臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第79號上 訴 人 林鄭金枝被 上訴人 財政部中區國稅局法定代理人 阮清華訴訟代理人 蘇進棋被 上訴人 曾子文上列當事人間第三人異議之訴事件，上訴人對於民國103 年12月23日本院沙鹿簡易庭103 年度沙簡字第346 號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國104 年5 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
確認上訴人就坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，權利範圍全部，有優先購買權存在。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人曾子文負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、被上訴人曾子文未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條所列各款情形，應依上訴人聲請，由其一造辯論判決。
二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，上訴人於先位聲明主張坐落在臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（地目：
田；面積：126.51平方公尺，下稱：系爭土地）為其所有，僅係其被繼承人林江舟借名登記於訴外人鄭永龍名下，然被上訴人財政部中區國稅局以系爭土地為訴外人鄭永龍之不動產，而向法務部行政執行署臺中分署（下稱：行政執行署）聲請強制執行，並由被上訴人曾子文拍定，則被上訴人財政部中區國稅局、曾子文顯然否認系爭土地為上訴人所有，上訴人與被上訴人財政部中區國稅局、曾子文間就系爭土地所有權歸屬即屬不明確，致上訴人在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種狀態得以確認判決予以除去，揆諸上開說明，上訴人提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
三、當事人適格，係指就為訴訟標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人適格之存否，為法院下本案判決之前提要件，法院應依職權調查。如有當事人不適格之情形，法院應以判決駁回原告之訴。次按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之人），最高法院47年度台上字第152 號、85年度台上字第2678號判決可資參照。是執行法院拍賣債務人之物，該買賣關係之出賣人為債務人，買受人為拍定人，執行法院僅係立於出賣人之代理人之地位，尚非該法律關係之當事人。查上訴人就備位聲明提起積極確認之訴，係因其於行政執行署96年度贈稅執特專字第84751 號贈與稅行政執行事件（下稱：系爭強制執行事件）中，主張其對系爭土地有優先購買權等語，則僅得以拍定人即被上訴人曾子文與出賣人即債務人即訴外人鄭永龍為該訴訟之對象，而被上訴人財政部中區國稅局為債權人，並無被告適格，故被上訴人財政部中區國稅局既非此部分訴訟之系爭土地出賣人或拍定人（買受人），無受該判決之法律上利益，即非本件適格之當事人，上訴人以被上訴人財政部中區國稅局為被告，備位聲明請求判決確認其有優先購買權，顯欠缺當事人適格，就此部分，依法應予駁回上訴人之訴。次查，被上訴人曾子文否認上訴人優先購買權存在，上訴人如不訴請確認，則其主張之優先購買權是否存在，即無法明確，不得謂其在私法上地位無受侵害之危險。其訴請確認，以排除此項侵害，自屬有即受確認判決之法上利益。
乙、實體部分：
一、上訴人方面：
（一）於原審主張略以：⒈先位之訴部分：
⑴查被上訴人財政部中區國稅局，對訴外人即債務人鄭永龍
