占用國有土地，屬民法第354條所稱買賣標的物減少通常效用之瑕疵。
㈡主要爭點：
⒈原告買受系爭不動產時，是否已知或因重大過失而不知系
爭房屋有占用國有土地之情形？被告應否負擔瑕疵擔保之責任？⒉若被告應負擔瑕疵擔保之責任，原告得否依民法第359條
之規定解除契約，並請求返還價金？⒊若被告應負擔瑕疵擔保之責任，原告能否依民法第359條
之規定，請求減少價金？其請求減少之合理價金為何？
四、法院之判斷：㈠被告於簽定不動產買賣契約時，有無向原告訛稱圍牆內之土
地均可使用，且房屋並未占用國有土地？⒈依兩造所簽訂之不動產買賣契約第一條買賣標的之約定，
土地部分之面積為93平方公尺(即81-103地號79平方公尺、81-104地號14平方公尺)。而依台中市大里地政事務所之土地複丈成果圖所示，81-103及81-104地號土地以外，由圍牆所圈起之土地面積(即附圖所示編號F、G部分)，合計為118平方公尺，倘再加計81-103、81-104地號土地之面積，則總面積高達211平方公尺，與兩造買賣契約所約定之土地面積93平方公尺有明顯之差距，原告自不能諉為不知。足以證明，原告於簽訂買賣契約當時，早已知悉圍牆內之土地，並非全部屬於被告所有。
⒉原告雖主張，被告在訂定買賣契約時，向其表示圍牆內之
土地均可使用云云。惟查：附圖所示編號F、G部分之土地，既非兩造買賣標的之範圍，且為原告所明知，衡情，倘被告曾向原告表示該範圍內之土地原告均可使用，則原告斷無不要求被告出具權利證明之理。惟觀諸雙方所簽定之不動產買賣契約書，對此卻支字未提，有違常情。故被告抗辯未曾向原告表示圍牆內之土地均可使用等語，符合常理，自可採憑。
⒊另被告抗辯系爭房屋係被告於70年間向建商購買，買受時
已建築完成，且買受後30餘年，均未曾有第三人對伊主張逾界建築等語，並提出土地及建物登記謄本，及70年間之建物複丈成果圖為證。而依中市大里地政事務所之土地複丈成果圖所示，系爭房屋占用同段81-12地號國有土地部分，僅有9平方公尺(即附圖編號F部分─約2.7坪)，面積不大，故被告於出售系爭房地予原告時，自認房屋部分並未占用同段81-12地號之國有土地，亦符合常情，故其亦無向原告隱瞞房屋占用國有土地之必要。綜上所述，原告主張被告於簽定買賣契約時，向其訛稱房屋並未占用國有土地，且圍牆內之土地均可使用云云，與事實不符。則原告主張因受詐欺而欲撤銷錯誤之意思表示，自無理由。
㈡原告買受系爭不動產時，是否已知或因重大過失而不知系爭
房屋有占用國有土地之情形？被告應否負擔瑕疵擔保之責任？⒈承前所述，被告既不知系爭房屋有占用國有土地(即附圖
所示F部分)之情形，自不可能在簽定買賣契約時，告知原告系爭房地有占用國有土地。故原告主張其向被告購買系爭房屋時，亦不知系爭房屋有占用國有土地等情，應可採信。
⒉另按「民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，
係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。」此有最高法院29年上字第826號民事判例可資參照。換言之，關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，尚非不得由當事人以特約予以免除。
⒊經查，兩造所簽訂之不動產買賣契約書第一條第五點約定
：「本買賣標的，買賣雙方同意現況點交。買方(即原告)應自行查明注意本買賣標的，若有占用不明，買方自行承受、處理，且溯及既往承受其全部法律關係與責任，概與賣方(即被告)無涉。買方亦不得執此向賣方要求任何賠償、撤銷買賣，並放棄一切法律請求之權利。」由此可知，兩造於簽定系爭不動產買賣契約時，已以特約免除出賣人即被告有關系爭房屋是否占用他人土地之瑕疵擔保責任。此外，原告亦無法證明被告有以施用詐術等不正當之手段，免除該物之瑕疵擔保責任，而有權利濫用之情形，參照上開最高法院之判例，兩造間關於免除瑕疵擔保責任之特約，自屬有效。故本件即使認為系爭房屋有占用國有土地之瑕疵，惟兩造既以特約免除被告之瑕疵擔保責任，原告自不得再對被告主張應負擔物之瑕疵擔保責任，而主張解除契約或請求減少價金。
㈢綜上所述，被告並未使用詐術與原告簽訂買賣契約，且被告
毋庸負擔物之瑕疵擔保之責任，從而原告依據撤銷錯誤之意思表示，及物之瑕疵擔保責任之法律規定，先位聲明撤銷及解除契約，並請求被告返還價金875萬元，及自民事準備㈠狀繕本送達被告翌日(即103年4月1日)起至清償日止，按年息5%計算之利息；及備位聲明減少價金，請求被告給付200萬元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達被告翌日(即103年11月28日)起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
㈣原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 13 日
民事第三庭 法 官 高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 13 日
書記官 鄭淑英