臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第528號原 告 黃郁琇訴訟代理人 常照倫律師複代理人 莊惠祺律師
黃琪雅律師被 告 林春州訴訟代理人 陳育仁律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國104年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬叁仟陸佰壹拾玖元，及自民國一百零三年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國102年5月18日向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍均全部），及同段253建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋、324建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○ 巷○弄○○號房屋（以下合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價款為新臺幣（下同）8060萬元，最遲應於103年1月31日辦理點交。原告已依約如期支付買賣價金，被告亦辦理所有權移轉登記完畢，然因被告無法如期於103年1月31日辦理點交，兩造因而於 102年10月19日另行簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定由原告保留系爭房地尾款 200萬元於交屋時再行結算支付，原告自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行貸款利息由被告補貼，且最遲應於103年2 月28日交屋，如有逾期應每日依1萬元補貼原告，並繼續負擔原告之銀行貸款利息。詎被告屆期並未辦理交屋，且迄至103年8月31日為止，仍未依系爭買賣契約第11條第5 項約定，將訴外人郅聖實業股份有限公司（下稱郅聖公司）設於臺中市○○區○○路○○○巷○弄○ 號之公司營利事業登記遷出，及將訴外人鏘聖實業股份有限公司（下稱鏘聖公司）設於臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號之工廠登記予以註銷，致原告無法依預定計畫搬遷廠房及申請公司登記，造成原告接單損失。爰依系爭買賣契約第12 條第3款約定，請求被告給付每日按買賣總價款千分之0.5計算違約金4萬300元（計算式：8060萬元×0.5／1000＝4萬300元），及依系爭協議書第3條約定，請求被告給付每日以1萬元計算之違約金，合計5萬300元，以每日5萬元計算，被告應給付自103年3月1日起至103年8月31日止，共計6個月之違約金900萬元（計算式：5萬元×6個月 ×30日＝900萬元）。又依系爭協議書約定，被告應補貼自103年1月起至8月止，共計8個月之銀行貸款利息，依原告之貸款利息每月9萬 9050元計算（原告為降低每月應繳利息之金額，分別於103年 6、7月份自行還款1160萬元、1450萬元，故103年6月份起之利息低於9萬905
0 元，此利息差額為原告自行還款而來，被告不得主張享有利息降低之利益），被告應補貼貸款利息共計79萬2400元（計算式：9萬9050元×8個月＝79萬2400元）。被告合計應給付原告979萬2400元（計算式：900萬元＋79萬2400 元＝979萬2400 元），與原告尚未給付系爭房地之尾款200萬元抵銷後，被告尚應給付779萬2400元（計算式：979萬2400元－200萬元＝779萬2400 元）等語。並聲明：被告應給付原告779萬2400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠、原告與被告洽談買賣過程中，已言明購置系爭房地之目的係供作廠房使用，且被告須將現場騰空，及將原設於系爭房屋之公司登記、營利事業登記、營業情形全部遷離，始能謂完成交屋手續。原告雖於103 年7月8日收到代書通知辦理點交，惟至同年7 月10日工廠還有一些擺設，尚未清理完畢；且所謂交屋，除被告應將系爭買賣標的物騰空之外，亦應包含將設籍在系爭房屋之公司登記、工廠登記等全部註銷或遷出，否則僅將現場騰空，原告亦無法使用系爭房地，殊與買賣目的有違。被告一再辯稱其已將現場騰空，謂原告係屬受領遲延云云，顯係混淆視聽，不足採認。
