臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第341號上 訴 人 李清煌訴訟代理人 林慶煙律師被 上訴 人 鄭裕結訴訟代理人 蔡易紘律師複 代理 人 曾仰君律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國104年6月30日本院豐原簡易庭104年度豐簡字第206號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於105年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：
（一）坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地， 及其上同段2765建號建物，即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○○○○號之二層鋼骨混凝土造農舍（下稱系爭房屋）為上訴人所有。兩造於民國91年10月27日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定上訴人向被上訴人承租系爭房屋，並利用其周圍空地擺放貨櫃， 租賃期間為91年11月1日至92年10月31日，每月租金新臺幣（下同）6000元。嗣92年10月31日租期屆滿，上訴人仍繼續使用上開建物，被上訴人未為異議，已轉為不定期租賃契約。 至102年年初，被上訴人欲整修系爭房屋以利轉賣，因而口頭告知上訴人於102年4月30日終止系爭租賃契約，惟上訴人表示願意承買， 兩造遂口頭達成買賣價金為500萬元買賣契約之預約（下稱系爭買賣預約）， 並由上訴人匯款100萬元定金作為擔保，其餘細節則再商議。詎料，事後被上訴人多次請求上訴人履行系爭買賣預約，上訴人皆無回應，被上訴人因而口頭解除系爭買賣預約及沒收定金，並以系爭租賃契約業已終止為由，向本院豐原簡易庭起訴請求上訴人遷讓房屋，由本院豐原簡易庭以 103年度豐簡字第70號遷讓房屋事件受理。惟本院豐原簡易庭認定系爭租賃契約之終止及系爭買賣預約之解除均無效，僅判命上訴人給付被上訴人 102年度之租金，而駁回被上訴人其餘之訴，並判決確定在案，有本院 103年度豐簡字第70號民事簡易判決（下稱前案判決）可稽。
（二）於前案判決認定系爭租賃契約及系爭買賣預約有效之前提下，就系爭租賃契約部分，被上訴人即寄發存證信函催告上訴人應於7日內即104年1月16日前，給付103年1月至104年1月之租金，共計7萬8000元，惟上訴人置之不理，被上訴人遂於104年1月17日終止系爭租賃契約，並於104年1月29日以存證信函通知上開終止情事， 且催告上訴人於104年2月底前搬遷， 然被告仍置之不理。就系爭買賣預約部分，被上訴人亦寄發存證信函，催告上訴人應於14日內即104年1月23日前履行系爭買賣預約，惟上訴人亦置之不理，被上訴人遂於104年1月24日解除系爭買賣預約及沒入定金，並於 104年2月6日以存證信函通知上開解除情事及若於同年2月底前搬遷即返還定金之條件， 然上訴人仍置之不理。是以系爭租賃契約及系爭買賣預約均已合法終止及解除，上訴人占有系爭房屋已無正當權源，而屬無權占有，被上訴人自得請求上訴人返還。綜上，被上訴人爰依民法第767條前段之規定，訴請上訴人返還系爭房屋。
（三）上訴人積欠之租金共分為3筆， 第1筆係101年底以前，該筆積欠租金業以押金抵償部分租金；第2筆係102年度之部分租金4萬2000元及利息，蓋上訴人自102年1月28日給付3萬元租金後，迄今均未給付任何租金，該筆積欠租金業經前案判決判命上訴人給付； 第3筆係103年1月至104年1月所積欠之租金 7萬8000元，被上訴人於本件民事事件即係以該筆作為終止系爭租賃契約之違約依據。上訴人雖辯稱其所積欠之租金業以100萬元買賣預約定金之月利率1％之利息抵付，並抗辯系爭租賃契約效力仍存續等語。惟由上訴人於另案自認「未如一般買賣需至代書處簽約，並處理後續租金支付問題」等情事，及上訴人出具之委託同意書記載：「經匯款100萬元作為交易之訂金，且未告知本人，毀約在先，理應訴求依法賠償」等語可知，系爭買賣預約之定金應屬猶豫定金，而非一般金錢債權。況且，於系爭買賣預約存續期間，兩造並未就系爭買賣預約之定金為利息之約定，被上訴人亦無同意系爭買賣預約之任何款項得抵付租金，是並無抵付租金之情事。其次，縱使系爭買賣預約之100萬元定金依一般銀行約2％之年利率計算利息，其所得之利息亦不足抵付每月租金，更何況國內並無「月利息1％」 之利率存在。從而，系爭租賃契約應已合法終止，被告所辯顯屬卸責之詞，委不足採。至於被上訴人業已通知上訴人終止系爭租賃契約後，上訴人始再寄送匯票給被上訴人，被上訴人乃退還該匯票給上訴人，上訴人該寄送匯票的動作，對已終止之系爭租賃契約，並無影響。況且，上訴人寄送之匯票金額與所積欠之租金不符，被上訴人當時亦不知道上訴人寄送匯票的用意為何。