積欠贈與稅乙事，移請行政執行署執行其名下之財產，由系爭強制執行事件查封並拍定系爭土地，惟上訴人對系爭土地具有所有權，且系爭土地亦非屬訴外人鄭永龍之財產，上訴人乃於執行程序終結前，依強制執行法第15條之規定提起第三人異議之訴，於法應屬有據。
⑵次查本件行政執行署所拍定之標的物即系爭土地，屬訴外
人即上訴人之被繼承人林江舟生前所有，嗣訴外人林江舟逝世後，由全體繼承人包含上訴人共同繼承系爭土地，而非屬訴外人鄭永龍所有，然遭被上訴人財政部中區國稅局選定為執行標的物，致遭行政執行署拍賣並由被上訴人曾子文拍定，使上訴人因此喪失系爭土地所有權，在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態仍得以確認判決除去之，是故上訴人起訴確認對系爭土地具有所有權存在，應有即受確認判決之法律上利益，併予敘明。
⑶本件上訴人主張借名登記之事由為系爭土地重測前○○○
鎮○○段585 之8 地號土地，登記原因為買賣，登記日期民國72年12月22日，所有權人為訴外人鄭永龍。又系爭土地固登記於訴外人鄭永龍名下，乃係因訴外人林江舟與訴外人張再興於72年間簽立不動產買賣契約書，約定以總價新臺幣（下同）21萬元，由訴外人林江舟向訴外人張再興購買系爭土地及其上建物海口北路九號（整編後為海口北路63號，下稱：系爭房屋）等房地，此有不動產買賣契約書影本乙份可證，因訴外人林江舟未具有自耕農身分且系爭土地為農地，礙於斯時土地法規限制農地須由自耕農承受之規定，故訴外人林江舟委由訴外人鄭永龍作為登記名義人，待法令更改再無條件移轉予訴外人林江舟，而自買受後，系爭土地均歸訴外人林江舟及家人使用。由此足見，訴外人鄭永龍與訴外人林江舟間就系爭土地僅係成立一借名登記法律關係，訴外人鄭永龍尚不具有任何處分權，實際所有權人乃屬訴外人林江舟單獨所有。
⑷行政執行署之拍賣行為與私法上買賣無異，出賣人應以具
有出賣權限者為限，否則買賣契約自難成立，即便拍定後買賣契約亦難為有效，是以系爭強制執行事件之執行程序因屬出賣他人之財產，被上訴人財政部中區國稅局自不得主張系爭土地為執行標的物，行政執行署亦應撤銷本件拍定結果，並將系爭土地啟封歸還，所為執行程序自未合法。
⑸另上訴人與訴外人林江舟生前為配偶，系爭土地上之房屋
亦係由訴外人林江舟向訴外人張再興買受，再借名登記至上訴人名下，實際上系爭土地及系爭房屋均屬被繼承人林江舟生前所有。
⒉備位之訴部分：若上訴人就系爭土地不具所有權，上訴人仍得主張有優先購買權，分述理由如下：
⑴按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條
件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依大同樣條件優先購買之權。」土地法第104 條第1 項前段定有明文。復觀同絛第2 項規定，若出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，是在立法解釋上，該條之優先購買權具有物權效力。又查上訴人已於行政執行署通知拍定系爭土地後10日內具狀陳明行使優先購買權，表示願依同樣條件優先購買，若為如此，殊不論上訴人就系爭土地有無所有權，至少為系爭房屋之所有權人，爰一併備位主張請求確認。
⑵上訴人為系爭房屋之事實上處分權及所有權人，並具有土
地法第104 條第1 項優先購買權人之地位，就系爭土地有優先購買權存在，然為被上訴人曾子文所否認，堪認上訴人對於系爭土地是否具有優先購買權並不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得以確認判決除去之，故上訴人起訴求為確認優先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益。
⑶查系爭房屋係上訴人向訴外人張再興所購買，系爭房屋確
屬上訴人所有，應無疑義。又系爭房屋坐落在系爭土地上，為客觀之事實，且系爭土地及系爭房屋於出賣前均屬訴外人張再興所有，出賣以後即便認定系爭土地為訴外人鄭永龍所有，然系爭房屋屬上訴人所有，則訴外人張再興出賣時，已分別將系爭土地與系爭房屋分別讓與相異之人，依民法第425 條之1 規定，應認定系爭土地受讓人鄭永龍與系爭房屋之受讓人即上訴人間，具有推定之租賃關係存在，參諸實務及學說之見解，上訴人均得適用或類推適用為土地法第104 條第1 項之承租人，堪認上訴人就系爭土地有優先購買權甚明。
