臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第807號原 告 許惟翎即許佩珠訴訟代理人 楊盤江律師被 告 于良瑛訴訟代理人 簡宏明律師複代理人 李錫永上當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國103年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應從門牌號碼台中市○○區○○街○○號11樓之1之房屋遷出，騰空返還原告。
訴訟費用新臺幣62,875元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣210,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣628,100元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造主張：
一、原告主張㈠緣坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地及其上建物即
同區段5731建號、門牌號碼為臺中市○○區○○街○○號11樓之1之房屋（下稱系爭房地）為原告單獨所有，然被告未經原告同意，居住在系爭房屋內，自屬無權占有。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條定有明文。查被告無權占有系爭房屋，原告自得依上開規定請求被告返還，是原告爰依民法第767條規定請求被告返還系爭房屋。綜上所述，祈請鈞院判決如訴之聲明，以維法益。並聲明：
⒈被告應從門牌號碼台中市○○區○○街○○號11樓之1之房屋遷出，騰空返還原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡對於被告抗辯之陳述略以：
⒈本件原告係以新臺幣（下同）650萬元向訴外人張誠恩買
受系爭房地，並保留100萬元俟被告遷出後再支付，而原告已依約支付550萬元，此有代書林慶賢及張誠恩證詞可稽，並有華南銀行函復鈞院所檢送之取款及存款憑條可證：
①查原告於103年2月25日以650萬元向張誠恩買受系爭房
地，並於雙方所簽訂不動產賣契約書第十二條第六項約定：「本件買賣標的物之房屋為第三人居住，雙方同意保留價金新台幣壹佰萬元，俟第三人遷出後再行支付」。嗣原告已於103年2月26日、3月5日及3月18日從華南銀行台中港路分行00000-000000-0號帳戶分別領取250萬元、200萬元及100萬元存入同分行之張誠恩00000-000000-0號帳戶。
②次依承辦本件不動產過戶之代書林慶賢證稱：「我是地
政士，也就是代書，本件就是我承辦的，是原告許佩珠委託我辦理的。」、「（被告訴訟代理人：本件買賣你參與的過成為何？）原告說要買系爭國宅，要我辦理過戶事宜。」、「（被告訴訟代理人：買賣契約上附記六，是否你所繕寫？）是的，這是依照雙方於事務所陳述系爭國宅現有第三人占用中，所以保留交屋尾款100萬元，上面有我的親筆跡。」、「（被告訴訟代理人：本件買方有無按照合約來付款？）有，雙方有依約定匯款，提出不動產買賣契約原本，其中付款簽收欄均有賣方張誠恩之簽名蓋章。」、「（被告訴訟代理人：簽約款上面寫匯款共250萬元整，但付款之票據明細欄又寫到期日103年2月26日，究竟是用匯款還是票款？）確認是匯款，103年2月26日是代表張誠恩確定有收到匯款之簽收日期。」、「（被告訴訟代理人：不動產買賣契約書特約事項第六點所記載『要求第三人遷出之相關事宜(包含訴訟)，由買受人自行處理』，雙方有無講要進行什麼訴訟？）沒有提這個，只有講說要訴訟，我只辦理前段過戶作業，至於訴訟的事情我沒有參與。」。③復據另一證人張誠恩證稱：「（被告訴訟代理人：系爭
