臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第200號原 告 劉敏傑
劉光超劉芳珍劉瑞娟劉舜仁劉晉宏劉淑玉劉秀真劉育英劉真伶劉姿伶共 同訴訟代理人 謝秉錡律師
柯榮華被 告 陳才
陳炎烈陳永泉陳門鍵共 同訴訟代理人 楊盤江律師上列當事人間租佃爭議事件，兩造調處不成立，經臺中市政府耕地租佃委員會移送前來，本院言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就台中市○○區○○段956、956-1、956-2、956-3、956-4、956-5、956-6、956-7、956-8、956-9地號（範圍如附表所示）之耕地租賃關係不存在。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按租佃爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第2項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經臺中市北屯區公所、臺中市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由臺中市政府移送本院，是其起訴程序尚無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2、7款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求確認原告與被告間，就台中市○○區○○段956、956-1、956-2、956-3、956- 4、956-5地號之耕地租賃關係不存在，嗣於本院審理中變更聲明如下，核原告所為變更，與上開規定尚無不合，自應准許。
三、本件被告雖對原告提起反訴，請求判決確認兩造間耕地租賃關係存在，惟其反訴係對已起訴之事件（即本訴）於訴訟繫屬中更行起訴，其反訴並不合法，爰另予裁定駁回。
乙、實體事項：
一、原告主張：
㈠、被告陳才、訴外人陳池二人於民國66年1月間向訴外人劉清標、劉金錫、劉勝雄三人承租臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地（地目田，總面積22,734平方公尺），就其中15,431平方公尺部分面積成立耕地租賃契約，並訂有臺灣省臺中市私有耕地租約1紙（下稱系爭耕地租約）。上開土地嗣後分割為台中市○○區○○段956、956-1、956-2、956-3、956- 4、956-5等6地號土地，租佃關係亦一併移轉。96年間，原告劉敏傑等11人因贈與等法律關係而取得系爭土地之所有權，至97年間，被告陳炎烈、陳永泉、陳門鍵則申請承租人名義變更，並經台中市北屯區公所備查在案，是系爭耕地租約之當事人已變更為兩造。又於本案調解、調處期間，956地號再分割出同段956-6、956-7、956-8地號土地，同段956-1地號再分割出同段956-9地號，是上開出租之土地已分割為10筆地號，系爭耕地租約亦移轉登記於該10筆地號如附表所示土地上（下稱系爭土地）。
㈡、兩造間固本有系爭耕地租約關係存在，惟系爭土地因台中市政府於98年間發布都市計劃，業經市地重劃改編為住宅用地、道路用地，並擬定細部計劃，作整體開發，是自98年起，系爭土地已非耕地，原告即全體出租人乃依減租條例第17條第1項第5款之規定，於102年9月30日以台中福平里郵局第501號存證信函通知全體承租人即被告4人終止租約，而經被告4人於同年9月30日收受，是系爭耕地租約業經原告合法終止。詎料，被告收受上開存證信函後，回函表示拒絕受領補償金，且否認原告終止租約之合法性，因此原告依據減租條例第17條第2項之規定，於102年10月23日將補償金新台幣（下同）54,540,000元提存於本院提存所，並向台中市北屯區公所申請終止租約變更登記，然被告仍不同意，雙方並經台中市北屯區公所、台中市政府耕地租佃委員會調解、調處不成立。為此，原告爰依減租條例第17條第1項第5款等規定訴請判決確認兩造間之租佃關係不存在。
㈢、並聲明：確認原告與被告間就台中市○○區○○段956、956-1、956-2、956-3、956-4、956-5、956-6、956-7、956 -8、956-9地號（範圍如附表所示）之耕地租賃關係不存在。
二、被告則以：
㈠、本件原告雖主張依減租條例第17條第1項第5款規定終止兩造間系爭耕地租約。惟依減租條例第17條第2項規定，原告應依終止租約當期之公告土地現值，減除上地增值稅後餘額三分之一，補償被告。就減除土地增值稅部分，固為暫估性質，然依其立法本旨在於保障農民之立場以觀，該增值稅必以有實際支出之必要，始能列扣。原告固提出原證八以證明系爭土地之增值稅，然系爭土地迄今仍作為農業使用，是否須得申請免繳納土地增值稅，容待釐清；況系爭土地中之同段956地號土地係編定為道路用地，依平均地權條例第42條第1項、第2項之規定，應免徵增值稅，是本件原告在計算補償費時，顯有錯誤。再出租人依減租條例第17條第1項第5款之規定終止租約時，應補償承租人改良土地所支付之費用，然原告等於計算補償金時亦未將此部分納入，是其補償金之計算，亦有違誤。故原告未依上開規定計算正確之補償金，所為之提存即不完整，其終止租約並不合法。
