臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第381號原 告 曾建福訴訟代理人 洪翰今律師
蔡得謙律師張慶宗律師被 告 帝璽建設有限公司兼上列一人法定代理人 朱宏洋被 告 黃進義
黃宥縝陳世豐上二人共同訴訟代理人 周進文律師複 代理人 許孟穎上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年4 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣壹仟叁佰柒拾貳萬捌仟元，及被告帝璽建設有限公司應自民國一百零三年六月二十七日起，被告朱宏洋應自民國一百零三年十一月十二日起，被告黃進義應自民國一百零三年六月十八日起，被告黃宥縝應自民國一百零三年六月十七日起，被告陳世豐應自民國一百零三年六月二十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
原告以新臺幣肆佰伍拾柒萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告黃宥縝、陳世豐如以新臺幣壹仟叁佰柒拾貳萬捌仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、被告帝璽建設有限公司（下稱：被告帝璽公司）、朱宏洋、黃進義未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，應依原告聲請，由其一造辯論判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。
查本件原告依據協議書之法律關係請求被告帝璽公司、黃進義、黃宥縝、陳世豐連帶給付原告新臺幣（下同）1,372 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語（見本院卷第1 頁）。嗣於民國103 年10月22日追加朱宏洋為被告（見本院卷第139 頁背面），核屬訴之追加，且與原訴之請求基礎事實理由均屬同一，自屬請求之基礎事實同一，對於被告之攻擊防禦無礙，揆諸上開規定，自應准許。
乙、實體部分：
一、原告主張：原告為投資人，因被告帝璽公司資金短缺而無法繼續進行建案（下稱：系爭建案），故原告與被告於102 年
5 月10日簽立協議書（下稱：系爭協議書），內容為被告帝璽公司將坐落在臺中市○○區○○段○○○段000 ○地號71筆土地（下稱：系爭71筆土地）移轉予原告，由原告接續將系爭建案完成，以償還原告所投資之資金，而依系爭協議書第6 條約定「甲方（即被告，下同）保證本建案之不動產產權清楚，除臺中商銀原設定之第一順位抵押權及乙方（即原告，下同）設定之第二順位抵押權外，權利絕無任何瑕疵，如有他人主張權利或任何產權糾紛情事，甲方及甲方之連帶保證人即應賠償乙方6,864 萬元之20％計算之違約金，並由甲方負責處理及排除。」足見被告應保證系爭建案產權清楚，並無任何人主張權利。詎竟有訴外人黃世彬、陳慶鴻、黃楓真等人向被告帝璽公司就系爭71筆土地主張權利，並對原告所有之系爭71筆土地進行假扣押及提起訴訟，且其上之建物亦遭拍賣，除臺中商銀外，尚有為數眾多之債權人即鈞院
103 年度司執松字第76697 號函所附之分配表盧列之債權人王韻真、李家奇、臺中商銀、迅達電梯、楊宗堯、威松營造、涂宗泰、張國賓、王明華、李敏龍、傅昌權、曾怡慧、黎澤花、張峻煒、陳文雄及陳慶鴻等人參與分配，顯見本件確有他人主張權利或有產權糾紛之情事，致原告無法就系爭建案進行後續之建築。又系爭協議書第6 條關於「不動產產權清楚」之約定，係包括建物及土地，此從系爭協議書第5 條約定：剩餘買賣價金3,529 萬5,760 元，必須待系爭建案完成並銷售後，結算銷售利潤始支付。苟系爭建案之25棟建物（下稱：系爭建物）並非買賣範圍，何來原告「待本建案完成並銷售後，結算銷售利潤始支付3,529 萬5,760 元」？是以被告需保證系爭土地及系爭建物沒有第三人得主張權利，避免系爭土地及系爭建物遭第三人主張權利而延誤工程之進行及後續銷售，而使兩造無法獲利，故系爭協議書第6 條之約定並非僅為權利瑕疵之約定，而係被告為保障系爭建案順利進行之約定。另被告帝璽公司與訴外人威松公司於101 年
3 月10日簽訂「系爭25戶泥作裝修工程」，由訴外人威松公司取得系爭建物之使用執照後，拒不交付予被告帝璽公司，被告帝璽公司實際負責人陳世豐與訴外人威松公司總經理林世經串謀以工程款1 億3,000 萬元向鈞院102 年度司執字第76697 號申報不實債權，經原告向臺灣臺中地方法院檢察署提起告訴，現由檢察官偵辦中，而被告陳世豐於偵查中即坦承：「25戶使用執照於102 年5 月6 日核准，威松公司於10
