臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1450號原 告 向上國際科技股份有限公司法定代理人 顧剛維訴訟代理人 練家雄律師
杜逸新律師複代理人 朱千雨被 告 鄭文瑜即視寶光學眼鏡行
鄭英明即視保眼科診所訴訟代理人 李盈穎
鄭文瑜上二被告共同訴訟代理人 梁宵良律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭文瑜即視寶光學眼鏡行應給付原告新臺幣貳拾參萬參仟零柒元，及自民國一○五年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告鄭英明即視保眼科診所應給付原告新臺幣柒拾萬肆仟捌佰壹拾柒元，及自民國一○五年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬參仟零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣貳拾參萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾萬肆仟捌佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、查原告起訴時原名為「向上遊戲科技股份有限公司」嗣於民國105年2月17日更名為「向上國際科技股份有限公司」，此有臺中市政府105年2月17日府授經商字第105070780800號函及變更登記表可佐（見本院卷一第37至44頁），核其僅為公司名稱變更，法人格仍屬同一，非訴之變更，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條定有明文。查原告起訴原聲明：「⑴被告鄭文瑜即視寶光學眼鏡行（下稱視寶眼鏡行）應將門牌號碼台中市○區○○路○○○號房屋（下稱356號房屋）騰空遷讓返還予原告。⑵被告視寶眼鏡行應自104年5月1日起至騰空遷讓返還前項房屋時止，按月給付原告新台幣（下同）71,840元。⑶被告鄭英明即視保眼科診所（下稱視保眼科診所）應將牌號碼台中市○區○○路○○○號房屋（下稱358號房屋）騰空遷讓返還予原告。⑷被告視保眼科診所應自104年5月1日起至騰空遷讓返還前項房屋時止，按月給付原告224,840元。⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。」(見本院卷一第1至2頁)，嗣因356號房屋及358號房屋（以下合稱系爭房屋）業已遷讓返還，原告請求之不當得利（損害賠償）數額已可特定，原告乃於105年3月30日減縮、更正其聲明，並擴張損害賠償之數額，均如下述(見本院卷二第26頁反面)，原告所為合於前揭法條規定，併此敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠、被告視寶眼鏡行部分：⒈原告為356號房屋之所有權人，被告視寶眼鏡行於103年11月
1日與原告簽定房屋租賃契約（下稱356號租約），向原告承租356號房屋，約定租期自103年11月1日起至104年4月30日止，約定租金每月35,920元，並應於每月1日支付(見本院卷一第9至10頁)。原告與被告視寶眼鏡行未於租約期滿前，就356號房屋簽約續租，原告且於104年4月23日寄發台中健行路郵局第133號存證信函(見本院卷一第11至13頁)，要求被告視寶眼鏡行於租約期滿遷出356號房屋，將356號房屋返還原告，惟被告視寶眼鏡行置若罔聞，原告再於104年5月5日以台中英才郵局第855號存證信函(見本院卷一第14至16頁)，要求被告視寶眼鏡行於104年5月12日前與原告協商遷出事宜，然被告視寶眼鏡行仍置之不理，原告因而提起本訴，請求被告視寶眼鏡行遷讓房屋予原告（此部分業已減縮，如前所述）。
⒉又被告視寶眼鏡行於104年4月30日租約屆滿後，繼續占用35
6號房屋，其占用之原因已不存在，自屬無權占用，其受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第179條不當得利規定，請求被告視寶眼鏡行給付自104年5月1日起，至遷讓356號房屋予原告止，每月相當於租金35,920元之不當得利；此外，原告併依租約第6條第2項規定，請求被告視寶眼鏡行給付每月租金一倍之懲罰性違約金即35,920元至遷讓356號房屋為止（此部分請求業因356號房屋返還而更正）。
⒊原告為能於租約期滿後進行裝潢，又恐被告無法於租約期滿
