臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第304號原 告 陳姬妃訴訟代理人 蘇慶良律師被 告 威松營造股份有限公司法定代理人 林彥甫訴訟代理人 王一翰律師
林世經被 告 黃進義被 告 帝璽建設有限公司法定代理人 朱宏洋上二被告共同訴訟代理人 陳世豐上列當事人間返還價金等事件，本院於民國104年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃進義、威松營造股份有限公司應連帶給付原告新臺幣陸佰捌拾陸萬伍佰元，及自民國一０三年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告帝璽建設有限公司、威松營造股份有限公司應連帶給付原告新臺幣貳佰玖拾捌萬陸仟元，及自民國一０三年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃進義、威松營造股份有限公司連帶負擔十分之七，被告帝璽建設有限公司、威松營造股份有限公司連帶負擔十分之三。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明第一項為「被告等應給付原告新臺幣（下同）700萬元及自民國103年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」。嗣於審理中，變更第一項聲明為：「被告應連帶給付原告9,846,500元，及自103年1月6日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告與被告帝璽建設有限公司（下稱帝璽公司）、黃進義分
別於101年12月8日簽立房屋預定買賣合約書與土地預定買賣合約書，而被告威松營造股份有限公司（下稱威松公司）係前開二買賣契約之履行契約「連帶保證人」。系爭房屋總價係743萬元，原告於簽約時已給付150萬元，系爭土地總價係907萬元，原告於簽約時已給付550萬元，以上原告共已給付700萬元價金。然查，被告帝璽公司、黃進義依雙方買賣契約應於102年12月8日前完工交屋並移轉房屋、土地所有權登記予原告，惟原告於102年12月18日以存證信函向被告帝璽公司、黃進義催告，均未獲回覆或說明，是原告乃於102年12月30日以存證信函向被告帝璽公司、黃進義主張解除契約。
㈡按原告與被告帝璽公司、黃進義於前開二買賣契約上所簽訂
之條款，「若乙方（即被告帝璽公司、黃進義）違約，無法履行合約所訂條款，依約完成土地及房屋過戶予甲方（即原告）時，應由連帶保證人即威松公司返還甲方已繳交之房屋及土地價款計新臺幣柒百萬元整，連帶保證人絕無異議」。本件主債務人即被告帝璽公司、黃進義對原告已給付遲延，並經原告主張解除契約，而原告已給付價金700萬元，則被告帝璽公司、黃進義為契約當事人，依約應負返還之責；另被告威松公司為連帶保證人，亦應連帶負返還責任。
㈢又本件因被告帝璽公司、黃進義違約，依系爭房屋買賣契約
書第17條第1項約定，原告得請求被告帝璽公司、黃進義連帶賠償房屋總價款20%之違約金，而系爭房屋總價款按房屋買賣契約書第5條約定為743萬元，是房屋部分之違約金為1,486,000元（計算式：743萬元×20%＝1,486,000元）。另再依系爭土地買賣契約書第12條第2項約定，原告得請求被告帝璽公司、黃進義連帶賠償房屋總價款15%之違約金，而系爭土地之總價款按土地買賣契約書第3條約定為907萬元，是土地部分違約金為1,360,500元。（計算式：907萬元×15%＝1,360,500元）。以上違約金部分共計2,846,500元。而被告威松公司於本件系爭房屋、土地買賣契約，均係連帶保證人，故就違約金部分亦應負連帶賠償責任。
㈣綜上所述，被告等應連帶賠償原告9,846,500元及遲延利息
。並聲明：被告三人應連帶給付原告9,846,500元及自103年1月6日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈤對被告抗辯之陳述：