⒊綜上，訴外人鄭永龍與訴外人林江舟就系爭土地僅係成立一
借名登記法律關係，訴外人鄭永龍就系爭土地不具有任何處分權，實際所有權人仍屬訴外人林江舟生前所有，不應選定為應執行之財產，系爭強制執行事件之執行程序即非適法，自應將系爭土地啟封歸還。縱使鈞院認系爭土地非屬訴外人林江舟全體繼承人所有，惟訴外人張再興出賣系爭土地及系爭房屋時，已分別將系爭土地與系爭房屋分別讓與相異之人，應認定系爭土地受讓人即訴外人鄭永龍與系爭房屋受讓人即上訴人間具有推定租賃關係存在，上訴人自有系爭土地承租人身分，具有優先購買權甚明。
⒋並聲明：
⑴先位聲明：
①確認上訴人對系爭土地所有權存在；②請准撤銷系爭強制執行事件，關於系爭土地所為之強制執行程序。
⑵備位聲明：確認上訴人對系爭土地有優先購買權存在。
（二）上訴意旨及於本院之補充陳述：⒈先位聲明部分：
原審判決稱所謂足以排除強制執行之權利，係指所有權或其他足以阻止轉讓、交付之權利而言，是因強制執行致侵害該權利人之所有權或「占有」者，始得提起此訴排除強制執行等語，而系爭土地乃為上訴人占有使用，而由訴外人鄭永龍之債權人即被上訴人財政部中區國稅局選定為執行標的物，並經行政執行署拍賣，嗣由被上訴人曾子文拍定，是系爭強制執行事件將上訴人之占有解除或排除，則依原審前揭見解，上訴人具有排除系爭土地強制執行之權利，但原審判決嗣後卻為反於前揭見解之認定，應認原審判決論據前後不一而有判決理由矛盾之違誤。另先位聲明第二項部分之原審被告僅有財政部中區國稅局。再系爭土地及系爭房屋於訴外人林江舟過世後，業由上訴人單獨繼承。
⒉備位聲明部分：
原審判決前已認定上訴人或訴外人林江舟為系爭土地實質所有權人，自無從與訴外人鄭永龍成立「無償使用借貸」關係，顯有理由矛盾。按「所謂訴之預備之合併（或稱假定之合併），係指原告預防其提起之此一訴訟無理由，而同時提起不能並存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就後位之訴獲得有理由之判決之訴之合併而言，例如以惡意遺棄為理由，請求離婚，預防該離婚之訴，難獲勝訴之判決，而合併提起同居之訴是。」（最高法院64年台上字第82號判例參照）。
查上訴人從未在備位之訴主張系爭土地係借名登記在訴外人鄭永龍名下，僅於先位之訴主張訴外人鄭永龍與訴外人林江舟就系爭土地係成立一借名登記法律關係，訴外人鄭永龍不具有任何處分權，而實際所有權人仍屬訴外人林江舟生前所有，不應選定為應執行之財產。再於備位聲明主張縱使鈞院認系爭土地非屬上訴人單獨繼承，惟訴外人張再興出賣系爭土地與系爭房屋時，已分別將系爭土地及系爭房屋分別讓與相異之人，應認定系爭土地受讓人即訴外人鄭永龍與系爭房屋受讓人即上訴人間，具有推定租賃關係存在，上訴人自有系爭土地承租人之身份，具有優先購買權，上訴人提起訴之預備合併，係同時提起不能並存之他訴，原審法院自不得將上訴人先位聲明之主張援用至上訴人備位聲明之部分，否則實有侵害訴之預備合併之本質，堪認原審法院以上訴人於先位聲明之主張認為上訴人已就其不利於己之事實為自認，認為上訴人備位聲明為無理由，顯有違失。實則系爭土地及系爭房屋於買受前均屬訴外人張再興所有，出賣後，即便認定系爭土地屬訴外人鄭永龍所有，但系爭房屋屬上訴人所有，則訴外人張再興已分別將系爭土地與系爭房屋分別讓與相異之人，依民法第425 條之1 規定，應認系爭土地受讓人即訴外人鄭永龍與系爭房屋受讓人即上訴人間，具有推定之租賃關係存在，上訴人自得以適用或類推適用土地法第104 條第
1 項之規定，就系爭土地主張優先購買權，被上訴人如認為系爭土地受讓人即訴外人鄭永龍與系爭房屋受讓人間，並無租賃關係存在，自應由被上訴人舉反證推翻，否則訴訟上之不利益應由被上訴人負擔。
二、被上訴人方面：
（一）於原審抗辯：⒈被上訴人財政部中區國稅局：
