臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第162號原 告 張意君
張銀如張陳美育上三人共同訴訟代理人 林松虎律師
林明毅律師上三人共同複代理人 吳淑芬律師被 告 劉張秀真
張連福張貴珍張富豪兼訴訟代理 張連倉被 告 鐵木真投資有限公司法定代理人 胡宗賢訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 林聖芳律師
李秉哲律師
參 加 人 吳姿儀訴訟代理人 陳聰明
曾慶崇律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國105 年7 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉、張富豪、鐵木真投資有限公司應分別給付原告張銀如新臺幣貳萬陸仟貳佰零捌元、新臺幣貳萬陸仟貳佰零捌元、新臺幣貳萬陸仟貳佰零捌元、新臺幣貳萬陸仟貳佰零捌元、新臺幣叁萬捌仟伍佰玖拾貳元、新臺幣陸萬伍仟玖佰肆拾肆元，及被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張富豪、張連倉自民國一百零三年三月二十二日、被告鐵木真投資有限公司自民國一百零三年四月五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉、張富豪、鐵木真投資有限公司應分別給付原告張意君新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾壹元、新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾壹元、新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾壹元、新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾壹元、新臺幣貳萬捌仟玖佰叁拾伍元、新臺幣捌萬捌仟貳佰貳拾捌元，及被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張富豪、張連倉自民國一百零三年三月二十二日、被告鐵木真投資有限公司自民國一百零三年四月五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告鐵木真投資有限公司應給付原告張陳美育新臺幣伍萬壹仟柒佰貳拾陸元，及自民國一百零三年四月五日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉、張富豪各負擔百分之一，被告鐵木真投資有限公司負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告張銀如分別以新臺幣捌仟捌佰元、新臺幣捌仟捌佰元、新臺幣捌仟捌佰元、新臺幣捌仟捌佰元、新臺幣壹萬叁仟元、新臺幣貳萬貳仟元分別為被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉、張富豪、鐵木真投資有限公司供擔保後，得假執行。但被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉、張富豪、鐵木真投資有限公司如分別以新臺幣貳萬陸仟貳佰零捌元、新臺幣貳萬陸仟貳佰零捌元、新臺幣貳萬陸仟貳佰零捌元、新臺幣貳萬陸仟貳佰零捌元、新臺幣叁萬捌仟伍佰玖拾貳元、新臺幣陸萬伍仟玖佰肆拾肆元，為原告張銀如供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告張意君分別以新臺幣柒仟元、新臺幣柒仟元、新臺幣柒仟元、新臺幣柒仟元、新臺幣壹萬元、新臺幣叁萬元，分別為被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉、張富豪、鐵木真投資有限公司供擔保後，得假執行。但被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉、張富豪、鐵木真投資有限公司如分別以新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾壹元、新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾壹元、新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾壹元、新臺幣壹萬玖仟陸佰伍拾壹元、新臺幣貳萬捌仟玖佰叁拾伍元、新臺幣捌萬捌仟貳佰貳拾捌元，為原告張意君供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告張陳美育以新臺幣壹萬捌仟元，為被告鐵木真投資有限公司供擔保後，得假執行。