1.被告黃進義與帝璽公司，不僅委任同一人為訴訟代理人即陳世豐，法院送予被告黃進義之文件「收受人」竟係被告帝璽公司之法定代理人「朱宏洋」，足見被告黃進義、帝璽公司二者關係匪淺，除係地主與建商之關係，更具本人（黃進義）與代理人（帝璽公司）之關係，即被告黃進義確係委由被告帝璽公司代理出售系爭土地。另被告帝璽公司亦已承認買賣契約書及發票是由帝璽及黃進義授權自己公司業務部用印，故被告帝璽公司與威松公司之間是代理關係，至於他們內部款項的分配與原告並沒有關係。故系爭房屋、土地契約，實際係存在於原告與被告帝璽公司、黃進義之間。
2.次查，原告已於101年12月10日給付土地款項550萬元、房屋款項150萬元，業經被告威松公司收取，並開立「蓋有被告帝璽公司公司發票章」之發票二紙，款項亦由被告威松公司匯至被告帝璽公司名下國泰世華帳戶，是原告已給付700萬元款項與被告帝璽公司已收取該700萬元款項之事實均已明確。又原告係同時給付系爭房屋、系爭土地二筆款項，系爭土地之出賣人為被告黃進義，原告將土地款項550萬元交付予被告帝璽公司，被告帝璽公司亦於發票上載「代收土地款」，足見被告帝璽公司乃係代理被告黃進義向原告收取款項，是被告黃進義、帝璽公司間顯具有代理關係至明。是故，就原告已給付之700萬元，被告黃進義、帝璽公司、威松公司應連帶負返還之責。
3.被告威松公司所簽立之保證條款係存在於系爭房屋、土地契約二份中，且二份契約之保證條款內容亦均相同，是被告威松公司之責任乃係及於系爭房屋、土地契約之全部內容，不限於原告已給付之700萬元。又被告威松公司於系爭房屋、土地契約中所簽立之保證條款第三行「若乙方違約，無法履行合約所訂條款，依約完成土地及房屋過戶予甲方時，應由連帶保證人即威松營造股份有限公司返還甲方已繳交之房屋及土地價款計新台幣柒佰萬元整，連帶保證人絕無異議」此句，只是再次強調被告威松公司更須對原告「簽約時」已給付之700萬元負返還責任，即明示被告威松公司「保證時」已發生之給付之數額700萬元，不待原告解約，保證人即刻負返還700萬元責任，均無明示或排除、免除被告威松公司就違約金之連帶賠償責任，是就系爭房屋契約第18條、系爭土地契約第11條之違約金部分，被告威松公司須同負連帶賠償責任。
二、被告抗辯：㈠被告威松公司部分：
1.原告是向被告帝璽公司購買房屋，向被告黃進義購買土地，當時之所以由林世經洽談買賣事宜並交付發票，實係因為被告威松公司當時負責承攬建造系爭房屋，而被告帝璽公司於現場並無派駐人員，故於有客戶欲預購系爭不動產時，由被告威松公司之林世經代為轉達被告帝璽公司，經被告帝璽公司同意買賣價格後，將被告帝璽公司大小章、黃進義印章、交予林世經替其完成簽約事宜，簽約後所收支票，亦存入被告帝璽公司國泰世華銀行帳戶，被告帝璽公司亦開立統一發票交予原告。至於被告帝璽公司及黃進義與被告威松公司之任何約定或資金往來，均是其他法律關係，不影響系爭房地買賣契約當事人之認定。又當時被告帝璽公司與被告威松公司雙方合作，關係良好，而被告帝璽公司人力不足，故由被告威松公司職員代辦部分事宜，仍不因此使被告威松公司取代被告帝璽公司及黃進義成為契約當事人。故系爭契約係存在於原告與被告帝璽公司、黃進義間。
2.次查，被告帝璽公司當初雖有與被告威松公司約定分配8戶房屋給被告威松公司，但前提是被告威松公司完成25戶建物之營造工程，而本件原告與被告帝璽公司、黃進義簽約時，系爭工程尚未完工，被告威松公司並未取得系爭房地，至於被告威松公司所分得之8戶房屋如於完工前賣出（如本件情形），因被告帝璽公司當時仍是所有權人及買賣契約之賣方，故賣屋價款是先進入被告帝璽公司帳戶，俟完工後方由被告帝璽公司聯同未賣出之房地，加以結算後給付予被告威松公司，此亦符合承攬之性質，即完工後方給付報酬。然102年中被告帝璽公司發生財務危機，竟惡意違約，將系爭土地解除信託，轉予訴外人曾建福，導致工程無法完工，威松公司為保障工程款債權，遂向鈞院提告（102年度建字第63號），嗣雖於102年9月16日雙方達成和解，然和解後被告帝璽公司無法支付和解金，被告威松公司只得以此債權參與分配系爭建物被查封拍賣之款項（所分配款項不到債權之一半）。是以，系爭房地未曾過戶予被告威松公司，被告威松公司亦不曾以賣方身份與原告達成買賣約定。
3.再查，本件原告請求之依據為「房屋預定買賣合約書」之附帶條款中約定，然此附帶條款內容前後有嚴重矛盾，蓋此附帶條款既然是「房屋預定買賣合約書」之「附帶條款」，條款前段開宗明義又敘明本約所生條款等語，則連帶保證人即被告威松公司之責任，應是從「房屋預定買賣合約書」中衍生出來，然該條款後段卻規定，被告威松公司之連帶保證責任擴及「房屋及土地價款」，其中土地價款部分，顯然已超出本約之範圍。直言之，附帶條款前段聲明被告威松公司對本約所生條款負連帶保證人責任，後段所課予被告威松公司之責任卻超出本約範圍擴及土地價款，前後顯有矛盾，此附帶條款應屬全部無效，原告之請求即失所附麗。
