臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第258號上 訴 人 謝來發訴訟代理人 金學坪律師被上訴人 張均文
張苕江共 同訴訟代理人 林益堂律師上列當事人間確認三七五租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國104年3月19日本院豐原簡易庭103年度豐簡字第573號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國104年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：㈠被上訴人起訴主張：上訴人以天青法律事務所103年8月5日
103天清字第013號函主張坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），有三七五租約，惟經被上訴人向臺中市潭子區公所查證，自始並無兩造或兩造之祖父訂立三七五租約之文件及潭子區公所催告五年期滿再繼續租賃之公文函。則被上訴人就系爭土地是否有三七五租賃關係之認定與上訴人不同，並致法律關係不明確而有確認利益，爰依法訴請確認三七五租賃關係不存在。
㈡於本院補充陳述略以：上訴人提出之單據並未明載係三七五
租約之租金，另均爰引歷次書狀及開庭陳述及原審判決理由及證據。
二、上訴人方面：㈠於原審答辯意旨略以：
⒈上訴人之祖父謝新河於38年間向被上訴人張均文（上訴人張
苕江為其叔父）之祖父張朝宗承租系爭土地，地租為每半年600斤稻穀(代金)，謝新河於66年5月31日去世，由上訴人之父謝烈堂繼承耕作，謝烈堂於86年1月12日去世，由上訴人繼承耕作，迄今已逾60年。之前每年二期地租均由被上訴人張均文之母莊素貞簽收（其中一期係由張均文簽收），86年下期後之地租則係匯至莊素貞郵局帳戶，88年間莊素貞去世後，上訴人依被上訴人張均文指示將每期地租匯至其配偶黃麗玲之郵局帳戶，詎上訴人於103年7月間欲匯款第一期地租至上開帳戶時，郵局人員告知該帳戶已取消，致上訴人無法匯款，上訴人遂於委由律師發函予被上訴人張均文後，依法向法院辦理提存，103年11月之地租亦同，有謝新河戶籍謄本、謝烈堂戶籍謄本、收據19張暨郵政國內匯款執據21張、天青法律事務所103年8月5日103天青字第013號函、本院提存所103年度存字第1998號提存書、臺北南海郵局001674號存證信函、本院提存所103年度存字第2847號提存書可稽。
雖依臺中市潭子區公所函覆結果，查無系爭土地有登記承租人為上訴人之租約，惟依最高法院51年度台上字第2629號判例、85年度台上字第2926號判決及79年度台上字第290號判決意旨，耕地三七五租約並不以書面及登記為成立生效要件，且依上開所述及證明文件，足徵上訴人與被上訴人張均文間確實存在耕地三七五租約之事實，故不因雙方未簽訂書面契約或未辦理登記而受影響。
⒉被上訴人張苕江於63年5月30日及67年6月15日分別因繼承及
分割轉載而取得系爭土地所有權，權利範圍各為二分之一，被上訴人張苕江自應承受系爭土地之三七五租約等語資為抗辯。
㈡上訴理由及於本院補充陳述略以：
⒈按「耕地三七五減租條例第6條雖有耕地租約須作成書面之
規定，但此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕地租約之成立或生效要件。」、「㈠系爭土地，原地目為十三則田，已如前述，嗣因洪水流失，而改變為原，現既經被上訴人復耕，已適於種植麻竹及稻作多年，並據北屯區調解委員勘查『已可作良田使用』且經原審現場勘驗屬實。是系爭地已非原野，其地目自應依實際狀況變更為田，而有耕地三七五減租條例之適用。㈡按耕地三七五減租條例規定耕地租約應一律以書面為之者，旨在防止當事人間事後生爭議，而以作成書面為證明之方法而已，並非以作成書面為租約之成立或生效要件。」，最高法院69年度台上字第1024號、69年度台上字第712號裁判要旨參照。次按「耕地三七五減租條例第六條第一項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」、「耕地三七五減租條例所規定之耕地租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言；又同條例第6條第1項之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」、「被繼承人死亡時，遺產當然由繼承人全體繼承，耕地三七五減租條例第6條第1項規定：本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止，或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須經登記始生效力。」，最高法院51年台上字第2629號判例要旨、85年度台上字第2926號、79年度台上字第290號裁判要旨參照。可知耕地三七五租約之法律行為固規定應以書面並經主管機關登記始得為之，惟該書面及登記之目的僅在日後證明之用，並非為其成立、生效要件。
