臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第498號原 告 郭秀珠
陳綉卿陳如香訴訟代理人 江曉智律師被 告 蕭素珠訴訟代理人 王慧凱律師上列當事人請求間履行買賣契約事件，本院於民國104年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，並自民國一○四年二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告如以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；惟被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴聲明為：被告應將臺中市○○區○○段○○○○○○號土地及坐落同地段243建號建物（下稱系爭房地）之所有權全部移轉登記予原告；嗣於民國104年2月6日提出民事變更狀，變更原訴之聲明為先位聲明，並追加備位聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）4,000,000元，及自民事變更狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；於104年6月4日言詞辯論期日，復減縮備位聲明為被告應給付原告新臺幣200萬元，及自追加備位聲明狀送達翌日即102年2月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核其訴之變更，所主張基礎事實相同，揆諸首揭說明，其所為訴之追加、減縮，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告3人與被告於102年9月11日，就被告所有之系爭房地，
簽定買賣契約（下稱系爭契約）。兩造並約定買賣價金為1,400萬元，分三期給付。嗣後原告3人即依約於102年9月11日給付被告200萬元之簽約款，依約被告即應於102年10月18日前，備齊完成所有權移轉登記所需之全部資料（包含買賣標的物之土地及建築改良物所有權狀正本）及印鑑（含證明）交付承辦地政士，以便辦理產權移轉作業。惟被告遲至今日未能履約，詎料，被告迄今皆未履行，原告自得請求被告依約移轉系爭房地之所有權登記予原告3人，爰依兩造之買賣契約提起本件訴訟。
㈡又若認本件受另案（即鈞院102年度訴字第3130號案）判決
爭點效力所及，本件被告非為系爭房地之所有權人，則本件被告就系爭契約即屬給付不能，且此給付不能應屬可歸責於買賣契約之出賣人即被告之事由，原告等3人即以渠等於104年2月5日於本件所提之民事變更狀之送達解除系爭買賣契約之意思表示。並爰依系爭契約書第8條及民法第249條第3款規定，就原告已給付予被告之200萬元簽約款，請求被告加倍返還予原告。
㈢先位聲明：(1)被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號
土地及坐落同段243建號之建物所有權全部移轉登記予原告等3人。(2)訴訟費用由被告負擔。(3)第1項聲明，原告願供擔保請准予假執行。備位聲明：(1)被告應給付原告200萬元及自104年2月10日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(2)訴訟費用由被告負擔。(3)第1項聲明，原告願供擔保請准予假執行。
二、被告抗辯略以：㈠被告出賣系爭房地係因於時被告之配偶外遇，經徵信業者協
助後，被告與配偶簽定和解書，並約定就系爭房地變賣，所得之價金由被告取得四分之三為外遇之賠償；嗣後被告即經前開徵信業者之前總經理即訴外人黃長富介紹，由原告等3人向被告表示願意承買系爭房地，被告因配偶外遇，心緒慌亂，即同意將系爭房地售予原告3人，惟被告於系爭契約簽約時，亦明確告知原告3人之代理人即證人徐玉芬，系爭房地之所有權狀皆由被告之配偶保管，倘欲辦理所有權移轉登記恐有困難，復經黃長富建議，兩造始於系爭契約第16條其他約定事項之約定記載「因權狀遺失，於賣方權狀補發完成再辦理用印手續，用印日期暫定」等語，完成契約之簽立。是以，被告既已於締約前明確告知原告3人上情，原告3人即明知被告並非喪失系爭房地之所有權狀，卻仍同意於契約書之特別約定上記載「於補發完成再辦用印手續」等語，應足證原告3人明知本件系爭契約之履行，以「系爭房地之所有權狀補發」為停止條件，應於前開文件補發後，系爭契約始生效。故本件系爭契約應屬附停止條件之買賣契約，且因被告尚未完成補發系爭房地所有權狀之程序，系爭契約尚未生效，原告逕以尚未生效之買賣契約，請求被告履行契約，自屬無據。縱認系爭契約已成立生效，然原告3人既同意過戶、用印之日期僅係暫定，且同意承擔被告無法如期取得系爭房地所有權狀之風險，被告既尚未取得系爭房地之所有權狀，則原告3人自無從主張系爭契約所約定之履行期已屆至，原告逕自提起本件訴訟，亦屬無據。
