臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第459號原 告 那肖君訴訟代理人 林堡欽律師被 告 林貞臣訴訟代理人 楊文婷被 告 林五一
林立夫林和繪許寶珠林欣華林欣蘋林欣蒂林俊臣林爵臣林幸臣林純琲林斯珍張家楷吳映汝張勝森張靖珮張智淵張懷文張雅婷張瑞雲陳園叡上 一 人訴訟代理人 羅淑惠被 告 陳德凱
陳槿純陳愛瑋陳泰文陳立凱陳立宜陳光衡那永明那永春兼上二人共同訴訟代理人 那肖玉被 告 林燕珍
張水潭陳紹祖李岩鴻謝慕貞那肖玲行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處（即張仲玉之遺產管理人）上 一 人法定代理人 鄭有諒被 告 施張美智（即被告張林如閨之承受訴訟人）
張育真（即被告張林如閨之承受訴訟人）吳張毓芬（即被告張林如閨之承受訴訟人）張育舒（即被告張林如閨之承受訴訟人）上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，本院於民國104年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落臺中市○區○○○段○○○○○號土地（地目：道、面積：311平方公尺）權利範圍公同共有4分之1之優先承購權存在。
被告應就坐落臺中市○區○○○段○○○○○號土地（地目：道、面積：311平方公尺）權利範圍公同共有4分之1以價金新台幣（下同）230萬元與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，將上揭土地之所有權權利範圍公同共有4分之1移轉登記予原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。被告林五一、林立夫、林和繪、許寶珠、林欣華、林欣蘋、林欣蒂、林俊臣、林爵臣、林幸臣、林純琲、林斯珍、張家楷、吳映汝、張勝森、張靖珮、張智淵、張懷文、張雅婷、張瑞雲、陳園叡、陳園叡訴訟代理人羅淑惠、陳德凱、陳槿純、陳愛瑋、陳泰文、陳立凱、陳立宜、陳光衡、那永明、那永春、那肖玉、林燕珍、張水潭、陳紹祖、李岩鴻、謝慕貞、那肖玲、行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處(即張仲玉之遺產管理人)、施張美智、張育真、吳張毓芬、張育舒均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規定於該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者無礙，為民事訴訟法第255條第1項第5款所明定。本件原告起訴時，未以公同共有人張水潭、陳紹祖、李岩鴻、謝慕貞、那肖玲、行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處（即張仲玉之遺產管理人）為被告，因本件訴訟標的對全體公同共有人有合一確定之必要，則原告於本件審理中，追加公同共有人張水潭、陳紹祖、李岩鴻、謝慕貞、那肖玲、行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處（即張仲玉之遺產管理人）為被告，合於上開規定，應予准許。
三、再按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」、「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。」、「聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。」民事訴訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。被告張林如閨於本件訴訟進行中之民國（下同）103年3月1日死亡，經原告具狀聲明由張林如閨之繼承人施張美智、張育真、吳張毓芬、張育舒承受訴訟，亦符前開規定，併予敍明。
貳、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述要旨：㈠坐落臺中市○區○○○段○○○○○號土地（地目：道、面積
：311平方公尺）權利範圍4分之1（下稱系爭土地）原為兩造之被繼承人林何美所有，林何美死亡後，兩造因繼承而為系爭土地之公同共有人。
㈡被告林貞臣等34人於102年11月9日以台中英才郵局第2051
號存證信函通知原告略以：經系爭土地應有部分逾2分之1並共有人過半數同意，將依土地法第34條之1規定以總價新台幣（下同）230萬元將系爭土地出售予第三人鐘文婕，如共有人願依同樣條件聲明優先承購，請於函到10日內來函表示等語，原告收受上揭存證信函後，乃在被告上揭存證信函所定10日內之102年11月18日以台中英才郵局第2114號存證信函為行使優先購買權之表示，並隨函檢附支付價金之支票正本，惟承辦系爭優先承購權之代書鐘義雄及其配偶陳美妍一再拖延，未再通知原告訂立買賣契約，亦拒不辦理系爭土地所有權移轉登記等相關手續，嗣陳美妍更忽於103年1月6日寄發台中健行路郵局第4號存證信函予原告，表示原告未有任何意思表示亦未給付價金，否認原告就系爭土地有優先承購權存在，原告乃再以台中英才郵局第35號存證信函駁斥之。準此，原告主張就系爭土地有優先承購權，被告則否認之，爰訴請確認原告就系爭土地之優先承購權存在。又土地法第34條之1規定之優先承購權之行使乃具形成權之性質，故就被告以總價230萬元出售系爭土地予鐘文婕為基礎之買賣契約，既經原告向被告為行使優先承購權之表示，被告自應受原告行使優先承購權意思表示之拘束，而應履行補訂書面買賣契約、並於原告給付價金同時，將系爭土地移轉登記予原告。