2 年5 月7 日私自取得使用執照，致帝璽公司無法辦理第一次保存登記」等語，被告帝璽公司無法將使用執照交予原告，致使系爭建物無法辦理第一次所有權登記及完成後續工程，原告無法取得系爭建物，自屬產權不清，被告自有違系爭協議書第6 條之約定，被告應負連帶給付責任等語。並聲明：如主文所示。
二、被告方面：
（一）被告兼帝璽公司法定代理人朱宏洋未於言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述略為：伊的確有簽立系爭協議書，但是是被告陳世豐和原告叫伊在系爭協議書上簽名，實際過程伊都不清楚，而伊只是帝璽公司出名負責人，帝璽公司實際負責人為陳世豐、黃宥縝等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告黃宥縝、陳世豐則以：系爭協議書第2 條約定原告向被告帝璽公司買受系爭71筆土地，每坪單價12萬9,000 元、總價金為3 億3,429 萬5,760 元，就該買賣價金之給付，依系爭協議書第3 條約定「甲、乙雙方均同意以乙方承擔本建案基地未清償之第一順位抵押債務及建築融資合計約2 億5,600 萬元、未受上開第二條抵押權擔保之剩餘借款本金3,000 萬元，及承擔甲方另以前開三期土地中之345-3 、337-39地號等二筆土地設定第二順位抵押權，擔保向第三人借款之1,300 萬元之債務，作為買受本建案基地之部分價金。」即兩造約定價金給付係由原告承擔被告帝璽公司積欠之第三人債務，承擔後之餘額，再由原告給付被告帝璽公司。然原告竟拒絕依系爭協議書第3 條約定，承擔被告帝璽公司以345-3 、337-39地號等2 筆土地設定第二順位抵押權向第三人借款之1,300 萬元債務，致該2筆土地遭拍賣。再依系爭協議書第4 條約定，原告應於系爭71筆土地所有權移轉登記予原告後，負責系爭建物後續未完成之工程。另系爭協議書第6 條約定所謂之「甲方保證本建案之不動產產權清楚」，係指上開應由被告移轉予原告之土地，此始為原告得對被告帝璽公司主張權利之範圍，系爭建物後續工程之完成，為原告對被告帝璽公司履行義務之標的，而系爭71筆土地早已移轉登記予原告名下，系爭協議書第6 條約定之情事確定不發生，原告主張被告違反系爭協議書第6 條約定，並請求被告黃宥縝、陳世豐連帶給付違約金，即有不合。而被告帝璽公司既積欠訴外人黃世彬、黃楓真、陳慶鴻之債務未清償，被告帝璽公司依據系爭協議書對原告有債權存在，被告帝璽公司未清償訴外人黃世彬、黃楓真、陳慶鴻債務且怠於行使對原告之債權，訴外人黃世彬、黃楓真、陳慶鴻分別依民法第24
2 條規定，代位被告帝璽公司行使對於原告之債權，由渠等對原告所有之土地為假扣押，為原告取得系爭71筆土地後所發生之情事，此與系爭協議書第6 條用以確保系爭71筆土地無法順利移轉予原告名下之約定不合。且訴外人黃世彬、黃楓真、陳慶鴻代位被告帝璽公司主張之權利為原告依系爭協議書應給付被告帝璽公司之價金債權，此顯與系爭協議書第6 條約定「本建案之不動產產權清楚」無涉。另原告簽立系爭協議書後，卻不履行完成系爭建物後續工程，致少數住戶不甘而於102 年6 月間聲請鈞院查封系爭建物，又系爭建物由鈞院進行拍賣時，原告竟使其配偶出面得標，且原告違約未承擔系爭協議書第2 條、第3 條約定之債務，致臺中商銀仍以該債權即2 億6,500 萬元參與分配（臺中商銀實際用以參與分配之債權為其中之1 億6,900 萬元），形同原告應承擔之債務減少，造成被告帝璽公司權利受損，顯見原告應支付被告帝璽公司之買賣價金尚有5,859 萬7,771 元未支付完畢，被告因經營不善，無資力訴請原告履行系爭協議書之約定並賠償違約金之損害，原告反提起本件訴訟請求被告賠償，是非顛倒等語，資為抗辯。並均聲明。⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（三）被告黃進義未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第259頁背面至260頁正面）：
（一）不爭執之事項：⒈原告與被告帝璽公司、地主朱宏洋、黃進義於102 年5 月10
日簽立系爭協議書，且由被告黃宥縝、陳世豐為連帶保證人。
⒉訴外人黃楓真（購買臺中市○○區○○段○○○段000000號
