臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第743號原 告 許智貿訴訟代理人 楊博堯 律師被 告 李健河當事人間返還房屋事件，本院於中華民國103年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○區○○○○段○○○○○○○○○○號，即門牌號碼臺中市○區○○街○○○號、271號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元及自民國102年10月26日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項之履行期間定為壹個月。
訴訟費用新臺幣玖仟捌佰元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：㈠原告與訴外人詹欣潔於民國100年11月19日與被告訂立不動
產租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由被告承租訴外人詹欣潔及原告所有門牌號碼台中市○區○○街○○○號（269號房屋嗣由原告於101年9月14日登記取得所有權）、271號之房屋（下合稱系爭房屋），租賃期間自100年12月15日起至102年12月14日止共計2年，租金租金每月新台幣（下同）25,000元，每月15日前繳納一個月之租金。詎被告自102年1月起即未繳納房租，租金遲延給付連續數月，雖經原告及訴外人詹欣潔委請律師發函迭次催告，被告均置之不理，原告及訴外人詹欣潔乃依法終止契約，該終止契約之函文被告於102年10月25日收悉，故租賃契約已於102年10月25日終止。訴外人詹欣潔將其對被告基於系爭租賃契約之一切權利均讓與原告，爰以起訴狀繕本之送達併為債權讓與之通知。
㈡依民法第767條第1項前段、第455條規定請求被告遷讓返還
系爭房屋，並依系爭租賃契約請求被告給付自102年1月起至102年10月25日止之租金245,000元（計算式：25,000×9＋25,000×25/31＝245,161）；依民法第179條不當得利之規定，請求被告自102年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利每月25,000元及依租賃契約第8條約定，請求被告自租賃關係消滅翌日起迄交還不動產之日止，加課租金2倍之違約金，即被告每月應賠償原告50,000元之違約金。
㈢聲明：被告應將坐落台中市○區○○○○段○○○○○○○○○○號
，即門牌號碼台中市○區○○街○○○號、271號房屋遷讓返還原告；被告應給付原告245,000元；被告應自102年10月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告75,000元；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告向原告承租系爭房屋以供經營汽車不動產修配廠之用，
就原告請求給付租金部分，被告本有意願支付上開租金，並非不願支付。兩造於訂約之初，被告即預付2個月租金，後雙方約定以修車款及購車款207,665元，用以抵充租金至101年12月。其後之租金，因原告並未提供匯款帳戶，租賃契約內亦無約定匯款帳號，故被告曾向台中市東區調解委員會聲請調解，並表明願給付租金，非如原告起訴狀所稱被告置之不理。被告並非無意願交付租金，原告就請求租金之部分顯然欠缺訴之利益，應予駁回。
㈡就違約金部分，如上所述被告自始均有交付租金之意願，實
乃原告故意不告知給付租金之方法，以致不可歸責於被告致遲延給付租金，依民法第148條規定，原告依租賃契約請求給付違約金，實無理由。
㈢就請求遷讓房屋部分，姑不論原告於102年10月25日單方終
止系爭租賃契約是否有效，然被告曾請求原告將系爭房屋續租予被告，否則被告將因投入諸多固定於樓地板、牆面等營業用機具需拆除而受有莫大損失，被告並曾於103年1月29日、2月18日、3月13日各匯款25,000元（相當於系爭租賃契約所定之各期租金）予原告，原告明知上情且無條件收受，另被告亦於102年2月8日給付現金30,000元予簽約代理人之女。依民法第161條第1項規定，原告明知被告請求續租，而無條件收受三期租金，並依原告起訴狀請求被告給付之102年1月至102年10月25日租金並未扣除被告匯入之金額，足證原告認被告所匯之款項並非作為抵充之前遲延給付之租金所用，而係作為兩造103年1月開始就系爭房屋所成立之另一租賃契約，由以上事實可推認原告確有承諾於103年1月開始出租系爭房屋予被告，則被告即屬有權占有，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，於法自有未洽。
㈣聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：㈠原告主張其與訴外人詹欣潔將系爭房屋出租予被告，租金每
月25,000元，應於每月15日前繳納及被告自102年1月起即未支付租金等事實，業據原告提出不動產租賃契約書影本為證；又原告及訴外人詹欣潔於被告遲延給付租金後，曾委請律師分別於102年9月27日、102年10月15日發函限期催告被告給付租金，被告逾期仍未給付，原告及訴外人詹欣潔再委請律師於102年10月22日發函對被告為終止系爭租賃契約之意思表示，上開律師函分別於102年10月15日、102年10月16日及102年10月25日送達被告之事實，亦有原告提出之律師函及回執影本各3紙為證，復均為被告所不爭執，堪信屬實。㈡被告辯稱其自始均有支付租金之意願，係原告未提供匯款帳
號，故意不告知給付租金之方法致不可歸責被告而遲延給付租金云云，惟查：兩造所訂系爭租賃契約就有關租金之給付，除第3條除明文約定：「租金為每月25,000元，每月15日前繳納，每月應繳壹月份。」外，並無約定租金須以匯款方式為之，亦未就租金之給付方式、給付地點等另為特別約定，則依民法第314條第2款之規定，本件租金之給付應以債權人之住所地為清償地，則被告每月應給付之租金，應由被告於每月15日前至債權人即原告及訴外人詹欣潔之住所地按約定之金額清償之。準此，原告及訴外人詹欣潔本無提供匯款帳號予被告之義務，被告自不得以原告未提供匯款帳號之事由而卸免其遲延給付之責任。又依原告提出之系爭租賃契約所示，其上不僅載有原告之地址、電話，並載有簽約代理人之聯絡電話暨見證人即不動產仲介經紀公司之地址、聯絡電話等項，被告苟因租賃契約未特別約定租金給付方式而不知應如何付款，依一般常理判斷，被告應可透過系爭租賃契約上載之各項聯絡電話向原告、訴外人詹欣潔查詢或透過簽約代理人、不動產仲介經紀公司與原告、訴外人詹欣潔取得聯繫，或直接至原告、詹欣潔、見證人之住所或營業處所洽詢，以獲取付款方法而達其給付租金之目的，惟被告未循此辦理，且自102年1月起至同年10月間長達10個月，均未見被告主動聯絡及付款，於同年9月起原告等委請律師二度發函催告後，仍未見被告依約付款，則被告並無依約支付租金之意願及實際付款之作為，其上揭所辯顯然悖於一般常理而不足採信。
