臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第275號原 告即反訴被告 林仕富即銀曜飾品精品店訴訟代理人 郭賢傳律師被 告即反訴原告 菁華光學眼鏡有限公司法定代理人 王朝藝訴訟代理人 吳光中律師複 代理 人 蔡明洲上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國104年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆佰壹拾捌萬陸仟叁佰伍拾壹元，及其中新臺幣叁佰貳拾貳萬陸仟叁佰伍拾壹元，自民國 103年12月28日起至清償日止，其中新臺幣玖拾陸萬元，自民國104年8月13日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項，於反訴原告以新臺幣壹佰肆拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；惟反訴被告以新臺幣肆佰壹拾捌萬陸仟叁佰伍拾壹元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25
9 條定有明文。本件原告依據兩造所簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭租約），主張被告溢收其承租房屋短少面積之租金，無法律上之原因而受利益，致其受損害，依民法第 179條之規定，請求被告返還溢收租金之不當得利；被告則依據系爭租約，主張原告占用超出其出租房屋約定的面積，無法律上之原因而受利益，致其受損害，依民法第 179條之規定，於本訴言詞辯論終結前，反訴請求原告返還相當於租金之不當得利。茲本訴與反訴所主張之權利，均係依據同一系爭租約，反訴之標的與本訴之標的及防禦方法相牽連，且無其他不得提起反訴之情形，是本件被告提起反訴自為合法。
二、次按訴狀達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、情事變更而以他項聲明代最初之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第4款、第7款定有明文。本件原告於民國 102年12月31日，起訴請求被告應給付新臺幣（下同）83萬8299元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行；嗣於103年8月13日，變更為請求被告應給付86萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行；再於104年8月12日言詞辯論時，將利息起算日變更為自103年8月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。反訴原告於103年8月25日反訴請求反訴原告應給付 371萬7033元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行；嗣於 103年10月15日，變更為請求反訴被告應給付 308萬9786元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行；再於 103年12月27日，變更為請求反訴被告應給付 322萬6351元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行，此亦屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。又反訴原告再於104年8月12日言詞辯論時，變更為㈠先位聲明：反訴被告應給付反訴原告418萬6351元，及其中 322萬6351元自103年12月28日起至清償日止，其中96萬元自104年8月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：反訴被告應給付反訴原告 433萬4365元，及追加訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。