後搬遷，曾詢問被告視寶眼鏡行是否於期滿後續租，經被告視寶眼鏡行拒絕，原告乃於104年3月10日與大栩企業有限公司（下稱大栩公司）簽立「室內設計及裝修工程承攬合約書」（下稱系爭裝修工程合約），依前揭合約第1、2條約定，大栩公司自104年5月15日起開工進行裝潢3個月，但因被告視寶眼鏡行違約未搬遷，致原告遲誤上開工期，因而給付大栩公司違約金20萬元，原告併依民法第231條第1項規定，請求被告視寶眼鏡行賠償因遲延而生之損害，即請求被告給付前揭違約金之半數10萬元予原告。
⒋嗣因被告視寶眼鏡行於105年2月25日遷出356號房屋，並將
房屋返還原告，故原告將被告視寶眼鏡行應給付予原告相當於租金之不當得利、懲罰性違約金數額予以特定，及追加請求因被告遲延搬遷，致原告因遲誤交付房屋裝潢，而給付大栩公司之違約金20萬元之半數即10萬元，內容如下：
⑴相當於租金之不當得利353,007元：
356號房屋之租約於104年4月30日屆滿，被告視寶眼鏡行繼續占用至105年2月25日始返還原告，期間計9月24日，原告請求相當於租金之不當得利每月35,920元，總計353,007元(計算式：（35,920×9）＋（35,920÷29×24）＝353,007)。
⑵懲罰性違約金353,007元：
依356號租約第6條第2項約定，原告得請求被告視寶眼鏡行給付按租金一倍計算之懲罰性違約金353,007元（計算方式與前項不當得利部分相同）。
⑶遲延賠償10萬元：
被告視寶眼鏡行因違約未搬遷，致原告給付大栩公司違約金20萬元，被告視寶眼鏡行應賠償違約金之半數即10萬元予原告。
⑷綜上，被告視寶眼鏡行應給付原告806,014元(計算式：353,007＋353,007＋100,000＝806,014)。
㈡、被告視保眼科診所部分：⒈原告為358號房屋之所有權人，被告視保眼科診所於103年11
月1日與原告簽定房屋租賃契約，向原告承租358號房屋，約定租期自103年11月1日起至104年4月30日止；租約第3條第1項約定租金每月112,420元，並應於每月1日支付(見本院卷一第19至20頁)。原告與被告視保眼科診所未於租約期滿前就358號房屋簽約續租，原告乃於104年4月23日寄發台中健行路郵局第134號存證信函(見本院卷第21至23頁)，要求被告視保眼科診所於租約期滿遷，將358號房屋返還原告，被告視保眼科診所於收受前揭存證信函後，表示將於104年4月30日與原告簽約續租，惟仍未能完成簽約，原告再於104年5月5日以台中英才郵局第856號存證信函(見本院卷第24至26頁)，要求被告視保眼科診所於104年5月12日前與原告協商遷出事宜，被告視保眼科診所則置之不理，原告因而依民法第455條、第767條第1項規定提起本訴，請求被告視保眼科診所遷讓房屋予原告（此部分業已減縮，如前所述）。
⒉被告視保眼科診所於104年4月30日租約屆滿後，繼續占用
358號房屋，其占用之原因已不存在，自屬無權占用，受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第179條不當得利規定，請求被告視保眼科診所給付自104年5月1日起，至遷讓358號房屋予原告止，每月相當於租金之不當得利損害金；此外，原告併依租約第6條第2項規定，請求被告視保眼科診所每月租金一倍之懲罰性違約金即112,420元至遷讓358號房屋為止（此部分請求業因358號房屋返還而更正）。
⒊原告於104年3月10日與大栩公司簽立系爭裝修工程合約，已
如前所述，因被告視保眼科診所違約未搬遷，致原告遲誤裝潢工期，因而給付大栩公司違約金20萬元，被告亦應賠償該違約金之半數即10萬元予原告。
⒋嗣被告視保眼科診所於105年2月25日遷出358號房屋，並將
房屋點交予原告，故原告將被告視保眼科診所應給付予原告相當於租金之不當得利、懲罰性違約金數額予以特定，並追加請求原告給付大栩公司之違約金，內容如下：
⑴相當於租金之不當得利1,104,817元：
358號房屋之租約於104年4月30日屆滿，被告視保眼科診所仍繼續占用至105年2月25日始返還原告，期間計9月24日，原告請求相當於租金之不當得利每月112,420元，合計1,104,817元(計算式：《112,420×9》＋《112,420÷29×24》＝1,104,817)。
⑵懲罰性違約金1,104,817元：
依租約第6條第2項約定，原告得請求被告視保眼科診所給付按租金一倍計算之懲罰性違約金1,104,817元（計算方式與前項不當得利部分相同）。
⑶遲延賠償10萬元：
被告視保眼科診所因違約未搬遷，致原告給付大栩公司違約金20萬元，被告視保眼科診所應賠償違約金之半數即10萬元予原告。
⑷綜上，被告視保診所應給付原告2,309,634元(計算式：1,104,817＋1,104,817＋100,000＝2,309,634)。
㈢、被告雖辯稱原告於租期屆滿前不合理提高租金、質疑大栩公司簽約之真實性等，惟：
