臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第354號原 告 劉興郎訴訟代理人 劉宗杰被 告 游樹轉上當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國103年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣443,171元，及自民國102年9月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣4,850元由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告提起本訴原聲明請求金額為新臺幣（下同）「543,171元」，嗣於民國103年4月23日言詞辯論期日當庭減縮為「443,171元」，並更正利息為「自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息」，依前開說明，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張㈠緣被告向原告承租臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下
稱系爭土地），租期自民國97年4月1日起至102年3月31日止，租賃期限為5年（下稱系爭租約），此有97年4月1日不動產租賃契約書附卷可稽。兩造並約定第一年租金為新臺幣（下同）43,000元，爾後第二年至第五年租金均增加百分之5，未料被告自承租後，每月租金僅實際支付40,000元，並僅給付到102年1月31日止，而同年2、3月份租金則分毫未付，故被告合計積欠租金為531,188元整，計算式如下：
⒈第一年（97年4月1日至98年3月31日）36,000元：
(43000元-40000元)×12個月＝36000元。
⒉第二年（98年4月1日至99年3月31日）61,800元：
43000元×1.05＝45150元；(45150元-40000元)×12個月＝61800元。
⒊第三年（99年4月1日至100年3月31日）88,884元：
45150元×1.05＝47407元；(47407元-40000元)×12個月＝88884元。
⒋第四年（100年4月1日至101年3月31日）117,324元：
47407元×1.05＝49777元；(49777元-40000元)×12個月＝117324元。
⒌第五年（101年4月1日至102年1月31日）122,650元：
49777元×1.05＝52265元；(52265元-40000元)×10個月＝122650元。
⒍102年2月1日至102年3月31日共計2個月104,530元：
52265元×2個月＝104530元。
⒎以上總計531,188元：
36000+61800+88884+117324+122650+104530＝531188。
㈡另原告於日前收到臺灣電力公司之催繳函，通知原告應繳納
自101年12月28日起至102年4月29日之積欠電費，而上開積欠電費期間為被告向原告承租系爭土地之租期，計為11,983元，為此被告應給付原告之數額合計543,171元（計算式：
531188+11983＝543171）。又因被告原繳交之保證金扣除其中4萬元轉抵租金外，尚餘6萬元，原告同意於本件租金請求中抵扣，至於上開轉抵租金4萬元也同意抵扣，故本件請求金額扣抵10萬元後，應減縮為443,171元（計算式：000000－000000＝443171）。
㈢按契約條件內容乃依當時主客觀因素整體考量所訂，既已訂
明，雙方即應信守。查系爭租約中之重劃地上物補償費與租金調漲，本約原意旨為二者僅得擇一，若被告當時選擇不調漲租金，補償費自當歸地主即原告所有；惟本約中既已述明由被告領取重劃地上物補償費，然被告卻又強壓租金，是原告不得已提告理由之一。另轉租之禁止於系爭租約第四條第
2 項及民法443條均有規定，惟查被告轉租多年，轉租利益已盡入囊中，是其每月實付租金實屬不多，卻仍向原告強降租金，是原告不得已提告理由之二。又前述二項利益既已歸被告，未料被告仍未經原告同意，再三擅自降低租金並為給付直至契約終止，其違約在先且一意孤行，原告難以認同，不得已提告，此為其三。綜上所述，原告提出本訴實屬無奈，況迄今被告仍分毫未付，並經原告多次催繳，仍置之不理，致原告受有損害，原告自得請求返還，灼然甚明。並聲明：被告應給付原告443,171元整及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息；訴訟費用由被告負擔。
㈣對於被告抗辯之陳述略以：
⒈系爭土地自被告初次承租由來已久，因租金等項目卻糾紛
屢起，故於97年4月1日重訂租約時，特予聲明租金及租金調整標準。基於契約自由原則，出租人與承租人既已簽定契約，不應片面調整租金。若有意外情事，得依民法上所謂的情事變更程序（按民法第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」）。本件租約簽訂後既未見被告尊重，又未循法定程序訴請調整，僅以不知從何而來之口頭約定資為抗辯，按白紙黑字尚且未予尊重，信口開河之說，如何佔有理字。