㈡、依系爭買賣契約第11條第5 款約定，被告負有排除公司登記、工廠登記之義務，被告徒以其非該等公司、工廠之負責人，無法辦理公司登記遷出及工廠登記註銷云云置辯，允非可採。又被告係於103年9月份，始申請註銷鏘聖公司設於臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋之工廠登記；另於104年1月6日，始將郅聖公司設於臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋之公司登記遷出，嗣於104 年8月5日將系爭房地全部點交予原告，均已逾兩造間契約之約定點交期限，並不影響本件原告請求。
㈢、依證人張天德之證述，可知兩造簽署系爭協議書時，並無排除系爭買賣契約所約定違約責任之意，倘若被告繼續遲延，衡情其違約責任理當加重，原告實無可能另行與被告協議降低違約金金額，況系爭買賣契約與系爭協議書之用語並不相符，系爭買賣契約約定者係違約金，系爭協議書協議者係補貼，顯見系爭協議書之內容係就系爭買賣契約所約定之違約金以外，再外加補貼。證人張淑芬證述被告違約責任之約定應以系爭協議書為準，純粹係其個人主觀認知，明顯不合邏輯，且有悖於經驗法則、社會通念，不足為採。
㈣、貸款利息係經兩造特別約定應由被告補貼，考其緣由，乃在於原告以所貸款項先代償被告原有之貸款，減省被告原應負擔之貸款利息，故自原告貸款撥款日起至交屋日止之貸款利息，應歸由被告負擔，實符事理之平，則被告應補貼原告之貸款利息，自非違約金之性質，被告主張應予酌減云云，顯欠依據。又兩造間關於違約金之約定，此乃契約自由、私法自治原則之體現，除非債務人主張並舉證約定之違約金數額過高而顯失公平，法院始得依職權將違約金酌減至相當金額，本件被告僅空言辯稱原告請求之違約金過高，應酌減為20
0 萬元為適當云云，難認已盡舉證責任。此外，衡以系爭買賣價金高達8千餘萬元，原告以每日5萬元計算違約金，應無過高情事，況原告購買系爭房地之目的係供作廠房使用，則在被告辦理交屋，及將前開工廠登記註銷及公司登記遷出前，原告均無法使用系爭房地，因而損失訂單數目非小，該等預期利益之損失，均屬原告所受之損害，被告辯稱原告已取得系爭房地所有權，未因此受有任何損害，違約金應酌減為200萬元為適當云云，允非可採。
貳、被告則以：
一、依系爭買賣契約第17條特別約定事項第1 點約定，系爭房地係「以現況騰空點交」，而被告早已將系爭房屋騰空，並通知原告及原告委託之代書辦理點交，系爭房地早已處於隨時可交由原告接管之狀態，原告卻遲遲以系爭房屋上尚有第三人之公司設立登記、工廠登記為由，拒不點交，本件核屬原告受領遲延。
二、被告早已通知郅聖公司及鏘聖公司系爭房地已出售予他人，應盡速將公司登記及工廠登記遷出及註銷，被告在出售系爭房地之初，並未料想到該二家公司會有藉故刁難之事。又實際影響原告者實為工廠設立登記，公司登記並不影響原告其他公司之登記，參諸工廠管理輔導法第4條第2項、第16條第3項、第20條、第30條第2款規定，工廠登記註銷為公法行為，係屬對外發生之行政處分行為，被告並無註銷工廠登記之權利，且因系爭房地已辦理所有權移轉登記予原告，致被告難以所有權人之地位，依法採取相關法律程序之作為，並非被告不願意辦理所致，原告一再拒絕點交，實難苛責於被告（本院卷第71頁）。又依上開工廠管理輔導法規定，原告既已為系爭房地之所有權人，如發現有不符登記之處，得以土地所有權人之名義通知主管機關，依前揭規定逕為辦理，亦即原告本身即可通知臺中市政府將工廠登記註銷。倘如原告所述，其購入土地之目的在於自身使用作為工廠登記，對於上開規定自無不知之理，此部分本非屬系爭房屋點交之法定或約定障礙事由（本院卷第69至70頁）。