房屋是何時取得？如何取得？）是繼承取得，我母親於100年9月2日去世，我趕回來辦理繼承」、「（被告訴訟代理人：取得系爭房屋，有無去看過系爭房屋？）沒有，我長年居住在美國，已經16年。」、「（被告訴訟代理人：提示原證四不動產買賣契約書特約事項欄第六點，上面記載本件買賣標的物之房屋為第三人居住，你既然沒有去看過系爭房屋，為何知道系爭房屋有人居住？）我母親生前告訴我的」、「我母親有告訴我系爭房屋有人住在那邊，不願意搬走，其他細節我就不清楚，我母親告訴我後不久，我母親就去世了。」、「我母親也是長年住在美國，我母親回來時也是看病而已，對方欺負我母親年紀大，對方和我母親訂非法私約，誠信相當可疑，對方是公務人員，其行為相當可議。」、「（被告訴訟代理人：100年就取得系爭房屋，從你母親得知系爭房屋有第三人居住，為何你不去處理這件事情？）因為法律有規定國宅五年內不得轉讓，所以五年後我再買賣，不可以嗎？」、「（被告訴訟代理人：系爭屋屋賣給原告許佩珠？）是的」、「（被告訴訟代理人：
有無跟原告說系爭房屋有第三人居住？）簽約的時候有跟原告說過。」、「我母親生前有說她不願意賣給被告，我只是遵照我母親的意願辦理」、「（被告訴訟代理人：本件買賣價金？）650萬元。」、「（被告訴訟代理：原告總共給付你多少錢？）有3次匯款，總共是550萬元。」、「（被告訴訟代理人：你有無收到匯款的證據？）有，提出收據匯款存摺及匯款紀錄影本」。④從上述銀行檢送之資料、證人林慶賢及張誠恩之證詞暨
所提出之存摺封面及交易明細可知，本件買賣確為真實。被告空言主張買賣虛偽，自不足採。
⒉按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者
，該第三人應負舉證之責」，最高法48年台上字第29 號著有判例。是本件被告主張原告與訴外人張誠恩間買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為係通謀虛偽意思表示，應負舉證責任。
⒊被告雖主張係向訴外人張誠恩之被繼承人張淑賢買受系爭
房地，然對原告而言仍屬無權占有，原告自得請求被告返還系爭房地：
①按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條定有明文。次按「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十五條、第七百六十七條分別定有明文。又民法第三百七十三條係規範買賣雙方對於買賣標的物之危險及利益之移轉之時點，乃屬債之關係之規定。本件被上訴人並非向上訴人買受系爭房屋，上訴人並非執行債務人，兩造間並無買賣關係之存在，自無民法第三百七十三條規定之適用。被上訴人既因執行法院拍賣系爭不動產，無人應買而承受取得其所有權，自得基於其所有權行使權利，並不因拍賣公告記載拍定後不點交而有異」；「民法第三百七十三條前段規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，係指買賣標的物交付後，買受人對之有收益權，此與標的物所有權之移轉係屬兩事。本件縱如上訴人所稱向被上訴人買受系爭土地並已交付受領，惟上訴人未曾辦理登記取得所有權，而被上訴人已將系爭二筆土地所有權移轉登記予訴外人劉維光等人，則被上訴人對於上訴人所負移轉所有權之債務已屬給付不能，僅發生上訴人得否依債務不履行之規定，主張其權利之問題…」；「民法第三百七十三條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為。被上訴人既依強制執行法第九十八條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人(即上訴人)請求賠償」，最高法院83年台上字第695號判決、85年台上字第924號判決及87年台上字第1987號判決，均闡釋甚明。
