臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第482號上 訴 人 周俊鑫被上訴人 陳斐娟上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國104年10月23日本院臺中簡易庭104年度中簡字第2150號第一審判決提起上訴，本院於民國105年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按「第1項之上訴及抗告程序，準用第434條第1項、第434條之1及第3編第1章、第4編之規定。」、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：．．一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。、四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。」、「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第436條之1第3項、第255條第1項第1、2、4款、第2項分別定有明文。本件上訴人原聲明請求被上訴人返還如附表所示之支票1紙，惟該支票業經被上訴人於民國（下同）104年7月15日提示兌現，無從返還，今上訴人基於同一基礎事實，因情事變更而以他項聲明（即被上訴人應給付上訴人新臺幣18萬元）代最初之返還支票聲明，且被上訴人無異議而為本案之言詞辯論，上訴人所為訴之聲明變更，於法應無不符，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、兩造主張、抗辯：
一、上訴人即原審原告部分：
（一）上訴人於原審起訴主張：
１、上訴人前向被上訴人承租門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限為4年（即自102年9月15日起至106年8月14日止），租金每月新臺幣（下同）18萬元，押租金36萬元，租金每月15日前給付，並預先開立1年份租金之支票予被上訴人，以供逐期兌現，雙方並訂有房屋租賃書面契約（下稱系爭租賃契約）。嗣上訴人欲提前終止系爭租賃契約，乃於104年7月4日遷離系爭房屋，並通知被上訴人。經雙方交涉，上訴人同意被上訴人沒收押租金，然被上訴人應返還104年度未到期租金之支票。被上訴人收受上訴人寄發之存證信函後，旋於翌日返還上訴人104年8、9、10、11、12月之租金支票，惟仍未返還如附所示104年7月份之支票（租期為104年7月15日至8月14日）。
２、依系爭租賃契約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期限內乙方（註：承租人，即本件上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（註：出租人，即本件被上訴人）1個月租金，乙方決無異議。．．」、第20條約定：「租期未屆滿，乙方提早解約，視同違約，押租保證金不退還。」，因上訴人欲提前終止租約，被上訴人就此已沒收押租金36萬元，而系爭租賃契約既未經公證，即應解釋兩造間無租賃契約書第18條之合意。且依一般不動產租賃，押租金除擔保損害賠償之外，尚包括因提前終止租賃契約空窗期之損害賠償。是被上訴人既已沒收押租金，即無再要求上訴人繳交1個月租金之理等語。並聲明：被上訴人應將如附表所示之支票返還予上訴人。
（二）上訴人於上訴補述：
１、依系爭租賃契約第18條之字義，為有特約強制執行才有該條賠償問題，若無公證約定得逕予強制執行，當然即不發生該條所謂賠償問題。而系爭租賃契約既然未經公證，自無強制執行損害賠償可言。若兩造確實有就提前終止租約，上訴人尚須額外賠償一個月租金達成合意，則兩造自可直接如此約定載明契約即可，尚不需特別約定應受強制執行。