其中就104年8月12日先位聲明係以系爭租約反訴被告積欠租金為由，追加請求反訴被告給付積欠租金96萬元，此與其他不當得利之請求，同係根據系爭租約之基礎事實，反訴被告對上開租金未為給付，亦不爭執，顯然不甚礙反訴被告之防禦及訴訟之終結；就備位聲明部分，係以若系爭租約尚未成立，則反訴被告即屬無權占用為由，依民法第 179條規定，請求反訴被告給付相當於租金之不當得利，此部分則屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，揆諸上開說明，亦應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
（一）原告起訴主張：㈠原告向被告承租臺中市○○區○○路 ○○○號房屋的部分空
間（下稱系爭租賃物），雙方於 100年12月29日訂立系爭租約，約定租賃期間自100年11月7日起至103年8月24日止，每月租金12萬元，系爭租賃物所在地及使用範圍如系爭租約之第 1條（即附件三之臺中市中興地政事務所103年5月29日土地複丈成果圖方案三，下稱方案三）所示，面積為10平方公尺。惟兩造訂立系爭租約後，被告未經原告同意，擅自改裝、變更房屋原貌，其用意在將系爭租賃物的空間及毗鄰系爭租賃物之空間出租予他人，再收取租金。就被告擅自將系爭租賃物改裝及變更隔局之作法，原告曾提出抗議，請被告回復雙方系爭租約訂定時之原狀，被告以回復原狀將破壞房屋結構，且造成重大損害而未表同意。基於租賃期限尚長，為維持雙方平和，兩造協議系爭租賃物因被告之改裝及變更格局，房屋之租金應按改裝後原告使用面積之增減，調整租金。
㈡本院於103年5月29日至系爭租賃物現場勘驗，並指示臺中
市中興地政事務所，附件一之臺中市中興地政事務所 103年 5月29日土地複丈成果圖方案一（下稱方案一）為目前原告實際使用之範圍及面積，面積為 7平方公尺，方案三為雙方系爭租約所約定之使用範圍及面積，面積為10平方公尺。依臺中市中興地政事務所測量結果，原告依約得使用之面積為10平方公尺，每月租金12萬元，換算每 1平方公尺租金為1萬2000元，目前原告實際使用之面積為7平方公尺，與約定使用之面積短少 3平方公尺，短少使用房屋面積之租金為 3萬6000元，依法應於每月支付之租金扣除，被告係於 100年12月將上開房屋變更格局，自101年1月起迄本件起訴時，總計24個月，被告應將溢收之租金86萬4000元返還予原告。綜上，被告每月溢收房屋短少面積之租金，並無法律上原因而受利益，原告因房屋使用面積短少仍支付該短少之租金，顯受有損害，爰依民法第 179條之規定，請求被告返還之。
㈢並聲明：被告應返還原告86萬4000元，及自103年8月26日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：㈠被告辯稱系爭租約所載承租範圍之附圖係繪製錯誤等語，
惟被告變更裝潢隔間之事實，業經本院 101年度中簡字第2335號刑事簡易判決成立毀棄損害罪確定在案，故被告上開所辯，並非事實，原告否認之。
㈡訴外人楊君萍與被告公司法定代理人王朝藝簽訂的房屋租
賃契約書，與原告無關，原告並非承接楊君萍承租的空間，兩造簽訂的系爭租約，是獨立的契約。原證一未載日期之房屋租賃契約書，係因舊契約書遺失，雙方再簽訂的房屋租賃契約書，訂立日期為100年12月29日。
（三）被告則以：㈠臺中市○○區○○路 ○○○號為開放式之商場，被告乃將之
區分為數區，依續於100年8月22日、同年10月12日、同年10月31日，分別出租予夜巴黎香水（即被證七之A5、A6部分）、旭輝服飾（即被證七之 A1-A4、A8部分）、君品銀飾（即被證七之 A9、A10部分）。楊君萍向王朝藝承租系爭租賃物前，曾於 100年10月中旬至系爭租賃物會勘，並於會勘後向王朝藝表示，欲承租系爭租賃物（即被證七之A9、A10 部分），而王朝藝陪同楊君萍至現場指界，且向楊君萍表示其所承租範圍為被證八之 A9、A10部分，楊君萍亦表示同意上開承租範圍，並於 100年10月31日與王朝藝簽訂房屋租賃契約。因 A9、A10部分乃位於臺中市○○區○○路與福星路交叉口處之大門出入口，為保持賣場之開放性，雙方並於房屋租賃契約書中約定楊君萍應以高度為 145公分之櫃子與其他櫃位做區隔（詳被證九之租賃契約第1條右側畫圖載明），而楊君萍向王朝藝要求1個星期之裝潢期，且於面向臺中市○○區○○路部分另設置一出入口，是系爭租約之租期係自100年11月7日開始起算。職此，楊君萍與王朝藝於 100年10月31日訂立房屋租賃契約書時，僅有被證七之 A11部分有隔間（此為第一次隔間），其餘皆以矮櫃區隔，而楊君萍於裝潢後，亦僅以 145公分高之櫃子，作為與商場其他櫃位之區隔。