但被告鐵木真投資有限公司如以新臺幣伍萬壹仟柒佰貳拾陸元，為原告張陳美育供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。查本件起訴時原告第1 項訴之聲明原請求「㈠、被告應分別給付各原告如【附表3 】所示之金額，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」嗣於民國103 年4 月24日撤回對被告重溪新瑞興有限公司之請求，並變更訴之聲明第1 項為：「㈠、被告應分別給付各原告如【附表4 】所示之金額，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」，核其訴之變更之請求基礎事實同一，被告就撤回訴之一部亦未提出異議，則原告上開變更及撤回，於法並無不合，均應准許。
㈡、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又民事訴訟法第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第170 條、第175 條及第176 條分別定有明文。查本件起訴時被告鐵木真投資有限公司之法定代理人為任正明，嗣於訴訟繫屬中，變更為胡宗賢，有公司變更登記表附卷可參（本院卷㈠第12
7 、128 頁），並經原告於103 年5 月26日具狀聲明承受訴訟（本院卷㈠第126 頁）。是本件承受訴訟合於上開法律規定之程序，先予敘明。
㈢、再按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；參加，應提出參加書狀，於本訴訟繫屬之法院為之，民事訴訟法第58條第1 項、第59條第1 項分別定有明文。本件參加人吳姿儀104 年1 月6日以民事聲請狀陳明因購得本件被告鐵木真投資有限公司所有臺中市○○段○○段○○○ ○號建物即本件原告請求拆除之標的，是參加人就本件訴訟有法律上利害關係，為輔助被告而具狀聲明參加訴訟。核參加人所為訴訟參加，與上開規定無違，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、坐落臺中市○區○○段○○段000 地號及同段3 地號土地（下稱系爭2-1 、3 地號土地，合稱系爭土地），原為原告張意君、張銀如共有，應有部分各為2 分之1 ，嗣於101 年7月20日，原告張銀如將系爭3 地號土地應有部分2 分之1 ，以贈與為原因移轉登記與原告張陳美育。而系爭土地上建號
528 號建物（門牌號碼為臺中市○區○○路○○○ 號之4 層房屋，下稱系爭房屋）原為訴外人張愛月所有，97年11月19日張愛月死亡後，由被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉（下稱被告劉張秀真等4 人）繼承登記為分別共有，嗣於99年6 月30日以贈與為原因，登記為被告張富豪所有；於100年1 月19日又以贈與為原因，登記為訴外人重溪新瑞興有限公司所有；又於101 年4 月26日以贈與為原因，登記為被告鐵木真投資有限公司（下稱被告鐵木真公司）所有。
㈡、又訴外人張愛月與原告張意君、張銀如於65年10月22日曾就系爭房屋占用系爭土地之爭議涉訟，並在鈞院65年度訴字第2049號返還不當得利事件中達成和解，內容為：「一、被告（按指張愛月）自63年6 月起按月（每月15日）給付原告等（按指張意君、張銀如）租金新臺幣（下同）1,800 元。二、坐落臺中市○區○○段○○段○○○號建地○、○○一九公頃及同段三號建地○、○○四一公頃地價稅金全部由被告負責繳納」等語。嗣租金部分因物調整之故，雙方於89年間同意調整租金以每年105,000 元計算。又於98年間，原告張意君、張銀如因張愛月自90年起未依約繳納租金及地價稅，而訴請張愛月之全體繼承人被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉給付91年至97年積欠之租金及地價稅，經臺灣高等法院臺中分院以98年度上易字第340 號判決（下稱臺中高分院前案判決）命被告劉張秀真、張連福、張連倉、張貴珍應給付租金及地價稅確定在案。