㈢被告與原告及訴外人詹欣潔簽訂系爭租賃契，本應依約按期
支付租金，其自102年1月起未給付租金，原告提起本訴主張依約對被告有租金之給付請求權而被告負有給付之義務，原告即具有起訴之利益，被告辯稱原告就給付租金部分無起訴之利益，自無可採；另依系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即被告，以下同）於租賃關係消後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日土至交還不動產之日止，乙方每月應按日加課租金二倍之懲罰性違約金予甲方（即原告及訴外人詹欣潔）」，則原告依上開約定請求被告自終止租約翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止按上開約定之金額給付違約金，乃屬依法主張自己之權利，並非以損害他人為目的，自亦無違民法第148條所定之誠實信用原則，是故，被告辯稱原告就請求給付違約金部分有違誠實信用原則，亦無理由。
㈣被告辯稱與原告自103年1月起成立另一租賃契約云云，無非
係以其曾於103年1-2月間曾匯款3次予原告，原告已為收受之事實為據。然原告及訴外人詹欣潔前於102年10月22日已委請律師向被告發函為終止系爭租賃契約之意思表示，該意思表示並於同年月25日到達被告，原告及訴外人詹欣潔已明確向被告表示不使系爭房屋之租賃關係繼續存續之意思，而被告所稱其曾向原告請求續租乙事，並未據被告舉證屬實，且縱然屬實，亦應認為被告請求續租之意思表示業經原告及訴外人詹欣潔明示拒絕在前。又被告既尚積欠租金未為給付，且於系爭租賃契約終止後，仍繼續占用系爭房屋，本即對原告及訴外人詹欣潔負有給付租金及租約終止相當於租金之不當得利之義務，則原告收取被告於103年1-3月間之匯款，自有法律上之依據，尚無從據此即認為有可視為承諾（即同意被告續租系爭房屋）之事實。是故，被告辯稱兩造自103年1月起另成立一租賃契約亦無可採納。
四、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項定有明文。本件被告自102年1月起即未支付租金，至同年月9月、10月間，其遲付租金之總額已達2個月以上，經原告及訴外人詹欣潔委請律師發函限期催告被告給付租金，被告逾期仍未給付，則原告及訴外人詹欣潔自得終止系爭租賃契約。復經原告及訴外人詹欣潔再委請律師發函對被告為終止系爭租賃契約之意思表示，該律師函於102年10月25日到達被告，故，系爭租賃契約業經原告及訴外人詹欣潔於102年10月25日合法終止。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。本件原告及訴外人詹欣潔與被告間所定系爭租賃契約既經合法終止，且系爭房屋為原告所有，有原告提出之建物登記簿謄本2份在卷可憑，則被告於系爭租賃契約終止後，自負有返還租賃物之義務，且其於系爭租賃契約終止後繼續占用系爭房屋，自屬無權占有，原告亦得依所有權之法律關係，請求被告返還系爭房屋。而訴外人詹欣潔業將其對被告基於系爭租賃契約所生之一切權利讓與原告，並經原告以起訴狀繕本之送達通知被告，從而，原告依民法第455條、第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即有理由。
五、被告於系爭租賃契約終止前，自102年1月起至同年10月25日止之租金均未給付，依每月租金25,000元計算，被告積欠之租金總額為合計為245,161元（計算式：25,000×9＋25,000×25/31＝245,161）惟原告僅請求其中245,000元。另被告辯稱曾於103年1-3月匯款3次各25,000元予原告及支付現金30,000元等情，均為原告所不爭執，並表示同意扣除上開金額，則扣除被告已給付之金額後，尚應給付之欠租為140,000元（計算式：245,000－25,000×3－30,000＝140,000）。
又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告於系爭租賃契約終止後，仍無權占用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，復依系爭租賃契約第8條約定被告應自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之日止，每月加課租金二倍之違約金。準此，原告依民法第179條及系爭租賃契約之約定請求被告自終止系爭租賃契約之翌日即102年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金25,000元之不當得利及50,000元之違約金，合計為75,000元，均屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付欠租140,000元暨自102年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利、違約金合計75,000元，均有理由，應予准許。原告其餘請求，則屬無據，應予駁回。
七、按判決所命之給付，其性質非長時間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。
本件被告承租系爭房屋係作為經營汽車修配廠使用，並在系爭房屋之樓地板、牆壁裝設有固定式之營業用機具，此有被告提出之照片在卷可憑，本院審之依被告使用系爭房屋之現況，除須拆卸營業機具外，尚須另覓其他適當場所遷移，其遷讓返還系爭房屋非立時可就，及自102年10月間終止契約迄今，已時近半年等情，斟酌被告之境況並兼顧原告之利益，爰定本件遷讓返還房屋之履行期間為1個月。
八、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，至其敗訴部分，假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
民事第二庭 法 官 陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 23 日
書記官 陳美虹