臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第486號上 訴 人 蘇敏訴訟代理人 黃呈利律師複代理人 陳慧真被上訴人 台灣之星電信股份有限公司法定代理人 趙國帥訴訟代理人 郭亮鈞上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國104年10月26日本院臺中簡易庭104年度中簡字第1409號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國105年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：上訴人主張及陳述除與第一審判決記載相同者茲予援用外，並補稱：
(一)上訴人於民國(下同)94年3月23日將門牌號碼台中市○區○○路○○○號建物頂樓平台(下稱系爭建物)面積約5坪出租予被上訴人前身即威寶電信股份有限公司(下稱威寶公司)機設置行動通訊基地台使用，依兩造間租賃契約之約定，租期應至104年4月14日屆滿，故上訴人於租賃期間對被上訴人有租金請求權。詎被上訴人於99年8月31日發函未說明理由即片面主張依租約第6條第3款規定終止租約，故本件應探究者為被上訴人終止租約之行為是否合法？系爭租約是否仍存續？經查：依系爭租約第6條第3款規定：「本契約期間內，倘依技術、中華民國法令或其他事由，致乙方(即被上訴人，下同)無法依本契約之目的使用標的物時，乙方得終止本契約。」，是被上訴人必須無法依契約目的使用標的物，被上訴人始得終止契約，而上訴人自94年間架設基地台後均正常使用系爭建物，迄至第1期租約租期屆滿後被上訴人又將系爭租約延長5年，足見上訴人已盡出租人交付租賃物並保持其使用狀態之義務，該期間並無任何外力因素介入，尚難認被上訴人有無法依契約目的使用系爭建物之情事。又被上訴人雖抗辯其遷移新站大樓(曉明儷晶大廈)基地台3個射向涵蓋範圍較系爭建物寬廣，但上開曉明儷晶大廈屋齡19年，早於兩造訂立系爭租約時即已存在，被上訴人與上訴人訂立系爭租約時本可自由選擇基地台位置，其捨棄曉明儷晶大廈而選擇承租系爭建物，足證被上訴人已評估過系爭建物之涵蓋率符合被上訴人之需求，是縱認曉明儷晶大廈涵蓋率較系爭建物為佳，亦不能認系爭建物不合於契約之目的，原審未查明上開情事，僅因曉明儷晶大廈基地台訊號涵蓋範圍較系爭建物為佳，逕認被上訴人確實因系爭建物涵蓋率不佳致其無法依契約目的使用系爭建物，其因果關係之連結存有謬誤，判決自有違誤。準此，被上訴人並無法舉證證明有無法依契約目的使用系爭建物之情事存在，其片面終止契約為不合法。
(二)原審雖認定上訴人有權利濫用……云云，惟依民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。」，故各期租金請求權之消滅時效期間為5年，另民法第441條規定：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務」，是承租人自行遷移而不為租賃物之使用，其仍應繼續給付租金，於出租人未依法終止租約前亦無權收回租賃物。兩造就系爭建物之租期至104年4月14日屆滿，上訴人於租賃期間屆滿前對系爭建物之所有權能均受有限制，不敢再出租系爭建物予他人，至於被上訴人是否隨時會搬遷回來，並非上訴人所得控制與預料，上訴人於租賃關係存在期間均盡力保持租賃標的物合於使用之狀態，期間亦多次向被上訴人催討租金，惟被上訴人均拒絕給付，上訴人不得已乃於時效完成前行使法律賦予之權利，此乃正當權利之行使，並非以損害被上訴人為主要目的，且上訴人此項權利行使並無危害公眾利益之情事，不符合權利濫用之定義。況依前揭民法第441條規定，立法者已明文將承租人擅自遷離租賃標的物之情況，課予仍須繼續給付租金之義務，以避免承租人任意搬遷，倘若僅因被上訴人已搬遷完畢及清空租賃物，而上訴人未立即請求給付租金即認上訴人有權利濫用之嫌，則民法第441條規定將成為具文，且無異鼓勵承租人任意提前搬離租賃標的物，租約所定之租賃期間豈不具任何拘束力？對出租人極為不公。是被上訴人因自己之事由遷移而不為租賃物之使用，並不影響其租金給付義務，上訴人於時效完成前請求被上訴人給付租金，並無不合，原審認定上訴人行使權利違反誠信原則為無理由。
