臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第357號上 訴 人 陳慧鈺被上訴人 王大千上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年6月29日本院臺中簡易庭104年度中簡字第1112號第一審簡易判決提起上訴，本院於105年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣貳仟壹佰陸拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人方面：上訴人之主張及陳述除與原審判決記載相同者，茲予引用外，並補稱：
(一)被上訴人請求上訴人給付房租及管理費均不合理，因保全人員受被上訴人指示不讓上訴人進入門牌號碼號台中市○區○○路○○○巷○○號5樓之3房屋(下稱系爭房屋)，上訴人並未享有使用門禁及電梯之權利，基於使用者付費原則，上訴人未使用即不應付費，故管理費應由被上訴人負擔。
(二)上訴人與許薛德間之租約係無期限，並非於民國(下同)102年3月間屆滿，且依上訴人與許薛德於101年1月19日簽訂之委託書內容，許薛德不應將系爭房屋出售，尢其不應隱暪與上訴人於102年8月1日簽訂債務解決協議書之情事，故被上訴人應要求許薛德買回系爭房屋，並履行與上訴人間之委託書及協議書之契約內容。
(三)原審判決雖命上訴人必須自系爭房屋遷讓及給付租金，但被上訴人卻於104年7月9日即判決確定前私自從事催討行為，製作「催告聲明書」張貼在系爭房屋門上，涉嫌暴力討債、恐嚇及公開個資，甚至私訂於104年7月16日將強制驅離及拍賣上訴人置放在系爭房屋內物品，被上訴人之作法顯不可取，拍賣豈能由私人行使？
(四)上訴人與被上訴人間從未簽訂任何契約，何來積欠被上訴人租金新台幣(下同)46400元？被上訴人憑何通知上訴人於104年5月底終止租賃契約？
(五)依上訴人與許薛德於102年8月1日簽訂經公證之債務解決協議書第1條c項記載，許薛德應於102年8月底以前給付上訴人119000元，但許薛德並未依約履行，且在原審擔任被上訴人之訴訟代理人，顯然企圖聯合被上訴人強取系爭房屋之嫌。
(六)證人林清貴在原審之證言涉嫌偽證，其證言與事實不符，因證人林清貴並非上訴人委託之房仲人員，亦未支付12個月之房屋租金，且證人林清貴係經被上訴人授權將系爭房屋斷水斷電，使上訴人無法居住使用。
(七)並聲明：1、原判決不利於上訴人部分廢棄。2、上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。3、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人均經合法通知，未於準備程序期日及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本件被上訴人在原審起訴主張於102年10月間向許薛德購買系爭房屋，並於102年10月30日辦妥所有權移轉登記，被上訴人前往看屋時，上訴人亦在場，上訴人明知上揭購屋情事，卻拒不搬遷而無權占有系爭房屋，使被上訴人受有損害，乃依民法第767條第1項規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，且依民法第179條規定請求返還不當得利即無權占有之利益，自103年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利5800元(包括租金5000元、管理費800元，合計5800元)之事實，已據其提出承新地政士事務所稅費明細表及結案單、系爭房屋建物所有權狀、土地所有權狀、及異動索引等影本各在卷為憑，核屬相符，而上訴人雖以上情抗辯(詳後述)，惟其在原審自承系爭房屋已登記在被上訴人名下，現由上訴人占有使用等語在卷(參見原審卷第20頁背面)，是被上訴人此部分主張自堪信為真實。
五、法院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判(參見最高法院18年上字第1679號民事判例意旨)。另事實有常態與變態之分，主張常態事實者毋庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其主張之事實負舉證責任。且依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，故不動產登記名義人即為該不動產之所有權人，此為社會通念之常態事實，倘不動產登記名義人並非該不動產之所有權人，即為社會之變態事實。再依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，是依前述，被上訴人既為系爭房屋所有權人，當時為上訴人占有使用系爭房屋，則首應探究者，乃上訴人占有使用系爭房屋是否具有法律上正當權源？茲分別說明如次：
