臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第3號原 告 英詠股份有限公司法定代理人 徐雲瑤訴訟代理人 王子平律師複 代理人 簡維弘律師被 告 僖吉豆行法定代理人 柯佩宜訴訟代理人 林孟毅律師複 代理人 鄭伊純律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾壹萬伍仟元，及自民國一百零三年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新臺幣參拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告給付新臺幣（下同）9,508,500元及自調解聲請狀繕本送達之翌日起算之遲延利息，嗣於民國（下同）103年3月20日本院審理中減縮為被告應給付8,908,500元及自起訴狀繕本送達之翌日起算之遲延利息（見本院卷第136頁）。查原告上開變更核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告為經營商城，與被告就門牌號碼臺中○○○區○○路○○○號之房屋及廣告牆（下稱系爭租賃物）協商租賃相關事宜。締約前，被告表示其就系爭租賃物曾委託他人製作原證2「Uni House行動智能館」招商企劃案，並提出該企劃案之資料供原告參考。原告考量該企劃案之規劃及現場之使用空間尚敷使用，遂於101年12月1日與被告就系爭租賃物簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約）。承租後，原告隨即展開招商計劃，並於102年5月9日與訴外人創立廣告有限公司（下稱創立公司）簽立「店舖租賃意向書」，創立公司亦擬於同年6月1日正式簽約承租。然於招商期間，先是有訴外人施玉貞即系爭租賃物之所有人，表示其未同意被告轉租，致原告因恐日後無法分租系爭租賃物而停止招商計畫，並於102年3月21日發函被告終止系爭租賃契約；嗣於同年5月間又遭臺中巿政府認定系爭租賃物有違建情事，發函命限期改善，逾期將予強制拆除。因拆除違建部分後，系爭租賃物之空間將不敷需求，致原告無法與訴外人創立公司簽訂租約。至此，被告既未排除訴外人施玉貞之妨礙行為，亦未交付合於約定之租賃物，依系爭租賃契約第3條之約定及民法第423條之規定，原告自得終止系爭租賃契約。故而，原告先於102年5月31日發函被告協商解約及賠償事宜，惟其拒不協商，原告乃再於同年6月11日函知被告終止兩造間之租賃關係。嗣系爭租賃物之違建部分於同年8月6日拆除，惟被告不願賠償原告所受損害。
㈡、承上，原告既於102年6月11日發函終止系爭租賃契約，被告並於同年月13日收受送達，應認兩造間之租賃關係業於同年月14日終止。因原告前已簽發票面總額378萬元之支票數紙給付租金，該些支票均已兌現，被告自應返還系爭租賃契約終止後之溢收租金206萬8500元。又原告若依原訂招商計畫將系爭租賃物轉租他人，每月原可收取52萬5,000元之租金，扣除應給付被告之租金，租賃期間共可賺取684萬元，現因可歸責於被告之事由致原告停止招商計劃，原告自得請求被告賠償未能轉租之損失684萬元。為此，爰依兩造間系爭租賃契約及債務不履行、不當得利等法律關係請求被告給付如聲明所示。
㈢、對被告抗辯之陳述：⒈被告提供原告之系爭租賃物使用執照並未檢附竣工圖說，亦
未提供建物謄本，原告無從知悉系爭租賃物合法使用之面積或增建部分屬於違建。且被告於締約過程一再傳達系爭租賃物符合相關法令規範之訊息。甚者，被告於締約過程中亦明白告知系爭租賃物屋均係合法，此有證人劉泓伯之證述可證。
⒉原告向被告承租系爭租賃物之目的，係為經營商城等營業用