(三)被上訴人雖抗辯稱因網路優化考量，已無法依契約目的使用系爭建物而終止租約云云。惟縱認被上訴人遷移之新站即曉明儷晶大廈基地台3個射向之涵蓋範圍較系爭建物寬廣，亦無法證明若未遷移基地台位址將違反電信法規定而有無法依契約目的使用系爭建物之情事發生。且被上訴人抗辯稱上訴人簽訂租約後不斷反悔提高租金，及上訴人無預警換鎖云云，惟兩造租金約定係經雙方協談，被上訴人為大型電信公司，契約談判能力絕對不亞於上訴人，被上訴人評估需求後與上訴人合意訂立租賃契約，絕非上訴人片面提高租金，自不得據此作為終止租約之事由。另上訴人曾於97年1月23日寄發台中漢口路郵局第559號存證信函表示絕無換鎖情事，並授權被上訴人自行處理門鎖維修事宜，故被上訴人指摘上訴人換鎖絕非事實。另上訴人將系爭房屋出租後即將大樓門鎖感應扣提供被上訴人，開放讓被上訴人使用，上訴人不可能時時刻刻注意被上訴人何時需要進入，幫被上訴人開門，被上訴人此部分抗辯顯非合理，且被上訴人迄今仍未將該感應扣交還上訴人，甚至被上訴人搭建之機房尚留在原地，自難認被上訴人已確實返還系爭租賃物。
(四)原審認定上訴人自99年9月1日起已可自由使用收益系爭建物云云，並非事實，因兩造約定租賃標的物為頂樓平台約5坪之平面空間，該位置上訴人自簽約後迄今均未放置任何東西，因兩造間系爭租約尚未終止前，上訴人不敢自行任意利用該空間或將上開空間出租與他人，縱認上訴人有將頂樓平台其他部分供作晒衣場及放置投幣式洗衣機，惟該放置投幣洗衣機及供作晒衣場使用部分並非系爭租約約定之租賃範圍，上訴人本得自由使用，原審判決此部分認定顯有誤解。
(五)上訴人聲請鈞院向國家通訊傳播委員會(下稱NCC)函詢被上訴人基地台設置之相關申請資料，因兩造約定基地台位置為頂樓平台5坪之空間，係指水塔上方須由小樓梯往上爬之狹小空間，並非整個頂樓平台，該5坪空間始為兩造約定之租賃標的物，上訴人於租賃關係存續中從未將該部分收回自用，且兩造間就承租範圍為何在原審即有爭執，自有向NCC函詢之必要。至於被上訴人是否已將基地台之機器設備搬空與其應否給付租金無涉，此因被上訴人是否使用租賃標的物由其自行決定。
(六)被上訴人抗辯之佳茂上苑大樓係於兩造訂約前94年間即已存在，即使該大樓係兩造訂約後才興建，但該大樓是否影響基地台訊號發射，被上訴人並未提出證據資料，何況系爭租約並未就基地台訊號涵蓋範圍有何約定，被上訴人自不得據此作為終止租約之理由。
(七)並聲明：1、原判決廢棄。2、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人954194元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人方面：被上訴人主張及陳述除與第一審判決記載相同者茲予援用外，並補稱：
(一)被上訴人遷往新站即曉明儷晶大樓雖然在兩造簽約前即已存在，但當時是該大樓拒絕與被上訴人簽約，而兩造簽約前，被上訴人亦曾尋找更佳之設站地點，卻因住戶擔心鄰居抗議及對基地台電磁波之安全性仍有疑慮，故在上訴人所有系爭建物設站前，並未找到更好之站點願與被上訴人簽約，當時若不與上訴人簽約，系爭建物附近區域會完全沒有訊號，尤其在系爭建物附近於102年11月間新建較高建築如佳茂上苑大樓，嚴重遮蔽基地台訊號，被上訴人基於訊號優化考量，事後找到新站點，乃依系爭租約第6條第3款約定合法終止租約。
(二)上訴人聲請向NCC函詢被上訴人設置基地台申請資料部分，與本件兩造爭點係被上訴人是否得依系爭租約之約定終止租約無涉，因NCC不會審查通訊業者基地台訊號是否優良，且設置地台是否經過核准，乃行政機關行制管制範圍，與本件民事糾紛無關，故被上訴人認為尚無向NCC函詢之必要。
(三)被上訴人於終止租約前即已將基地台設備搬空，並無繼續使用系爭建物之情事，此部分業經上訴人在原審自認被上訴人在基地台設備搬空後，已將該部分當作曬衣場、置放洗衣機及運動器材使用，原審判決第8頁已有記載。
(四)並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於94年3月23日將系爭建物面積約5坪出租予被上訴人前身即威寶公司設置行動通訊基地台使用，租期自94年4月15日起至99年4月14日止，共5年，每月租金15750元。
