臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2935號原 告 陳帥文訴訟代理人 徐曉萍律師被 告 世紀天地公寓大廈管理委員會法定代理人 蔡武雄訴訟代理人 陳武璋律師複 代理人 林沛妤律師上列當事人間確認共有物應有部分權利事件，本院於民國105年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○區○○段○○○○號建物地下層如附圖A、B、C部分所示樓層地板（面積共四十九點零二平方公尺）上之欄杆、鐵鍊予以拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟柒佰柒拾柒元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明原為「被告應將原告所有坐落臺中市○區○○段766建物地下一樓，面積2,266平方公尺，應有權利範圍為萬分之159，即如附圖所示綠色部分之停車位回復原狀，騰空返還與原告」，嗣變更聲明為「被告應將原告所有坐落臺中市○區○○段766建物地下一樓，面積2,266平方公尺，應有權利範圍為萬分之159，如附圖所示A、B、C部分，面積
49.02平方公尺停車位回復原狀，騰空返還與原告」，原告所為此部分變更，並未變更訴訟標的，而僅補充聲明使之完足明確，核屬法律上陳述之更正，揆諸上開規定，即應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：訴外人洪廷均前於民國86年間向建商佑崧建設股份有限公司（以下簡稱為佑崧公司）購買門牌號碼為臺中市○區○○路○○巷○○號之建物（即專有部分，編號為A32）及供公寓大廈區分所有人共同使用之土地與建物持分（即共用部分，以下將專有部分及共用部分合稱為系爭建物），共用部分中即含臺中市○區○○段○○○○號建物之權利範圍萬分之159（建物門牌：東英路479號等公共設施、主要用途：共同使用部分），洪廷均所購買系爭建物之地下室即位於766建號建物內（以下簡稱為系爭地下室），該地下室規劃有2個停車位，洪廷均與766建號建物其餘分別共有人達成分管協議，協議內容包含系爭地下室停車格專供系爭建物與同巷7號建物（編號為A25）之區分所有人各停放1輛汽車。嗣原告於93年11月間向洪廷均購買系爭建物，買賣契約載明出賣之停車位設於系爭地下室右邊，可見原告已繼受洪廷均於上開分管協議之地位而享有於系爭地下室停放車輛之權利。然被告於99年9月間竟藉詞系爭地下室係供公共逃生道及避難空間使用，而擅自在系爭地下室入口設置鐵鍊、並在系爭地下室內設置欄杆阻礙原告停放車輛，爰依民法第767條、第821條規定，提起本訴等語。並聲明：被告應將原告所有坐落臺中市○區○○段766建物地下一樓，面積2,266平方公尺，應有權利範圍為萬分之159，如附圖所示A、B、C部分，面積49.02平方公尺停車位回復原狀，騰空返還與原告。
二、被告則以：佑崧公司出售A25及系爭建物時，即已言明出賣標的不含停車位，如此原告買受系爭建物後自亦無停車位可供使用，不論原告與洪廷均買賣契約如何記載、或洪廷均與鄭陳貴英（即最初購買A25建物之人）有何協議，均不影響此一既成事實。再者系爭地下室確實設有一法定停車位，然以世紀天地社區售屋廣告平面圖與附圖相對照，系爭建物住戶所取得停車位應係附圖C部分，該處係逃生避難通道，並非停車位，原告自無從主張可在系爭地下室停車。況且臺中市東區區公所（以下簡稱為東區區公所）曾至被告社區勘查，確認系爭地下室為避難空間及公共逃生道，依公寓大廈管理條例第7條、第16條第2項、建築法第77條等規定即不得作為約定專用部分，縱當初確有專用約定亦因之無效。被告復於103年5月15日召開區分所有權人會議再度決議確認系爭地下室之公共安全用途，縱認原告就系爭地下室有約定專用權，該約定專用部分並未依公寓大廈管理條例第56條第1項登記，原告自不得質疑上開決議影響原告權利而有無效或得撤銷情事。如此原告就系爭地下室既無專用情事，被告於系爭地下室設置鐵鍊、欄杆阻止原告停放車輛保持地下室淨空，自無可疑慮等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、二造不爭執事項：㈠原告於93年間向洪廷均購買臺中市○區○○段○○○○號之主