（四）並聲明：⒈上訴人應將坐落臺中市○○區○○○段 ○○○○○○號土地上同段2765建號建物，即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○○○○號之建物，騰空並遷讓返還被上訴人。⒉訴訟費用由上訴人負擔。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、於本院補充略以：
（一）依前案判決， 迄至104年1月5日止，系爭租賃契約及系爭買賣預約仍存續有效，惟上訴人事後仍拒絕給付租金，積欠租金達2期以上，為此，被上訴人乃於104年1月7日發函，限期催告上訴人給付所積欠之 24萬6000元租金及102年度租金部分之利息，並表示逾期給付，則終止租賃契約不另通知等語。然催告期限屆滿前，上訴人並未給付租金予被上訴人或提存租金至法院提存所，遲至104年1月12日始以馬公東文郵局20號存證信函，主張得以買賣預約之定金100萬元之「月息」，抵扣每月租金 6000元等語。惟前揭主張並無任何依據，且未經被上訴人同意，是以，本件遷讓房屋事件，已因上訴人積欠租金達2期以上， 業經被上訴人依民法第440條規定催告上訴人支付租金後， 上訴人仍未支付租金，而經被上訴人依法終止系爭租賃契約。
（二）上訴人另於103年12月18日， 以馬公東文郵局22號存證信函發函， 通知被上訴人可自100萬元定金中扣除前案判決應給付之租金及103年度之租金， 主張與被上訴人應返還之100萬元互為抵銷後，已無積欠之租金等語。惟查：⒈兩造間對該筆定金是否應返還上訴人及返還之數額均有爭
執，且該爭執屬另一民事訴訟糾紛，要與系爭租賃契約之租金未為給付之情形無關。況且，上訴人主張可以交付被上訴人之定金抵償租金乙節，被上訴人並不同意。是故上訴人所為主張以定金為支付租金之價款即欠依據。且被上訴人以103年12月2日斗六石榴郵局60號存證信函，就上訴人103年10月28日馬公東文郵局20號函明確表示： 函中所述計息部分，本人無法認同等語，故被上訴人已明示不同意以定金之月息抵扣租金。
⒉被上訴人並以103年12月2日斗六石榴郵局60號存證信函主
張100萬元返還隨時可來領回， 但積欠本人租金請全部償還，該辦之手續亦需同時辦理等語，此為被上訴人提出返還定金之條件（即上訴人要取回定金前，須先完成清償租金及返還房屋），而非同意以該定金抵扣租金之意思表示至明。詎上訴人竟指稱雖然被上訴人同時要求該辦之手續亦需同時辦理，惟並未具體表示該同時辦理之手續為何；事實上就兩造間之租賃，上訴人只須給付未給付之租金即已盡承租人義務，亦無任何手續可辦理等語，其主張顯未提出有效扣抵租金之依據，僅為曲解字義之聲明，於法無據。
⒊由上訴人歷次之存證信函內容觀之，亦足證兩造從未達成
以定金抵扣租金或以定金之月息抵扣租金之合意。上訴人曾以103年12月18日馬公東文郵局22號存證信函表示： 你可以從欲退還100萬扣除103年度租金12月*6000元共72000元等語。可知，上訴人原係主張以定金100萬元扣除103年所積欠之租金；然上訴人事後又以104年1月12日馬公東文郵局1號存證信函陳稱：我亦不再讓你抵扣補償金12萬6000元，100萬元每月由 1％之利息抵扣每月6000元租金，剩餘移作本金計等語， 改主張以定金每月1％之利息抵扣租金； 嗣再以104年2月11日馬公東文郵局4號存證信函陳稱：前日來函催討之租金，你既然不肯用利息抵付，那就一碼歸一碼等語； 又後續寄發104年3月10日馬公東文郵局6號存證信函陳稱： 100萬借款及利息先讓你欠著與租金不混為一談等語。據上足徵，上訴人就租金支付方式之主張，反覆無常，心意不定。詎上訴人竟無視其前開所為內容不同之意思表示，反於本件訴訟提起後， 逕主張依103年12月18日馬公東文郵局22號存證信函，其已為有效扣抵租金之意思表示等語。然兩造實從未達成以定金抵扣租金或以定金之月息抵扣租金之合意， 否則上訴人何需於103年12月18日至104年3月10日間不斷變更抵扣租金之方式？上訴人主張兩造有抵付租金之意思表示合致，且其已履行租金給付之義務等語，顯與事證不合，而不足採。
（三）再者， 迄至104年1月5日止，系爭租賃契約及系爭買賣預約仍存續有效，故於系爭買賣預約解除之條件成就前，上訴人並未取得返還定金債權，故不論上訴人縱曾為抵銷之意思表示，均不生抵銷之效果。於前案判決後（前案於103年9月24日宣判），判決尚未確定之前（前案於104年1月5日確定）， 兩造就系爭買賣預約定金應否返還及返還之數額均有爭執，且系爭買賣預約尚未經解除，至此，被上訴人對上訴人並無返還定金之義務。更況，前案判決認定系爭租賃契約及系爭買賣預約仍存續有效，判決確定後因兩造始終未能就系爭買賣預約之履行或解除達成合意，被被上訴人遂於104年1月7日，以斗六石榴郵局8號存證信函，催告上訴人於函到之日起14天內簽立本約或解除預約。