⒈被告未依約返還系爭房屋，致原告無法依系爭裝修工程合約
，如期交付予大栩公司進行裝潢，原告因而給付懲罰性違約金20萬元，原告已給付20萬元違約金予大栩公司，有發票、領款簽收單(見本院卷一第51至52頁)可佐，原告提出延長租期2個月之增補條款，俾被告搬遷，並依行情及原告應給付之違約金，將租金提高以彌補原告虧損，被告指稱原告不合理提高租金，無異要求原告自行吸收損失；系爭房屋因被告拒絕續租在先，於原告與大栩公司簽立裝潢合約後，又反悔表示欲續租，但不願負擔原告之損失，致未能簽立增補條款，此屬可歸責於被告，除造成原告裝修工程完工日遙遙無期，更造成原告無法使用系爭房屋，原告依系爭租約第6條第2項，請求每月租金一倍作為懲罰性違約金，並未過高。
⒉原告早於103年10月8日即向合作金庫銀行北大里分行提出貸
款申請，並於同年月24日准予貸款7,700萬元，有申請貸款簡便答覆單(見本院卷一第149至150頁)可稽，被告於103年10月底始向原告接洽討論租約事宜，兩造同意給予簽立租期6個月之租約作為被告搬遷緩衝期，故於103年11月始簽立系爭租約，當時原告已獲准貸款，無須以系爭租約向銀行申請貸款；況原告購買系爭房屋即係為自用，何須在向銀行申請貸款時，特意提出租約表明係自用；貸款實務更未曾聽聞申請貸款者，如能提出租約，即可獲得較高成數、較低利率之條件，原告所辯均屬無據。
⒊系爭房屋附近之租金行情非被告所稱每坪625元，而係每坪1
,556元，有網頁資料可佐(見本院卷一第175頁)，以此計算，356號房屋每月租金應為64,309元(計算式：41.33坪×1,556=64,309 )，358號房屋每月租金應為197,145元(計算式：126.7坪×1,556=197,145)，美南浸信會因係宗教團體，不須考量獲利與否，故以遠低於行情之35,920元、112,420元租予被告，原告係基於協助被告搬遷之立場，以原定租金出租6個月予被告，且356、358號房屋每月每坪管理費80元，共計13,442元(計算式：80元×< 41.33坪＋126.7坪>=13,442元)，原告均未加計，被告不思感念，反以此主張該租金為市場行情，洵無理由。況原告向合作金庫貸款之前二年利息條件，4,550萬元之利率為年息1.87%(即每年利息850,850元)，2,150萬元之利率亦為年息1.87%(即每年利息402,050元)，1,000萬元之利率為年息2.5%(即每年利息250,000)，前二年每年應付利息共計1,502,900元，每月應付利息高達125,242元，若依被告所主張每坪625元行情計算，則系爭房屋及另一354號房屋租金收入總計僅有136,600元(計算式：21,800元＋69,800元＋45,000元＝136,600元，見本院卷一第49頁)，勉足以支付利息，但所餘用於支付管理費尚不足2,084元，況第三年起之利息即予調高，則自第三年起原告收取之租金即不敷支付利息，被告豈非要求原告不計虧損，仍應出租。
⒋原告給付違約金予大栩公司部分：
⑴裝潢工程施工日期約定後，定作人即應依約將施工現場交付
工班施作，倘定作人未能遵期交由工班施工，將造成工程遲延，連帶影響工班其他工程之進行、收入，故於裝潢工程實務，均會就定作人遲延約定違約罰責，否則豈非定作人得任意遲延，承攬人除須支付工班薪水外，並須無限期等待定作人通知進場施工；故系爭裝修工程合約約定原告遲延工程，須給付違約金20萬元一節，未違常情。
⑵又系爭裝修工程合約第8條第3項約定：「倘因乙方(即大栩
公司)未履行本約規定，而造成甲方(即原告)之損失時，甲方得要求乙方負賠償之責。因可歸責於乙方的因素致完工日期延誤者，於遞延期間每個月應賠償甲方50,000元之懲罰性違約金」(見本院卷一第58頁)，即合約就大栩公司遲延完工工期時，亦約定大栩公司應給付原告違約金，合約內容對等被告所辯，並無所據。
㈣、並聲明：⑴被告視寶眼鏡行應給付原告806,014元，及自變更聲明書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵被告視保眼科診所應給付原告2,309,634元，及自變更聲明書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、被告自86年9月25日即承租系爭房屋開設眼科診所及眼鏡行，已有18年之久，原告向原出租人即財團法人美南浸信會臺北市事務所（下稱美南浸信會）購入系爭房屋後，被告向原告協商續租或加價承買，原告告知其因貸款需求，需一紙半年的租約，要求被告先簽立半年租約，到期再協商續約，被告祇好簽訂半年合約，並自103年11月即開始尋找診所新地點，惟因眼科診所之開刀房有特殊需求，必須有足夠環境空間，且需符合醫療法規、都發局等法律規範，非一般房屋能夠適用，嗣被告千辛萬苦覓得新地點，並於104年1月23日請建築師向台中市政府都市發展局申請室內裝修許可，惟申請流程冗長，直至104年4月20日才核發許可證，因尚修裝修，勢必無法於104年4月30日遷出，而醫療院所申請搬遷，依法不得任意停診，僅有7日停業期限，因此於此期間被告一再向原告請求將租期再展延續約半年，一經完工即立即搬遷。
