臺灣臺中地方法院民事簡易判決
104年度簡字第1號原 告 蔡志明訴訟代理人 許桂挺律師訴訟代理人 黃士哲律師被 告 韋坤燦訴訟代理人 陳正忠上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國104年2月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁萬玖仟柒佰玖拾貳元，及自民國一百零三年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮後）由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。經查，原告主張被告於契約屆滿後，未依約拆除地上建物、返還土地與原告，而訴請被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地上地上物拆除後，將土地返還與原告；復於本院審理中，變更聲明為被告告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地上地上物拆除，並將土地回復原狀後騰空返還與原告（本院卷第37頁）；又於103年7月17日變更為「被告告應將坐落原告所有臺中市○○區○○○段○○○○號土地上地上物拆除，並將土地回復原狀後騰空返還與原告；被告應自民國102年12月16日起至將前開土地騰空返還之日止，按月給付原告新臺幣8,000元」（本院卷第50頁）；再於103年9月18日變更聲明為「被告應自民國102年12月16日起至將前開土地騰空返還之日止，按月給付原告新臺幣8,000元」（本院卷第77頁）；另於103年10月7日變更聲明為「被告應給付原告新臺幣78,000元及自103年7月16日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息」（本院卷第84頁）；復於104年2月24日言詞辯論時將利息起算日變更為「自103年7月17日起」。經核原告前後聲明係屬聲明之減縮、擴張，原告所為訴之變更，揆諸首揭規定，與法並無不合，自應准許。又本件依原告變更後之聲明，其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項所定應適用簡易訴訟程序之範圍，則依同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項，自應由本院改用簡易程序繼續審理，先予敘明。
二、原告起訴主張：
㈠、被告前自民國92年12月15日起，向原告承租坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），租期至98年12月15日止，租金為每月新臺幣（下同）8,000元，嗣租期屆滿兩造合意延長至102年12月15日止，租金則為每月10,000元，兩造並約定由被告自行在系爭土地上興建地上物作為營業使用，稅賦及費用由被告自行負擔，租期屆滿後被告應將地上物拆除，將系爭土地返還與原告，原告於102年12月15日租期屆滿前不同意被告繼續使用系爭土地，詎被告於屆滿後仍繼續占有系爭土地，為無權占有，致原告無法使用系爭土地，並獲有相當於租金之不當得利，又被告於原告起訴後，於103年8月9日已將系爭土地之地上物拆除，將土地返還與原告，被告獲有不當得利期間為102年12月16日至103年8月9日，以兩造延長租約期間每月10,000元之租金計算，原告得請求之不當得利為78,000元（計算式：10000*7+10000*27/30=78000），爰依不當得利之法律關係，訴請被告給付。並聲明：被告應給付原告78,000元及自103年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、兩造雖曾約定契約屆滿時，如不拆除地上物，則由原告承受地上物，惟被告於契約屆滿後，以存證信函表示不同意將系爭土地上之地上物移轉與原告，被告於地上物拆除後，以兩造曾合意不拆除地上物為由，作為繼續占有系爭土地之合法事由，顯與事實不符。被告於訂約時確實曾交付2個月金與原告，惟被告於契約屆滿後拒不拆除地上物並交還土地，違反契約約定，原告已沒收被告所交付之押租金，自無抵銷問題。況原告因被告違約而得請求違約金，其金額亦高於押租金，被告主張抵銷應認無理由。
三、被告則以：被告於租期屆滿後，原要拆除地上物，將系爭土地返還與原告，惟因兩造合意將地上建物所有權移轉與原告，始未拆除，嗣後原告知悉建物移轉權需繳納契稅8千元，竟要被告負擔移轉之稅金，但依契稅條例規定，稅金應由新所有權人繳納，被告不同意負擔稅金，因而無法達成協議，被告於102年12月22日自地上物遷出，原告於同年月30日前往系爭土地填土，堆置廢棄物並更換門鎖，嗣並對被告起訴請求不當得利，然當時係原告同意不拆除地上物，並非被告不拆除地上物，且原告亦已於102年12月30日進入系爭土地使用，被告自無不當得利可言，況原告亦已於103年8月9日自行拆除地上物，原告請求被告給付不當得利，應無理由。又兩造所簽訂之契約係土地租賃契約，不包含地上物，縱認包含地上物，惟因兩造已合意不拆除地上物，租賃契約即已變更為土地之租賃，被告於租約屆滿時已自系爭土地遷出，並無遲延，亦無不當得利。縱認被告確有遲延交付系爭土地，惟自102年12月15日起契約屆滿時至同年月30日原告自行占用系爭土地止，未滿一月，且係原告同意免拆，亦屬可歸責於原告之事由，自不能以102年12月16日為不當得利之起算日。