1、上訴人前於101年2月4日以贈與為原因將系爭房屋所有權移轉登記予許薛德名下，嗣因上訴人積欠台北富邦銀行及中國信託銀行債務，上開2銀行先後訴請法院撤銷上訴人與許薛德間上開贈與之債權及物權行為，及塗銷許薛德就系爭房屋之所有權移轉登記，經本院臺中簡易庭於102年5月間分別以102年度中簡字第512號及102年度中簡字第395號等民事判決認定上訴人及許薛德就系爭房屋及其上基地應有部分於101年1月間以贈與為原因之所有權移轉之債權行為及物權行為均予撤銷，且許薛德應將系爭房屋及其上基地之所有權移轉登記塗銷。許薛德為避免系爭房屋所有權移轉登記遭塗銷，遂於102年7、8月間代上訴人清償積欠上開2家銀行之債務，並於102年8月1日與上訴人簽訂「債務解決協議書」並經公證，而該協議書記載追加約定贈與之代價及條件，即系爭房屋之代價訂為99萬9000元，許薛德應履行協議之約定即清償上訴人積欠台北富邦銀行及中國信託銀行之債務共680000元，另以上訴人積欠許薛德之200000元債務抵銷、剩餘款11萬9000元則由許薛德於102年8月底前以現金或轉帳交付上訴人，上訴人則應於102年9月中旬前搬離系爭房屋，並付清積欠之管理費及水電費等。詎訴外人元大國際資產管理股份有限公司(下稱元大資產管理公司)於102年9月13日以上訴人積欠債務為由，訴請法院撤銷上訴人與許薛德間就系爭房屋及其上基地之贈與行為(即本院臺中簡易庭102年度中簡字第2498號)，許薛德遂告知上訴人必須出售系爭房屋償債，乃經林清貴介紹被上訴人購買系爭房屋，被上訴人於102年10月間向許薛德購買系爭房屋，並於102年10月30日辦妥所有權移轉登記，許薛德亦於102年11月14日將依該協議書應交付上訴人之尾款119000元，匯款120000元予元大資產管理公司，藉此清償上訴人積欠元大資產管理公司之債務120000元等情，業據許薛德在原審提出自述狀陳明在卷(參見原審卷第29頁至第31頁)，復與證人即系爭房屋買賣之介紹人林清貴於104年6月10日在原審言詞辯論期日到庭結證稱：「我與被告(即上訴人，下同)是朋友，被告說她房屋要賣，請我介紹買方，我就找朋友即原告(即被上訴人，下同)來買，帶原告看屋時，被告即住在房屋內，我告訴原告說被告是屋主，事後才聽被告說房屋已贈與許薛德，故請許薛德出面簽訂買賣契約，才知道他們的債務關係。」等語大致相符(參見原審卷第52頁背面)，且依被上訴人提出許薛德與上訴人於102年8月1日簽訂「債務解決協議書」、公證書、台北富邦銀行及中國信託銀行出具代償證明、本院臺中簡易庭102年度中簡字第512號、102年度中簡字第395號等民事判決，並經原審法院依職權調閱102年度中簡字第2498號撤銷贈與事件卷宗核閱無訛。足見上訴人確已將系爭房屋以附負擔之贈與方式贈與許薛德，且依上揭證人林清貴之證言，上訴人既經證人林清貴介紹買方而將系爭房屋出售予被上訴人，並由許薛德出面與被上訴人簽訂買賣契約及辦理所有權移轉登記完竣，上訴人臨訟諉稱不知系爭房屋買賣事宜，即無可採。又上訴人及許薛德間就系爭房屋及其上基地贈與之債權及物權行為雖經本院臺中簡易庭以102年度中簡字第512號、102年度中簡字第395號等民事判決判命應予撤銷，並塗銷許薛德就系爭房屋以贈與為原因之所有權移轉登記，但因上訴人之債權人即台北富邦銀行、中國信託銀行與上訴人、許薛德等人事後均未持上揭民事確定判決向地政機關辦理所有權塗銷登記，將系爭房屋所有權回復登記為上訴人名下，致系爭房屋仍登記所有權人為許薛德，而被上訴人買受系爭房屋時既不知上揭法院判決撤銷贈與之情事，依前揭土地法第43條規定，被上訴人信賴登記認為系爭房地所有人為許薛德，即屬善意第3人，其因買賣取得系爭房屋所有權，自應受土地法第43條規定之保護甚明。從而，上訴人在系爭房屋出售予被上訴人後仍繼續占有使用，對被上訴人而言當然構成無權占有，上訴人復未提出任何積極證據資料證明其占有使用系爭房屋具有法律上正當權源，則被上訴人依據民法第767條第1項前段規定請求上訴人自系爭房屋遷讓及返還予被上訴人，即無不合，應予准許。
2、上訴人雖抗辯稱許薛德違反前開債務解決協議書約定，即未履行交付尾款119000元予被告之義務，上訴人欲解除前開協議，故上訴人並非無權占有系爭房屋，且上訴人並未積欠元大資產管理公司款項，亦未要求許薛德代償元大資產公司債務云云。惟查：民法第311條規定：「債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第3人清償者，不在此限(第1項)。第3人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第3人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕(第2項)。」，民法第312條亦規定：「就債之履行有利害關係之第3人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益。」。本件上訴人固否認積欠元大資產管理公司款項，然依元大資產管理公司在本院臺中簡易庭102年度中簡字第2498號撤銷贈與事件提出債權證即本院臺中簡易庭95年度中小字第383號小額民事判決【主文記載：「被告(即上訴人)應給付原告(即復華商業銀行股份有限公司，事後更名為元大商業銀行股份有限公司)61560元，及其中53013元自94年2月2日起至清償日止，按日息萬分之5計算之利息；暨按上開利率百分之10計算之違約金。」】