⑴不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力。民法第758 條第1 項定有明文。次按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告。強制執行法第15條亦有明文。又強制執行法第15條所定第三人異議之訴，已排除執行標的物之強制執行為目的，固同條所謂強制執行程序終結，係指對於執行標的物之強制執行程序終結而言，對於執行標的物之強制執行程序如已終結，則雖因該執行標的物之賣得價金不足抵償執行名義所載債權之全部，致執行名義之強制執行程序尚未終結，第三人亦不得提起異議之訴，對於執行標的物之強制執行程序，進行至執行名義所載債權之全部或一部，因對於執行標的物之強制執行達其目的時，始為終結，故執行標的物經拍賣終結而未將其賣得價金交付債權人時，對於該執行標的物之強制執行程序，不得謂已終結，第三人仍得提起異議之訴，但已終結之拍賣程序不能依此項異議之訴有理由之判決予以撤銷。故該第三人僅得請求交付賣得價金，不得請求撤銷拍賣程序。司法院院字第2776號（一）前段所明釋。
⑵另系爭土地所有權人登記為訴外人鄭永龍，依民法第758
條第1 項規定，上訴人未曾依法取得系爭土地所有權，因訴外人鄭永龍欠繳國家稅款，為確保國家債權行使，被上訴人財政部中區國稅局遂將訴外人鄭永龍所有之系爭土地移送行政執行署依法進行拍賣，並無不合。
⑶蓋第三人異議之訴之原因，須第三人就執行標的物有足以
排除強制執行之權利，所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，有最高法院44年台上第
721 號判例、68年台上字第3190號判例可資參照。上訴人就執行標的物並無所有權、典權、留置權、質權等足以排除強制執行之權利，縱或上訴人主張屬實，充其量僅其對訴外人鄭求龍有「借名登記土地返還請求權」，係屬債權，並非物權，核非足以排除強制執行之物權關係。
⑷又上訴人主張系爭土地為借名登記於訴外人鄭永龍名下，
乃訴外人林江舟生前與訴外人張再興於72年簽立不動產買賣契約書，因訴外人林江舟未具有自耕農身分且系爭土地為農地，礙於斯時土地法規限制，須由自耕農承受之規定，故訴外人林江舟委由訴外人鄭永龍為登記名義人，待法令更改再無條件移轉予訴外人林江舟，有訴外人鄭永龍73年1 月間所書立之證明書可稽等云云。惟上述所謂礙於土地法第30條規定之限制，經查該限制條文於89年1 月26日已修法刪除，倘借名登記關係屬實，應於89年間即可主張請求返還系爭土地，惟竟坐令長達14年間均未請求，致系爭筆土地遭受被借名者之債權人查封拍賣時（甚至拍定後）始行主張，顯係臨訟狡詞，不足採信。
⑸關於備位聲明部分之答辯: 被上訴人財政部中區國稅局為
訴外人鄭永龍之債權人，無論上訴人是否有優先購買權，被上訴人財政部中區國稅局均應得依拍定價金分配受償，故對被上訴人財政部中區國稅局提起確認對系爭土地有優先購買權存在之訴訟，似無確認利益。
⒉被上訴人曾子文則抗辯：
⑴如果上訴人之夫「借名登記契約」係真，則應該由上訴人
之夫先終止該借名登記契約，主張系爭土地為真正地主（上訴人之夫）的遺產，再按自己的應繼分請求登記為系爭土地之共有人後，上訴人始具有優先購買權。觀諸上訴人所提出之買賣契約，於簽訂契約後，即必須按該契約條文第4 條由權利人與登記名義人會同於72年申請移轉登記，該買賣契約始生效力，即權利人與土地登記名義人間之買賣契約僅為債之請求權關係，且其請求權已罹於時效，更尚未發生物權移轉之效力，亦不得以此怠於請求之關係對抗善意第三人，故於辦竣權利移轉登記，取得不動產物權前，系爭土地產權仍屬土地登記名義人所有，上訴人之夫若未去世，是否應於此40年間找時間與原賣方會同去登記？⑵購置屬私法行為，辦理產權移轉登記時，應由買賣雙方依
土地法及土地登記規則，會同辦理所有權移轉登記。此類案件，賣方雖已將土地交付買方使用，惟尚未完成物權移轉登記前，買賣雙方之債權關係，有民法第125 條請求權消滅時效問題存在。買賣所有權移轉登記依土地登記規則第26條規定，須雙方會同辦理登記。辦理此類案件時，因已逾15年請求權時效，如以訴訟方式處理，通常地主會主張民法第125 條時效抗辯，拒絕辦理所有權移轉登記，故就登記機關而言，72年間必有現今登記為系爭土地所有權人之買賣契約存在，且該契約為32年前登記機關查驗過之文件，此契約與上訴人提出之買賣契約僅買方及是否按契約內容之不同，吾人不知到底是登記機關32年前查驗過之買賣契約為真，或上訴人現今提出之買賣契約為真，故在未確定何契約為真之情況下，是否應為上訴人敗訴？