㈡嗣於同年12月間，楊君萍以避稅為由，欲將系爭租賃物即
A9、A10 部分之承租人改為原告，遂向王朝藝表示，雙方以原契約遺失為由，再由被告與原告以相同條件另訂系爭租約，被告始於 100年12月中旬與原告訂立系爭租約。又被告與原告於 100年12月中旬訂立系爭租約時，系爭租賃物即 A9、A10部分，亦與楊君萍裝潢時相同，並無任何變動，仍以 145公分高之櫃子與商場其他櫃位做區隔。另於100年 12月中旬，因夜巴黎香水之負責人向王朝藝表示，欲將香水櫃遷至被證八所示之大門入口左側位置（即A9、A10 後面，如被證八粉紅色螢光筆所示），故王朝藝始於A9、A10 後面隔出商品陳列櫃（此為第二次隔間），並交由精華眼鏡（由被證七之A7位置移至大門入口左側位置，如被證八黃色螢光筆所示）及夜巴黎香水使用，而逛街遊客仍可自被證八所示之大門進入商場中，原告所經營之銀飾店仍由臺中市○○區○○路之入口處進出。楊君萍是開設君品銀飾，林仕富是她的姪子，楊君萍在逢甲商圈另外開設銀曜銀飾，請林仕富當負責人，系爭租約的前身，就是楊君萍與王朝藝簽訂的，該租約承租範圍所畫的面積、尺寸，都和系爭租約第1條旁邊的圖示相同。
㈢因臺中市○○區○○路 ○○○號原為開放空間，兩造訂立系
爭租約時，除 A11部分有隔間外，其餘皆以矮櫃做為區隔，被告並未先將 A9、A10隔間後，始出租給原告，此由系爭租約第1條約定可證，若是被告已先將A9、A10部分隔間，則何需於系爭租約第 1條約定承租範圍？況且，系爭租約並未約定原告可以自行隔間，被告亦未同意原告可於承租後自行隔間，故原告主張被告未經其同意，擅自改裝、變更房屋原貌，用意在將系爭租賃物的空間及毗鄰之空間出租予他人，再收取租金等語，顯非事實。實係原告見系爭租約之附圖誤將其所承租範圍繪製如被證十一之附圖所示之範圍後，原告見有機可乘，即依此請求被告應交付如被證十一之附圖部分。否則，若原告所承租之範圍果如被證十一之附圖所示，則訴外人楊鎮愷所經營夜巴黎香水店及被告豈能於 100年12月中旬，分別自原設櫃之位置遷至A9、A10後面繼續營業？原告承租範圍於系爭租約第1條明載：「台中市○○區○○路 ○○○號入右側60cm斜柱子靠玻璃窗深20，180共200公分」，並於其旁繪製原告承租範圍簡圖，亦即原告承租範圍為臺中市○○區○○路 ○○○號入口右側於 60公分處做斜柱子，面寬是275公分的玻璃櫥窗，從右邊柱子厚度 20公分加180公分往上延伸，而非原告主張其起訴狀附表一所示之自入口處左側60公分處做斜柱子，且該附表一所示亦與系爭租約第 1條所繪製之承租範圍不符，足證系爭租約之附圖確實係被告繪製錯誤，並非兩造約定的承租範圍。
㈣再者，對照原告於起訴狀附表一甲圖及附表二乙圖可知，
甲圖最上緣由左至右分別為59公分、225公分、107公分，總長為391公分，乙圖最上緣由左至右為524公分，系爭租約之附圖（即被告主張繪製錯誤者）自最上緣由左自右為
397 公分（60公分+337公分=397公分），惟現場實測結果，最上緣由左至右長度約為 600公分，與系爭租約之附圖及起訴狀所示之甲圖、乙圖相差甚大。再次證明系爭租約之附圖確實係被告繪製錯誤，而原告承租範圍應為被證十四所示之範圍。
㈤並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分
（一）反訴原告主張：㈠先位聲明部分：
⒈兩造簽訂系爭租約，租賃期間自100年11月7日至103年8月
24日止，約定每月租金12萬元，依系爭租約第 1條約定，反訴被告所承租之範圍應為附件二之臺中市中興地政事務所103年5月29日土地複丈成果圖方案二所示，面積為3.91平方公尺（ A+B+C=0.37+3.46+0.08=3.91平方公尺，下稱方案二）。