⒉兩造為免糾紛再起，乃於97年4月1日之屆滿換約之租賃契
約第六條第3款特別聲明：「前租約所生之爭議，雙方同意不再爭執」。換言之，在此約定下，任何累積之爭議，將不得成為兩造爭執之事項，其中包含被告指稱土地面積之爭議，換約前皆已知之甚詳，並非意外新生事項。詎訂約之後，又成纏訟指稱事由，兩造特別聲明及所簽文件形同具文。如被告所稱，租金未如數給付早已知會，即使存證信函催告，仍然置之不理。至今，除保全處分外，重劃區自動拆遷獎勵金業已由被告領迄。若依前契約，約滿地上物所有權歸屬出租人；若依習慣，長期型態之土地租賃合約，地上物或鐵皮屋合約屆滿時，亦常見所有權歸土地所有權人，而前約亦如此約定。惟原告念及被告長期承租，被告屢次表述經營不易，方一念之仁約定讓與被告，竟種下今日之因。鑒於長期租約未如一年期短約，物價波動可迅行反應，按約調整比例僅為反映預期市場行情。查近年以來除油電民生物資連連上漲，房地產價格漲勢更是意外驚人。依系爭租約所定，第一年租金為43,000元整，第二年起每年租金增加百分之5。若依公告現值，97年1月公告現值為每平方公尺9,500元，102年1月公告現值已達20,000元，五年間漲幅已翻逾一倍有餘，年均漲幅也遠超過所約定之數，然原告亦未因情勢變更，重新議定。為此，被告不但從未稱謝，反多方尋隙糾葛，無奈興訟，實為浪費司法資源。倘被告堅持依舊約租金履行，何以又選擇依新約宣稱地上物所有權，並領迄自動拆遷獎勵金？若被告堅持前約租金，則地上物所有權應歸屬出租方即原告；若選擇新約，則地上物所有權須依標準調漲租金。由此觀之，被告不無先謀求新合同，依新約取得地上物所有權名義，嗣後反依舊約租金價額堅稱履約，以兼取魚與熊掌之實，難稱符合誠信原則，心態著實可議。
⒊又查原告並未領取電表箱之補償，原告所請求者為電費
11,983元，未繳期間為101年12月28日起至102年4月29日止。依使用者付費原則，原告請求並非無理由。
⒋被告指稱，因契約載明「租賃期間如因辦理市地重劃影響
即無條件終止租約」，故契約終止日期應計方式應取下列二種之一：其一，算至本區之補償清冊公告日，即100年6月7日；其二，自動拆遷獎勵金發放公告日，即101年10月12日。由被告指稱可知：
①被告對契約意思表示之文義擅自扭曲，以達降租目的。
由於該條款用詞難以確定日期，當依民法第98條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」之規定探求真意。查系爭土地位於臺中市第十三期公辦重劃範圍之內，由於公共工程延宕已屬常態，確切進度難以預估，即使宣布動工，進度卻又頻見停頓，完工日期更是無人保證。延期往往短則數月，長則數年，影響當事人權益至鉅。因而，為免日期難以確定，若發生於契約期間，將對兩造權益產生不良影響，故而明載「租賃期間如因辦理市地重劃影響即無條件終止租約」，按市地重劃非歸屬兩造之責，兩造如此言明，應屬立意良善。然被告罔顧原告善意，曲解契約之真意，蓋所謂「辦理市地重劃影響」，乃指受重劃進度下，於系爭土地上實質無法使用收益，致喪失原租賃目的而言。
②又公辦市地重劃施行時，依「平均地權條例」第63條：
「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣(市)政府逕為註銷其租約並通知當事人」。查本約未經所轄市政府註銷在案，無可否認出租方仍為契約相對人，故所謂「終止」仍需向契約相對人提出。次查，本約性質屬空地租賃，出租人依約中止或屆滿後須拆屋還地，由當事人點交並返還系爭土地，清理相關權利後終止契約。惟被告未於事先告知，而於102年3月底契約屆滿，4月間自行拆屋。換言之，直至兩造契約屆滿日前仍為從來之使用，具有使用收益之實，是原租賃目的並未喪失。依使用者付費原則，出租人即原告仍享有租金請求權，依約向承租人即被告請求全額租金並無不當。事後被告亦未告知原告拆遷之事實，始終並未向原告點交返還租賃標的物，致相關權利無從清理。時至今日，被告以補償清冊公告日，或自動拆除獎勵金發放日為契約終止日，實無所據。按補償清冊公告為確認領取對象及補償金額，自動拆遷獎勵金非屬法定補償，而係鼓勵住戶自行拆遷建物，於公告日期內依規定向地政局領取，若未於期日內領取時，則須經地政局核可後向土銀領取。現行規範中，提領成立要件須符合「自動拆遷」。易言之，地上物一旦經業主自行拆除，並未由市府單位強制拆除者，皆可依規定領取。因拆除時間有其彈性，故被告得於契約屆滿後提領無誤。職是，前述二項重劃業務公告，並未對系爭土地所有權產生變更之法效，更未影響被告之使用權利，故被告自行認定，所謂終止租約狀態之說，顯無理由。③原告因被告未依約繳納調漲部分租金，雖曾以存證信函
主張終止租約，然被告並未回覆同意原告終止租約之意思表示。
⒌兩造就系爭土地之租賃契約係5年一簽，屆滿所換之約係