㈡、再被告在台中市政府調處本件租佃爭議前夕得知，原告（按應僅係部分原告7人）於終止租約前，已將系爭租佃土地出售他人，惟原告並未事先告知被告，顯然違反減租條例第15條耕地承租人優先承受權之規定。查系爭土地雖改編為非耕地，然於出租人合法終止前，承租人仍得繼續為從來之使用，應仍有優先承受權，此有最高法院64年台再字第80號判決、72年台上字第2822號判決、79年台上字第992號判決、81年台上字第621號判決、84年台上字第1887號判決及64年4月22日64年度第2次民庭庭推總會決議等實務見解可稽，是出租人如未通知承租人優先承買，其買賣契約及移轉登記不得對抗承租人。被告於台中市調解時即已表示原告違法，嗣於收受本件起訴狀所附之土地登記簿謄本始得知，系爭土地均有設定最高限額抵押，用以擔保102年月9日25日買賣契約之簽約價金，顯見原告在系爭耕地租約仍有效之時，即將土地出售他人，復未通知被告等承租人行使優先承受權，而按減租條例第15條第1項所規定之承租人優先承受權為形成權，在耕地出售之際，出租人應依法通知承租人，且於承租人表示願優先承買該耕地時，承租人與該耕地所有人間，即成立與第三人所定同樣條件之買賣，此時耕地之出租人自無再依減租條例第17條之規定終止租約之可能，且被告業已另於103年6月13日以台中民權路郵局第1425號存證信函通知原告11人優先承買。是原告既違反減租條例所給予被告之承租人優先承受權，而被告亦確實表示願優先承買，則原告等人所為租約終止亦不合法。
㈢、答辯聲明：原告之訴駁回。
參、以下事項為兩造所不爭執，且有兩造所提系爭租賃契約書、系爭土地地籍圖、登記謄本、使用分區證明書、存證信函、提存書、調處會議結論等件在卷可稽（本院卷第84頁以下），堪信屬實，本院採為判決之基礎。
㈠、被告陳才、訴外人陳池二人於66年1月間向劉清標、劉金錫、劉勝雄三人承租臺中市○○區○○段○○○○號內，地目田，面積15,431平方公尺之土地耕種，訂有臺灣省臺中市私有耕地租約。嗣上開土地因贈與等法律關係而成為原告11人共有，及因被告陳炎烈、陳永泉及陳門鍵申請承租人名義變更，故兩造確為系爭耕地租約之出租人與承租人。
㈡、系爭956地號土地於100年8月15日逕為分割增加956-1、956-2、956-3、956-4及956-5地號土地，嗣後956地號土地復於102年11月5日分割增加956-6、956-7、956-8地號土地，956-1地號土地復於102年11月5日分割增加956-9地號。
㈢、臺中市政府於98年6月26日發布「擬定台中市都市計畫（整體開發地區單元九、十、十一）細部計畫」，系爭956-1（含嗣後分割增加之956-9地號）、956-2、956-3、956-4及956-5五筆土地之使用分區為住宅用地，956地號（含嗣後分割增加之956-6、956-7、956-8地號）土地為道路用地。
㈣、原告劉敏傑、劉芳珍、劉瑞娟、劉光超、劉育英、劉真伶及劉姿伶7人於102年9月25日將其所有系爭土地中之7,578平方公尺部分土地，作價3億4041萬3千元售與訴外人蔡瑞欽等4人，約定於分割後移轉，訂有土地買賣契約書，上開原告未通知被告優先承買。被告4人於103年6月13日以台中民權路郵局第1425號存證信函通知原告11人主張優先承買（見被證5號）。
㈤、原告11人於102年9月30日以台中福平里郵局第501號存證信函通知被告4人終止租約，經被告4人於102年9月30日收受。
被告於102年10月4日、11月11日及12月6日由陳炎烈代表以存證信函回復原告11人終止租約不合法（見本院卷第38至41頁）。
㈥、原告11人於102年10月23日將補償費54,540,000元提存至本院提存所（見本院卷第53頁）。
㈦、原告11人於103年1月9日向台中市北屯區公所申請耕地租佃調解（本院卷32頁），該公所於103年1月28日調解，調解不成立（本院卷第10至12頁）；台中市政府於103年3月26日召開耕地租佃調處會議，調處不成立。
㈧、系爭土地經贈與及共有物分割之法律關係，其中系爭956、956-1、956-4、956-5、956-6等地號由原告劉敏傑、劉芳珍、劉瑞娟、劉光超、劉育英、劉真伶、劉姿伶7人共有，而系爭956-2、956-3、956-7、956-8、956-9等地號則由原告劉舜仁、劉晉宏、劉淑玉、劉秀真共有。
㈨、兩造對於原告於103年6月4日以民事陳報狀提出之買賣契約形式真正不爭執，其中契約第十二條八約定「設若出賣人因政府行政機關認定無法完成解除本約標的現有三七五租約，買、賣雙方同意無條件解除本約，出賣人應無條件返還新台幣五千五百萬元整與買受人，所生費用由賣方負擔」。
