臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第2302號原 告 莊浩浰訴訟代理人 吳榮昌律師複代理人 張珮瑩律師被 告 鵬程開發有限公司法定代理人 郭慶堂訴訟代理人 廖健智律師複代理人 許秉燁律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬肆仟柒佰柒拾玖元，及自民國一０三年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣拾捌萬捌仟貳佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾陸萬肆仟柒佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴第1 項聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）173 萬2522元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語，嗣於民國103 年11月18日以民事減縮訴之聲明狀變更聲明為：「被告應給付原告98萬5908元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語（本院卷第107 頁），原告上開所為核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭說明，並無不合，應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、原告於101年6月10日向被告購買新建萬里建案編號B1房地，即具有獨立產權之臺中市○區○○段○○○○○○○號及公同持分之同段42-501、42-123、42-517、42-518、42-510地號土地（下稱系爭土地），及同段9010建號即門牌號碼臺中市○○○路○段○○○○號房屋（下稱系爭建物），並簽訂房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，約定系爭建物面積共計24
7.16平方公尺即約74.77坪（含主建物面積199.21 平方公尺即約60.26 坪，附屬建物面積47.95平方公尺即約14.51坪），總價款637萬元（含主建物部分513萬4000元、附屬建物部分123萬6000元）；系爭土地面積共計86.62平方公尺即約26.20 坪，總價款1133萬元，合計1770萬元。而依兩造約定預定交付系爭建物之平面圖即原證10「簽約圖」所示（見本院卷第113 頁），系爭建物之屋突部分原本規劃有臥室、多功能室各1 個、2個陽台、1個工作陽台、廁所及樓梯，惟被告於103 年3月3日將系爭建物所有權移轉登記予原告時，屋突部分僅有廁所、樓梯及樓梯間、屋頂平台，主建物登記面積僅為187.21平方公尺，較契約約定之面積短少12平方公尺；附屬建物登記面積僅為33.41 平方公尺，較契約約定之面積短少14.54平方公尺，總面積共計短少26.54平方公尺，即約
8.02835坪。被告固同意依系爭房屋預定買賣合約書第5條約定，找補價款差額68萬4062元云云，惟系爭建物及土地預定買賣合約書，均為被告預定用於預售屋買賣契約之條款而訂立之定型化契約，依系爭房屋預定買賣合約書所載系爭建物總價637萬元，則系爭建物每坪單價為8萬5194元（計算式：
637 萬元÷74.77 坪＝8 萬5194元，元以下四捨五入，下同），顯然低於市場上買賣之每坪單價，至多僅為建物之建築成本，並未計入建商利潤。系爭房屋預定買賣契約書第5 條建物面積誤差及其價款找補、第6 條建物總價款，及系爭土地預定買賣契約書第4 條土地總價之約定，為被告為減輕其將來建物坪數短少而須賠償（即找補）予消費者之金額，而將土地部分價格拉高（高於市場價格），將建物之價格壓低（低於市場價格），使其減輕責任，限制消費者行使權利，對於消費者即原告有重大不利益，違反誠信原則，且對消費者顯失公平，依消費者保護法第12條第1 項、民法第247 條之1 規定，系爭房屋預定買賣契約書第5 條建物面積誤差及其價款找補、第6 條建物總價款及系爭土地預定買賣契約書第4 條土地總價等約定條款，均為無效。
二、若以原告當初購買系爭土地及建物，銷售人員提供之資料計算：同建案編號C2房地（土地24.29坪，建物面積60.95坪，開價買賣價金1858萬元）與編號B5房地（土地面積22.88 坪，建物60.95 坪，開價買賣價金1788萬元），其建物坪數相同，土地坪數不同，可得系爭土地每坪價額為49萬6453元【計算式：（1858萬元－1788萬元）÷（24.29坪－22.88坪）＝49萬6453元】，則系爭土地與編號C2土地之總價差額為94萬8225元【計算式：（26.20 坪－24.29 坪）×49萬6453元＝94萬8225元】；又依開價計算，系爭建物與編號C2建物之建物總價差額為235 萬1775元【計算式：（系爭土地及建物開價2188萬元－編號C2土地及建物開價1858萬元）－94萬8225元＝235 萬1775元】；再依系爭建物與編號C2建物之坪數差額為13.82 坪【計算式：74.77 坪－60.95 坪＝13.82 坪】，系爭建物與編號C2建物之每坪價格應為17萬171 元【計算式：235 萬1775元÷13.82 坪＝17萬171 元）。依系爭土地及建物開價為2188萬元、實際成交價為1770萬元之比例計算，系爭建物之價值減少應為110 萬5191元【計算式：1770萬元÷2188萬元×每坪價格17萬171元×短少8.02835坪＝110萬5191元】。