惟上訴人於104年1月9日受催告後， 並未於期間內向被上訴人進行買賣預約內容之磋商，遲至104年2月11日始以馬公東文郵局4號存證信函表示「買賣之事日後再議」。 是以系爭買賣預約於104年1月24日已告解除，被上訴人並於104年2月6日以存證信函通知解除買賣預約情事。 系爭買賣預約直至104年2月6日， 始經被上訴人發函通知解除，然此前兩造間之系爭租賃契約， 早因上訴人積欠租金達2期以上，經被上訴人催告後，上訴人仍拒不給付租金，由被上訴人依法終止。故上訴人於系爭買賣預約解除後，雖再以104年2月11日馬公東文郵局4號存證信函、 104年3月10日馬公東文郵局6號存證信函， 主張系爭租賃契約之租金，業經上訴人行使抵銷權而消滅等語，亦無可採。
（四）系爭租賃契約早已於104年1月17日終止，被上訴人遲至104年2月13日， 始收到上訴人所寄發面額9萬6000元之郵政匯票（匯票號碼：0000000000-0），然系爭租賃契約既經終止，上訴人縱有補繳所積欠租金，亦無法視為不定期限繼續契約。況且，上訴人所寄郵政匯票並未說明用途，且該匯票更與上訴人所積欠租金之金額不符，故被上訴人不知上訴人寄發匯票之用意為何，僅能將該匯票退還上訴人。縱使系爭租賃契約在上訴人寄發郵政匯票時尚未終止，然兩造間既因租金之給付有所爭議，被上訴人為保障自己之權益而拒領租金，被上訴人依法亦須經提存始生給付之效力，且原審判決亦同此見解。故上訴人主張已依被上訴人通知匯款所欠租金給被上訴人，但遭被上訴人退回匯票等語，顯無理由，亦無足採。
貳、上訴人方面：
一、上訴人於原審抗辯：
（一）上訴人向被上訴人購買系爭建物，原言明價金包含全部稅金及費用，但事後被上訴人卻藉口要上訴人補稅率之差額，上訴人當然不同意。況且兩造尚未簽訂契約，上訴人並無違約情事，被上訴人如何可片面認定上訴人毀約而終止兩造間之系爭買賣預約，並沒收上訴人之定金100萬元。
（二）上訴人曾以存證信函通知被上訴人返還定金 100萬元，並願意以該 100萬元款項扣除上訴人所積欠之全部租金，餘款再匯回上訴人。另被上訴人並未將定金返還上訴人，頻發函催告上訴人繳交租金，又將原匯款帳號取消。再者，上訴人以匯票方式寄租金給被上訴人，又被被上訴人退回。
（三）並聲明：⒈被上訴人之訴駁回。⒉訴訟費用由被上訴人負擔。
二、上訴意旨及補充略以：
（一）被上訴人所寄發之 104年1月7日及同年月29日存證信函，就系爭租賃契約所為催告給付租金及終止系爭租賃契約之意思表示，並不發生終止契約之效力：
⒈依被上訴人於前案所主張： 其於102年初打算出售系爭房
屋，並告知上訴人於102年4月30日終止系爭租賃契約，因上訴人表示願意承買， 雙方先以口頭約定買賣價金為500萬元，上訴人已於102年5月2日先行匯入100萬元作為擔保，其餘款項待系爭房屋移轉登記時再為給付等情。依民法第345條第2項規定，系爭買賣契約已因雙方就買賣價金標的物及價金互相同意而成立，無待於書面買賣契約之簽立，非僅成立買賣契約之預約而已。至於其餘價金之給付及所有權移轉登記之事宜，乃買賣契約之履行問題。惟被上訴人因有人出價稍高，旋即變卦，無理要求上訴人應補稅金差額，而拒不履行系爭買賣契約，反指上訴人拒不簽訂書面契約，遲至102年6月21日始告知不願意購買，而要求沒收 100萬元之訂金。實則，上訴人已主動表示願意承買，且已先行匯入價金 5分之1即100萬元，豈有不履約而被解約沒收100萬元之理。
⒉被上訴人為達其一屋兩賣之目的，復以上訴人遲未支付10
2年6月至12月共7個月之租金4萬2000元為由，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，並請求上訴人給付 4萬2000元及法定遲延利息，暨至遷讓交還房屋為止，按月給付6000元之不當得利。經本院豐原簡易庭審理結果，於103年9月24日以被上訴人未能證明兩造間已達成解除系爭買賣之合意，請求沒入上訴人已匯入之定金 100萬元並非有據，及被上訴人之催告難認合法，系爭房屋之不定期租賃契約關係尚屬存在，僅判決上訴人應給付被上訴人 4萬2000元及利息，並駁回被上訴人遷讓房屋及不得得利之請求（即前案判決）。被上訴人上訴後又於 104年1月5日撤回上訴而告確定。上訴人於前案抗辯兩造間系爭買賣關係及系爭租賃契約均尚屬存在，並主張被上訴人如不願出售系爭房屋，亦須將100萬元返還上訴人，上訴人得以該100萬元抵付租金。
再者，被上訴人於前案一再主張系爭買賣關係已解除或終止，惟經前案判決認定並未解除，被上訴人請求沒入 100萬元之定金並非有據。上訴人乃於前案103年9月24日判決後，隨即於 103年10月28日以馬公東文郵局20號存證信函向被上訴人表示： 依103年度豐簡字第70號民事判決，本人須補你租金 4萬2000元，其餘你主張遷讓房屋及欲沒入我100萬元均遭駁回。我曾寄出存證信函要求返還100萬元定金，或依據借款自 102年5月20日匯款日起計息1％月息，並抵扣租金每月6000元，其餘累計至借款，特此聲明等語。上訴人已清楚表明願依前案判決給付租金，而要求被上訴人自應返還之定金100萬元或按月息1％計算之利息抵扣4萬2000元，及之後每月應給付之租金 6000元，亦即上訴人自始即表明願意給付 102年6至12月尚未給付之租金4萬2000元，及自103年1月1日迄今上訴人每月應給付之6000元租金。