㈢原告於行使系爭土地優先承購權之初雖僅提出108萬餘元
之價款支票，然此係因當時另共有人即被告謝慕貞亦表示欲行使優先承購權，依原告與被告謝慕貞之比例計算，原告應給付之價金即為108萬餘元，後原告接獲被告謝慕貞不行使優先承購權之通知後，原告即再於103年1月8日以台中英才郵局第35號存證信函表示願以230萬元優先承購系爭土地，且原告亦願依被告與鐘文婕間買賣契約之約定負擔系爭土地所有權移轉登記之登記費、稅捐、代書費等相關費用，原告顯係以同一條件行使系爭土地之優先購買權，至於系爭土地移轉登記所需繳納之相關費用為若干，應以實際發生者為準，並非以買賣契約書第5條記載有150萬元，即逕以此數額為準，況該契約書第5條記載之重點乃在何人應負擔稅捐等相關費用，不得將該條所載150萬元逕視為買賣價款。
參、被告之聲明及陳述要旨：
一、被告林貞臣部分：㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述要旨：共有人行使優先購買權，須以相同之條件、價
格購買為前提條件，原告原與被告謝慕貞均表示就系爭土地行使有優先購買權，後被告謝慕貞表示不行使優先購買權，然原告於被告謝慕貞不行使優先購買權後，仍僅願以108萬餘元購買系爭土地，而不願以相同條件購買，原告顯無行使系爭土地優先承購權之意思，則原告就系爭土地自無優先購買權存在。又縱原告得行使共有人優先購買權，則原告必須依同一價格、同一條件為購買，亦即原告應付清土地買賣價款230萬元及買賣契約約定之繼承登記費、服務費、規費等150萬元，合計共380萬元。
二、被告張家楷部分：被告張家楷未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為聲明陳述如下：同意將系爭土地出售給原告。被告張家楷並不知悉系爭土地有出售他人之事，是被告張家楷的妹妹說有一筆土地被徵收，有徵收補償費叫被告張家楷去領錢，被告張家楷即叫太太去蓋章領錢，直到收到本件開庭通知，才知系爭土地遭被告林貞臣賣掉，被告張家楷不同意被告林貞臣以這種方式出售系爭土地。
三、被告那永明、那永春、那肖玉部分：被告那永明、那永春、那肖玉未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為聲明陳述如下：同意原告的請求。
四、被告陳園叡部分：被告陳園叡未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為聲明陳述如下：被告陳園叡不知有出售系爭土地之事，是被告林貞臣通知去代書處領錢，通知領錢時只說系爭土地已經賣掉，並沒有詢問是否同意賣地。
五、被告林五一、林立夫、林和繪、許寶珠、林欣華、林欣蘋、林欣蒂、林俊臣、林爵臣、林幸臣、林純琲、林斯珍、吳映汝、張勝森、張靖珮、張智淵、張懷文、張雅婷、張瑞雲、陳德凱、陳槿純、陳愛瑋、陳泰文、陳立凱、陳立宜、陳光衡、林燕珍、張水潭、陳紹祖、李岩鴻、謝慕貞、那肖玲、行政院國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處（即張仲玉之遺產管理人）、施張美智、張育真、吳張毓芬、張育舒（上四人即被告張林如閨之承受訴訟人）均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、得心證之理由：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。本件原告主張其就系爭土地有優先承購權，為被告林貞臣所否認，是原告與被告林貞臣就原告對系爭土地之優先承購權存在與否有爭執，被告林貞臣並拒絕與原告就系爭土地簽訂買賣契約暨辦理所有權移轉登記，致原告就系爭土地之優先承購權之私權存否暨得否行使即有不安狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決除去之，故認原告就系爭土地之優先承購權存否，乃有即受確認判決之法律上利益存在，合先敘明。
二、原告主張系爭土地原為兩造之被繼承人林何美所有，林何美死亡後，兩造因繼承而為系爭土地之公同共有人，系爭土地共有人即被告林貞臣、林五一、林立夫、林和繪、許寶珠、林欣華、林欣蘋、林欣蒂、林俊臣、林爵臣、林幸臣、林純琲、林斯珍、張家楷、吳映汝、張勝森、張靖珮、張智淵、張懷文、張雅婷、陳園叡、張瑞雲、陳德凱、陳槿純、陳愛瑋、陳泰文、陳立凱、陳立宜、陳光衡、張林如閨、那永明、那永春、那肖玉、林燕珍等34人於102年10月19日與鐘文婕簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地出售予鐘文婕，嗣並於102年11月9日以台中英才郵局第2051號存證信函通知其餘共有人得於10內行使優先承購權，原告接獲上揭存證信函後，於102年11月18日以臺中英才郵局第2114號存證信函表示行使系爭土地之優先承購權等事實，為被告所不爭執，且有土地登記謄本、存證信函等附卷可稽，堪信為真正。
