臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第287號原 告 裕來實業股份有限公司法定代理人 黃惠美訴訟代理人 沈崇廉律師
林柏劭律師被 告 裕通企業股份有限公司法定代理人 劉錫坤訴訟代理人 蔡瑞煙律師上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國103年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上同段732建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之建物騰空交還原告，並自民國一０三年四月一日起至交還上開建物之日止，按月給付新臺幣貳拾萬伍仟壹佰陸拾元予原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣肆拾肆萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾貳萬叁仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地及其上同段732建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號建物（下稱系爭土地及建物）之所有權均為原告所有，兩造於民國95年12月29日就系爭建物簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將系爭建物出租予被告，租賃期限至106年9月30日止，系爭租賃契約並經本院公證在案。依兩造系爭租賃契約第4條第2項及第7條第5項所為約定，被告不得將系爭建物全部或一部轉租或以其他變相方法由他人使用，否則原告得終止系爭租約，收回租賃物，而原告於103年1月3日查悉被告竟未經原告同意，於不明時日起將系爭建物之一部轉由訴外人和中汽車股份有限公司（下稱和中公司）使用，原告遂於103年1月6日委請律師發函請被告於函達之日起30日內回復至他人未使用之狀態，然被告除來函辯稱與和中公司係策略聯盟，未違反契約約定外，迄未停止違約轉租之行為，是原告再於103年2月11日委請律師發函予被告表示自103年2月28日起終止兩造系爭租賃契約。綜上，被告既違法轉租系爭建物予他人，則原告依系爭租賃契約第4條第2項、第7條第5項約定及民法第438條第2項及第443條第2項規定，自得終止兩造間系爭租賃契約，而原告既為系爭土地及建物之所有權人，被告於系爭租賃契約終止後，已屬無權占有系爭土地及建物，則原告自得依民法第455條及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭建物騰空，並返還系爭土地及建物予原告。再依系爭租賃契約第6條訂有「被告如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋或違反第4條第2款之規定者，原告得請求被告給付違約金新臺幣（下同）43萬元」約定，被告既已違反系爭租賃契約第4條第2款約定，經原告終止契約後仍不返還系爭建物，則原告自得依上開約定，向被告請求違約金43萬元。又被告自103年3月1日起即無權占有系爭土地及建物，惟迄今仍繼續使用系爭土地及建物，依民法第179條及第181條不當得利規定，原告亦得向被告請求自103年3月1日起至遷讓系爭建物之日止之相當於租金之不當得利，並以兩造間原租賃契約約定每月租金20萬5160元為計，為此請求判決如聲明所示等語。並聲明：（一）被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上同段732建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號之建物騰空，並將上開土地及建物返還原告。（二）被告應給付原告43萬元。（三）被告應自103年3月1日起至返還上開聲明第1項所示房地之日止，按月給付原告20萬5160元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係向原告租地建屋供汽車買賣、保養及維修使用，故登記在原告名下之系爭建物實為被告出資興建，並由被告繳納房屋稅，依兩造約定系爭建物為被告所有，僅借用原告名義辦理登記，並為減省原告出租所得，而簽訂系爭建物租賃契約，系爭土地原所有人黃惠美及原告於95年3月16日共同與被告訂立「預定房屋租賃及土地租賃契約」，約定被告向黃惠美租地建屋，並由黃惠美指定原告為起造人，房屋興建完成後，由被告與登記為房屋所有人之原告訂立房屋租賃契約，租期自95年4月1日起至106年9月30日止，計11年6個月，有土地異動索引及租賃契約書可稽。系爭租賃契約除於第6條約定出租人應於立契後配合承租人申請建照，起造人名義由出租人指定，有關申請建照及使照工程費用全部由承租人負擔外，並於第9條約定租賃期滿或租賃期間承租人欲終止租約時，建物歸屬出租人所有，承租人不得要求任何建物之費用，足證在租賃期滿或租賃期間內非被告終止租約時，系爭建物歸屬被告所有，又由系爭租賃契約第7條第1款約定房屋稅由被告負擔，及房屋稅確由被告繳納等情可證系爭建物確為被告所有。另系爭建物除使用於汽車買賣、保養及維修外，未做其他用途之使用，被告亦未將房屋一部轉租他人，被告租地建屋專營NISSAN、INFINITI、LEXGEN、RENAULT及TOBE品牌中古車，和中公司則承租鄰地專營TOYOTA及LEXUS品牌中古車，嗣雙方於102年12月起進行策略聯盟，約定被告客戶託售之TOYOTA及LEXUS品牌中古車委由和中公司處理，和中公司客戶託售之前開NISSAN等品牌中古車則委由被告處理，介紹佣金每輛以6,500元計算，並由被告提供系爭建物一部供共同合作經營使用，雙方僅係合作策略聯盟關係，被告未將系爭建物之一部轉租和中公司使用。