⒊被上訴人則於103年12月2日，以斗六石榴郵局60號存證信
函回復上訴人：函中所述計息部分本人無法認同。 100萬元返還隨時可來領回，但積欠本人租金請順全部償還，該辦之手續亦需同時辦理，謹此函復等語。基上足知，被上訴人雖不同意上訴人之主張即從月息扣抵租金部分，但已表示同意上訴人隨時可領回 100萬元，只要同時順便全部償還積欠之租金，至於該辦之手續亦需同時辦理乙語，被上訴人並無具體表示該辦之手續為何。事實上就兩造間之租賃，上訴人只須給付未給付之租金，即已盡承租人之義務，亦無任何手續可辦理。此時，兩造間就積欠租金之償還方法及內容已有合意，只要被上訴人將上訴人應給付之租金從 100萬元中扣除，再把餘額還給上訴人，兩造間尚繼續存在之不定期租賃關係，即不再有爭執。上訴人收到上開斗六石榴郵局60號存證信函後， 隨即於103年12月18日以馬公東文郵局22號存證信函，向被上訴人表示：依103年度豐簡字第70號判決書第2頁，要付您6月至12月共7個月租金4萬2000元， 您可以從欲退還100萬元中扣除103年度租金12個月×6000元共7萬20000元。扣除4萬2000元及7萬2000元，其餘請匯此影本帳號等語。上訴人再度向被上訴人明確表示可從被上訴人同意返還之100萬元中， 先扣除前案判決上訴人應給付之租金4萬2000元，及103年度應給付之租金7萬2000元， 餘額再請被上訴人匯入上訴人之帳戶。 則被上訴人至遲於收到上訴人103年12月18日之存證信函時，已收到上訴人所給付103年1月至12月之租金，至此， 上訴人已無積欠被上訴人103年度之租金，要無疑義。
⒋被上訴人雖主張其103年12月2日斗六石榴郵局60號之存證
信函，係指上訴人要取回定金 100萬元前，須先完成清償租金及返還房屋之條件，而非同意以該 100萬元定金抵扣租金之意思表示等語。惟被上訴人之信函文意已清楚表示「 100萬元返還隨時可來領回，但積欠本人租金請順全部償還」， 意即上訴人可隨時領回100萬元，只要於領回同時順便清償積欠之租金即可。至於「該辦之手續亦需同時辦理」乙語，前案判決既已認定系爭租賃契約仍有效存續，上訴人無須遷讓房屋， 且上訴人已領回之100萬元清償積欠之租金後，已無積欠租金之情形，被上訴人亦不得以積欠租金為由，請求遷讓房屋，則上訴人已無被上訴人所稱該辦之手續，即應返還房屋之義務。既無該辦之手續需同時辦理乙事，則被上訴人主張要取回定金 100萬元前，亦須先完成返還房屋之條件並不存在，等於未附有「返還房屋」之條件。
⒌另被上訴人主張迄 104年1月5日為止，系爭買賣契約之預
約仍存續有效，故於系爭買賣預約解除條件成就前，上訴人並未取得返還定金債權，縱曾為抵銷之意思表示，亦不生抵銷之效果等語。惟上訴人始終主張系爭買賣契約並未解除，迄今有效，仍希望被上訴人履行買賣契約，完成所有權移轉登記。而上訴人所主張用以抵扣之 100萬元之權利來源，係基於 103年10月28日馬公東文郵局20號存證信函要求被上訴人返還 100萬元定金之意思表示，及被上訴人以斗六石榴郵局60號存證信函承諾上訴人「 100萬元返還隨時可來領回」之意思表示之互相一致；並非基於被上訴人所稱系爭買賣契約解除之返還定金債權。被上訴人主張系爭買賣預約解除條件成就前，上訴人並未取得返還定金債權，縱曾為抵銷之意思表示，亦不生抵銷之效果等語，容有誤會。至於被上訴人於系爭買賣契約之預約尚未解除之情況下，願意返還 100萬元定金係屬另一問題，與其所稱之返還定金債權乙事無關。
⒍被上訴人雖又於103年12月26日以斗六永安郵局216號存證
信函向上訴人表示：因貴我雙方租賃契約及買賣契約已終止，系爭定金在台端搬遷並賠償本人損害前仍屬本人沒收之財產。故台端既請求返還系爭定金，僅需在完成前開條件後通知本人，本人隨時能將剩餘定金返還，本人為此祈請台端儘速辦理，以免訟累等語。惟前案判決係認定兩造間之租賃關係尚屬存在，上訴人使用系爭房屋並非不當得利，被上訴人請求按月給付損害金，難認有據。又前案判決認定兩造間之買賣並未合意解除契約，被上訴人請求沒入上訴人已匯之定金 100萬元，亦非有據。亦即上訴人並無搬遷或賠償被上訴人之義務，此並非被上訴人所稱該同時辦理之手續。則被上訴人於同意從 100萬元中扣除上訴人應給付之租金，即上訴人已無積欠租金並無搬遷之義務後，卻又出爾反爾，要求上訴人需先儘速辦理搬遷並賠償其損害，始願將剩餘定金返還，實非有理。況且，被上訴人所提儘速辦理搬遷並賠償其損害，亦僅是其所稱返還剩餘定金之條件，非不同意上訴人以該100萬元抵扣租金。
⒎據上所述，被上訴人至遲於收到上訴人 103年12月18日存