途，此為被告所悉，被告亦提供其招商企劃案予原告參考，由該招商企劃案可知，被告認為於該地點經營商城，必須使用如該招商企劃案所示面積，始得達到相當之經營規模及獲利。因而，原告製作招商說明時，即參考被告之資料並規劃為120坪，此由原告與訴外人創立公司之租賃意向書明白約定可使用面積為119坪可證。然今，系爭租賃物合法使用之面積僅約61坪，顯不敷需求，故認系爭租賃物經拆除違建後，存餘部分已不能達原告租賃之目的。且系爭租賃物之廁所雖未遭拆除，然屬違章建築，日後仍有遭拆除之風險，是原告須於合法使用部分外另行興建廁所等公共使用空間，招商面積將再縮減，顯亦無法達成原告租賃之目的。再退步言，被告交付予原告使用收益之標的尚包含外部三面大型廣告牆，該區域廣告牆之租賃單價為每坪912元至4,483元，原告預以出租該些廣告牆作為收支平衡及獲利之來源，此有劉泓伯之證述可證。又被告倘認為系爭租賃物於無廣告牆、且合法使用面積僅有60坪之條件下足敷招商經營之目的，何須終止與訴外人施玉真間之租賃關係。是系爭租賃物經拆除違建後，存餘部分確已不能達原告租賃之目的，原告即得依法終止系爭租賃契約。
⒊原告確已商洽轉租系爭租賃物與訴外人創立公司，雙方雖僅
簽定意向書，惟由證人楊于萱證述可知，租賃關係幾已形成，轉租之利益已屬原告公司之期待利益。且原告若得依計劃轉租，每月可收取52萬5,000元之租金，扣除應給付被告之租金，得賺取之利益第一年為每月21萬元，第二年為每月為17萬5,000元，第三、四年為每月為15萬5,000元，兩造之租賃契約因可歸責於被告之事由而終止，致原告受有轉租利益之損失共計684萬元等語。
㈣、並聲明：被告應給付原告8,908,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、訂約當時，被告依原告請求提出「Uni House行動智能館」招商企劃案之資料供作參考，然此非系爭租賃契約之約定內容或契約條件，被告自無依上開招商企劃案內容履行之義務。又比對原告所提原證5「店鋪租賃意向書」第4頁以後所附之招商企劃書，與上開「UNi HOUSE行動智能館」招商企劃案，二者無論係企劃書內容、經營模式、店家類型、空間規劃等均不相同，亦可佐證。此外，被告僅係單純出租系爭標的物，並未就系爭標的物之經營規模大小、預期之獲利高低等向原告為任何說明或保證，故原告主張於系爭標的物坐落地點經營商城，必須使用如上開招商企劃案所示面積，始可達到相當之經營規模及獲利，純係原告主觀臆測之詞，被告否認之。
㈡、自原告向被告承租之日起至102年10月21日被告主張契約終止之日為止，系爭租賃物均由原告占有使用，原告應舉證證明訴外人施玉貞有妨礙其行使權利並已影響其招商。就此，被告業於102年3月28日以被證2即台中法院郵局第783號存證信函向原告說明，並告知其無解除契約之權利。況且，原告一方面以施玉貞有妨礙行為，而於102年3月21日發函被告解除系爭租賃契約，另一方面卻又於102年5月9日與訴外人創立公司簽立「店鋪租賃意向書」，顯然原告主張其因訴外人施玉真之妨礙行為，恐日後無法分租而停止招商計畫，並非事實。
㈢、簽約當時，原告對於系爭租賃標的之增建部分知之甚詳，原告應依系爭租賃契約之約定，自行負擔增建部分所增加之全部稅捐及一切損失：
⒈簽約前，被告已明確告知原告系爭租賃物之現況，並於101
年11月13日依其要求提供相關書面資料（包括土地登記謄本、地籍圖謄本、建物使用執照、建物合法使用部分及增建部分平面圖）。原告亦曾為此多次派員親臨現場檢視、勘查，對於系爭租賃標的之現況知之甚詳，兩造就租賃物之現狀達成合意而簽訂系爭租賃契約，被告絕無違約情事。再者，建物登記第二類謄本係公開之資料，原告得依系爭租賃物之門牌號碼自行上網查詢、列印，且原告要求被告提供之資料並不包括建物登記謄本。更況，被告所提供之「建物合法使用部分及增建部分平面圖」，已清楚標出系爭租賃物之合法使用範圍，並附有比例尺可資計算，原告主張無從知悉系爭租賃物合法使用面積，顯不足採。
⒉由系爭租賃契約第4條第9項約定「若使用面積超出使用執照