肆、本院之判斷：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查本件原告主張其與被告間就系爭土地耕地租佃關係不存在等情，為被告所否認，足見兩造就系爭土地耕地租佃關係存否顯有爭執而有不明確之情形，致使原告私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險又得以對被告之確認判決除去，故應認本件原告有即受確認判決之法律上利益，符合上述提起確認訴訟之要件，合先敘明。
二、原告主張系爭土地因台中市政府發布都市計劃，而經重劃改編為非耕地，原告業已依減租條例第17條第1項第5款之規定合法終止租約，是兩造間之耕地租佃關係已不存在。然被告則否認之，並以前詞辯稱原告終止系爭租約不合法，且其得行使優先購買權，原告終止亦不合法。是本件兩造之爭執重點厥在於兩造間之系爭耕地租約是否業經原告合法終止？被告辯稱其得行使優先承買權，原告終止租約不合法，是否有理由？經查：
㈠、原告主張被告陳才、訴外人陳池二人於66年1月間向劉清標、劉金錫、劉勝雄三人承租臺中市○○區○○段○○○○號內、地目田、面積1.5431公頃之土地耕種，訂有臺灣省臺中市私有耕地租約，嗣上開土地因贈與等法律關係而成為本件原告11人共有，及因被告陳炎烈、陳永泉及陳門鍵申請承租人名義變更，故系爭租約之出租人與承租人成為兩造。又系爭956地號土地於100年8月15日逕為分割增加956-1、956-2、956-3、956-4及956-5地號土地，嗣後956地號土地復於102年11月5日分割增加956-6、956-7、956-8地號土地，956-1地號土地復於102年11月5日分割增加956-9地號，是兩造間就系爭土地（範圍如附表所示）存在系爭耕地租約關係等情，為被告所不爭執，堪信屬實。
㈡、原告主張系爭土地於98年間因台中市政府發布都市計劃（台中市第十四期重劃區），而經重劃改編為住宅用地、道路用地，是系爭土地已非耕地乙節，有原告所提系爭土地登記謄本、土地使用分區證明書等件為證，且為被告所不爭執，亦堪信屬實。
㈢、按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：．．．五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」減租條例第第17條第1項第5款、第2項分別定有明文。查系爭土地既於98年間因市地重劃經改編為住宅用地、道路用地，而變更為非耕地，且原告全體出租人已於102年9月30日以台中福平里郵局第501號存證信函通知被告全體承租人終止租約，而經被告4人於102年9月30日收受，此為被告所不爭執，則原告主張系爭耕地租約業經原告合法終止，當屬有據。至被告雖以前詞辯以：依立法本旨保障農民之立場以觀，土地增值稅必以有實際支出之必要始能列扣，原告固提出原證八以證明系爭土地之增值稅，然系爭土地迄今仍作為農業使用，是否須得申請免繳納土地增值稅，容待釐清；又依減租條例第17條第1項第5款之規定終止租約時，應補償承租人改良土地所支付之費用，然原告等於計算補償金時亦未將此部分納入，是其補償金之計算，顯有違誤，故原告未依上開規定計算正確補償金，其所為之提存即不完整，其終止租約並不合法云云。惟按減租條例第17條第2項規定出租人終止租約應給予承租人之補償，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，更非出租人終止耕地租約之生效要件。故耕地出租人於耕地經依法編定或變更為非耕地使用後，祇須依同條例第17條第1項第5款規定向承租人為終止租約之意思表示，即已生合法終止租約之效力（最高法院83年度台上字第2400號判例意旨、85年度台上字第1340號、87年度台上字第2579判決意旨參照）。況本件原告業於102年10月23日將補償費54,540,000元提存至本院提存所，有提存書在卷可按（見本院卷第53頁），是依上開說明，被告所辯自不能影響系爭耕地租約業經原告合法終止之效力。
㈣、至被告雖又以前詞辯以：被告在台中市政府調處本件租佃爭議前夕得知，原告於終止租約前已將系爭土地出售，惟原告並未事先告知被告，顯然違反上開減租條例第15條有關被告等人優先承受權之規定，而該條所定之承租人優先承受權為形成權，於承租人表示願優先承買該耕地時，承租人與該耕地所有人間，即成立與第三人所定同樣條件之買賣，此時耕地之出租人自無從再依減租條例第17條之規定終止租約之可能，故原告既違反減租條例所給予被告之優先承受權，且被告業已表示願優先承買，則原告等人自不能再援引減租條例第17條之規定終止，其終止租約亦不合法云云。