㈡、原告要求自104年5月開始，被告視保眼科診所租金5月份30萬元、6月份租金36萬元，被告視寶眼鏡行則分別為95,000元、114,000元(見本院一卷第41至43頁)。並聲稱若未續約，租約屆期後將對視保眼科診所斷水斷電。被告等雖努力與原告協商請求以合理租金再續約半年，惟原告堅持以不合理之高額租金續約，被告因尚須支付新承租地點租金及裝修費用，實無能力支付數倍於市場行情之高額租金，而未與原告簽訂不平等之續約。且被告於104年5月1日、6月1日、7月1日一如往常匯付租金給原告(見本院卷一第203至206頁)，然均遭原告退回，並非被告不願給付使用系爭房屋之租金，被告未返還系爭房屋實非得已，非故意違約，原告實不應要求被告支付懲罰性違約金。此外，原告原無損害，其要求之違約金額過高，且違反民法第148條規定，應依民法第252條規定免除或酌減。
㈢、原告故意與大栩公司訂定明知會違約且需支付違約金之裝潢合約，藉由支付違約金製造其有損失之證據，進而向被告請求懲罰性違約金：兩造於104年間洽談續約過程中，原告明知被告迫於診所依法不得任意停業之規定、新地點之裝潢及通過主管機關之檢查等因素，於系爭租約屆期後至少需再續約6個月，被告勢必無法遷出，卻於104年3月10日與大栩公司簽訂裝修合約，故意約定被告絕無法遷出之104年5月15日至8月16日進行裝潢工程，又故意約定原告如無法交付系爭房屋給大栩公司進行工程違約時，需另支付懲罰性違約金20萬元，原告故意加不必要之損害於被告，實有違誠信原則。
㈣、原告以被告違約為由，請求被告賠償原告給付給大栩公司之違約金，非有理由：
⒈原告提出105年3月20日與訴外人陳昶祐建築師事務所訂立之
「變更使用、室內裝修審查委託契約書」，稱係委由該建築師簽證、申請裝修許可，目前正由該建築師處理。然依建築物裝修管理辦法第25條明定：「室內裝修圖說應由開業建築師或專業設計技術人員署名負責」(見本院卷二第136頁)，而觀諸原告提出之大栩公司設計圖說，並無陳昶祐建築師之簽章，可知前揭「變更使用、室內裝修審查委託契約書」係臨訟補作。
⒉大栩公司為專業之室內設計及裝修工程公司，應知向原告承
攬之室內裝修工程，依建築物室內裝修管理辦法第22條規定，應向台中市主管建築機關或審查機構申請審核圖說，審核合格並領得台中市主管建築機關發給之許可文件後，始得施工；然原告於104年3月10日簽訂之系爭裝修工程合約，未以審核合格領得許可文件為開工條件，即約定系爭房屋於105年5月15日起開工至104年8月16日止，及原告違反合約致個別工程無法進行達一個月以上，大栩公司得終止合約及請求懲罰性違約金，明顯不合常理。
⒊再台中市建築物室內裝修審查機構作業事項規範第12條規定
，室內裝修施工期限自核發施作許可函起6個月為限，但得於期限屆滿前申請展期6個月(見本院卷二第140頁)，並非原告所稱施工期限自核發施作許可函起6個月為限。且參諸系爭裝修工程合約第2條約定，各樓層之裝修內容，各自獨立、互不影響，可見並非不可調整各樓層施工順序，故並無影響工班安排之問題，原告卻稱其於不符合契約約定之條件(應係大栩公司終止合約時)，已支付大栩公司20萬元懲罰性違約金，亦與常理有違。
⒋退步而言，原告之室內裝修工程依建築物室內裝修管理辦法
第22條規定，應向台中市主管建築機關或審查機構申請審核圖說，審核合格並領得許可文件後，始得施工，原告未提出申請，即不得施工；依原告所稱大栩公司於104年4月15日前已完成設計圖並提供予原告，然原告另稱105年3月20日與築師簽訂「變更使用、室內裝修審查委託契約書」，委由其簽證、申請裝修許可，目前正由該建築師處理，尚未取得裝修許可證；該處理期間已耗時3個多月，仍未取得裝修許可云云。依此觀之，縱使原告於104年4月15日大栩公司完成設計圖後，即委託建築師辦理簽證及申請裝修許可，亦無法於104年5月15日前取得裝修許可，而不得施工；倘認原告與大栩公司之系爭裝修工程合約為真實，大栩公司之無法於104年5月15日起開工至104年8月16日止完工，亦係可歸責於原告未能取得裝修許可所致，與被告有無逾期交還系爭房屋無關，自不得以被告違約為由，請求被告賠償違約金之損害。⒌一般而言，房屋在租賃期間內，出租人不至於簽定一個限定