建物(門牌號碼為臺中市○區○○○路○○巷○○號，社區編號為A32，權利範圍為全部)及同段766建號之共同使用部分建物(權利範圍為萬分之159)，以及同段130-8地號土地(權利範圍為29分之1)、同段130-9地號土地(權利範為7986分之650)、同段130-12地號土地(權利範圍為56分之1)、同段130-17地號土地(權利範圍為12384分之1313)、同段130-18地號土地(權利範圍為全部)、同段130-33地號土地(權利範圍為9900分之803)，復有一停車位，位於地下第一層本戶右邊，並完成上揭不動產所有權移轉登記。
㈡被告於99年9月9日將系爭地下室停車空間鐵捲門拆除，並設鐵鍊圍繞導致原告迄今無法停車。
㈢被告於103年4月18日召開103年4月份管委會例行委員會決議
A32建物地下室約定作為公共逃生道及避難空間使用，並於同年5月15日召開區分所有權人會議追認該議案。
四、爭執事項：㈠洪廷均就附圖A、B、C部分，是否因分管協議而取得停車格
專用權?原告是否因前揭買賣契約而繼受洪廷均於分管協議之地位?㈡被告於103年5月15日召開區分所有權人會議所為決議，是
否因違反公寓大廈管理條例第33條第3款而不生效力？
五、得心證之理由：㈠原告得據分管契約占有使用如附圖A、B、C所示部分土地（即系爭地下室）：
⒈按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部
分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內（最高法院87年度台上字第1359號判決意旨參照）。而契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上第2477號判決意旨參照）。如他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院105年度台上字第445號判決意旨參照）。
⒉原告主張其得據分管契約占有使用系爭地下室等語，揆諸前
段說明，原告自應就其前手即訴外人洪廷均向建商購買系爭建物時，以建商為媒介與766號建物其餘分別共有人訂立分管契約，約定系爭地下室歸洪廷均占有使用一事負舉證之責。原告為此聲請傳喚證人陳進財、鄭陳貴英到庭作證，證人陳進財到庭證稱世紀天地公寓大廈係佑崧公司建造，伊曾擔任該公司董事長，該社區A25建物地下室係車道、系爭建物地下室有規劃避難走道，因此等條件限制，造成該2戶地下室未如其餘建物般可直接規劃為停車用地下室，公司為免糾紛，售屋之初已向該2戶買家言明出售標的不含停車位，但A25、系爭建物住戶可各使用系爭地下室規劃之法定停車位及加設停車位停放1輛汽車，車位如何分配由住戶自行協調，公司不予介入等語（見本院卷二第173至175頁）；證人鄭陳貴英則證稱伊向佑崧公司購買A25建物時並未購買停車位，有約定可在系爭地下室停放1輛汽車，嗣後出售A25建物時未將停車位一併出售等語（見本院卷二第103至104頁）；本院復依職權訊問證人即鄭陳貴英女兒黃鄭麗珍，黃鄭麗珍證述曾聽伊父親轉述在購買A25建物前，佑崧公司人員帶父親去看系爭建物地下室，表示可與系爭建物住戶共用該地下室停放汽車，入住A25建物後，與洪廷均共用系爭地下室停車，未具體分配停車位，有空位即停放，伊通常停在靠樓梯側之車位，嗣出售A25建物與劉美伶時，因被告表示系爭地下室係公共空間，為免糾紛故未將車位一併出售等語（見本院卷二第104至105頁）；被告傳喚之證人劉美伶亦證稱伊看屋（A25建物）時，仲介人員表示可在系爭地下室停車，僅有停車位使用權，無所有權等語（見本院卷第106至107頁）；並輔以被告97年3月19日（97）蓉世紀函字第970301號函說明所載「系爭建物住戶及A25住戶之共用車庫使用權利，本管理委員會予以認同」等語（見本院卷一第243頁）。