②依上見解，本件被告主張其向訴外人張誠恩之被繼承人
張淑賢買受系爭房地，非無權占有云云，自屬無據，原告得請求被告返還系爭房地。
二、被告則略以：㈠緣本件被告與訴外人張淑賢（已歿）前於96年10月17日簽訂
不動產買賣讓渡書，約明由被告以300萬元整取得訴外人張淑賢支付受配之門牌號碼臺中市○○區○○街○○號11樓之1之眷舍、停車場及附著之土地，付款方式為「1、簽訂契約時：新臺幣壹佰萬元整。2、點交不動產時：新臺幣壹佰萬元整。3、辦理不動產過戶時（用印款）及（查無欠稅）在所有限制解除可辦理產權登記時：新臺幣壹佰萬元整。」，然礙於眷戶所受配之眷舍於5年內無法移轉所有權，乃約定訴外人張淑賢應於前揭房、地可辦理移轉登記時，移轉登記予被告所有。嗣被告於簽約後，即於96年10月17、18日再分別匯款40萬元、60萬元予訴外人張淑賢，復於97年4月17、18日分別匯款40萬元、60萬元予訴外人張淑賢，而訴外人張淑賢亦於房屋建築完成後，即將前揭讓渡之標的點交予被告使用迄今。後訴外人張淑賢於100年間死亡，上開房、地由訴外人張誠恩繼承，故訴外人張誠恩對於被告與其母張淑賢就系爭房地簽訂買賣契約，且房屋建築完成後，系爭房地即由其母張淑賢點交予被告使用乙情，實知之甚詳。核系爭房地係於98年3月13日登記為訴外人張淑賢所有，即於103年3月14日起，即可為移轉登記。詎料訴外人張誠恩在明知被告與其母簽定有前開買賣契約且其負有將系爭房地移轉予被告之義務之情況下，為規避其依系爭買賣契約應負擔之上開義務，竟於本件系爭房地得為移轉登記（即103年3月14日）後數日即103年3月18日將上開房地以買賣為原因移轉登記予本件原告所有，嗣原告即以系爭房地所有權人之地位提起本件訴訟，此為本件事實經過，合先敘明。
㈡按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。」，民法第87條第1項本文明文規定。易言之，因通謀虛偽意思表示所為之債權行為與物權行為均屬無效。職故，本件訴外人張誠恩與原告間買賣之債權行為與移轉所有權之物權行為均無效，系爭房地事實上仍為訴外人張誠恩所有。又按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，民法第345條、第348條第1項分別定有明文；次按「五、產權移轉：1、雙方應於本標的可移轉登記時將所需相關文件備交地正式辦理。2、日後倘需任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無條件於通知之其日內配合辦理，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。3、辦理所有權移轉時，以當期公告土地現值及房屋評定現值申報。4、本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力。」，被告與訴外人張淑賢前所簽訂之系爭契約書第5條亦約有明文。查系爭房地於98年3月13日登記為訴外人張淑賢所有，即於103年3月14日起，即可為移轉登記，已如前述，又訴外人張誠恩為訴外人張淑賢之繼承人，依法亦繼承其債務。準此，依前揭民法第348條第1項之規定及系爭契約書第5條之約定，訴外人張誠恩本負有將本件系爭房地移轉登記予被告之義務。換言之，本件被告基於上開與訴外人張淑賢簽訂而訴外人張誠恩應受拘束之買賣契約而占有系爭房地，即有合法占有之權源，並非無權占有；而原告受讓系爭房地，既屬與訴外人張誠恩通謀虛偽意思表示而無效，則其主張以系爭房地所有權人之地位請求被告騰空返還房屋並請求不當得利，即屬無據，應予駁回。
㈢關於原告主張其係以650萬元向訴外人張誠恩購買系爭房地