日期、有罰則的裝潢合約，且一般罰則均係針對裝潢公司訂定，而原告所提出其與大栩公司之工程合約卻相反；另原告僅係將動工日期延後並非不履行合約，何以裝潢之公司竟有罰則，甚至須另覓裝修公司，重新設計，系爭裝修工程合約內容誠不合情理；且大栩公司依約設計1至5層樓之裝修，迄至目前，2樓與5樓並未見有施工狀態，可見裝修合約之真實性確實可疑。
㈤、被告視寶眼鏡行、視保眼科診所前分別交付系爭房屋租賃保證金12萬元、38萬元予原告，被告視保眼科診所另交付車位租賃押金2萬元予原告，系爭房屋之租賃關係既已終止，被告並已返還系爭房屋，自得請求原告返還前揭保證金，並據此就原告之請求，主張抵銷之。
㈥、答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠、被告原與訴外人美南浸信會分別就356號、358號房屋訂立房屋契約，租期均至103年10月31日。
㈡、原告與被告視寶眼鏡行於103年11月1日就356號房屋訂立租約，租期自103年11月1日至104年4月30日，租金每月35,920元，保證金12萬元。
㈢、原告與被告視保眼科診所於103年11月1日就358號房屋訂立租約，租期自103年11月1日至104年4月30日，租金每月112,420元，保證金38萬元。
㈣、原告與被告視保眼科診所就360號地下室一樓之編號65、66號停車位訂立租賃契約，租期自103年11月1日至104年4月30日，每個車位租金每月3300元，押金各為1萬元。
㈤、被告於104年2月向原告表示希望續租356、358號房屋，經原告提出租期2年，每月租金共26萬元之條件，被告拒絕接受。
㈥、原告於104年3月10日與大栩公司簽立系爭裝修工程合約，約定系爭房屋施工期間為104年5月15日到104年8月16日。
㈦、被告於104年3月向原告表示希望續租356、358號房屋，經原告表示已與大栩公司簽立裝修工程合約，故原告提出租期2個月的租約作為搬遷緩衝期，為被告所拒絕。
㈧、原告於104年4月下旬提出房屋租賃契約增補條款(見本院卷一第41頁)，內容為將系爭358號房屋租約延長至104年6月30日，租約期滿不再續租，5月份的租金是30萬元，6月份的租金是36萬元；又於104年4月下旬，提出另一份房屋租賃契約增補條款（見本院卷一第42頁），內容為係系爭358房屋原租約延長至104年6月30日，租約期滿得再續約一次，期限以兩個月為限，5、6月租金都是30萬元，若有續約7、8月份的租金為36萬元，被告視保眼科診所表示無法接受上開條件。
㈨、原告分別於104年4月24日104年5月5日寄發台中健行路郵局第133號存證信函、臺中英才郵局第855號存證信函要求被告視寶眼鏡行於租約期滿遷出系爭356號房屋，被告視寶眼鏡行於104年4月25日、104年5月6日收受上開存證信函。
㈩、原告分別於104年4月24日104年5月5日寄發台中健行路郵局第134號存證信函、臺中英才郵局第856號存證信函要求被告視保眼科診所租約期滿遷出系爭358號房屋，被告視保眼科診所於104年4月25日、104年5月6日收受上開存證信函。
、原告未能如期將356號、358號房屋交由大栩公司進行裝修施工，原告於104年6月25日給付違約金20萬元給大栩公司。
、被告於104年11月18日寄發台中健行路郵局存證號碼第455號存證信函，通知原告已於104年10月31日遷離並將系爭房屋回復至103年11月1日與原告簽訂房屋租賃契約時之原狀，請原告於104年11月23日下午2時到現場辦理點交，原告於104年11月19日收受上開存證信函。
、原告於104年11月23日至356號、358號房屋現場，以被告未將房屋回復原狀為由，拒絕點交房屋。
、原告同意被告視寶眼鏡行以356號房屋之租賃保證金12萬元及被告視保眼科診所以358號房屋之保證金38萬元及360號地下室停車位押金2萬元抵銷本件原告之請求。
、原告於105年2月25日收受被告所交付356號、358號房屋鑰匙。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張上開事實，業據其提出建物登記第一類謄本、系爭房屋租約、郵局存證信函及收件回執、系爭裝修工程合約、統一發票、領款簽收單據等件影本為證（見本院卷一第7-26頁、第51至52頁、第56至58頁），被告則以前詞置辯，是本件應審究者為：⑴被告於何時返還356號房屋及358號房屋予原告?⑵原告得否向被告請求給付違約金及相當於租金之不當得利，金額為何？⑶被告主張違約金過高應予酌減有無理由？⑷原告得否以給付大栩公司違約金20萬元為由請求被告賠償？
㈡、被告於何時返還356號房屋及358號房屋予原告?⒈按依民法第425條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房
屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（最高法院44年台上字第30號、41年台上字第1100號、23年上字第3092號判例意旨參照）。而民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言。本件原告於103年10月28日自原出租人美南浸信會受讓356號及358號房屋之所有權後，美南浸信會與被告之租賃契約，對於受讓人即原告仍繼續存在，原告於受讓當時即承繼原出租人美南浸信會行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，嗣原告與被告於103年11月1日再簽訂356號租約及358號租約，固應依其等所訂租約內容行使權利及負擔義務，惟在此之前，原告已承繼美南浸信會與被告之租賃契約關係，且依美南浸信會與被告所訂租約第5條第5款約定，被告於交還房屋時應負責回復原狀，有被告提出之租賃契約影本在卷可按（見本院卷一第130至131頁），被告亦自承其與美南浸信會所訂租約中所謂「回復原狀」，即回復至毛胚屋之狀態（見本院卷一第238頁反面），則兩造嗣於103年11月1日所訂之租約第4條第5款所約定「乙方（即本件被告）於交還房屋時並應負責回復原狀」，自係指被告與美南浸信會所訂租約所指之回復至毛胚屋之狀態。
⒉被告雖辯稱其已於104年10月31日遷離並將房屋回復至103年
11月1日與原告簽訂系爭租約時之原狀，並通知原告於104年11月23日下午2時到場辦理點交等語，惟被告所負為回復系爭房屋至毛胚屋狀態之義務，被告所辯已回復原狀即非有理，且被告於104年10月31日遷離時，系爭房屋尚有遮雨棚、招牌、大理石地板、屋前玻璃門窗等設施仍存在，未予回復等情，業據被告自陳在卷，並有其提出翻拍照片在卷可佐（見本院卷一第238頁背面、第254至255頁），是被告既未依約將系爭房屋回復至毛胚屋之狀態，自難認已依租約履行返還房屋之義務。又兩造嗣於105年2月25日點交房屋並由原告收受被告所交付356號房屋、358號房屋之鑰匙，為兩造所不爭，應認被告直至105年2月25日始返還356號房屋及358號房屋予原告，在此之前，被告自應負遲延返還房屋之責任。
㈢、原告得否向被告請求給付違約金及相當於租金之不當得利，金額為何？⒈按租賃契約終止後，承租人負返還租賃標的物之義務，如未
依約返還即為債務不履行，承租人應負債務不履行之損害賠償責任。再承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益。故租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得分別依債務不履行規定請求承租人賠償損害，或依不當得利規定請求承租人返還所得利益，其請求權雖然各別，惟均係基於同一事實，且各請求權目的相同，如已為其中一請求權之行使而獲滿足，應不得再行使其餘請求權。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。
⒉查系爭租約約定租賃期間於104年4月30日期滿，被告依約應
於期滿翌日即104年5月1日交還系爭房屋，被告遲至105年2月25日始交還系爭房屋，即屬違反租約。被告於租賃關係終止後，繼續占用系爭房屋，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致原告受有不能使用收益租賃物之損害，原告自得依不當得利規定請求承租人返還所得利益。
⒊此外，系爭租約第6條第2項約定被告於租賃期滿不交還房屋
，自租賃期滿之翌日起，應支付租金一倍計算之違約金至遷讓完了之日為止，有系爭租約在卷可按（見本院卷一第9頁、第19頁）。而依前揭約定內容觀之，並未明定為「懲罰性」違約金，依上開說明，此項違約金之性質應為損害賠償總額預定性違約金，而非懲罰性違約金。
⒋查被告於系爭租約租期屆滿（104年4月30日）後並未依約返
還系爭房屋，而係遲至105年2月25日始交還原告，原告因此所受之損失應係不得將系爭房屋出租之每月租金收入即356號房屋為35,920元、358號房屋為112,420元及因被告遲延造成之損害，而被告所受之利益則屬其無權占用系爭房屋所獲無需支出租金之利益，356號房屋為35,920元、358號房屋為112,420元，依上揭說明，二者請求權雖不同，然其目的相同，原告如行使其中之一而能獲滿足，即不得再行使其餘請求，是原告得依不當得利之法律關係或違約金之約定請求被告給付，即選擇其中數額較高者行使權利，若原告併依二者請求被告給付，即非有據。
㈣、被告主張違約金過高應予酌減有無理由？⒈當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第