嗣於94年6月4日，上訴人與威寶公司簽訂協議書同意將租金自94年6月25日起調整為每月18000元。又依系爭租約第2條約定，雙方未於租約屆滿前3個月以書面通知他方不再續約，租約屆滿後自動延長1期即5年，故系爭租約租期延至104年4月14日屆滿。
(二)被上訴人於99年8月31日寄發台中東興路郵局第2088號存證信函通知上訴人依系爭租約第6條第3款約定終止租約，該存證信函已於99年9月1日合法送達上訴人。
四、兩造爭執事項：
(一)被上訴人依系爭租約第6條第3款約定終止租約是否合法生效？
(二)上訴人依系爭租約請求被上訴人給付99年9月25日至104年4月14日之租金954194元，是否有據？
五、法院之判斷：
(一)按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者(法定終止權)，有基於當事人約定而生者(約定終止權)。約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第263條準用同法第258條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之(參見最高法院101年度台上字第232號民事裁判意旨)。又系爭租約第1條約定：「甲方同意將坐落於……房屋8樓頂樓平台約5坪平面空間及屋突供乙方設置通信設備。」，租約第6條第4項亦約定：「本契約期間內，倘依技術、中華民國法令或其他事由，致乙方無法依本契約之目的使用標的物時，乙方得終止本契約。」，據此可知上訴人將系爭建物出租予被上訴人之目的即提供被上訴人設置通信設備(基地台)，而被上訴人既為經主管機關特許並發給執照經營第1類電信業務之行動電信業者，依電信法第39條第1項、第2項第2款規定：「電信事業設置之電信設備，應符合電信總局所定之技術規範(第1項)。前項技術規範之訂定，必須考慮下列事項：……。二、維持電信服務之適當品質；……。」，及行動電信業務管理規則第40條第1項第2款規定：「經營者所裝置之設備與其他公眾通信網路設備連接時，應符合下列規定：……。二、維持電信服務之適當品質。……。」，可見被上訴人承租系爭建物作為基地台使用之目的在於「維持電信服務之適當品質」，亦即該基地台設備除提供被上訴人本身所屬用戶之通信品質外，亦應與其他同業或公眾網路設備連接時，其他非屬被上訴人服務之行動通信客戶、市內電話或國際漫遊用戶得與被上訴人所屬用戶進行通信聯絡，故「維持電信服務之適當品質」乃被上訴人簽訂系爭租約之主要目的，倘上訴人提供系爭建物予被上訴人設置基地台後有「無法達成契約目的」之事由存在時(如基地台訊號遭遮蔽，涵蓋範圍縮減，致附近區域用戶有遭斷訊之虞)，被上訴人得依前揭系爭租約第6款第3款約定終止租約，要為當然。且依前揭最高法院101年度台上字第232號民事裁判意旨，被上訴人依系爭租約第6條第3款行使租約終止權，祇須終止租約之意思表示到達上訴人即可。
(二)被上訴人在原審抗辯稱該公司為提供電信及網路服務予客戶，須時常維護及提升網路涵蓋，於99年8月間基於「優化網路涵蓋」事由，乃重新設置及啟用新基地台於更合適地點，乃於99年8月24日依系爭租約第6款第3款約定終止系爭租約，並於99年8月31日寄發台中東興路郵局第2088號存證信函通知上訴人終止系爭租約，並請求返還溢付租金及押租金等情，雖為上訴人所否認，並於99年9月17日委任律師寄發律師函主張被上訴人終止系爭租約不生效力，即使被上訴人自行遷移基地台設備，於系爭租約期間屆滿前仍負有繼續給付租金之義務等語。惟依被上訴人提出系爭建物第2類登記謄本、基地台租約簽呈、法務案件移送單、拆站作業流程申請表、訊號涵蓋分析、佳茂上苑大樓建物登記謄本、現場照片及基地台訊號涵蓋範圍對照圖等相關資料(參見原審卷第59頁至第64頁、第66頁、第82頁至第86頁、第105頁至第109頁)，可知系爭建物樓高僅7層，加計水塔等屋頂突出物約10層，而系爭建物附近於102年10月間興建完成樓高15層之佳茂上苑大樓等建物，已嚴重遮蔽系爭建物所在基地台訊號涵蓋，致被上訴人無法依系爭租約之上開目的(維持電信服務之適當品質)繼續使用向上訴人承租之系爭建物，被上訴人基於優化網路涵蓋考量，乃於99年8月15日將原設置在系爭建物之基地台設備拆遷而重新設置在門牌號碼台中市○區○○路0段00號即曉明儷晶大廈(樓高14層)，而曉明儷晶大廈除較系爭建物樓層高，周遭相對並無其他高樓遮蔽，且該大樓除被上訴人外，另其他3家行動通信業者在該處設置基地台使用，亦有被上訴人提出現場照片可憑(參見原審卷第153、154頁），足認曉明儷晶大廈基地台之訊號涵蓋範圍遠較系爭建物基地台之訊號涵蓋範圍為寬廣，故被上訴人抗辯稱因系爭建物頂樓訊號涵蓋率不佳，致其無法依契約目的使用系爭建物，遂主張依系爭租約第6條第3款約定終止租約，尚無不合。