屬另啟新約，非屬舊約延續，各契約時空背景條件皆異，難以相推並論。自87年4月1日起至102年3月31日止，共分三份契約，因應被告百出之狀況，紙紙各異。查系爭土地出租以來糾葛不斷，主因仍為被告未承認契約之法效，屢屢破壞契約之雙務性，不斷尋隙挑戰，若非原告一念之慈予以續約，斷無今日訟累。本件被告屢以舊合約條款及習慣推定，否認97年4月1日所訂立之新合約條款，惟查系爭租約簽訂時，合於成立要件，亦未失於生效要件，該份契約實屬合法、有效，無可辯駁，僅請求依約履行，並未逾越法定範圍。租金調整應整體觀之，區域因素、個別因素及一般因素，涵蓋經濟、社會、政治等大環境因子，以及環境、道路及公設等因子。關於租金數額事先已知，被告若感價格不合於意，簽約前自可另覓他地，簽約後尚可依法訴請調整，此為前狀所陳。惟今，被告不斷以前約推定新約之非，惟舊約已了，且特別約定「不再爭執條款」，以免爭議再起。原告主張新約97年4月1日起至102年3月31日止之短缺租金暨電費請求，盡與前約無涉，被告以不知從何而來之口頭協商，並以前約慣例擅行推定新約價金等條項，否定新約之正當性，顯與事實不符。另被告主張新約價金應依前約，卻依新約主張並領取自動拆遷獎勵金，顯係選擇性履行，有何公平可主言。又查租金估價方法多樣，範圍廣泛，影響要素眾多，難以從單一因子而定，相關規定未見於民法，應參考依「不動產估價師法」第19條第1項規定訂定之「不動產估價技術規則」。通篇亦未見租金僅應從面積計算。其中，第八章租金估計，第129條「不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。」，顯見租金計算為多方考量之結果。依規定租金估價方法包含積算法、比較法、收益法、收益率法、變動趨勢推算法或差額分配法，皆未見租金中面積之因子。是故，面積因子未得為租金唯一準據，單位租金比較更為承租方自行設算之參考，是否合宜仍應自負其責。另依被告所稱面積「短少」，以致「虛報土地面積獲取不當利益」云云。惟依系爭租約全文，並無上述指稱所謂「225坪」之記載，且關於面積爭議，被告事先已知情，實非屬所謂善意之人，而為免爭訟，不得已另立「不再爭執條款」，此約才得以進行。如今反據前約再興爭議，並指稱顛倒是非捏造事實，實感無奈。
⒍依臺中市政府101年6月5日府授地劃一字第00000000000號
函，第二款補償清冊於101年7月12日複估公告期滿確定，第五款地上建築物自動拆遷獎勵金等補償費之發放，配合工程進度辦理；101年10月12日府授地劃一字第000000000號函通知自拆金發放日為101年12月18日及19日。關於重劃區內違建拆除僅得領取自動拆遷獎勵金，自拆金非屬強制性質，從未強制限期拆除，前狀已述明。且公函中已說明自拆金乃配合工程進度發放，被告辯稱契約終止日為100年6月7日，更屬自欺欺人，強詞奪理之言。按臺灣土地管理向稱嚴謹，登記制度更是參考德國權利登記制度及澳洲托倫斯制所發展，雖偶有疏漏，大致維持相當之水準。
況臺灣土地一向由政府有效管理中，查諸重劃相關法令，包含土地法、平權條例、平權條例施行細則、都計法、都計法施行細則、市地重劃實施辦法、農地重劃條例等皆無被告所稱「接管」日期之說，顯見非依法而論，僅為被告自行憑空所杜撰。
⒎關於系爭租約終止日，應以系爭土地返還日期為據。按市
地重劃與區段徵收性質殊異，前者為權利之交換分合，土地所有權人始終保有土地權利；後者則將土地徵收為公後，重新分宗整理，再由原土地所有權人領回抵價地或優先買回土地。查系爭土地位於重劃區內，依公辦重劃程序循序辦理，土地所有權並未遭政府徵收，出租方始終為所有權人無誤，是契約若於中途終止，仍需交還所有權人土地，待點交畢及清理權利後，始可了結契約。本件契約屆滿後，至102年4月間自行拆屋，至今仍未交還並點交系爭土地，以致被告自始至今仍未通知原告辦理中止或終止契約。被告所稱自公告後（100年6月30日）即因重劃影響無法正常使用，查本案性屬租地建屋，被告既認為無法正常使用，卻未向出租人辦理契約終止程序，甚且仍繳交部分租金，時間至少長達21個月，令人匪夷所思。且查，被告自行拆除前，房屋外觀一如往常，招牌如昔無異狀，門前亦無歇業公告，亦未他遷，轉租者亦未先行搬遷。又自住使用無異狀，依戶籍謄本記載，係102年3月20日辦理住址變更至現居地，是居住事實明顯。由上述可知，所謂無法正常使用之說，當屬事後加工，無理之至。
⒏被告屢屢自稱見識淺薄，惟查被告身為資深技師，並任中
小企業主，歷經商場闖蕩數十載，經驗人脈豐沛，卻以見識淺陋為由，抗辯特約條款。相對其具名所出之書狀觀之，理出無名仍可砌詞狡辯，虛文連篇，若無相當之智識水平，恐難駕馭。更有甚者，被告自述行政訴願成功，變更原處分。目前行政機關處處以依法行政為口號，行政辦理皆經細心考慮再斟酌，一般民眾若無相當知識豈敢告官，且獲致成功之結果。顯然被告具相當水平智識及能力，其所謂知識淺陋之說，顯係推託之詞。
⒐有關原告100年7月11日寄發臺中三十六支郵局(東興路郵
局)第1280號存證信函，函中通知欠租累計30萬元，並應於期限內付清，逾期將依租約終止租約云云。嗣被告以100年7月13日臺中愛國街郵局第000209號存證信函回覆，其中第二條堅稱「按租賃期間無法律原因任意終止無效，…」，顯難以達到原告存證信函目的。復以被告仍繳交原數額之租金，更未見點交返還系爭土地予地主，並持續占有系爭土地，為自己利益而使用，是被告使用利益仍舊存在。查被告於第二次辯論庭時，當庭提示原告上揭第1280存證信函，顯示得自動終止租約之條款，惟未提及被告本人所發上揭第209號存證信函，則被告主張依舊遭被告自己推翻並否定之，實乃奇聞，誤導之嫌昭彰，口中雌黃。上述白紙黑字有紀錄可查之情事，尚且得以斷然否認，何況信口雌黃之說，被告當庭舉證與本意相反之資料，無非隱瞞實情並形塑與事實相悖之結論，此舉顯為一貫口說黑白伎倆再次發生。