252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額；且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準；且此一核減違約金之規定，在懲罰性違約金及賠償總額預定性質之違約金，均有適用（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號、50年台抗字第55號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。
⒉被告辯稱其於系爭租約屆期後占用系爭房屋而受有相當於租
金之利益，原告既已請求相當於租金之利益，損害即已填補，原告再請求按租金一倍計算之違約金，顯屬過高，應予酌減等語。惟原告得依不當得利之法律關係或違約金約定之損害賠償請求權，選擇其一而行使，然無併行請求之依據，業如前述，原告得請求相當租金之不當得利或因無法出租之租金損害，二者之數額均屬相等，亦如前述，且無過高情事，是被告請求酌減，即非有必要。
㈤、原告得否以給付大栩公司違約金20萬元為由請求被告賠償？⒈原告主張其因被告無續約之意，即於104年3月10日與大栩公
司簽立系爭裝修工程合約，大栩公司依約定自104年5月15日起開工裝潢3個月，因被告視寶眼鏡行及被告視保眼科診所違約未搬遷，致原告遲誤上開工期，已給付大栩公司違約金20萬元，原告所受此部分之損害，應由被告各負擔一半，並提出系爭裝修工程合約、大栩公司開立之發票2紙、領款簽收單各2紙為證（見本院卷第51至52頁、第56至58頁）。
⒉查被告於104年2月向原告表示希望續租356號、358號房屋，
經原告提出租期2年，每月租金共26萬元之條件，為被告拒絕接受一節，為兩造所不爭執。依被告已承租系爭房屋10餘年，且作為眼科之醫療及配製眼鏡之場所等情觀之，被告既於租期屆滿前主動表達續租之意，縱因續租條件一時難以達成共識，兩造亦非完全無再就系爭房屋協商續訂租約之空間，然原告於協商未成不久之104年3月10日，隨即為供自己使用而與大栩公司訂立系爭裝修工程合約，其作法與常情確屬有間。又原告與大栩公司訂約在前，卻仍於104年4月20日提出房屋租賃契約增補條款(見本院卷一第41頁)，內容為由原告與被告視保眼科診所訂約將原租約延長至104年6月30日，租約期滿不再續租，5月份租金是30萬元，6月份租金是36萬元（被告視寶眼鏡行部分則為5月份租金95,000元，6月份租金114,000元，見本院卷一第43頁）；復於104年4月29日，提出另一房屋租賃契約增補條款（見本院卷一第42頁），內容為原告與被告視保眼科診所訂約將原租約延長至104年6月30日，租約期滿得再續約一次，期限以2個月為限，5、6月租金都是30萬元，若有續約7、8月份的租金為36萬元，亦為兩造所不爭執，並有各該契約增補條款在卷可佐，亦見原告仍有與被告續訂租約之意願，而其竟在與被告就續約條件協商期間與大栩公司訂立系爭裝修工程合約，且約明系爭房屋部分將於104年5月15日至104年8月16日期間施工，原告此一作法無異將陷己於不利。
⒊原告雖已給付違約金20萬元予大栩公司，亦難令被告擔負賠償之責：
⑴證人即大栩公司負責人黃瓊芬至院證稱：其係104年1、2月
開始與原告談裝潢工程，並依原來建築藍圖作規劃，沒有去過現場，是否會變更設計無法確定，在5月底請款，收到104年6月5日的支票，是設計費320,250元，是第一期款，簽約時因時間很趕，所以用很短的時間討論完畢，沒有特別提到訂金等語（見本院卷一第178至179頁），由前揭證人之證述，可見大栩公司並未前往系爭房屋所在勘查即先製作設計圖，且以極短時間完成簽約，雙方未提及訂金及訂金內容，惟已於104年6月5日收取設計費320,250元等情；然依系爭裝修工程合約第1條、第2條約定，1樓至5樓之設計費係個別計算，合計設計費達695,000元，且有個別樓層完成設計之時程約定，最終完成時間為104年10月10日；第6條則約定，大栩公司完成所有樓層設計規劃且經甲方認可後，於45日內付款，是以原告僅需於104年10月10日完成全部設計之後支付設計費即可，原告竟於104年6月即提早支付將近半數之設計費，原告急於付款之情確與常情有別；此外，原告與大栩公司簽約後，既有違約金之約定，被告如未如期返還系爭房屋，對原告之權益關係重大，則何以原告於104年4月24日、同年5月5日寄發存證信函催告被告返還房屋時，對於已與大栩公司簽約並可能構成違約一事，隻字未提，僅於存證信函提及「請台端於104年5月12日前與本公司協商返還租賃物事宜」（見本院卷一第14頁、第24頁），則原告有無給付違約金予大栩公司之必要，誠屬有疑。
⑵又原告委由大栩公司所施作之裝修工程，依「建築物室內裝