證信函時，已收到上訴人所給付103年1月至12月之租金，上訴人於其時已無積欠被上訴人103年度之租金。 詎被上訴人為達一屋二賣及請求上訴人遷讓系爭房屋之目的，竟無視於上訴人已無積欠租金之情形， 反於104年1月7日以斗六石榴郵局7號存證信函，藉故捏造上訴人積欠102年度以前之租金12萬6000元、前案判決應給付之租金 4萬2000元及利息，加上103年1月份到104年2月份共13個月之租金7萬8000元，合計24萬6000元，為此催告上訴人於函到後7日內給付，屆期如未為清償，除終止租賃契約，不另通知外，仍依法追償所欠租金及利息。進而於104年1月29日以斗六石榴郵局12號存證信函表示：本人前就台端103年1月份迄至104年1月份共13個月所積欠之租金 7萬8000元寄發存證信函催告，限台端於函到後 7日內（末日104年1月16日）給付上開租金，否則將終止租約。詎台端104年1月12日來函竟拒絕返還上開租金，且迄至上開催告期限屆滿，台端仍未給付， 為此就前開103年度租金催告未果之部分，依法終止本件租賃契約等語。惟就103年1月至12月之租金7萬2000元部分， 上訴人已無積欠被上訴人；就104年1月份租金 6000元部分，上訴人亦早於103年10月28日之存證信函表示由 100萬元中抵扣之後每月租金，均如前述。
縱使上訴人尚未給付，亦未達 2個月以上，均與土地法第100條第3款規定出租人得以收回房屋之要件並不相符。則被上訴人 104年1月7日及同年月29日存證信函，就系爭房屋不定期租賃所為催告給付租金及終止不定期租賃契約之意思表示，自不發生終止之效力。
（二）上訴人104年1月12日之存證信函，係針對被上訴人103年12月26日斗六永安郵局216號之存證信函又出爾反爾而發。
該存證信函係表明被上訴人一再失信，故不再讓被上訴人抵扣補償金12萬6000元（非租金），惟每月6000元之租金仍繼續抵扣等語，然上訴人應給付之租金 4萬2000元，及103年1月至12月之租金7萬2000元，暨104年1月之租金6000元，業已清償而無積欠。此信函旨在表示爾後每月 6000元之租金仍繼續抵扣之初衷，亦可說明已無積欠被上訴人租金之實情。
（三）上訴人104年2月11日及同年3月10日之存證信函， 係針對被上訴人之前又來函催討上訴人已清償之租金而發。為平息兩造間之租賃及買賣爭議，乃表明願意續付租金，並依被上訴人之要求，再以郵局匯票（雙掛號）寄給被上訴人補回租金到 104年4月，共計16個月之9萬6000元租金；且再度重申以前之租金就由100萬元本息抵扣等語。 實則，上訴人已無積欠租金未付之情形， 該9萬6000元係要給付被上訴人主觀上認為上訴人尚未給付之租金；實際上，上訴人於匯款以前早已以被上訴人表示願意返還之 100萬元清償租金之債務。
（四）上訴人於前案判決命上訴人給付租金4萬2000元， 及駁回被上訴人遷讓房屋暨沒收定金100萬元之請求後， 迅即於103年10月28日、103年12月18日所發之存證信函中，一再表示從被上訴人同意返還之100萬元抵扣租金。 甚至被上訴人於104年1月7日催告上訴人給付租金時， 仍於104年1月12日寄發存證信函，表示可從100萬元每月1％之利息（民間利息）抵扣每月6000元之租金，無非因被上訴人於103年12月2日之存證信函已表明100萬元隨時可來領回， 斯時，上訴人已取得可以領回100萬元之權利， 得於領回時全部償還所欠之租金，所以上訴人才會表示以被上訴人欲返還之100萬元或利息抵扣租金。 縱使被上訴人事後表示返還100萬元，尚附有前提條件， 即所謂「積欠本人之租金請順全部償還，該辦之手續亦需同時辦理」， 但100萬元在被上訴人手中， 上訴人表示以100萬元抵扣租金，經被上訴人同意時，即生清償之效力，而斯時上訴人尚無遷讓房屋之義務，亦無所謂該辦之手續可言，被上訴人猶執上訴人未履行前提條件而主張上訴人尚未清償等語，出爾反爾，無異故意刁難。嗣被上訴人硬於104年1月29日發函終止租賃契約時，上訴人為不想事情複雜化，仍一本初衷，也在104年2月11日之前，寄出發票日 104年2月9日之郵政匯票9萬6000元給被上訴人， 給付被上訴人主觀上認為上訴人尚未給付之租金。不意被上訴人竟又以匯票未載明用途，且與積欠之租金及利息數額不符為藉口，將匯票退回上訴人，一再刁難上訴人，又曲意硬謂上訴人顯已撤回以定金扣抵103年度之租金7萬2000元等語，上訴人實莫可奈何。再者，從兩造買賣之過程來看，上訴人基於不定期租賃之承租人地位，原本可以繼續承租，嗣於被上訴人表示有意出賣470萬元時，上訴人還加價表示願以500萬元買受，並於102年5月2日匯款100萬元定金給被上訴人，此定金金額非小，自無故意不履行買賣契約而被沒收之理。詎被上訴人竟於102年7月29日一屋二賣， 以550萬元賣給張琳，被罰違約金，又藉詞上訴人不欲履行買賣約定，解除買賣契約並沒收定金，嗣經前案判決認定不得沒收後，先表示100萬元可隨時領回， 卻又反覆無常，主張並不存在之所謂前提條件，足見被上訴人行使租金債權違反誠信原則，其所為終止租賃契約之意思表示，應不生效力。