⒑關於自動拆遷獎勵金發放主要依據四法令：①平均地權條
例第62-1條；②市地重劃實施辦法第38條；③臺中市辦理公共工程拆遷建築改良物補償自治條例；④臺中市辦理公共工程拆遷損失補助及獎勵金發放作業要點。查系爭土地地上物為鐵皮屋，未領有合法建照、使用執照，依「臺中市辦理公共工程拆遷建築改良物補償自治條例」（101年7月24日府授法規字第0000000000號令公布）第十條前段「無法提出證明文件之第三條各款建物，按本自治條例所定建物補償標準百分之七十發給補助金，配合工程施工日前自動拆遷者，並得按該建物補助金百分之六十發給自動拆遷獎勵金。…」；再依「臺中市辦理公共工程拆遷損失補助及獎勵金發放作業要點」（台中市政府建設局主管，府授建土字第0000000000號函，100年2月1日發文，追溯生效日99年12月25日）第二條後段規定「…因辦理公共工程須拆遷之建築物未能提出依法興建或建築管理前興建完成之證明文件，配合工程施工日前自動拆遷者，得按建築物損失補償金額百分之六十發給自動拆遷獎勵金。」。顯然依規定，所謂自動拆遷之要件，係指「配合工程施工日前自動拆遷者」，而系爭土地地上物於被告拆遷之前，並未有任何強制規範，工程進度亦未進行至系爭土地，則被告所稱「無法正常使用」之說，顯無任何法令與事實依據，被告空口白話，再次印證。
⒒按租賃契約於法律上具有雙務契約之特性，另一特性為債
權契約即契約僅產生相對效力，亦即僅在契約當事人產生拘束力，不對第三人產生效力。次按民法455條規定：「承租人於租賃關係中止後，應返還租賃物」，此為義務性規定。惟查被告迄今尚未通知原告返還土地，尤其既自行主張100年6月7日為中止日，卻未返還租賃物，業已違反民法455條返還義務之規定，無權占有事實明確。是被告指稱「…原告之系爭土地自己因重劃實施移交由台中市政府重劃單位整地使用」，依上述民法規定，契約相對人仍為出租人，即土地所有權人，被告仍應向原告辦理終止契約程序，並返還租賃物，至於何時交付系爭土地與重劃單位，則為土地所有權人之權利，與被告（承租人）無涉。
被告之權利僅限租賃權利，未有向市政府承辦單位交付土地之權利，此理至明，殆無爭議。
二、被告則略以：㈠兩造間就系爭土地（225坪）所成立之租賃關係，租期自87
年4月1日起至102年3月31日止延續未曾間斷（租約係每5年一簽），其間租金金額及給付方法固有契約約定，惟實際付款輒於每年依雙方口頭協商之結論，由被告簽發月租金支票每半年一付，未有例外。96年7月間，被告因系爭土地上鐵皮棚房違建等遭人檢舉及國有財產局清查國有土地才發現租賃範圍竟含竊占部份國有土地及市有水利地，經通知原告，惟原告否認占有事實。查原告出租予被告之系爭土地僅420平方公尺（127.05坪），由於拆除土地地上物損害更大，遂由被告逕向國有財產局申辦承租手續，並承擔彌補歷年來土地使用補償金，是原告顯有詐欺不當得利之事實。兩造至97年4月1日屆換約期，原告已備妥租約，除月租金增加為43,000元外，其餘條件照舊，被告因有前述情事，乃對於調高租金等條件不同意，經雙方協商，原告同意以月租4萬元計收（契約並未修改），被告乃按往例每半年交付6張期票予原告收受，詎100年7月12日原告無預警寄發存證信函聲稱被告積欠自97年4月1日至100年7月止之30萬元租金，被告不服雙方遂有本件之爭執。
㈡按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未表示意思者，推定其契約成立，關於非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其性質定之。」，民法第153條定有明文。又按「契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造無故撤銷。」，最高法院20年上字第632號判例意旨參照。查本件兩造協商之契約（約定租金給付金額）既經合法成立，且被告已依契約履行約定事項（每月給付租金4萬元），數年間雙方均無異見，自不容任意撤銷或以非必要之理由，作為拒絕履行契約之抗辯。本件兩造協商同意後。詎原告竟於臺中市政府公告被告可領取地上物自拆獎金之際，臨財起意，意圖自己不法之利益捏造被告累欠租金情事矇騙鈞院，原告之主張自不足取。
㈢依兩造簽訂之系爭租約第三條後段所載，被告已預付保證金
10萬元，但原告迄未歸還，原告稱於98年4月30日曾以4萬元轉抵當月租金，與事實不符。另查坐落系爭土地上之地上物為被告所有，因係違建物必須以地主即原告名義，否則無法申請供電，而該項電錶架設係由被告斥資申設，是如原告已向臺中市政府重劃單位領得電表箱等之補償，則該項補償應返還被告。
㈣又依系爭租約第二條末段括弧所載：「租賃期間如因辦理市