㈡原告3人另以系爭契約第8條之約定備位請求被告給付200萬
元，惟系爭契約應尚未生效已如前述，原告之請求自無理由。又縱認本件系爭契約已生效，然系爭契約第8條之約定，請求違約賠償須經買方即原告3人限期催告，賣方即原告仍不履行為要件，惟本件契約之用印日期僅係暫定，實際之日期應待兩造合意確定，此由原告3人亦未於系爭契約所載之102年10月18日前，匯款500萬元之用印款至履約保證專戶可證。原告3人僅以片面通知決定系爭契約之履約期限，應有違誠信原則，更難謂被告於本件有何違反契約之行為存在。況乎，原告3人所主張已給付之200萬元並非訂金，渠等主張得依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還，自無理由。
㈢答辯聲明：(1)駁回原告之訴。(2)訴訟費用由原告負擔。(3)如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告假執行。
參、兩造爭執與不爭執事項：
一、兩造不爭執之事項：㈠兩造有於102年9月11日就系爭房地簽定買賣契約，約定約定
買賣價金為1,400萬元，分三期給付。原告3人已依約於102年9月11日將200萬元之簽約款匯入履約保證專戶。
㈡被告對訴外人張志宏提起返還土地權狀事件，經本院於103
年8月21日以102年度訴字第3130號判決，認被告非系爭土地實際所有權人而駁回被告之起訴確定。
二、兩造爭執之事項：㈠系爭契約是否生效？㈡原告3人主張渠等已於104年2月14日以存證信函合法催告被
告履行系爭契約，是否有理由？㈢原告3人主張被告應依系爭契約約定移轉所有權登記是否有
理由？㈣若否，原告3人主張應以已給付之200萬元簽約款計算被告依
系爭契約所應賠償之違約金，是否有理由？若是，原告3人請求被告給付200萬元予原告3人是否有理由？
肆、本院之判斷：
一、本件原告起訴主張兩造簽有系爭契約，並已依約匯款200萬元入約定的履保帳戶，被告對訴外人張志宏提起返還土地權狀事件，經本院於103年8月21日以102年度訴字第3130號判決駁回被告之起訴等情，業據原告提出系爭契約書、買賣價金履約保證申請書等為證，被告亦不爭執，並經本院調取102年度訴字第3130號卷宗核閱屬實，此部分事實堪予認定。
二、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。本件兩造簽定系爭契約就系爭土地與價金已有合意，原告並依約將簽約款200萬元匯入指定之履保帳戶，此上開規定，兩造買賣契約即已成立，被告雖辯稱系爭契約第16條其他約定事項第3項約定：「本件賣方權狀遺失，先由賣方公告補登完成，再辦用印手續」，故系爭契約應屬附停止條件之買賣契約，本件既未能申請補發所有權狀，系爭契約不生效力云云。然觀之系爭契約第16條第3項之約定，為雙方過戶程序之約定，且被告負有先辦理補登之義務，尚難認為係附條件之約定，被告上開所辯核無理由。
三、按所謂履約保證，係指房地買賣過程中為保障買賣雙方價金及產權之權利，將買賣價金交由銀行以專戶保管之履約方式。因房地買賣中履行過程較長，手續亦較繁複，而買賣雙方為確保買受人價金確實交付及出賣人確實履行移轉所有權及交付標的之義務，故使用履約保證方式履行契約，即將履行過程切割為數階段，由買賣雙方及履約保證機構間成立履約保證契約，由買受人分階段支付價金與履約保證機構，而於出賣人一一履行相關義務移轉房地所有權予買受人後，即可領取價金，買賣契約履行完成後，履約保證契約即失效。是於此情形，買受人將價金支付予履約保證機構保管，即已完成階段性之買受人義務，而出賣人應負有履行相關契約約定事項之義務，買受人除出賣人違約外，並無法取回價金，要言之，出賣人依據契約一一履行義務，即可向履約保證機構領取價金，於買受人未違約之情況下，出賣人是否得向履約保證機構領取買受人支付之買賣價金，繫於出賣人是否確實履約，買受人全無決定之餘地，是此時應認為買受人將買賣價金支付履約保證機構時，即已交付價金與出賣人，而出賣人與履約保證機構間則受履約保證契約之拘束，於出賣人履行買賣契約義務而得受領全部價金前，買賣價金暫由履約保證機構保管，直至出賣人契約義務履行完畢，向履約保證機構領取買賣價金後，買賣契約履行完畢，履約保證契約始失效。是揆諸上開說明，本件原告之簽約款200萬元之系爭支票既已於簽約當時即開立200萬元聯邦銀行支票，並由地政士存入上開履保帳戶內，則原告身為買受人之階段性義務已履行，應認其業已交付200萬元之簽約款予被告。