原告於103年1月6日委託律師來函要求將租賃標的物回復原狀時，被告即於同年月10日函覆說明，係為擴大原中古車經營，而與其他品牌進行策略聯盟，採取複合式經營，並無違反租約約定，是系爭建物既為被告所有，被告亦無違法轉租，則原告主張依系爭房屋租賃契約第7條第5項、民法第438條第2項及第443條第2項規定終止租賃契約，並依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地及建物；及依系爭房屋租賃契約第6條約定請求被告給付違約金、依民法第179條、181條規定請求103年3月1日起無權占有系爭土地及房屋之不當得利，均無理由等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）查原告主張系爭土地及建物登記之所有權人為原告，課徵房屋稅之繳納義務人亦為原告，兩造於95年12月29日就系爭建物簽訂系爭租賃契約，約定由原告將系爭建物出租予被告，租賃期限至106年9月30日止，其中自102年10月1日起至106年9月30日止每月租金為20萬5160元，該契約第4條第2項及第7條第5項確有約定被告不得將系爭建物全部或一部轉租或以其他變相方法由他人使用，否則原告得終止系爭租約，收回租賃物，另該契約第6條亦約明被告如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋或違反第4條第2款之規定者，原告得請求被告給付違約金43萬元，該租賃契約書並經本院公證在案；其後原告曾於103年1月6日委請律師發函表示原告於103年1月3日查悉被告未經原告同意，於不明時日起將系爭建物之一部轉由和中公司使用，請被告於函達之日起30日內回復至他人未使用之狀態，然被告則係來函稱與和中公司係策略聯盟，未違反契約約定，未將系爭建物之一部轉租由和中公司使用等語，是原告再於103年2月11日委請律師發函予被告表示自103年2月28日起終止兩造系爭租賃契約等情，業據原告提出房屋稅繳款書、土地及建物登記謄本、系爭租賃契約、律師函、現況照片及存證信函等為證（見中簡案卷），並為被告所是認，堪認為真。
（二）至原告主張被告違約將系爭建物一部轉租和中公司或係以其他變相方法由和中公司使用，原告自得依法終止租約並請求違約金及相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以上情置辯，且提出土地異動索引、預定房屋租賃及土地租賃契約書、華南銀行收款證明、102年房屋稅繳款書及中古車經營策略聯盟協議書等為證（見本院卷第31至第38頁）。是本件爭點厥為：（1）系爭建物所有權人究為原告或被告？若屬原告所有，則被告所陳其與和中公司間上開行為模式，是否構成違約將系爭建物一部轉租和中公司或係以其他變相方法由和中公司使用？（2）承上，若是，原告可否請求上開違約金及相當於租金之不當得利？
（三）按依土地法所為之登記有絕對效力，土地法第43條著有規定；按土地法第43條所謂依本法所為之登記，有絕對效力之規定，其旨在於保護善意第三人，因信賴登記機關之登記，而為交易之交易安全（司法院院字第1919解釋參照）。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條及第759條之1分別定有明文。另按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。查被告固稱系爭建物係其向原告之法定代理人黃惠美承租系爭土地以建屋使用，而約定借名登記為原告所有，其方為系爭建物之真正所有權人，自無將系爭建物違法轉租他人或無權占有之情等語，然此則為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是以，被告既就上開已辦理登記為原告所有建物之所有權為上開爭執，揆諸上開說明，自應由被告就此負舉證責任。查被告主張系爭建物係被告向原告之法定代理人即原所有權人黃惠美承租土地建造，而僅約定借名登記予原告名下，真正所有權人應為被告等節，既為原告所否認，則被告上開所辯，已非無疑。而被告雖持其繳納房屋稅之繳款書、華南商業銀行收款證明、預定房屋租賃及土地租賃契約書為證；惟則，被告本應為系爭建物房屋稅之繳納，既係依據兩造間系爭租賃契約第7條所為分攤稅捐之約定而來，又兩造間就系爭建物之租賃關係，前雖曾於95年3月16日簽訂上開預定房屋租賃及土地租賃契約書，然就系爭建物之出租其後再於95年12月29日簽訂正式之系爭租賃契約以確認承租標的及租金等各項事宜，亦即兩造間之租賃關係當以系爭租賃契約為據，尚無另行援用被告所提上開預定房屋租賃及土地租賃契約書所載租賃標的及租金計算等以為認定之理，從而，自難據此認定兩造間就系爭建物有何借名登記約定之情，且被告辯稱依預定房屋租賃及土地租賃契約書第9條所為「租期屆滿或租賃期間被告若欲終止租約時，建物歸屬原告所有，被告不得要求任何建物之費用」約定，當可反面推知若非於租期屆滿或租賃期間被告若欲終止租約時，系爭建物應歸屬被告所有云云，當屬無據，準此，系爭建物之所有權人當為原告，兩造間原租賃契約之簽訂確屬合法有效甚明。