三、依證人陳英霖、張淑芬之證述，可知買賣雙方在簽訂系爭不動產買賣契約書時，乃至仲介、代書均不知系爭土地係受臺中市政府環保局之管制，且須經過土壤檢測後，始可註銷工廠登記證，目的在於若系爭土地之土壤若有受到污染，則原設立之工廠應將土地清理、回復至無污染之狀態，始能供下一間工廠使用並辦理工廠登記，故在辦妥土壤檢測之前，被告根本無從將工廠登記證註銷，於訂約之時雙方既未能預知，客觀上即屬不可歸責於被告之事由，依民法第230 條規定，被告即不負給付遲延之責任。且因兩造對於系爭土地為管制土地，須經土壤檢測始能註銷工廠登記之事一無所知，被告方會於簽訂系爭買賣契約時，同意將系爭房屋上之工廠登記予以註銷並點交予原告，倘兩造知悉在註銷工廠登記前應先解除土壤管制，則兩造應會就解除土壤管制之責任分配、時間等另作約定。惟系爭土地為管制土地，係於本件訴訟後原告或被告辦理工廠登記註銷時始知上情，而屬簽約時雙方所未能預料，且被告自將系爭土地出售後，旋即請求郅聖公司及鏘聖公司搬遷並辦理工廠登記之註銷，根本未因利用土地而受有任何之利益，依民法第227 條之2第1項情事變更原則或類推適用，應予免除被告之遲延責任。
四、被告已將系爭房地所有權移轉登記予原告，原告並未因此受有損害，本件核屬原告之受領遲延，已如前述。縱認原告受有損失，而應給付違約金，有關違約金之計算，亦應以系爭協議書為主，依系爭買賣契約本有違約金之約定，若非系爭協議書之約定較系爭買賣契約之約定為輕，被告豈有可能另行簽立系爭協議書？又原告請求之銀行貸款利息為其貸款債務，不論被告是否依兩造約定之日期辦理點交或促成第三人將公司登記及工廠登記遷出，原告均負有繳納貸款之義務，其貸款利息債務不可歸責於被告之行為，原告並未受有損失，被告無需負賠償之責。
五、有關系爭土地土壤管制乙事，非但負責仲介買賣之專業人員及代書皆不知情，兩造訴訟代理人亦因參與本件訴訟後始知上情。被告委託專業人員出售系爭土地尚不能事先預防此一風險或事先就此部分為詳細約定，事後原告已為系爭土地所有權人之情形下，仍不能依工廠管理輔導辦法之規定，請求逕予註銷工廠登記，如原告因此得請求高額違約金，顯有失公平，應予酌減違約金至200 萬元，並以原告尚未給付之尾款200 萬元互為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造經法官試行整理及簡化爭點，結果如下（本院卷第90頁）：
一、兩造不爭執事項：
㈠、原告於102年5月18日向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地；及同段253 建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋）、324建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋），並簽訂原證一不動產買賣契約書，約定總價款8060萬元，最遲點交日為103年1月31日。
㈡、臺中市○○區○○段○○○○○○號土地、324建號建物，於102年7月22日移轉登記為原告所有；同段26、69地號土地、253建號建物，於102年7月22日移轉登記為訴外人張天德所有。
㈢、因被告無法於103年1月31日如期點交，兩造另簽訂原證二協議書，約定原告自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行之貸款利息，由被告補貼，並最遲於103年2月28日交屋，如有逾期被告同意每日以1 萬元補貼原告，並繼續負擔原告銀行貸款利息。
㈣、被告同意按系爭房屋現況交付原告使用。
二、兩造爭執事項：
㈠、原告主張依系爭買賣契約第12條第3款、系爭協議書第3條約定，請求被告給付103 年3月1日起至103年8月31日止之違約金900萬元，有無理由？
㈡、原告請求被告支付103年1月至8月之銀行貸款利息共79萬2400元，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、查本件原告於102年5月18日向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地；及同段253 建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋）、324建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋），並簽訂原證一不動產買賣契約書，約定總價款8060萬元，最遲點交日為103年1月31日。嗣系爭房地辦理所有權移轉登記完畢後，因被告無法於103年1月31日如期點交，兩造另簽訂原證二協議書，約定原告自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行之貸款利息，由被告補貼，並最遲於103年2月28日交屋，如有逾期被告同意每日以1 萬元補貼原告，並繼續負擔原告銀行貸款利息等情，有系爭不動產買賣契約書、協議書附卷可稽（見本院卷第10至16頁），且為兩造所不爭執，此部分事實，足堪認定。
