臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第660號原 告 賴裕明法定代理人 陳美花訴訟代理人 張慶達律師被 告 賴曾玉滿
黃晨共 同 陳建勛律師訴訟代理人上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國103 年6 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、訴外人賴寅雄將門牌號碼：臺中市○○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告黃晨已數十年，每月租金為新臺幣（下同）13,000元，均未予調漲。近來被告黃晨因見賴寅雄與被告賴曾玉滿夫妻間屢生訟爭，遂自民國101 年11月間起將系爭房屋之租金交由被告賴曾玉滿收受。嗣賴寅雄於
102 年6 月11日將系爭房屋贈與原告，並將所有權移轉登記予原告，被告賴曾玉滿即無理由再收取系爭房屋之租金，惟其竟仍繼續向被告黃晨收取租金，而無法律上之原因，受有自102 年6 月11日起至103 年1 月10日止，7 個月租金共計91,000元之利益（計算方式：13000 7 ＝91000） 。
二、又查，系爭房屋位於臺中市區，附近商業繁榮，交通便利，房價早已上漲，鄰近之透天厝每月可收取30,000元以上之租金，然被告黃晨承租系爭房屋之租金每月僅有13,000元，顯屬過低，爰依民法第442 條之規定，請求調整被告黃晨承租系爭房屋之租金為每月30,000元。並聲明：㈠被告賴曾玉滿應給付原告91,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告黃晨承租原告所有系爭房屋之租金，應自起訴狀繕本送達被告黃晨之日起，調整為每月30,000元。
三、對被告抗辯之陳述：㈠被告賴曾玉滿與賴寅雄間雖有簽立協議書，但因原告已於10
2 年6 月11日因受贈而取得系爭房屋之所有權，而所有權之權能包括對房屋之使用收益，故原告已當然受讓賴寅雄與被告黃晨間就系爭房屋之租賃關係，故租賃關係即應存在原告與被告黃晨之間，被告賴曾玉滿自不得再依其與賴寅雄間之協議書主張有收取租金之權利。鈞院102 年度中簡字第1161號請求遷讓房屋事件之訴訟標的為民法第767 條及土地法第
100 條第1 款，法院於該事件並未判斷原告可否要求被告賴曾玉滿返還租金之不當得利，原告提起本件訴訟自不受上開事件既判力之拘束。
㈡另原告於鈞院102 年度簡上字第298 號遷讓房屋事件已承當
訴訟，而以出租人地位主張收回系爭房屋，被告黃晨自已知悉原告之前手賴寅雄已將出租權讓與原告而發生效力，故原告自得本於出租人之地位，依法聲請法院調整系爭房屋之租金為每月30,000元。
㈢被告賴曾玉滿非系爭房屋之所有權人，倘若其可收取系爭房
屋之租金，而原告則不得向承租人即被告黃晨終止租賃契約，請求返還系爭房屋，被告黃晨又可享有低廉租金之利益，則原告就系爭房屋之所有權豈非置於不得使用、收益及處分之狀態，被告獲利甚大，損害原告之房屋所有權，並造成原告之損失，權利濫用及違反誠信原則者，實為被告，而非原告。又原告係善意受讓系爭房屋所有權，並無惡意，本案應無被告所爰引最高法院100 年度臺上字第463 號判決之適用。
㈣被告稱原告明知賴寅雄與被告賴曾玉滿間有協議存在云云，
惟原告為一國小學童，係限制行為能力人，如何知曉大人間之法律糾紛，被告辯稱原告於該案未表示反對，顯係同意賴寅雄與被告賴曾玉滿所簽協議拘束云云，顯屬無稽。
貳、被告則以：
一、被告賴曾玉滿有權收取系爭房屋之租金：㈠賴寅雄與被告賴曾玉滿曾於93年12月16日簽立協議書，依該
協議第四條約定：「漢成六街37號房租由賴曾玉滿收受。」、第六條約定：「賴曾玉滿往後不得再以本件糾紛要求賴寅雄給予生活費及其他財產。」等語。惟賴寅雄自94年8 月起即不讓被告賴曾玉滿收取租金，而由賴寅雄自行向被告黃晨收取，被告賴曾玉滿認為賴寅雄違約而提起訴訟，經鈞院及臺灣高等法院臺中分院判決被告賴曾玉滿有權收取租金確定在案。