土地及房屋編號A3，已給付買賣價金493 萬元）、黃世彬（購買臺中市○○區○○段○○○段000000號土地及房屋編號A2，已給付買賣價金438 萬元），主張渠等分別與被告黃進義、帝璽公司簽訂土地預定買賣合約書及房屋預定買賣合約書，惟被告帝璽公司停止營業，工地現場已停工多日。而訴外人陳慶鴻則主張其曾向被告帝璽公司購買案名「帝璽」透天房屋且給付買賣價金後，因被告帝璽公司無法完成該建案，而由被告帝璽公司及陳世豐開立本票予訴外人陳慶鴻以賠償訴外人陳慶鴻之買賣價金及損失，惟被告帝璽公司、陳世豐逾期無法清償前揭本票。故訴外人黃楓真、黃世彬、陳慶鴻各向本院聲請就上開土地假扣押及代位被告帝璽公司提起訴訟（本院另案103 年度重訴字第321 、360 號）。
（二）爭執事項：原告得否依系爭協議書第6 條之約定請求被告連帶給付違約金？
四、得心證之理由：
（一）系爭協議書第6 條關於「甲方保證本建案之不動產產權清楚」等語中之「不動產」，是否包括系爭建物？⒈原告向被告帝璽公司、朱宏洋、黃進義買受之標的除系爭土
地外，尚包含系爭建物之事實，由系爭協議書一之（一）「甲方本建案所有之建築基地共71筆土地如下（下稱本建案基地）：一期土地，即臺中市○○區○○段○○○段000 000000000地號共32筆土地；及其上並有起造人帝璽建設有限公司、建號為0541～0565號、權利範圍全部之興建中建物共25棟。…。」等語（見本院卷第5 頁）可知，兩造約定就一期土地約定之範圍包含其上系爭建物；及自系爭協議書第5條：「乙方買受本建案基地剩餘之買賣價金35,295,760元，甲方同意待乙方完成本建案並銷售後，結算銷售利潤時再支付，並應扣除第一條後段約定之甲方應支付乙方之利息及支付陳順福地政士作業酬勞費用120 萬元」等語（見本院卷第
7 頁）之約定亦可知，原告就興建完成後之系爭建物有銷售權等情，即可認定。
⒉再觀系爭協議書二及第1 條、第6 條約定：除原告已知悉訴
外人臺中商銀就系爭土地及系爭建物所設定之第一順位抵押權及原告就系爭建物所設定之第二順位抵押權外，被告須擔保權利無任何瑕疵等內容（見本院卷第5 頁至7 頁）可知，系爭建物亦為被告所擔保權利無瑕疵之標的，否則兩造無須將系爭建物上有第一、二順位抵押權特別列為原告已知悉事項，益徵系爭建物為原告向被告帝璽公司、朱宏洋、黃進義買受之標的。則被告黃宥縝、陳世豐辯稱：系爭建物非被告出賣予原告之標的云云（見本院卷第78頁、第262 頁至263頁），顯非可採。
（二）原告是否得依系爭協議書第6 條之約定請求被告連帶給付違約金？⒈按在以所有權或其他權利為買賣標的時，出賣人所出賣者、
買受人所欲獲取者，當屬完整之權利，從而買受人基於買賣契約，就該權利於約定範圍內，得要求其完整而不受干涉，遂由此導出出賣人權利瑕疵擔保之義務。而所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決參照）。又權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關（最高法院71年度台上字第4114號判決參照）。而所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是（最高法院90年度台上字第2093號判決參照）。查系爭協議書第6 條約定：「甲方保證本建案之不動產產權清楚，除臺中商銀原設定之第一順位抵押權及乙方設定之第二順位抵押權外，權利絕無任何瑕疵，如有他人主張權利或任何產權糾紛情事，甲方及甲方之連帶保證人即應賠償乙方6,864 萬元之20％計算之違約金，並由甲方負責處理及排除。」等語（見本院卷第7 頁），核與民法第349 條、第350 條規定相類，應認系爭協議書第6 條之約定具有權利瑕疵擔保之性質。
⒉解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘
泥字面，致失當時立約之真意。而其真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意（最高法院19年度上字第58號、第453 號判例參照）。
查兩造簽訂系爭協議書之目的在於因被告資金問題無法完成系爭建案及為清償因系爭建案前向原告借款，故被告將系爭71筆土地及系爭建物出售予原告，約定由原告接續興建系爭建物，而被告為建築業者，對於系爭建物之建築及銷售均具有專業之知識，如系爭建物未能取得建築管理機關核發之使用執照，進而不能為第一次所有權登記，原告繼續將系爭建物興建完成，仍不得為系爭建物之所有權移轉登記並取得合法產權證明文件，如何銷售？故若系爭建物並非兩造買賣標的，兩造當毋庸於系爭協議書第8 條、第9 條再約定系爭建物於設定第二順位抵押權予原告時，被告應同時將系爭建物之所有權狀及過戶移轉有關資料需用印後出具印鑑證明或相關證件交執原告保管，且被告應自兩造簽訂系爭協議書後立即配合原告辦理系爭71筆土地所有權移轉登記及系爭建物保存登記暨抵押權設定等相關事宜。原告主張訴外人威松公司於102 年5 月7 日私自取得系爭建物使用執照後拒不交付予被告帝璽公司，致被告帝璽公司無法就系爭建物辦理第一次所有權登記，且被告陳世豐於另案偵查中陳稱：「25戶使用執照於102 年5 月6 日核准，威松公司於102 年5 月7 日私自取得使用執照，致帝璽公司無法辦理第一次保存登記」等語（見本院卷第116 頁至117 頁）之事實，業據被告黃宥縝、陳世豐所不爭執，而被告帝璽公司、朱宏洋、黃進義經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段之規定，視同自認，堪信原告主張上情為真正。再被告復未舉證證明兩造於簽訂系爭協議書時，原告業已知悉系爭建物之使用執照遭訴外人威松公司扣留且被告無法辦理系爭建物之第一次所有權登記之情事。