（二）於本院之補充陳述：⒈被上訴人財政部中區國稅局：上訴人就執行標的物並無所有
權、典權、留置權、質權等足以排除強制執行之權利，遽而主張確認其為系爭土地之所有權人而提起撤銷系爭強制執行事件之訴訟，於法尚有未洽。另上訴人主張系爭土地為借名登記於訴外人鄭永龍名下，其始為系爭土地所有權人等情，倘借名登記屬實，亦只取得向訴外人鄭永龍請求返還借名登記財產之權，而非當然取得基於借名契約登記於訴外人鄭永龍名下系爭土地之所有權，然上訴人迄今既未請求訴外人鄭永龍將系爭土地所有權移轉登記予其名下，自無具備足以排除系爭土地強制執行之權利等語。
⒉被上訴人曾子文未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本件原審判決：上訴人於原審之訴駁回。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：（一）先位聲明：⒈原判決廢棄；⒉確認上訴人對系爭土地所有權存在；⒊請准撤銷系爭強制執行事件，關於系爭土地所為之強制執行程序。（二）備位聲明：⒈原判決廢棄；⒉確認上訴人對系爭土地有優先購買權存在。被上訴人財政部中區國稅局則聲明：上訴駁回。被上訴人曾子文未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、上訴人及被上訴人財政部中區國稅局不爭執之事實（見本院卷第84頁正背面）：
（一）系爭土地自72年12月22日起，即登記為訴外人鄭永龍所有。
（二）被上訴人財政部中區國稅局為訴外人鄭永龍之債權人，其對於訴外人鄭永龍積欠贈與稅乙事，移請行政執行署執行訴外人鄭永龍名下之財產，經該署以96年度贈稅執特專字第84751 號查封並拍賣系爭土地。嗣由被上訴人曾子文得標後，上訴人提起本件第三人異議之訴並聲請原審裁定停止執行，經原審以103 年度沙簡聲字第20號裁定就系爭執行事件停止執行，故系爭執行事件尚未終結。
五、得心證之理由：上訴人就先位聲明主張其被繼承人林江舟將系爭土地借名登記在訴外人鄭永龍名下，其為系爭土地之真正所有權人；另就備位聲明主張訴外人張再興分別將系爭土地及系爭房屋分別讓與訴外人鄭永龍及上訴人，故其就系爭土地有優先購買權等語，然均為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是以，本院應審酌者厥為：（一）先位聲明部分：⒈上訴人對被上訴人財政部中區國稅局、曾子文請求確認上訴人對系爭土地所有權存在，有無理由？⒉上訴人請求撤銷系爭強制執行事件，關於系爭土地所為之強制執行程序，有無理由？（二）備位聲明部分：上訴人請求確認其對系爭土地有優先購買權，有無理由？茲分述如下：
（一）上訴人先位聲明部分：⒈上訴人請求確認其對系爭土地所有權存在，有無理由？
不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759 條之1 第1 項定有明文。衡其規範之目的，係因登記制度為公信及公示效力之表徵，經登記後所生之法律效果應給予絕對之尊重，以確保權利之安定性及交易之安全性，且因登記所根基之原因事實之不同，或買賣，或贈與，或信託，或互易，而此等原因事實涉及當事人間意思表示之真意及可能隱藏之真正意思，若將此類當事人之真意亦列為考量之範疇，則法律效果將隨當事人之外部或內部意思而處於不確定之狀態，對權利保障，特別是交易安全之保障，顯難維護。就此而言，當事人內部間所約定之法律關係，在未經由公示制度予以明白對外宣示以使第三人知悉其法律效果前，自不得以此內部之約定，為排除外部登記之法律效果。上訴人主張被上訴人否認系爭土地為其所有，致伊就系爭土地所有權之法律上地位有不明確之危險，有以確認之訴除去之必要云云。惟系爭土地係於72年12月22日以買賣為原因移轉登記為訴外人鄭永龍所有，業為上訴人及被上訴人財政部中區國稅局所不爭執【見乙之四之（一）所述】，並據上訴人提出系爭土地登記第二類謄本為佐（見原審中簡卷第9 頁正背面），此部分事實堪以認定。