二、查系爭房地於103年2月28日尚無法辦理點交等情，已為被告所自承在卷（本院卷第88頁）。再經本院傳喚證人即仲介陳英霖、代書張淑芬、證人張天德到庭證述之結果，證人陳英霖證稱：兩造當時於買賣契約書約定103年1月31日辦理點交，因103年1月31日之前被告尚未搬遷完成，後來另外簽訂一份協議書，由張淑芬代書擬定，約定於103年2月28日完成點交，後來沒有依約點交，亦係因被告尚未搬遷完成，還有機具、大型布袋等很多東西在現場，被告於103年7月份通知代書現場已搬遷完成，我們去現場看還有一些小東西沒有搬完，被告只有103年7月那1次通知點交而已等語（本院卷第102頁正反面、第104 頁）；證人張淑芬證稱：系爭買賣契約書、協議書係由伊所擬訂，兩造原本約定103年1月31日辦理點交，但因原本設定之工廠登記、公司登記要同時遷出，被告一直沒有辦法在約定時間內完成，兩造後來依協議書約定要在103年2月28日交屋，因時間已久，伊不記得103年2月28日之前，被告有無通知伊可以辦理點交，到最後時間，被告告訴伊已經都搬走可以交屋，伊問被告工廠登記、三照是否有無遷走，被告說因為新廠那邊的關係還在辦，還沒有遷走，伊說這樣還不算可以點交，被告說可以交現場，買方並不同意；被告只有通知伊1 次可以辦理點交，伊告訴仲介，現場部分是仲介去點交等語（本院卷第105 頁正反面）；證人張天德則證稱：被告於103年2月28日前沒有通知辦理點交，被告係於103 年7月8日通知代書要點交，我們知道的時候應該是103 年7月9日，伊於103年7月10日去現場看，後面房間還堆一些雜七雜八的東西，上面還有一些廢水桶等語（本院卷第109 頁正反面），是由證人陳英霖、張淑芬、張天德上揭證述，可知被告係於103年7月間始完成廠房搬遷並通知辦理點交，顯已逾系爭協議書約定103年2月28日之點交日期甚明。
三、又按民法第199條第1項規定，基於債之關係，債權人得向債務人請求給付。故債之核心在於給付，而給付義務，可分為主給付義務及從給付義務。主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務，從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務。而契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，並非債之關係所固有及必備之基本義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成）。查，依系爭不動產買賣契約書第11條（房地移交）第5 項約定：「乙方（即被告）應於完稅前將原設籍於本買賣標的物之公司登記、營利事業登記（含稅捐機關及國稅局之登記）、營業情形等全部遷離，完稅時並出示遷離證明文件。」，有系爭買賣契約書附卷可稽（本院卷第13頁）。
是就被告應於完稅前，即辦理所有權移轉登記前，被告仍為系爭房地之所有權人時，應將設於系爭253 建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號房屋、系爭324建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋之公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離，而有使原告取得系爭房屋完整使用權限之附隨義務，已為系爭買賣契約所明定，系爭買賣契約之出賣人即被告於交付系爭房地予原告時，自應依前開約定，將系爭房屋之公司登記、營利事業登記、營業情形等予以排除，始符合債之本旨。被告未依約於完稅前辦理相關公司登記、廠房登記遷出或註銷，嗣於系爭房地所有權移轉登記後，以其不具所有權人身份，難以採取相關法律程序作為云云置辯，自非可採。