三、又原告尚有11萬9283元交屋款未給付，經主張抵銷後，被告應給付原告98萬5908元【計算式：110 萬5191元－11萬9283元＝98萬5908元】。爰依物之瑕疵擔保請求權、不完全給付之損害賠償請求權及不當得利法律關係，併予主張而請求擇一為原告勝訴判決等語。並聲明：⒈被告應給付原告98萬5908元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭房屋預定買賣合約書第5條之約定並無民法第247條之1規定顯失公平之情事：
(一)依系爭房屋預定買賣合約書前首記載：「本契約於中華民國101年5月22日經買方（即原告）攜回審閱15日無誤。」，並經原告親自簽名（見本院卷第16頁），可知原告於簽約前，已將該合約書攜回審閱，其同意且知悉並了解各條項之規範並未違背平等互惠與公平原則，並同意該合約書所載之內容，自應受系爭房屋預定買賣合約書內容之拘束。
(二)系爭房屋預定買賣合約書第5 條關於建物面積誤差找補之約定，係依買賣當時的主建物、附屬建物之價款除以各面積後得出各面積的單價，並以該單價來計算誤差面積的找補價額，該約定符合內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6條第2項規範之內容及精神（即以主建物或附屬建物之價款除以各面積所計算之單價進行找補），亦係現今預售屋買賣之常態約定，並無民法第247條之1規定減輕被告之責任，或限制原告行使權利而顯失公平之情事。
(三)被告當初興建系爭建物時，本應依兩造約定之簽約圖施作（見本院卷第113 頁），然因該簽約圖與建照圖（見本院卷第
114 頁）不同，若依簽約圖施作，將無法通過建築法規有關建蔽率之容積管制，而無法取得使用執照，被告因此放棄施作系爭屋頂頂樓增建，並拆除已增建部份。被告於簽約當時並無意圖拉高系爭土地每坪單價，並降低系爭建物的每坪單價，藉以降低建物登記面積減少所應找補之金額。原告主張被告刻意拉抬系爭土地價值，而降低系爭建物價值，欲減少建物登記面積減少所應找補之金額，而有顯失公平之情事，顯屬原告個人的主觀臆測，與事實不符。
二、原告主張被告公司應返還價金98萬5908元，並無理由：
(一)依系爭房屋預定買賣合約書第3條、第6條約定，系爭建物主建物部分面積為199.21 平方公尺，價金為513萬4000元；附屬建物部分面積為47.95平方公尺，價金為123萬6000元。是主建物每平方公尺單價為2萬5772元【計算式：513萬4000元÷199.21平方公尺＝2 萬5772元】；附屬建物每平方公尺單價為2萬5777元【計算式：123萬6000元÷47.95平方公尺＝2萬5777元】，而被告移轉登記予原告之主建物部分面積短少12平方公尺、附屬建物部分面積短少14.54 平方公尺，依系爭房屋預定買賣合約書第5 條之約定，被告於主建物部分僅需找補原告30萬9264元【計算式：2 萬5772元×12平方公尺＝30萬9264元】；於附屬建物部分僅需找補原告37萬4798元【計算式：2萬5777元×14.54平方公尺＝37萬4798元】，合計68萬4062元。扣除原告尚積欠被告11萬9283元之交屋款後，被告應找補原告56萬4779元【計算式：68萬4062元－11萬9283元＝56萬4779元】。
(二)原告所援用同建案其他房地成交價，似為原告隨機選取其他房地之價格，且未提出相關證據證明，實不足以代表系爭土地及建物之每坪單價，而與系爭土地及建物之價值無涉，依原告主張以系爭建物每坪單價為17萬171 元計算，亦已超出兩造所約定系爭建物之每坪單價，是原告不但受有不當得利，且以損害被告為目的行使權利，顯有違反誠信原則及有權利濫用之情事等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、得心證之理由：
本件原告於101年6月10日與被告簽訂系爭房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書，向被告購買坐落臺中市○區○○段○○○○○○○號等土地及系爭9010建號建物，約定系爭建物總價款637萬元（含主建物部分：513萬4000元、附屬建物部分：123 萬6000元）、土地總價款1133萬元，合計1770萬元；系爭房屋預定買賣合約書第3 條並約定買方購買建物面積共
247.16平方公尺（含主建物面積199.21平方公尺，附屬建物面積為47.95平方公尺）。惟被告於103年3月3日將上開土地及建物所有權移轉登記予原告時，主建物登記面積為187.21平方公尺，較契約約定之面積短少12平方公尺；附屬建物登記面積為33.41平方公尺，較契約約定之面積短少14.54平方公尺等情，業據原告提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書及建物登記謄本為證（見本院卷第15至54頁、第58至59頁），且為被告所不爭執。惟原告主張系爭房屋預定買賣合約書第5條建物面積誤差及價款找補、第6條建物總價款約定，及系爭土地預定買賣契約書第4 條土地總價款約定，依民法第247條之1規定，顯失公平而無效，是被告應依物之瑕疵擔保請求權、不完全給付之損害賠償請求權或不當得利法律關係，返還原告價金98萬5908元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠系爭房屋預定買賣合約書第5條、第6條約定，及系爭土地預定買賣契約書第4條約定，是否有民法第247 條之1規定，顯失公平而無效之情事？㈡原告主張被告應依物之瑕疵擔保請求權、不完全給付之損害賠償請求權或不當得利法律關係，返還價金98萬5908元，有無理由？經查：