況原告原同意免拆，嗣後變更要拆，並未再定期催告被告履行，應認原告之請求為無理由。加以原告請求以契約約定之租金8千元作為不當得利請求基礎，亦有違土地法第105、97條之規定。如鈞院認原告請求有理由，本件契約簽定時，被告曾交付押租金1萬6千元與原告，契約屆滿後，原告並未返還上開押租金，被告自得主張與原告請求之不當得利為抵銷。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、法院之判斷：原告主張系爭土地為原告所有，被告於92年12月15日起，向原告承租系爭土地，租期至98年12月15日止，租金為每月8,000元，嗣租期屆滿兩造合意延長至102年12月15日止，租金則自99年12月起調整為每月10,000元，並約定由被告自行在系爭土地上興建地上物作為營業使用，租期屆滿後被告應將系爭土地返還與原告，期間兩造曾協議租約期滿，被告系爭土地交還原告，並將地上建物移轉與原告，惟因兩造對地上建物移轉費用之負擔意見不一，致於契約屆滿前就地上建物移轉之協議失效，被告於103年8月9日將地上建物拆除等事實，業據提出土地租賃契約書、存證信函、土地登記第二類謄本等重，且為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。本件兩造有爭執者，為契約屆滿後，被告有無繼續占用系爭土地，有無正當理由，被告何時返回系爭土地與原告，原告得否請求相當於租金之不當得利及其金額，被告主張以押租金抵銷原告之不當得利，有無理由。
㈠、經查，原告主張兩造雖曾合意地上建物如移轉所有權（因屬未辦理保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，而係變更房屋稅納稅名義人）即不必拆除，惟於契約屆滿兩造對變更納稅名義人費用之負擔無法達成協議，被告於契約屆滿時仍應負拆除地上建物、返還系爭土地與原告之義務。被告雖抗辯契約屆滿後兩造仍在協議辦理納稅名義人變更事宜，而未拆除地上建物，始於契約屆滿後繼續占有系爭土地。惟此為原告所否認，且被告復無法舉證以實其說，況兩造於契約屆滿後寄送與對造之存證信函，亦均未提及任何因兩造仍持續辦理納稅義務人變更事宜，而延後返還系爭土地時間之支字片語，足見兩造於契約屆滿前，就地上建物移轉所有權與原告而不拆除地上物之協議已無法達成，應認被告之抗辯為無理由。
㈡、次查，兩造原就地上建物移轉所有權與原告而不拆除地上物之協議既已無法達成，系爭契約即應回復至未有上開協議之狀態，即契約屆滿時被告負有依系爭契約第11條約定，回復原狀交還系爭土地之義務。而回復原狀、返還土地之義務，非僅遷離系爭土地即為已足，而應將系爭土地上之地上建物拆除，將系爭土地返還與原告始為已足。本件被告於103年8月9日始將地上建物拆除，此為兩造所不爭執，且有被告提出之拆除前後相片、臺中市政府地方稅務局沙鹿分局註銷房屋稅籍及停徵房屋稅公文附卷可佐，被告於103年8月9日前仍繼續占有系爭土地之事實益堪認定。
㈢、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。再查，被告系爭土為原告所有之事實不爭執，依上開最高法院判決意旨，被告對於契約屆滿後，繼續占有系爭土地係有正當權源之事實應負舉證之責，惟被告並未能提出與原告間有合法占用法律關係之事證供本院調查，復未能舉證以實其說，被告之抗辯顯不足採信。
㈣、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。本件被告於102年12月15日契約屆滿後，繼續占有系爭土地，直至103年8月9日地上建物拆除，將系爭土地返還原告止，已如前述，被告於契約屆滿後無任何權源即使用系爭土地即屬無權占有，妨害原告之使用收益，被告自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害。惟因使用土地之利益依其性質無法返還，原告依不當得利之法律關係，自得請求被告返還相當於租金之價額。又依土地法第105條準用同法第97條第1項之規定，城市地方之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，是相當於租金之利益，自應受土地法第105條、第97條之限制，即以不超過土地申報總價年息百分之10為限。另所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，該條例第16條規定甚明（最高法院81年度台上字第1766號判決參照）。惟依土地法第97條計算租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，而以年息百分之10為限，乃土地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計算，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。本院審酌原告所有系爭土地地目為旱，使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，且地處臺中市○○區○○路○○○○號附近，臨近臺中航空站及軍方所屬清泉崗基地，交通尚屬便利，繁榮程度雖非市區得比擬，惟尚非窮鄉僻壤之地，認系爭土地，應以102年度之申報地價每平方公尺960元為計算基礎，每年租金以地價之百分之7計算其每年相當於租金之不當得利為適當。