、確定證明書、債權讓與證明書及公告等文件，足資證明上訴人確有積欠元大資產管理公司上開債務之事實，其事後否認上情，即非可採。又許薛德前因上訴人之贈與而為系爭房屋所有權人，事後因上訴人之債權人多次提起撤銷贈與及塗銷所有權移轉登記之民事訴訟，在客觀上使許薛德對系爭房屋所有權人地位具有法律上利害關係，則許薛德以第3人地位代上訴人清償積欠元大資產管理公司之債務，依前揭民法第311條規定，元大資產管理公司並無拒絕之權利，則許薛德於102年10月11日與元大資產管理公司達成訴訟上和解，約定由許薛德代償120000元，許薛德亦於102年11月14日匯款120000元予元大資產管理公司指定帳戶乙節，亦有本院臺中簡易庭102年度中簡字第2498號和解筆錄、匯款收據及元大資產管理公司出具代償證明書可佐。是許薛德既以120000元清償上訴人積欠元大資產管理公司債務方式，清償許薛德依上揭「債務解決協議書」應給付上訴人之尾款119000元，自已發生清償之效力，即許薛德已依上揭「債務解決協議書」約定履行完畢，並無違反該協議約定條件之情事，上訴人既無權繼續占有使用系爭房屋，即負有遷讓返還系爭房屋予被上訴人之義務，上訴人此部分抗辯於法不合，不應准許。
(二)又民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(參見最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨)。本件被上訴人請求上訴人自103年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占有使用系爭房屋之不當得利5000元及管理費800元，共計5800元乙節，雖為上訴人所否認，並以上情抗辯。惟被上訴人既於102年10月30日取得系爭房屋之所有權，而許薛德亦於102年10月11日與元大資產管理公司達成訴訟上和解，約定由許薛德代上訴人償還積欠元大資產管理公司120000元，並由許薛德清償完畢，故上訴人自102年10月31日即被上訴人取得系爭房屋所有權之翌日起仍繼續占有使用系爭房屋，對被上訴人應構成無權占有，已如前述，則上訴人無權繼續占有使用系爭房屋，自屬受有占有使用系爭房屋之利益，同時使被上訴人受有無法自行使用或出租系爭房屋相當於租金利益之損失，及尚須繳交管理費之損害，故被上訴人依民法不當得利法律關係請求上訴人自103年11月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之利益及應支付之管理費，洵屬正當，應予准許。至上訴人占有使用系爭房屋每月所受相當於租金之利益及管理費數額為何，因兩造於原審104年6月10日言詞辯論期日均一致表示同意系爭房屋租金含管理費每月為5000元等語在卷(參見原審卷第52頁)，而證人林清貴亦於同日言詞辯論期日結證稱：「系爭房屋租金行情，無論是否含管理費大約5000元左右。」等語明確(參見本院卷第52頁背面)，復依被上訴人在原審提出系爭房屋坐落位置地圖所示，系爭房屋坐落台中市○區○○路，鄰近國立自然科學博物館、廣三SOGO百貨公司及台中金典酒店等熱鬧商圈，附近亦有健行國小，公共設施周全，生活機能及交通極為便利，而系爭房屋為13層大樓之第5層，面積為
18.72平方公尺、陽台面積為4.78平方公尺，自103年10月份起每月應繳交社區管理費為850元等情，堪認上訴人繼續占有使用系爭房屋每月所受相當於租金含管理費之利益以5000元為適當合理。是上訴人此部分抗辯，要為本院所不採。
六、綜上所述，系爭房屋既為被上訴人買賣取得，並於102年10月30日辦妥所有權移轉登記，被上訴人即為系爭房屋所有權人，而上訴人自該日起無權占有使用系爭房屋，每月即受有相當租金含管理費之利益，被上訴人因此受有無法使用或出租系爭房屋之損害，故被上訴人依民法第767條第1項前段規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，另依民法第179條不當得利規定請求上訴人自103年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金含管理費之利益5000元，洵屬有據，應予准許。原審判決基於同一法律上理由，判命上訴人應遷讓返還系爭房屋，及於上揭期間按月返還不當得利5000元，並駁回被上訴人其餘之請求，復就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，核無違誤。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應由本院駁回上訴人之上訴。
六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本判決所得之心證及結果不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 王金洲
法 官 楊忠城法 官 林金灶上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
書記官 張峻偉