（五）綜上所論，原審漏未審酌上訴人多次以存證信函向被上訴人表示，可以從被上訴人同意返還之 100萬元中抵扣所欠租金，暨上訴人亦以存證信函向上訴人表示 「100萬元返還隨時可來領回，但積欠本人租金請順全部償還」之事實，誤認上訴人尚積欠被上訴人租金達2個月以上， 因而准許被上訴人之請求，自有未合。
叁、本件經原審審理後，判決（一）上訴人應將坐落臺中市○○
區○○○段 ○○○○○○號土地上同段2765建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○○○○號之二層房屋騰空並遷讓返還原告。（二）訴訟費用新臺幣4630元，由上訴人負擔。
㈢本判決得假執行。上訴人不服，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人聲明：請求駁回上訴人之上訴。
肆、本院之判斷：
一、臺中市○○區○○○段 ○○○○○○號土地及其上同段2765建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○○○○號之二層鋼骨混凝土造農舍）為被上訴人所有，兩造於91年10月27日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋全部，不包括坐落土地， 租期自91年11月1日至92年10月31日，租金每月6000元、保證金2萬元， 租期屆滿後，上訴人仍繼續使用上開建物，被上訴人未為異議，已轉為不定期房屋租賃契約等情，為兩造所不爭執，並有上開土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、 103年期房屋稅信用卡繳納證明、房屋租賃契約書在卷可稽（詳原審卷第10至15、35頁），堪信為真實。
二、按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號民事裁判參照）。 經查，被上訴人前主張上開不定期房屋租賃契約業已終止，且兩造於 102年間，就系爭房屋口頭成立之買賣預約業已解除， 於102年12月30日以上訴人無權占有系爭房屋，向本院豐原簡易庭提起請求遷讓房屋及給付租金等訴， 經本院豐原簡易庭以103年度豐簡字第70號民事事件受理，並將兩造就系爭房屋口頭成立之買賣契約係本約或預約及是否已合法解除？系爭房屋租賃契約是否合法終止？等項，列為主要爭點，經兩造於該案各為充分舉證，並為適當而完全辯論後作出前案判決，認定兩造就系爭房屋於102年間， 口頭成立者之買賣契約之預約，系爭租賃契約、系爭買賣預約，並未合法終止及解除，被上訴人不服提起上訴後， 復於104年1月5日撤回上訴而告確定等情，業經本院調取 103年度豐簡字第70號、103年度簡上字第447號遷讓房屋等事件卷宗，核閱屬實。本件遷讓房屋事件與前案遷讓房屋等事件，當事人完全相同，前案判決非顯然違背法令，當事人於本案並未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，是有關前案判決所認定兩造就系爭房屋於102年間， 口頭成立者為買賣之預約，系爭租賃契約、系爭買賣預約，並未合法終止及解除之重要爭點，於本件有爭點效之適用，核先敘明。
三、按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外達 2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人得收回房屋。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，如承租人於其期限內不為支付者，即得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例參照）。前案判決後， 被上訴人曾以斗六石榴郵局第7號存證信函，催告上訴人於函到7日內，給付102年以前積欠的租金12萬6000元、102年積欠的租金4萬2000元、103年1月至104年1月共13個月積欠的租金7萬8000元， 屆期如未為清償，即終止系爭租賃契約，不另通知， 該存證信函業經上訴人於104年1月9日收受；因上訴人並未依期給付上開租金，被上訴人另以斗六石榴郵局第12號存證信函，通知上訴人終止系爭租賃契約， 該存證信函業經上訴人於104年2月2日收受等情，有各該存證信函及回執在卷可稽（詳原審卷第22至28頁）。
上訴人對有收受上開存證信函及回執並不爭執，然否認有積欠被上訴人任何租金，是上訴人是否有積欠被上訴人租金？其金額除以擔保金抵償外， 是否已達2個月以上？被上訴人催告上訴人給付租金及終止系爭租賃契約是否合法？厥為本件之重點。 又被上訴人表示上訴人雖積欠102年以前的租金12萬6000元、102年的租金4萬2000元、103年1月至104年1月共13個月的租金7萬8000元， 然有關主張上訴人積欠租金額，除擔保金抵償外達2個月以上時， 得依土地法第100條第3款之規定終止系爭租賃契約，僅針對103年1月至104年1月共13個月的租金7萬8000元， 是本件以下相關論述，亦以上訴人是否積欠 103年1月至104年1月共13個月的租金7萬8000元，附此說明。