綜此可見，原告前手洪廷均、鄭陳貴英購得系爭建物、A25建物時，已透過佑崧公司與766建號建物其餘分別共有人意思表示一致而成立一分管協議，協議內容包含約定系爭地下室此特定部分歸由洪廷均、鄭陳貴英擇一停車格占有使用，故原告嗣後自洪廷均受讓系爭建物所有權時，對於分管契約之存在有可得而知之情形，從而繼受洪廷均於分管契約中之地位，有權占有使用系爭地下室此一特定範圍中任一停車格停放車輛。
⒊被告固抗辯系爭地下室中附圖C部分為逃生通道，依公寓大
廈管理條例第7條、第16條第2項、建築法第77條不得作為約定專用部分或停車位等語。然就附圖C部分是否為逃生通道一情，台中市都市發展局（以下簡稱為都發局）前曾函覆原告「依地下一層平面圖，標示處有一合法停車位，至標示處及其他區域是否為法定避難空間，卷內並無登載」等語（見本院卷一第43頁），復觀766號建物使用執照就「建物法定防空避難設備面積」一欄未為記載（見本院卷一第201頁），如此依該函及使用執照所示，766號建物並未設置法定避難空間或設施，如此附圖C部分應非法定避難空間，而無不得供做約定專用部分情形。再分觀被告抗辯附圖C部分應為法定避難空間所引據之東區區公所99年8月17日公所民字第0990008952號、100年3月31日公所社字第1000003982號函文、臺灣臺中地方法院檢察署89年度偵字第13572號不起訴處分書、證人陳進財證述內容（見本院卷一第83至84頁、第89至90頁、本院卷二第62至63頁、第73至74頁），其中東區區公所2份函文主旨欄均記載：「據報」得知原告有妨礙使用公共通道或逃生道使用情形等語，可見東區區公所非親自認定系爭地下室屬公共通道或逃生道，而係依他人通報內容而於函文中載述系爭地下室係公共通道或逃生道；不起訴處分書中所載述「系爭地下室係屬逃生避難空間」等文字，係檢察官整理該案被告陳進財抗辯內容後所為摘要，並非檢察官所認定之事實；證人陳進財證述系爭地下室為避難走道等語，內容與都發局、使用執照記載內容不符，應係陳進財個人主觀認定。故被告此部分抗辯應屬誤會。
⒋被告另以證人劉美伶證稱原告父親告知伊可將車輛停放在靠
牆處停車位，如此停放已有3、4年等語（見本院卷二第106至107頁）為據，抗辯附圖A部分係專供劉美伶使用之停車位，原告僅得使用附圖C部分等語。而證人劉美伶就取得特定停車格過程完整證述內容為看屋時，仲介說可使用靠牆停車位，入住後，原告父親告知伊可停靠牆車位等語（見本院卷第106頁），可見劉美伶證稱經仲介人員說明及原告父親指示而停放車輛於靠牆停車位。然劉美伶前手住戶即證人黃鄭麗貞證稱與洪廷均並未具體分配停車格等語，業如前述，足知仲介人員及原告父親所述劉美伶可使用靠牆停車位等語，並非基於既存使用約定所做陳述，進而可推認洪廷均出售房屋與原告時，於車位標示欄填寫停車位係位於系爭地下室右邊等語（見本院卷一第11頁），應為原告可使用系爭地下室其中1格停車位之例示記載，非謂洪廷均僅可使用右側停車位，且原告應繼受此拘束而僅得停放右側停車位。據此，系爭地下室停車位既未曾有具體分配情事，則原告父親對劉美伶所述內容應僅止告知性質，雙方間並無分配各自停車位以限制他方使用範圍之法效意思。如此被告抗辯即乏依憑。
⒌綜上所述，可見A25、系爭建物最初住戶即鄭陳貴英、洪廷