㈢、又被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉於繼承系爭房屋後，自98年1 月1 日起，亦未再依約給付土地租金及繳納地價稅，嗣系爭房屋於99年6 月30日、100 年1 月19日、101年4 月26日再輾轉移轉與被告張富豪、訴外人重溪新瑞興有限公司（下稱重溪公司）、被告鐵木真公司，歷次所有權人亦均未依約給付土地租金及繳納地價稅。而被告等人因繼承或贈與而受讓系爭房屋所有權時，依民法第426 條之1 規定，當然承擔原基地租賃契約，自負有給付租金及繳納地價稅之義務，被告等人既未依約給付98年至102 年之租金，原告依民法第439 條規定，自得請求被告等人給付如附表所示之租金。另98年至102 年之地價稅，悉數由原告張銀如先行墊付，原告張銀如依履行契約及返還代墊款之法律關係，自得請求被告返還如附表所示代墊之地價稅。
㈣、另原告曾於102 年8 月7 日以臺中民權路郵局第1975號存證信函，催告被告等人給付積欠之租金，並載明逾期不履行，即以存證信函為終止租賃契約之意思表示，然被告等人迄未給付租金，且未給付之租金總額已逾二年以上，系爭租約自已發生終止之效力，租約既已終止，系爭建物所有權人被告鐵木真公司即屬無權占有系爭土地，原告本於所有權作用及租賃物返還請求權，請求被告鐵木真公司拆除系爭房屋後將系爭土地返還與原告全體。
㈤、對被告抗辯之陳述：
⑴、原告已於102 年8 月8 日及9 日寄發存證信函與被告劉張秀
真、張連福、張連倉、張富豪及被告張貴珍，其中被告劉張秀真之姓名雖誤繕同音字，惟被告劉張秀真既已收受，自不妨礙催告及送達之效力。而原告寄發之存證信函載有「逾期不為，除將依法追討外，達二年以上時，土地出租人同以本函為終止租賃契約之表示」等語，係民法第99條第1 項之附停止條件法律行為，以「遲付租金之總額達二年以上」作為終止租賃契約意思表示之停止條件，被告於接獲存證信函後，仍未繳納租金且已逾總額二年以上，自已發生契約終止之效力。至被告鐵木真公司部分，雖因無人招領而退回，惟原告於起訴狀繕本已再次檢附上開存證信函，由鈞院併送達被告鐵木真公司，並經寄存送達而生送達效力，況被告鐵木真公司之法定代理人任正明於103 年4 月17日鈞院言詞辯論時亦出庭答辯，當可認系爭存證信函至遲於103 年4 月3 日已合法送達被告鐵木真公司，再依存證信函所載催告期限為7日內，期限屆滿時遲付租金總額已達二年以上，系爭租賃契約應已於103 年4 月11日終止。倘鈞院認被告鐵木真公司未經合法催告，原告謹以本書狀催告被告等人於三日內就系爭土地依附表所載金額給付積欠之租金及地價稅，逾期系爭租賃契約即告終止，原告不再另為終止之意思表示。
⑵、原告於鈞院103 年度司執字第45800 號強制執行事件中並未
行使優先承買權，僅係原告張意君對有無優先承買權向法院提出詢問，與系爭租賃契約是否終止並無關聯。且上開強制執行事件係債權人胡宗賢等提出聲請，原告依法本不負通知義務，參加人主張原告有權利濫用，顯屬無據。
⑶、依前案清償債務事件（臺灣高等法院臺中分院98年度上易字
第340 號）確定判決所示，往例均由訴外人張愛月以寄送郵局匯票與原告之方式給付租金，顯係以出租人之住所地為清償地，並非被告及參加人所辯為往取債務。況本件非耕地租賃，且租賃契約亦無清償地之約定，依民法第314 條規定，仍應以債權人之住所地為清償地。至被告抗辯97年11月19日至98年3 月19日約4 個月之租金請求權已完成時效云云，惟租金給付係採「後付原則」，於每期屆滿時支付，各年度租金請求權之消滅時效，應自各該年度屆滿後，始行起算，被告之抗辯顯屬無據。
㈥、訴之聲明：
⑴、被告應分別給付各原告如附表所示之金額，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵、被告鐵木真投資有限公司應將坐落臺中市○○段○○段○○○
○號及同段3地號土地上之同段528建號建物（門牌號碼為臺中市○區○○路○○○號四層樓房屋）拆除，並將土地交還原告全體。
⑶、原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告劉張秀真、張連福、張連倉、張貴珍、張富貴辯稱：
㈠、被告劉張秀真等4 人就被繼承人張愛月遺產辦理限定繼承時，即委託重溪法律事務所胡宗賢律師辦理，而於前案訴訟期間，除法院判決被告劉張秀真等4 人應給付租金80多萬元外，原告亦對系爭房屋進行假扣押與拍賣，被告劉張秀真等4人曾多次與原告協調，並表明系爭房屋坐落商圈蕭條沒落，原告劉張秀真等4 人不接受被繼承人張愛月與原告就系爭房屋之約定，應重新議定租金及租約，惟原告不予理會。被繼承人張愛月過世後，系爭房屋無人居住，於被告劉張秀真等
4 人繼承後，系爭房屋即遭原告聲請假扣押，被告劉張秀真等4 人無法使用或出租系爭房屋而無獲利，請依民法442 條規定酌減租金。