至上訴人雖主張系爭租約並未就基地台訊號涵蓋範圍有何約定，被上訴人不得據此作為終止租約之理由云云，惟依前述，被上訴人與上訴人簽訂系爭租約之目的既在於「維持電信服務之適當品質」，則系爭建物設置基地台之訊號涵蓋範圍是否寬廣，有無遭高樓遮蔽等，對被上訴人自屬極為重要，即使基地台訊號涵蓋範圍未明文約定在系爭租約內容，但此應為眾所皆知之事實，否則基地台訊號涵蓋範圍遭附近高樓遮蔽而縮減，致該基地台無法發揮應有提昇通訊品質之功能，行動通信業者如被上訴人猶不能主張依系爭約租約第6條第3款約定終止租約，即非事理之平？況證人即被上訴人員工陳震宏在原審104年10月5日言詞辯論期日到庭具結後證稱：「基地台涵蓋率計算，應從路測報告判斷基地台電磁波可到達範圍，一般5樓完全沒有阻隔，可以到達500公尺至1公里左右。而路測報告係將機器架設在車上，車子經過處即可掃出基地台訊號源，地圖上會有基地台位置，測出訊號會有顏色區別。……。系爭建物基地台拆遷前，該處是附近區域唯一願意出租給我們之建物，系爭建物樓層不高，附近有很多建物擋住，原先測試結果可以照顧附近區域之客戶，後來因佳茂建設興建新大樓即佳茂上苑大樓，在太原路與大雅路口附近，該大樓興建後系爭建物基地台訊號涵蓋率更差，且考量進出不便，及原告(即上訴人)有時會向我們表示要增加租金，故99年間續租時我們已經找更適合之地點，後來找到曉明儷晶大廈，該建物高度13樓以上，訊號涵蓋率較系爭建物佳，且為附近置高點，沒有阻隔，天線亦毋須作偽裝。……。基地台設置要經過NCC審驗合格取得執照才能架設，但NCC祇管合法性，不管涵蓋率，系爭建物之基地台位置於97年間就設在樓頂，並非水塔上方。」等語屬實(參見原審卷第132頁至第134頁)。據此可知，被上訴人於94年間承租系爭建物架設基地台後，因附近高樓遮蔽致訊號涵蓋率受限，而鄰近曉明儷晶大廈頂樓基地台之訊號涵蓋率較佳，被上訴人基於優化網路及提昇通信品質，遂於99年8月間將系爭建物基地台拆遷至曉明儷晶大廈頂樓，並於99年8月24日以口頭通知上訴人依系爭租約第6條第3約定終止租約，更於99年8月31日寄發存證信函重申終止租約之意思表示，該存證信函於99年9月1日合法送達上訴人，即已發生合法終止系爭租約之效力，上訴人事後否認系爭租約已合法終止云云，要為本院所不採。
(三)又民法第441條規定：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」，而出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務(參見最高法院92年度台上字第2640號民事裁判意旨)。上訴人固主張系爭房屋出租後即將大樓門鎖感應扣提供被上訴人，開放讓被上訴人使用，被上訴人迄今仍未將該感應扣交還上訴人，甚至被上訴人搭建之機房尚留在原地，自難認被上訴人已確實返還系爭租賃物。至於被上訴人是否已將基地台之機器設備搬空與其應否給付租金無涉，因被上訴人是否使用租賃標的物由其自行決定云云。然為被上訴人所否認，並以上情抗辯。本院認為上訴人於原審104年10月5日言詞辯論期日自承：「系爭建物從以前到被告(即被上訴人，下同)於99年8月間搬走時都祇有被告1家承租，被告搬走後原本放置基地台位置我沒有租給別人使用，祇是在被告搬走後放置承租戶之運動器材、投幣式洗衣機及做曬衣場使用，頂樓原來祇有被告之基地台，被告搬走後該層樓才開始做別的使用，但原本基地台位置並未放其他東西。」