，其於103年2月25日簽訂之不動產買賣契約書第十二條其他特約事項第六款以手寫特別記載：「本件買賣標的物之房屋為第三人居住，…要求第三人遷出之相關事宜(包含訴訟)由買受人自行處理」；惟對照證人張誠恩於103年6月25日言詞辯論出庭作證時，證稱伊並未帶原告看過系爭房屋的內部，是簽約時才跟原告說出系爭房屋有第三人居住，核其交易情節顯與一般交易常情不符，顯屬虛偽交易。蓋正常買賣不動產之情形，豈有人不看房屋內部？日常購買物品甚至青菜水果，均會稍加檢視。本件原告購買高達數百萬元之不動產，理應詳細查看房屋內部情形，然買賣雙方卻有默契刻意略去查看房屋內部情形，已悖於常情常理；又正常買賣不動產之情形，豈有人不在意簽約時才突然告知房屋內現有第三人占住？原告在不確定占住者為何人，占住人是否為有權占住下，不僅未延期暫緩簽約，竟然還當場同意加註特約事項，由自己一肩承擔後續相關請第三人遷出之事宜(包含請律師訴訟)的高度風險，且雙方均有默契繼續簽約行禮如儀，更悖於一般經驗法則；況正常買賣不動產之情形，豈有人在房屋內部有可能毀損以及產權有可能糾紛的雙重不利情形下，不在價款上要求顯著折價？原告簽訂並支付的買賣價金為650萬元，據暸解與市場行情並未有顯著出入，更悖於常情；再者，被告得知原告與訴外人張誠恩之姐姐為莫逆之交，與張誠恩本為舊識，且張誠恩與其姐姐現主要之住居所暨財產均在移民之美國，證諸此項交易之簽約過程以及價金訂定，明顯悖於一般經驗法則，益證買賣雙方乃事先通謀虛偽之合意。故本件確為訴外人張誠恩聯合原告以通謀虛偽之合意，透過假買賣之手段，以達其不願履行移轉登記給原先之買主即被告的脫產事實。此觀之訴外人張誠恩迄今對被告避不見面，未有對被告償還價金與損害賠償之任何意願，以及於103年6月25日言詞辯論作證時謊稱被告與其母簽訂非法私約、推稱沒看過不動產讓渡契約書內容、不知或不曉得母親之簽名是否為親簽、母親是否有收到匯入之價款200萬元等，完全漠視其身為繼承人，依法應繼承母親的債務且負有履約責任，亦不難相互證實其心昭然若揭。又原告購屋之價款為650萬元，卻能在不到一個月的時間內付清550萬元，不無可疑之處。原告是否確有自有資金？或係事先早已聯手安排辦理抵押貸款？或係僅是調借短期資金過帳掩人耳目？此涉及原告資金來源的正當性，若資金來源亦有悖常情常理，則更可證明原告之買賣契約為通謀虛偽之合意。
㈣訴外人張誠恩於103年6月25日言詞辯論作證之證詞與諸多事實不符，茲述於次：
⒈關於張誠恩指稱不記得看過其母簽訂之不動產讓渡契約書
，與事實不符。經查原告於起訴書所提被告為「于良瑛」，當可推斷其事前已由張誠恩處得知被告及張誠恩之母張淑賢間有買賣讓渡書存在之事實，否則原告應係不認識本件被告，自應以戶長李臺軒為本件被告才是。
⒉另張誠恩指稱其繼承母親系爭房地後，房屋稅與地價稅均
是其繳交，亦與事實不符。蓋被告手上尚保留有102年房屋稅繳款收據、102年地價稅繳款收據、101房屋稅繳款收據，足以證實張誠恩證詞虛假不實。
⒊張誠恩又指稱被告欺負其母親張淑賢年紀大，和其母親簽
訂非法私約；並指稱其其母親張淑賢告訴伊系爭房地有人住在那邊，不願搬走，且告訴伊不久後就去世了（100年9月2日），與事實不符。查張淑賢於96年在軍方抽籤完成之後，即因移民美國需要置產資金之故而出售在台灣之系爭房地給被告，此時張淑賢尚未60歲，頭腦精明幹練，當時簽訂之買賣價格，亦屬市場行情價。於99年間張淑賢因身體不適回國長期治療就醫時，即由張誠恩陪同回來，當時商借被告母親在同社區之房屋（皇城街50號5樓之2）居住長達半年之久，期間並由被告之先生李臺軒基於長久情誼開車陪同往返醫院治療。張誠恩於此時即知其母已將系爭房地出賣給被告，並交付被告使用中，故在台灣沒有自己的住家。其何以故意為虛假證詞，背後動機當不單純。
㈤訴外人張誠恩於繼承其母親系爭房地後，即有意不履行其母親生前簽訂之不動產讓渡契約，並圖藉此獲取不法利益：
⒈查訴外人張誠恩於100年12月份以房屋所有人身份要求西