㈡、訴外人胡宗賢於受被告劉張秀真等4 人辦理繼承及其他訴訟事宜期間，獲悉被告劉張秀真等4 人因系爭房屋與原告涉訟，因而與被告劉張秀真等4 人協議，由被告劉張秀真等4 人將系爭房屋售與訴外人胡宗賢，而關於系爭房屋所有糾紛及訴訟均由胡宗賢負責處理，且因胡宗賢不便出名，而將系爭房屋所有權以贈與為原因登記在胡宗賢事務所員工即被告張富豪名下，除在贈與契約書第3 項約定：「建物先前與基地所有人間之糾紛及積欠之水電瓦斯費均由甲方負擔( 甲方實際上為胡宗賢) 」外，並將系爭房屋設定抵押權胡宗賢，原告自應向訴外人胡宗賢請求給付租金，而非請求被告劉張秀真等4 人給付。況被告劉張秀真等4 人自97年11月19日就系爭房屋完成繼承登記時起至103 年3 月19日止，其中97年11月19日至98年3 月19日之租金請求權已完成時效，被告劉張秀真等4 人拒絕給付。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、被告鐵木真投資有限公司辯稱：原告主張以102 年8 月7 日存證信函作為終止租約之意思表示，惟上開存證信函之主旨為「函請各時期之承租人於文到
7 日內支付應納之土地租金」等語，顯係觀念通知之催告，而非終止租約之意思表示。又存證信函雖載有「達二年以上時，土地出租人同以本函為終止租賃契約之表示」，但被告於101 年4 月26日成為建物所有權人，迄102 年8 月7 日時，遲付租金未逾2 年，原告如何執上開存函終止契約，再者，系爭存證信函雖稱「以本函為終止租賃契約之表示」，惟上開信函同時亦兼具催告之意思表示，則終止契約之時間點起算，並不明確，被告亦無從自系爭存證信函了解原告終止租約之意思表示及時間起算日期。原告終止租約之意思表示不合法，兩造租約仍存在，原告訴訟應駁回。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
五、參加人吳姿儀主張：
㈠、被告鐵木真公司在101 年4 月26日始成為系爭建物之所有權人而負給付租金義務，原告於102 年8 月7 日，以存證信函通知被告應給付租金稱：「逾期不為( 給付) ，除了依法追討外，達二年以上時，土地出租人同( 將) 以本函為終止租賃契約之表示」，顯見原告係在積欠之租金未滿二年前即以存證信函催告，並作為解除契約之預告，僅生催告請求給付租金及遲延損害請求之意思表示，不符積欠二年租金而得解除契約之要件，所為終止租約自不合法；縱令原告改以起訴書之送達( 103 年3 月21日) ，作為催告及終止契約之意思表示，惟於送達時被告鐵木真公司尚未達積欠租金二年，原告所為催告及終止契約均非有效。
㈡、被告鐵木真公司前手被告劉張秀真等4 人人自98年起未給付租金，所有積欠租金總額，已逾越二年以上，惟因原告迨於行使權利，未能進行催討租金進而終止契約所致，被告鐵木真公司取得所有權後，繼受此租賃關係，自無將前手積欠期間，計入被告鐵木真公司積欠租金期間之理。原告寄發存證信函催告時，被告劉張秀真等4 人人已非承租土地之承租人，亦非房屋所有權人，自無占有系爭土地，僅係積欠租金之債務人，原告依法僅能就地租損害、不當得利、延遲給付損害之請求，原告雖寄發存證信函與被告劉張秀真等4 人，亦不生終止租賃契約之效力。又原告於102 年8 月7 日對寄發存證信函與被告鐵木真公司催討地租，係自認與被告鐵木真公司間，租地建屋之租賃關係存在，惟當時被告鐵木真公司所積欠租金尚未達二年總額，原告對被告鐵木真公司所為催告及終止亦非合法，嗣後於103 年11月17日由參加人吳姿儀取得系爭房屋之所有權，依民法第425 條第1 項規定，參加人自得繼受被告鐵木真公司與原告間之租賃關係。參加人自取得權利移轉證書日起，自有繳納地租予原告之義務並使用土地之權利，依債之相對性觀之，參加人自取得房屋所有權後，應繼受被告鐵木真公司與原告之法律關係( 租賃關係)，但無需繼受被告積欠原告地租之債務之義務。
㈢、原告雖於104 年11月16日以準備書㈢狀為催告給付租金之意思表示，但催告給付租金其對象應係各階段之承租人，而非向訴訟代理人為催告，訴訟代理人僅於訴訟程序上有處理之權限，至民事實體積欠租金與否之事實，自應向當事人催告始生效力，本件原告未向鐵木真公司之法定代理人胡宗賢為催告，況胡宗賢尚在監執行中，原告未對其執行之處所為催繳之送達，自不生催繳之效力。原告所為本件之請求，應非有理由。
㈣、原告張意君於103 年2 月19日起訴後，另於103 年9 月24日向鈞院陳報為土地所有人之一，系爭建物被拍賣，可否主張優先承買，經查民法第426-2 條第1 項後段規定承租人出售房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，依此，原告張意君於強制執行拍賣系爭建物，自應認「租賃關係」仍屬存在，始有詢問優先承買之情事，且鈞院民事執行處於10