（四）按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。又承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第438條及第443條分別定有明文。查兩造間就租賃物即系爭建物乃約定作為汽車買賣、保養及維修使用，且有不得轉租之約定，有原告所提系爭租賃契約為證，並為被告所是認，堪認為真；然原告主張被告有違反約定使用方法及將系爭建物一部轉租和中公司或係以其他變相方法由和中公司使用，原告自得依法終止租約並請求違約金及相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並辯稱系爭建物仍供汽車買賣、保養及維修使用，尚無違反約定方法為使用、收益，其與和中公司僅係以上開策略聯盟方式合作，尚無違約轉租等語。然而，依原告所提現場照片以觀（見中簡卷證6），既可見被告確已實質將販售由和中公司專營TOYOTA品牌之認證TOYOTA等中古車之招牌懸掛於系爭建物上使用等情甚明，此復為被告所是認，且被告亦自承其與和中公司上開策略聯盟合作模式係約定被告客戶託售之TOYOTA及LEXUS品牌中古車委由和中公司處理，和中公司客戶託售之前開NISSAN等品牌中古車則委由被告處理，介紹佣金每輛以6,500元計算，並由被告提供系爭建物一部供共同合作經營使用等情詳實，復有被告所提中古車經營策略聯盟協議書為證（見本院卷第37至第38頁），當堪認被告縱無違反約定方式為系爭建物之使用收益，又其與和中公司間尚非收取系爭建物之轉租部分使用租金作為對價，然被告既仍有提供系爭建物之一部供和中公司使用（供停放該等和中公司專售之中古待售車輛），並藉此向和中公司取得該等車輛之介紹佣金等利益，則其本質當仍屬轉租無疑，是原告主張被告已屬違反系爭租賃契約第4條第2項及第7條第5項所為約定，而將系爭建物之一部轉租或以其他變相方法由和中公司使用，原告自得依系爭租賃契約上開約定及民法第443條第2項規定終止租約，並依約請求違約金及依法請求相當於租金之不當得利等語，洵屬有據。
（五）再原告主張伊已於上開時日寄發律師函及存證信函通知被告終止系爭租賃契約，被告業已收取該等通知，且兩造間前確有上開違約金及每月租金之約定等情，已如前述，復為被告所是認，當屬真實。而按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條既定有明文。查系爭租賃契約為定有期限者，且租金之收取以1個月為1期，於每期首日（即每月1日）為給付等情，有系爭租賃契約可參（見中簡卷證4），並為兩造所是認，依上開說明，則原告於103年2月11日方寄發存證信函為終止系爭租約之意思表示，即當應至少於1個月前通知被告，並以曆定1個月之末日為契約終止期，亦即應以通知次月即103年3月31日為系爭租賃契約之終止期為是，準此，足認兩造間上開租賃契約已因原告寄發存證信函及律師函為終止租約之意思表示，又被告確已收受該律師函之送達通知，而已於000年0月00日生終止契約之效力甚明；至原告於上開存證信函中表示自103年2月28日起終止系爭租賃契約，則尚於法未符，附此說明。
（六）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查被告既自103年4月1日起（即原告合法終止系爭租賃契約即103年3月31日之翌日）即已無權占有原告所有之系爭建物，已如前述，則原告基於民法第767條第1項前段所有人之物上請求權等規定，請求被告將系爭建物騰空交還予原告，當屬有據，應予准許；至原告主張被告應併將系爭土地返還原告部分，因被告係基於承租使用系爭建物之意思而占有系爭建物，僅系爭建物坐落系爭土地，亦即被告僅係占有系爭建物而非占用系爭土地，是於系爭租賃契約終止後，被告亦僅屬無權占有系爭建物，而需騰空返還系爭建物予原告即足，則原告自無請求被告一併返還系爭土地之餘地，則原告此部分之請求，核屬無據，應予駁回。
（七）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項及第181條分別定有明文。再按不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查被告既自103年4月1日起因租賃契約之解消（即終止）而無權占有原告所有系爭建物，而受有物之使用利益，致原告受有損害；又「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。查兩造間前既就系爭建物訂有系爭租賃契約約明自102年10月1日起之每月租金為20萬5160元（見中簡卷證4），已如前述，是原告主張依上開原租賃契約計算租金之約定方式為據（即每月20萬5160元），作為本件計算被告不當得利之標準，自屬合理。故而，原告請求自被告無權占有之日即103年4月1日起至騰空交還系爭建物之日止，按月給付原告20萬5160元，於法亦屬有據，為有理由，應予准許；至逾此範圍所為請求，尚嫌無據，應予駁回。另兩造間系爭租賃契約第6條確有載明被告如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋或違反第4條第2款之規定者，原告得請求被告給付違約金43萬元之約定，而被告確有違反契約第4條第2款約定，並經原告終止系爭租約，惟迄未交還系爭建物，均如前述，則原告援引上開約定請求被告給付違約金43萬元予原告，亦屬有據，當應准許。
四、綜上所述，原告爰依民法第767條所有權人之物上請求權及系爭租賃契約第4條、第6條等約定及民法第179條第1項不當得利等之法律關係，請求被告騰空返還系爭建物予原告，並自103年4月1日起至交還上開建物之日止，按月給付20萬5160元予原告，另應給付原告43萬元違約金，均屬有據，應予准許；至原告其餘逾上開範圍所為之請求，則屬無據，當予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之；至其餘原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，無庸再逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 29 日
民事第六庭 法 官 許惠瑜以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 9 月 29 日
書記官 張峻偉