再系爭契約第二條辦理買賣價金履約保證約定：「一、雙方同意就本買賣契約之履約，委由安信建築經理股份有限公司（以下簡稱安信建經）辦理買賣價金履約保證（以下簡稱價金履保），買賣雙方於本契約簽訂之同時共同簽立『買賣價金履約保證申請書（編號F032420），該申請書視為買賣合約之一部分。二、買賣雙方同意付款時，除第一次付款買方得以現金或新台幣之即期支票給付，各期買賣價金買方應以匯款方式匯入安信建經於金融機構所開立之買賣價金履約保證專戶（以下簡稱履保專戶），並保留匯款單據以茲憑證。三、買賣雙方合意委託授權上恩地政士(以下簡稱承辦地政士)辦理房地產移轉設定登記、抵押權設之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜，承辦地政士就本項事務之實際作業得使第三人代為處理，惟承辦地政士就本項事務應負擔全部責任；且為確保誠信及交易安全，雙方茲確認自證件交付起至買賣合約完成或合約經雙方同意解除或經法院判決確定解除日止，非經買賣雙方之同意，任何一方均不得向承辦地政士取回證件、終止委託或直接向有關機構申請案件撤銷等行為，違者對承辦地政士不生拘束之效力。」，此有前揭履約保證申請書附卷可憑，顯見兩造就本件買賣價金由安信建經代收為履約保證已有合意，被告辯稱安信建經沒有代收定金之權利云云，不足採信。
四、按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文。次按「被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用（最高法院93年度台上字第441號判決意旨參照）。本件兩造於簽定系爭買賣契約時，約定第一期簽約款200萬元，於簽定系爭契約時由原告將簽約金200萬元以銀行支票匯入指定之履保帳戶內，第二期用印款500萬元，即被告應於102年10月18日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章等資料交付地政士收執，並蓋妥移轉登記書表等，第三期為完稅款700萬元，此有系爭契約書附卷（附於本院卷第62頁）可憑，顯見本件契約係分階段履行，是原告於簽約時即依約交付簽約款200萬元，其性質自屬立約定金無訛。
五、本件系爭房地雖登記於被告名下，然所有權狀為訴外人張志宏所佔有，經被告向張志宏提出返還所有權狀訴訟，經本院於103年8月21日以102年度訴字第3130號判決，認被告非系爭土地實際所有權人而駁回被告之訴確定，此為兩造所不爭執，是本院前開判決對被告自有既判效力，被告既非系爭房地所有權人，則原告先位聲明請求被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，尚無理由，應予駁回。
六、本件系爭契約於102年9月11日簽定，兩造於系爭契約第16條第3項約定被告權狀遺失，應先由被告申請補發完成再辦理用印手續，雖未約定申辦補發期限，然依系爭契約第3條付款方式第二期款約定之內容，佐以證人即本件承辦之地政士劉玉娟於本院審理時到庭證述申辦補發所有權狀約需時1個月等語相符，被告自應於102年10月18日前申請補發完成，被告未能於時限前完成申請補發完成，已應負給付遲延之責；原告雖於本院審理中再發函催告被告應於文到一日內辦理補發所有權狀，其期間顯與正常申辦補發所需時間不相當，然無解被告應負之遲延之責。是原告據此主張解除本件系爭契約，此乃可歸責被告之事由，依前揭規定，原告主張解除契約尚非無據。又本件買賣係透過第三人履約保證，本件原告主張解除契約為有理由，依履約條款，該筆款項自得由原告領回，被告並無權利領取，且該筆款項由原告領回，被告當庭亦表同意，是原告自不得再請求返還該筆款項。是本件原告依前揭規定，請求被告應加倍返還定金200萬元（定金本金部分，由原告向履保帳戶已如前述）為有理由。
七、綜上所述，本件被告之抗辯均不可採，應以原告主張被告違約應負違約責任為可採。從而，原告依兩造間契約之法律關係，請求被告加倍返還定金200元，及自追加起訴狀繕本送達（於104年2月9日送達，被告不爭執，見本院卷第132頁）翌日即104年2月10日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核與法相符，爰分別酌定相當擔保金准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 25 日
民事第三庭 法 官 洪挺梧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 25 日
書記官 劉晴芬