3 年10月1 日復通知基地出租人可優先承買，原告起訴稱租約已終止云云，應非有理由。又原告不主張優先承買，任由拍賣程序進行復又主張「拆屋還地」，屬無法保護善意之第三人，應屬「權利之濫用」。綜上，原告請求拆屋還地，自不合法。為此聲明：原告之訴駁回。就拆屋部分，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
六、法院之判斷：原告主張系爭土地原為原告張意君、張銀如共有，，嗣於10
1 年7 月20日，原告張銀如將系爭3 地號土地應有部分2 分之1 ，以贈與為原因移轉登記與原告張陳美育；而系爭土地上之系爭房屋原為訴外人張愛月所有，97年11月19日張愛月死亡後，由被告劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉繼承登記為分別共有，嗣於99年6 月30日以贈與為原因，登記為被告張富豪所有；於100 年1 月19日又以贈與為原因，登記為訴外人重溪公司所有；又於101 年4 月26日以贈與為原因，登記為被告鐵木真公司所有；又訴外人張愛月與原告張意君、張銀如於65年10月22日曾就系爭房屋占用系爭土地之爭議涉訟，於本院65年度訴字第2049號返還不當得利事件中達成和解，內容為：「一、被告（按指張愛月）自63年6 月起按月（每月15日）給付原告等（按指張意君、張銀如）租金新臺幣（下同）1,800 元。二、坐落臺中市○區○○段○○段○○○號建地○、○○一九公頃及同段三號建地○、○○四一公頃地價稅金全部由被告負責繳納」。嗣租金部分因物調整之故，雙方於89年間同意調整租金以每年105,000 元計算。又於98年間，原告張意君、張銀如因張愛月自90年起未依約繳納租金及地價稅，而訴請張愛月之全體繼承人被告劉張秀真等4 人給付91年至97年積欠之租金及地價稅，經臺灣高等法院臺中分院判命被告劉張秀真等4 人4 人應給付租金及地價稅確定在案。又被告劉張秀真等4 人4 人繼承系爭房屋後，自98年1 月1 日起，亦未再依約給付土地租金及繳納地價稅，嗣系爭房屋於99年6 月30日、100 年1 月19日、101年4 月26日再輾轉移轉與被告張富豪、訴外人重溪公司、被告鐵木真公司，亦均未依約給付土地租金及繳納地價稅等事實，業據提出土地登記第二類謄本、異動索引、臺中高分院98年度上易字第340 號判決及地價稅繳納證明書等件為證，且為被告所不爭執（本院卷㈠第211 頁），堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者，為原告對被告劉張秀真等4人及被告鐵木真公司取得之租金債權是否已罹於時效；訴外人胡宗賢及被告張富豪與被告劉張秀真等4 人為承擔對原告租金債務之約定，效力是否及於原告；被告請求依民法442條規定酌減租金有無理由，又系爭租賃契約是否已經合法終止，原告請求被告鐵木真公司拆除系爭房屋返還系爭土地與原告有無理由。
㈠、原告請求租金部分：
⑴、原告之租金請求權尚未罹於時效：
兩造對於被告積欠原告如附表所示租金之計算起迄、總額均不爭執，惟被告抗辯租金已罹於時效而拒絕給付。按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439 條定有明文。本件原告就系爭土地與被告劉張秀真等4 人之被繼承人張愛月就系爭房屋間有租賃契約存在之事實，業經原告與訴外人張愛月在本院65年度訴字第2049號返還不當得利事件中達成按月給付租金之和解，後於89年間合意調整租金為按每年105,000 元給付，此業據臺中高分院98年度上易字第340 號判決認定在案。因此本件租金之給付時期已合意變更為按年給付，惟並未約定給付時期，依上開條文之規定，每期租金之時效起算點，應自每期屆滿時即每年年底時起算。本件原告於103 年2 月19日向本院訴請被告劉張秀真等4 人給付98年1 月1 日至99年
6 月29日之租金，其中98年全年租金部分之時效起算點應自98年12月31日起算，距原告提起本件訴訟尚未罹於5 年時效，而原告其餘99年至102 年之租金請求權自亦未罹於時效，被告劉張秀真等4 人抗辯原告之租金請求權已罹於時效，顯與事實不符，未足採信。
⑵、訴外人胡宗賢及被告張富豪與被告劉張秀真等4人所為債務承擔之約定，效力不及於原告：