四、經查：
（一）上訴人在104年2月2日， 收受被上訴人寄送斗六石榴郵局12號存證信函以前，並未以現金、匯款或寄送匯票的方式，給付被上訴人 103年1月至104年1月的租金7萬8000元之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。
（二）上訴人雖主張其曾於103年10月28日，以馬公東文郵局 20號存證信函通知被上訴人，載明：「依臺中地方法院民事判決103年度豐簡字第70號判決書， 本人須補你租金新臺幣肆萬貳仟元，其餘你主張遷讓房屋及欲沒入我新臺幣壹佰萬元均遭駁回。我曾寄出存證信函要求返還新臺幣壹佰萬元訂金或依據借款， 自102年5月20日匯款日起計息1％月息，並抵扣租金每月新臺幣陸仟元，其餘累計至借款，特此聲明。」等語（詳原審卷第70頁），已清楚表明願依前案判決給付租金， 而要求被上訴人自應返還之定金100萬元或按月息1％計算之利息抵扣4萬2000元，及之後每月應給付之租金6000元，亦即上訴人自始即表明願意給付102年6至12月尚未給付之租金4萬2000元，及自103年1月1日迄今上訴人每月應給付之6000元租金等語。惟按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條定有明文； 次按被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的， 固有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院93年度台上字第441號民事裁判參照）。 而兩造於102年間， 就系爭房屋口頭成立之買賣預約，上訴人並給付100萬元作為定金， 兩造就定金之效力，並未另有訂定，揆諸上開說明， 自應適用或類推適用民法第249條之規定。而系爭買賣預約於上訴人 103年10月28日，寄發馬公東文郵局20號存證信函給被上訴人時並未合法解除，而兩造亦尚未依買賣預約而訂立買賣本約， 依民法第249條第1款規定， 該定金仍待買賣本約履行時始返還或作為給付之一部，斯時上訴人並無該定金之返還請求權，且兩造並未就該定金有任何利息之約定，是上訴人片面以該定金100萬元或按月息1％計算之利息抵扣租金，已屬無據。
（三）被上訴人收受上開存證信函後，於103年12月2日，以斗六石榴郵局60號存證信函，回覆：「函中所計息部分本人無法認同，壹佰萬元返還隨時可來領回，但積欠本人租金請順全部償還！該辦之手續亦需同時辦理」等語（詳原審卷第71頁）； 上訴人再於103年12月18日，以馬公東文郵局22號存證信函通知被上訴人載明：「日前收到來函要退還100萬元，備感欣慰，...。依100萬元利息部分，自102年5月至今年應有20萬元利息， 就算補償您常在口中要我補償的莫明積欠126000元。 依判103年度豐簡字第70號判決書第二頁要付您6月-12月共7個月租金42000元。您可以從欲退還 100萬扣除103年度租金12月×6000元共72000元。
扣除42000及72000，其餘請匯此影本帳號。」等語（詳原審卷第72頁）。上訴人並以此主張被上訴人雖不同意上訴人之主張即從月息扣抵租金部分，但已表示同意上訴人隨時可領回100萬元， 只要同時順便全部償還積欠之租金，雖該函同時表示該辦之手續亦需同時辦理乙語，然被上訴人並無具體表示該辦之手續為何。且兩造間之租賃關係，上訴人只須給付未給付之租金即已盡承租人之義務，並亦無任何手續可辦理，此時，兩造間就積欠租金之償還方法及內容已有合意，只要被上訴人將上訴人應給付之租金從100萬元中扣除， 再把餘額還給上訴人，兩造間尚繼續存在之不定期租賃，即不再有任何爭執。被上訴人至遲於收到上訴人 103年12月18日之存證信函時，已收到上訴人所給付103年1月至12月之租金，上訴人已無積欠被上訴人103年度之租金。 又上訴人始終主張系爭買賣契約並未解除，迄今有效，仍希望被上訴人履行買賣契約，完成所有權移轉登記。 而上訴人所主張用以抵扣之100萬元之權利來源， 係基於103年10月28日馬公東文郵局20號存證信函要求被上訴人返還100萬元定金之意思表示， 及被上訴人以斗六石榴郵局60號存證信函承諾上訴人 「100萬元返還隨時可來領回」之意思表示之互相一致，並非基於被上訴人所稱系爭買賣契約解除之返還定金債權等語。惟按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號民事判例參照）。經查，被上訴人於103年12月2日斗六石榴郵局60號存證信函，固載明：「函中所計息部分本人無法認同，壹佰萬元返還隨時可來領回，但積欠本人租金請順全部償還！