地重劃影響即無條件終止租約，由乙方（即被告）領取地上物補償費」，以及100年6月7日臺中市政府府授地劃一字第0000000000號函公告：本市第十三期大廈市地重劃區內(第三工區)辦理重劃必須拆遷或清除地上物補償清冊公告以觀，斯時臺中市政府重劃單位已接管重劃範圍內土地並分函通知地上物所有人準備拆遷或移除地上物。被告於接獲上述公告後(100年6月30日)即陸續變賣設備、物色搬遷地、打包傢俱雜物等事務，此時兩造問已然符合上述辦理重劃影響即無條件終止租約，然因被告識淺認知錯誤，以為尚未領取地上物自拆補償金前租賃契約仍然存在，故而繼續繳付租金，事實上這段期間租賃物已無法為正常之使用，依上述租約文義之解釋，原告所收受之租金自屬不當得利。另臺中市政府於101年10月12日以府授地劃一字第0000000000號函通知發放本市第13期市地重劃區第三工區必須拆遷或清除之地上建物自動拆除獎勵金，可見臺中市政府於101年10月間，已著手清除地上物等工作，系爭土地在此之前，當然已為臺中市政府重劃單位管理作業中，且在兩造已無條件終止租約之狀態下，原告何得片面主張計算租金至102年3月31日，況原告仍持續收受被告交付系爭租金至102年1月31日止（被告係因認知錯誤持續付租），是原告溢收租金自100年6月7日起計至102年1月31日止長達18個月（如自101年10月12日起計至102年1月31日止達3個月），故原告關於租金之計算與事實不符。
㈤承上，兩造就系爭土地之租賃契約係自87年4月1日起至102
年1月31日止，持續逾十四年，租約分三次每五年一簽，三紙租約除租金略有出入外，內容大同小異，有同樣約定如下：①租金第二年起每年增加百分之五；②保證金10萬元於租賃期滿交還土地時，甲方（即原告）無息返還；③租賃期間如因辦理市地重劃影響，即無條件終止租約，由乙方（即被告）領取地上物補償；④第一、二次土地租約範圍均特別註明225坪；⑤租金雖有約定，實際支付輒另經協商（口頭）後據而繳付，十餘年間只有降租之情況，如87年4月1日第一次租約月租金為49,500元、91年12月1日第二次租約即降為40,500元、93年降為40,000元、94年為41,000元、95年為42,000元、96年為43,000元、97年至102年均為40,000元，其中97年4月1日第三次租約之月租金雖約定為43,000元，惟依雙方口頭協商被告仍只按月支付40,000元。倘如原告之主張租金自第二年起每年增加百分之五屬實，為何原告所預擬（每次租約都是原告事先打字後交由被告簽章）上揭第三次租約之租金仍只是月租43,000元？是原告關於被告依系爭租約約定五年間每月租金短付3,000元及第二年起每年增加百分之五計租之主張，明顯與事實不符。
㈥系爭土地依土地登記簿載面積420平方公尺換算為127坪，然
原告卻長期以225坪土地範圍向被告計收租金，被告於96年發現短少，原告竟諉稱出租時未為鑑界丈量，甚反咬被告稱「倘承租人游樹轉先生使用承租土地有佔用或越界建築使用等情要非本人之過失」以諉過卸責，顛倒是非，顯示原告捏造事實之心態已為慣技。原告雖稱兩造第三次租約第六條第3款載有「前租約滋生之爭議雙方同意不再爭執」，關於租約上這段加註，被告並不知情，顯係原告算準被告知識淺陋，惡意植入，如今看來，原告之引述更益證原告長期虛報出租土地面積獲取不當利益之事實無訛。
㈦原告所稱：十三期公辦重劃公共工程延宕已屬常態，確切進
度難以預估，即使宣布動工，進度卻又頻見停頓等理由，與被告主張原告有不當得利之情事，並無關聯，蓋被告之地上物已被通知限期拆除，與原告所稱各項土地重劃工程單位接管後之狀態係兩碼事。更甚者，原告於100年6月間獲悉臺中市政府公告地上物補償清冊後，立即於100年7月4日向臺中市政府重劃單位提出異議，阻止被告領取地上物自拆獎金，被告由於有限期拆遷壓力，一面積極覓地搬遷，並變賣設備打包傢具、通知顧客等準備事宜，一面向重劃單位交涉如何順利領取自拆獎金，而因原告上述異議，致此事前後折騰逾一年，至102年5月10日始由臺中市政府正式通知略以：「土地所有權人於公告期間提出異議，異議內容屬私權糾紛，請自行協調或訴請司法機關裁判，本府將俟協調結果或司法機關判決確定後據以發放。」，被告無奈乃於102年6月5日提起訴願，至102年7月22日內政部以台內訴字第0000000000號函作成訴願決定，主文「原處分撤銷，於二個月內由原處分機關另為適法之處分。」，然臺中市政府竟罔顧內政部上述訴願之決定，於102年8月2日片面通知原告限期提出司法裁判，復又於原告逾限期後仍繼續拖延被告領取補償，讓原告得以獲致鈞院對被告之自拆獎金作成假扣押裁定並扣押被告部份自拆補償款543,173元後，才通知被告領取剩餘自拆獎金（被告遲至102年9月23日才得領取上述補償金），可知原告自獲悉臺中市政府公告發放地上物自拆獎金清冊時，即處心積慮阻止被告領取地上物自拆補償，使被告囿困於系爭地上物長達二年之期，原告竟稱「被告在103年3月底租賃物仍可依原租賃用途為正常使用收益之實」之指述，均有違經驗法則。
㈧原告稱本件土地租賃契約每五年一簽，屆滿所換之約係另啟
新約，非屬舊約延續云云，但於97年4月1日所簽訂之系爭租約第六條第三項卻又自行加註「前租約滋生之爭議，雙方同意不再爭執。」，明顯矛盾。原告又稱租金數額非單面積為依據，惟查兩造第一份租約係以每坪220元計算租金（即220元×225坪＝49500元），第二份租約原告降為每坪180元（即180元×225坪＝40500元），至第三次租約因被告已揭穿租賃面積短少之事實，原告租約遂不再載明租賃坪數，租金仍依慣例實付40,000元。至100年6月7日臺中市政府公告地上物補償清冊，原告覬覦被告可領取一筆建物補償金（自拆獎勵金），遂於100年7月11日以子虛烏有欠繳租金為名寄發上揭1280號存證信函，向被告索取30萬元，並聲明「請於本月13日前付清，逾期即依租約第五條規定，自動終止租約，不另通知。」。被告隨即於100年7月18日以上揭209號存證信函回覆原告（原告上述存證信函被告估計收受日期為100年7月13日）。