按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第301 條定有明文。被告劉張秀真等4 人抗辯前與被告張富豪（實為訴外人胡宗賢）簽訂贈與契約書第3 項，約定被告張富豪（訴外人胡宗賢）承擔被告劉張秀真等4 人對原告之租金債務，惟此為原告所否認，而被告劉張秀真等4 人並未舉證與被告張富豪間所簽訂之債務承擔契約，已經債權人即原告同意或承認，被告劉張秀真等4 人之主張難認真正。縱確有債務承擔之約定，惟因未經債權人同意或承認，僅於被告張富豪（訴外人胡宗賢）與被告劉張秀真等4 人內部發生效力，尚難據此對抗原告，被告劉張秀真等4 人，據此作為拒絕給付租金之依據，應屬無據。
⑶、被告劉張秀真等4 人不得請求依民法第442 條規定酌減租金
：按不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條規定增減租金，惟必須聲請法院為之，換言之，欲增減其租金之當事人，應訴求法院為增減租金之形成判決而後始可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，如非經法院為形成判決者，其租金自仍按原約定而為給付（最高法院69年度台上字第2901號判決參照）。依上開最高法院判決意旨，被告劉張秀真等4 人主張依民法第442 條酌減租金，僅係在給付租金訴訟中作為抗辯，並非提起形成之訴所為主張，難認合法。況被告劉張秀真等4 人，並未舉證系爭房屋確有價值低落情事，應認被告張劉秀真等4 人之抗辯不可採信。
⑷、綜上，原告本於租賃契約及返還代墊款之法律關係，訴請被告給付如附表所示之金錢，即屬有據，應予准許。
㈡、原告請求拆屋還地部分：
⑴、系爭房屋與系爭土地間之租賃契約應類推適用民法第425條、425-1條、426-1條之規定：
①、原告主張系爭土地與系爭房屋間存在之租賃契約應適用民法
第426-1 條規定，而參加人則抗辯適用民法第425 條規定，即均認租賃契約對系爭房屋之後手繼續存在。惟查，依被告劉張秀真等4 人於前案（本院98年度訴字第286 號案件，臺中高分院98年度上易字第340 號清償債務案件）主張系爭土地及系爭房屋為訴外人張愛月、原告之父張福星之父張水慶所有，而後將系爭土地所有權移轉登記與原告之父張福星，系爭房屋所有權則移轉與訴外人張愛月（參見本院98年度訴字第286號卷第43頁反面、第49頁），後原告劉張秀真又主張「系爭土地為被告先父張水慶所有，在54年提供給長女張愛月及長子張福星即原告二人之父合建，房屋部分過繼給張愛月、系爭土地過繼給張福星，全家人均居住於此」（參見本院98年度訴字第286號卷第53頁），而原告於前案則主張「系爭房地原為原告之祖父張水慶所有，其後祖父張水慶將房屋部分移轉給長女張愛月，土地部分移轉給原告之父親張福星所有，嗣後張福星於62年間去世，原告等二人因而繼承系爭土地，此部分事實為雙方所是認。由上可知，在原告祖父將系爭房地所有權分別轉讓與張愛月及原告父親張福星時，房屋受讓人與土地受讓人間，即應推定有租賃關係存在，且推定土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用上地，但應支付相當代價」（參見本院98年度訴字第286號卷第78-79頁）。
而本院98年度訴字第286號案件及臺中高分院98年度上易字第340號案件均以原告與訴外人張愛月在另案訴訟中達成系爭土地與系爭房屋間存有租賃契約之和解，認本件系爭土地與系爭房屋間已有租賃契約存在，然並未進一步認定系爭房屋與系爭土地間究竟適用民法第425條之1或425條之2之規定。
②、次查，依原告於臺中高分院98年度上易字第340 號案件中提
出系爭房屋之使用執照所載（參見臺中高分院98年度上易字第340 號卷第48頁），系爭房屋係臺中市政府建設局於65年
5 月11日核發使用執照，而依使用執照業主姓名欄記載為「張愛月」，營造類別欄記載為「改建」等文字觀之，僅能認定系爭房屋曾於65年間由訴外人張愛月進行改建，並無法確認系爭房屋與系爭土地，究係房地均為訴外人張水慶所有而分別移轉與張愛月、張福星，或係張水慶將系爭土地提供與張愛月、張水慶合建房屋後，張水慶將系爭土地移轉與張福興，系爭房屋則為張愛月所有，則無法認定。惟本院審酌上開當事人於另案所為陳述及民國50年代社會習俗、訴外人張愛月終身未結婚等情形觀之，系爭土地及系爭房屋應同為張水慶所有而嗣後分別移轉與張福興、張愛月之可能性居多。
③、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1定有明文。系爭土地及系爭房屋同為張水慶所有而嗣後分別移轉與張福興、張愛月，嗣後再由原告繼承張福興所有系爭土地，被告劉張秀真等4 人繼承張愛月所有系爭房屋，已經本院認定如前述。而本院65年度訴字第2049號返還不當得利事件中原告與張愛月達成確認租賃契約及租金數額，及本院98年度訴字第286 號、臺中高分院98年度上易字第340 號清償債務事件認定系爭土地與系爭房屋間有租賃契約存在，均僅在確認租賃契約存在之事實，而不涉及民法第425 條之1及第426 條之1 之適用，且上開前案亦均未就是否屬民法第