4.退步言，縱認此附帶條款仍然有效（假設語氣，非自認），但解釋上仍應認為附帶條款之範圍不應超過本約，則被告威松公司所應負連帶賠償責任部分應僅有房屋價款150萬元部分。再退步言，倘認「返還甲方已繳交之房屋及土地價款計新台幣柒佰萬元整」之約定有效，則代表雙方認定被告威松公司之連帶賠償範圍限於700萬元，原告請求其餘違約金2,846,500元部分並非「附帶條款」所保證之範圍，自無理由。
又若法院認原告就違約金之請求被告威松公司需給付，惟本件違約金有過高之情形，應予以酌減。且原告關於勞力費用之支出沒有確實證據，即使有懲罰性違約金之約定，還是要依實際情況由法院加以酌定。
5.末查，被告帝璽公司開立本票予被告威松公司，被告威松公司進而持此本票及雙方和解書參與分配被告帝璽公司遭拍賣之財產，係基於被告威松公司與被告帝璽公司所簽訂之工程營造契約書而來，所分配之金額係為抵充被告帝璽公司應支付予被告威松公司之工程款，與本案之買賣價款不同，自不包括對原告之債務在內，兩者自不可混為一談。退步言，不論被告威松公司與被告帝璽公司有何約定，亦與被告黃進義無關，又豈能由被告黃進義持之作為抗辯理由？並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
㈡被告被告帝璽公司、黃進義部分：
1.原告繳交之土地、建物買賣價金共計700萬元，均由被告威松公司收取款項，並非由被告帝璽公司、黃進義收取，交易過程亦未與被告帝璽公司任何人員或被告黃進義洽談。另原告所提出之建物及土地買賣契約書及發票，確實為被告帝璽公司、黃進義授權業務部門用印之空白契約書交由被告威松公司，惟被告帝璽公司、黃進義並未授權給被告威松公司簽定買賣契約書，及向原告收取任何款項。且就被告威松公司收受定金之金額也與被告帝璽公司一般買賣房屋之情形不符。而原告所提之國泰世華銀行之存簿為被告威松公司要求被告帝璽公司所開立之帳戶，存簿及印鑑章均交由被告威松公司使用。且查，國泰世華銀行101年12月12日匯出匯款憑證中匯款人為「謝彤炘」，其為被告威松公司之會計，另國泰世華銀行其他之取款存款憑證之筆跡亦皆為謝姓會計之字跡。再由2012年12月10日存入台灣中小企業銀行沙鹿分行，發票人帳號00000000，票號0000000，金額120萬元，另票號0000000，金額550萬元，共計670萬元等支票，並非是700萬元，他們所謂現金交付日期是2012年12月12日，是在票據到期日後才存入定金30萬元，明顯與一般買賣契約付款方式不符，又被告黃進義自始沒收到任何款項，也沒收到原告解除契約通知，由此可看出系爭契約並非被告帝璽公司、黃進義與原告所簽定，故系爭房地買賣契約應係存在於原告與被告威松公司間，應由被告威松公司返還原告請求之價金及違約金。
2.另被告帝璽公司已開立本票給被告威松公司收取，被告威松公司並已於103年12月17日參予分配被告帝璽公司建物拍賣之分配款項，共計分配款為34,342,417元。此外，被告帝璽公司另有支付一筆600多萬元的工程款項，是不應再重複由被告帝璽公司、黃進義背負返還價金之責。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
四、兩造不爭執之事項：
(一)原告於民國101年12月8日就系爭房地簽訂房屋預定買賣合約書與土地預定買賣合約書。
(二)原告以支票及現金繳納部分房屋款新臺幣（下同）150萬元及部分土地款550萬元，由威松公司之林世經收受，再存入被告帝璽公司於國泰世華銀行帳戶（帳號000000000000號）內，並由被告帝璽公司名義開具統一發票2紙交與原告作為繳款證明。
(三)被告威松營造公司於前開契約簽立附帶條款，同意擔任連帶保證人。
(四)系爭房、地業已移轉至第三人名下。
五、原告本於系爭房地買賣契約，主張被告帝璽公司、黃進義未依約完工交屋並移轉房屋、土地所有權登記予原告，已發函通知解除契約，被告應連帶返還已付之買賣價金及給付違約金及利息等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：(一)就系爭房地買賣，原告與被告3人間之關係？(二)原告依系爭房屋預定買賣合約書第17條第1項、系爭土地預定買賣合約書第12條第2項、系爭房地買賣契約書之附註條款、民法第254條、第259條、第260條請求被告連帶返還已支付之700萬元買賣訂金及給付違約金148萬6000元、136萬500元，共計984萬6500元，有無理由？茲論述本院得心證之理由如下：
