臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2622號原 告 張火城訴訟代理人 劉瑩玲律師被 告 邱國文訴訟代理人 李孟仁律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國104年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○號二樓之二房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣拾陸萬陸仟柒佰元供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣伍拾萬壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠查門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號2樓之2房屋（下稱
系爭房屋）原為被繼承人邱寸所有（民國100年6月20日因買賣取得所有權），邱寸於102年10月往生後，系爭房屋由邱寸之配偶即原告分割繼承而取得，原告為系爭房屋之所有權人。而被告為邱寸之胞弟，邱寸生前將系爭房屋以每月新臺幣（下同）1萬元之對價出租予被告，並由邱寸按月向被告收租，然被告自102年4月起即未給付租金予邱寸，姊弟二人因此發生爭吵。邱寸往生後，伊與被告間之租賃關係，亦由原告繼承取得，原告亦多次向被告催討租金，並於103年7月31日以存證信函催告被告給付租金。然被告於103年8月1日收受上開存證信函後，仍拒不付租，故原告依民法第440條第1、2項、土地法第100條第3款之規定，終止兩造間租約，並以起訴狀繕本之送達重申終止租約之意思表示。是被告並無占有系爭房屋之權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。並聲明：被告應自門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號2樓之2房屋遷出，將該房屋騰空返還原告；願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告主張系爭房屋為其所有，僅係借名登記於邱寸名下云云
應為舉證。且查邱寸買受系爭房屋後，每月22日至24日左右，自其所有之永豐銀行蘆洲分行帳戶自動扣繳銀行貸款本息約新臺幣（下同）12,160元（8,647元＋3,513元）。邱寸往生後，系爭房屋貸款本息則由原告以現金於永豐銀行蘆洲分行臨櫃繳納，被告始終未曾繳納過任何一期房貸本息。若兩造間存在借名登記之法律關係，則房屋貸款依理應由被告按期繳付，焉有由邱寸及原告繳納之理？其次，若借名登記屬實，則系爭房屋非邱寸所有，邱寸於向永豐銀行西屯分行貸款時，開立房貸帳戶交給被告自行按期繳款即可，當借名關係終止時，該帳戶亦可同時終止，關係分明。然邱寸係使用自己舊有帳戶繳納房貸本息，將房貸本息混入自己其他帳務，未加以區分，可見系爭房屋為邱寸所有。
⒉查，系爭房屋自100年7月起至101年6月止之放款利息各為4,
106元、4,106元、4,112元、4,257元、4,257元、4,257元、4,257元、4,257元、4,255元、4,257元、4,257元及4,257元，而自101年7月起則按月繳付12,158元不等。若如被告所稱交付原告之票款11,000元，其中4,000元係支付銀行貸款利息，餘額為報答邱寸借名登記之恩情（原告否認之），則自101年7月起，每月應付銀行本息為12,158元左右，被告每月至少應給付邱寸18,000元以上之金額，方合乎（銀行本息＋報答恩情）之論理。但不論銀行貸款利息4,000餘元或本息12,158元，被告自承每月給付邱寸11,000元，邱寸有何從自己帳戶扣款，再收受被告不足額支票之理由？而被告因公司營運所需，陸續向邱寸借款，被告所提之支票係清償此債務，與系爭房屋無關，且被告至今尚欠邱寸70萬元，有錄音譯文可證，與證人張素屏之證詞相符。顯然被告因公司營運所需常向邱寸借貸，被告所提出還款支票乃公司營運之借貸往來，與系爭房屋無關。