三、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。…共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。…」土地法第34條之1第1、4、5項定有明文。又土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例意旨參照）。因此，出賣之共有人與買受人所訂買賣契約之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權。經查，本件被告林貞臣等34人於102年10月19日與鐘文婕簽訂系爭買賣契約後，於102年11月9日以台中英才郵局第2051號存證信函通知其餘共有人得於10內行使優先承購權，原告接獲上揭存證信函後，旋於102年11月18日以臺中英才郵局第2114號存證信函表示行使系爭土地之優先承購權，為兩造不爭執之事實，已如前述，原告表示行使系爭土地優先承購權之時，尚未逾被告林貞臣等上揭通知行使優先承購權存證信函所定之10日期間。被告抗辯原告之優先承購權已不存在，無非以原告欲行使系爭土地之優先承購權，應給付之金額為買賣價金230萬元及繼承登記費、服務費、規費等150萬元，合計380萬元，原告並未同意依與系爭買賣契約約定之相同條件、價格購買系爭土地等語，為其論據。惟查，依卷附被告林貞臣等34人與鐘文婕所簽訂之系爭買賣契約第2條「買賣總價款新台幣：貳佰叁拾萬元整」、第5條「雙方同意本件所有權辦理繼承之所有一切稅費、代書費及處分所有權登記所發生之登記費、稅費、服務費、代辦費（一百五十萬元正）由甲方（按即買方）負擔，乙方（按即賣方）不支付任何費用。」之約定，可知被告林貞臣等34人與鐘文婕就系爭土地所簽訂系爭買賣契約之買賣條件，其中關於買受人應負給付義務者乃為：系爭土地之買賣價金230萬元及系爭土地辦理繼承登記及所有權移轉登記所需之稅費、登記費、代辦費等相關費用。至系爭買賣契約第5條雖併記載應由買方負擔之稅費、登記費、代辦費等相關費用金額為150萬元，然衡諸系爭土地移轉登記所需稅費、登記費、代書費等相關費用之確實金額究竟為何，或屬稅捐機關、地政機關所應法核課徵收者，或屬被告或鐘文婕與第三人即代辦登記手續之代書間所約定者，則系爭買賣契約縱約定買方應給付之稅費、代書費等之總金額為150萬元，亦屬被告或鐘文婕與代辦相關手續之代書間之另一委任契約內容，要難將該金額逕列為系爭買賣契約之買賣條件內容，是原告就系爭土地行使優先承購權，僅需以與買賣價金230萬元並負擔系爭土地辦理繼承登記及所有權移轉登記之稅捐、代辦費用等相關費用之條件為購買，即屬以相同條件行使系爭土地之優先承購權，被告林貞臣抗辯原告須同意給付380萬元，始屬以相同價格、條件行使優先承購權，洵不足採。至被告林貞臣抗辯原告行使優先承購權時，僅願以108萬餘元為購買系爭土地之價金部分等語，為此原告所否認。經查，原告於102年11月18日以台中英才郵局第2114號存證信函表示行使優先承購權時，固僅檢附面額108萬餘元之支票作為買賣價金之支付，然此係因當時除原告外，尚有另共有人即被告謝慕貞亦表示行使優先承購權，故原告方按比例支付價金，此為被告所不爭執，足見原告於102年11月18日行使優先承購權時，乃係與被告謝慕貞共同行使優先承購，並非僅願以低於系爭買賣契約約定價金之金額行使優先承購權之意，被告雖另抗辯原告於被告謝慕貞不行使優先承購權後，仍僅願以108萬餘元承購系爭土地云云，然原告於被告謝慕貞不行使優先承購權、被告林貞臣等34人所委任之代書陳美妍以103年1月6日台中健行路郵局第4號存證信函（本院卷第25頁背面）否認原告就系爭土地有優先承購權後，旋於103年1月8日復以台中英才郵局第35號存證信函（本院卷第26業背面至27頁）嚴正聲明前已表明願以與系爭買賣契約約定價額相同之230萬元優先承購系爭土地，且原告於本件訴訟中，除表示願給付買賣價金230萬元外，並一再表示對系爭買賣契約關於系爭土地辦理繼承登記及所有權移轉登記所需稅費、登記費、代辦費等相關費用均應由買方負擔之約定並無爭執，且原告亦願負擔，足見原告並無被告林貞臣所稱僅願以108萬餘元優先承購系爭土地之情事，被告林貞臣前開所辯，委不足採。
四、基上，原告表示行使系爭土地優先承購權時，既未逾被告林貞臣等通知行使優先承購權所定之10日期間，且原告復願以與系爭買賣契約約定買賣價金230萬元、並願負擔系爭土地辦理繼承登記及所有權移轉登記所需稅費、登記費、代辦費等相關費用相同之條件，優先承購系爭土地，原告自屬已以系爭買賣契約相同條件行使系爭土地之優先承購權，原告顯已合法行使其優先承購權，原告就系爭土地之優先承購權自無因逾期未行使而消滅之情事，則原告訴請確定其就系爭土地之優先承購權存在，並請求被告與原告就系爭土地補訂書面買賣契約，並於原告給付價金之同時，將系爭土地移轉登記予原告，揆諸前開規定及說明，於法誠屬有據，應予准許。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 28 日
書記官 陳玲君