㈡賴寅雄與陳美花發生不倫關係遭被告賴曾玉滿揭發後，賴寅
雄即找機會報復被告賴曾玉滿，為不讓被告賴曾玉滿收取租金，以不正當手段終止其與被告黃晨之租約，且將系爭房屋所有權移轉登記予原告，並起訴請求：「被告黃晨應返還系爭房屋，並自101 年11月1 日起至交還房屋日止按月給付租金」，訴訟標的為「返還房屋」及「給付101 年11月起至交還房屋日止之租金」，案經鈞院以102 年度中簡字第1161號、102 年度簡上字第298 號判決被告黃晨勝訴在案。上開鈞院102 年度簡上字第298 號民事判決理由中即記載：「…被上訴人（即被告黃晨）將101 年11月起之租金交付賴曾玉滿收取，而未交付上訴人（即原告）收取，即無積欠租金之違約情事。」，因此有關102 年6 月11日後之租金已由被告賴曾玉滿收取，及被告賴曾玉滿有權收取租金乙節，既經載明於判決理由，且該事件業已確定，兩造自應受該判決既判力之拘束。
㈢系爭房屋之租賃關係應存在於賴寅雄與被告黃晨之間，鈞院
102 年度簡上字第298 號判決就租金應給付之對象已有認定，原告既已承當訴訟，自應受該判決既判力所拘束。又所有權移轉並不當然發生租賃關係移轉之效果，系爭房屋所有權移轉後，原告並未與被告黃晨另訂租約，故原告主張其有權收取租金，並無理由。
二、原告起訴顯有違反誠信原則及權利濫用：經查，賴寅雄為原告之法定代理人，賴寅雄明知其與被告賴曾玉滿有協議存在，其為達損害被告賴曾玉滿之目的，將系爭房屋贈與尚未成年之原告，顯係違反誠信原則及權利濫用。況原告因前案鈞院102 年度簡上字第298 號遷讓房屋事件，已明知系爭房屋之租金係由被告賴曾玉滿收取，且原告在該事件審理時對此均未表示反對，顯係同意受賴寅雄與被告賴曾玉滿間之協議所拘束。
三、原告起訴無權利保護必要（欠缺訴之正當利益）：原告所謂收取租金之權利，依協議應由被告賴曾玉滿收取，該權利顯非屬原告所有，原告請求提高租金，顯無必要，其訴欠缺權利保護必要。
四、原告主張依民法第442條規定調整租金，惟其請求與民法第442條規定不符，並無理由等語資為抗辯，並聲明：如主文所示。
叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠訴外人賴寅雄前將系爭房屋出租予被告黃晨，約定每月租金13,000元，期限為不定期。
㈡賴寅雄與被告賴曾玉滿曾於93年12月16日簽訂協議書，約定
系爭房屋之房租由被告賴曾玉滿收受，嗣因賴寅雄未依約履行，被告賴曾玉滿乃訴請賴寅雄履行契約，經本院101 年度訴字第2509號、臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第106號判決賴寅雄應給付被告賴曾玉滿1,118,000元確定在案。
㈢賴寅雄嗣於102年6月11日將系爭房屋所有權贈與其子即原告，並辦理所有權移轉登記。
㈣被告賴曾玉滿有向被告黃晨收取系爭房屋自102 年6 月11日
起至103 年1 月10日止，每月13,000元之租金，共計91,000元。
二、主要爭點：㈠系爭房屋所有權移轉為原告所有後，原告是否當然受讓租賃
契約而成為出租人？㈡原告是否有收取系爭房屋租金之權利？㈢原告是否有請求調整系爭房屋租金之權利？㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告賴曾玉滿給付91,000
元，是否有理由？㈤原告主張依民法第442 條規定調整租金是否有理由？若有理
由，應調整租金若干？
肆、得心證之理由：
一、原告主張其父親即訴外人賴寅雄前將系爭房屋出租予被告黃晨，約定每月租金13,000元，期限為不定期，嗣賴寅雄於10
2 年6 月11日將系爭房屋所有權贈與原告，並辦理所有權移轉登記等情，業經原告提出建物所有權狀、房屋租賃契約書為證（見本院103 年度中簡字第220 號民事簡易訴訟事件卷宗【下稱中簡卷】第3 頁、第14至16頁），且為被告所不爭執，自堪信其上開主張為真實。