⒊若借名登記屬實，系爭房屋相關稅金，本應由被告繳納，邱
寸有何為求使用「自用住宅」稅率而遷戶籍之必要？又101年、102年間系爭房屋之地價稅及房屋稅不過區區數千元而已，兩造間復有其他金錢往來，實難僅憑被告持有101及102年度之稅單繳稅收據，即為系爭房屋為借名登記之論據。
⒋依證人龔金聲、吳桂枝等所述，顯然邱寸係以自己買受房屋
之意，向原屋主吳美秋買屋，而非借名給被告登記，被告與邱寸間並無「借名登記」之關係存在。再據原屋主吳美秋之證詞，更加說明邱寸及被告不會將伊二人間之內部關係詳實告訴屋主吳美秋，這樣邱寸能以較低之價格買到系爭房屋，而被告亦能繼續向邱寸承租該屋，免去搬遷之苦。故被告簽約當天於屋主吳美秋面前之說詞，亦不足為借名登記之證明。
⒌被告另主張「本件可能還有一個買回的約定，可能有一個無
名契約存在」云云，則此無名契約之具體內容為何，被告應舉證證明之。而證人龔金聲等人之證詞均不足為此部分主張之依據，況系爭房屋價金及銀行貸款本息，始終皆由邱寸繳付，邱寸豈會同意以同樣價錢讓被告買回系爭房屋？若邱寸同意之，又豈會想要售屋而要求被告搬遷？證人邱慎所言顯為迴護被告之詞，要無可採。又若邱寸曾與被告談及「買回」之事，亦不等同兩人間已成立「買回」契約，亦不等同邱寸同意在被告「買回」系爭房屋前，被告可無償長期居住於系爭房屋。換言之，被告「買回」系爭房屋之權利（假設之詞）與其「買回」前以何一關係占有系爭房屋，要屬二事，不容混淆。被告並無佔有使用系爭房屋之合法權源甚明。
二、被告抗辯：㈠被告自93年起即向原屋主訴外人吳美秋承租系爭房屋為住所
，100年間吳美秋欲出賣系爭房屋，考量被告已租住長達7年並有意願購買之情況下，雙方協議以325萬元為系爭房地成交價，惟當時被告因資金不足且欠缺貸款能力，遂向被告二姊即邱寸借款支付頭期款100萬元，及由邱寸出借伊信用予被告辦理購屋貸款，當時被告與邱寸二人一起至永豐銀行蘆洲分行辦理房屋貸款事宜，並說定俟被告長女大學畢業2年後，即將系爭房地過戶至被告女兒名下，並會重新設定房貸抵押，解除邱寸之貸款責任。邱寸乃同意借名，被告遂將系爭房屋借名登記於邱寸名下，為取信邱寸，被告亦將所有權狀交由邱寸保管。又因借名登記時，離被告女兒大學畢業僅約為2年，期間僅不到5年，故雙方未重新開立繳納貸款新帳戶。
㈡102年10月3日邱寸因癌症死亡，依借名關係類推民法第550
條委任契約之當事人一方死亡而消滅之規定，被告與邱寸之委任關係業告終止，被告請求邱寸繼承人即原告及其子女返還系爭房屋，然原告除拒絕返還系爭房屋外，並發存證信函給被告，內容竟以所有人自居，無中生有捏造出被告與邱寸間有租賃關係，要求被告繳納租金，否則即要終止租約趕被告出門，被告實無法苟同，遂於103年8月13日發函否認有租賃關係，並重申與邱寸間係借名登記關係。
㈢系爭房屋之房屋貸款第1年僅須支付利息（約4,000餘元），
自第2年起方開始支付本息，貸款下來後，被告每月即開立面額11,000元之票據，交付邱寸（實際房貸利息為4000餘元，餘補貼邱寸借名協助購屋之付出），再由邱寸代為繳納房貸；被告除每月支付房貸外，並陸續償還向邱寸借貸之頭期款100萬元，續簽發面額24,000元至60,000元不等之支票償還，迄今尚餘226,000元頭期款未償還，蓋系爭房屋若非被告實際所買，而是租賃，被告何以要償還頭期款給邱寸？且系爭房屋由被告繼續占有使用迄今，復設籍居住於此，邱寸及原告均住於臺北，未曾有一日占有使用過系爭房屋。是被告自始即以實質所有人地位居住使用占有系爭房屋，絕無原告所指租賃或無權占有之情事。
㈣被告並無積欠邱寸數十萬元之金額（此應由原告舉證），被
告雖不否認與邱寸間陸續均有金錢往來，惟金額數目均不大，被告僅有在100年6月為購買系爭房屋，向邱寸借貸100萬元，惟迄今僅餘226,000元未償還，並非如原告陳稱被告尚積欠邱寸70萬元。此外，邱寸為求使用「自用住宅」稅率曾將伊之戶籍遷至系爭房屋，故系爭房屋101、102年之房屋稅及地價稅之繳款資料均寄至系爭房屋之住址，由被告繳納之，然102年間因被告女兒已大學畢業，邱寸遂告知被告伊要將戶籍遷回新北市，被告可開始辦理系爭房屋過戶事宜，詎嗣後因邱寸癌症末期住院療養，被告遂未繼續辦理過戶相關事宜，且往後系爭房屋之房屋稅及地價稅等資料均寄至邱寸新北市之住址（即原告住址）。