一、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條第1 項、第2項分別定有明文。而所謂不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，其型態有瑕疵給付（第1項）及加害給付（第2項）兩種。是以構成不完全給付之要件，須債務人已為給付，僅所提出之給付與債之本旨不相符合（最高法院96年度臺上字第2084號判決要旨參照）。
次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年臺上字第1173號判例參照。再按因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的之不動產有面積短少足使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任。再按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦有明文。
二、本件原告向被告買受系爭土地及建物，主建物移轉登記面積較契約約定之面積短少12平方公尺；附屬建物移轉登記面積較契約約定之面積短少14.54平方公尺，共計短少26.54平方公尺等情，已如前述。而系爭房屋預定買賣合約書第5 條關於「面積誤差及其價款找補」雖約定：「一、建物面積以地政機關登記完竣之面積為準……。二、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方應全部找補……且雙方同意面積誤差找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。」惟此乃因建物出賣人預售建物時尚未將建物興建完成，其申請建築執照時設計工程圖樣建築物各部尺寸，與實際完工後丈量之結果，因繪圖、計算、施工、測量之出入會產生誤差，故在預售屋買賣契約所載建物坪數如與實際交屋坪數雖有差異，但如該誤差在契約、工程上容許之範圍內，建物之主要構造、室內隔間及建築物主要設備與買賣契約相符，即不可認為所交付之屋有瑕疵或出賣人有不完全給付之情形，而僅可依約定為找補。惟兩造於系爭房屋預定買賣合約書第3 條特別約定：「建築執照核准之該戶建物平面圖及本契約預定交付平面圖如附件三－C及附件三－D」（見本院卷第17頁）；而系爭建物建築執照核准之平面圖係如原證10「建照圖」所示；預定交付平面圖係如原證10「簽約圖」所示，然系爭建物未依原證10「簽約圖」施作頂樓增建工程等情（見本院卷第113、114頁），此為兩造所不爭執（見本院卷第105 頁反面）。是依前開約定，兩造除就買受建物總坪數面積有明確之約定外，關於系爭建物1樓、2樓、3樓、4樓及屋突部分所應包含之隔間配置，其中屋突部分應包含臥室、多功能室各1 間、2個陽台、1個工作陽台、廁所及樓梯等，已有特別約定，足見系爭買賣契約之出賣人即被告，必須依前開約定之建物各部分應有隔間配置，交付系爭建物予原告，始符合債之本旨。又系爭買賣契約既有前述約定，而被告因未就系爭建物施作屋突即頂樓增建工程，並致交付之建物登記總面積有短少者，即屬建物欠缺契約預定之效用，而有物之瑕疵；且被告為專業之建築公司，就建築相關法規應知之甚詳，其於設計及簽約時，未慮及建築法規相關規定，以致無法依簽約圖施作頂樓增建工程，其設計簽約圖時顯有過失。準此，被告所交付系爭建物確實有瑕疵存在，且此瑕疵影響買受人之意願及權益而為重大，被告確為不完全給付，且屬可歸責於被告之情事，被告即應負不完全給付及物之瑕疵之擔保責任；對於建物面積短少部分溢收之價金，亦應負不當得利返還責任。
三、原告雖主張系爭房屋預定買賣契約書第5 條建物面積誤差及其價款找補、第6 條建物總價款，及系爭土地預定買賣契約書第4 條土地總價之約定，減輕被告即賣方之責任，限制買方即原告行使權利，依民法第247條之1規定，顯失公平而無效，惟查：
(一)按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，消費者保護法第12條第1項、第2項、第17條第1項、第2項定有明文。又依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：⒈免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。⒉、加重他方當事人之責任者。⒊使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。⒋其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1亦有明文。而所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，有顯失公平之情形而言。
(二)依系爭房屋預定買賣合約書第5 條約定：「一、建物面積以地政機關登記完竣之面積為準。二、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方應全部找補……且雙方同意面積誤差找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。」；及第6 條約定：「房屋總價款為新臺幣
637 萬元整（內含營業稅）。一、主建物部分：新臺幣 513萬4000元整。二、附屬建物部分：新臺幣123 萬6000元整。
……」（見本院卷第17頁）；及系爭土地預定買賣合約書第