二、原告主張其因取得系爭房屋之所有權，故當然受讓賴寅雄與被告黃晨間就系爭房屋之租賃關係，故租賃關係即應存在原告與被告黃晨之間等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。又上開規定雖於88年4 月21日修正公布，89年5 月5 日施行，依債編施行法第
1 條後段規定，固無溯及既往之效力，然該規定旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2 項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2 項之規定（最高法院95年臺上字第521 號判決意旨照）。
㈡查賴寅雄與被告黃晨就系爭房屋所訂立之租賃契約為不定期
租賃，且原告係於102 年6 月11日受贈取得系爭房屋所有權等情，已如前述。又賴寅雄與被告黃晨前就系爭房屋訂立之租賃契約，並未經公證等情，亦有前揭房屋租賃契約書在卷可佐。準此，原告受讓系爭房屋之時間，既在民法第425 條修正之後，依上開說明，賴寅雄與被告黃晨間之租賃契約，既屬未定有租賃期限，且未經公證，則依民法第425 條第 2項規定，自無同條第1 項之買賣不破租賃規定之適用；易言之，就系爭房屋之租賃契約，基於債權契約之相對性，僅存在於賴寅雄與被告黃晨之間，原告並未因受讓系爭房屋之所有權，而當然繼受出租人之地位，享有出租人之權利。原告主張其因受讓系爭房屋，而當然受讓系爭房屋之租賃法律關係云云，自屬無據。
㈢原告雖主張其於本院102 年度簡上字第298 號遷讓房屋事件
已承當訴訟，以出租人地位主張收回系爭房屋云云。惟查，賴寅雄前以被告黃晨遲付租金總額超過3 個月以上，及欲將系爭房屋收回自住為由，終止、解除其與被告黃晨間就系爭房屋之租賃契約，而依民法第767 條、侵權行為、不當得利之法律關係，訴請被告黃晨遷讓房屋，經本院審理後，認賴寅雄並未合法終止、解除其與被告黃晨間之租賃契約，而駁回賴寅雄之訴，賴寅雄不服，提起上訴後，於訴訟繫屬中贈與系爭房屋之所有權予原告，並辦妥所有權移轉登記，原告乃於102 年11月28日具狀聲明承當訴訟等情，業經本院依被告之聲請調取102 年度中簡字第1161號、102 年度簡上字第
298 號民事簡易事件卷宗查閱屬實。查本院102 年度簡上字第298 號遷讓房屋事件，賴寅雄雖因原告承當訴訟，而脫離訴訟，然觀諸上開判決理由中所載：「一、上訴人主張：㈠於原審起訴主張：上訴人所有坐落臺中市○○區○○段 ○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，兩造簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）1 萬3000元，該租金應於每月1 日前繳納，…上訴人業以存證信函終止系爭租約，上訴人並依系爭租約第14條約定，以本起訴狀送達被上訴人解除系爭租約，本件既已經上訴人終止及解除系爭租約…三、得心證之理由：…經查，上訴人與其妻賴曾玉滿於93年12月16日協議系爭房屋租金由賴曾玉滿收取，上訴人自94年8 月起，拒絕將系爭房屋之租金交由賴曾玉滿收取，係屬違反系爭協議書之約定等情，業經臺灣高等法院臺中分院10
2 年度上易字第106 號判決確定在案…惟上訴人於102 年 1月14日以存證信函表示被上訴人自101 年11月起積欠租金達
3 個月，…上訴人所為終止租約之意思表示，於法不合，自不生終止租約之效力。…經查：上訴人之配偶賴曾玉滿與長子賴志成、孫子等多人均居住在漢成六街處所，上訴人另行居住於臺中市○○路之住所，為兩造所不爭…」等情，足證該判決所謂出租系爭房屋之「上訴人」，係指被告賴曾玉滿之配偶、臺灣高等法院臺中分院102 年度上易字第106 號判決之當事人、寄發存證信函向被告黃晨為終止租賃契約之意思表示者無訛。而被告賴曾玉滿為賴寅雄之配偶，原告（00年00月00日生）則為賴寅雄於婚姻關係存續期間，與訴外人陳美花所生等情，為兩造所不爭執，且有戶籍謄本、本院家事法庭調解程序筆錄附卷可稽（見中簡卷第12、13、18頁）；又臺灣高等法院臺中分院102 年度上易字第106 號履行協議事件之當事人為賴寅雄及被告賴曾玉滿等情，亦有上開判決附卷可查（見本院卷第23至28頁）；另觀諸以存證信函向被告黃晨終止契約者為賴寅雄，而非原告乙節，則有存證信函附於本院102 年度中簡字第1161號民事卷宗（見第11頁）可證。