(一)系爭房地買賣之契約當事人為原告、被告帝璽公司及黃進義，被告威松公司為保證人：
1、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致，其契約即已成立。且契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院69年台上字第1710號、68年台上字第1504號民事判例參照）。次按，按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。代理權之授與並不以明示為限，如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（最高法院84年度台上第1481號判決參照）。由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條亦有明文。民法第169條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任（最高法院70年台上字第3515號判例參照）。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例要旨參照）。
2、查，原告主張其於101年12月8日與被告威松公司之林世經洽談系爭房地買賣事宜，並交與現金30萬元及面額分別為150萬元、550萬元、發票日均為101年12月10日之支票2紙，共計700萬元供作系爭房地買賣部分價金，而分別與被告帝璽公司、黃進義簽訂系爭房地之買賣契約書，被告威松公司則於該二買賣契約加註附帶條款，同意為履行契約之連帶保證人等事實，業已提出其與被告帝璽公司、黃進義所簽訂之房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，以及由帝璽公司出具房屋款150萬元及土地款550萬元之統一發票2紙等影本附卷為憑，且經被告威松公司自認無訛。參諸被告帝璽公司、黃進義並不否認上開2份合約書確實是源自渠等授權業務部門用印後交與被告威松公司之部分空白契約書；又據卷附之臺灣中小企業銀行沙鹿分行103沙鹿字第0000000000號函文說明，以及被告帝璽公司提出之上開帳戶交易明細及存款憑證所示，被告威松公司收受前揭現金30萬元及2紙支票後，旋即於101年12月10日、12月12日存入帝璽公司於國泰世華銀行帳號000000000000號帳戶內，被告帝璽公司因而就前揭房屋及土地之部分買賣價金分別開立統一發票2紙經由被告威松公司轉交與原告等情，足徵原告與被告帝璽公司、黃進義間經由威松公司林世經媒介將各方互為之意思表示從中傳達，獲致意思表示之一致，而為系爭房地買賣，要無庸疑。
3、被告帝璽公司、黃進義雖辯稱渠等僅是將已用印之空白契約書交給被告威松公司，並未授權給被告威松公司簽定系爭房地買賣契約書或向原告收取任何款項，且前揭帝璽公司所有之國泰世華銀行帳戶是因應被告威松公司要求所開立，存簿及印鑑章均交由被告威松公司使用，渠等並未收取原告之買賣價金云云，並提出其所有之國泰世華銀行帳戶交易明細及存提款憑單為佐。惟此已為被告威松公司否認，並以前情詞說明緣由，尚未悖情理；況被告威松公司僅是系爭房地建案之營造商，其本無權處分系爭房地，被告帝璽公司、黃進義卻未與原告直接接觸洽商買賣標的及價金，即於有關渠等所有系爭房地之買賣契約書上先行蓋上公司印章及私章，於後再開立統一發票以示渠等已收受系爭房地買賣之價金，其行為自足使原告相信被告威松公司有代理被告出售系爭房地之權限，並已如實將系爭房地買賣訊息傳達予被告帝璽公司、黃進義，故縱使被告等間就授權範圍尚有爭議，被告帝璽公司、黃進義亦應就系爭契約之簽訂負表見代理之授權人責任，渠等辯稱：未授權被告威松公司與原告簽訂系爭房地買賣契約，認與系爭房地買賣無關云云，委無足取。
4、本院綜合上情以觀，依前開法條及最高法院判決意旨所示，已足以間接推知被告帝璽公司、黃進義有授權被告威松公司媒介或處理系爭房地買賣契約之意思至明。
(二)系爭房地買賣契約已解除，被告威松公司應分別與被告帝璽公司、黃進義負連帶返還買賣價金及違約金之責任