該辦之手續亦需同時辦理」等語，然此係針對上訴人所寄發103年10月28日馬公東文郵局20號存證信函所發， 並回應上訴人表明要以其得請求被上訴人返還之定金 100萬元或按月息1％計算之利息抵扣4萬2000元，及之後每月應給付之租金6000元之主張，且被上訴人於上開存證信函載明：「函中所計息部分本人無法認同，壹佰萬元返還隨時可來領回，但積欠本人租金請順全部償還！該辦之手續亦需同時辦理」等語，係有加列但書，明示歸還 100萬元的條件為上訴人必須全數清償積欠的租金，且必須同時辦理相關手續，顯然並非無條件歸還100萬元， 再綜合被上訴人前已於本院豐原簡易庭 103年豐簡字第70號遷讓房屋等事件，請求上訴人應騰空系爭房屋遷讓返還予被上訴人及請求上訴人給付積欠租金及相當於租金之不當得利，及被上訴人復於103年12月26日，以斗六永安郵局第216號存證信函，回覆上訴人：「查台端積欠之租金、不當得利，甚至沒收定金並無利息之相關問題，本人提出之條件於貴我雙方遷讓房屋之訴（臺灣臺中地方法院 103年度豐簡字第70號、103年度簡上字第447號）已有詳述，台端前開來函所示內容顯與本人回函之意旨不符，本人特此澄清。因貴我雙方租賃契約及買賣預約已終止，系爭定金在台端搬遷並賠償本人損害前仍屬本人沒收之財產。故台端既請求返還系爭定金，僅需在完成前開條件後通知本人，本人隨時能將剩餘定金返還。」等語（詳本審卷第34至35頁），堪認被上訴人抗辯其提出返還定金之條件，即為上訴人要取回定金前，須先完成清償全數積欠租金及返還系爭房屋，而非同意直接歸還 100萬元定金或同意以該定金抵扣租金，確屬被上訴人寄發上開存證信函之真意，堪予採信。上訴人刻意截取該存證信函中「壹佰萬元返還隨時可來領回」之片斷文句，忽略緊接後段「但積欠本人租金請順全部償還！該辦之手續亦需同時辦理」等語，將被上訴人之真意曲解為已同意無條件歸還 100萬元定金，並進而主張以該100萬元定金與其積欠被上訴人的租金為抵銷， 自不足採。
（四）上訴人固於 104年2月9日寄送匯票號碼0000000000-0號、金額 9萬6000元、受款人鄭裕結之郵政匯票給被上訴人，並主張以該郵政匯票作為積欠租金之給付，有該 9萬6000元郵政匯票及信封在卷可稽（詳本審卷第35至36頁）；而被上訴人已於 104年2月15日，以新莊郵局第164號存證信函，載明：「茲本人於104年2月13日收受台端無故寄來面額新臺幣九萬六千元，收款人為本人之郵政匯票（匯票號碼0000000000-0）正本乙紙。惟該匯票並未載明是何用途，亦與台端積欠本人之租金及利息數額不符，故本人無法收受，特檢附該匯票正本如附件，隨本函一併退回予台端。」等語，亦有該存證信函可證（詳本審卷第38至39頁）。觀諸被上訴人於前案判決後，曾以斗六石榴郵局第 7號存證信函，催告上訴人於函到7日內，給付102年以前積欠的租金12 萬6000元、102年積欠的租金4萬2000元、103年1月至104年1月共13個月積欠的租金7萬8000元，屆期如未為清償，即終止系爭租賃契約，不另通知，該存證信函業經上訴人於104年1月9日收受， 而上訴人於催告期間並未並未以現金、匯款或其他方式，給付積欠被上訴人103年1月至104年1月的租金7萬8000元，上訴人主張以定金100萬元或其利息抵付租金，亦不可採，且因上訴人並未依期給付上開租金，被上訴人另以斗六石榴郵局第12號存證信函，通知上訴人終止系爭租賃契約，該存證信函業經上訴人於104年2月2日收受等情，業如前述， 則系爭租賃契約業已於 104年2月2日合法終止，上訴人系爭租賃契約終止後之 104年2月9日，始行寄送匯票號碼0000000000-0號、金額 9萬6000元、受款人鄭裕結之郵政匯票給被上訴人，主張以該郵政匯票作為積欠租金之給付，對業已合法終止之系爭租賃契約並無影響。
伍、綜上所述，上訴人確實至少積欠被上訴人 103年1月至104年1月共13個月租金共 7萬8000元，即便扣除保證金2萬元（兩造就該2萬元保證金，是否已被102年12月以前所積欠的租金所扣除，仍有爭議），所積欠租金額仍達 2個月以上，依土地法第100條第3款之規定，被上訴人得收回系爭房屋，而被上訴人復已依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之上訴人，定相當期限催告其支付，上訴人於其期限內不為支付，被上訴人復已為終止系爭租賃契約之意思表示。系爭租賃契約既經被上訴人合法終止，上訴人復未能就其占有系爭房屋係有其他正當權源之事實證明之，自屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓系爭房屋，為有理由，應予准許。原審所為判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
陸、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 王 金 洲
法 官 林 金 灶法 官 陳 得 利正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
書記官 王 嘉 麒