上之合法面積，其增加之全部稅捐及一切損失，概由承租人負擔，絕無異議」，足證兩造就系爭租賃物之增建部分業有達成合意，原告對於超出使用執照外之增建部分遭拆除所生之損失，應自行負擔，原告亦不得以此主張解除或終止契約。
⒊在102年8月6日主管機關強制拆除系爭租賃物之增建部分及
廣告牆前，原告均占有使用系爭租賃物，拆除後，亦仍繼續占有使用而未點交予被告，故而，原告一面享有系爭租賃物之使用收益，一面卻又主張解除或終止契約並請求賠償，有失公允。
⒋系爭租賃物之增建部分位屬騎樓，縱使全數拆除，也無礙於
系爭租賃物主體之使用收益，尚未達得解約之重大瑕疵。況依原告所提原證5「福興路三角窗招商企劃書」第12頁所示，原告規劃之坪數為每間約10坪、共6間，總招商坪數正符合系爭租賃物之合法使用範圍，可證原告是在明知系爭租賃物有增建部分之前提下，做出上開坪數規劃，因此，縱使增建部分遭主管機關強制拆除，仍不影響原告規劃之坪數。
⒌系爭租賃物實際遭主管機關強制拆除者僅有部分騎樓、約7
坪，廁所部分則未經主管機關列入違建，亦未拆除。另外，據悉原告原先規劃承租範圍是包括系爭租賃物及他人所有、近300坪之鄰地，然兩造簽訂系爭租賃契約後，原告未能與鄰地地主簽訂租約，招商情況又不如預期，復因訴外人施玉真與被告均不同意原告增加系爭租賃契約所無之油煙類飲食店，原告遂藉故毀約。
㈣、系爭租賃契約既已合法成立，且屬繼續性契約，除有終止之原因外，不得主張解除契約，故原告於102年5月31日、同年6月11日發函解除系爭租賃契約，於法不合。再者，對於上開原告發函主張解除契約乙事，被告業於102年6月11日、17日回覆在案，並無拒絕協商。從而，系爭租賃契約自應以被告收受被證10即102年7月19日律師函之日，即同年月22日，起算3個月期滿之102年10月21日為系爭租賃契約終止日。是系爭租賃契約既於102年10月21日終止，租金自應算至該日為止，原告請求返還終約終止前之租金，並無理由。至於該日起至102年12月31日止原告之預繳租金731,613元，業經被告扣除原告提前終止契約之2個月違約金63萬元後，連同應退還原告之保證金60萬元，共701,613元，辦理清償提存，則該預繳之租金已因清償提存而生清償之效果，原告亦不得再向被告請求。
㈤、被告對於系爭租賃契約之終止並無可歸責事由，已如前述，且簽約前，原告對於系爭租賃物有增建部分乙節知之甚詳，原告自應依系爭租賃契約第4條第9項之約定，自行負擔因該增建部分所增加之全部稅捐及一切損失。再者，原告與訴外人創立公司間簽立之「店鋪租賃意向書」，不過為「預約」，原告僅得請求創立公司簽訂本約，尚不得逕依該預約請求履行或賠償可預期之利益。又原告與創立公司嗣後亦未簽立「本約」，故原告不得僅憑該「店鋪租賃意向書」即主張其受有轉租利益之損失。況且，縱使原告與創立公司簽訂本約，約定之租金是否為52萬5,000元，尚非無疑。故原告請求賠償因兩造間之租賃關係終止所受之損害684萬元，亦無理由等語資為抗辯。
㈥、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經本院整理並簡化兩造不爭執事項及爭點事項如下（兩造不爭執事項，本院採為判決之基礎，見本院卷第68、136頁）：
㈠、兩造不爭執事項⒈兩造於101年12月1日簽訂系爭租賃契約即被證1，約定由被
告出租坐落於臺中市○○區○○路○○○號1樓之房屋全部及廣告牆全部（以建物登記謄本、房屋平面圖為準；廣告牆以照片為準）予原告，租賃期間自102年1月1日起至105年12月31日止，共計4年，自102年1月1日起至102年12月31日止，每月租金為31萬5,000元。
⒉簽約時，原告支付保證金60萬元，並預先交付支票5紙用以
支付102年之租金，該5紙支票目前均已兌現（註：每3個月為1期，102年1月至9月之租金，係以面額各為94萬5,000元之支票3張支付，102年10月至12月之租金，則以面額分別為63萬元及31萬5,000元之2紙支票支付）。