1、按解除權之行使應向他方當事人以意思表示為之，民法第258條第1項定有明文。此項意思表示雖無一定之方式。亦無需法院之准許，但以其意思表示到達他方時發生效力（最高法院86年度台上字第3011號判決意旨參照。本件依據系爭房屋預定買賣合約書第8條「完工期限於102年12月8日前完工交屋…若逾期三個月仍未開工或完工，視同乙方違約…」、第17條第1項「一、乙方違反第7條、第8條第1款及第16條第1、2款規定者，甲方得解除本合約。解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房屋總價款百分之二十之違約金，但該賠償之違約金額已超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」、第18條「本約房屋所需土地由甲方另向黃進義價購。且本合約與甲方和所簽訂之土地預定買賣合約書具連帶關係，如有一方對任一項合約違約時，則視同全部違約。」、附帶條款「本約所定條款，除由乙方負履約責任外，並由威松營造股份有限公司負連帶保證責任。」，以及系爭土地預定買賣合約書第11條第1項「…如有違反房屋預定買賣合約書之約定時，亦視同違反本約之約定。」、第12條第2項「乙方違反第11條規定時，甲方得解除本合約。解約時乙方除應將甲方已繳之土地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償土地總價百分之十五之違約金，但該賠償之違約金超過已繳價款者，則已繳價款為限。」、第15條「甲乙雙方依本合約規定對於他方書面通知送達（催告、聲明及其他之意思表示）悉依本合約記載之地址為之。倘甲乙雙方於簽訂合約後有遷移情事而未盡告知之責，故書面通知無法送達者，應以書面通知第一次寄送日（以郵戳為準）為生效日。」、附帶條款「本約所定條款，除由乙方負履約責任外，並由威松營造股份有限公司負連帶保證責任。」等語之記載，被告帝璽公司、黃進義確實有未依兩造約定在102年12月8日最後期限完工交屋之情，甚已將系爭房地所有權辦理移轉登記予他人，而有歸責予被告帝璽公司、黃進義之原因，足以構成原告解除契約之理由，又被告等未告知其有遷移地址之情，則原告於102年12月18日依合約書上地址以存證信函催告被告帝璽公司、黃進義履約，未經回覆或說明，原告始於102年12月30日再依合約所載地址以存證信函為解除系爭房地買賣契約之意思表示，有存證信函2份影本及回證在卷可參，又依前揭系爭土地預定買賣合約書第15條約定，得以書面通知第一次寄送日（以郵戳為準）為生效日，堪認原告與被告帝璽公司、黃進義間之系爭房地買賣契約即已解除，依民法第259條規定被告帝璽公司、黃進義即應負擔回復原狀義務及負賠償責任，被告黃進義以其未收受訂金且存證信函云云抗辯，自難採信。
2、又數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。民法第272條第1項定有明文。而保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。系爭房地買賣契約書除上開記載二買賣合約書有連帶違約效力，及附帶條款約定由被告威松公司負連帶保證人外，並未明文或明示約定被告帝璽公司、黃進義應就返還房屋、土地價款及違約金部分對原告負全部給付之責任。是而，依上開合約計算，被告帝璽公司、威松公司應連帶給付房屋價金150萬元及違約金148萬6000元（計算式：743萬元×20﹪＝148萬6000元）；被告黃進義、威松公司應連帶給付土地價金550萬元及違約金136萬500元（計算式：907萬元×15﹪＝136萬500元）。
3、被告威松公司另主張前揭附帶條款前段雖聲明其公司對本約所生條款負連帶保證人責任，但後段所課予其公司之責任卻超出本約範圍擴及土地價款或房屋價款，前後顯有矛盾，此二附帶條款均應屬全部無效，原告之請求即失所附麗云云。然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。而所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（參見最高法院103年度台上字第431號、103年度台上字第2067號民事判決，均同此旨）。