㈨再按臺中市政府辦理「第十三期大慶市地重劃案」經以100
年6月7日府授地劃一字第0000000000號公告臺中市「第十三期大慶市地重劃區」第三工區辦理重劃必須拆遷或清除之土地改良物查估補償清冊（公告期間：自100年6月15日起至100年7月15日止），並以上述公告函通知被告等土地改良物所有權人等335人，此時原告之系爭土地已因重劃之實施，移交臺中市政府重劃單位依工區工程規劃整地使用，原告何得續行主張使用收益之權利？且本件重劃單位公告之地上建物自動拆遷獎勵金，與地上物補償費之分別僅在於前者係未登記建物(含違建物)，後者則指有建物所有權登記之建物。然不管如何，均為必須拆遷或清除之土地改良物，是原告所稱自訴金非屬強制性質，並未強制限期拆除，明顯有誤。原告為達到獲取不當利益之目的，竟於100年7月14日捏造不實內容向主管重劃單位提出地上物之異議書，阻撓被告領取地上物自拆獎金。依當時情況被告一邊準備搬遷，一邊向主管機關交涉如何順利領取補償費，多次碰壁，又擔心地上物棄守會領不到補償，以致於困守於系爭地上物長達十多個月。
㈩原告另稱98年4月因承租人表示經營困難，租金難以為續，
請求以保證金中之4萬元扣除轉抵租金等語，並非事實，否則原告斷不至於100年7月11日及102年8月30日通知被告欠繳租金，且二次催繳之計算數據均未曾提及上述扣除轉抵租金情事。且原告該項說法適足以證明月租金「肆萬元」，係符合實際，也足以反推並沒有第二年起增加5％租金之事實。綜上所述可歸納三點：①被告自87至102年承租原告系爭土
地，一直依循慣例給付租金，未曾間斷及欠租；②系爭租約存續期間從未有第二年起增加百分之5之事實；③依系爭租約第二條末段「租賃期間如因辦理市地重劃影響，即無條件終止租約，由乙方領取地上物補償費。」，查100年6月間已因重劃符合本條約定無條件終止租約。故本件被告不僅未欠原告分毫租金，反倒是長期遭受原告剝削欺凌的受害者，原告為身價數億的鉅富，系爭租金對原告而言乃九牛一毛，但對被告則係十餘年間汽車修配廠技工的血本，事關誠信原則，請賜駁回原告之訴。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：㈠本件原告主張被告向原告承租系爭坐落臺中市○○區○○段
○○○○○○號土地，租期自97年4月1日起至102年3月31日止，租賃期限為5年，並約定第一年租金為每月43,000元，爾後第二年至第五年租金每年均增加百分之5，未料被告自承租後，每月租金僅實際支付40,000元，並僅給付到102年1月31日止，而同年2、3月份租金則分毫未付，被告積欠原告租金計為531,188元；另原告於日前收到臺灣電力公司之催繳函，通知原告應繳納自101年12月28日起至102年4月29日之積欠電費，而上開積欠電費為被告向原告承租系爭土地期間所使用者，原告代其繳付上開電費計為11,983元；又因被告原繳交之保證金10萬元，原告同意於本件租金請求中抵扣，故本件請求金額扣抵10萬元後，被告應給付原告之金額合計為443,171元等事實，已據其提出與所述情節相符之不動產租賃契約書、臺灣電力公司催繳函及繳費收據等件為證，即被告亦自承其於系爭租約期間每月給付之租金額為4萬元，其對原告有繳付上開電費之事實，亦無爭執，是依本院調查證據之結果，原告主張之上開事實，應堪採信為真實。
㈡被告雖抗辯稱：系爭租約之租金金額及給付方法固有契約約
定，惟經雙方協商，原告同意以月租4萬元計收，兩造協商之契約（約定租金給付金額）既經合法成立，且被告已依契約履行約定事項（每月給付租金4萬元），數年間雙方均無異見，自不容任意撤銷或以非必要之理由，作為拒絕履行契約之抗辯云云，然此為原告所否認。按實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求權規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定之權利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範）；而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民法第71條、第72條、第87條等）。②權利消滅規範（即指實體法上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第309條、第310條、第334條清償、免除等）。③權利排除規範（或稱權利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使，得由相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民法第264條、第144條等）。