⒊被告於103年1月15日，將應返還原告之金額701,613元，向
臺灣新北地方法院辦理清償提存在案（案號：103年度存字第119號）。
⒋兩造所提證物均為真正。
㈡、爭點事項⒈兩造間之租賃關係應依原告主張之終止時點或依被告主張之
終止時點為有理由？⒉原告請求被告返還租賃關係終止後預繳之租金2,068,500元，
是否有理由？⒊原告請求被告賠償因兩造間之租賃關係終止所受之損害（所
失利益）684萬元，是否有理由？
四、本院之判斷
㈠、本件原告主張兩造簽訂系爭租賃契約後，先是訴外人施玉貞於102年3月間表示並未同意轉租，致原告停止招商計畫，嗣又遭臺中市政府於同年5月間認定系爭租賃物有違建情事，被告是未交付合於約定之租賃物，原告自得依民法第423條之規定終止系爭租賃契約，而且，拆除系爭租賃物之違建部分後，已不能達租賃之目的，原告亦得依民法第435條第2項規定終止契約等情，固據其提出「Uni House行動智能館」招商企劃案、承租前系爭租賃物照片2紙、系爭租賃契約書、原告公司102年3月21日函、違章建築限期改善通知書公告照片1紙、聯信聯合律師事務所102年5月31日函、102年6月
11 日台北南陽郵局第867號存證信函、系爭租賃物拆除違建部分後之照片4紙及廁所位置照片1紙附卷可憑，惟此均為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭租賃物是由被告以其合夥人柯昱辰名義向訴外人即系爭
租賃物所有人施玉貞承租，再由被告以其名義轉租予原告，此經被告於103年1月21日本院審理中自陳在案，並有卷附被證9即被告與施玉貞間就系爭租賃物之租賃契約書乙份為證（見本院卷第76頁），且為原告所未爭執（見本院卷第46頁反面），堪信屬實。而按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條第1項定有明文。本件原告主張訴外人施玉貞於102年3月9日表示被告不得轉租乙節，已為被告所否認，原告自應舉證以實其說，且稽諸上開租賃契約書並無不得轉租之約定，而關於分租之限制，則僅於其中第4條第2項約定除了違法、餐飲（油煙類）、特許行業不可分租，其他行業同意分租（見本院卷第78頁），亦無不能分租經營商城之約定。是以，原告主張訴外人施玉貞表示並未同意轉租，致其停止招商計畫，並於102年3月21日發函被告終止系爭租賃契約，自屬無據。更況，原告自承於102年5月9日與訴外人創立公司就系爭租賃物簽立「店舖租賃意向書」，有原證5店鋪租賃意向書乙份在卷可稽（見中簡卷第27頁），亦見兩造間之租賃關係並不因此而終止。
⒉次按，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。民法第423條、第227條第1項、第226條第1項及第256條固分別定有明文。且因租賃契約之性質為繼續性契約，於成立後發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文可為終止契約，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，而得類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係。但按，如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任（最高法院97年台上字第979號判決要旨參照）。所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年台上字第422號民事判決參照）。原告雖又主張系爭租賃物遭臺中市政府於102年5月間認定有違建情事，被告並未交付合於約定之租賃物，其得依民法第423條規定終止系爭租賃契約，並陳稱其無從知悉系爭租賃物合法使用之面積或增建部分屬於違建云云。