等語明確(參見原審卷第135頁)，足見上訴人在原審已自承被上訴人確於99年8月間將基地台自系爭建物搬遷，系爭建物頂樓部分已置於上訴人之管領占有狀態之事實，依民事訴訟法第279條第1項規定，應已發生自認之效力，故上訴人在本院審理時復主張被上訴人並未確實返還租賃物云云，即與上揭自認之事實不符，而上訴人迄至本件言詞辯論終結前並未舉證證明被上訴人自99年9月間以後仍繼續占有使用系爭建物之事實，依民事訴訟法第279條第3項規定，縱令上訴人在本院審理時已為撤銷自認之表示，亦不生效力。至於上訴人主張被上訴人尚未返還大樓感應扣及基地台機房尚未拆遷乙節，要屬上訴人是否得另行請求被上訴人返還大樓感應扣及拆除原基地台機房之權利行使問題，此部分並不影響系爭租約業經被上訴人至遲於99年9月1日合法終止生效之情事。再依前述，本院既認定被上訴人依系爭租約第6條第3款約定終止租約為合法有效，且被上訴人實際上亦於99年8月間自系爭建物搬遷，可見被上訴人終止系爭租約係因上訴人所有系爭建物已無法提供良好之訊號涵蓋率，被上訴人基於網路優化及提昇通訊品質等事由而終止系爭租約，在客觀上自屬不可歸責於被上訴人之事由，故本件應無民法第441條規定之適用甚明，上訴人此部分主張洵無可採。
(四)上訴人雖主張依民法第441條規定請求被上訴人給付自99年9月25日起至104年4月14日止之租金984194元，扣除押租金30000元後，尚欠954194元云云，然為被上訴人所否認，並以上情抗辯。本院認為兩造間系爭租約既經被上訴人至遲於99年9月1日合法終止，而被上訴人所有基地台機器設備亦已99年8月底以前搬空，實際上自99年9月1日起並未繼續使用系爭建物，本件應無民法第441條規定之適用，已如前述，而上訴人復不爭執被上訴人就系爭租約之租金已給付至99年9月24日之事實，則上訴人就系爭租約合法終止後對被上訴人之租金請求權已不存在，被上訴人自99年9月2日起已毋須再給付租金予上訴人，要無積欠自99年9月25日起至104年4月14日止之租金未付之情事，故上訴人此部分主張於法不合，不應准許。
(五)至上訴人固主張兩造約定基地台位置為頂樓平台5坪之空間，係指水塔上方須由小樓梯往上爬之狹小空間，並非整個頂樓平台，該5坪空間始為兩造約定之租賃標的物，上訴人於租賃關係存續中從未將該部分收回自用，且兩造間就承租範圍為何在原審即有爭執，乃聲請向NCC函詢被上訴人基地台設置之相關申請資料乙節，亦為被上訴人所否認，認為並無向NCC函詢之必要。本院認為上訴人在原審係請求被上訴人給付租金，並非請求被上訴人返還租賃物，則被上訴人當初在系爭建物架設基地台之實際位置與向NCC申請核准之基地台位置是否相符，要與本件依系爭租約請求租金之訴訟標的法律關係無涉。況兩造於94年6月4日簽訂協議書時已明文約定：「甲方同意乙方目前之通信設備裝設位置，不必遷移。」，可見上訴人當時在系爭建物架設基地台位置既經被上訴人同意，除非上訴人舉證證明被上訴人曾於94年6月4日以後擅自遷移基地台位置至系爭建物他處，否則系爭建物基地台位置究竟設在何處？是否與系爭租約之約定位置相符，在客觀上自無再行探究之必要，故上訴人聲請向NCC函詢系爭建物基地台設置之相關申請資料，核無必要，不應准許。
六、綜上所述，系爭建物基地台訊號涵蓋範圍受限於附近高樓遮蔽，通信品質不佳，致被上訴人無法達到系爭租約之目的，被上訴人基於優化網路及提昇通信品質等事由，乃依系爭租約第6條第3款約定通知上訴人終止系爭租約，要屬合法有據，而被上訴人既於99年8月31日寄發存證信函通知上訴人依自99年8月24日起終止系爭租約，上訴人已於99年9月1日收受該存證信函，故系爭租約至遲於99年9月1日發生終止之效力。從而，上訴人依據系爭租約法律關係請求被上訴人給付自99年9月25日起至104年4月14日止之租金954194元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並陳明願供擔保聲請宣告假執行，均無理由，應予駁回。原審基於同一法律上理由而為上訴人全部敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，尚無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 王金洲
法 官 楊忠城法 官 林金灶上正本證明與原本無異。
不得上訴中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
書記官 張峻偉