縱上訴人所稱系爭土地係其被繼承人林江舟借名登記在訴外人鄭永龍名下為真，上訴人亦僅能依據繼承法律關係及其被繼承人林江舟與訴外人鄭永龍所訂立之借名登記之法律關係，請求訴外人鄭永龍將系爭土地移轉登記予上訴人而已，在訴外人鄭永龍將系爭土地移轉登記予上訴人之前，尚難認為上訴人為系爭土地之所有權人。上訴人復未舉證證明被上訴人財政部中區國稅局、曾子文知悉借名登記之情，則被上訴人財政部中區國稅局抗辯其係依民法第758 條第1 項之規定等語（見原審沙簡卷第20頁正面至21頁）、被上訴人曾子文抗辯渠等其係善意信賴登記等語（見原審沙簡卷第10頁），應受保護，自屬可採。故於訴外人鄭永龍移轉登記系爭土地所有權之前，依前揭說明，訴外人鄭永龍仍為系爭土地之所有人，則上訴人訴請確認系爭房地為其所有，即無理由，不應准許。至上訴人之被繼承人林江舟與訴外人鄭永龍間就系爭土地是否存在借名契約，核與結論之判斷，不生影響，本院無庸予以審酌，併予敘明。
⒉上訴人請求撤銷系爭強制執行事件，關於系爭土地所為之強
制執行程序，有無理由？稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529 條規定，適用民法委任之相關規定；然此借名契約性質上仍屬債權效力，不似信託法有登記之公示性，具有物權排除之效力；若為執行標的不動產係登記於執行債務人名下所有，縱令該第三人與執行債務人間有借名登記或信託登記之情形，亦僅得依借名登記或信託登記關係，享有請求執行債務人返還該不動產所有權之債權而已（最高法院68年台上字第3190號判例要旨、98年度台上字第990 號、99年度台上字第1662號判決參照）。
次按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第15條定有明文。再按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴；如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被上訴人，強制執行法第15條固定有明文。惟此所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。占有，依民法第940 條之規定，不過對於物有事實上管領之力，自不包含在內。最高法院44年台上字第72
1 號、68年台上字第3190號判例要旨足資參照。準此以言，本件縱使上訴人主張其被繼承人即訴外人林江舟為借名登記契約之借名人一節屬實，此借名契約性質上亦僅具債權效力，不具物權排除之效力，上訴人亦僅得依借名登記契約及繼承之法律關係，享有請求訴外人鄭永龍移轉登記系爭土地所有權或債務不履行損害賠償之債權而已，至於上訴人占有系爭土地亦僅為對於系爭土地有事實上之管領力，均難認有何足以排除系爭強制執行之效力。
⒊承上所述，上訴人對被上訴人財政部中區國稅局、曾子文主
張其為系爭土地之所有權人，及對被上訴人財政部中區國稅局請求撤銷系爭強制執行事件關於系爭土地所為之強制執行程序云云，既非可採，從而，其先位聲明均無理由，應予駁回。
（二）上訴人備位聲明部分：上訴人請求確認其對系爭土地有優先購買權，有無理由？⒈上訴人主張系爭土地及系爭房屋原同屬訴外人張再興所有，
嗣訴外人張再興將系爭土地於72年12月22日以買賣為登記原因，移轉所有權登記予訴外人鄭永龍，並於72年8 月10日將系爭房屋移轉予上訴人之事實，被上訴人曾子文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段之規定，視同自認。並據上訴人於原審提出系爭土地登記第二類謄本、門牌證書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、改制前臺中縣清水鎮公所不動產監證費繳款書、改制前臺中縣稅捐稽徵處72年契稅繳款繳納通知書附卷可稽（見原審中簡卷第9 頁正面至10頁、第21頁至23頁）。