然而，被告於兩造訂約前即101年11月13日寄發被證3之電子郵件提供原告土地登記謄本、地籍圖謄本、使用執照及系爭租賃物平面圖，其中，系爭租賃物之平面圖（見本院卷第30頁）已載明建物合法使用部分如黑色所示、增建部分如藍色所示，而該合法使用部分，依其上記載之長寬度計算，約為60坪左右，嗣後，上開平面圖更作為系爭租賃契約書之附件（見中簡卷第26頁），而證人劉泓伯亦證稱「（問：被證三附件四的平面圖，你陳述沒有辦法可以看出有增建，對於增建部分你的理解？）…我當時知道黑色部份大約是在60坪左右，藍色部份大約是60坪左右，二個大約都是60坪左右」（見本院卷第143頁），已見原告於訂約前應是知悉系爭租賃物之合法使用部分約為60坪左右並為上開平面圖所示之黑色部分，其餘部分則不在合法使用範圍內，而屬違章建築之事實。再佐以原告自陳係為經營商城而承租系爭租賃物，而其所營事業中復有「住宅及大樓開發租賃業」乙項（見本院卷第63頁反面），對於建物合法使用範圍，應較一般人理解其意義並具備相關知識。又原告與訴外人創立公司簽立之店舖租賃意向書、以及其製作之招商企劃書，更是分別以「『可使用』面積：1樓：約119坪；廣告看板」（見中簡卷第27頁）、「總坪數『含騎樓』約120坪」（見中簡卷第35頁）描述系爭租賃物之面積，迴避系爭租賃物之合法使用部分之面積約為61坪等情，足徵原告於訂約前應已知悉系爭租賃物存有合法使用與非合法使用部分。另由證人即原告已離職員工劉泓伯證稱，其當時是原告公司員工，於原告承租系爭租賃物前多次去現場看房子，原告公司老闆及股東、設計師也都有去現場看過，且當初規劃系爭租賃物時，有將騎樓規劃為轉租範圍（見本院卷第141、143頁），可知原告於訂約時應已知悉上開平面圖之增建部分即為騎樓，而騎樓不得設置攤架或其他佔用行人通行空間之阻礙物，素為新聞媒體所報導並為國人所習知，況系爭租賃契約第四條第九項並明定「若使用面積超出使用執照上之合法面積，其增加之全部稅捐及一切損失，概由承租人負擔，絕無異議」，益徵原告於訂約前應已知悉系爭租賃物存有部分違章建築。揆諸前揭說明，原告既於訂約前知悉系爭租賃物存有合法與非合法使用部分，兩造以此簽訂系爭租賃契約，且明文約定「若使用面積超出使用執照上之合法面積，其增加之全部稅捐及一切損失，概由承租人負擔，絕無異議」，則其後系爭租賃物遭臺中市政府認定有違章建築存在，應為原告可得預知，而與訂約時兩造主觀上之共同認知並無不合，是難認被告之給付不完全，此部分原告以被告未交付合於約定之租賃物而主張終止系爭租賃契約，亦非可採。至於證人劉泓伯雖於本院審理中證稱「（問：對方是否有明確的告訴您或公司其他人，增建部分是違建）洽談過程中我有詢問過僖吉豆行的柯佩宜，我有問過房屋還有招牌的部份有沒有違建，這邊的消防法規有沒有通過，對方回答沒有違建，消防法規是通過的，建物是合法的」（見本院卷第141頁反面），然衡以劉泓伯於系爭租賃契約簽訂時係負責代表原告與被告洽談承租事宜，對於原告是否知悉系爭租賃物有違建之情事具有相當之利害關係，且其證述與上開事證資料顯然不符，自無足採為有利於原告之認定。
⒊原告雖另以系爭租賃物遭臺中市政府拆除違建後，存餘之部
分已不能達租賃之目的，其得依民法第435條規定終止系爭租賃契約云云。然系爭租賃物係於102年8月6日遭拆除部分違建，拆除之部分違建則為屋頂鐵架廣告物及騎樓圍牆，此有臺中市政府都市發展局103年3月3日中市00000000000000號函及附件附卷可稽（見本院卷第113～123頁）。稽以兩造間系爭租賃契約乃將房屋與廣告牆之租賃期限分列，足見該二者本屬可分，此參被告與訴外人施玉貞之房屋租賃契約第二條除將房屋與廣告牆之租賃期限分列外，第三條甚至將二者之租金分列（一樓房屋租金每月貳拾伍萬元整，廣告牆租金每月伍萬元整）益徵此情。