綜上各節，足證在上開判決事實理由所載主張將系爭房屋出租予被告黃晨，而與被告黃晨就系爭房屋有租賃關係存在之「上訴人」，應皆為賴寅雄，而非承當訴訟之原告，昭昭甚明；另原告於具狀聲請承當訴訟時，所主張之事實亦僅有賴寅雄將系爭房屋所有權移轉登記予原告之事實，而就租賃關係有無讓與部分隻字未提，亦有其民事聲請狀附於10
2 年度簡上字第298 號民事卷宗可佐（見第35頁）。故而，原告主張其於本院102 年度簡上字第298 號遷讓房屋事件，係以出租人之身分請求被告遷讓房屋云云，尚無可採。
㈣綜上所述，原告雖自賴寅雄受贈取得系爭房屋之所有權，然
因不符合民法第425 條之規定，原告並未繼受取得租賃契約之出租人地位，系爭房屋之租賃契約，仍僅存在於賴寅雄與被告黃晨之間。原告主張其與被告黃晨就系爭房屋有租賃關係存在，自難信為真實。
三、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之；租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
421 條、第442 條分別定有明文。又按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（96年度臺上字第1809號判決意旨參照）。經查：
㈠原告主張被告黃晨因見賴寅雄與被告賴曾玉滿屢生訟爭，遂
自101 年11月起將系爭房屋之租金交由被告賴曾玉滿收受，然原告受贈取得系爭房屋之所有權後，被告賴曾玉滿即無由再收取系爭房屋之租金，其竟仍繼續向被告黃晨收取自102年6 月11日起至103 年1 月10日止，共計91,000元之租金，即屬不當得利等情。而被告賴曾玉滿就有向被告黃晨收取上述時間租金共計91,000元乙節固不爭執，然否認有不當得利之情事，並以前詞置辯。查賴寅雄與被告賴曾玉滿曾於93年12月16日簽訂協議書，約定系爭房屋之租金由被告賴曾玉滿收受，然賴寅雄自94年8 月起即自行收取系爭房屋之租金，被告賴曾玉滿因而依不當得利之法律關係，訴請賴寅雄履行協議，經本院以101 年度訴字第2509號、臺灣高等法院臺中分院以102 年度上易字第106 號審理後，均認被告賴曾玉滿之請求有理由，而判決賴寅雄應給付被告賴曾玉滿1,118,00
0 元暨遲延利息在案等情，有被告提出之協議書、上開民事判決在卷可參（見本院卷第18至28頁），且經本院依被告之聲請調取上開民事卷宗查閱無訛，而堪認定。而原告非系爭房屋租賃契約之當事人，已如前述，而租賃權既為債權，僅有相對性，僅於出租人賴寅雄與承租人即被告黃晨間具有效力，原告縱為系爭房屋之所有權人，亦不得主張出租人之權利，自無向承租人收取租金之權利，則其未能收受系爭房屋之租金，當無損害可言。而被告賴曾玉滿係基於與系爭房屋出租人即賴寅雄之協議，向被告黃晨收取租金，其取得系爭房屋之租金，則屬有法律上之原因，是原告主張依不當得利之法律關係，請求被告賴曾玉滿返還向被告黃晨收取之租金91,000元云云，自無理由。
㈢又就系爭房屋之租賃契約，係存在於賴寅雄與被告黃晨之間
，業如前述，原告既非租賃契約之當事人，自無從爰引民法第442 條規定，請求本院調整系爭房屋之租金，其理至明。
原告主張其係本於出租人之地位請求調整被告黃晨承租系爭房屋之租金云云，於法無據。
四、綜上所述，原告既非系爭房屋租賃關係之出租人，則其依不當得利之法律關係，請求被告賴曾玉滿返還收取之租金91,000元，及依民法第442 條之規定，請求調整系爭房屋之租金，均無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
民事第五庭 法 官 郭妙俐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
書記官 陳怡潔