⒉而按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地購買人默許房屋購買人繼續使用土地」（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。另依最高法院73年度第5 次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地購買人默許房屋購買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」且上開最高法院判例意旨，已增列為民法第425 條之1 內容，並於88年4 月21日由總統令增訂公布，並經民法債編施行法第36條第2 項明定自89年5 月5 日施行。該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理，此亦有最高法院95年度台上字第169 號及99年度台上字第2344號判決可資參照。
另依其立法理由觀之，在於保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，是前手既然有民法第425 條之1 適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，其亦有利用該土地之必要。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形（參最高法院89年度台上字第2777號、99年度台上字第1723號、10
0 年度台上字第1346號、102 年度台上字第580 號判決、10
2 年度台上字第2310號裁定參照）。則系爭房屋雖未辦理保存登記，而無法辦理所有權移轉登記，然訴外人張再興於72年8 月10日將系爭房屋移轉予上訴人時，應推斷訴外人張再興默許系爭房屋所有人即上訴人繼續使用系爭土地，即訴外人張再興與上訴人間就系爭土地有租賃關係存在。訴外人張再興再於72年12月22日將系爭土地所有權移轉登記予訴外人鄭永龍時，應推斷系爭土地所有權人鄭永龍默許上訴人繼續承租系爭土地。
⒊而系爭強制執行事件僅拍賣系爭土地，並未連同系爭土地一
併拍賣，嗣系爭土地由被上訴人曾子文拍定買受，已如前述。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104 條第1 項、第2項定有明文。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並偕同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決參照）。且所謂之承租人，不以意定租賃關係為限。本件上訴人為系爭房屋之受讓人，其就系爭土地應得主張法定租賃關係存在，業如前述，從而上訴人自得依前揭土地法之規定，主張對系爭土地有依與被上訴人曾子文同樣之條件優先購買之權。則上訴人主張，其就系爭土地得主張優先購買等情，應為可採。
⒋從而，上訴人本於土地法第104 條第1 項規定行使優先購買
權，備位訴請確認其就系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人財政部中區國稅局、曾子文既信賴系爭土地之登記，則上訴人先位聲明請求確認其為系爭土地之所有權人，即非可取，再借名契約性質上亦僅具債權效力，不具物權排除之效力，縱上訴人主張其被繼承人林江舟與訴外人鄭永龍就系爭土地間存有借名登記契約一情為真，上訴人亦僅得依借名登記契約及繼承之法律關係，請求訴外人鄭永龍移轉登記系爭土地所有權或債務不履行損害賠償之債權而已，惟難認有何足以排除系爭強制執行之效力，故上訴人對被上訴人財政部中區國稅局提起第三人異議之訴亦無理由，均應予駁回。另上訴人就備位訴訟部分，以被上訴人財政部中區國稅局為被告，訴請確認其對系爭土地有土地法第104條第1 項前段規定所定之優先購買權，為當事人不適格，本院爰依法予以駁回外，惟上訴人與訴外人鄭永龍就系爭土地有租賃關係存在，從而，上訴人就備位之訴部分請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 呂明坤法 官 陳玟珍上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 25 日
書記官 洪翊薰