又系爭租賃契約並未載明承租用途，而系爭租賃物係拆除部分違建後，存餘部分為上開平面圖中之合法使用部分及部分增建之範圍，所餘面積約60坪左右，而原告自陳承租系爭租賃物之目的則是作為商場，規劃之後再行轉租（見本院卷第46頁反面），則衡諸一般商場規模及攤位面積，系爭租賃物之存餘部分全部或一部轉租他人營業，仍無不可，此觀原告為訴外人創立公司規劃之平面圖，其中之一有為每間10坪、共6間之情形自明（見中簡卷第35頁反面）。甚者，原告對於系爭租賃物之規劃方式，或如證人劉泓伯提出之平面圖所示（見本院卷第149、151頁）、或如原證5招商企劃書所示（見中簡卷第35頁及其反面），亦即，規劃方式有將合法使用部分劃出、再細分規劃其餘部分者，亦有將全部承租範圍細分規劃者，方式多樣，足見系爭租賃物之規劃，並不以將全部範圍劃為單一使用為限，原告就此亦於民事準備狀自陳「…暫不論原告提供原證5之招商企劃書予第三人創立公司時，『增建部分已有廠商向原告提出承租之意願』，故原告並未將該部分之規劃提供予第三人創立公司參考…」（見本院卷第71頁），是原告主張存餘之部分已不能達租賃之目的，實非無疑。再衡諸兩造於系爭租賃契約第4條第9項已明文約定「若使用面積超出使用執照上之合法面積，其增加之全部稅捐及一切損失，概由承租人負擔，絕無異議」；且本件於102年8月6日系爭租賃物之部分違建遭拆除後，原告復未再向被告以此為終止契約之意思表示，則原告據此主張系爭租賃契約業經終止，亦難認有據。
⒋基上，原告以前開情詞主張兩造間之租賃關係，已在其於10
2年6月11日發函終止系爭租賃契約，經被告於同年月13日收受送達翌日即同年月14日終止，自無理由。
㈡、原告主張兩造間之租賃關係，業經其發函終止而於102年6月14日終止並無理由，業據前述。而按系爭租賃契約第6條第3項、第4項約定「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須取得對方同意」、「乙方（即原告）提前終止該契約，應於三個月前以書面告知被告，並賠償被告二個月租金做為違約金」，此有系爭租賃契約在卷可稽。是本件被告援引上開約定，據以辯稱其同意原告嗣後於102年7月19日所發律師終止函，並依上開約定，應自其收受上開律師函之日，即同年月22日起算3個月期滿之102年10月21日為系爭租賃契約終止日，既合乎兩造上開約定，即應認屬有理。是本件應認兩造間系爭租賃契約關係，係於102年10月21日終止。
㈢、兩造間系爭租賃契約第6條第4項雖約定「乙方（即原告）提前終止該契約，應於三個月前以書面告知被告，並賠償被告二個月租金做為違約金」，被告並據此請求原告依約給付上開違約金。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1612號判例、79年台上字第1915號判例意旨參照）。查系爭租賃物原告承租後確於102年8月6日遭拆除屋頂鐵架廣告物及騎樓圍牆等部分違建，此為兩造所不爭執，並有臺中市政府都市發展局103年3月3日中市00000000000000號函及附件附卷可稽（見本院卷第113～123頁）。雖本件應認原告以系爭租賃物遭拆除部分違建後，存餘之部分已不能達租賃之目的，而主張其得依民法第435條規定終止系爭租賃契約云云尚不可採，然上開違建之拆除勢必影響原告起初承租時之規劃使用目的，且其事由當非可歸責於原告，是斟酌上開事實、本件履約情形、社會經濟狀況及上開約定已要求原告應有三個月之預告期間，且嗣後被告亦隨即102年7月23日向其出租人即訴外人施玉貞請求終止契約並獲同意等情，因認被告依兩造上開約定請求2個月租金之違約金尚屬過高，應予核減為1個月始為適當。