２、又系爭租賃契約係坊間書局常見之契約範本，第1條至第19條之條款內容，均係以印刷方式為之。兩造在原有之條款內容外，另外再以手寫方式特別約定第20條至第23條，其中第20條即係兩造就上訴人違約之損害賠償為特別之約定，方式為若上訴人於租期未屆滿時提前解約，則相當於兩個月租金之押租保證金由被上訴人沒入；依上開規定，該兩個月之押租金，即為損害賠償之總額。既然系爭租賃契約第20條及第18條，均就上訴人提前終止租約之違約金額設有相關約定，兩造就第20條違約金已特別約定由被上訴人直接沒入押租保證金，而系爭租賃契約第18條又未經公證約定逕受強制執行，則兩造顯係以系爭租賃契約第20條排除第18條之適用，否則被上訴人當然會要求上訴人持系爭租賃契約前往公證，約定逕受強制執行。
３、系爭租賃契約每月租金18萬元，押租金36萬元，金額尚非小額。因兩造於系爭租賃契約第20條有提前終止契約違約之特別約定，上訴人係認為排除第18條之適用始同意承租；且以市售不動產租賃契約內容，本無以押租金作為損害賠償外，還要額外賠付一個月租金之理。上訴人若知提前終止租約，須賠償相當於兩個月租金之金額外，還要額外賠付1個月租金，其大可另尋其他房屋，也不會接受如此苛刻之條件。
４、被上訴人所為之抵銷抗辯並無理由：
(1)上訴人固於104年7月3日以簡訊通知被上訴人要提前終止租約，惟關於提前終止租約之損害賠償，兩造已於系爭租賃契約第20條約定押租保證金不退還，上訴人同意被上訴人沒收押租保證金毋庸退還，實已填補被上訴人租約空窗期之損害。故被上訴人再主張系爭房屋因提前終止租約所導致的空窗期兩個月的租金，應由上訴人負擔云云，實屬無稽。
(2)兩造均就系爭租賃契約已終止，並無爭議，僅係就被上訴人已沒收上訴人兩個月押金，上訴人須否再額外多付一個月之租金作為損害賠償有所爭議，並非就系爭房屋的使用權或所有權有紛爭，自與被上訴人所稱之訴訟無涉。被上訴人主張自104年9月起至本件訴訟終結為止，均應由上訴人負擔每個月18萬元之租金云云，被上訴人未能證明確積損害，且房屋是否能出租與上訴人要求返還租金，欠缺相當因果關係，被上訴人此項抵銷之抗辯，自不足採。
(3)上訴人否認兩造有就系爭房屋租賃所得稅由上訴人負擔之約定，被上訴人就系爭房屋獲有租金之收入，本即應誠實申報所得繳納稅捐。而系爭租賃契約租金之給付方式係上訴人預先開立一年份面額18萬元之支票，供被上訴人逐月兌現。換言之，上訴人並未為被上訴人辦理租金所得扣繳，且為被上訴人所明知。且系爭租賃契約自102年9月15日起至104年7月3日終止時，已橫跨2個年度，而稅捐機關每年都會根據所得通知納稅義務人核課所得稅，被上訴人更無不知之理。故被上訴人自始即明知上訴人未辦理扣繳系爭房屋租金所得，況繳納稅捐本即是國民義務，如何可謂係損害。被上訴人辯稱因上訴人違約終止租約後始發現上訴人未辦理扣鍛，致其須補繳所得稅及利息而受有37萬7775元之損害云云，殊不足採。
（三）因如附表所示之支票業經被上訴人兌現，上訴人並聲明：
(1)原判決廢棄。(2)上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人18萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人即原審被告抗辯：
（一）被上訴人於原審抗辯：
１、104年7月3日上訴人向被上訴人表示要提前終契約。依系爭租賃契約第18條之約定，上訴人自應賠償1個月之租金18萬元。又依系爭租賃契約第20條約定，被上訴人亦得沒收36萬元之押租金。是上訴人請求被上訴人返還如附表所示之支票，自理無由。
２、依所得稅法第88條第1項第2款、第89條第1項規定，承租人之上訴人依法為租金之扣繳義務人。本件兩造所給付之租金既已超過2萬元，上訴人即應辦理扣繳。且兩造於訂立系爭租賃契約時，亦曾口頭約定租賃所得稅由之上訴人負擔並辦理扣繳，然上訴人竟無視於上開所得稅法之規定及兩造間之合意，並未辦理任何扣繳。被上訴人於上訴人片面終止契約後，致必須至國稅局辦理補繳稅捐及利息，共計37萬7775元，依系爭租賃契約第12條約定，此損失自應由上訴人負擔。是縱認鈞院認為被上訴人應返還18萬元之租金，然被上訴人亦據此為抵銷之抗辯。並答辯聲明：上訴人之訴駁回。
（二）被上訴人於上訴補述：
１、被上訴人依系爭租賃契約第20條沒收押租保證金36萬元，並依第18條沒收上訴人104年7月份之支票18萬元租金，洵屬適法，上訴人提起本件上訴顯無理由：