㈤另由證人吳美秋、龔金聲、邱慎等之證詞，足證在購買系爭
房屋當下，被告與邱寸即已就系爭房屋所有權達成協議，即系爭房屋先由邱寸買下，嗣後再由被告買回，在被告向邱寸買回系爭房屋前，被告均有權居住使用系爭房屋，非如原告所稱被告係無權占有使用系爭房屋。此契約性質揉合借名登記與貸款、借貸、買回或附條件變更登記等，尚難以單一典型契約定性，惟可確定者，並無借貸或租賃契約之存在，被告是以住用自己實質所有房屋之意思占有。
㈥原告雖認被告與邱寸間並未就買回之價金、付款條件等達成
協議，故並無買回契約之存在，惟此與原告是否無權占有系爭房屋係屬二事，蓋系爭房屋購買當下雙方即有達成協議，待被告女兒大學畢業具工作能力後，即再由被告買回，顯見邱寸在購買系爭房屋時，即與被告間有借名、借款購屋及再由被告買回（或履行一定條件後移轉變更所有登記）系爭房屋之共識，雖雙方迄未就買回或移轉變更所有登記之條件達成協議，然此並非即足認被告無權居住使用系爭房屋。今雖邱寸已死亡，惟被告與邱寸前就系爭房屋既存有上開之協議，則原告繼承邱寸之系爭房屋所有權時，亦當然繼承邱寸與被告間因該協議所生之權利或義務，即被告在未買回系爭房屋所有權時，仍應有權使用系爭房屋之權利。是原告請求被告遷讓房屋，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
四、本件兩造不爭執事項：
(一)系爭房屋原為訴外人吳美秋所有，於100年6月20日以買賣為原因，移轉登記為邱寸所有。
(二)系爭房屋於訴外人邱寸往生後，由原告於103年10月3日以繼承原因取得，並登記為所有權人。
(三)邱寸於100年6月21日以系爭房屋向永豐商業銀行股份有限公司西屯分行貸款，設定最高限額270萬元之抵押權予永豐商業銀行。上開貸款本息係自邱寸所有之永豐銀行蘆洲分行第00000000000000號帳戶按期扣繳，邱寸往生後，則由原告以現金按期繳納。
(四)被告自100年7月起至102年3月份止，每月給付邱寸11,000元。
五、本院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又，法律要件事實之證明，不以直接證明為必要，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則已足推認其因果關係存在者，亦無不可，而不以直接證明要件事實存在為必要。惟間接事實與待證事實之間，除須具備因果關係外，仍須綜合客觀上各項已知之事實，依經驗法則及論理法則予以推認，始得為之。依上開說明，兩造應就其等主張對己有利之事實，各負舉證說明之責。故原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院著有18年上字第2855號判例參照）。再按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1定有明文。復按，稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。從而，主張借名登記者，自應就該借名登記之有利於己之事實負舉證責任。
(二)查原告主張系爭房屋原為被繼承人邱寸於100年6月20日因買賣取得所有權，邱寸於102年10月往生後，系爭房屋由邱寸之配偶即原告分割繼承而取得，原告為系爭房屋之所有權人；邱寸生前將系爭房屋以每月1萬元出租予被告，然被告自102年4月起即未給付租金，經原告多次催討並於103年7月31日以存證信函催告給付租金，仍拒不付租，是原告終止止兩造間租約，並以本件起訴狀繕本之送達重申終止租約之意思表示等節，業據其提出建物及土地登記第一類謄本、臺中市中興地政事務所網路申領異動索引、邱寸於永豐銀行蘆洲分行帳戶往來明細及存簿內頁、房屋貸款繳款單據、103年全期房屋稅繳納證明書、存證信函及其收件回執等附卷可稽（見本院卷一第6-15、117-143頁、卷二第16-18頁），被告未爭執前揭文書之真正性，僅是否認其間有租賃關係，則依上開法律規定及兩造前揭主張，原告自應依法推定適法有系爭房屋所有權，且兩造間就系爭房屋上目前無租賃契約存在，堪可認定。