㈣、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。本件應認兩造間系爭租賃契約關係，係於102年10月21日終止；且本件被告應僅得依系爭租賃契約第6條第4項之約定，請求原告賠償一個月租金作為違約金，均經本院認定如前。準此計算，系爭租賃契約約定每月租金為31萬5,000元，則原告10月份應給付之租金應為213,387元（計算式：315,000÷31×21=213,387，元以下四捨五入，下同）。又原告已預先交付被告支票5紙用以支付102年之租金，該5紙支票目前均已兌現（每3個月為1期，102年1月至9月之租金，係以面額各為94萬5,000元之支票3紙支付，102年10月至12月之租金，則以面額分別為63萬元及31萬5,000元之2紙支票支付），此為兩造所不爭執。從而，系爭租賃契約既於102年10月21日終止而向後失其效力，則被告預收之租金扣除原告應付之租金、1個月違約金後，如有賸餘，即屬不當得利，原告自得請求被告返還。依此計算，被告應返還原告之金額為416,613元【計算式：（63萬元支票＋31萬5,000元支票）－（10月之21天租金）－（1個月違約金）＝945,000元－213,387元－315,000元＝416,613元】。另被告已將其自行計算應返還原告之金額101,613元、連同系爭租賃契約之保證金60萬元，共701,613元，辦理清償提存在案，此有被告提存書在卷可按（見本院卷56頁），又因被告上開提存之金額已包含60萬元保證金，故原告於本件嗣後已減縮不再請求60萬元保證金，是扣除其餘提存之101,613元後，被告應再返還給付原告315,000元【計算式：416,613元－101,613元＝315,000元】。
㈣、至原告雖另主張其若依招商計畫將系爭租賃物轉租他人，租賃期間共可賺取684萬元，現因可歸責於被告之事由致原告停止招商計劃，自得依民法第227條之規定請求被告賠償未能轉租之損失684萬元云云。惟查本件尚難認定被告就系爭租賃契約應負不完全給付之債務不履行責任，已如上述，則原告據此請求損害賠償，已無理由。又系爭租賃契約第4條第9項既已明白約定「若使用面積超出使用執照上之合法面積，其增加之全部稅捐及一切損失，概由承租人負擔，絕無異議」，復就原告自陳其未能與訴外人創立公司簽訂轉租契約，是因系爭租賃物拆除違建部分後面積不敷需求之情以觀，性質上係屬使用面積超出合法面積所致，按諸上開約定，其損失應由原告自行負擔，自不得求償於被告。況本件於原告主張其與訴外人創立公司簽立店鋪租賃意向書時，原告與被告間之每月租金為315,000元，然原告主張轉租予訴外人創立公司，每月可收取52萬5,000元之租金，轉租利益每月竟高達21萬元；且原告與被告之租賃期限乃至104年12月31日止，依兩造間系爭租賃契約第4條第2款約定原告雖同意被告分租，惟與第三方之合約到期日應以本約到期日為主，且如乙方提前解除或終止，第三方也必須同時提前解除或終止契約，而原告與訴外人創立公司所簽店鋪租賃意向書所載之租期竟至105年12月31日止，亦顯與上開約定不符，則原告將來是否確能與訴外人創立公司簽立正式契約而獲有上開轉租利益，實非無疑。因之，原告以前詞主張本件有因可歸責於被告之事由，其得請求被告賠償未能轉租之損失684萬元云云，應無理由。
五、綜上所述，本件原告依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告返還溢付之租金315,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年1月20日起（見本院卷第8頁）至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，然就原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，自應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。本院並依被告聲請命被告預供相當擔保金額，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 洪堯讚以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 5 日
書記官 張齡方