⒊觀之原告提出之臺中市○○區○○○○○段○○○○○○○○○ 號地
號土地登記第二類謄本內容所示（見本院卷第51頁至53頁），原告以委託人名義於102 年5 月17日送件而於102 年5 月23日將前揭土地信託登記予訴外人臺中商銀一節，顯見被告於102 年5 月23日前業將系爭71筆土地移轉登記予原告，原告始得就系爭71筆土地信託登記予訴外人臺中商銀。而依系爭協議書第4 條約定：被告因無力完成系爭建案，同意於系爭71筆土地移轉登記予原告後，由原告完成系爭建案之後續建築工程，並由原告執行後續之銷售、整合執行及各項行政事務等語，及第9 條約定：原告應自102 年5 月10日簽訂系爭協議書後，立即配合原告辦理系爭71筆土地所有權移轉登記及系爭建物保存登記暨抵押權設定等語（見本院卷第7 頁）可知，被告至遲應於102 年5 月23日就系爭建物辦理第一次所有權登記並將系爭建物交付予原告為後續建築工程，然被告確於系爭71筆土地移轉登記予原告後，未辦理系爭建物之第一次所有權登記，則系爭建物之產權確實存有瑕疵而不明，故原告依系爭協議書第6 條約定，主張系爭建物產權不明而有瑕疵，被告應依系爭協議書第6 條之約定，連帶給付原告1,372 萬8,000 元（計算式：6,864 萬元×20％＝1,37
2 萬8,000 元）之違約金，即屬有據。⒋給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，同法第
233 條第1 項前段及第203 條亦有明文。查原告對被告之違約金損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，則依前揭規定，是原告主張被告應自收受起訴狀繕本翌日（即被告帝璽公司自103 年6 月27日、被告朱宏洋自103 年11月12日、被告黃進義自103 年6 月18日、被告黃宥縝自103 年6 月17日、被告陳世豐自103 年6 月28日）起至清償日止，給付按週年利率百分之5 計算之遲延利息，於法自屬有據。
⒌至於原告雖另主張有訴外人黃楓真、黃世彬、陳慶鴻等人對
原告所有之系爭71筆土地進行假扣押，且系爭建物另遭拍賣且有其他債權人參與分配等語（見本院卷第2 頁至3 頁、第87頁至88頁、第169 頁至170 頁），並提出民事假扣押裁定聲請狀3 份及本院民事執行處103 年5 月15日中院東民執10
2 司執松字第76697 號函附卷可稽（見本院卷第12頁至36頁）。惟觀諸原告前揭所提之民事假扣押裁定聲請狀之緣由，均係因被告帝璽公司對於與訴外人黃楓真、黃世彬、陳慶鴻等人就系爭建物及系爭71筆土地之買賣關係債務不履行，因而聲請本院對於系爭71筆土地為假扣押且代位被告帝璽公司對於原告提起履行債務之訴，顯見訴外人黃楓真、黃世彬、陳慶鴻非主張渠等對於系爭71筆土地或系爭建物有何所有權或地役權、地上權、典權、抵押權等之定限物權之權利，是原告訴外人黃楓真、黃世彬、陳慶鴻等人對系爭71筆土地為假扣押，非系爭協議書第6 條所約定之權利瑕疵，併此指明。
五、綜上所述，原告主張系爭建物產權不明而有瑕疵一情，既屬可採，故其本於系爭協議書第6 條之約定，請求被告連帶給付違約金1,372 萬8,000 元，及被告帝璽公司自103 年6 月27日起、被告朱宏洋自103 年11月12日起、被告黃進義自10
3 年6 月18日起、被告黃宥縝自103 年6 月17日起、被告陳世豐自103 年6 月28日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告及被告黃宥縝、陳世豐分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項。
中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 呂明坤法 官 陳玟珍上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 15 日
書記官 洪翊薰