惟被告抗辯：系爭房屋實係其所購買而借用邱寸之名義登記，並約定至其女兒畢業後再買回，契約性質揉合借名登記、借貸、買回等，所以其每月所開立交予邱寸之面額11,000元票據並非租金，而是房貸利息4000餘元及餘補貼邱寸借名協助購屋之付出，其另陸續簽發面額24,000元至60,000元不等之支票以償還向邱寸借貸之頭期款100萬元，迄今尚餘226,000元頭期款未償還，因此邱寸始同意被告繼續居住系爭房屋，其有正當占有權源等情，為原告所否認，揆之上開說明，即應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。
(三)被告對上開所主張系爭房屋為其所購買一節，固提出到期日自100年7月21日至102年3月21日間之面額均為11,000元之支票共計17紙，及面額共計665,000元之支票12紙，以及101、102年之房屋稅及地價稅之繳款資料等為證（見本院卷一第76-106頁），且查該等支票確已存入前揭邱寸於永豐銀行蘆洲分行之帳戶內，有前開帳戶之往來明細在卷可按；然詳加核對其間之往來明細、存簿內頁及房屋貸款繳款單據等資料，系爭房屋之貸款繳納情形為自100年7月起至101年6月止之每月放款利息為4,106元至4257元間，自101年7月起開始按月繳付本息則是12,158元不等，均與被告前揭所述交予邱寸作為繳納貸款用之支票面額為11,000元之款項不符，且自101年7月後，該每紙支票款顯然已不足以支付每月應付之貸款，更遑論有如被告所謂「餘補貼邱寸借名協助購屋之付出」之情；又被告亦不否認其自102年3月22日起即未再支付分文，衡諸常情，倘系爭房地確係被告所出資購買，而僅係借名登記於邱寸名下，其豈有不按時繳納房屋貸款，任憑邱寸及其繼承人即原告決否按月繳納貸款之本金及利息，無顧系爭房屋將遭銀行拍賣之風險，又前揭103年房屋稅捐轉由原告負責繳納之理？再查，上開陸續交付予邱寸之面額共計665,000元之支票12張，亦與被告主張作為償還償系爭房屋頭期款100萬元借貸款尚有差距，是否即是有關系爭房屋之借貸款，被告復未再提出其他事證以資佐證，則被告是否為實際繳納系爭房屋貸款之人，前揭665,000元票款即是償還有關系爭房屋款項，實有疑問，準此，被告僅以其曾兌付前揭支票，或曾繳納101、102年之房屋稅及地價稅之情狀，即主張其為系爭房屋之買受人且已支付買賣價金，此部分證據顯然不足，自難憑採。
(四)證人即系爭房屋原所有權人吳美秋於本院言詞辯論時雖具結表示其係將系爭房屋減價出賣與被告，被告表示要以邱寸之名義購買一情，然細繹其證稱：「（在簽約當時邱國文和邱寸有簽定其他書面契約嗎？）我不清楚。」、「（當場有跟邱寸確認是借名登記嗎？）有，我是沒有直接確認，但是我跟邱國文談的時候，邱寸在旁邊，邱國文說等他女兒成年就要過戶到他女兒名下…」、「（當時你們買賣價金是何人支付？如何交付？）邱寸和邱國文當時都在場，是他們有拿部分買賣價金給我，買賣價金有分期，但細節我已經忘記了。」、「（你知道邱寸與邱國文如何攤分買賣價金嗎？）不知道。」、「（如果是邱寸要購買，是否還是以同一個價格賣給他？）不會，我會以市場價格賣給邱寸。」、「（系爭房屋實際上買主為何人你是否有直接和邱寸談過？）在簽訂買賣契約時邱寸和秋國文都在場，我有和邱寸講話，但內容我已經不記得。」、「（你是否知道系爭房屋的銀行貸款是何人繳納？）我不知道，買賣當天有無提到我不記得。」等語（見本院卷一第156、157頁），該證人對於被告是否即是實際出資購買系爭房屋之人，以及被告與邱寸間就系爭房屋有否另訂借名登記契約，均不清楚，則縱使當時情狀使證人吳美秋以低於市場價格減價出賣系爭房屋，亦難以此認定被告即是系爭房屋之所有權人。