4 條約定：「本契約土地總價款為1133萬元整。」，有系爭房屋及土地預定買賣合約書附卷可佐。而內政部於100年3月24日以內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「應記載事項」第6 條記載：「六、房地面積誤差及其價款找補㈠房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。㈡依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。㈢前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。」，有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項在卷足參（見本院卷第87頁反面）。綜觀比對上開記載內容可見，系爭房屋預定買賣契約第5 條建物面積誤差及其價款找補之約定，核與上開內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「應記載事項」第 6條大致相符，於客觀上應無顯失公平之情事，核與上開消費者保護法及民法關於定型化契約之相關規範無違。
(三)又原告雖主張被告於預定系爭土地及建物預售價格時，係將系爭土地部分價格拉高（高於市場價格），並將系爭建物價格壓低（低於市場價格），致系爭建物部分面積不足時，被告僅須以低於交易價格進行找補，對原告顯失公平云云。惟按消費者保護法第2 條第7款、第8款規定：「定型化契約條款：指企業經營者與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款」，本件原告與被告簽訂之系爭房屋及土地預定買賣合約書，其上固有被告預先擬定與不特定多數消費者訂立同類契約之定型化契約條款，然系爭房屋及土地之交易價額，即房屋預定買賣契約書第6 條關於建物總價款637萬元，及系爭土地預定買賣契約書第4條關於土地總價款1133萬元之約定，應屬兩造間經個別磋商而合意訂入契約，不能認為係定型化契約條款，自難認其約定有何顯失公平之處。且土地價格取決於其位置、面積、坐向、環境及使用分區及交易雙方個人因素等，因此同區段土地之地價不一定相同，仍會有價格上之差異，此參原告所提出系爭建物建築基地附近臺中市○區○○段○○○○○○號土地之實價登錄價格，亦包括103 年8 月每坪19.6萬元、103 年2 月每坪41萬元、103 年1 月每坪6.6 萬元、102 年12月每坪15萬元、102 年11月每坪34.4萬元、102 年8 月每坪7.9 萬元、
102 年6 月每坪35萬元、102 年3 月每坪26萬元、102 年3月每坪24.5萬元、102 年3 月每坪6.9 萬元等不同價位，亦足為證，自難據以證明被告有刻意拉高系爭土地售價之行為，原告此部分主張，尚難採憑。
(四)從而，原告依約買受之面積與實際取得之登記面積若有誤差，於依誤差面積請求賠償及返還價款時，仍應參考系爭房屋預定買賣合約書第5 條之約定，依契約約定買受之面積，扣除原告取得主建物及附屬建物之登記總面積，分別按照主建物、附屬建物之每平方公尺單價，以為計算。準此，依兩造約定系爭建物主建物部分面積為199.21平方公尺，價金為513萬4000元；附屬建物部分面積為47.95平方公尺，價金為123萬6000元。主建物每平方公尺單價應為2萬5772元【計算式：513萬4000元÷199.21平方公尺＝2萬5772元】；附屬建物每平方公尺單價應為2萬5777元【計算式：123萬6000元÷47.95平方公尺＝2萬5777元】，而被告移轉登記予原告之主建物部分面積短少12平方公尺、附屬建物部分面積短少 14.54平方公尺，依此計算結果，被告於主建物部分應給付原告30萬9264元【計算式：2 萬5772元×12平方公尺＝30萬9264元】；於附屬建物部分應給付原告37萬4798元【計算式：2 萬5777元×14.54 平方公尺＝37萬4798元】，合計68萬4062元。
(五)末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項分別著有規定。本件原告對被告尚有11萬9283元之交屋款迄未給付，此為被告所不爭執，則兩造互負金錢債務，且該等債務均已屆清償期，原告以其債務與被告之債務主張抵銷（見本院卷第105 頁反面），於法有據，經抵銷後，被告尚應給付原告56萬4779元【計算式：68萬4062元－11萬9283元＝56萬4779元】。
(六)綜上所述，原告依據物之瑕疵擔保請求權、不完全給付之損害賠償請求權及不當得利法律關係，請求被告給付56萬4779元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年9月12日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此數額所為之請求則無理由，應予駁回。又系爭建物構造與買賣契約不符，乃被告未依兩造約定興建系爭房屋完工，尚非單純建物興建完成後，契約所載建物坪數與實際交屋坪數所有差異之問題，本件原告僅就系爭建物面積短少部分，請求被告予以賠償或返還價差，本院僅得就此部分予以審酌，惟被告所交付系爭建物確實有瑕疵存在，被告應負不完全給付及物之瑕疵之擔保責任，已如前述，則原告若受有建物價值減少或其他損害，尚非不得另訴請求，附此敘明。
肆、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，與法律規定均相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
陸、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓法 官 孫藝娜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
書記官 蕭訓慧