又原告主張郅聖公司設於臺中市○○區○○路○○○巷○弄○ 號之公司營利事業登記，及鏘聖公司設於臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號之工廠登記，至103年8月31日為止仍未遷出或註銷等情，業據原告提出經濟部商業司公司資料查詢資料、工廠公示資料查詢系統資料為證（本院卷第57、58頁），且為被告所不爭執，應堪信實。準此，被告於103年7月間通知點交，顯非依兩造買賣契約之本旨提出給付，且迄至103年8月31日為止，被告仍未依債之本旨提出給付，亦堪認定，原告拒絕點交，自難謂有受領遲延之情。本件原告主張被告應就至103年8月31日為止，未依期依債之本旨提出給付而點交系爭房地予原告之遲延結果負違約責任，自非無據。
四、被告雖另辯以系爭土地係受臺中市政府環保局之管制，須經土壤檢測後，始可註銷工廠登記，兩造事前對此一無所知，係於本件訴訟後原告或被告辦理工廠登記註銷時始知上情，此情於兩造訂約之時所未預知，客觀上即屬不可歸責於被告之事由，被告即不負給付遲延之責任，或有情事變更原則之適用或類推適用，應予免除被告之遲延責任云云。然查，依系爭買賣契約第4條第1項、第2項、第3項（價款給付）約定：「一、甲方（即原告）應依下列日期給付乙方（即被告）價款：買賣總價：新臺幣捌仟零陸拾萬元整、簽約款：本契約簽訂時，新臺幣陸佰萬元整、備證用印款：民國102年6月10日，新臺幣壹仟萬元整、完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，新臺幣捌佰萬元整，尾款：新臺幣伍仟陸佰陸拾萬元整、交屋日期訂於民國102年7月30日，甲方應依約付清尾款。雙方同意最遲點交日為103.1.31日」、「二、本約簽訂之同時，甲方應給付簽約款（含定金）。」、「三、乙方備齊一切過戶證件資料時，甲方應給付備證用印款。」；第8 條第1 項約定：「乙方應於本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。」；另依系爭協議書第2條約定：「賣方同意最遲於103 年1月15日前向機關提出遷出申請，最遲不得超過103年3月31日完成核准」，亦有系爭協議書存卷可憑（本院卷第16頁）。另系爭25、72地號土地、324建號建物，係於102 年7月22日移轉登記為原告所有；及系爭26、69地號土地、253建號建物，係於102年7 月22日移轉登記為訴外人張天德所有等情，並有土地登記及建物登記第二類謄本附卷可憑（本院卷第28至39頁）。參諸前揭買賣契約所約定各期價款付款日期、產權移轉時間及系爭房地辦理所有權移轉登記時間，系爭房地應於102年7月22日辦理所有權移轉登記完畢前，即已完稅。苟被告主張因系爭土地受臺中市政府環保局管制，於辦妥土壤檢測前，無法註銷工廠登記等情，確係屬實，且被告於102年7月22日系爭房地辦理所有權移轉登記前，即被告仍為系爭房地之所有權人時，業依系爭買賣契約第11 條第5款約定，向臺中市政府環保局或其他相關機關申請辦理工廠登記註銷，或依系爭協議書第2條約定，於103年1月15日前提出註銷申請，被告於102年7月間，至遲於 103年1月中旬後，即應知系爭土地須辦理土壤檢測始得註銷工廠登記一事。依被告所辯，其至本件訴訟時（本件訴訟係於103年9月4日繫屬本院，參本院卷第4頁民事起訴狀收件章），始知悉系爭土地於辦妥土壤檢測之前，無法將工廠登記註銷，足徵被告於系爭房地完稅前，乃至系爭協議書所約定103年1月15日應提出遷出申請之期限前，並未提出工廠登記註銷之申請。從而，不論系爭土地事實上是否須經辦理土壤檢測，始能註銷系爭房屋上所設定之工廠登記，被告未依系爭買賣契約及協議書所約定日期，就設於系爭房屋之工廠登記申請遷離或註銷，已足造成排除系爭房屋上營業情形之時間延誤，況系爭土地縱然須經辦理土壤檢測，始能註銷工廠登記，充其量僅為程序上較為複雜繁瑣，並非客觀上無法辦理，被告延遲提出註銷申請，就此遲延結果，自難認無可歸責被告之事由，其於本件訴訟中，始以情事變更為由，主張應予免除遲延責任云云，亦不足採。