屯區戶政事務所將李臺軒（被告之先生）之戶籍逕遷至戶政事務所，因為戶政事務所查證時所寄之通知是寄去李臺軒服務的清泉崗基地，因此李臺軒根本沒收到也不知張誠恩有此種舉動及主張，是以李臺軒的戶籍方於101年4月16日被逕遷至西屯區戶政事務。嗣於101年7月份被告要將自己和女兒之戶籍由西區遷○○○區○○街的住址才發現此一現象，經提出買賣讓渡書的憑證才將被告、李臺軒及女兒的戶籍遷回現在居住的皇城街42號11樓之1。未料張誠恩於103年1月13日又至西屯區戶政事務所重施故計，申請將被告等人之戶籍逕遷戶政事務所，所幸本次戶政事務所有寄通知到被告的工作地點，經請戶政事務所以實地查證的方式處理，才阻斷張誠恩之計謀。
⒉被告於102年間與其先生有積極想聯絡張誠恩談論交屋事
宜，惟張誠恩一直避不見面。張誠恩有時會回台灣就醫如治療牙齒，或出差到台灣分公司，但均未聯絡告知被告與其先生。查鄰近機車行的老闆與張誠恩熟識，並常受託處理事情，但完全不肯透露聯絡方式，顯見張誠恩早已積極預謀與相關人等聯合進行脫產。
㈥綜上所述，原告與訴外人張誠恩間就系爭房地之買賣行為顯
為通謀虛偽意思表示而無效，已如前述，原告請求被告遷讓系爭房屋，實為無據。另被告與其先生原與張誠恩之父母即為舊識，同住眷村並有長久相互照顧扶持之情誼。今身為晚輩之張誠恩聯合他人企圖毀約背信與脫產，甚且污指被告與其母合法簽訂之不動產讓渡契約書為不法私約，並昧於良心謊稱其母受到欺負，實讓被告難平。為此懇請鈞院鑒核，惠賜判決如答辯聲明，用符法制而維權益，至為德便。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；被告願供擔保請准免予宣告假執行。
貳、法院之判斷：
一、兩造不爭執之事項：㈠訴外人張淑賢（已過世）於96年10月17日與被告簽訂「不動
產讓與契約書」，將其所有臺中市○○區○○街○○號11樓之1號房屋（連同坐落之土地，以下簡稱系爭房屋）作價300萬元賣給被告。
㈡系爭房屋於張淑賢過世後由其子張誠恩繼承，登記為所有權人。
㈢系爭房屋目前由被告占有中。
二、兩造爭執之事項：㈠原告與訴外人張誠恩於103年2月25日就系爭房屋（連同坐落
之土地）所簽訂之不動產買賣契約書是否為通謀虛偽意思表示？㈡被告占有系爭房屋，對原告是否有正當權源？
三、得心證之理由：㈠本件原告主張系爭房屋為原告單獨所有，然被告未經原告同
意，居住在系爭房屋內，自屬無權占有，按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條定有明文，查被告無權占有系爭房屋，原告自得依上開規定請求被告返還，是原告爰依民法第767條規定請求被告返還系爭房屋等情，業據其提出建物及土地登記謄本、103年房屋稅繳款書、戶籍謄本、不動產買賣契約書、存摺封面及交易明細、最高法83年台上字第695號判決、最高法85年台上字第924號判決及最高法87年台上字第1987號判決等件附卷為憑，互核相符，即被告對於上開證物形式上之真正及系爭房屋目前仍由被告占有中之事實，亦均不爭執，是依本院調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。
㈡至被告雖執前詞抗辯稱：訴外人張淑賢（已過世）早於96年
10月17日即與被告簽訂「不動產讓與契約書」，將系爭房屋（連同坐落之土地）作價300萬元賣給被告，系爭房屋於張淑賢過世後由其子張誠恩繼承，登記為所有權人；原告與張誠恩於103年2月25日就系爭房屋（連同坐落之土地）所簽訂之不動產買賣契約書因屬通謀虛偽意思表示，其二人間買賣之債權行為與移轉所有權之物權行為均無效，系爭房屋事實上仍為張誠恩所有；本件被告基於上開與張淑賢簽訂而張誠恩應受拘束之買賣契約而占有系爭房屋，即有合法占有之權源，並非無權占有；而原告受讓系爭房屋，既屬與張誠恩通謀虛偽意思表示而無效，則其主張以系爭房屋所有權人之地位請求被告騰空返還房屋，即屬無據云云，復據其提出不動產讓渡契約書、匯款回條及收據、匯款回條及收據、建物登記謄本、異動索引、102年房屋稅及地價稅收據、101年房屋稅收據及103年1月23日臺中市西屯區戶政事務所通知書等件存卷可稽，然為原告所否認，並陳稱：本件原告與張誠恩就系爭房屋之買賣，並無被告所抗辯通謀虛偽意思表示，被告占有系爭房屋應屬無權占有等語甚詳。