425 條之1 或第426 條之1 為辯論，本院上開認定系爭土地及系爭房屋適用民法第425 條之1 規定，自無違反前案爭點效之問題。
④、再查，民法第425 條之1 僅規定土地及其土地上之房屋同屬
一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，惟就土地或房屋之再轉受讓人間租賃關係是否繼續存在則未明文，本院認衡量土地、房屋之經濟效益、社會公平、當事人間利益後，認本件應得類推適用民法第425 條、第426 條之1 規定，就依民法第425 條推定已存在之租賃契約，嗣後不論土地所有權或房屋所有權再次轉讓，土地與房屋間之租賃關係對嗣後受讓之土地所有人或房屋所有人均應繼續存在，始符公平。本件系爭土地所有權由張水慶移轉與張福星後，再由原告繼承，系爭房屋由張水慶移轉與張愛月後，再由被告劉張秀真等4 人繼承，再輾轉移轉與被告張富豪、重溪公司、鐵木真公司、參加人，依上開說明，系爭土地與系爭房屋間之租賃契約應繼續存在於最後所有權人即原告與參加人間。
⑵、積欠租金總額達2年之計算應接續計算：
按民法第425 條第1 項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。本件系爭土地與系爭房屋間之租賃契約應類推適用民法第425 條、第426 條之1 規定，就依民法第425條推定已存在之租賃契約，嗣後不論土地所有權或房屋所有權再次轉讓，土地與房屋間之租賃關係對嗣後受讓之土地所有人或房屋所有人均應繼續存在，已如前述。依上開說明原有租賃契約之一切權利義務關係自應併隨移轉。因此於計算積欠租金數額是否已達得終止租約之總數額時，自應接續合併計算，而非自個別受讓系爭房屋所有權人計算。被告鐵木真公司抗辯於原告催告時尚未達2 年租金總額，顯有誤會，而應自被告劉張秀真等4 人積欠租金數額開始延續計算至被告鐵木真公司止。
⑶、原告以存證信函、起訴狀繕本及準備書狀繕本送達作為向被告鐵木真公司終止租約之意思表示為不合法：
①、原告雖提出寄送與被告鐵木真公司之國內掛號查單（本院卷
㈠第253-254 頁），惟寄送之結果係因招領逾期而退回，並未送達被告鐵木真公司，況原告亦未舉證證明所寄送之文件係催告繳納租金及地價稅與附條件終止租約意思表示之存證信函。起訴狀繕本雖送達被告鐵木真公司（按係103 年3 月24日寄存於臺中市政府警察局第一分局繼中派出所而為送達，於同年0 月0 日生送達效力，見本院卷㈠第77頁），惟起訴狀繕本所載內容並無催告被告鐵木真公司應繳納租金及地價稅，遑論附條件終止租賃契約之意思表示，原告主張以起訴狀繕本送達作為對被告鐵木真公司催告繳納租金及地價稅與附條件終止租約意思表示之送達，進而兩造間之租賃契約已合法終止，顯有誤會，殊不足採信。而起訴狀繕本所附之存證信函，係原告於102 年8 月7 日以台中民權路郵局第1975號存證信函寄送，存證信函所載收件人為被告「劉張秀真、張連福、張貴珍、張富豪、張連倉、張連倉」，並非被告鐵木真公司，因此存證信函內所為催告及附條件終止租賃契約意思表示之對象係被告「劉張秀真、張連福、張貴珍、張富豪、張連倉、張連倉」，並非被告鐵木真公司，亦不生對被告鐵木真公司為附條件終止租賃契約意思表示之效果。
②、至原告於103 年12月23日本院言詞辯論時當庭提出之民事準
備書狀雖經被告鐵木真公司之訴訟代理人收受，惟該準備書狀並未表明再次以準備書狀繕本送達作為對被告鐵木真公司催告繳納租金及地價稅與附條件終止租賃契約之意思表示，應認原告主張已向被告鐵木真公司為催告繳納租金及地價稅與附條件終止租賃契約之意思表示，尚屬無據。況原告於10
3 年12月23日提出準備書狀及於104 年11月16日提出民事準備㈢狀，並經被告鐵木真公司之訴訟代理人收受時，系爭房屋所有權已於103 年11月28日移轉至參加人名下，依民法第
426 條之1 規定，系爭租賃契約應併同系爭房屋所有權移轉至參加人，而由參加人繼受，原告對已非系爭租賃契約當事人之被告鐵木真公司所為終止租賃契約之意思表示，亦難認合法。
③、綜上，本件原告終止租賃契約為不合法，租賃契約既未終止
，原告請求依所有權之作用及租賃物返還請求權，訴請被告鐵木真公司拆除系爭房屋，返還系爭土地即屬無據，不應准許。
㈢、綜上所述，原告本於租賃契約及返還代墊款之法律關係，訴請被告給付如附表所示之金錢，即屬有據，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
