臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第85號原 告 臺中市政府財政局法定代理人 李錦娥訴訟代理人 何志揚律師被 告 寶雅國際股份有限公司台中沙鹿分公司法定代理人 陳宗成訴訟代理人 林進福訴訟代理人 陳美汐訴訟代理人 陳韻如上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○里鎮○路○段○○○號房屋（含地下一層、地上一至五層及屋頂突出物，面積合計3,312平方公尺）騰空遷讓交還原告。
被告應自民國103年2月1日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月於每月月底給付原告新臺幣玖萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸佰肆拾參萬貳仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠原告為坐落臺中市○○區○○里鎮○路○段○○○號房屋（含
地下一層、地上一至五層及屋頂突出物，面積合計3,312平方公尺，下稱系爭房屋）之事實上處分權人。原告於民國101年11月1日將系爭房屋出租予訴外人陳麗淩作為辦公室使用，約定租賃期間自101年11月1日起至104年10月31日止，共3年，租金每月新臺幣（下同）9萬元，並約定履約保證金為324,000元。詎陳麗淩竟違約將系爭房屋借予被告作為百貨商場使用，遭臺中市政府都市發展局以102年2月7日中市都營字第00000000000號函勒令停止使用，顯已違反租約規定，經原告以102年2月22日中市財管字第0000000000號函請停止違約使用未獲置理，嗣原告以102年4月2日中市財管字第0000000000號函通知陳麗淩終止租約、沒入履約保證金並催告限期遷讓返還系爭房屋，再以102年5月8日中市財管字第0000000000號函通知限期遷讓返還系爭房屋。嗣後原告對陳麗淩提起遷讓房屋之訴，經本院以102年度重訴字第264號判決陳麗淩敗訴確定。被告之前手陳麗淩與原告間之租賃關係既經原告合法終止，當屬無權占用（間接占用人），則被告向陳麗淩借用亦未經原告同意，顯屬無權占用人（直接占用人）。
㈡被告未經原告同意占用原告所有之系爭房屋（直接占用人
），自屬無權占有，原告自得依民法第767條規定請求被告遷讓返還。又自原告終止系爭房屋租賃契約之日起，被告占用系爭房屋即無法律上原因，而陳麗淩已預先繳納至103年1月之相當於租金之不當得利，故原告得依最高法院61年台上字第1695號判例意旨及民法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告按月給付相當於租金之損害，其期間及數額為自103年2月1日起至被告返還系爭房屋之日止，按月於每月月底給付原告9萬元。
㈢被告雖抗辯其與陳麗淩定有租賃契約，惟依原告與陳麗淩
之不動產標租契約書（下稱系爭租約）第2頁㈥之約定，承租人不得將租賃物全部或一部轉租他人，故縱使被告與陳麗淩訂有租約，也不能對抗原告。又原告早在去年11月即函催陳麗淩及被告限期一個月內搬遷，但其等迄今均未搬遷，故原告無法同意被告延後搬遷。
㈣並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告；⒉被告
應自103年2月1日起至遷讓房屋之日止，按月於每月月底給付原告9萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被告抗辯：
㈠被告以為依與訴外人陳麗淩簽訂之房屋租賃契約即有使用
系爭房屋之權利，是在收到起訴狀後才知道是無權占有；縱使被告目前為無權占有，希望原告能給被告時間遷讓。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、得心證之理由：原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人，於101年11月1日
將系爭房屋出租予訴外人陳麗淩，約定系爭房屋供作辦公室使用，並約定租賃期間自101年11月1日起至104年10月31日止，租金每月9萬元；及陳麗淩於租期中違反租約約定，將該房屋轉租予被告作為商場使用，經原告以陳麗淩違反系爭租約其他約定事項㈥之約定為由，於102年2月22日以中市財管字第0000000000號函請陳麗淩停止違約使用，然陳麗淩並未停止違約使用，原告再於102年4月2日以中市財管字第0000000000號函對陳麗淩為終止系爭租約之意思表示、並通知依約沒入保證金及限期遷讓返還系爭房屋，之後原告再以102年5月8日中市財管字第0000000000號函限期催告陳麗淩遷讓返還系爭房屋，而陳麗淩並未返還，原告因此對陳麗淩提起遷讓房屋訴訟，並經本院認定系爭租約已於102年4月底終止而判決原告勝訴確定等事實，為被告所不爭執，且有原告提出之系爭房屋稅籍證明書、系爭租約、房屋使用現況照片、前揭函文、本院102年度重訴字第264號民事判決及確定證明書等影本在卷可憑，故可信為真實。
按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係
僅存在於該特定當事人間；而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言；又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人。質言之，在轉租之情形，次承租人與出租人間並無直接之租賃關係，故次承租人欲對抗出租人，必以出租人與承租人、承租人與次承租人之租賃契約均合法存在為前提，倘出租人與承租人間之租賃關係已不存在，次承租人即不得再以其與承租人間之租賃關係主張得繼續使用租賃物。茲查，系爭房屋之事實上處分權人為原告，縱使被告主張其與陳麗淩間有租賃關係存在，惟陳麗淩與原告間之系爭租約已於102年4月底終止，則基於債權相對性原則，被告自不得再以其與陳麗淩間之租賃契約對抗原告。而被告現仍繼續占有系爭房屋，係屬無權占有，原告自得請求被告遷讓返還。
又民法第179條規定：「無法律上原因而受利益，致他人受
損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。」準此，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。茲查，被告現占有系爭房屋，係屬無權占有，其受有占有使用系爭房屋之利益，乃屬無法律上原因而受利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，自係構成不當得利。而原告與陳麗淩就系爭房屋所訂租約約定之租金為每月9萬元，則原告以每月9萬元計算被告所獲取之不當得利，自屬合理；又原告自承陳麗淩已預先繳納相當租金之不當得利至103年1月，故其請求被告自103年2月起按月於每月月底返還相當租金之不當得利9萬元，自無不可。
綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及自103年2月
1日起至遷讓交還系爭房屋之日止按月於每月月底給付原告9萬元，為有理由，應予准許。
依民事訴訟法第78條規定，本件訴訟費用，應由敗訴之被告負擔。
兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核
與民事訴訟法第390第2項、第392條第2項之規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
民事第一庭 法 官 游文科正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 3 月 25 日
書記官