五、再查，依系爭買賣契約書第12條第3 款約定：「乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋……等，應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至乙方完全給付時為止。」（本院卷第13頁）。又系爭協議書第1條、第3條約定：「雙方於買方撥款日起至交屋日止，買方支付三信商業銀行之貸款利息由賣方補貼買方。」、「雙方協議原交屋日為103年1月31日交屋，其雙方同意最遲於103年2月28日交屋，如逾期賣方同意超過之時間每日依新臺幣1萬元補貼買方，其間賣方需繼續負擔買方銀行利息。」，有前開買賣契約書、協議書可參（本院卷第13、16頁）。而本件係因被告無法依系爭買賣契約約定，於103年1月31日如期點交，兩造因而簽訂系爭協議書，約定原告自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行之貸款利息，由被告補貼，並最遲於103年2月28日交屋，如有逾期被告同意每日以1 萬元補貼原告，並繼續負擔原告銀行貸款利息等情，固為兩造所不爭執；惟原告主張系爭買賣契約書第12條第3 款，及系爭協議書第1條、第3條所約定之違約金、補貼得併行請求等情，則為被告所否認。經查：
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，於文義上及論理上詳為推求，以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取書據中一二語任意推解，致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、第58號、第453 號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。再兩造如就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。
㈡、證人張天德雖於本院審理中證稱：系爭協議書之內容係由伊、原告、仲介、代書、被告共同決定，買方銀行利息係因我們已經把賣方銀行貸款付清，每日補貼1 萬元係由被告提出，那時不是約定不再請求契約約定的違約金，伊沒有說被告補貼1萬元，買賣契約所定每日賠償4萬元就不要了等語（本院卷第109、110頁）。惟依證人張淑芬證稱：伊只記得當初一直沒辦法辦理點交及遷出三照，時間上一直在遲延，買方覺得協調可以，但要再把違約責任寫清楚，所以我們把雙方約來，針對這個部分再去協議，把延遲的時間再做一個約定；關於違約責任係以協議書為準，或同時依原本契約約定之違約責任一起請求，伊之認知上係以協議書約定之內容為準，係要將違約罰廢掉沒錯；協議當時原告、張天德夫妻2 人均有到場，買方同意展延至103年2月28日交屋，當時雙方都沒有講到買賣契約之違約條款是否還要繼續履行，那天是張天德講說如果到103年2月28日又違約不交屋，要如何處理違約的部分，伊就請他們自己去協議，後來他們就照協議書去做約定，伊係依照他們的意思去寫協議書等語（本院卷第107至108頁），可知兩造就系爭買賣契約第12條第3 款所約定之違約責任是否繼續適用，與系爭協議書所約定每日1 萬元及銀行貸款利息之「補貼責任」是否得併行請求一節，並無實質商議，自難認系爭買賣契約第12條第3 款所約定之違約責任，得與系爭協議書之「補貼責任」併為請求，為兩造之一致共識。再參系爭協議書第1條、第3條約定，就被告依約應負擔原告之銀行貸款利息，及逾期點交時，應給付原告每日1 萬元等，固以「補貼」之名義稱之，然以整體文字觀察，其法律上意涵即指被告未依系爭買賣契約及協議書約定期限前交付系爭房屋，所應負之違約責任。而系爭協議書未明定系爭買賣契約書第12條第3 款違約金條款是否繼續適用，造成兩造解釋上之歧異，惟依系爭買賣契約第4條第1項原訂交屋日期為102年7月30日，並另行約定最遲點交日為103年1月31日，於102 年10月19日即最遲點交日尚未屆至時，即另行協議點交日期延至103年2月28日，及逾期未點交時，原告自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行之貸款利息，由被告負擔，並按日給付原告1 萬元之情形以觀，被告應係於