㈣、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 李立傑附表：
┌─┬─────┬─────────┬────┬──────────────┬───┐│編│姓名 │金錢種類及期間 │數額 │給付原告總額（新臺幣元） │備註 ││號│ │ │ │ │ │├─┼─────┼───┬─────┼────┼──────┬───────┼───┤│1 │劉張秀真 │租金 │98.1.1- │39302 │張意君（50%)│19651 │ ││ │ │ │99.6.29 │ ├──────┼───┬───┤ ││ │ │ │ │ │張銀如(50%) │19651 │ │ ││ │ ├───┼─────┼────┼──────┼───┤26208 │ ││ │ │稅金 │同上 │6557 │張銀如 │6557 │ │ │├─┼─────┼───┬─────┼────┼──────┼───┴───┼───┤│2 │張連福 │租金 │98.1.1- │39302 │張意君（50%)│19651 │ ││ │ │ │99.6.29 │ ├──────┼───┬───┤ ││ │ │ │ │ │張銀如(50%) │19651 │ │ ││ │ ├───┼─────┼────┼──────┼───┤26208 │ ││ │ │稅金 │同上 │6557 │張銀如 │6557 │ │ │├─┼─────┼───┬─────┼────┼──────┼───┴───┼───┤│3 │張貴珍 │租金 │98.1.1- │39302 │張意君（50%)│19651 │ ││ │ │ │99.6.29 │ ├──────┼───┬───┤ ││ │ │ │ │ │張銀如(50%) │19651 │ │ ││ │ ├───┼─────┼────┼──────┼───┤26208 │ ││ │ │稅金 │同上 │6557 │張銀如 │6557 │ │ │├─┼─────┼───┬─────┼────┼──────┼───┴───┼───┤│4 │張連倉 │租金 │98.1.1- │39302 │張意君（50%)│19651 │ ││ │ │ │99.6.29 │ ├──────┼───┬───┤ ││ │ │ │ │ │張銀如(50%) │19651 │ │ ││ │ ├───┼─────┼────┼──────┼───┤26208 │ ││ │ │稅金 │同上 │6557 │張銀如 │6557 │ │ │├─┼─────┼───┼─────┼────┼──────┼───┴───┼───┤│5 │張富豪 │租金 │99.6.30- │57871 │張意君(50%) │28935 │ ││ │ │ │100.1.18 │ ├──────┼───┬───┤ ││ │ │ │ │ │張銀如( 50%)│28935 │ │ ││ │ ├───┼─────┼────┼──────┼───┤38592 │ ││ │ │稅金 │同上 │9657 │張銀如 │9657 │ │ │├─┼─────┼───┼─────┼────┼──────┼───┴───┼───┤│6 │鐵木真公司│租金 │100.4.26- │24320 │張意君(50%) │12160 │鐵木真││ │ │ │101.7.19 │ ├──────┼───────┤總計應││ │ │ │ │ │張銀如(50%) │12160 │給付原││ │ │ ├─────┼────┼──────┼───────┤告張意││ │ │ │101.7.20- │152137 │張意君(50%) │76068 │君8822││ │ │ │102.12.31 │ ├──────┼───────┤8元、 ││ │ │ │ │ │張銀如(16%) │24341 │張銀如││ │ │ │ │ ├──────┼───────┤65944 ││ │ │ │ │ │張陳美玉(34%│51726 │元、張││ │ ├───┼─────┼────┼──────┼───────┤陳美玉││ │ │稅金 │100.4.26- │29443 │張銀如 │29443 │51726 ││ │ │ │102.12.31 │ │ │ │元 ││ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴─────┴───┴─────┴────┴──────┴───────┴───┘
一、上正本係照原本作成。
二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
書記官 葉卉羚