所謂基本規範可理解為實體法上之請求權基礎（如民法第767條、第184條等），主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照），民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。準此而論，本件被告抗辯稱：系爭租約之租金金額及給付方法固有契約約定，惟經雙方協商，原告同意以月租4萬元計收，兩造協商之契約（約定租金給付金額）既經合法成立，且被告已依契約履行約定事項（每月給付租金4萬元），數年間雙方均無異見，自不容任意撤銷或以非必要之理由，作為拒絕履行契約之抗辯云云，既為原告所否認，參諸首揭舉證責任之說明意旨，可知被告應就其所抗辯「系爭租約訂立後，兩造有協商系爭租金改以月租4萬元計收」之事實負舉證責任。惟查兩造確有於系爭租約內約定租期自97年4月1日起至102年3月31日止，租賃期限為5年，兩造並約定第一年租金為每月43,000元，爾後第二年至第五年租金每年均增加百分之5等情，除經原告陳明外，並有上開卷附系爭租約第二、三條之約定可稽，此與被告所抗辯之「系爭租約訂立後，兩造有協商系爭租金改以月租4萬元計收」顯不相符，再審諸被告所提出之卷附土地登記謄本、台中市第十三期市地重劃（第3工區）地上物異議書、聲請書、臺中市政府102年9月10日府授地劃一字第0000000000號函、臺灣臺中地方法院102年度司裁全字第1788號民事裁定、臺灣臺中地方法院102年9月14日中院東民執102司執全菊字第1010號函、臺中市政府102年8月2日府授地劃一字第0000000000號函、96年10月2日林建宏律師函、內政部訴願決定書（案號：0000000000）、訴願書、訴願補充理由書、臺中市政府訴願答辯書、臺中市政府102年5月10日府授地劃一字第0000000000號函、臺中市政府100年6月7日府授地劃一字第00000000000號函、臺中市政府100年6月7日府授地劃一字第00000000000號函、原告100年7月11日存證信函、臺中市政府100年6月7日府授地劃一字第0000000000號函、林建宏律師函、台中三十六支000000-0郵局第1280號存證信函、台中愛國街郵局第209號存證信函及民事支付命令聲請狀等資料內容，復均無從證明其前揭抗辯為真實，此外，被告就其前開抗辯內容，迄未能再舉實證供本院憑以調查審認，其舉證即有未足，則其空言抗辯系爭租約訂立後，兩造有協商系爭租金改以月租4萬元計收云云，自無足採。則其猶執前詞抗辯，洵無足採。又被告前揭抗辯，既無足採，是依本院調查證據之結果，本件仍應以原告之主張，較可採信為真實。
㈢又兩造既已於系爭租約內約定租期自97年4月1日起至102年3
月31日止，租賃期限為5年，兩造並約定第一年租金為每月43,000元，爾後第二年至第五年租金每年均增加百分之5等情，本諸契約自由原則，兩造即應受上開契約之拘束，而依上開約定可知，系爭租約第一年（97年4月1日至98年3月31日）租金為43000元，第二年（98年4月1日至99年3月31日）租金應為45150元，第三年（99年4月1日至100年3月31日）租金應為47407元，第四年（100年4月1日至101年3月31日）租金應為49777元，第五年（101年4月1日至102年1月31日）租金應為52265元。查被告自承租後，每月租金僅支付40,000元，並僅給付到102年1月31日止，而同年2、3月份租金則迄仍未付乙節，為被告所不爭，從而，被告迄至102年3月31日租約終止日，尚積欠原告租金計為531,188元整，計算式如下：
⒈第一年（97年4月1日至98年3月31日）36,000元：
(43000元-40000元)×12個月＝36000元。
⒉第二年（98年4月1日至99年3月31日）61,800元：
43000元×1.05＝45150元；(45150元-40000元)×12個月＝61800元。
⒊第三年（99年4月1日至100年3月31日）88,884元：
45150元×1.05＝47407元；(47407元-40000元)×12個月＝88884元。
⒋第四年（100年4月1日至101年3月31日）117,324元：
47407元×1.05＝49777元；(49777元-40000元)×12個月＝117324元。
⒌第五年（101年4月1日至102年1月31日）122,650元：
49777元×1.05＝52265元；(52265元-40000元)×10個月＝122650元。
⒍102年2月1日至102年3月31日共計2個月104,530元：
52265元×2個月＝104530元。
⒎以上總計531,188元（計算式：36000+61800+88884+11732
4+122650+104530＝531188）。㈣被告雖另抗辯稱：依系爭租約第二條末段括弧所載：「租賃