⒉兩造訂立系爭契約時，系爭租賃物並未隔間，反訴原告亦
未同意反訴被告可以自行隔間，僅同意反訴被告以 145公分左右之矮櫃與相鄰之攤位區隔。詎料，反訴被告承租系爭租賃物後，未得反訴原告之同意，竟私自隔間，並占用超出約定之租賃範圍。反訴被告承租之面積為3.91平方公尺、每月租金為 12萬元，換算之後每平方公尺之租金為3萬0691元（計算式：12萬元÷3.91平方公尺=3萬0691元/平方公尺，小數點以下四捨五入）。
⒊反訴被告係自100年12月7日起，即占有使用如方案三所示
之面積（即10平方公尺），而反訴原告係於101年3月27日
8 時許，僱工更改隔間牆，將反訴被告承租範圍更改為方案一所示之面積（即7平方公尺）。職此，反訴被告自100年12月 7日起至101年3月26日止，係占有使用方案三之面積即10平方公尺，自101年3月27日起至103年8月24日止，則占有使用如方案一之面積即 7平方公尺。是以反訴原告自得依民法第179條規定，請求反訴被告給付自100年12月7日至101年3月26日止（共2月又19日），所占用超出約定範圍6.09平方公尺之相當於租金之不當得利，共計48萬8373元（3萬0691元/平方公尺×6.09平方公尺＝18萬6908元，（18萬6908元/月×2月）＋（18萬6908元/月×19/31月）＝48萬8373元，小數點以下四捨五入）；請求反訴被告給付自101年3月27日起至103年8月24日止（共28月又27日），所占用超出約定範圍3.09平方公尺之相當於租金之不當得利，共計 273萬7978元（3萬0691元/平方公尺×3.09平方公尺= 9萬4835元，（9萬4835元/月×28月）＋（9萬4835元/月×27/31月）＝ 273萬7978元，小數點以下四捨五入）。是反訴被告應給付反訴原告 322萬6351元（48萬8373元＋273萬7978元＝322萬6351元）之相當於租金之不當得利。
⒋另反訴被告自 102年12月24日起至103年8月24日止均未給
付租金，共積欠反訴原告96萬元（12萬/月×8個月＝96萬元）。反訴原告爰依租賃法律關係，請求反訴被告給付96萬元。
⒌據上所述，反訴原告依不當得利、租賃關係請求反訴被告
給付 418萬6351元（322萬6351元＋96萬元＝418萬6351元）。
㈡備位聲明部分：
⒈兩造簽訂系爭租約，租賃期間自100年11月7日至103年8月
24日止，約定每月租金12萬元，依系爭契約第 1條約定，反訴被告所承租之範圍應為方案二所示，面積為3.91平方公尺（A+B+C=0.37+3.46+0.08=3.91平方公尺）。
⒉兩造訂立系爭契約時，系爭租賃物並未隔間，反訴原告亦
未同意反訴被告可以自行隔間，僅同意反訴被告以 145公分左右之矮櫃與相鄰之攤位區隔，詎料，反訴被告承租系爭租賃物後，未得反訴原告之同意，竟私自隔間，並占用超出約定之租賃範圍，即反訴被告所占用面積為 7平方公尺。
⒊反訴原告主張反訴被告承租範圍為系爭租約第 1條約定之
範圍，反訴被告則主張其所承租範圍為方案三所示範圍，故兩造間就系爭契約之承租範圍意思表示尚未一致，而租賃範圍乃租賃契約必要之點，依民法第153條第2項之規定，兩造間之租賃契約可能尚未成立。
⒋如認兩造間尚未成立租賃契約，則反訴被告占用系爭租賃
物即屬無權占有，反訴被告承租面積為3.91平方公尺，每月租金為12萬元，換算之後每平方公尺之租金為 3萬0691元（計算式： 12萬元÷3.91平方公尺=3萬0691元/平方公尺，小數點以下四捨五入）。反訴被告自100年11月7日起至103年8月24日止（共33個月又18日），無法律上之原因占用系爭租賃物 7平方公尺之面積，反訴被告應給付相當於租金之不當得利721萬4365元（每月租金： 3萬0691元/平方公尺×3.09平方公尺＝ 9萬4835元（元以下四捨五入），（9萬4835元/月×33月）+（9萬4835元/月×18/31月）=721萬4365元（元以下四捨五入）。又反訴被告自 100年11月24日起至102年11月24日止，已給付反訴原告288萬元，是反訴原告依民法第 179條之規定，請求反訴被告給付433萬4395元之相當於租金之不當得利（721萬4365元－288萬元＝433萬4395元）。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：