又保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，民法第740條定有明文，本件被告威松公司既分別於系爭房屋預定買賣合約書及系爭土地預定買賣合約書契約中書寫附帶條款前段「本約所定條款，除由乙方負履約責任外，並由威松營造股份有限公司負連帶保證責任。」等語，即是於被告帝璽公司、黃進義不履行債務時，由其代負履行責任，保證責任之範圍除主債務外，當然包括利息、違約金等從屬債務；又上開二份買賣合約書之附帶條款後段均記載「若乙方違約無法履行合約所定條款，依約完成土地及房屋過戶於甲方時，應由連帶保證人即威松營造股份有限公司返還甲方已繳支之房屋及土地價款計新臺幣柒百萬元整，連帶保證人絕無異議」等內容，依其文意，僅是強調被告威松公司為連帶保證人，應負返還原告已繳付之房屋及土地價款共計700萬元之責任，並未排除或免除被告威松公司就利息或違約金之連帶賠償責任，況上開房屋預定買賣合約書第18條、土地預定買賣合約書第11條亦約定該二契約具有連帶違約之關係，兩造當時簽約本意亦應如此，始為相同字句之記載，尚難認有何衝突或矛盾，更何況被告威松公司即為書寫該附帶條款者，其於訴訟中執此抗辯，顯失誠信，難以採之。
4、被告帝璽公司又稱：早已與被告威松公司達成和解，並經公證，系爭房屋無法如期交屋，係威松公司工程延宕，帝璽公司有支付一筆600多萬元工程款項，且讓威松公司參與分配建物拍賣之分配款項，系爭房地債務不應再重複計算至被告帝璽公司云云，並提出公證書、和解書、協議書及本院102司執字第7669號債權計算及分配表等件為據。被告威松公司固不否認有和解乙情，但陳稱：102年9月16日雙方是有達成和解，可取得8戶包括系爭房地之所有權或買賣價金，但完工前，威松公司並未取得取得該8戶之買賣價金或建物所有權，帝璽公司就發生財務危機，無法給付，和解金應換算成工程給付金等語（見本院卷第85頁），顯見上情僅屬被告帝璽公司、威松公司間就工程款給付方式達成之協議，實與系爭房地買賣之履行無涉，況細繹上開書證內容，並未提及系爭房地買賣契約相關之權利義務歸屬，原告亦未參與協議，被告帝璽公司自難據此推託其於系爭房屋預定買賣契約中對原告本應負擔之回復原狀或賠償責任，其所辯並非可採。
5、復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。查原告與被告帝璽公司、黃進義於101年12月8日簽立系爭房地買賣契約，依約系爭房屋應於102年12月8日前完工，原告基於信賴契約約定而給付部分買賣價金共計700萬元，且經被告威松公司保證履約，已如上論，然被告帝璽公司、黃進義卻無正當事由遲延完工，原告因此發函催告，又未據回復或說明，受有因被告遲延或無法交屋辦理移轉所有權登記而減少之預期利益損害，而兩造於簽約時，既已斟酌當事人一方違約時可能所受之損害，預估違約金，則本於契約自由原則，原告以已繳價款為限，依上開房屋、土地預定買賣合約書之約定，核算應計罰之違約金，自屬有據。被告威松公司無由地抗辯系爭違約金過高，應予酌減，即非有理。
(三)綜上所述，原告請求被告帝璽公司、威松公司連帶給付298萬6000元（計算式：土地部分訂金150萬元＋違約金148萬6000元＝298萬6000元），及請求被告黃進義、威松公司連帶給付686萬500元（計算式：房屋部分訂金550萬元＋違約金136萬500元＝686萬500元），以及前揭款項均自103年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求（即主張被告帝璽公司應連帶給付686萬500元部分及被告黃進義應連帶給付298萬6000元），為無理由，不應准許。
四、從而，原告主張依民法第259條規定及系爭房地買賣合約書及附帶條款之約定，請求被告帝璽公司、威松公司連帶給付2,986,000元，請求被告黃進義、威松公司連帶給付6,860,500元，以及均自103年1月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
五、被告均陳明聲請宣告免為假執行，但因原告未聲明宣告假執行，復本件非本院應依職權宣告假執行，則其聲請顯無必要，不應准之，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事決五庭 法 官 王怡菁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
書記官 鄭郁慈