修管理辦法」第22條規定，須向經臺中市主管建築機關或審查機構申請審核圖說，經領得許可文件後，始得施工，有該管理辦法在卷可參（見本院卷二第136至140頁），原告迄至105年6月28日仍未取得裝修許可證，為原告所是認（見本院卷二第109至111頁陳報狀），而依系爭裝修工程合約第2條，1樓之施工期間為104年5月15日至104年8月16日，施工前應先取得裝修許可，自屬必然，原告未在合約約定俟取得裝修許可證始得施工之條件，其原因為何，固難得知，惟原告既認係被告違約未返還系爭房屋造成其無法如期交付大栩公司施工，自應證明其於104年5月15日前必能取得裝修許可，始能令被告負擔賠償違約金之責任。惟依原告自陳其於105年3月20日委由建築師辦理室內裝修之簽證及申請裝修許可，至其105年6月28日陳報尚未取得裝修許可止，原告在長達3個月期間，仍未能取得裝修許可證之情狀觀之，原告顯難於104年4月20日（大栩公司完成計設圖）至104年5月15日（施工日）期間內取得裝修許可證，堪認即使被告依約返還系爭房屋，原告亦無法將系爭房屋交予大栩公司施工。
⑶綜上，系爭裝修工程合約第8條之違約金約定條款，實乃原
告欠缺深思熟慮所約定，則其因而違約造成給付違約金之後果，與被告之違約返還系爭房屋即不具因果關係；是以原告主張因被告未能返還房屋致其違反合約約定，1樓工程無法進行一個月以上，因而支付大栩公司違約金20萬元，應由被告負擔云云，即無可採憑。
㈥、原告得請求之數額為何?⒈查系爭租約租期於104年4月30日屆滿，原告自得請求自104
年5月1日起至被告於105年2月25日交還房屋前一日即105年2月24日止，計9月24日，按356號房屋35,920元、358房屋112,420元房租一倍計算之違約賠償或不當得利之返還，二者數額相同，即356號房屋為353,007元（計算式：《35,920元×9》+《35,920元×24/29》＝353,007元），358房屋為1,104,817元（計算式：《112,420元×9》+《112,420元×24/29》＝1,104,817元）⒉又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項定有明文。查兩造間之租約約定356號房屋、358房屋之保證金各為12萬元、38萬元，另被告視保眼科診所得向原告請求返還停車位押金2萬元，為兩造所不爭，兩造之租賃關係既已消滅，被告自得請求返還，而原告得向被告請求違約賠償或不當得利之返還，356號房屋為353,007元、358號房屋為1,104,817元，兩造互負之前開債務，屬同一給付種類，並經原告同意被告之抵銷，自應於被告抵銷之意思表示發生效力時，於相同數額範圍內發生抵銷之效力。從而，原告對被告視寶眼鏡行之請求數額353,007元，經被告主張抵銷12萬元後，僅得請求被告視寶眼鏡行給付233,007元（353,007-120,000＝233,007）；原告對被告視保眼科診所之請求數額1,104,817元，經被告主張抵銷38萬元及2萬元後，僅得請求被告視保眼科診所給付704,817元（1,104,817-《380,000+20,000-》＝704,817），原告逾前揭範圍之請求，均不予准許。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，同法第233條第1項前段、第203條亦有明文。查原告對被告之不當得利返還請求債權（違約金損害賠償請求債權）債權，核屬無確定期限之給付，則依前揭規定，是原告主張被告視寶眼鏡行、被告視保眼科診所分別給付原告233,007元、704,817元，及均自變更聲明狀繕本送達即105年3月31日（見本院卷二第30頁反面）翌日起，按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法自屬有據。
㈦、綜上所述，原告本於不當得利返還請求權（或違約金損害賠償請求權）請求被告視寶眼鏡行給付原告233,007元，被告視保眼科診所給付704,817元，及均自105年4月1日起，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行、免為假執行，經核被告視寶眼鏡行部分，本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並就被告視寶眼鏡行敗訴部分，及被告視保診所應為給付部分，分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第五庭 法 官 李 蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
書記官 許瓊文