反訴被告應給付反訴原告418萬6351元，及其中322萬6351元自103年12月28日起至清償日止，其中96萬元自 104年8月13日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
反訴被告應給付反訴原告433萬4365元，及自 104年8月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）反訴被告則以：㈠反訴被告起訴時，反訴原告辯稱系爭租約之附圖所示承租
範圍係繪製錯誤，反訴被告堅決否認。依反訴原告反訴起訴狀所載，兩造訂立系爭租約時，系爭租賃物並未隔間，又系爭租約第 1條文字約定之使用範圍，語焉不詳，空泛虛擬，無法正確確定承租範圍及面積，故以附圖之方式，約定兩造租賃範圍及面積，使文字約定之模糊得以具體明確。基此，系爭租約之使用範圍及面積應以具體明確之附圖所示為準，而模糊不清之文字內容，並無法為系爭租約使用範圍之依據。另反訴原告既自承訂立系爭租約時，系爭租賃物並未隔間，因此，反訴原告自應依附圖所載將系爭租賃物之承租範圍予以隔間，並依附圖所載之租賃面積提供予反訴被告使用，豈有附圖畫錯之情形。詳言之，系爭租賃物之租賃範圍及面積是先有圖再有隔間，而非先隔間再畫圖。
㈡依本院 101年度中簡字第2335號反訴原告被訴毀損案件可
知，擅自將系爭租賃物自承租時之原來使用範圍及面積予以變更者係反訴原告，而非反訴被告。又反訴原告擅自變更格局，將系爭租賃物之使用範圍予以縮減，而非將使用範圍予以擴大，乃屬顯然之事，是反訴原告絕無可能將原本較小之面積，更改為較大之面積。另方案二係反訴原告片面所主張之承租範圍，反訴被告否認之，且上開方案二係臺中市中興地政事務所根據反訴原告口頭敘述，所為之測量繪製，惟反訴原告之口頭述敘並無根據。再者，反訴原告口頭之敘述與系爭租約第 1條約定之內容是否一致，並非無疑。準此，方案二並非依系爭租約約定所為，反訴被告對方案二補標註面積無從表示意見，且否認反訴原告以口頭片面之敘述內容。
㈢如果系爭租約有效成立，反訴被告對於有 8個月租金共96
萬元尚未給付，並不爭執，但反訴被告對於承租面積有所爭執。
㈣並聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）本訴部分：㈠原告主張之事實，固據其提出房屋租賃契約書、委請斐舍
空間設計繪製之合約量測圖、現況量測圖為證，然為被告所否認。從而，本訴部分首需確認者，乃兩造簽訂之系爭租約，原告承租之範圍為何？原告實際使用之面積是否有較系爭租約約定使用面積短少之情形？被告是否有溢收租金86萬4000元，為無法律上之原因而受利益，致原告受損害，應依民法第179條不當得利規定返還原告？㈡經查：
⒈兩造簽訂之房屋租賃契約書第 1條載明：「租賃房屋所在
地及使用範圍：地址：台中市○○區○○路 ○○○號入口右側。坪數：＿＿＿＿坪，附圖所示位置之區。」，並在第1條條文旁邊繪製承租範圍簡圖（詳本院卷第9頁），加註「60cm做斜柱子、靠玻璃窗深20、180共200公分」，房屋租賃契約書並有經雙方用印之附圖（詳本院卷第11頁）。
原告主張系爭租約承租範圍應依附圖所示，即如方案三所示，面積為10平方公尺；被告則主張上開房屋租賃契約書附圖有繪製錯誤之情形，且為原告所明知，系爭租約原告承租範圍應依房屋租賃書第 1條約定及其旁繪製承租範圍簡圖和加註文字所示，即如方案二所示，面積為3.91平方公尺（ A+B+C=0.37+3.46+0.08=3.91平方公尺）。對照系爭房屋租賃契約書附圖與第 1條約定及其旁繪製承租範圍簡圖和加註文字，就原告承租範圍的標繪及說明，有明顯的不同，顯然其中必要一個是錯誤，而與兩造系爭租約約定有不符之處。
⒉觀諸上開房屋租賃契約書第 1條就租賃房屋所在地及使用