㈢按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，
該第三人應負舉證之責」，最高法48年台上字第29號著有判例。是本件被告既執前詞抗辯原告與張誠恩於103年2月25日就系爭房屋（連同坐落之土地）所簽訂之不動產買賣契約書因屬通謀虛偽意思表示，其二人間買賣之債權行為與移轉所有權之物權行為均無效，依前揭判例意旨，被告即應就「原告與張誠恩間買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為係通謀虛偽意思表示」乙節，負舉證責任。經查原告主張其有於103年2月25日以650萬元向張誠恩買受系爭房屋（連同坐落之土地），並於雙方所簽訂不動產賣契約書第十二條第六項約定：「本件買賣標的物之房屋為第三人居住，雙方同意保留價金新台幣壹佰萬元，俟第三人遷出後再行支付」，嗣原告已於103年2月26日、3月5日及3月18日從華南銀行台中港路分行00000-000000-0號帳戶分別領取250萬元、200萬元及100萬元存入同分行之張誠恩00000-000000-0號帳戶等事實，有其提出之前揭卷附不動產買賣契約書、存摺封面及交易明細可稽，並有華南銀行函復本院函所檢送之取款及存款憑條可資佐證，堪信原告前開主張為真實可採。又依證人即承辦本件不動產過戶之代書林慶賢於本院103年6月25日言詞辯論期日到庭結證稱：「我是地政士，也就是代書，本件就是我承辦的，是原告許佩珠委託我辦理的。」、「（被告訴訟代理人：本件買賣你參與的過程為何？）原告說要買系爭國宅，要我辦理過戶事宜。」、「（被告訴訟代理人：買賣契約上附記六，是否你所繕寫？）是的，這是依照雙方於事務所陳述系爭國宅現有第三人占用中，所以保留交屋尾款100萬元，上面有我的親筆跡。」、「（被告訴訟代理人：本件買方有無按照合約來付款？）有，雙方有依約定匯款，提出不動產買賣契約原本，其中付款簽收欄均有賣方張誠恩之簽名蓋章。」、「（被告訴訟代理人：簽約款上面寫匯款共250萬元整，但付款之票據明細欄又寫到期日103年2月26日，究竟是用匯款還是票款？）確認是匯款，103年2月26日是代表張誠恩確定有收到匯款之簽收日期。」等語甚詳，復據證人張誠恩於同上期日到庭結證稱：「（被告訴訟代理人：系爭房屋是何時取得？如何取得？）是繼承取得，我母親於100年9月2日去世，我趕回來辦理繼承」、「（被告訴訟代理人：100年就取得系爭房屋，從你母親得知系爭房屋有第三人居住，為何你不去處理這件事情？）因為法律有規定國宅五年內不得轉讓，所以五年後我再買賣，不可以嗎？」、「（被告訴訟代理人：系爭屋屋賣給原告許佩珠？）是的」、「（被告訴訟代理人：有無跟原告說系爭房屋有第三人居住？）簽約的時候有跟原告說過。」、「（被告訴訟代理人：本件買賣價金？）650萬元。」、「（被告訴訟代理：原告總共給付你多少錢？）有3次匯款，總共是550萬元。」、「（被告訴訟代理人：你有無收到匯款的證據？）有，提出收據匯款存摺及匯款紀錄影本」等語明確，經核上開證人二人之證述內容，均相符合，是憑此益證原告前開主張為可採，本件買賣確為真實。反觀被告就其抗辯「原告與張誠恩間買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為係通謀虛偽意思表示」乙節，迄仍未能舉證以實其說，則被告猶空言抗辯原告與張誠恩於103年2月25日就系爭房屋（連同坐落之土地）所簽訂之不動產買賣契約書因屬通謀虛偽意思表示，其二人間買賣之債權行為與移轉所有權之物權行為均無效云云，即與事實未符，應不足採。
㈣又被告雖復抗辯稱：訴外人張淑賢（已過世）早於96年10月