查原告劉敏傑、劉芳珍、劉瑞娟、劉光超、劉育英、劉真伶及劉姿伶7人於102年9月25日其所有系爭土地之7,578平方公尺部分土地作價3億4041萬3千元售與訴外人蔡瑞欽等4人，約定於分割後移轉，訂有土地買賣契約書，且上開原告未通知被告優先承買；被告4人另於103年6月13日以台中民權路郵局營收股第1425號存證信函通知原告11人優先承買（見被證5號，本院卷第196頁以下）等情，為兩造所不爭執，業據前述，應得信屬真實。被告雖復舉部分實務見解，認於耕地變更為非耕地後，承租人仍得繼續為耕地使用，當得行使優先承受權。惟按減租條例第15條規定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租佃關係存在，且該承租土地仍屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕農者，始符上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨。本件系爭土地已變更為非耕地，且業經實際進行重劃整地，承租人事實上已無從繼續為耕地使用，為兩造所不爭執（見本院卷第287頁反面），則就本件具體事實而言，能否再認被告等承租人仍得主張優先承買權，洵非無疑？被告所舉若干實務見解，多以承租人仍得繼續為耕地使用所為立論，與本件事實不同，尚無逕行採用之餘地。況，本件全體出租人共為原告11人，且系爭耕地租約之範圍如附表所示面積計15,431平方公尺；然僅其中部分出租人即原告劉敏傑、劉芳珍、劉瑞娟、劉光超、劉育英、劉真伶及劉姿伶7人於102年9月25日將其所有系爭土地中之7,578平方公尺部分土地應有部分，作價3億4041萬3千元售與蔡瑞欽等人。則縱被告尚仍得行使耕地承租人優先承受權，亦無從擴及於系爭耕地租約全部出租人及全部出租土地；且被告行使優先承受權之結果，就承買之土地而言亦已非耕地租約關係；遑論上開買賣契約第12條第8項另已預為明訂：「設若出賣人若因政府行政機關認定無法完成解除本約標的現有三七五租約，買、賣雙方同意無條件解除本約，出賣人應無條件返還新台幣伍仟伍佰萬元整予買受人」。故而，就本件之具體事實而論，被告以其得行使優先承買權為由，辯稱原告即全體出租人終止系爭耕地租約為不合法，兩造間仍有耕地租佃關係云云，尚無足採。
㈤、本件雖另經兩造整理另一爭點即被告提起反訴是否仍需經調解及調處程序始為合法？又被告反訴請求確認兩造間之租佃關係仍然存在，是否有理由？惟被告所提反訴，應另裁定駁回，業據前述，則關於上開爭點，自無審酌判斷之必要，附此敘明。
五、綜上所述，本件被告之抗辯均不足採，應認原告主張兩造間系爭耕地租約之土地，業經改編為非耕地，且其業已依減租條例第第17條第1項第5款合法終止系爭耕地租約為可採信。
從而，原告訴請確認兩造間就台中市○○區○○段956、956-1、956-2、956-3、956-4、956-5、956-6、956-7、956 -8、956-9地號（範圍如附表所示）之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。又本件係由臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立後，移送本院審理，依法免收裁判費用，自無訴訟費用負擔之問題，均附此敘明。
中 華 民 國 103 年 12 月 4 日
民事第一庭 法 官 洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 103 年 12 月 4 日
書記官 張齡方附表：租佃土地範圍（台中市○○區○○段）┌───┬────┬──┬────┬──────┐│段 │地號 │地目│面積 │承租面積 ││ │ │ │（公頃）│（公頃） │├───┼────┼──┼────┼──────┤│平田 │956 │ 田 │0.1698 │ ││ ├────┤ ├────┤ ││ │956-6 │ │0.1506 │ ││ ├────┤ ├────┤0.326824 ││ │956-7 │ │0.1463 │ ││ ├────┤ ├────┤ ││ │956-8 │ │0.0148 │ ││ ├────┤ ├────┼──────┤│ │956-1 │ │0.6066 │ ││ ├────┤ ├────┤0.754513 ││ │956-9 │ │0.5050 │ ││ ├────┤ ├────┼──────┤│ │956-2 │ │0.0761 │0.051654 ││ ├────┤ ├────┼──────┤│ │956-3 │ │0.0156 │0.010589 ││ ├────┤ ├────┼──────┤│ │956-4 │ │0.0006 │0.000407 ││ ├────┤ ├────┼──────┤│ │956-5 │ │0.5880 │0.399113 │├───┼────┼──┼────┼──────┤│總面積│ │ │2.2734 │1.5431 │└───┴────┴──┴────┴──────┘