⒉上訴人之祖父謝新河於38年間向被上訴人張均文之祖父張朝
宗承租系爭土地耕作，地租為每半年600斤稻殼（代金），謝新河於66年5月31日過世，由上訴人之父謝烈堂繼承繼續耕作，謝烈堂於86年1月12日過世，由上訴人繼承繼續耕作迄今，已逾60年，之前每年二期地租均由被上訴人張均文之母莊素貞簽收（其中一期係由被上訴人張均文簽收），86年下期之後，地租則係匯至莊素貞郵局帳戶，88年間莊素貞過世，上訴人即依被上訴人張均文指示將每期地租匯至其配偶黃麗玲之郵局帳戶內，詎上訴人於103年7月間要將本年第一期地租匯款至上開帳戶時，郵局人員告知該帳戶已取消，致上訴人無法再予匯款，上訴人遂委由律師發函予被上訴人張均文後，依法向法院辦理提存，103年11月間復委由律師發函予被上訴人張均文後，依法向法院辦理提存，凡此均足徵上訴人與被上訴人張均文間確實存有耕地三七五租約之法律關係，不因雙方未簽訂書面契約或未辦理登記而影響其效力，原判決認耕地三七五租約應以書面為其成立、生效要件，應屬對耕地三七五減租條例第6條第1項關於書面及登記立法目的之誤解，委無可採。
⒊上訴人張苕江分別係於63年5月30日及67年6月15日因繼承及
分割轉載而取得系爭土地之所有權，權利範圍均為二分之一，則被上訴人張苕江自應承受系爭土地之三七五租約，系爭三七五租約對被上訴人張苕江仍繼續有效，自不待言。
⒋原判決固稱依臺中市潭子區公所之函查結果，系爭潭興段第
209地號土地現有潭鄉民字第72201號耕地三七五租約登記，承租人為吳潭、吳清波及吳清雄三人，過去亦曾有鄉民字第
725、726號租約之登記（此二號租約業於87年5月6日經潭子區公所以八七潭鄉民字第7202號公告註銷登記），承租人則為謝繼棠等二人及劉墻，進而推論渠等始為系爭潭興段第209地號土地之合法承租人云云。惟依前述，耕地三七五租約既不以書面及登記為其成立、生效要件，且耕地三七五減租條例並未就同一地號土地上之承租人設有上限規定，倘耕作範圍並無齟齬，上訴人及其先祖與上開原判決所稱之合法承租人共同為系爭潭興段第209地號土地之承租人亦無不可，原判決豈可僅以系爭潭興段209地號土地另現有或曾有合於法律規定之租約登記及承租人，逆推兩造間之耕地三七五租約並未成立生效，殊嫌率斷。
⒌本件系爭耕地三七五租約固未經兩造間訂有書面，亦未向臺
中市潭子區公所辦理登記，惟耕地三七五租約之書面及登記並非其成立、生效要件，僅為證明要件，向為我國司法實務上之主流見解，倘上訴人得舉證證明，並不妨礙兩造間確實存有耕地三七五租約之認定。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，即確認兩造間就被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，地目：田，面積5,
172.22平方公尺及臺中市○○區○○段○○○○號土地，地目：田，面積2,263.06平方公尺土地之耕地三七五租賃關係不存在。上訴人不服，提起本件上訴，其上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造經法官於104年11月20日言詞辯論期日，試行整理並簡化爭點如下：
㈠不爭執之事項⒈臺中市潭子區公所自始無上訴人「三七五租約」之資料。
⒉兩造自始沒有在潭子區公所辦理「三七五租約」事宜。
⒊上訴人所提證物皆自始無記載「三七五租約」。
⒋對兩造於原審所提出之所有證據形式上真正均不爭執。
㈡爭執之事項⒈上訴人主張與被上訴人間訂有三七五租約，有無理由？⒉如上訴人主張兩造間有三七五租約成立，該三七五租約未向
潭子區公所登記，是否有效？⒊被上訴人於原審提起確認三七五租約租賃關係不存在，有無
理由？
五、法院之判斷：㈠上訴人主張與被上訴人間訂有三七五租約，有無理由？⒈按耕地三七五減租條例第一條內載耕地租佃，依本條例之規
定云云，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明（最高法院44年台上字第611號判例意旨參照）。又按按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一章，因專為保護耕地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，則在耕地租佃時，並非除三七五租約外，尚有另一種非三七五租約之情形存在甚明。