範圍以「手寫」的文字記載為「台中市○○區○○路 ○○○號入口『右側』。」，符合被告主張原告承租範圍如方案二所示，面積為3.91平方公尺（A+B+C=0.37+3.46+0.08=3.91 平方公尺），其承租範圍即位於入口的「右側」無訛，反觀該房屋租賃契約書附圖標繪的原告承租範圍，卻係涵蓋入口的「兩側」，明顯不符合該房屋租賃契約書第 1條「手寫」的文字內容，對原告承租範圍的敘述；再者，該附圖標繪的原告承租範圍，該區塊上方長度標註為 337cm，表示該附圖的承租範圍若無標繪錯誤，其區塊上方實地測量的長度即應為 337cm，然本院依原告主張之房屋租賃契約書附圖，囑託臺中市中興地政事務所實際測量標繪原告主張之承租範圍，即如方案三所示，面積為10平方公尺，其區塊上方長度標註卻為 452cm，而由本院依被告主張原告的承租範圍，囑託臺中市中興地政事務所實際測量標繪結果，即如方案二所示，面積為3.91平方公尺（A+B+C=0.37+3.46+0.08=3.91 平方公尺），其區塊上方的長度適為 337cm，且其區塊其他部分的長度，亦與上開房屋租賃契約書第 1條手寫文字內容及條文旁邊繪製承租範圍簡圖，加註「60cm做斜柱子、靠玻璃窗深20、180共200公分」相符，甚至與房屋租賃契約書附圖所標繪原告承租範圍的所有區塊長度均相符，足認如方案二所示，面積為3.91平方公尺（A+B+C= 0.37+3.46+0.08=3.91平方公尺），確為兩造系爭租約所約定原告的承租範圍，上開房屋租賃契約書附圖所示之原告承租範圍的區塊長度雖屬正確，然其區塊範圍確有繪製錯誤之情形（即應由入口右側60公分做斜柱子，而非由入口左側60公分做斜柱子）。
⒊被告主張系爭租約的前身為訴外人楊君萍與被告法定代理
人王朝藝簽訂的房屋租賃契約書（詳本院卷第99頁）。楊君萍向王朝藝承租系爭租賃物前，曾於 100年10月中旬至系爭租賃物會勘，並於會勘後向王朝藝表示，欲承租系爭租賃物（即被證七之 A9、A10部分），而王朝藝陪同楊君萍至現場指界，且向楊君萍表示其所承租範圍為被證八之A9、A10部分，楊君萍亦表示同意該承租範圍，並於100年10月31日與王朝藝簽訂房屋租賃契約書。因系 A9、A10部分乃位於臺中市○○區○○路與福星路交叉口處之大門出入口，為保持賣場之開放性，雙方並於該房屋租賃契約書中約定楊君萍應以高度為 145公分之櫃子與其他櫃位做區隔，而楊君萍向王朝藝要求 1個星期之裝潢期，且於面向臺中市○○區○○路部分另設置一出入口，是該房屋租賃契約之租期係自100年11月7日開始起算。嗣於同年12月間，楊君萍以避稅為由，欲將系爭租賃物即 A9、A10部分之承租人改為原告，遂向王朝藝表示，雙方以原契約遺失為由，再由被告與原告以相同條件另訂租約，被告始於 100年12月中旬與原告訂立系爭租約，楊君萍與楊朝藝簽訂的房屋租賃契約書第 1條就承租範圍的約定及其旁繪製承租範圍簡圖，與系爭租約第 1條就原告承租範圍的約定及其旁繪製承租範圍簡圖和加註文字完全相同。楊君萍是開設君品銀飾，被告林仕富是他的姪子，楊君萍在逢甲商圈另外開設銀曜飾品精品店，請林仕富當負責人等語，業據其提出楊君萍與王朝藝簽訂的房屋租賃契約書為證（詳本院卷第99頁）。原告雖否認楊君萍有以避稅為由，欲將系爭租賃物即 A9、A10部分之承租人改為原告，兩造遂以原契約遺失為由，由被告與原告以相同條件另訂租約，然始終未能明確說明其與楊君萍有無任何身分或其他關係，僅陳稱楊君萍與王朝藝簽訂的房屋租賃契約書，與兩造簽訂的系爭租約沒有任何關係等語，然由以下事證觀之，足證被告所言與事實相符，且原告承租範圍確實如被告所主張，並早於楊君萍與王朝藝簽訂房屋租賃契約書時所確認，更為原告與被告簽訂系爭租約時所明知：
⑴由被告提出楊君萍與王朝藝簽訂的房屋租賃契約書第 1條
明白載明「房屋所在地及使用範圍台中市○○區○○路○○○號A9A10入口右側 60cm做斜柱子71cm靠玻璃柱20深180共200cm」；第2條載明「租賃期限經甲、乙雙方洽訂為貳年玖個月，即自民國100年11月7日起至民國103年8月24日止。」；第 3條載明「租金每個月新臺幣壹拾萬元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）。」；第4條載明「租金應於每月 24日以前繳納，每次應繳壹個月份，乙方不得藉詞拖延。」，核與兩造簽訂的系爭租約第 1、2、3條約定內容完全相同，且兩份租約第 1條條文旁所繪製的承租範圍簡圖，亦完全相同，不難發現兩份租約確屬內容相同之租約。