均向佑崧公司購買房屋時，已透過佑崧公司間接與766建號建物其餘分別共有人成立一分管協議，內容包含A25、系爭建物住戶可將系爭地下室作為專用部分，1戶使用1停車格，且系爭地下室並無不得作為約定專用部分情事，嗣後原告向洪廷均購得系爭建物後，繼受洪廷均於此分管協議地位，再者該2戶住戶始終未曾有具體分配停車位情事，故原告可使用系爭地下室任一停車格（即附圖A及B部分或C部分）停放車輛。
㈡被告固抗辯原告非依公寓大廈管理條例第56條第1項規定取
得系爭地下室約定專用權，如此被告社區於103年5月15日召開區分所有權人會議決議確認系爭地下室係約定專用公共逃生道及避難空間之議案，應無違反公寓大廈管理條例第33條第3款之疑，依該決議原告不得使用系爭地下室等語。惟按公寓大廈管理條例84年公布施行之前，倘含大樓地主與建商之全體起造人，就屬共有而作為法定停車場使用之地下室，訂有分管約定，各立約之起造人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，於該分管契約未合法終止前，應受其拘束，不因嗣後規約另有約定而受影響（最高法院104年度台上字第1084判決意旨參照），可見分管協議與規約間屬各自獨立法律關係，二者間並無必然相互影響關係。本件原告使用系爭地下室權源為766建號建物分別共有人間分管協議，已如上述，參諸上開判決意旨，系爭地下室縱經區分所有權人會議決議為法定逃生空間，原告基於分管契約取得之權利亦不受影響。退步言之，縱認分管契約受決議影響，則基於契約嚴守原則，非法定事由或契約當事人全體合意外，不得任意更動契約內容、效力，而766號建物分別共有人與被告社區區分所有權人組成相同（見本院卷一第18至19頁之建物登記謄本），故被告社區各區分所有權人以決議方式剝奪原告依分管協議所取得占有系爭地下室權利之行為，無異迴避民法為維持既有契約內容、效力所設之諸多限制，而恃眾變更分管契約內容，此舉應屬脫法行為，詳言之，區分所有權人會議為剝奪原告占有使用系爭地下室之法定權源（即分管協議），未循民法關於終止、解除契約、變更契約內容相關規定為之，反以區分所有權人會議決議實質達成變更分管協議內容之效果，終局達成分管協議失效或內容變更致原告無法占有使用系爭地下室之目的，應非法之所許，而上揭區分所有權人會議決議目的在於迴避維持契約效力、內容之法律規定，故參酌該等規定精神，應認區分所有權人會議決議無效，方能回復脫法行為所造成之傷害（94年度台上字第145號判決意旨參照）。據此，被告所辯應屬無據，原告依分管協議取得之權利不因決議而受影響。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有規定。本件原告為766號建物分別共有人，依分管契約對附圖A、B、C部分有占有使用權限，而被告在附圖A、
B、C部分上設置欄杆及鐵鍊，阻止原告使用等情，有照片4紙在卷可參（見本院卷二第128至129頁），揆諸上開規定，原告自得請求被告除去欄杆及鐵鍊等妨害原告使用附圖A、B、C部分之物。復由現場情形，未見被告占有使用附圖A、B、C部分情事，故原告請求被告返還該部分與原告，尚乏依憑。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求被告將附圖A、B、C部分所示樓層地板上之欄杆、鐵鍊拆除，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、本件訴訟費用確定為17,777元（即第一審裁判費、鑑測費用），應由被告負擔，爰判決如主文第3項所示。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
民事第二庭 審判長 法 官 陳文爵
法 官 王怡菁法 官 江宗祐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
書記官 林政佑