期間如因辦理市地重劃影響即無條件終止租約，由乙方（即被告）領取地上物補償費」，以及100年6月7日臺中市政府府授地劃一字第0000000000號函公告：本市第十三期大廈市地重劃區內(第三工區)辦理重劃必須拆遷或清除地上物補償清冊公告以觀，斯時臺中市政府重劃單位已接管重劃範圍內土地並分函通知地上物所有人準備拆遷或移除地上物。被告於接獲上述公告後(100年6月30日)即陸續變賣設備、物色搬遷地、打包傢俱雜物等事務，此時兩造問已然符合上述辦理重劃影響即無條件終止租約，然因被告識淺認知錯誤，以為尚未領取地上物自拆補償金前租賃契約仍然存在，故而繼續繳付租金，事實上這段期間租賃物已無法為正常之使用，依上述租約文義之解釋，原告所收受之租金自屬不當得利。另臺中市政府於101年10月12日以府授地劃一字第0000000000號函通知發放本市第13期市地重劃區第三工區必須拆遷或清除之地上建物自動拆除獎勵金，可見臺中市政府於101年10月間，已著手清除地上物等工作，系爭土地在此之前，當然已為臺中市政府重劃單位管理作業中，且在兩造已無條件終止租約之狀態下，原告何得片面主張計算租金至102年3月31日，況原告仍持續收受被告交付系爭租金至102年1月31日止（被告係因認知錯誤持續付租），是原告溢收租金自100年6月7日起計至102年1月31日止長達18個月（如自101年10月12日起計至102年1月31日止達3個月），故原告關於租金之計算與事實不符云云，惟觀諸卷附言詞辯論筆錄，被告於本院103年3月12日言詞辯論期日係辯稱：依照契約第2條有約定租賃期間如因辦理市地重劃影響租約而終止，臺中市政府於101年10月12日通知必須拆遷及清除地上物，主張兩造契約於101年10月31日終止云云，嗣於103年4月23日言詞辯論期日復改辯稱：本件應該以重劃單位公告日即100年6月7日為系爭契約的終止日云云，則被告究以何日為系爭租約終止日，其陳述已前後不一，其真實性已有可疑。況依系爭租約第二條末段括弧所載：「租賃期間如因辦理市地重劃影響即無條件終止租約，由乙方（即被告）領取地上物補償費」等情，可知兩造終止租約事由，必須系爭土地因辦理市地重劃，致影響租賃物之使用目的達成，始符其終止要件，然依被告103年3月25日民事辯論意旨狀附102年5月7日領取土地改良物徵收補償聲請書所載暨背面自動拆除上開土地改良物照片等內容，足認被告係於102年4月間（即系爭租約終止日後）始自動拆除上開土地改良物，再拍照存證憑以聲請領取土地改良物徵收補償金，可見系爭土地雖因辦理市地重劃，然迄至系爭租約終止日，上開重劃業務尚無影響租賃物之使用目的達成，此外，被告就系爭租賃物之使用，因上開市府函示市地重劃案，確已造成影響乙節，復未再舉證以實其說，是僅憑上開市府函示內容，被告尚無得憑以抗辯終止租約，且觀諸卷附被告所提出前揭證物內容，亦顯示被告從未向原告為終止租約之意思表示，則其猶執前詞抗辯「兩造契約於101年10月31日終止」、「本件應以100年6月7日為系爭契約的終止日」云云，均與事實不符，應不可採。從而，被告繼抗辯稱：在兩造已無條件終止租約之狀態下，原告何得片面主張計算租金至102年3月31日，況原告仍持續收受被告交付系爭租金至102年1月31日止（被告係因認知錯誤持續付租），是原告溢收租金自100年6月7日起計至102年1月31日止長達18個月（如自101年10月12日起計至102年1月31日止達3個月），故原告關於租金之計算與事實不符云云，亦均無足採。至被告雖另抗辯稱：坐落系爭土地上之地上物為被告所有，因係違建物必須以地主即原告名義，否則無法申請供電，而該項電錶架設係由被告斥資申設，是如原告已向臺中市政府重劃單位領得電表箱等之補償，則該項補償應返還被告云云，然此為原告所否認，並主張原告並未領取電表箱之補償等語明確，被告就此並未舉證以實其說，其空言臆測之辯詞，洵無足採。
㈤綜上，依本院調查證據之結果，堪認被告前揭抗辯，均無可
採，本件自應以原告之主張較可採信為真實，而承前述，可知被告向原告承租系爭土地，租期自97年4月1日起至102年3月31日止，租賃期限為5年，並約定第一年租金為每月43,000元，爾後第二年至第五年租金每年均增加百分之5，詎被告自承租後，每月租金僅實際支付40,000元，並僅給付到102年1月31日止，而同年2、3月份租金則迄仍未付，是依此計算被告積欠原告租金應為531,188元，原告自得依兩造租約之法律關係請求被告給付之；另觀諸卷附臺灣電力公司催繳函及繳費收據等件內容，顯示原告所繳納者乃為被告向原告承租使用系爭土地期間所積欠之電費，本即應由被告負責，查原告代其繳付上開電費計為11,983元，原告自得依無因管理之法律關係請求被告給付之；又因被告原繳交之保證金10萬元，原告同意於本件租金請求中抵扣，故本件請求金額扣抵10萬元後，被告應給付原告之金額合計為443,171元。從而，原告憑以訴請被告應給付原告443,171元，及自支付命令送達翌日即102年9月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即為有理由，應予准許。
四、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之。
五、本件訴訟費用額確定為4,850元，由敗訴之被告負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
民事第四庭 法 官 呂明坤正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 19 日
書記官 黃泰能