⑵原告雖陳稱楊君萍與王朝藝簽訂的房屋租賃契約書，與兩
造簽訂的系爭租約沒有任何關係，然系爭租約第13條約定：「舊合約書遺失，改由林仕富代表簽約，原押金轉入林仕富新約上。」，已足以證明被告所稱楊君萍以避稅為由，欲將系爭租賃物即 A9、A10部分之承租人改為原告，遂向王朝藝表示，雙方以原契約遺失為由，再由被告與原告以相同條件另訂租約，被告始於 100年12月中旬與原告訂立系爭租約之真實性，否則何以會有「改由林仕富代表簽約」及「原押金轉入林仕富新約上」之約定。又上開租約條文業已載明「舊合約書遺失」，然原告始終無法合理說明「舊合約書」所指為何？為何舊合約書遺失後，雙方要另訂新約？又新舊合約若主體相同，何以要約定「改由林仕富代表簽約」及「原押金轉入林仕富新約上」？凡此，足證原告之說詞並不可採，被告之說法始為可信。
⑶被告復稱楊君萍是開設君品銀飾，被告林仕富是她的姪子
，楊君萍在逢甲商圈另外開設銀曜飾品精品店，請林仕富當負責人等語。原告雖始終不肯說明其與楊君萍間的關係為何，然由原告於起訴狀所附之斐舍空間設計繪製之合約量測圖、現況量測圖（詳本院卷第12至13頁），其左下角工程名稱即載「君品銀飾」，而非「銀曜飾品精品店」；而依被告提出之現場照片可知，原告於現場裝置之店名及廣告看板亦為「君品銀飾」（詳本院卷第51至54頁）；再者，原告以被告法定代理人王朝藝涉嫌毀損等罪名，向臺中市政府警察局第六分局西屯派出所提出告訴，亦係以「君品銀飾」店遭入侵毀損為由，提出刑事告訴，而楊君萍於該案檢察官偵查時，亦有以證人身分到庭，就被告法定代理人王朝藝有無向其反應「君品銀飾」店，業已超出並占用到承租範圍以外之區域等事項作證，在在顯示原告與君品銀飾的經營者楊君萍間的密切性。由此亦可確認系爭租約的前身為楊君萍與王朝藝簽訂的房屋租賃契約書，楊君萍係以避稅為由，始將系爭租賃物即 A9、A10部分之承租人改為原告，由被告與原告以相同條件另訂系爭租約，兩份租約實質上為同一份租約，僅係變更契約主體，是原告對系爭租約的承租範圍確如被告所主張，亦知之甚詳。㈢綜上所述，原告向被告承租的範圍，即如方案二所示，面
積為 3.91平方公尺（A+B+C=0.37+3.46+0.08=3.91平方公尺），而原告對被告主張其自100年12月7日起，係占用如方案三所示之面積（即10平方公尺），而被告係於101年3月27日 8時許，僱工更改隔間牆，將原告承租範圍更改為如方案一所示之面積（即 7平方公尺），並不爭執。則原告實際占有使用之位置及面積，顯均已超出原告的承租範圍，則原告於租賃期間，被告並無溢收租金86萬4000元，應返還予原告之情事，且被告向原告收取租金，亦係本於兩造簽訂之系爭租約，並非無法律上之原因。從而，原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還 86萬4000元及遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
（二）反訴部分：㈠系爭租約，反訴被告向反訴原告承租的範圍，即如方案二
所示，面積為3.91平方公尺（A+B+C=0.37+3.46+0.08=3.91平方公尺），而反訴被告對反訴原告主張其自100年12月
7 日起，係占用如方案三所示之面積（即10平方公尺），而反訴原告係於101年 3月27日8時許，僱工更改隔間牆，將反訴被告承租範圍更改為如方案一所示之面積（即 7平方公尺），並不爭執。換言之，反訴被告自100年12月7日起至101年3月26日止，係占用方案三之面積即10平方公尺，自101年3月27日起至103年8月24日止，則占用如方案一之面積即7平方公尺，分別超出其承租範圍共6.09平方公尺及3.09平方公尺，已至為明確。