(1)系爭租賃契約第20條規定係兩造於租賃契約書範本約定之條文外，額外手寫訂入之條款，且系爭租賃契約第18條並未遭兩造合意刪除，顯然上訴人於締約時係同意第18條與第20條係並存有效之條款。至於系爭租賃契約有無經過公證，僅涉及是否可逕為法院強制執行程序而已，與契約當事人間是否已為合意無涉，上訴人反覆主張契約未經公證故契約第18條無效云云，於法無據，並不可採。
(2)系爭租賃契約約定上訴人即承租人提前終止租約時，被上訴人得沒收押租保證金及一個月租金，應屬相當合理，甚至優於逢甲夜市店鋪長期租賃習慣。因逢甲夜市一年造訪人次高達1220多萬人次，觀光客數量龐大，依逢甲商圈內店舖租賃習慣，一般長期租約（例如本件租期長達四年者）都是約定收取六個月之押租保證金，且提早解約時出租人即得全數沒收六個月租金。雖本件兩造磋商締約時，因被上訴人善意只要求收取相當於2個月租金之押租保證金（參系爭租賃契約第5條），然為求公平合理，兩造亦達成增訂契約書第20條，並使第20條與契約書範本第18條併存有效之合意。
２、退步而言，縱鈞院認為被上訴人應返還18萬元之租金，然被上訴人確因上訴人無由終止系爭租約之違約行為等受有下列多項損害，依系爭租賃契約第12條規定，上訴人應對被上訴人負損害賠償之責，故被上訴人據此為民法第334條抵銷之抗辯：
(1)上訴人係於104年7月3日當日以Line訊息通知被上訴人其欲提前終止租約，並旋即搬離系爭房屋，未依民法第453條、第450條第3項所定應提早1個月通知之義務，則上訴人未於合理期間提前通知被上訴人欲終止租約，導致系爭房屋空窗之兩個月期間之租金損失36萬元，自應由被上訴人負擔。
(2)又上訴人違約無由終止系爭租賃契約，並無端提起本件訴訟，導致被上訴人雖已覓得有意承租之房客，卻因系爭房屋尚在涉訟中為訴訟房而不願簽約。故自104年9月份起至本件上訴程序結束為止，被上訴人受有每個月18萬元之租金損失，亦應均由上訴人負擔。
(3)上訴人作為承租人自係租金之扣繳義務人，且本件兩造所給付之租金已超過2萬元，則上訴人依法必須辦理扣繳。查兩造於契約訂定時，即曾口頭合意約定租賃所得稅應由承租人負擔，並應由承租人辦理扣繳。詎料，上訴人無視稅法規定及兩造之合意，並未為被上訴人辦理任何扣繳。被上訴人係於上訴人無由違約終止租賃契約後才發現此事，導致被上訴人必須自行去國稅局辦理補繳稅捐及利息合計37萬7775元，是上開損失依系爭租賃契約第12條規定，亦應由上訴人負損害賠償之責。
３、並聲明：上訴駁回。
貳、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人不服依法提起上訴，上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人18萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
參、本院之判斷：
一、上訴人主張：其前向被上訴人承租門牌號碼：臺中市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限為4年（自102年9月15日起至106年8月14日止），租金每月18萬元，押租金36萬元，租金每月15日前給付，並預先開立1年份租金之支票予被上訴人，以供逐期兌現；嗣上訴人欲提前終止系爭租賃契約，乃於104年7月3日通知被上訴人提前終止契約，並以存證信函催告被上訴人返還未到期之付支票，事後被上訴人將上訴人預以支付104年8月15日至12月14日租金之支票返還上訴人，惟如附表所示之支票（租期為104年7月15日至8月14日）未予返還，並於104年7月15日提示現等事實，為兩造所不爭執，並有房地產租賃契約書1份（見原審卷第7-10頁）、存證信函1份（見原審卷第14-15頁）、上訴人台新銀行綜合對帳單1份（見本院卷第68頁）在卷可參，堪信為真實。
二、按契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153條第1項所明定。然契約成立之判斷上，最重要的，是雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是否在契約的成立過程，清楚表示出來。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。