(五)再據證人龔金聲證稱：「時間我不記得了，那時是因邱寸從台北下來住在被告的住處，就是系爭房屋，當時被告跟邱寸講聽說系爭房屋的房東要賣房子，被告請邱寸買下來，說等被告的小孩都成年了，再向邱寸買回來。」、「（買賣價金的交付情形你是否清楚？）…我只記得好像邱寸有向朋友借錢拾萬元，貸款部分我就不太清楚了。」、「（在買賣過程中，邱寸與被告邱國文私下有無簽定契約書或合約書？）應該沒有。」、「只有聽到邱寸說他先買下來，等被告的孩子成年再由被告買回去。」、「（你是否知悉被告有無繳納房屋款項？）我不清楚。」等語（見本院卷一第154頁背面至第155頁），及證人邱慎證稱：「系爭房屋是我弟弟邱國文居住好多年了，邱國文一開始是承租系爭房屋，後來我知道房東要賣，因為邱國文沒有錢，但是要居住，他就叫我妹妹邱寸下來台中先買下來，買完之後邱國文還是繼續居住。」、「（你知道你妹妹邱寸是如何購買系爭房屋嗎？）我知道是邱國文叫邱寸先買，是邱寸先拿錢出來買，至於貸款的部分我不清楚。」、「（你是否知道邱寸與邱國文有就系爭房屋過戶之事項約定？）我不清楚。」、「（你是否知道系爭房屋的款項何人支付？）我只知道當時邱國文沒有錢，請邱寸先幫他買下來。」、「…是後來邱寸與邱國文他們講的，等邱國文女兒長大再以同樣的價錢買回去，我也不記得是何時說的。」等語（見本院卷一第157頁背面至第158頁）；以及證人張桂枝證稱：「（是否知道邱寸有買系爭房屋？）知道，我和邱寸一起下來臺中簽約的…」、「當時是邱寸問我說這房子可不可以買，我說可以，如果有錢可以買起來，邱寸說是他弟弟沒有錢叫我先買起來，邱寸說他身上只有五萬、十萬元，我說這樣錢怎麼夠，我就再去領十萬元借給邱寸，讓他簽約，邱寸有說買起來是他弟弟要住，以後再讓他買回來，被告他們我是沒有聽到他們說什麼話…」、「（當時邱寸有無說他弟弟何時要以多少錢買回去？）沒有。」、「（邱寸有無說他買系爭房屋要如何付該房屋的款項？）是邱寸和代書講，我也不清楚。」、「（邱寸有無跟他弟弟協商如何付該房屋的款項？）我不知道，當場我有聽到他們姊弟在講貸款的錢，他弟弟說是我在使用，我要付房租，他姐姐私下跟我說那這樣錢可以拿來繳貸款。」、「（邱寸有無跟你說頭期款是何人給付？）他沒有說。」、「當時好像是說被告的女兒如果畢業，再買回過給被告的女兒。」等語（見本院卷二第44頁背面至第45頁），可知被告確實有意購買系爭房屋，因無資金，故請邱寸先行買下，被告繼續居住，迨被告女兒畢業後再向邱寸購買，惟此等商議由邱寸先行購買之情，至多亦僅是被告當時權宜之計，並非系爭房屋即屬被告所有，依此，自是與上開所稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，有所差異。再按買回之要件，係指出賣人於買賣契約保留賣回之權利者，得返還其所受領之價金而買回其標的物，即買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，此觀民法第379條第1項之規定自明，如僅於買回期限內，向被上訴人表示買回其原出賣之系爭不動產，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力（有最高法院79年台上第2231號判決可參）。本件被告並非系爭房屋之出賣人，而將系爭房屋出賣與邱寸之情狀，故即使渠雙方有迨被告女兒畢業後再向邱寸購買系爭房屋之共識，亦非民法上所稱之買回，況被告自始未曾提出並交付價金予邱寸或原告，是上開證人之證詞僅堪認被告與邱寸間有將來買賣系爭房屋之約定，並無法作為有利於被告主張其為系爭房屋所有權人之事實認定甚明。
(六)承上各節，被告所提之證據及上開證人之證詞均不足以證明系爭房屋為被告所有，而僅係借名登記於邱寸名下，且被告迄至言詞辯論終結前復未能再舉出其他有利之證據以實其說，是其抗辯系爭房屋為其所有，得繼續占用云云，自屬無據，不足採信。而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。既系爭房屋現為原告所有，被告占有使用系爭房屋並無合法正當權源，詳如前述，從而，原告依據所有權人作用，請求被告遷讓交付系爭房屋，於法即屬有據。
六、綜上所述，原告主張被告無權占有其所有之系爭房屋一情，既可採信，被告所辯，尚非可採。從而，原告依據民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓交付系爭房屋，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 12 日
民事第五庭 法 官 王怡菁正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 12 日
書記官 鄭郁慈