102 年10月間，已預期於103年1月31日無法依約點交，因而與原告另行商議點交日期，及逾期點交後違約金之計算方式。依經驗法則及常態而言，及按誠實信用原則予以解釋，系爭買賣契約書第12條第3款所定每日按買賣總價款千分之0.5計算之違約金，原本已高達每日4萬300元（計算式：8060萬元×0.5／1000＝4 萬300元），而兩造當時僅協議延長點交日期1個月，如再行提高違約金至每日5萬元以上，並應負擔原告每月近10萬元之銀行貸款利息，對被告之負擔顯屬過重，亦無可能為被告所同意之約定，自應解為兩造已約定以系爭協議書之約定，取代系爭買賣契約書第12條第3 款約定，方為合理公允。
㈢、又原告自103年1月起至8月止，共計8個月，實際支出系爭房地之銀行貸款利息合計71萬3619元等情，有三信商業銀行放款計息單附卷可憑（本院卷第19至21頁）。依系爭協議書第
1 條約定：「雙方於買方撥款日起至交屋日止，『買方支付』三信商業銀行之貸款利息由賣方補貼買方。」之文義以觀，被告所應負擔者，係指原告支付予三信商業銀行之利息，應無疑義，自應以原告實際支付予三信商業銀行之利息數額為計算基準。原告主張貸款利息每月為9 萬9050元，原告為降低利息而自行還款，被告不得享有利息降低之利益云云，並無可採。
六、綜上說明，本件被告未依系爭協議書第3條約定，於103年 2月28日辦理交屋，且迄至103年8月31日為止，仍未依系爭買賣契約第11條第5 項約定，將郅聖公司設於臺中市○○區○○路○○○巷○ 弄○號之公司營利事業登記遷出，及將鏘聖公司設於臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號之工廠登記地址予以註銷，而依債之本旨提出給付。從而，原告主張依系爭協議書約定，請求被告給付自103 年3月1日起至103年8月31日止，共計6 個月，每日以1萬元計算之違約金180萬元（計算式：1萬元×6個月×30日＝180萬元），及自103年1月起至8月止，共計8個月之銀行貸款利息71萬3619元，兩者合計251萬3619元，自屬有據。
七、再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院79年台上字第1915號判例、93年台上字第909 號判決參照）。本件被告雖主張兩造間所定違約金數額過高，應予酌減云云。惟查，系爭買賣契約所約定之違約金，業經兩造另以系爭協議書約定減為每日1 萬元，並被告應負責補貼系爭房地點交前原告應付之銀行貸款利息等情，業經本院認定如前，則該違約金數額及利息補貼之約定，即屬被告自行評估當時履約情形後所同意，與系爭買賣契約書第12條第3款約定，以每日按買賣總價款千分之0.5計算之違約金數額為每日4 萬300元（計算式：8060萬元×0.5／1000＝4萬300元）相較，違約金減少比例已達百分之75以上，再衡以系爭房地之買賣價金高達8060萬元，且被告已逾越系爭買賣契約原本所約定103年1月31日應辦理點交之履約期限，雖經原告同意延期至103年2月28日辦理點交，然遲至103年8月間，仍未能遵期依債之本旨提出給付，其違約情形難謂輕微，被告復未舉證證明約定之違約金額有何過高而顯失公平之情事，被告主張違約金過高應予酌減之情形，自難酌採。
八、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第33
5 條第1項分別著有規定。本件原告對被告尚有200萬元之尾款迄未給付，此為兩造所不爭執，則兩造互負金錢債務，且該等債務均已屆清償期，被告以該尾款債權主張抵銷，於法有據，經抵銷後，被告尚應給付原告51萬3619元（計算式：
251萬3619元－200萬元＝51萬3619元）。
九、綜上所述，原告依系爭協議書請求被告給付違約金及利息補貼合計51萬3619元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年9月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 11 月 6 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓法 官 孫藝娜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 6 日
書記官 蕭訓慧