㈤、原告雖主張以兩造契約約定之租金，即每月1萬元作為不當得利之計算基礎云云，惟土地租金於系爭契約期間固為每月1萬元，然兩造於初訂契約時議定為每月8千元，且土地租金係隨締約時經濟狀況、承租人需求及附近行情因等因素而有變動（如所經營行業所需土地面積、交通便利性、人口是否密集而影響四鄰等），端視締約時兩造考量各項因素後所定，並無固定之標準，非可一概而論，原告於契約屆滿後，另行出租未必有該行情。本院認以上開最高法院判決意旨所示計算基準較為公允。因此，本件原告得請求之不當得利為，其計算式為55,792元（960*1277.30* 7%）/12*( 7+24/30)= 55792元（元以下4捨5入，每月之不當得利約為7,153元），原告請求以每月1萬元作為計算不當得利之基礎，應認為無理由（至兩造並未約定係就系爭土地特定面積為租賃，雖原告起訴時請求拆除系爭土地上之地上建物，惟請求返還之土地仍為系爭土地全部，因此計算不當得利仍以系爭土地全部為基礎。且依被告提出拆除地上建物前後之相片顯示，被告除使用地上建物所占用之土地外，其他部分土地仍屬利用地上建物時，通行、進出之使用範圍，亦應以系爭土地全部作為基礎）。
㈥、按㈠承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行。㈡不動產所有權之移轉與不動產之交付，係屬兩事。前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件；縱所有權已經移轉，但在未為交付前，原所有權人仍得行使其收益權（最高法院69年度台上字第3985號判決參照）。本件被告於訂約時交付押租金1萬6千元與原告，而被告於契約屆滿後至103年8月9日始將地上建物拆除，將土地返還與原告，此為兩造所不爭執，被告既已將系爭土地返還與原告，原告自負返回押租金之義務。雖原告主張因被告繼續占有系爭土地之違約行為，被告應負賠償違約金已高於被告交付之押租金，自無返還押租金之義務云云。惟系爭契約第8條固約定被告未按約定交還系爭房屋（按應為土地）時，原告得請求租金2倍之違約金（本院卷第105頁），雖上開抵付無須經被告同意，惟原告並未舉證已依契約第8條規定將押租金抵付違約金之意思表示通知被告，且由兩造往來之存證信函中亦從無此項通知之記載，原告主張押租金已悉數抵付違約金乙節，尚難採信（按土地法第98條之擔保金額，不得超過2個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人「得」以超過之部分抵付房租，同法第99條定有明文。
所謂「抵付」，雖屬抵銷性質，仍待承租人以意思表示為之）。
㈦、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷。本件原告訴請被告給付不當得利於55,792元部分為有理由，應予准許，已如前述，而被告於拆除地上建物、交還系爭土地與原告後，原告對被告亦負有種類相同、清償期業已屆至之債務即系爭租賃契約之押租金1萬6千元，被告主張抵銷，自生抵銷之效力。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力，民法第229條第1 、2 項分別定有明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，並未定有給付之期限，亦無約定遲延利率，則原告請求被告自103年7月18日（即以書狀催告被告給付不當得利之日）起至清償日止，按週年利率百之5計算之利息，為有理由，應予准許。至於遲延利息部分，原告係請求被告給付自起103年7月17日訴之聲明變更狀繕本送達被告之「日」起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又，以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入，民法第229條第2項及第120條第2
項分別定有明文。故原告得請求之遲延利息，為自103年7月17日聲明變更狀繕本送達被告之「翌日」(即103年7月18日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
㈧、綜上所述，原告就系爭土地為被告占用，本於不當得利之法律關係，得請求被告給付所受相當於租金之利益為55,792元及自103年7月17日起至清償日止之法定遲延利息，惟經被告主張與押租金返還請求權16,000元抵銷後，原告得請求被告給付之不當得利為39,792元及自103年7月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至於原告聲明第一項其餘經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應本於職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項5款判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 17 日
民事第二庭 法 官 李立傑
一、上正本係照原本作成。
二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
書記官