⒉兩造對上訴人於原審提出之證據即莊素貞（或張莊素貞）自
73年12月10日起至86年8月17日之收據19紙（其中一紙簽收人為被上訴人張均文）、郵政國內匯款執據21紙、天青法律事務所103年8月5日103天青字第013號函、本院提存所103年度存字第1998號提存書、臺北南海郵局001674號存證信函、本院提存所103年度存字第2847號提存書之形式上真正均不爭執，被上訴人復僅爭執未明載三七五租約之租金云云。本院審酌上訴人既已提出相關多年之租金收據，迨至103年度之租金亦經提存於法院，顯見兩造對系爭土地確實存有口頭之租約。而系爭土地中209地號目前既尚有其他承租人之三七五租約，且210地號亦無租約訂立時有非農地之情形，則兩造間就系爭土地存有之租約自屬耕地之租佃，依前揭解釋，當然適用耕地三七五減租條例，而為三七五租約，並有三七五租賃關係存在。縱原審依職權向臺中市潭子區公所函查系爭土地有無三七五租約約定之登記時，經臺中市○○區0000000000000區0000000000000號函覆說明稱：「
二、○○○區○○段○○○○號土地現有潭鄉民字第72201號耕地三七五租約登記，該租約承租人為吳潭、吳清雄及吳清波等3人；復查潭興段209地號土地亦曾有鄉民字第725及726號租約，承租人分別為謝繼棠等2人及劉墻，惟該2號租約因未申請續訂，經本所以87年5月6日八七潭鄉民字第7202號公告註銷登記並通知出、承租人在案。」、「三○○○區○○段○○○○號土地尚查無三七五租約登記有關資料。」，且依函附之三七五租約書面資料所示，209地號土地現出租人為上訴人二人、承租人為吳潭、吳清雄、吳清波，該合法登記之三七五租約自81年迄今已達23年之久，惟亦無礙209地號土地另有兩造間三七五租約存在之事實，且上訴人主張每年所繳納之租金是合併系爭二筆土地計算其應繳納之三七五租金總金額，而被上訴人僅辯以其名目非為三七五租金云云，堪信上訴人繳納之租金即為合併系爭土地計算之應繳納之三七五租金，故上訴人主張對系爭土地有三七五租約存在，應為可採。
㈡如上訴人主張兩造間有三七五租約成立，該三七五租約未向
潭子區公所登記，是否有效？按耕地三七五減租條例第6條第1項規定「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」。又該條規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院著有51年台上字第2629號判例要旨參照）。次按耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，該條例第6條定有明文。此項限制條款，固屬一種強制規定，但就契約本身作成書面，為租賃關係成立以後之行為，而此書面限制條款，係因耕地租賃易起糾紛，為保護佃農及舉證上便利而設，僅為契約內容之證明，並非租賃契約之成立要件或生效要件（最高法院58年度台上字第1351號判決意旨參照）。是耕地租賃契約，性質上仍為諾成契約，由當事人一方以田地租與他人使用，他方支付租金而生效力（最高法院70年度台上字第1217判決要旨參照）。故本件尚無從以被告抗辯兩造間未訂有書面租約及租約登記，即遽認兩造間確無「耕地三七五減租條例」之耕地租賃關係存在。
㈢被上訴人於原審提起確認三七五租約租賃關係不存在，有無
理由？按「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記。」，耕地三七五減租條例第25條定有明文。本件上訴人對系爭土地有三七五租約存在，已如前所述，縱被上訴人張苕江分別係於63年5月30日及67年6月15日因繼承及分割轉載而取得系爭土地之所有權，權利範圍均為2分之1，而上訴人所提出之上開證據已可推認上訴人對系爭土地已存有三七五租約，則於系爭土地耕地租約屆期前，被上訴人張苕江受讓系爭土地所有權，依上開法律規定，該租佃契約對被上訴人張苕江即仍繼續有效，故被上訴人認二造間三七五租約租賃關係不存在，自無理由。㈣綜上所述，被上訴人訴請確認兩造間就系爭土地之三七五租
賃關係不存在，為無理由。原審所為被上訴人勝訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2、3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 孫藝娜法 官 黃建都正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 11 日
書記官