17日即與被告簽訂「不動產讓與契約書」，將系爭房屋（連同坐落之土地）作價300萬元賣給被告，系爭房屋於張淑賢過世後由其子張誠恩繼承，登記為所有權人，被告基於上開與張淑賢簽訂而張誠恩應受拘束之買賣契約而占有系爭房屋，即有合法占有之權源，並非無權占有云云。惟按「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第765條、第767條分別定有明文。又民法第373條係規範買賣雙方對於買賣標的物之危險及利益之移轉之時點，乃屬債之關係之規定。本件被上訴人並非向上訴人買受系爭房屋，上訴人並非執行債務人，兩造間並無買賣關係之存在，自無民法第373條規定之適用。被上訴人既因執行法院拍賣系爭不動產，無人應買而承受取得其所有權，自得基於其所有權行使權利，並不因拍賣公告記載拍定後不點交而有異」；「民法第373條前段規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，係指買賣標的物交付後，買受人對之有收益權，此與標的物所有權之移轉係屬兩事。本件縱如上訴人所稱向被上訴人買受系爭土地並已交付受領，惟上訴人未曾辦理登記取得所有權，而被上訴人已將系爭二筆土地所有權移轉登記予訴外人劉維光等人，則被上訴人對於上訴人所負移轉所有權之債務已屬給付不能，僅發生上訴人得否依債務不履行之規定，主張其權利之問題…」；「民法第373條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為。被上訴人既依強制執行法第98條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人(即上訴人)請求賠償」，最高法院83年台上字第695號判決、85年台上字第924號判決及87年台上字第1987號判決，均闡釋甚明。衡以，本件被告並非向原告買受系爭房屋，兩造間並無買賣關係之存在，是本件縱如被告所稱向張誠恩之被繼承人張淑賢買受而占有系爭房屋，惟被告未曾辦理登記取得所有權，而張誠恩於繼承後復已將系爭房屋所有權移轉登記予原告，則張誠恩縱有因繼承而負有債務，其對於被告所負移轉所有權之債務已屬給付不能，僅發生被告得否依債務不履行之規定，對張誠恩主張其權利之問題，其自無得執以對原告主張有權占有，是依上開最高法院裁判意旨，已足認被告前揭抗辯其向張誠恩之被繼承人張淑賢買受而占有系爭房屋，即有合法占有之權源，並非無權占有云云，洵屬無據。依上，此部分仍應以原告主張被告占有系爭房屋係屬無權占有等語為可採。
㈤綜上，被告前揭抗辯，均無可採，是依本院調查證據之結果
，本件仍應以原告之主張：本件原告與張誠恩就系爭房屋之買賣，並無被告所抗辯通謀虛偽意思表示，被告占有系爭房屋應屬無權占有等語，較可採信為真實。從而，原告主張依民法第767條規定之法律關係，請求被告應從門牌號碼台中市○○區○○街○○號11樓之1之房屋遷出，騰空返還原告，即為有理由，應予准許。
四、原告之訴為有理由，已如前述，則兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免假執行，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。並確定訴訟費用額為62,875元，由被告負擔。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
參、訴訟費用之負擔、假執行及免為假執行宣告之依據：依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。中 華 民 國 103 年 9 月 17 日
民事第四庭 法 官 呂明坤正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 17 日
書記官 黃泰能