此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。查本件兩造間有關系爭房屋之租賃事宜，均以書面為之，此有前述系爭租賃契約書可稽。而系爭租賃契約第18條既明白約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期限內乙方（註：承租人，即本件上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（註：
出租人，即本件上訴人）一個月租金，乙方決無異議。．．
．。」等語，兩造為契約當事人，自難認不受其拘束。至於公證法第13條第1項雖規定：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。二、以給付特定之動產為標的者。三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。」等語，然該規定係就契約有無經過公證，得否逕予聲請強制執行而加以規範，此僅係涉及是否契約內容可否逕為強制執行，勿庸再取得執行名義而已（強制執行法第4條參照），與契約當事人間是否已為合意無涉。是以，上訴人主張系爭租賃約未經公證，上開系爭租賃契約第18條未構成契約之內容，尚屬無據，合先敘明。
三、次按，契約有效成立後，具有形式拘束力（即契約一旦成立，當事人皆不得任意撤回或解消契約）（最高法院40年台上字第1746號判例要旨參照）及實質拘束力，此實質拘束力為契約拘束力最重要之處，即當事人所約定之內容，拘束雙方當事人，對締結契約的雙方當事人而言，具有與實定法相同的法律規範效力。是「當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能由一造任意撤銷。」（最高法院20年台上字第1941號判例要旨參照）。
本件兩造間訂有系爭租賃契約，既為兩造所不爭執，其中第18條之約定亦為契約之內容，亦如前述，則依上說明，即有拘束雙方當事人之效力。經查，系爭租賃契約之租賃期限係自102年9月15日起至106年8月14日止；租金每月18萬元，每月15日繳納。上訴人係向被上訴人表示欲提前終止系爭租賃契約（即行使約定終止權），且表示於104年7月3日搬離系爭房屋等情，為兩造所不爭執。是上訴人既單方終止契約，則依上開租賃契約第18條之約定，上訴人即應賠償被上訴人1個月之租金（即18萬元）甚明。此與被上訴人依系爭租賃契約第20條之約定沒收押租金乙事，兩不相涉。準此而言，上訴人簽發之如附表所示支票，為上訴人用以支付104年7月15日至同年8月14日份之租金，而被上訴人既得依約請求上訴人賠償18萬元（即一個月租金），是被上訴人沒收如附表所示之之支票並加以提示兌現，充抵一個月租金之賠償，並不違兩造之前述約定，被上訴人未將支票返還予上訴人，並予以兌領洵屬適法，尚無不當得利之情事。至於上訴人基於押租金契約交付予被上訴人之押租金36萬元，是否應予返還？非屬本事件上訴人請求給付之範圍，本院尚無從審酌，併予敘明。
四、兩造系爭房屋租賃期限為4年（即自102年9月15日起至106年8月14日止），租金每月18萬元，如上訴人遽以終止，被上訴人再行出租定有空窗期存在，此空窗期必會造成被上訴人租金短收之損害發生，故兩造於系爭租賃契約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期限內乙方（註：承租人，即本件上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（註：出租人，即本件上訴人）一個月租金，乙方決無異議。．．。」等語，應是被上訴人同意賦予上訴人隨時終止契約之權利，上訴人則承諾於行使此提前終止權時，同意賠償上訴人18萬元（即一個月租金），其性質上應屬違約金。審諸上訴人於104年7月3日提前終止系爭租賃契約，租期尚有2年餘，依被上訴人到庭自承係於104年9月底至104年10月初方以每月17萬元（房屋本體以9萬元出租，上訴人所出租之二個攤位各以4萬元出租），再將系爭房屋完全出租等語（詳參本院105年7月1日言詞辯論筆錄），是自上訴人104年7月3日提前終止系爭租約起，迄104年9月底，被上訴人至少損失之二個月原得取之租金36萬元（18萬元X2=36萬元），縱扣除訴外人蔣德昌自104年7月1日起至104年9月1日給付之攤位租金8萬元，及訴外人施珮庭自104年7月16日至104年9月15日給付之攤位租金8萬元，被上訴人就此至少仍受有20萬元以上之損失；且上訴人若依兩造原有之租約，於104年10月至106年7月期間，每月原得收取18萬元之租金，今再行出租，租金亦從每月18萬元減少為17萬元，就該約1年10個月期間，每月減少1萬元租金收入，計減少約22萬元，損失非少。