㈡按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第 179條定有明文；又反訴被告無權占有反訴原告超出承租範圍之面積，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），此租金之利益金額，復有系爭租約有供參酌，反訴被告既係無權占有反訴原告超出承租範圍之面積，且獲有相當於系爭租約約定租金之不當得利，致反訴原告受有無法使用收益之損害，從而反訴原告依民法第 179條不當得利規定，請求反訴被告給付自100年12月7日至101年3月26日止（實為3月又20日，然反訴原告僅請求2月又19日），所占用超出約定範圍6.09平方公尺之相當於租金之不當得利，共計48萬8373元（3萬0691元/平方公尺×6.09平方公尺＝18萬6908元，（18萬6908元/月×2月）＋（18萬6908元/月×19/31月）＝48萬8373元，小數點以下四捨五入）；請求反訴被告給付自101年3月27日起至103年8月24日止（實為28月又29日，然反訴原告僅請求28月又27日），所占用超出約定範圍3.09平方公尺之相當於租金之不當得利，共計 273萬7978元（3萬0691元/平方公尺×3.09平方公尺=9萬4835元，（9萬4835元/月×28月）＋（9萬4835元/月×27/31月）＝273萬7978元，小數點以下四捨五入），共請求反訴被告給付322萬6351元（48萬8373元＋273萬7978元＝322萬6351元），自屬正當。
㈢又系爭租約第 3條約定：「租金議定為每個月新臺幣壹拾
貳萬元正，乙方（即反訴被告）應於每月24日以前交付甲方（即反訴原告）。」，反訴原告主張反訴被告自 102年12月24日起至103年8月24日止均未給付租金，共積欠反訴原告96萬元（12萬/月×8個月＝96萬元），反訴被告亦不否認有 8個月未依系爭租約給付共96萬元租金。從而，反訴原告依租賃法律關係，請求反訴被告給付96萬元，亦屬正當。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項及第20
3 條，分別定有明文。經查，本件反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付 322萬6351元，核屬無確定期限之給付，自應經反訴原告之催告而未為給付，反訴被告始負遲延責任。準此，反訴原告請求反訴被告自 103年12月28日（即反訴原告民事擴張聲明暨陳報狀於 103年12月27日送達翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計付之遲延利息，核無不合；至於反訴原告依系爭租約，請求反訴被告給付 8個月共96萬元租金，雖每個月租金給付，依系爭租約均有確定期限，然反訴原告統一自104年8月13日（即民事反訴追加訴之聲明狀於104年8月12日送達翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計付之遲延利息，亦無不合。
㈤綜上，反訴原告依據民法第 179條不當得利規定，請求反
訴被告給付322萬6351元，及自103年12月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息；依系爭租約之法律關係，請求反訴被告給付96萬元，及自104年8月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
㈥反訴原告及反訴被告均陳明願供擔保，請求准予宣告假執
行及免為假執行，均核無不合，爰均酌定相當之擔保金准許之。
㈦按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之
訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。玆本院就反訴原告先位之訴聲明的請求，既認為有理由，而為其勝訴之判決，依法自無庸就反訴原告備位之訴加以裁判。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第 78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
民事第四庭 法 官 陳 得 利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 2 日
書記官 王 嘉 麒