又上訴人於租賃期間，除使用房屋本體外，並將系爭承租之房地，另行分租二個攤位予訴外人蔣德昌、施珮庭二人，每個攤位則各向該等承租人按月收取5萬元租金之情事，為上訴人所自承，並經調閱本院105年度簡上字第109號卷宗（內有上訴人與訴外人蔣德昌、施珮庭各自簽訂之系爭房屋租賃契約書影本各1份，見本院104年度中簡字第3068號卷內，第
7 -13頁），查核屬實。而上訴人於前述105年度簡上字第109號事件中猶主張其得依前述與蔣得昌之租賃契約向蔣得昌收取104年7、8月租金，因蔣德昌未繳故以蔣德昌之押租金10萬元扣抵租金；施珮庭部分104年7月15日最後一個月租金未付，施珮庭之押租金5萬元扣抵租金等語（詳見105年度簡上字第109號卷第30頁104年12月14日言詞辯論筆錄），足認上訴人於終止契約後，並未依約將租賃物返還被上訴人無誤（後由被上訴人與蔣德昌及施珮庭另行訂約）。本院審諸上情，上訴人承諾提前終止系爭租賃契約，賠付被上訴人1個月租金（18萬元），尚難認有過高之情事；至於兩造系爭租賃契約第20條特別約定：「租期未屆滿，乙方提早解約，視同違約，押租保證金不退還。」等語，與系爭第18條之約定，為各別獨立之約定，且其未同與系爭第18條約定載明「賠償」之字語，究其性質，是否為懲罰性違約金？尚屬不明，然上訴人既未起訴請求被上訴人返還押租金，本院自不得就其是否過高一節予以審究，上訴人徒以其同意被上訴人沒收押租金，即謂系爭第18條之違約金約定過高，自無可採，併此敘明。
五、綜上所述，兩造於系爭租賃契約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期限內乙方（註：承租人，即本件上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（註：出租人，即本件上訴人）一個月租金，乙方決無異議。．．。」等語，今上訴人確實於104年7月3日提前終止系爭租賃契約，則被上訴人依上開第18條約定，自得請求上訴人給付違約金18萬元，上訴人沒收如附表所示支票，加以提示兌現以沖償前述18萬元違約金，於法有據；且上開之違約金，並無過高之情事存在，亦如前述，是上訴人主張被上訴人無從依系爭租賃契約第18條主張上訴人應賠償1個月租金之損害，被上訴人應返還如附表所示之支票，今被上訴人將支票提示兌領，有不當得利而聲明被上訴人應予返還，洵屬無據，自無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核無不合，上訴人猶執陳詞指摘原判決不當，變更聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
伍、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 5 日
民事第四庭 審判長法 官 王金洲
法 官 林金灶法 官 陳得利正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 5 日
書記官 游語涵附表：
┌──┬───┬──────┬──────┬─────┬────┬─────┐│編號│發票人│ 發 票 日 │付 款 人 │ 票面金額 │受 款 人│票據號碼 ││ │ │ │ │（新台幣）│ │ │├──┼───┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│ 1 │周俊鑫│104年7月15日│台新國際商業│18萬元 │陳斐娟 │BE0000000 ││ │ │ │銀行太平分行│ │ │ │└──┴───┴──────┴──────┴─────┴────┴─────┘